Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 5 de Marzo de 2008

SENTENCIA DEFINITIVA (FUERA DE LAPSO)

Exp.: 31.454 / CIVIL / RECURSO.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL

Y DEL T.D.L.C.J.

DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

PARTE ACTORA: L.S.Z., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-2.547.976.-

APODERADOS JUDICIALES: M.M.G., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 20.310.-

PARTE DEMANDADA: R.A.A.E. y B.M.M.S.D.A., venezolano y peruana, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-25.917.742 (antes peruano, titular de la cédula de identidad Nº E-82.235.970) y E-84.286.862, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES: R.B.R.L., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 101.982.-

MOTIVO: desalojo.

I

Le corresponde a este Tribunal conocer del recurso de apelación intentado por el apoderado de la demandada contra la sentencia dictada el 03/10/2007 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO que incoara la ciudadana L.S.Z. contra los ciudadanos R.A.E. y B.M.M.S.D.A., para la terminación de una relación arrendaticia que se iniciara mediante contrato celebrado sobre un inmueble constituido por parte de una casa de dos plantas distinguida con el número C-8 y número de catastro 2503, la cual tiene el nombre de Quinta Teresa, ubicada al final de la Avenida Bogota, Tercera Transversal de Los Castaños, El Cementerio, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital.

De la revisión de las actuaciones que cursan en el presente expediente se observa:

El 09/10/2007, el apoderado de la parte demandada apeló ante el a quo y oído el recurso en ambos efectos el 01/11/2007, subieron las actuaciones al Tribunal distribuidor de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C.J. del Área Metropolitana de Caracas, donde en virtud del reparto realizado se asignó conocer del recurso a este Tribunal, que el 13/11/2007 le dio entrada y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.

En fecha 26/11/2007, la parte actora presentó sus conclusiones escritas, y, el 27/11/2007, la parte demandada también consignó escrito de conclusiones.

Vencido el lapso para dictar sentencia, el fallo no se libró oportunamente, listo éste, se dicta con fundamento en las consideraciones siguientes:

II

De acuerdo a los alegatos de las partes, la litis quedó planteada en los términos que se sintetizan a continuación:

El apoderado de la ciudadana L.S.Z. (arrendadora) sostiene que su representada mantiene una relación arrendaticia con los ciudadanos B.M.M.S.D.A. y R.A.A.E. (arrendatarios), sobre parte de un inmueble propiedad de su representado, el cual está constituido por la casa de dos (2) plantas distinguida con el número C-8 y número de catastro 2503, denominada Quinta Teresa, ubicada al final de la avenida Bogotá, 3ra transversal de los Castaños, El Cementerio, Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Capital.

Expresa que la relación arrendaticia se inició mediante contrato de arrendamiento suscrito en fecha 02/08/2002 con R.A.A.E., sobre unas dependencias ubicadas en la planta baja de la casa. Posteriormente, modificaron los términos de la relación arrendaticia, toda vez que los reubicó en la planta alta de la casa. Después, suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento de fecha 11/10/2004, donde se incluyó como arrendataria a la ciudadana B.M.M.S.D.A., que era a término fijo de seis (6) meses de duración y prorrogable, en el cual se incrementó el canon de arrendamiento a Bs. 400.000,oo y se pidió un depósito de 3 meses. Ulteriormente, en fecha 27/09/2006, los arrendatarios le entregan parte del área arrendada para que ésta fuera reparada por presentar deterioros.

Sostiene que la última prórroga del contrato fue aquella con vencimiento al 11/10/2005, que los arrendatarios aceptaron por escrito desocupar las dependencias el día 30/01/2006. Pero después le habrían sucedido otras prórrogas, específicamente una de fecha 17/01/2006 con vencimiento al 05/03/2006, y agregó que en fecha 03/10/2006 los arrendatarios prometieron nuevamente desocupar el inmueble.

Informa que durante la relación arrendaticia que los vincula su convivencia no fue satisfactoria, ya que se involucraron terceras personas, quienes se alojaron o realizaron trabajos en el inmueble, lo que motivó que se dirigiera a la fiscalía a denunciar a sus arrendatarios en fecha 07/07/2006. Asimismo comenta que en varias oportunidades le solicitó a sus arrendatarios que desocuparan el inmueble y que éstos atendiendo su pedimento le comunicaron que buscarían donde mudarse, pero que después le dijeron que no habían encontrado y que es muy difícil conseguir otro lugar.

Manifiesta que sus arrendatarios están consignando el canon de arrendamiento en el expediente Nº 20061710 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pero sostiene que tales consignaciones han sido extemporáneas y por un monto inferior al establecido.

Sostiene que sus arrendatarios se encuentran insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, pues su representada no ha recibido los cánones de arrendamiento de los meses del período transcurrido desde abril de 2006 hasta enero de 2007, y tampoco habrían cumplido su promesa de desocupar el inmueble.

Fundamentó la demanda en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por lo antes expuesto demandó a los ciudadanos R.A.A.E. y B.M.M.S., para que convengan o sean condenados por el Tribunal, a lo siguiente:

1. Al desalojo del inmueble arrendado.

2. Al pago de Bs. 4.000.000,oo como indemnización por los daños y perjuicios.

3. Al pago de las costas procesales.

Por su parte, el apoderado de los demandados aceptó la celebración del contrato de arrendamiento de fecha 13/08/2002 y que ese primer contrato fue sustituido por un segundo contrato de fecha 11/04/2004, pero señala que este último era a tiempo determinado de 6 meses y que sólo se prorrogaría en caso de mediar notificación escrita, lo que expresó en los siguientes términos:

“(Sic) De la cláusula quinta se desprende que el Contrato de Arrendamiento se inició por tiempo determinado, esto es del (11 de octubre de 2004) por el término de seis (06) meses prorrogables contados, por el mismo periodo siempre que por escrito, se hicieran la partes las participaciones correspondientes de continuar con el contrato, sin embargo, de la interpretación de dicha cláusula, la intención del arrendador al contratar estaba referida únicamente a esos (seis meses) y a su única prorroga de seis (6) meses más, siempre y Cuando se hiciesen por parte de la contratante, los avisos correspondientes de prorrogarlo o de no continuar con la vinculación arrendaticia, comunicando lo que en doctrina conocemos como “DESHAUCIO” y no siendo ello así, o no constando de las actas esa voluntad, opero indefectiblemente la Tácita-Reconducción, razón por la cual, el referido contrato evolucionó de tiempo determinado a tiempo Indeterminado, tal como lo prevee el Artículo 1600 del Código Civil Venezolano...”. (Folio 55).

Señala que el canon de arrendamiento fue originalmente convenido en la cantidad de Bs. 230.000,oo mensuales. Sostiene que ese canon posteriormente fue incrementado en el contrato de fecha 11/10/2004 a la cantidad de Bs. 400.000,oo. Manifiesta que este contrato también habría sido sustituido por otro contrato verbal en el cual se estableció un canon de arrendamiento de Bs. 500.000,oo. Expresa que el día 27/09/2006, la arrendadora redujo el espacio que ocupaban a una sola habitación, por lo que dejó de cobrar Bs. 500.000,oo para pedirles sólo Bs. 300.000,oo mensuales.

Comentó que los problemas en la relación arrendaticia se iniciaron cuando la arrendadora ofreció en venta el inmueble, porque sus representados no pudieron aceptar la oferta, ya que la cantidad que esta pedía estaba fuera de sus posibilidades económicas.

Considera que a partir de que la arrendadora les ofreciera en venta el inmueble fueron objeto de “hostigamiento y presión” para que “desocuparan el apartamento”.

Señala que sus representados buscaron otro inmueble para mudarse, pero que no consiguieron.

Niega que sus representados hayan llevado a terceras personas a vivir y trabajar en el inmueble y señaló que los familiares de éstos sólo los visitaban.

Manifiesta que la arrendadora les dijo a sus representados que no pagaran el canon de arrendamiento y que dejaran correr el depósito mientras conseguían otro apartamento, por lo que sus representados al pasar los meses sin conseguir otro apartamento comenzaron a consignar los cánones de arrendamiento hasta que lograron ponerse al día.

Para ser resuelto como punto previo en la sentencia de fondo, opuso la falta de cualidad e interés de la actora para sostener el juicio, dice que la actora debe señalar que efectivamente es contra los demandados que quiere hacer valer la titularidad del derecho, ya que la apoderada actuó con un poder especial que la faculta respecto a una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, y concluye:

(Sic) “…Esta defensa de la parte demandada solicita de la evidente inherencia de la falta de cualidad o infufiencia de la parte actora la TACHA DEL APODER APUD-ACTA por desconocido e ilegítimo del bien objeto de la resolución del contrato de arrendamiento, por tanto la defensa de falta de interés por parte de la actora para sostener el juicio debe prosperar”. (Folio 51)

Sostiene que en el contrato del año 2004 se estableció que su duración sería de seis (6) meses, pero que dicho contrato sólo establece que su vigencia se inicia a partir de la fecha indicada en el documento, que indica es el día 11/11/2004, pero que en su texto expresa que es “a la fecha de su presentación”, lo que acarrearía una incertidumbre respecto al plazo, que es un elemento indispensable para establecer la naturaleza jurídica del contrato y de las acciones instauradas, sean éstas de cumplimiento o de resolución.

También denunció que habría una inepta acumulación de pretensiones, pues la actora pide, por una parte, la desocupación del inmueble por el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la falta de pago de dos (2) cánones consecutivos, y, por la otra, respecto a la indemnización por daños y perjuicios se solicita la resolución del contrato por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido desde abril de 2006 hasta enero de 2007, pero además pediría el cumplimiento de la obligación para que no quedare ilusorio el pago de los alquileres y cuando pidió que pagara los cánones de arrendamiento que se siguieran venciendo desde el 01/11/2006 se estaría ante la inepta acumulación de pretensiones.

Además la representación del demandado negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho invocado la demanda incoada contra sus representados.

Señala que fue la arrendadora quien incumplió su obligación, ya que desmejoró las condiciones de los inquilinos, porque les hizo desocupar parte del inmueble, lo que expresó en los siguientes términos:

(Sic) “...la arrendadora que ha desmejorado a los inquilinos, aduciendo que por reparación de un cuarto es decir de los menores hijos de mis patrocinados le hecho desocupar y y limitar el apartamento sin terraza es decir el balcón repito que es por reparación y la hasta llegarle a cortándole el agua y la luz...”. (Folio 57)

Pidió al tribunal que analice la naturaleza del contrato, si es a tiempo determinado o indeterminado, para aplicar la voluntad de la Ley.

Considera que lo adecuado era que el arrendador demandara la resolución del contrato de arrendamiento, de conformidad con los artículos 1.594 y 1.599 del Código Civil en concordancia con los artículos 10 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero no el desalojo “al tratarse de una vinculación arrendaticia a tiempo determinado”. (Folio 55)

Sostiene que la arrendadora cobró los meses de febrero y marzo, que no dio recibo y que hizo lo mismo con los meses de abril, mayo y junio.

Niega que las consignaciones de los cánones de arrendamiento sean extemporáneas y señaló que le recibieron los cánones de arrendamiento de abril, mayo y junio.

Apunta que la demanda no cumple con el requisito del ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, porque no le señalaron los linderos.

Pide que se conmine a la demandante a exhibir el documento de propiedad.

Solicita que se declare sin lugar la demanda interpuesta contra sus representados.

También reconvino a la parte actora e hizo consideraciones en cuanto a las medidas solicitadas.

PUNTOS PREVIOS

1. En cuanto a la alegada falta de cualidad e interés de la parte actora para sostener el juicio, considera este sentenciador que la parte demandada sustenta la misma en una supuesta ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, porque sostiene que en el texto del poder que fuera otorgado por L.S.Z. a la abogada M.M.G., se le dio facultad para representarla en un “juicio de cumplimiento de contrato”.

   Ahora bien, con relación a esta defensa de falta de cualidad, la norma procesal contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil expresa lo siguiente:

   En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

   Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9,10 y 11 del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

   Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.

   (Subrayado del Tribunal).

   De las actas procesales se observa que la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, al oponer la falta de cualidad se refiere a que a la apoderada de la demandante en el poder se le dio facultad especial para intentar una demanda por cumplimiento de contrato, de donde se advierte incurre en una lamentable confusión de ideas al equivocar los conceptos de capacidad y cualidad.

   En lo atinente a la falta de cualidad, encuentra oportuno este Tribunal precisar que, en sentido procesal, la cualidad activa expresa una relación lógica entre la persona del demandante concretamente considerada y, aquella a la que la ley concede el derecho de acción. Siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico queda circunscrito a saber determinar dicha relación en el proceso. El criterio tradicional y, en principio válido, es el que afirma que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran titulares de la relación jurídica material que es objeto del proceso. La falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y, el titular de la acción, se considera desde el punto de vista concreto, que es lo que constituye la falta de cualidad, mas no podría admitirse que la misma se declare con respecto a los apoderados de una de las partes, cuestión que claramente determina el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, ya que contra éstos lo que obraría sería una falta de capacidad de postulación o representación como cuestión previa de las contempladas en el ordinal 3º del artículo 346 ejusdem.

   En tal sentido, este tribunal considera que la actora tiene cualidad e interés para sostener el juicio, ya que no sólo es la propietaria del inmueble sino que también suscribió ambos contratos de arrendamiento y ha ostentado tal carácter de arrendadora durante toda la relación arrendaticia.

   Deviene impróspera la falta de cualidad opuesta por la representación judicial de la demandada.

2. Sobre la supuesta inepta acumulación de una acción de desalojo con una de resolución y otra de cumplimiento de contrato, considera este juzgador que la misma no se produjo, toda vez que fue peticionado el desalojo del inmueble arrendado y adicionalmente se pidió como indemnización por los daños y perjuicios causados el pago de Bs. 4.000.000,oo, suma que se corresponde con las diez (10) mensualidades trascurridas desde abril de 2006 a enero de 2007 que se demandan como insolutas a razón de Bs. 400.000,oo cada una. Siendo ello así, este tribunal declara sin lugar la alegada inepta acumulación de pretensiones, pues con motivo de una misma relación arrendaticia sólo se ha acumulado a la petición de desalojo una para la indemnización de perjuicios que en este caso corresponde a los montos de los arriendos insolutos.

   La posibilidad de acumular a la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento o desalojo de inmuebles, la de cobro de perjuicios, ya había sido discutida, incluso antes de que se promulgara de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, lo que se aceptaba pacíficamente para el primer caso y sólo cuando el monto reclamado condujera a la aplicación del procedimiento breve para el segundo, pero como quiera que el procedimiento previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios abrazó las acciones derivadas de las relación arrendaticias sobre inmuebles acabando con la diferencia de procedimientos con la cual se sustanciaba resolución y desalojo por imperio de artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no hay duda en este caso que tal acumulación puede realizarse.

   Sobre este particular cabe citar lo expuesto por F.M.R. en su libro titulado “La Terminación del Contrato de Arrendamiento”, cuando explica:

   “…en el contrato de arrendamiento que es de tracto sucesivo, es decir de ejecución continuada, en caso de resolución o de resiliación como señala Planiol y Ripert es posible, acumular a la pretensión de resolución de contrato, la del cobro de las pensiones. El efecto, que se produce en la resolución del contrato de arrendamiento es “ex nunc” es decir, para el futuro, por lo cual en el plano lógico no hay ninguna incompatibilidad que afecte a las prestaciones cumplidas en el pasado las cuales deben mantener su equilibrio contractual”. (p. 141)

   También así lo ha establecido la Casación Civil Venezolana en sentencia de fecha 30/10/1962, citada por el referido autor, cuando falló:

   La actora no demandó a un tiempo la ejecución del contrato y la resolución del mismo, acciones que serían contrarias entre si y cuya acumulación sería inepta. La demanda ha sido por resolución de contrato y pago de daños y perjuicios, conforme al pacto comisorio expreso y la cláusula penal, incluidos en el contrato que ha sido fundamento en el proceso. La actora demandó, además, la porción insoluta de la remuneración mensual vencida el 19 de Noviembre de 1959; pero tal pedimento no equivale a pedir la ejecución del contrato, si no la liquidación del saldo deudor pendiente para la fecha en que el contrato quedó resulto de pleno derecho. En principio, la condición resolutoria produce efectos retroactivos y obliga al acreedor a restituir lo que ha recibido: pero esto no es posible en los contratos sucesivos relativos al goce de bienes o servicio, como el que ha dado origen al litigio expresado: en tal contrato, la condición no puede actuar sobre el pasado, sino sobre el porvenir, ya que el goce de los servicios recibidos no puede ser devuelto, y por tanto, no pueden ser restituidas las contraprestaciones correspondientes ya pagadas, y las que tuvieran insolutas, deberán pagarse. Por otra parte no existe incompatibilidad alguna entre los procedimientos relativos al ejercicio de las acciones acumuladas, porque todas ellas se ventilan en juicio ordinario, por no tener pautado procedimiento especial

   . (p. 142)

   Posteriormente, al referirse al caso del desalojo de acuerdo con la legislación anterior a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala M.R. que:

   En Venezuela, de la interpretación de la sentencia de Casación Civil, de fecha 28 de marzo de 1960 puede inferirse, aunque no se refiere directamente el caso planteado, que por argumento a contrario, el criterio de la Sala de Casación es permitir la acumulación de la pretensión de desalojo con la de cobro de pensiones vencidas cuando el Tribunal respectivo sea competente por la cuantía para conocer de las mismas y que los procedimientos sean compatibles.

   En consecuencia de lo anterior y resumiendo nuestra posición al respecto, nos inclinamos por la posibilidad inicial de la acumulación de prestaciones a saber la de desalojo con la de cobro de pensiones de arrendamiento vencidas siempre que el monto de estas no exceda de la cantidad fijada para el trámite por el procedimiento breve

   .

   De lo anterior surge que la petición de la parte demandada para que el tribunal se pronuncie sobre una supuesta inepta acumulación de pretensiones debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

3. Por último, sólo resta referirse al señalamiento que hiciera la parte demandada de que la demanda no habría cumplido con lo dispuesto en el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que supuestamente no señaló con precisión la situación y linderos del inmueble. Tal señalamiento, que debió ser opuesto como cuestión previa de defecto de forma del libelo de la demanda de conformidad con el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo así no se lo alegó; no obstante, este tribunal extremando sus funciones considera que no se configuró el supuesto de hecho previsto en la norma, dado que la pretensión inmediata de la demandante lo es la terminación por desalojo del contrato de arrendamiento y sólo de manera mediata lo es el inmueble objeto del mismo, de donde no resulta requisito necesario el señalamiento los linderos de éste. En todo caso, se advierte que en el libelo se señalaron los datos de registro del inmueble (folio 1) y se consignó el referido documento de propiedad (folios 6 y 7), por lo que tales señalamientos de la parte demandada deben ser declarados improcedentes. Así se decide.

   Conforme al principio de la carga de la prueba, establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, los litigantes tienen sobre sí la carga de acreditar la verdad de los hechos enunciados por ellos, y le permite al Juez, ante la carencia de pruebas, decidir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria. Así, se valorarán las pruebas que constan en el expediente, a los fines de establecer cuáles de los hechos controvertidos en el proceso han sido demostrados:

   PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

   1) Folios 06 al 07, copia fotostática ad efectum videndi del original del documento de compraventa por medio del cual L.S.Z. adquirió un inmueble constituido por un terreno y la casa sobre él construida, ubicado en Caracas, urbanización Los Castaños, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Federal, el cual está distinguido con el Nº 8 del Bloque C, que tiene un área de 165 mts2, y cuyos linderos son: Norte, en 22 m con casa Nº C-9 del mismo bloque, Sur, en 22 m con casa Nº 7 del mismo bloque, Este, en 7,50 m con la Avenida Los Cedros, y Oeste, en 7,50 m con terrenos que son o fueron de O.A.M. y la Sucesión A.M.H.. El documento fue protocolizado el 26/03/1998 ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 46, Tomo 30, Protocolo Primero.

   2) Folios 11 al 13, original del contrato de arrendamiento suscrito entre L.S.Z. (arrendador) y R.A.A.E. (arrendatario), sobre el inmueble constituido por un apartamento de la planta baja de la casa denominada Teresa, ubicado en la Avenida Bogotá, urbanización Los Castaños, El Cementerio, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Federal, Caracas, el cual fue autenticado ante la Notaria Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal el 13/08/2002, anotado bajo el Nº 82, Tomo 77.

   3) Folios 14 al 16, original del contrato de arrendamiento suscrito entre L.S.Z. (arrendador) y R.A.A.E. y B.M.M.S.D.A. (arrendatarios), sobre el inmueble constituido por un apartamento de la planta alta de la casa denominada Teresa, ubicado en la Avenida Bogotá, urbanización Los Castaños, El Cementerio, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Federal, Caracas, que tiene una vigencia de seis (6) meses contados a partir del 11/10/2004 y prorrogable siempre que las partes manifiesten tal voluntad por escrito, se fijó el canon de arrendamiento en Bs. 400.000,oo pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los primeros 5 días de cada mes. En el instrumento sólo constan firmas de los arrendatarios.

   (Sic) “QUINTA: Inicio y duración del contrato. El presente contrato de arrendamiento comenzara a regir desde el once (11) de Octubre de dos mil cuatro (2.004) y su plazo será de seis (6) meses contados a partir de la fecha antes mencionada, pudiendo ser prorrogado por períodos iguales si alguna de las partes lo notificare a la otra por escrito, y por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término original o de cualquiera de sus prorrogas, su voluntad de continuar con el contrato...” (Folio 14).

   4) Folios 112, informe de inspección de fecha 19/01/2007 realizado por el Cuerpo de Bomberos Metropolitanos en el inmueble.

   5) Folio 113, comunicación de remisión de fecha 07/07/2006 dirigida por la Oficina de Orientación al Ciudadano del Ministerio Público a la Dirección de Inquilinato.

   6) Folio 114, comunicación de fecha 13/02/2006 escrita por R.A.E., donde le informa a la L.S. que le entregará las llaves de su casa el día 12/11/2006 como plazo máximo.

   7) Folio 115, constancia de fecha 27/09/2006 suscrita por R.A.A.E. y L.S.Z., donde hacen constar que éste entregó un anexo y una habitación por problemas de filtración.

   8) Folio 125 al 166, copia certificada del expediente de consignaciones signado con el Nº 2006-1710 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde constan las consignaciones efectuadas por B.M.M.S.D.A. y R.A.A.E., correspondientes al período comprendido desde julio de 2006 hasta julio de 2007, en el cual consta:

   8.1) Folio 130 al 133, copia ad efectum videndi de su original de contrato de arrendamiento suscrito entre L.S.Z. (arrendadora) y R.A.A.E. y B.M.M.S.D.A. (arrendatarios), sobre el inmueble constituido por un apartamento de la planta alta de la casa denominada Teresa, ubicado en la Avenida Bogotá, urbanización Los Castaños, El Cementerio, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Federal, Caracas, que tiene una vigencia de seis (6) meses contados a partir del 11/10/2004 y prorrogable siempre que las partes manifiesten tal voluntad por escrito, se fijó el canon de arrendamiento en Bs. 400.000,oo pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los primeros 5 días de cada mes. En el instrumento constan firmas de ambas partes. Asimismo la parte actora promovió la copia de este contrato que fue consignada por su contraparte (folios 68 al 105 específicamente 74 al 77).

   9) Folio 46, escrito de contestación de la demanda, donde la parte demandada señaló: “...El contrato de arrendamiento que dio inicio la segunda relación fue sustituido por un contrato verbal con un canon de Arrendamiento de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo)” (líneas 5 y 6).

   PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

1. Folio 68 al 105, copia certificada del expediente de consignaciones signado con el Nº 2006-1710 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde constan las consignaciones efectuadas por B.M.M.S.D.A. y R.A.A.E., correspondientes al período comprendido desde julio de 2006 hasta junio de 2007; en el cual consta:

   A1) Folio 74 al 77, copia ad efectum videndi de su original de contrato de arrendamiento suscrito entre L.S.Z. (arrendadora) y R.A.A.E. y B.M.M.S.D.A. (arrendatarios), sobre el inmueble constituido por un apartamento de la planta alta de la casa denominada Teresa, ubicado en la Avenida Bogotá, Urbanización Los Castaños, El Cementerio, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Federal, Caracas, que tiene una vigencia de seis (6) meses contados a partir del 11/10/2004 y prorrogable siempre que las partes manifiesten tal voluntad por escrito, se fijó el canon de arrendamiento en Bs. 400.000,oo pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los primeros 5 días de cada mes. En el instrumento constan firmas de ambas partes.

   Los cánones de arrendamiento de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006 fueron consignadas en fecha 21/11/2006 (folio 80); el de diciembre de 2006 fue consignado en fecha 13/12/2006 (folio 84); y el de enero de 2007 fue consignado en fecha 16/01/2007 (folio 87).

   El documento público registral emanado del Registro Inmobiliario señalado con el número 1), así como el documento público judicial del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas referido con los números y letras 8) y A), por cuanto no fueron tachados de falsos, se les otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.

   El documento calificado como privado según criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 850 de fecha 12/08/2004, identificado con el número 9), que fue presentado ante el tribunal, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil.

   El documentos auténticos reseñado 2), de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, se le otorga valor probatorio.

   En cuanto a los documentos privados identificados con los números y letras 3), 6), 7), 8.1) y A.1) se tienen por reconocidos, a tenor de lo dispuesto en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se les otorga valor probatorio.

   Sobre la prueba de testigo, visto que no rindió declaración, queda desechada del procedimiento.

   Por último, se desechan aquellas pruebas que se refirieron con los números 4) y 5), por cuanto no guardan relación con la cuestión controvertida en este juicio.

   NATURALEZA DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

   Sobre la naturaleza de la relación arrendaticia se advierte que ésta ha sufrido diversas modificaciones a lo largo del tiempo, no sólo en cuanto al canon de arrendamiento sino también en cuanto a la parte de la casa cuyo goce se le confirió al arrendatario, por lo que las partes suscribieron dos (2) contratos, el primero de fecha 13/08/2002 y el segundo con vigencia a partir del 11/10/2004 y duración de seis (6) meses.

   La parte actora sostiene en su demanda que el último contrato fue éste de fecha 11/10/2004, posterior al cual se convinieron distintas prórrogas y fechas de desocupación. La parte demandada en su escrito de contestación hace un señalamiento expreso en el sentido de que éste de fecha 11/10/2004 fue el último contrato aunque aclara que el mismo sólo se prorrogaría de mediar notificación escrita, por lo que considera que al vencimiento del mismo operó la tácita reconducción o renovación del contrato.

   Considera este sentenciador que los hechos anteriormente planteados son los que sirven de base para analizar la relación arrendaticia que vincula a las partes, pues éstas están contestes en tales hechos, si bien el demandado en otro punto del escrito de contestación alega la existencia de un supuesto contrato verbal que habría sustituido a este último contrato escrito de fecha 11/10/2004, argumentos éstos que no fueron demostrados por el demandado, por lo que este juzgador pasa a continuación a pronunciarse sobre la naturaleza de la relación arrendaticia, en los términos que de seguidas se explanan:

   Efectivamente el contrato de fecha 11/10/2004 tenía una vigencia de seis (6) meses y sólo se prorrogaría en caso de que mediara notificación escrita (cláusula quinta), pero visto que la parte demandada negó que se acordara dicha prórroga y que no hay prueba de que la misma se haya acordado, considera este sentenciador que para el 11/04/2005 terminó la vigencia del contrato, por lo que a partir de esa fecha comenzó por imperio de la Ley la prórroga legal, que en este caso era de un (1) año, a tenor de lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la relación había comenzado con el primer contrato de fecha 13/08/2002, así que fue a partir del 11/04/2006 que estaban dadas las condiciones para que operara la tácita reconducción o tácita renovación por imperio del artículo 1.600 del Código Civil.

   Entonces, ante un contrato a término fijo que expiró, donde el arrendatario quedó y se le dejó en posesión del bien, tal como se evidencia de la constancia suscrita por ambas partes en fecha 27/09/2006, que es posterior a la fecha de vencimiento de la prórroga legal, debe entenderse que la relación arrendaticia que vincula a las partes está sujeta a los términos y condiciones estipulados en el contrato, salvo en lo relativo a su duración, que pasó a ser indeterminada.

   Visto que el contrato de arrendamiento se convirtió en uno sin determinación de tiempo y que sólo puede solicitarse la terminación de la relación arrendaticia en caso de haberse configurado alguna de las causales comprendidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa ahora este juzgador a pronunciarse sobre la procedencia o no de la causal invocada por el actor contenida en el literal a) del mencionado artículo.

   Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.

   La parte actora alegó la supuesta falta de pago de diez (10) cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril de 2006 a enero de 2007, en los términos que estaba obligado el arrendatario a pagarlo, de conformidad con la cláusula segunda del contrato.

   En este caso adquiere particular relevancia el contenido del artículo 1.354 del Código Civil:

   Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

   El actor demostró la obligación demandada presentando el contrato de arrendamiento donde constan las obligaciones recíprocas que asumieron las partes, documento éste que merece plena fe probatoria, por ello a criterio de este sentenciador logró demostrar la existencia de la obligación demandada. En este sentido la jurisprudencia ha señalado reiteradamente que para probar la obligación derivada de un contrato basta con presentar el instrumento donde consta su celebración, porque de él se derivan todos los efectos legales, previstos o no por las partes.

   También ha sido pacifica la jurisprudencia en reconocer que a la parte actora no le corresponde demostrar el no pago o el incumplimiento, porque ello implicaría la aportación de una prueba negativa, lo cual es contrario a derecho, y que, en consecuencia, es el demandado quien debe probar que pagó o que cumplió con sus obligaciones contractuales.

   Las partes trajeron copia del expediente donde constan las consignaciones que efectuaron los demandados, de donde se evidencia que éstos consignaron los cánones de arrendamiento de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006 en fecha 21/11/2006 (folio 80), diciembre de 2006 en fecha 13/12/2006 (folio 84) y enero de 2007 en fecha 16/01/2007 (folio 87), por lo que pasa este Juzgado a pronunciarse sobre la legitimidad de tales consignaciones.

   La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.

   La única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos debe estar delimitada por los principios recogidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público en todo cuanto favorece el arrendatario; esta ley en su artículo 51 permite al arrendatario consignar el pago dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, sólo en caso de que el arrendador se haya rehusado expresa o tácitamente a recibir el pago.

   El artículo 56 prevé una presunción de solvencia a favor del arrendatario que realiza las consignaciones ante el Tribunal correspondiente, pero aún en este supuesto puede el arrendador solicitar el desalojo del inmueble y probar en juicio que tales consignaciones no fueron legítimamente efectuadas, porque las mismas se hayan realizado de manera extemporánea por demoradas.

   Es así como las disposiciones comentadas anteriormente reconocen el derecho que tiene el arrendador de hacer efectiva su acción para solicitar la terminación de la relación arrendaticia ante el incumplimiento del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento en la oportunidad que ha sido pactada en el contrato.

   En el caso de estos autos la demandada consignó los cánones de arrendamiento de julio, agosto, septiembre y octubre de 2006 extemporáneamente por demorados, ya que lo hizo en 21/11/2006, por lo que no puede tenerse en estado de solvencia a los arrendatarios en el pago de tales mensualidades, según el texto del artículo 56 de la señalada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este mismo orden de ideas, en cuanto a los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio de 2006, observa este Tribunal que en el expediente de consignaciones se echa de menos el pago de estos arriendos, por lo que se corre la misma suerte que se especificó respecto de las pensiones de julio a octubre de 2006, es decir, los arrendatarios se encuentran insolventes en el pago de los mismos.

   Visto que se configuró el supuesto previsto en la norma, resulta procedente y ajustado a derecho declarar la quiebra del contrato de arrendamiento y el desalojo del inmueble por la causal contenida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como se hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

   En cuanto al pedimento de la parte actora de que el demandado sea condenado a pagar las sumas demandada como insolutas correspondientes a las mensualidades de abril de 2006 a enero de 2007, la misma resulta procedente por cuanto quedó demostrado el incumplimiento de la parte demandada en el pago de tales pensiones.

   III

   En mérito de todo cuanto antecede este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C.J. del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:

PRIMERO

declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por la demandada contra la sentencia dictada el 03/10/2007 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;

SEGUNDO

declarar CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana L.S.Z. contra los ciudadanos B.M.M.S.d.A. y R.A.A.E., todos ampliamente identificados en el encabezamiento de esta decisión;

TERCERO

como consecuencia de la anterior declaración, condenar a los demandados B.M.M.S.d.A. y R.A.A.E. a entregar el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la planta alta de una casa de dos plantas distinguida con el número C-8 (Nº 8 del Bloque C), la cual tiene el nombre de Quinta Teresa, ubicada al final de la avenida Bogota, Tercera Transversal de Los Castaños, El Cementerio, Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C.;

CUARTO

como consecuencia de las anteriores declaraciones condenar a los demandados B.M.M.S.d.A. y R.A.A.E. a pagar Bs. 4.000.000,oo (ahora Bs. F 4.000,oo) como indemnización por los cánones demandados como insolutos correspondientes a los meses de abril de 2006 a enero de 2007.

QUINTO

condenar en las costas del recurso a la parte apelante.

Se confirma el fallo apelado.

Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en su oportunidad, devuélvase el expediente al a-quo.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C.J. del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los CINCO (05) días del mes de MARZO de dos mil ocho (2008). Años: 197 de la Independencia y 149 de la Federación.

EL JUEZ,

GERVIS A.T..

LA SECRETARIA,

JANETHE VEZGA C.