Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Junio de 2006
| Fecha de Resolución | 27 de Junio de 2006 |
| Emisor | Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Luis Rodolfo Herrera |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Año: 196° y 147°
PARTE ACTORA: L.C.M.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 5.893.665.
APODERADOS DE LA ACTORA: V.L.M., J.P. y A.J.M., Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 26.711, 32.932 y 39.557, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: P.C.M.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 4.853.309.
APODERADO DE LA DEMANDADA: J.M.J., Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 36.357.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: 05-8166.
- I –
Narración de los Hechos
Se trata el caso que nos ocupa de una pretensión que por cumplimiento del contrato de arrendamiento que incoara la ciudadana L.C.M.G. contra la ciudadana P.C.M.V., antes identificados, fechado 4 de julio de 2005.
Alegó en esa oportunidad el demandante lo siguiente:
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Que en fecha 15 de febrero de 2004, celebró contrato de arrendamiento verbal con la demandada correspondiente a un local comercial, ubicado en la Calle S.C., signada bajo el No. 12, Las Adjuntas, Jurisdicción de la Parroquia Macario, Municipio Libertador del Distrito Capital, pagando un canon de arrendamiento de Bs. 400.000,00 mensuales.
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Que en fecha 2 de febrero de 2005, celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes identificado, pactándose el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 400.000,00, y cuya duración sería de 6 meses contados desde el 2 de febrero de 2002 hasta el 15 de agosto de 2005, y que sería destinado a uso exclusivo de local comercial.
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Que los servicios serían pagados por la arrendataria, no podía cambiar la estructura del inmueble, ni subarrendar.
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Que las relaciones arrendaticias comenzaron en fecha 15 de febrero de 2004, y que a la presente fecha han transcurrido 17 meses en posesión del local comercial.
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Que la propietaria pretende que se entregue el inmueble sin finalizar el contrato, pretendiendo desconocer la prórroga legal obligatoria.
Por auto de fecha 20 de julio de 2005 este Juzgador procedió a dar admisión a la demanda.
En fecha 1 de agosto de 2005, el alguacil titular de este Juzgado manifestó haber logrado la citación de la parte demandada, la cual se negó a firmar el recibo.
En fecha 22 de septiembre de 2005, la secretaria de este Juzgado manifestó haber cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 29 de septiembre de 2005, la parte demandada otorgó poder apud acta a los abogados J.M.J. y A.B..
En fecha 3 de octubre de 2005, la parte actora consignó escrito de alegatos en los siguientes términos:
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Que la demandada es una mujer de 62 años que nunca sale de su casa y a la cual no se le entregó la notificación, porque de habérsele entregado la mencionada boleta, ésta hubiera escrito bien su nombre, por lo que solicita se reponga la causa al estado de nueva fijación del cartel de notificación, por estar viciada ésta.
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Que para que sea declarada con lugar la prórroga legal es necesario que el arrendatario haya cumplido con sus obligaciones contractuales o legales, siendo el caso que la actora no ha cumplido las mismas, ni ha demostrado la solvencia de los servicios, pues debe más de Bs. 960.000,00 entre electricidad y aseo.
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Que no es procedente la demanda por cuanto la demandada no ha cumplido con sus obligaciones.
En fecha 6 de octubre de 2005, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 13 de diciembre de 2005, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora.
- II –
De las Pruebas y su Valoración
Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
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Promueve junto al libelo de la demanda, recibos de pagos correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2004. Al respecto, observa este juzgador que la presente probanza merece valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1361 y 1363 del Código Civil. Así se declara.-
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Promovió copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 2 de febrero de 2005. Este juzgador admite dicho instrumento contractual por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.-
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Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
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Promovió estado de cuenta y aviso de servicio, emanados de la Administradora Serdeco, C.A., en el mes de agosto de 2005. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-
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Promovió copia simple de una página Web que evidencia un aviso de inspección, de fecha 19 de agosto de 2005. Al respecto, observa este sentenciador que el mencionado documento no se encuentra suscrito por ninguna de las partes, y siendo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1368 del Código Civil las firmas son un elemento fundamental para que el documento sea autentico, además que nuestra carta magna prohíbe el anonimato, este juzgado debe desechar dicha probanza. Así se declara.-
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Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-
- III -
Punto Previo
Ahora bien, antes de pasar a pronunciarse respecto del fondo de la controversia, debe este Tribunal pasar a pronunciarse respecto de la solicitud de reposición de la causa por no haberse realizado la notificación de la demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, ya que se fijó en un lugar distinto a la morada de la demandada.
Es el caso, que los apoderados judiciales de la demandada solicitaron la reposición de la causa al estado de nueva fijación de cartel de notificación de la demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Luego de verificado los alegatos plasmados por la representación de la demandada. Este Tribunal, considera que no ha sido aportado a los autos prueba alguna que demuestre que la ciudadana P.E.P.I., no haya recibido la notificación realizada por la secretaria de este Juzgado.
En virtud de lo antes expuesto, observa este Tribunal que la finalidad del complemento de la citación, es notificar a la parte demandada de la existencia de que ha sido incoado un juicio en su contra, al que puede comparecer para ejercer su derecho a la defensa.
Ahora bien, siendo que la parte demandada compareció de manera voluntaria en fecha 29 de septiembre de 2005, otorgando poder apud acta a los abogados J.M.J. y A.B.B., se hizo presente en el expediente y quedó en cuenta de la oportunidad procesal en que debía ejercer su derecho a la defensa a través de la contestación de la demanda.
De igual manera, se observa que en fecha 3 de octubre de 2005, la parte demandada compareció a dar contestación a la demanda en los términos expuestos anteriormente. Evidenciándose de esta manera, que la parte demandada se encontraba en pleno conocimiento de la existencia de este proceso en su contra.
Como consecuencia de todos los razonamientos antes expuestos, observa este Tribunal que en el caso que nos ocupa no es procedente la reposición de la causa, por cuanto la misma es una reposición inútil, ya que en el presente proceso se cumplió el fin perseguido por dicha institución procesal del complemento de la citación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Analizado como ha sido el supuesto de hecho y subsumido al caso en concreto, este juzgador NIEGA la solicitud de reposición solicitada por la parte demandada en el presente proceso. Así se decide.-
- IV -
Motivación Para Decidir
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa:
Se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por un supuesto incumplimiento de las obligaciones contraídas por la arrendadora, partiendo de la afirmación de que la actora ha ocupado el inmueble objeto del presente proceso por más de 17 meses, y por ende, al vencimiento del contrato de arrendamiento cuya fecha de vencimiento era el día 17 de julio de 2005, le correspondía una prórroga legal de 1 año.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:
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La existencia de un contrato bilateral; y,
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El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de arrendamiento, el cual cursa a los autos de este expediente.
En obsequio a la verdad y a la justicia, no puede dejar de apreciar este Juzgador que en su contestación de demanda los apoderados judiciales de la parte demandada, convinieron en la existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes involucradas en el presente proceso.
Como consecuencia, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda, evidenciándose lo anterior, del contrato de arrendamiento consignado, así como de la confesión espontáneamente realizada por la parte demandada en este proceso, en su escrito de Contestación.
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe al no cumplimiento de la prórroga legal por parte de la arrendadora hoy demandada.
De igual manera, debe este sentenciador precisar si existió o no, cumplimiento e incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato que se encuentra hoy en discusión; al respecto se debe señalar que de los autos del presente expediente se desprende que la parte actora efectivamente permanece ocupando el inmueble objeto del presente litigio aún después de vencido el lapso de duración del contrato de arrendamiento. Sin embargo, de lo anterior no se puede concluir que el arrendador haya incumplido alguna de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento.
De un exhaustivo análisis de las actas que conforman el presente expediente, observa este sentenciador que el mencionado contrato de arrendamiento fue pactado por una duración de 6 meses, que vencían en fecha 15 de julio de 2005.
Vistas las anteriores consideraciones, debe este juzgador precisar que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
(Negrillas del Tribunal)
De conformidad con el artículo antes citado, y visto el cálculo anteriormente realizado, en el que se concluyó que la relación arrendaticia había tenido una duración de 6 meses, se debe concluir de igual manera que la prórroga legal en el presente caso debía ser de 6 meses, contado a partir del vencimiento del lapso de duración del contrato, es decir, dicho periodo de 6 meses debía contarse a partir del 15 de julio de 2005 hasta el 15 de enero de 2006.
En virtud de lo anterior, y haciendo especial énfasis en el último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes citado; debe precisar este sentenciador que en el caso de marras la arrendadora podía efectivamente retirar los cánones de arrendamiento consignados, y que se produjeran durante la vigencia de la prórroga legal que como ya se dijo era desde el 15 de julio de 2005 hasta el 15 de enero de 2006.
De igual manera, debe observar este Tribunal que el periodo de prórroga legal correspondiente a la actora sobre el inmueble objeto del presente litigio se encuentra totalmente vencido al momento en que se produce el presente fallo, razón por la cual habiéndose cumplido con la prórroga legal, mal podría este juzgador declarar procedente la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, referente al mantenimiento de la actora en el uso y goce del inmueble por el cumplimiento de la prórroga legal. Así se decide.-
- V –
Dispositiva
Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
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SIN LUGAR la solicitud de reposición de la causa realizada por la ciudadana P.C.M.V..
SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana L.C.M.G. contra la ciudadana P.C.M.V..
De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de junio de dos mil seis (2006).
EL JUEZ,
L.R.H.G.
LA SECRETARIA ACC,
M.G.H.R.
En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 2:00 PM.
LA SECRETARIA ACC,
Exp. No. 05-8166.
LRHG/VyF.
