Decisión de Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil de Aragua, de 29 de Enero de 2010
| Fecha de Resolución | 29 de Enero de 2010 |
| Emisor | Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil |
| Ponente | Luz Garcia |
| Procedimiento | Resoluciòn Contrato Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Maracay, 29 de enero de 2010
EXPEDIENTE Nº 45292-06
DEMANDANTE: P.E. GOYO RANGEL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.214.079, de este domicilio.
APODERADOS: Abogadas en ejercicio DARIMAR D. PEDROZA SINGER y A.M.R.S., inscritas en el inpreabogado bajo los N° 88.174 y 19.282, respectivamente.
DEMANDADA: C.A.M.D.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.012.914.
APODERADOS: Abogados en ejercicio T.P. MORENO y M.L.H., inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 29.722 y 14.292, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DECISION: SIN LUGAR APELACIÓN y CONFIRMADA LA SENTENCIA
En fecha “09 de mayo de 2006”, esta Alzada le dio entrada al presente expediente contentivo del recurso de apelación interpuesto por la abogada T.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 29.722, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha “31 de marzo de 2006”, que declaró CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano P.E. GOYO RANGEL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.214.079, de este domicilio, contra la ciudadana C.A.M.D.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.012.914, de este domicilio. Encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, pasa esta Alzada a pronunciarse en los términos siguientes.
- I -
De la revisión de las actas procesales, se desprende que la parte actora alegó que en fecha 23 de octubre de 1998, celebró un contrato de arrendamiento, cuya vigencia sería a partir del 01 de noviembre del mismo año, con la ciudadana C.A.M.D.S., antes identificada, sobre un inmueble consistente en una casa de habitación ubicada en la urbanización Piñonal, calle A.P., N° 108, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: V.C., en veintiocho metros (28 mts); ESTE: Calle A.P., que es su frente, en diez metros con noventa centímetros (10,90 mts); SUR: M.M., en veintiocho metros (28 mts). Y OESTE: R.C., en diez metros con noventa centímetros (10,90 mts). Que el caso es que dicho inmueble fue administrado por “REPRESENTACIONES INMOBILIARIAS ALQUIVEN, S.R.L.” hasta el mes de septiembre de l año 2003, mes en que se insolventa la arrendataria, específicamente desde los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003, así como también enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2004, cobros estos efectuados con recibo. Que los subsiguientes meses que son desde junio del presente año hasta la fecha, el cobro se realizó de forma verbal, en nombre y cuenta de su persona. Que dichos pagos debían efectuarse por un monto de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00). Que una vez suscitada esta situación de que la arrendadora no cancelara los cánones de arrendamiento, se dirigió a su persona en reiteradas oportunidades, solicitando el pago de los mismos o la desocupación del inmueble objeto de esta demanda, por la necesidad urgente de habitarlo, ya que carece de vivienda y habita en un hogar de rehabilitación, para que la misma sirva como su asiento principal y el de su familia. Actuaciones estas que resultaron infructuosas en el intento de llegar al acuerdo amistoso con la citada arrendataria para obtener el pago de las mensualidades vencidas. Que es por lo que demanda a la ciudadana C.A.M.D.S., en su carácter de arrendataria, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, de acuerdo a la violación de la cláusulas del contrato de arrendamiento. Que la demandada sea condenada por este Tribunal a pagar la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 2.748.000,00), de conformidad con lo dispuesto en la cláusula penal del contrato de arrendamiento, con un valor de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) diarios, más los cánones de arrendamiento vencidos y los que falten por vencerse hasta la definitiva desocupación del inmueble, como justa compensación por el tiempo que ha ocupado el inmueble sin pagar, así como también sea condenada a pagar los daños y perjuicios que por su incumplimiento ha causado, y las costas y costos del proceso que prudencialmente estime este Tribunal.
- II -
Al pasar a decidir la causa la Juez de la primera instancia, declaró CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento bajo los argumentos siguientes:
De las probanzas aquí producidas, no se constata la presencia de recibos de los cánones arrendaticios imputados por el actor, en su libelo de demanda, de los mese de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2004, y al no constatar los pagos de las pensiones arrendaticias de los meses indicados, en el iter procesal, esta instancia, considera que la demandada de autos, infringió la cláusula segunda contractual, en la cual señala que la arrendataria debe cancelar canon de arrendamiento dentro de los cinco (05) primeros días siguientes al vencimiento de cada mes y también no cumplió lo pautado en el ordinal 2do. del artículo 1592 del Código Civil, al no traer al no probar el hecho extintivo de su obligación, es porque en fuerza, declara INSOLVETE a la demandada-arrendataria, en los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2003, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2004, como lo estipulan los artículos 506 del Código de procedimiento Civil y el 1354 del ya nombrado Código Civil. Y, así lo declara.
Ante el escenario, se le otorga pleno valor jurídico probatorio a los efectos de esta litis a los instrumentos públicos y privados que se encuentran insertos a los folios 9 al 23, 32 al 40, 44 al 64, 105 al 111, 117 al 122, aunado a ello la declaración de la testigo, folio 124 y su vuelto, la cual quedó debidamente conteste y tal testifical concuerda con las demás pruebas aportadas en la litis, este criterio ha sido sostenido por la ya mencionada arriba Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20 de agosto de 2004, Exp. N° 03-448, Caso M.T. de Belisario vs. J.R.B.L., Ponente: Tulio Alvarez Ledo, Sentencia N° 00921, de conformidad con los dispositivos legales 429, 444 y 507 del tantas veces nombrado Código de Procedimiento Civil, se desecha del proceso los instrumentos públicos y privados que rielan a los folios 82 al 96, no confiriéndose valor probatorio a los efectos de esta litis. Y así se decide.
Al hilo de lo detallado y pormenorizado anteriormente, es concluyente, para este Juzgado concluir que la demanda DEBE PROSPERAR, en base a los siguientes artículos 1.159, 1.160 y 1.167 ordinal 2do. 1.592 del Código Civil, en armonía con el artículo 34, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Artículo 12 Código de Procedimiento Civil y así queda decidido..
. (Omissis).
Contra esta decisión se alzó la parte demandada, cuando en fecha “31 de marzo de 2006”, interpuso recurso de apelación, procediendo el Juzgado de la primera instancia a oír la apelación en ambos efectos. Por lo que este Tribunal observa: Que el Thema Decidendum en el caso bajo examen, lo constituye la procedencia o no de la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano P.E. GOYO RANGEL, antes identificado, contra la ciudadana C.A.M.D.S., también antes identificada.
Ahora bien, por lo antes expuesto, el Juez a quo declaró CON LUGAR la demanda y en virtud de los hechos narrados esta alzada comparte plenamente el criterio de la Primera Instancia ya que la demandada no aportó los medios de pruebas al proceso suficientes, a los fines de desvirtuar los hechos alegados por la parte accionante. Al observar que durante el iter procesal la parte actora promovió pruebas suficientes para demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión, para que proceda la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento instaurada contra la parte accionada, ya que indistintamente de la naturaleza del contrato que rige la relación locativa, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece las causales para proceder al desalojo, y contrario a lo que se pudiera pensar no se creó a través de la norma citada ut supra una nueva acción o forma de proceder independiente de la resolución o el cumplimiento, sino una etapa de la especial consecuencia de la ejecución de lo resuelto, cual es desocupar, desalojar o hacer la entrega material del bien inmueble arrendado; diferenciándose de la normal acción resolutoria en que en los contratos de arrendamiento por tiempo determinado, sólo puede invocarse para la resolución y el eventual desalojo sólo esas causales, es decir las del citado artículo 34, más no quiere decir que la naturaleza del contrato signifique un obstáculo para la procedencia o no de la acción por resolución, como sucede en el caso planteado.
El Doctrinario E.N.A., señaló en su obra (El nuevo derecho inquilinario venezolano: Pág.245 y 246) lo siguiente:
... Es conveniente que el tema del desalojo inquilinario nos permita reflexionar acerca de la distinción que hemos venido haciendo en doctrina y en jurisprudencia sobre los conceptos y términos: Desalojo, Resolución y Cumplimiento de Contrato. En el viejo Régimen Jurídico Inquilinario, la distinción tenía sentido por cuanto el legislador había dejado en manos de un órgano administrativo la generalidad de los casos de desalojo; de las cinco (5) causales que contempla el artículo 1°, del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, cuatro (4) eran eminentemente administrativas y una (1) era jurisdiccional, pero esta última sujeta a una condición especial vinculada con la actividad administrativa como era el hecho de estar regulado el inmueble, es decir, que estuviese fijado el canon máximo de arrendamiento o estuviese exento de este requisito.
Más sin embargo, hoy en día, producto del análisis nos detenemos a pensar si tiene alguna importancia distinguir unas ideas de las otras...
Solamente quedaría un elemento que distinguía al desalojo de la resolución y del cumplimiento, como sería que el desalojo sólo es, aplicable a los contratos a tiempo indeterminado. Esto es, que a los contratos a tiempo determinado siempre se les aplicará el artículo 1.167 del Código Civil, para plantear el cumplimiento (ejecución) o resolución del contrato. Por el contrario, a los contratos a tiempo indeterminado se les aplica un régimen doble; cuando las causales son las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se tramita como desalojo. En cualquier otro supuesto, distinto a los contemplados en este artículo, se aplicará el artículo 1.167 del Código Civil.
En otras palabras, creemos que es tiempo de reflexionar sobre esta diferencia. A. en profundidad si tiene sentido la distinción si tiene sentido la distinción. Nos atrevemos a plantear que desde el punto de vista procesal no hay ninguna diferencia entre una acción de desalojo y una acción de resolución o de cumplimiento, toda vez que el legislador ha encuadrado todas esas acciones en un solo procedimiento, el breve, con las características y especificidad que se le ha dado en la materia inquilinaria...
Quiere decir entonces, que en los contratos a tiempo determinado, como en el presente caso, lo importante es que surja un evidente incumplimiento en las obligaciones contractuales y legales entre los contratantes para que proceda la resolución, lo cual hace que analizadas como han sido las pruebas en la presente litis, indefectiblemente llevan a esta Alzada a concluir que los argumentos en que se fundamento el juez de la primera instancia para declarar CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento están ajustados a derecho, al evidenciarse en autos que la parte demandada no fue capaz de demostrar lo dicho en la contestación de la demanda, cuando alegó la falta de cualidad del actor, así como que la accionante le cedió en comodato el inmueble en cuestión; además alegó que el accionante no era propietario del inmueble y que había sido ella la que lo ha construido poseyéndolo por más de 30 años, por lo que la carga probatoria se le revierte a la demandada, tal y como se encuentra establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el 1.354 del Código Civil, aunado a ello, fue la parte demandante la que logro demostrar en el juicio los hechos en que se fundamento su pretensión, por tal razón este Tribunal, llega a la convicción que la apelación interpuestas no puede prosperar por los razonamientos antes dichos y así se decide.
DECISION
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO. SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada. SEGUNDO. Se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha “31 de marzo de 2006”, que declaró CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano P.E. GOYO RANGEL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.214.079, sobre el inmueble ubicado en la urbanización El Piñonal Calle A.P., N° 108 del Municipio Autónomo Girardot Maracay del Estado Aragua.-
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente. Notifíquese a las partes de la presente decisión. Remítase con oficio el expediente al Tribunal de origen una vez que conste en autos la notificación de las partes.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, 29 de enero de 2010.
LA JUEZ PROVISORIA,
Dra. L.M.G.M.
EL SECRETARIO,
ABOG. P.C.
En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).
El Secretario,
LMGM/joel
