Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 26 de Octubre de 2010

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Ciudad de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 30 de julio de 2009, con ocasión de la apelación que formalizara en fecha 09 de junio de 2009, la ciudadana L.R.M.Á., mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.330.615, asistida por la abogada en ejercicio E.R.B., inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 40.701, domiciliadas ambas en el Municipio Autónomo de Maracaibo del estado Zulia; contra la decisión dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 06 de abril de 2009; en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, siguen los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., venezolano el primero e italiana la segunda, mayores de edad, casados, comerciantes, titulares de las cédulas de identidad Nos. 9.715.469 y 318.956, respectivamente y domiciliados en el Municipio de Maracaibo del estado Zulia, asistidos por el abogado en ejercicio WOLFANG L.N., mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.852.582, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 33.760; contra la ciudadana L.R.M.Á., antes identificada.

II

NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada al presente expediente ante esta Superioridad en fecha 06 de agosto de 2009, tomándose en consideración que la sentencia apelada es definitiva.

En fecha 16 de octubre de 2009; comparece en la sala de despacho de este Juzgado Superior, el abogado en ejercicio WOLFANG L.N., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., todos antes identificados; en tiempo hábil consignó escrito de informes, constante de cuatro (04) folios útiles; en el cual expuso:

…SÉPTIMO: Ciudadana Juez, el documento que contiene el Contrato de Opción de Compra-Venta celebrado entre los ciudadanos L.D.S.R. (plenamente identificado en las actas procesales) y L.R.M.Á. (plenamente identificada en las actas procesales), con todo su valor probatorio señala, indica y determina el valor probatorio de las demás pruebas presentadas y admitidas en Primera Instancia donde se demuestra que el ciudadano L.D.S.R. cumplió con todas las condiciones y obligaciones establecidas en las cláusulas contractuales y por el contrario la ciudadana L.R.M.Á., violó e incumplió con todas las obligaciones establecidas en las cláusulas contractuales. OCTAVO: Ciudadana Juez, el contrato de Opción de Compra-Venta, establece en su Cláusula Primera “EL PROMITENTE COMPRADOR, se compromete a comprar y LA PROMITENTE VENDEDORA, a vender un inmueble de su única y exclusiva propiedad”…Ciudadana Juez, LA PROMITENTE VENDEDORA, L.R.M.Á., violó esta cláusula que establece su obligación contractual de venderle el inmueble al señor L.D.S.R.. NOVENO: El contrato en su cláusula segunda, estipula: “El precio por el cual LA PROMITENTE VENDEDORA, se obliga a vender y EL PROMITENTE COMPRADOR, se obliga a comprar el inmueble objeto de este contrato es por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 220.000.000,00), hoy DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 220.000,00), cancelándose la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), hoy CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 5.000,00), como pago adelantado en fecha 18 de diciembre del 2006, por lo que cualquier cantidad de dinero entregada para garantizar la presente operación de Opción de Compra-Venta será atribuida al precio total convenido y ya señalado”. Es decir, ciudadana Juez, ya para la fecha de la firma del contrato el ciudadano L.D.S.R. le debía a la ciudadana L.R.M.Á. la cantidad de DOSCIENTOS QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.215.000.000,00), hoy DOSCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 215.000,00). DÉCIMO: …Es decir ciudadana, Juez, si el contrato de Opción de Compra-Venta se firmó en fecha veintiséis (26) de diciembre del año dos mil seis (2006), tal como se evidencia en el documento original que corre inserto en las actas procesales; transcurridos los tres (03) meses en fecha veintiséis (26) de marzo del año dos mil siete (2007), debía haberse otorgado el documento definitivo de compra-venta del inmueble objeto del contrato con el cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por el ciudadano L.D.S.R.; pero la ciudadana L.R.M.Á., incumplió y violó esta cláusula; observe usted, ciudadana Juez, el final de la cláusula tercera, la cual expresa:”…y no deberá existir sobre el inmueble gravamen alguno”; pero resulta que la ciudadana L.R.M.Á., en fecha veintitrés (23) de febrero del año dos mil siete (2007) constituyó hipoteca convencional de primer grado a favor del ciudadano J.S.A., plenamente identificado en las actas procesales, sobre el mismo inmueble objeto del contra de Opción de Compra – Venta que celebró con L.D.S.R.; es decir, de nuevo la ciudadana L.R.M.Á., incumplió y violó la misma cláusula cuando con más de un (1) mes de anticipación al cumplimiento del lapso de la Opción de Compra – Venta, gravó el inmueble con Hipoteca Convencional de primer grado; el contrato de préstamo de dinero con garantía Hipotecaria a favor de J.S.A., se celebró por ante el REGISTRO INMOBILIARIO DEL PRIMER CIURCUITO DEL MUNICIPIO AUTÓNOMO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, quedando anotado bajo el N° 28, Tomo 21°, Protocolo 1°. DÉCIMO PRIMERO: Ciudadana, Juez, observe usted el final del contrato de préstamo de dinero con garantía hipotecaria, que la ciudadana L.R.M.Á. celebró con el ciudadano J.S.A.; se establece textualmente: “… sobre el referido inmueble (es decir el mismo inmueble que opcionó en compra – venta con el ciudadano L.D.S.R., paréntesis nuestro) no existen contratos de arrendamiento, usufructo, OPCIÓN DE COMPRA”…(la ciudadana L.R.M.Á., mintió y violó las normas contractuales y leyes respectivas, porque para esa fecha en la que celebró el contrato de préstamo de dinero con garantía hipotecaria, sí existía un Contrato de Opción de Compra – Venta celebrado en fecha en fecha (sic) veintiséis (26) de diciembre del año dos mil seis (2006) con el ciudadano L.D.S.R., sobre el mismo inmueble, paréntesis nuestro). DÉCIMO SEGUNDO: …Ciudadana, Juez, en las actas procesales corre inserto el soporte del Cheque de Gerencia emitido por el Banco Occidental de Descuento, de fecha veintidós (22) de diciembre del año dos mil seis (2006), por la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000.000,00), hoy SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 75.000,00), a nombre de la ciudadana L.R.M.Á., el cual ella recibió en fecha veintiséis (26) de diciembre del año dos mil seis (2006), de manos del ciudadano L.D.S.R., fecha en la cual se celebró el contrato de Opción de Compra – Venta, tal como lo estipulaba la cláusula cuarta. En las actas procesales también corre inserto, ciudadana, Juez, el recibo de pago por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), hoy TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 30.000,00), de fecha quince (15) de enero del año dos mil siete (2007) que el ciudadano L.D.S., le hizo a la ciudadana L.R.M.Á., dando cumplimiento con mucha anticipación a lo estipulado en la clausula (sic) cuarta del contrato de Opción de Compra – Venta. Ciudadana, Juez, para el quince (15) de enero del año dos mil siete (200), el ciudadano L.D.S.R., sólo debía a la ciudadana L.R.M.Á., la cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000,00), hoy CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 110.000,00), es decir, ciudadana, Juez, L.D.S.R., cumplió al pie de la letra con todas sus obligaciones contractuales, incluso con mucha anticipación a lo estipulado en las cláusulas contractuales; ahora bien ciudadana, Juez, el ciudadano, L.D.S.R., por la cláusula cuarta contractual estaba obligado a cancelar el resto de la deuda, es decir, los CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000,00) restantes; …dentro de un lapso de tres (3) meses, contados a partir del 31 de enero de 2007. DÉCIMO TERCERO: Ahora bien ciudadana, Juez, en fecha veintiséis (26) de marzo del año dos mil siete (2007), se presentó el ciudadano L.D.S.R., por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; a cumplir con su obligación contractual de cancelarle a la ciudadana L.R.M.Á., los restantes CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000,00), hoy CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 110.000,00), que faltaban por pagar para que se le otorgara el documento definitivo de la Compra – Venta; y la ciudadana L.R.M.Á., no cumplió con su obligación contractual de otorgar el documento definitivo, no se presentó para su otorgamiento y hasta la fecha de presentación de este escrito de informes no quizo (sic) colaborar para resolver el conflicto planteado y cumplir con sus obligaciones contractuales, mucho menos después de haber gravado el inmueble con Hipoteca Convencional de Primer Grado a favor del ciudadano J.S.A.; en las actas procesales ciudadana, Juez, corre inserto actas de la Inspección Ocular Notarial, realizada por la Notaria Pública Octava de Maracaibo de Fecha veintiséis (26) de marzo del año dos mil siete (2007), donde se deja constancia de la ausencia en la sala de otorgamiento de la ciudadana L.R.M.Á., a la firma y otorgamiento del documento de compra – venta definitivo en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo, del Estado Zulia, y la presencia del ciudadano L.D.S.R. con un cheque de gerencia a nombre de L.R.M.Á., por la cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000,00), hoy CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 110.000,00), para la cancelación total y definitiva de la deuda contraída.”

A su vez, en fecha 16 de octubre de 2009 comparece en la sala de despacho de este Juzgado Superior, la parte demandada, ciudadana L.R.M.Á., antes identificada, asistida por el abogado en ejercicio J.Á.S.P., inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 13.557; y en tiempo hábil consignó escrito de informes, constante de nueve (09) folios útiles, en el cual expuso:

SEGUNDO

En el referido Libelo de Demanda, se estableció entre otro aspecto, lo siguiente:

(…)

Conforme consta del Instrumento, donde L.D.S.R. y A.V.E., le otorga Poder a A.D.S.E., el mismo, como puede observarse, es de carácter Administrativo, Judicial, Extrajudicial de Administración y Disposición, Amplio y Suficiente y el cual fuera inscrito por ante la Notaría Pública respectiva.

En el referido, Instrumento Poder, se le otorgan entre otras facultades las siguientes:

(…)

Como puede observarse, del Instrumento Poder Administrativo, Judicial, Extrajudicial de Administración y Disposición, Amplio y Suficiente, siendo este un Poder General, no se observa que a A.D.S.E., le hubiesen dado Facultad Expresa, para Otorgar Poder Especial a WOLFANG L.N., para que, este actuando a su vez, en nombre y representación de L.D.S.R. y A.V.E., procediera a Demandar por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra – Venta a L.R.M.A., por ante los Tribunales Competentes.

(…)

Sin embargo, en la Sentencia Definitiva de Fondo, el Tribunal de la causa, no tomó en consideración los anteriores aspectos al hacer el estudio y análisis de los Instrumentos Poderes que se consignaron en las actas procesales que conforman el Expediente y señaló al efecto entre otros aspectos los siguientes:

(…)

Así mismo, también podemos al realizar un estudio y análisis, extraer del Poder Especial, que fue en definitiva, A.D.S.E., quien Otorga Poder Especial, pero a su Nombre y Representación y no en Nombre y Representación de sus otorgantes L.D.S.R. y A.V.E., al abogado WOLFANG L.N., por lo que, podemos concluir que debía de haber prosperado el Alegato planteado de la Inadmisibilidad de la Demanda, sin embargo, en la Sentencia Definitiva de Fondo, el Tribunal de la Causa señalo al efecto entre otros aspectos los siguientes:

(…)

Con lo cual se evidencia, sin duda alguna, la confusión existente en la referida Sentencia Definitiva de Fondo, debido que, como antes se estableció, el Abogado WOLFANG L.N., solo actuaba a nombre y representación de los Ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., estos en definitiva no le habían otorgado Poder alguno para que actuara en su Nombre y Representación.

(…)

Como puede observarse, del Libelo de Demanda, en este no se establece, en ninguna de sus partes, que hubiese procedió (sic) a establecer lo relacionado con una Constitución de una Hipoteca Convencional de Primer Grado a favor de J.S.A., sobre el Apartamento Objeto de la Opción a Compra – Venta.

(…)

Como puede observarse, del Libelo de Demanda, su Fundamento solo se contrae única y exclusivamente a lo establecido en su ACAPITE DECIMO, es decir, en el presunto hecho que con fecha, 26 de Marzo de 2007, no me encontraba presente por ante la Oficina de Registro Inmobiliario y hasta la fecha de la Demanda, no había querido cumplir con mi obligación contractual de Recibir el Dinero, ni de Otorgar el Documento Definitivo para perfeccionarse la Compra-Venta, por tales motivos, es el caso, que el Sentenciador debió haberse pronunciado única y exclusivamente acerca de los anteriores aspectos.

(…)

Sin embargo, como puede observarse, lo relacionado con una Constitución de una Hipoteca Convencional de Primer Grado a favor de J.S.A., sobre el Apartamento objeto del Contrato de Opción a Compra – Venta, no fue lo Alegado por la parte Actora en su Libelo de Demanda y en el anterior sentido el Tribunal de la Causa, no podía decidir la anterior situación, dado que, precisamente esto no formaba parte de la controversia en cuestión.

(…)

Siendo entonces, al no tomar en consideración el Tribunal de la Causa, los anteriores Alegatos, es el caso, se me violento sin duda alguna en este proceso el Principio de Seguridad Jurídica, así como el Principio de Confianza Legitima o Expectativa Plausible.

(…)

CUARTO

(…)

En el anterior sentido, la parte Actora, debía de haber Demostrado fehacientemente en la secuela del proceso, que no procedí con fecha, 26 de Marzo de 2007, a cumplir con mi Obligación de Otorgar el Documento Definitivo de Compra-Venta y hasta la fecha de presentación de esta Demanda, no quise cumplir con mi obligación contractual de recibir el dinero y otorgar el referido Documento para perfeccionar la Compra-Venta, siendo infructuosas todas las diligencias extrajudiciales realizadas por L.D.S.R..

(…)

Siendo el caso que, aún antes de examinar, la referida Inspección Extra Litem, se hace necesario realizar algunas observaciones, relacionadas con el supuesto Alegato que el día, 26 de Marzo de 2007, no me presente a otorgar el Documento Definitivo de Compra-Venta, de la siguiente forma:

Conforme con el Documento de Opción a Compra-Venta, se establecieron entre otras las siguientes Cláusulas:

(…)

Con lo cual se evidencia, que era a partir del día, 16 de Enero de 2007, cuando las partes del contrato podíamos suscribir el Documento Definitivo de Compra Venta, por ante la Oficina del Registro Inmobiliario, en cualquier momento, dado que, en el Contrato de Opción, se establece que el plazo era de Tres (3) Meses, el cual vencía el día, 16 de Abril de 2007, sin necesidad de cancelar la cantidad restante de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES, (Bs. 110.000,oo), lo cual podía efectuarse dentro de un lapso de Tres (3) Meses, hasta el día 30 de Abril de 2007.

Siendo también que, si en el Contrato de Opción a Compra-Venta, se establecía le correspondía al PROMITENTE COMPRADOR, todos y cada uno de los gastos relacionados con la tramitación y legalización de la operación y como quiera se había consignado la Solvencia Municipal de fecha, 1 de Marzo de 2007, es el caso, que este estaba obligado a Comunicarme se encontraban cancelados los respectivos recaudos y el Documento Definitivo de Compra-Venta, se suscribiría en una fecha y hora determinada.

QUINTO

En relación con el hecho que, no me presente supuestamente en la Oficina de Registro Inmobiliaria a cumplir con mi obligación de Otorgar el Documento Definitivo de Compra-Venta, la parte Actora, lo trato de Demostrar a través de la Inspección Judicial efectuada fuera del proceso.

Sin embargo, no se observa que esta Inspección Judicial, hubiese servido como Fundamento de la Demanda incoada, puesto que, no fue consignada en su oportunidad junto con el Libelo respectivo, ni se señaló, de su contexto, se hubiese evidenciado, mi incumplimiento, de asistir a la Oficina de Registro Inmobiliario el día, 26 de Marzo de 2007.

(…)

SEPTIMO

Si el Fundamento de la Demanda, lo era conforme con el ACAPITE DECIMO, el presunto hecho que con fecha, 26 de Marzo de 2007, no me encontraba presente por ante la Oficina de Registro Inmobiliario y hasta la fecha de la Demanda no había querido cumplir con mi obligación contractual de Recibir el Dinero, ni de Otorgar el Documento Definitivo para perfeccionarse la Compra-Venta, es el caso, que el Sentenciador debió de haberse pronunciado acerca de los anteriores aspectos.

Sin embargo, podemos afirmar de un análisis de la Sentencia Definitiva de Fondo, en esta no se procedió a Pronunciarse, acerca de los anteriores aspectos, es decir, que el día, 26 de Marzo de 2007, no hubiese concurrido a la Oficina de Registro Inmobiliario, sino por, el contrario, procedió a dar por Demostrado, con la inspección Judicial, que no procedí a otorgar el Documento Definitivo, pero durante el lapso de tres (3) meses, sin ningún otro tipo de prueba determinante.

En efecto, el Sentenciador en su respectiva Sentencia Definitiva de Fondo, procedió a desechar todas las Pruebas Promovidas, por la parte Actora, a excepción de la Inspección Judicial, pero como, antes indicamos, es el caso, que con la misma, no se Demuestra mi no concurrencia durante todo el lapso de tres (3) meses a Otorgar el Documento Definitivo de Compra-Venta.

(…)

En el anterior sentido, si lo establecido en la Sentencia Definitiva de Fondo, fuese el Fundamento de la Demanda, es el caso, entonces que la parte Actora, estaba obligado a Demostrar en la secuela del proceso, que no procedí a cumplir con mi Obligación de Otorgar el Documento Definitivo de Compra-Venta, dentro de todo el plazo de los Tres (3) meses prevista en la Cláusula TERCERA del Documento de Opción a Compra-Venta.

(…)

OCTAVO

(…)

Como puede apreciarse de la Inspección Judicial Extra Litem, en ese Particular, se establece existieron varias fechas para el Otorgamiento del Documento Definitivo de Compra-Venta, con lo cual, sin duda, se imponía la Comunicación cierta para la suscripción del documento en cuestión.

Sin embargo, de las actas procesales que conforman el expediente, no existe ningún tipo de Comunicación enviada por parte del PROMITENTE COMPRADOR, para mi presentación, por ante la Oficina del Registro Inmobiliario respectivo, el día 1 de Marzo de 2007, ni el día 2 de Marzo de 2007, ni el día 26 de Marzo de 2007, a una hora determinada, para suscribir el Documento Definitivo de Compra-Venta.

(…)

Siendo entonces, efectivamente al no encontrarse, ningún tipo de comunicación y habiéndose establecido un plazo amplio de tres (3) meses y al existir, como antes se indico, varias fechas, es el caso, que el Tribunal de la Causa, debió de establecer una Duda Razonable en relación con la suscripción Definitiva del Contrato de Opción de Compra Venta, sin embargo, tal situación no fue tomada en consideración.

En este sentido, pasa esta Superioridad a citar extractos de la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 06 de abril de 2009; y objeto del presente recurso de apelación; que estableció:

Siendo las cosas así, observa este Órgano Jurisdiccional que en el caso que nos ocupa, la representación judicial antes mencionada señaló en su escrito de contestación a la demanda, que rechazaba la estimación por exagerada, motivándola en el hecho de que las cantidades están determinadas en el documento objeto de la demanda que por cumplimiento de opción de compra-venta fue interpuesta en contra de su defendida, en ese sentido, esta Jurisdicente observa, que tal como lo aduce la parte demandada, la cantidad objeto del negocio jurídico cuyo cumplimiento solicita la parte actora en el presente caso, se encuentra determinada en el documento de opción de compra, monto que es inferior a la estimación de la demanda realizada por el demandante, la cual asciende a la cantidad de CUATROCIENTO CUARENTA MILLONES (Bs. 440.000.000) o su equivalente actual según reconversión monetaria a CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 440.000).

Al respecto, como quiera que en la presente causa el valor de la cosa demandada consta en autos, y está plenamente deducido del contrato de opción de compra, la estimación hecha por el apoderado judicial de la parte actora se considera exagerada, desprendiéndose del petitum de la demanda, que sólo exige el cumplimiento de las obligaciones contraídas por la ciudadana L.R.M.Á. al momento de la celebración del negocio jurídico y ningún otro concepto, por ello, este Tribunal estima que la impugnación en referencia debe ser declarada procedente, quedando, en consecuencia, estimada la presente demanda en el monto al cual asciende el precio de la obligación (sic) asumidas por las partes, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 220.000.000) o su equivalente actual que son DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000), y así se decide.

Por otra parte, en cuanto al alegato del apoderado judicial de la parte demandada relativo a la dificultad de precisar quién es el demandante en la presente causa, tal situación le ha causado una indefensión a su representada, ya que de acuerdo a lo explanado en el escrito de contestación, la presente demanda sería inadmisible por no señalar con precisión quien tiene el carácter de demandante.

(…)

En razón de ello, es imperioso aclararle a la representación judicial de la parte demandada que el ciudadano A.D.S., lejos de lo interpretado por ella, no pretendió la sustitución de un poder judicial, sino que actuando en representación de la parte material que integra la relación jurídica objeto de la presente demanda, otorgó poder en nombre de ellos para lo cual estaba totalmente facultado según el instrumento poder de fecha 23 de abril de 2004, autenticado ante la Notaría Público Décima de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 42, Tomo 39, en virtud de que el aludido ciudadano quien es comerciante, no posee el ius postulando, motivo por el cual correctamente le otorgó poder judicial al abogado WOLFANG L.N., ya que de conformidad con el artículo 166 de la norma adjetiva civil, establece que sólo podrán ejercer poderes en juicio, quines sean abogado en ejercicio conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados.

Por consiguiente, siendo que el ciudadano A.D.S. actúa en representación del promitente comprado y de su cónyuge, debidamente representado por el abogado en ejercicio WOLFANG L.N., tal representación es conforme a derecho, y por ende, se encuentra claramente determinado en la presente causa quien es el demandante, de allí pues, que la solicitud realizada por la representación judicial de la parte demandada, en relación a la inadmisibilidad de la presente demanda por no determinarse el carácter del demandante, es improcedente en derecho, y así se decide.

(…)

Pues bien, de la cláusula primera y segunda se infiere la intención que tenía la parte demandada de vender el bien inmueble objeto del presente litigio, y la intención de comprárselo por parte del demandante, estableciéndose como precio definitivo del bien la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 220.000.000,00), lo que actualmente equivaldría a DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000)

Por otra parte, de las cláusulas segunda y cuarta se sustrae la obligación asumida, por el demandante de pagar una inicial equivalente a OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000) que comprendía los CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000) pagados en fecha 18 de diciembre de 2006, y los SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000) pagados el día 26 de diciembre de 2006, es decir, al momento de la firma del contrato de opción de compra, pagos éstos que efectivamente se verificaron en el presente caso, tal como se desprende del material probatorio consignado en actas, y el monto faltante por pagar se verificaría en dos oportunidades, el primer pago por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000) debía realizarlo a más tardar el día 31 de enero de 2007, cumpliendo exactamente con está (sic) obligación el día 15 de enero de 2007, tal como se desprende del recibo emitido por la parte demandada a favor de la parte actora; el saldo restante de la obligación, es decir, la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000) debía pagarlos dentro de un lapso de tres (03) meses, contados a partir del día 31 de enero de 2007. Sobre este particular, no existe mayor duda sobre la interpretación de la voluntad de los contratantes plasmada en la letra del contrato bajo estudio, ya que como es costumbre en la mayoría de estos tipos de contratos, el comprador entrega una suma dineraria por concepto de inicial y el remanente o saldo faltante por pagar lo entrega una vez que se otorgue el documento definitivo de venta.

De las referidas cláusulas se desprende de manera clara, como la parte demandante había cumplido con el pago de una porción el saldo total de la obligación, lo cual fue cumplido en tiempo oportuno y conforme a lo acordado en las cláusulas contractuales, salvo el último pago de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000) que el ciudadano L.D.S.R., estaba dispuesto a pagar el día 26 de marzo de 2007, fecha en la cual precluía el lapso para que la ciudadana L.R.M.Á., otorgara el documento definitivo de la venta.

Igualmente, de la cláusula tercera se desprende la obligación de la parte demandada de traspasar el bien, teniendo como fecha tope para hacerlo hasta el día 26 de marzo de 2007, estableciéndose como condición que el bien estuviera libre de gravamen alguno. Siendo esto así, para que pudiera cumplir con esta obligación, ambas partes acordaron que una porción de las cantidades de dinero pagadas por el ciudadano L.D.S.R., sería destinada al pago de la hipoteca que pesaba sobre el bien inmueble a favor del BANCO MERCANTIL, C.A., S.A.C.A., liberación hipotecaria que ocurrió efectivamente el día veintitrés (23) de enero de 200.

Sin embargo, llama poderosamente la atención de quien suscribe el presente fallo, y una vez analizadas las pruebas aportadas el presente juicio, que la ciudadana L.R.M.Á., luego de liberar el bien inmueble objeto del contrato litigioso, procediera nuevamente y dentro el lapso que tenía para realizar la venta definitiva, a hipotecar el bien a favor de un tercero ajeno y extraño a la relación contractual existente, manifestando en el contrato de constitución de hipoteca que sobre el bien inmueble no existía opción de compra alguna, lo cual era totalmente falso y conocido por la hoy demandada, constituyendo tal actuación a juicio de esta Sentenciadora, un obrar mal intencionado, que pudiera incluso como sucedió en el caso bajo análisis, impedir que el derecho del ciudadano L.D.S.R.d. comprar el bien , se materializara.

Aunado al hecho que las actuaciones ut supra descritas, se traducen en un flagrante incumplimiento de la cláusula tercera del contrato suscrito por las partes en fecha 26 de diciembre de 2006, ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo.

Por otra parte, también es importante considerar, que el ciudadano L.D.S.R., en su condición de PROMITENTE COMPRADOR, actuó diligentemente, asumiendo y cumpliendo con las obligaciones que le correspondían de acuerdo a la cláusula séptima del contrato, referidas estás (sic) a la tramitación y legalización de la operación pactada, cuestión que quedó plenamente demostrada con la inspección extra-litem llevada a cabo.

(…)

III.- Por todos los fundamentos anteriormente expuestos:

…,DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoara el ciudadano L.D.S.R., en contra de la ciudadana L.R.M.Á., todos identificados en la parte narrativa del presente fallo.

En consecuencia, se ordena a la demandada L.R.M.Á., realizar la tradición formal del inmueble vendido, o sea, el otorgamiento del documento definitivo, lo cual deberá hacer dentro del plazo que se les conceda para la ejecución voluntaria, previa consignación de la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00) equivalente al saldo restante de la obligación, por parte de la actora, y vencido como fuere el lapso señalado sin que la parte demandada no hubiere cumplido con su obligación, deberá tenerse como documento definitivo la presente sentencia junto con las actuaciones complementarias, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte demandada ya identificada, por haber resultado vencida totalmente en esta instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

III

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

El abogado en ejercicio WOLFANG L.N., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., todos antes identificados; presentó libelo de demanda; en el cual expuso los siguientes hechos:

…SEGUNDO: En fecha veintiséis (26) de Diciembre del año dos mil seis (2006), el ciudadano L.D.S.R.,…, celebró con la ciudadana L.R.M.A., ya identificada, por ante LA OFICINA PÚBLICA NOTARIAL DÉCIMA DE MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, contrato de opción de compra-venta de un inmueble, que mas adelante señalaré, el cual quedó anotado bajo el N° 9, Tomo 122, de los libros respectivos,…OCTAVO: Ahora bien, ciudadano Juez, el plazo para cumplirse totalmente el perfeccionamiento de la compra-venta del inmueble objeto de la pretensión es de tres (03) meses, contados a partir de la firma del contrato de opción de compra-venta, el cual se firmó en fecha veintiséis (26) de diciembre del año de dos mil seis (2006), es decir que para el veintiséis (26) de m.d.d.m.s. (2007), se debió otorgar por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el documento definitivo de venta y no debería existir sobre el inmueble gravamen alguno. NOVENO: Ahora bien, ciudadano Juez, el ciudadano L.D.S.R., ha cumplido con todas sus obligaciones contractuales establecidas en el contrato de opción de compra-venta celebrado con la ciudadana L.R.M.A., cancelando los primeros CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000,00), incluso mucho antes del 31 de Enero del año de 2007, establecido contractualmente en la cláusula cuarta de contrato de opción de compra-venta, ya referido y que en su oportunidad procesal probaremos haciendo valer los correspondientes recibos y finiquitos. DÉCIMO: Ahora bien ciudadano Juez, en fecha veintiséis (26) de marzo del año dos mil siete (2007), se presentó el ciudadano L.D.S.R., por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; a cumplir con su obligación contractual de cancelarle a la ciudadana L.R.M.A., los restantes CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000,00), que faltaban por pagar para que se le otorgara el documento definitivo de la venta; y la ciudadana L.R.M.A., no cumplió con su obligación contractual de otorgar el documento definitivo, no se presentó para su otorgamiento y hasta la fecha de presentación de esta demanda no ha querido cumplir con su obligación contractual de recibir el dinero, de otorgar el documento definitivo para que se le perfeccione la compra-venta, siendo infructuosas todas las diligencias, extrajudiciales que con ese objetivo contractual ha realizado el ciudadano L.D.S. ROSSI…VIGÉSIMO: Es notorio, ciudadano Juez, que la ciudadana L.R.M.A., ya identificada no ha cumplido con las cláusulas contractuales del Contrato de opción de compra-venta celebrado con el ciudadano L.D.S.R., ya identificado, violando tanto las disposiciones contractuales como las normas legales establecidas en el Código Civil venezolano, arriba señaladas, causando severos y graves daños y perjuicios al ciudadano L.D.S.R.. VIGÉSIMO PRIMERO: PETITORIO: Por todos los fundamentos antes expuestos, ciudadano Juez, es por lo que acudo ante usted para demandar como en efecto demando, a la ciudadana L.R.M.A., ya identificada para que cumpla con el contrato de opción de compra-venta celebrado con el ciudadano L.D.S.R., ya identificado, y ya señalado en dicho contrato. VIGÉSIMO SEGUNDO: Estimo el valor de la presente demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 440.000.000,00)…

Posteriormente, en fecha 21 de febrero de 2008, el abogado en ejercicio C.M.P., titular de la cédula de identidad No. V-3.112.963 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 9.172, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana L.R.M.Á., antes identificada; presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual plantea los siguientes hechos:

…PRIMERO: Mi representada se encuentra en la dificultad de precisar quién es el demandante en esta causa, creándose una situación de incertidumbre que conllevaría a una indefensión si a tiempo no se aplican los debidos correctivos…

(…)

…En consecuencia, el apoderado judicial actor creó una confusión en cuanto a determinar quien en realidad es el demandante y su carácter, y la inclusión en dicho libelo de A.d.S.E. y V.E., en nombre y representación por quienes dicho profesional del derecho actúa, debe ser explicada…Es, pues, de evidente importancia determinar quien o quienes son los demandantes en esta causa y sus respectivos caracteres, puesto que la sentencia que no contenga la indicación clara y precisa de las partes, conforme al artículo 243 del Código de Procedimiento Civil sería nula de conformidad con el artículo 244 ejusdem.

Por otra parte, a la demandada se le plantearía una imposibilidad legal para reconvenir a los nombrados, al desconocer su situación en la causa. De acuerdo con lo antes expuesto y no siendo lo planteado de una cuestión previa de las previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se impone la INADMISIBILIDAD de la DEMANDA por los efectos de que no se señala con precisión quién tiene el carácter de demandante y de que no siendo abogado el ciudadano A.D.S. –quien actúa por sí y en representación de Savio Rossi y A.E.- aún cuando sea abogado quien instauró la demanda, ésta debe inadmitirse.

(…)

En nuestro caso, L.d.S. y A.V.E., confieren poder judicial a A.d.S. quien no es abogado y por tanto no puede ejercer poderes judiciales, aún cuando éste a su vez confirió poder al abogado actor. En consecuencia, A.d.S., de esta forma, pretendió “la sustitución” de un poder judicial en la persona de un abogado, cuando confirió la facultad de representación judicial de otro (Luigi del Savio y A.E.), la cual nunca pudo detentar, por lo cual la demanda es inadmisible en derecho.

(…)

…El contrato de autos comenzó a surtir efectos por tres meses contados a partir del 26 de diciembre de 2006, término común a ambos contratantes. A partir del 26 de diciembre la demandada debería otorgar el documento definitivo de venta del inmueble libre de gravamen. El 26 de marzo de 2007, a instancia del actor, se trasladó y constituyó el Notario Público Octavo de Maracaibo, en la Oficina Registral correspondiente, para dejar constancia de la existencia de un documento contentivo de un contrato de venta que las partes otorgarían en esa fecha y de que a partir de determinada hora la demandante no se encontraba presente en la Sala de otorgamiento de la Oficina de Registro. Tal prueba es inconducente pues la demandada no fue notificada ni recibió ninguna comunicación previa, informándosele que en esa fecha se llevaría a cabo el otorgamiento del documento, el cual puedo hacerse dentro del término de 3 meses, previa notificación de un contratante al otro, pues, repito se trataba de un término común. Al respecto debía existir la más absoluta certeza en que el otorgamiento se llevaría a cabo en determinado día y a una hora precisa. Es de destacar que en este contrato se fijaron dos fechas diferentes para la ejecución de dos obligaciones: otorgamiento del documento dentro de un lapso que venció el 26 de marzo de 2007 y la obligación del demandante de pagar el saldo del precio posterior a dicha fecha, por lo que por ministerio de la Ley quedaría constituida un hipoteca legal. Resulta curioso que el documento se consignó por el comprador opcionado el último día del plazo, a espaldas de la demandada.

De otro lado el actor no precisó en que consistió el incumplimiento de la demandada, y al parecer lo funda en la inasistencia de mi representada a la Sala de otorgamiento de la respectiva Oficina Subalterna de Registro al acto de venta del otorgamiento del documento de venta del inmueble sin previamente y dentro del término común de tres meses tuviese aquélla conocimiento de la fecha y hora exactos del otorgamiento. El término incumplimiento es muy amplio y el actor no precisó en que consistió ese incumplimiento para los efectos legales. El incumplimiento en forma genérica se determina o produce en todos los casos en que, de alguna manera y por cualquier causa, deja insatisfecha la prestación prometida en el contrato.

Se pactaron dos momentos para el cumplimiento de la obligación, es decir, no se estableció la simultaneidad del cumplimiento de las prestaciones: Así como tope límite para el otorgamiento de la escritura de venta se fijó el 26 de marzo de 2007, que en todo caso como se dijo, debió ser comunicado previamente a la demandada; y para el pago del resto del precio de Bs. 110.000.000,oo (Bolívares antiguos) se convino en un lapso de tres meses contados desde el 31 de enero de 2007, y que finalizaría el 31 de abril de 2007. Para tales efectos las partes necesariamente debían comunicarse previamente. Por otra parte, mal podía la demandada hacer entrega del inmueble libre de cualquier gravamen cuando las mismas partes difirieron el pago del saldo del precio que ope legis originaría la hipoteca legal para cual se fijaría un tope y las condiciones correspondientes

En cuanto a la estimación de la demanda de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 400.000.000), la rechazo por cuanto tratándose de cantidades determinadas o precisadas en el documento de opción de compra, tal estimación es improcedente por carecer de base legal y además por ser exagerada en todo caso, no pudiéndose tampoco pretenderse cubrir con tal estimación supuestos daños y perjuicios que en todo caso debían ser especificados con determinación de su causa.

(…)

Por todos los argumentos expuestos niego y rechazo tanto en los hechos como en el derecho invocado, por ser inciertos, que mi representada haya incumplido el contrato de opción de compra celebrado entre L.d.S. y ella…

En fecha 16 de mayo de 2008, la abogada A.V.M., inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 34.997, actuando en carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; escrito en el cual, ratificó lo instrumentos consignados junto al escrito libelar en todo su valor probatorio, referentes a:

1. Copia Certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintitrés (23) de abril de 2007, bajo el No. 42, Tomo 39.

2. Copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, en fecha ocho (08) de Mayo de 2007, bajo el No. 49, Tomo 43.

3. Original de documento de opción de compra-venta suscrito por los cuidados L.R.M.Á. y L.D.S.R., autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, bajo el No. 9, Tomo 122.

   Igualmente dentro del referido escrito al cual se hizo mención precedentemente, la parte actora además de ratificar los instrumentos acompañados junto al escrito libelar, promovió los siguientes medios probatorios:

1. Mérito favorable que se desprende de las actas procesales.

2. Original de cheque de gerencia del Banco Occidental de Descuento, de fecha 22 de diciembre de 2006, por la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000.000,00), debitado en Código de Cuenta Cliente 0116012194212021717, por concepto de compra de apartamento, comprado por el ciudadano L.D.S., a favor de la ciudadana L.R.M..

3. Copia simple de constancia de registro de vivienda principal, emitido por la Gerencia Regional de Tributos Internos Región Zuliana, de fecha 28 de noviembre de 2006.

4. Original de comunicación emitida por los abogados M.R. UBÁN VERA y M.R. UBÁN RAMÍREZ, al ciudadano L.D.S.R., en fecha 17 de de octubre de 2007.

5. Copia simple de planillas de presupuesto para costos de registro de fecha 28 de febrero de 2007, y original de recibo signado con el número 139359, contentivo la de cancelación de planillas de presupuesto para costos de registro de fecha 28 de febrero de 2007.

6. Copia simple de documento de compra-venta, cuyas partes intervinientes fungen en los ciudadanos L.R.M.Á. y L.D.S.R..

7. Copias simples de juicio que por Ejecución de Hipoteca intentara el ciudadano J.S.A., en contra de la ciudadana L.R.M.Á., cuya sustanciación correspondió al JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

8. Copia certificada de documento de préstamo con garantía hipotecaria, suscrito por los ciudadanos L.R.M.Á. y J.S.A., registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo de Maracaibo del estado Zulia, bajo el No. 28, Tomo 21°, Protocolo 1°

9. Copia simple de documento suscrito por los ciudadanos L.R.M.Á. y L.D.S.R..

10. Copia simple de documento de Liberación de Hipoteca, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, bajo el N° 44, Tomo 7°, Protocolo 1°.

11. Copia simple de comunicación dirigida al Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, suscrita por el abogado W.L.N. y el ciudadano L.D.S.R., respectivamente.

12. Original de Inspección Ocular extra-litem, efectuada por la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 26 de marzo de 2007, en virtud de la solicitud realizada por el ciudadano L.D.S.R., antes identificado.

    Por otro lado, se evidencia de la revisión de las actas que, el thema decidendum de la actual controversia, versa sobre un contrato de opción de compra venta, celebrado en fecha 26 de diciembre de 2006, y autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, bajo el número 9, Tomo 122; a partir del cual, la parte actora pretende sean cumplidas las obligaciones allí asumidas por la hoy parte demandada, referentes específicamente al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta ante la presunta incomparecencia de ésta última en el día fijado para la realización de tal acto, donde además, se realizaría la respectiva tradición legal del inmueble libre de gravamen.

    Al respecto, el demandado negó todos y cada uno de los hechos alegados por su contraparte, manifestando dentro su escrito de contestación a la demanda, la falta de precisión en cuanto al presunto incumplimiento incurrido, además que, el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta pudo realizarse en cualquier oportunidad dentro del plazo de tres (3) meses contados a partir del veintiséis (26) de diciembre de 2006, siempre y cuando, mediara notificación de las partes contratantes, por tratarse de un plazo.

    El inmueble bastante aludido, está constituido por un apartamento, distinguido con el No. Este-7, edificado sobre la séptima plante del edificio Vértice, situado en la avenida 15 (antes Las Delicias), esquina con calle 55, distinguido con el No. 55-14 de la actual nomenclatura municipal en el sector conocido como Monte C.B., en Jurisdicción del antiguo Municipio Coquivacoa, hoy Parroquia J.d.Á.d.M.A.M.d.e. Zulia, el cual, posee una superficie de CIENTO SESENTA METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS (160,93 MTS2), y comprende los siguientes linderos: NORTE: Con fachada principal del edificio hacia la calle 55; SUR: Con la fachada posterior del edificio hacia área del estacionamiento interno; ESTE: Con la fachada lateral derecha hacia la avenida 15, y OESTE: Hall de escaleras, escaleras, foso de los ascensores y apartamento Oeste-7.

    Ahora bien, al no evidenciarse de actas procesales la promoción de medio probatorio alguno por la parte demandada y delimitada como fue la presente controversia, pasa este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a resolver el recurso de apelación formulado por la parte demandada en fecha 09 de junio de 2009, para lo cual en el próximo capítulo de este fallo, analizará los medios de pruebas promovidos, adminiculándolos con los hechos planteados, y fundamentándose en las normas del derecho positivo vigente a fin de resolver el conflicto formulado a través de este juicio.

    IV

    MOTIVOS PARA DECIDIR

    Para clarificar el inconveniente que se discute, a través de la presente incidencia, y con ánimos de brindar una solución efectiva al mismo, pasa esta Sentenciadora Superior a realizar las siguientes consideraciones previas:

    En primer término, resulta pertinente analizar la conducta procesal asumida por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, dado que a partir de éste, dimana la proposición conjunta de alegatos que presuntamente acarrean la inadmisibilidad de la misma junto a defensas de fondo, a consecuencia de las cuales, surge un deber de determinación para esta Operadora de Justicia en lo referente al orden de prelación con la cual deben ser decididas dichas excepciones y defensas, en aras de asegurar la estabilidad del juicio y mantener las partes en igualdad de derechos y deberes.

    En este sentido, pasa esta Sentenciadora a transcribir algunos extractos del escrito de contestación a la demanda, en la cual, la parte demandada alega lo siguiente:

    …PRIMERO: Mi representada se encuentra en la dificultad de precisar quién es el demandante en esta causa, creándose una situación de incertidumbre que conllevaría a una indefensión si a tiempo no se aplican los debidos correctivos…

    (…)

    …En consecuencia, el apoderado judicial actor creó una confusión en cuanto a determinar quien en realidad es el demandante y su carácter, y la inclusión en dicho libelo de A.d.S.E. y V.E., en nombre y representación por quienes dicho profesional del derecho actúa, debe ser explicada…Es, pues, de evidente importancia determinar quien o quienes son los demandantes en esta causa y sus respectivos caracteres, puesto que la sentencia que no contenga la indicación clara y precisa de las partes, conforme al artículo 243 del Código de Procedimiento Civil sería nula de conformidad con el artículo 244 ejusdem.

    Por otra parte, a la demandada se le plantearía una imposibilidad legal para reconvenir a los nombrados, al desconocer su situación en la causa. De acuerdo con lo antes expuesto y no siendo lo planteado de una cuestión precia de las previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se impone la INADMISIBILIDAD de la DEMANDA por los efectos de que no se señala con precisión quién tiene el carácter de demandante y de que no siendo abogado el ciudadano A.D.S. –quien actúa por sí y en representación de Savio Rossi y A.E.- aún cuando sea abogado quien instauró la demanda, ésta debe inadmitirse…

    En atención a la excepción opuesta precedentemente transcrita, resulta jurídicamente acertado traer a colación los requisitos de validez que debe comprender el otorgamiento del poder a nombre de otra persona, puesto que, a consecuencia del referido acto surge la presente excepción de imprecisión en cuanto a la determinación del sujeto activo de la relación jurídica controvertida que, fuera opuesta por la parte demandada; ahora bien, dichos requisitos de validez se encuentran preceptuados por el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

    Artículo 155.- Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpelación jurídica de los mismos.

    En relación a la norma del referido texto adjetivo civil, el Dr. R.H.L.R., en su obra CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Tomo I, 3º edición (pág 488), expone lo siguiente:

    “Art. 155…

    (…)

    …están en consonancia con la Teoría de Representación Orgánica de REDENTI… en lo que concierne al poder deviniente de una persona jurídica a su órgano o personero; y en general, con toda relación de representación, pues las limitaciones de un mandato, de una relación de servicio o de una atribución estatutaria atañen sólo a las partes de esa relación subyacente y no son oponibles a los terceros…, salvo que se haya incorporado al texto del poder; cuestión esta distinta al quid que plantean las formalidades de este artículo 155.

    ...esta nueva regla del artículo 155, el funcionario da fe de la exhibición ad effectum videndi de estos instrumentos, pero no los transcribe; debe limitarse a tomar nota en el cuerpo del poder de las fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificar esos instrumentos (…). La finalidad de esas anotaciones que hace el funcionario es la de (…).

    Así mismo, el procesalista A.R.R., en su obra TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO, Volumen II, pág. 60, plantea:

    La forma de otorgamiento acogida en el Artículo 155 C.P.C., no exige más la copia y certificación del instrumento que legitima la representación, sino que el funcionario haga constar en la nota los datos que exige la norma, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación acerca de los documentos que le han sido exhibidos, eliminándose así las controversias a que daba lugar la antigua disposición del Artículo 42 del código de 1916 cuando quien otorgaba el poder era una persona jurídica; pero no excluye que la persona natural que sirve de órgano a la persona jurídica deba identificarse como tal.

    En este sentido, conforme a la copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintitrés (23) de abril de 2007, bajo el No. 42, Tomo 39, esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento autenticado, autorizado con las solemnidades legales, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, el cual, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil, razón por la cual hace plena prueba y así se valora.

    En el anterior instrumento, los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., actuando en su propio nombre, confieren poder administrativo, judicial y extrajudicial, de administración y disposición, amplio y suficiente, al ciudadano A.D.S.E., para que en nombre de éstos, los represente en todos los actos y gestiones legales administrativas, judiciales y extrajudiciales, así como también, pueda sustituir y otorgar el poder conferido a abogados de su confianza y en general realice y ejecute todas las actividades, gestiones, actos y acciones necesarias para la protección de los derechos e intereses de los descritos otorgantes. Así se Observa

    Asimismo, en relación a la copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, en fecha ocho (08) de Mayo de 2007, bajo el No. 49, Tomo 43, esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento autenticado, autorizado con las solemnidades legales, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, el cual, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil, razón por la cual hace plena prueba y así se valora.

    En el cual, el ciudadano A.D.S.E., en nombre y representación de los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., otorga poder al abogado W.L.N., en pleno uso de las facultades que le fueran conferidas expresamente según documento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintitrés (23) de abril de 2007, bajo el No. 42, Tomo 39, el cual, fue presentado ante el Notario Público Décimo, quien dejó expresa constancia de su exhibición mediante la respectiva nota de autenticación. Así se Observa.

    Por lo que en conclusión, adminiculando el análisis efectuado sobre los descritos instrumentos con los citados criterios doctrinarios, y bajo el amparo del artículo 155 ejusdem, observa esta Sentenciadora que, no existe confusión alguna en cuanto a la determinación del demandante y mucho menos incumplimiento de los requisitos de validez que debe cumplir el acto de otorgar poder en nombre de otra persona, puesto que, el poder autenticado en fecha 08 de mayo de 2007, ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, bajo el No. 49, Tomo 43, fue otorgado por el ciudadano A.D.S.E., al abogado WOLFANG L.N., en nombre y representación de los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., señalando dentro del mismo los datos del instrumento poder que acreditaban tal representación, consumándose de esta manera la exhibición del mismo, en virtud de lo cual el Notario Público dejó constancia mediante nota de autenticación, que estableció:

    Fue presentado documento poder Autenticado por ante este Despacho, en fecha 23/04/2.007, bajo el N° 42, Tomo 39, de los Libros respectivos

    (Negrillas del Tribunal).

    Es así como, a través de dicha nota de autenticación, el funcionario público en autorización del acto, dejó expresa constancia del documento poder que le fue exhibido, con expresión de sus datos distintivos, evidenciándose del mismo que los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., ciertamente otorgaron poder general de administración y disposición, al ciudadano A.D.S.E., permitiéndole realizar en nombre y representación de éstos, actos y gestiones legales, administrativas, judiciales y extrajudiciales, dentro de las cuales se encuentra expresamente:

    podrá sustituir y otorgar este poder en abogados de su confianza y en general podrá realizar y ejecutar todas las actividades, gestiones, actos, y acciones necesarias para la defensa y protección de todos nuestros derechos e intereses, pues las facultades aquí conferidas tienen un carácter enunciativo y en ningún caso taxativo ni limitativo

    .

    Razón por la que, resulta improcedente la excepción de inadmisibilidad a la demanda propuesta por la representación judicial de la parte demandada, al constatarse que a partir del contenido del documento autenticado en fecha 23 de abril de 2007, ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo estado Zulia, dimana una facultad expresa concedida por los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., al ciudadano A.D.S.E., referente a la potestad y permisión dada a este último de otorgar el poder en nombre de aquellos, la cual, se materializó mediante el poder conferido por el ciudadano A.D.S.E., al abogado W.L.N., quién tal como lo adujo el Tribunal de Instancia goza de ius postulandi y según el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, podrá ejercer poderes en juicio.

    En consecuencia, visto el carácter y representación con el cual obró el ciudadano A.D.S.E., quién mediante facultad expresa concedida, otorgó poder al abogado W.L.N., es deber de esta Sentenciadora declarar IMPROCEDENTE la excepción de inadmisibilidad opuesta por la parte demandada, debido que, dicho otorgamiento cumple con los requisitos de validez que preceptúa el artículo 155 ejusdem, resultando evidente la representación ejercida, así como los sujetos activos dentro de la presente relación jurídica, quienes fungen en los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E.. Así se Establece.

    • De la Estimación al Valor de la Demanda:

    Ahora bien, continuando el orden de prelación con que deben ser decididas las excepciones opuestas por la parte demandada en su escrito de contestación, encuentra esta Operadora de Justicia, el rechazo que efectúa la mencionada parte a la estimación del valor de la demanda, al plantear:

    En cuanto a la estimación de la demanda de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 400.000.000), la rechazo por cuanto tratándose de cantidades determinadas o precisadas en el documento de opción de compra, tal estimación es improcedente por carecer de base legal y demás por ser exagerada en todo caso, no pudiéndose tampoco pretenderse cubrir con tal estimación supuestos daños y perjuicios que en todo caso debían ser especificados con determinación de su causa

    .”

    Del texto transcrito, resulta necesario traer a colación el contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que constituye el precepto legal que establece el deber para el demandante de estimar el valor de la cosa demandada, y la facultad para el demandado de rechazarlo cuando lo considere exagerado o insuficiente, al consagrar lo siguiente:

    Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

    El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

    Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.

    En este sentido el autor R.E.L., en su obra LA DEMANDA, 2º Edición aumentada, págs. 45, 46 y 47, señala en relación a la estimación del valor de la demanda lo siguiente:

    En esta materia la jurisprudencia de la Casación ha venido afirmando su criterio. Su evolución comienza con el auto de 7 de marzo de 1985 y culmina (por ahora) con el auto de fecha 5 de agosto de 1997. La posición de este último difiere del anterior solamente en que el nuevo criterio sostiene que si el demandado sostiene en forma pura y simple la estimación del actor sin hacer ninguna precisión, se tendrá como no hecha la oposición; pues en este caso la carga de la prueba corresponde al demandado; en cambio, el auto de fecha 07 de marzo de 1985, en estas situaciones, la carga de la prueba correspondía al actor quien tenía que demostrar su estimación. El cambio de opinión de la Sala se debe a la redacción del artículo 38 CPC que le impone al demandado alegar un hecho nuevo que debe probar.

    2. El nuevo criterio de la corte

    La posición de la Sala sobre la interpretación del artículo 38 CPC es la siguiente:

    a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda.

    b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio (salvo cuando hallare reconvención con un valor mayor que la demanda).

    c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo agregar una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor.

    (…)

    .

    Como se observa, el Legislador consagró un derecho para el demandado de impugnar la estimación de la demanda por insuficiente o exagerada, imponiéndole a su vez una carga, como lo es formular su contradicción en la oportunidad de la contestación a la demanda, debiendo necesariamente alegar un nuevo valor o cuantía, el cual está obligado a probar durante el desarrollo del juicio, en virtud del principio de la carga de la prueba, sin lo cual quedaría definitivo el valor de la demanda estimado por el actor, por no ser posible el rechazo puro y simple.

    En este sentido, una vez consumado el derecho a la impugnación al valor de la demanda, constata esta Sentenciadora que, además de resultar tempestiva dicha contradicción, por cuanto, fue efectuada en el acto de contestación a la demanda, la parte demandada cumplió con la carga que impone el artículo 38 ejusdem, referida a la invocación de una nueva cuantía, la cual, se encuentra reflejada en el instrumento fundante de la presente acción, como lo es, el contrato de opción de compra-venta celebrado entre los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., actuando en carácter de promitentes compradores, y L.R.M.Á., en su carácter de promitente vendedora.

    Es así, como el valor de la cosa demandada, consta fehacientemente en autos, más específicamente dentro del contrato de opción de compra venta al cual se hizo mención precedentemente que, si bien es cierto fue promovido por la parte actora y no por la demandada, quien a los fines del presente derecho a impugnación resulta el sujeto procesal detentador de esa carga de probar la nueva cuantía alegada, no resulta menos cierto indicar que en aplicación del principio de comunidad de la prueba, dicha cuantía consta en autos, debido que, las pruebas no pertenecen a la parte promovente sino al proceso.

    En conclusión, siendo que el valor de la cosa demandada se encuentra reflejado en el contrato de opción de compra-venta celebrado, resulta entonces acertado para esta Superioridad declarar CON LUGAR la impugnación realizada por la parte demandada al valor de la demanda que fuere estimado en la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 440.000,00), toda vez que, dicha estimación resulta exagerada, teniéndose en consecuencia firme, el monto reflejado en el descrito contrato a partir del cual dimana el cumplimiento reclamado por la parte actora en lo que refiere a las obligaciones contraídas por la parte demandada, que además comprende el único requerimiento exigido por la actora en su pretensión no haciendo alusión a algún concepto diferente, y el cual asciende a la cantidad de hoy en día DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 220.000,00). Así se Establece.

    • De la Acción por Cumplimiento de Contrato propuesta:

    La presente acción de cumplimiento de contrato, es considerada como un medio de terminación de los contratos bilaterales, motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes; en razón de ello considera pertinente este Órgano Superior Vertical, traer a colación los requisitos de procedencia de esta acción, toda vez que el efecto del incumplimiento culposo está constituido por la responsabilidad civil, que para este caso, específicamente sería la contractual, y que en palabras del autor J.M.O., en su obra DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO, (2ª Edición, Caracas 1993, Pág. 386 y ss), considera que se está en presencia de la responsabilidad contractual cuando:

    1. Existe un contrato entre quien reclama por la ilicitud de una conducta y aquel a quien ella se le imputa;

    2. La ilicitud de la conducta imputada consiste en la contravención de una obligación emergida de ese contrato; y

    3. El daño cuyo resarcimiento se reclama consiste en la privación de una ventaja a la cual no se habría tenido derecho sin tal contrato

    En este sentido el Juzgado a quo, delimitó el contradictorio e infirió que debía circunscribirse a la interpretación y consecuente determinación del alcance de las diferente cláusulas contenidas en el contrato de opción de compra-venta celebrado entre los litigantes, a fin de establecer con precisión cuales acciones dejan en evidencia alguna contraprestación incumplida que hubiese impedido celebrar la negociación pactada en el contrato.

    Sin embargo, las partes en el presente litigio manifestaron su desacuerdo en lo que respecta a la forma y orden de ejecutar los actos asumidos como obligaciones recíprocas en el contrato de opción de compra-venta celebrado en fecha 26 de diciembre de 2006, y autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, bajo el número 9, Tomo 122; es por ello que resulta evidente y no forma parte del thema decidemdum que ambas partes efectivamente celebraron el contrato antes señalado, con las especificaciones señaladas en el mismo dentro de sus diferentes cláusulas.

    Lo que sí constituye un tema discutido en la presente causa, es que según expone la parte actora dentro de su escrito libelar, la demandada incumplió con las obligaciones asumidas por ella dentro del contrato de opción de compra-venta celebrado, en primer término, en relación al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del bien inmueble objeto del contrato celebrado, dentro del plazo de tres (3) meses, que inició el día veintiséis (26) de diciembre de 2006, y feneció el día veintiséis (26) de marzo de 2007, es decir, tres meses después de la autenticación y suscripción del contrato de opción de compra-venta celebrado; y en segundo término, en cuanto a la efectiva tradición legal del bien inmueble libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación, puesto que sobre éste, presuntamente se constituyó posteriormente a la celebración del contrato de opción de compra venta en mención, hipoteca legal de primer grado a favor de un tercero.

    Por otro lado, arguye la parte demandada que la accionante no precisó en que consistió específicamente el presunto incumplimiento incurrido por ella, dado que, la inspección ocular realizada por la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha veintiséis (26) de marzo de 2007, mediante la cual, se pretendió demostrar su supuesto incumplimiento o falta de otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, resulta inconducente, al no ser notificada que ese día se llevaría a cabo tal actuación, debido que, la misma pudo efectuarse dentro de los tres (03) meses posteriores a la autenticación y suscripción del contrato de opción de compra-venta, y no específicamente el día veintiséis (26) de marzo de 2007, como alega la actora, que además constituía el último día para perfeccionar la obligación asumida referida al otorgamiento.

    Además del alegato expuesto por la accionada referente a que debió existir certeza en cuanto al día y hora para el efectivo otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, ésta expone que, dentro del contrato de opción de compra-venta se fijaron dos fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones asumidas por las partes, la primera de ellas refiere a que el otorgamiento del documento definitivo de compra venta debió presuntamente ejecutarse dentro de un lapso que feneció el día 26 de marzo de 2007, y la segunda referente a que la cancelación del monto restante adeudado, que debió realizarse en fecha posterior del aludido otorgamiento, lo que en consecuencia generaría según sus argumentos, la constitución de hipoteca legal sobre el bien inmueble opcionado, resultando imposible la tradición del mismo libre de gravamen, tal como lo preceptúa la cláusula sexta del tantas veces aludido contrato de opción.

    En este sentido, visto los alegatos de las partes en lo que respecta a los actos asumidos como obligaciones recíprocas dentro del contrato de opción de compra-venta celebrado, y en aras de clarificar el inconveniente que se discute, con ánimos de brindar una solución efectiva al mismo, se pasa al análisis del artículo 1.159 del Código Civil Venezolano que establece:

    …Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

    . (Negrillas del Tribunal).

    Respecto a este artículo, E.M.L. y E.P.S., en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:

    La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.

    Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal).

    De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.

    El contrato celebrado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, bajo el número 9, Tomo 122, el día 26 de diciembre de 2007, bajo el número 9, Tomo 122; contempló, entre otras, las siguientes cláusulas, cuyos efectos han sido realmente debatidos por las partes:

    …PRIMERA: EL PROMITENTE COMPRADOR se compromete a comprar y LA PROMITENTE VENDEDORA a vender un inmueble, de su única y exclusiva propiedad, constituido por un apartamento, distinguido con el No. Este-7, edificado sobre la séptima planta del Edificio Vértice, situado en la avenida 15 (antes Las Delicias), esquina con calle 55, distinguido con el No. 55-14…en el Sector conocido como Monte C.B., en Jurisdicción del antiguo Municipio Coquivacoa, hoy Parroquia J.d.Á.d.M.A.M.d.E. Zulia…

    SEGUNDA: El precio por el cual LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga a vender y EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a comprar el inmueble objeto de este contrato es por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MILLONES (Bs. 220.000.000,00), cancelándose la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) como pago parcial adelantado en fecha 18 de diciembre de 2006…

    TERCERA: El lapso o término de la presente opción de compra-venta es de Tres (03) meses, contados a partir de la firma de este contrato, que es el plazo de la presente opción a compra, momento en el cual se deberá otorgar el documento definitivo de venta y no deberá existir sobre el inmueble gravamen alguno. CUARTA: Para garantizar la efectiva realización de la compra-venta, EL PROMITENTE COMPRADOR hará entrega a LA PROMITENTE VENDEDORA al momento de la firma de esta opción de Compra-Venta, la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 75.000.000,00), para lo cual se emitirá un cheque a nombre de la ciudadana L.R.M.A.d. los cuales, cancelara hipoteca legal habitacional a nombre de la Sociedad Mercantil BANCO MERCANTIL, C.A; S.A.C.A., para la liberación de hipoteca legal habitacional y el saldo restante, es decir CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 140.000.000,00), se cancelarán de la siguiente manera TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) a mas tardar el 31 de Enero del año 2007 y los otros CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 110.000.000,00) se cancelaran dentro de un lapso de Tres (03) meses, contados a partir del 31 de Enero 2007. QUINTA: LA PROMITENTE VENDEDORA se obligan con EL PROMITENTE COMPRADOR a entregarle al momento de otorgarse el respectivo documento definitivo de venta, el inmueble totalmente solvente con lo que respecta a los servicios públicos, y impuestos Municipales. SEXTA: LA PROMITENTE VENDEDORA se obligan a entregar el inmueble objeto de este contrato completamente libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación, haciéndole la tradición legal al momento de otorgarse el correspondiente documento de compra-venta definitivo…

    Ahora bien, continuando con la relación de disposiciones del Código Civil Venezolano pertinentes al caso, corresponde en este sentido citar el contenido del artículo 1.167 ejusdem, del cual se lee:

    En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

    . (Negrillas del Tribunal).

    El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes, de elegir cuál acción ejercer, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento, pudiendo reclamar también, la indemnización de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida; a menos que hayan convenido en el contrato, una indemnización especial.

    Así también, en consideración a lo planteado en este litigio, cabe mencionar la norma legal contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, la cual contiene el siguiente precepto:

    …La obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…

    En las obligaciones contractuales, el incumplimiento culposo es presumido, de acuerdo a lo previsto en la norma sustantiva antes transcrita, pero específicamente para los casos en los cuales el deudor no ha cumplido con su obligación contractual; es decir, que el legislador civil presume además que, el incumplimiento es culposo, que la causa de éste es imputable al deudor; por lo que necesariamente es el deudor a quien le corresponde desvirtuar tal presunción, por ser ésta de carácter Iuris Tantum; y para ello es necesario que demuestre que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable (caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa del acreedor, entre otras).

    En definitiva, esta doble presunción que opera contra el deudor, se relaciona con la carga de la prueba que contempla el artículo 1.354 del Código Civil, el cual reza:

    Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

    . (Negrilla del Tribunal)

    Bajo esta perspectiva, al acreedor contractual (actor), le basta con demostrar la existencia de la obligación a cargo del deudor (demandado), empero en el caso del deudor, si pretende que a pesar de su incumplimiento, ha sido liberado de su obligación, tendrá entonces que demostrar el hecho que ha producido la extinción de la obligación, que en concordancia con el artículo 1.271 ejusdem, significa que tendrá que probar que la inejecución o incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable.

    Por lo que, bajo el amparo de las normas sustantivas precedentemente transcritas, y en interpretación de la voluntad manifiesta de las partes, plasmada a través de las obligaciones estatuidas en el contrato de opción a compra-venta reconocido y celebrado entre las partes litigantes, observa esta Sentenciadora que, las cláusulas contenidas en el descrito contrato tienden a regular aspectos del bien inmueble opcionado, en cuanto a las formas y oportunidad de pago, lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta y la situación jurídica en la cual se debe encontrar el mismo, razón por la que, en apego de la presente acción de cumplimiento interpuesta por la actora, y según lo estatuye el artículo 1.354 ejusdem, corresponde a ésta demostrar fehacientemente la existencia de la obligación asumida por el demandado, mientras que por su parte el demandado tendrá que demostrar el cumplimiento de la obligación asumida o que su incumplimiento se debe a una causa no imputable a él.

    Asimismo y en sustento de lo antes expuesto, dada la naturaleza jurídica de la presente acción, observa esta Sentenciadora que, el alegato de falta de otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del bien inmueble opcionado libre de gravamen por parte de la demandada es presumido, de acuerdo a lo previsto en la normas sustantivas antes transcritas, es decir, que el legislador civil presume que la causa de éste incumplimiento dentro del presente caso es imputable al demandado, por lo que, necesariamente es éste a quien corresponde desvirtuar tal presunción, por ser ésta de carácter iuris Tantum, y para ello es necesario que demuestre el cumplimiento o que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable (caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa del acreedor, entre otras), mientras que el actor debe demostrar fehacientemente la existencia de la obligación cuyo cumplimiento es reclamado.

    Ahora bien, dicha obligación asumida por la demandada, referida al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del bien inmueble opcionado libre de gravamen, en el plazo de tres (3) meses, contados a partir del día 26 de diciembre de 2006, que culminaban el día 26 de marzo de 2007, es reconocida por ésta, inclusive la existencia misma del contrato de opción y en consecuencia las obligaciones contempladas en éste; sin embargo, el sujeto pasivo dentro de la presente relación jurídica controvertida, sostiene que era deber de la parte actora notificar el día y hora en que se llevaría a cabo dicho otorgamiento pues se trataba de un plazo y por tanto debía existir absoluta certeza del mismo, atribuyendo mediante tal alegato la culpa al acreedor.

    Razón por la cual, delimitados los hechos controvertidos y establecidos los aspectos doctrinarios y legales anteriores; pasa este Superior Jerárquico a analizar las pruebas promovidas por las partes, a los efectos de verificar cuales de los hechos fundamentos de su pretensión fueron demostrados; o cuales de aquellas lograron desvirtuar lo alegado por su respectiva contraparte; para lo cual se dan por reproducidos los medios de pruebas especificados en el tercer capítulo de este fallo, aun cuando se detallarán cada uno de ellos en el análisis próximo, todo a los fines de dar cumplimiento a lo previsto en artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

    En relación a la primera promoción realizada por la actora referente a, original de documento de opción de compra-venta suscrito por los cuidados L.R.M.Á. y L.D.S.R., autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, bajo el No. 9, Tomo 122; esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento privado autenticado, autorizado con las solemnidades legales, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil, el cual, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil, razón por la cual hace plena prueba y así se valora.

    En la misma se evidencia, contrato de opción a compra-venta celebrado entre la ciudadana, L.R.M.A., en carácter de promitente vendedora, y el ciudadano L.D.S.R., en carácter de promitente comprador; por medio del cual, las descritas partes establecieron las condiciones y formas a seguir en cuanto a la ejecución de los actos asumidos como obligaciones recíprocas, en relación, a la compra-venta de un bien inmueble, constituido por un apartamento, distinguido con el No. Este 7, edificado sobre la séptima plante del edificio Vértice, situado en la avenida 15 (antes Las Delicias), esquina con calle 55, distinguido con el No. 55-14 de la actual nomenclatura municipal en el sector conocido como Monte C.B., en Jurisdicción del antiguo Municipio Coquivacoa, hoy Parroquia J.d.Á.d.M.A.M.d.e. Zulia, poseedor de una superficie aproximada de CIENTO SESENTA METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS (160,93 MTS2), propiedad de la promitente vendedora. Así se Observa.

    Respecto a la segunda promoción, relativa al mérito favorable que se desprende de las actas procesales; considera esta Juzgadora que, tal promoción no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se Establece.

    Tercera promoción, referida a original de cheque de gerencia del Banco Occidental de Descuento, de fecha 22 de diciembre de 2006, por la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000.000,00), debitado en Código de Cuenta Cliente 0116012194212021717, por concepto de compra de apartamento, comprado por el ciudadano L.D.S., a favor de la ciudadana L.R.M..

    De la prueba que antecede, esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento privado promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el cual es valorado en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil, razón por la cual hace plena prueba y así se valora.

    Respecto del cual, en concordancia con el contrato de opción compra venta objeto de análisis precedente, soporta el cumplimiento de la obligación estatuida en la cláusula cuarta del mencionado contrato, que fuera asumida por el ciudadano L.D.S., en su carácter de promitente comprador, la cual, refiere específicamente a: “Para realizar la efectiva realización de la compra-venta, EL PROMITENTE COMPRADOR hará entrega a LA PROMITENTE VENDEDORA al momento de la firma de esta opción de Compra-Venta, la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 75.000.000,00)…”.

    Cuarta promoción, relativa a copia simple de constancia de registro de vivienda principal, emitido por la Gerencia Regional de Tributos Internos Región Zuliana, de fecha 28 de noviembre de 2006.

    En atención a la prueba que antecede, esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento público administrativo emanado de funcionarios del Estado, en cumplimiento de las atribuciones que les ha conferido la Ley, que goza de presunción de certeza, legalidad y veracidad, el cual, es valorado de conformidad con el artículo 8 de la ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y al no haber sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil, esto es otro instrumento capaz de desvirtuar esa presunción, adquiere pleno valor probatorio.

    Sin embargo, la misma es desechada en razón de resultar inconducente para la demostración de los hechos controvertidos en la presente causa, referentes al cumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes en el documento de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, bajo el No. 9, Tomo 122. Así se Establece.

    En cuanto, a la quinta promoción, referida a original de comunicación emitida por los abogados M.R. UBÁN VERA y M.R. UBÁN RAMÍREZ, al ciudadano L.D.S.R., en fecha 17 de de octubre de 2007; esta Juzgadora observa que, la misma constituye un instrumento privado emanado de terceros que no ha sido ratificado por éstos mediante la prueba testimonial y con las garantías del contradictorio, lo cual, forzosamente acarrea bajo el amparo el del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la desestimación del mismo en todo su valor probatorio, no surtiendo efecto probatorio alguno respecto de la parte a quién le fueron opuestos. Así se Establece.

    Sexta promoción, relativa a copia simple de planillas de presupuesto para costos de registro de fecha 28 de febrero de 2007, y original de recibo signado con el número 139359, contentivo la de cancelación de planillas de presupuesto para costos de registro de fecha 28 de febrero de 2007.

    Respecto de los instrumentos que anteceden, esta Jurisdicente observa que, los mismos constituyen un documentos públicos administrativos emanados de funcionarios del Estado, en cumplimiento de las atribuciones que les ha conferido la Ley, que gozan de presunción de certeza, veracidad y legalidad, los cuales, son valorados de conformidad con el artículo 8 de la ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto no fueron atacados por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil.

    Constituyendo los descritos instrumentos, en concordancia con el contrato de opción compra-venta objeto de análisis, indicios en cuanto al cumplimiento de la obligación estatuida en la cláusula séptima del mencionado contrato que, fuera asumida por el ciudadano L.D.S., en su carácter de promitente comprador, la cual, refiere específicamente a: “…Será de cargo de EL PROMITENTE COMPRADOR todos los gastos relacionados con la tramitación y legalización de la operación pactada, tales como aranceles, tasas, timbres fiscales, habitacionales, honorarios de abogados y cualquier otro gasto relacionado..”.

    Séptima promoción, relativa a copia simple de documento de compra-venta, cuyas partes intervinientes fungen en los ciudadanos L.R.M.Á. y L.D.S.R., la cual, riela en el folio setenta y dos (72) que conforma la pieza principal del presente expediente; esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento privado el cual no ha sido suscrito por las partes identificadas en el mismo, razón por la que, es desestimado en todo su valor probatorio. Así se Establece.

    En cuanto a la octava promoción, referente copias simples de juicio que por Ejecución de Hipoteca intentara el ciudadano J.S.A., en contra de la ciudadana L.R.M.Á., cuya sustanciación correspondió al JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento público judicial, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el cual es valorado por cuanto, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil, razón por la cual hace plena prueba y así se valora.

    De las mismas se constata, demanda por Ejecución de Hipoteca que intentara el ciudadano J.S.A., en contra de la ciudadana L.R.M.Á., cuyo instrumento fundante constituye documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintitrés (23) de febrero de 2007, anotado bajo el No. 28, Tomo 21, Protocolo Primero, contentivo de préstamo con garantía hipotecaria, suscrito entre las partes antes mencionadas,

    Ahora bien, dicho legajo de copias soporta los hechos constitutivos de la pretensión, reflejando indicios del incumplimiento incurrido por la ciudadana L.R.M.Á., en relación a lo estatuido en la cláusula sexta del contrato de opción a compra-venta celebrado en fecha veintiséis (26) de diciembre de 2007, entre ésta actuando en su carácter de promitente vendedora, y el ciudadano L.D.S.R., actuando en su carácter de promitente comprador, que expresamente consagra: “….LA PROMITENTE VENDEDORA se obligan a entregar el inmueble objeto de este contrato completamente libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación, haciéndole la tradición legal al momento de otorgarse el correspondiente documento de compra-venta definitivo..:”.

    Novena promoción, relativa a copia certificada de documento de préstamo con garantía hipotecaria, suscrito por los ciudadanos L.R.M.Á. y J.S.A., registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo de Maracaibo del estado Zulia, bajo el No. 28, Tomo 21°, Protocolo 1°

    De la prueba que antecede, esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento público, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, el cual, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil, razón por la cual hace plena prueba y así se valora.

    Respecto de la cual, se evidencia constitución de hipoteca legal en primer grado sobre bien inmueble propiedad de la ciudadana L.R.M.Á., a favor del ciudadano J.S.A., como garantía de préstamo que otorgara éste a la primera de las mencionadas, por la cantidad de CIENTO VEINTINUEVE MILLONES TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 129.360.000,00).

    Revelando tal negocio jurídico que, la ciudadana L.R.M.Á., dentro del plazo que tenía de tres (3) meses, el cual, inició el día 26 de diciembre de 2006 y feneció el día 26 de marzo de 2007, para cumplir con su obligación asumida frente al ciudadano L.D.S.R., referente al otorgamiento del documento definitivo de propiedad del bien inmueble en mención libre de gravamen, según lo estatuye la cláusula tercera del contrato de opción a compra-venta que éstos celebraran; constituyó hipoteca a favor de un tercero, resultando gravado el bien inmueble opcionado, el cual, debía estar libre de cualquier tipo de gravamen.

    Aunado a ello, consta en el descrito documento de préstamo con garantía hipotecaria que, la ciudadana L.R.M.Á. declara que: “Sobre el referido inmueble no existen contratos de arrendamiento, usufructo, opciones de compra,…”, demostrando tal declaración, la mala fe con la cual obró la descrita ciudadana, ante el desconocimiento que ésta efectúa tanto de las obligaciones asumidas por ella frente a su promitente comprador, ciudadano L.D.S.R., como de la existencia en sí del contrato de opción a compra-venta que celebrara con éste.

    Décima promoción, referente a copia simple de documento suscrito por los ciudadanos L.R.M.Á. y L.D.S.R.; esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento privado, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil, razón por la cual hace plena prueba y así se valora.

    Evidenciándose de la misma que, en fecha quince (15) de enero de 2007, la ciudadana L.R.M.Á., recibió de parte del ciudadano L.D.S.R., la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), destinados a la liberación de Hipoteca Legal Habitacional en beneficio de la Sociedad Mercantil BANCO MERCANTIL, C.A., S.A.C.A; según cheque N° 17000033 del Banco Occidental de Descuento, deduciéndose en consecuencia dicha cantidad, al monto total de DOSCIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 220.000.000,00) que, constituye el precio pactado en razón del bien inmueble objeto del contrato de opción a compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, bajo el No. 9, Tomo 122.

    Demostrándose en este sentido, el cumplimiento por parte del ciudadano L.D.S.R., en carácter de promitente comprador, de las obligaciones asumidas por éste dentro del descrito contrato de opción, específicamente en lo que refiere a la cláusula cuarta del mismo que establece:

    …Para garantizar la efectiva realización de la compra-venta, EL PROMITENTE COMPRADOR hará entrega a LA PROMITENTE VENDEDORA al momento de la firma de esta opción de Compra-Venta, la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 75.000.000,00), para lo cual se emitirá un cheque a nombre de la ciudadana L.R.M.Á.d. los cuales, cancelara hipoteca legal habitacional a nombre de la Sociedad Mercantil BANCO MERCANTIL, C.A; S.A.C.A., para la liberación de hipoteca legal habitacional y el saldo restante, es decir CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 140.000.000,00), se cancelarán de la siguiente manera TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) amas tardar el 31 de Enero del año 2007…

    Décima primera promoción, contentiva de copia simple de documento de Liberación de Hipoteca, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, bajo el N° 44, Tomo 7°, Protocolo 1°; esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento público, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el cual es valorado toda vez que no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil, razón por la cual hace plena prueba y así se valora.

    En el cual se evidencia, la extinción de hipoteca legal habitacional constituida sobre un bien inmueble propiedad de la ciudadana L.R.M.Á., objeto del contrato de opción a compra-venta celebrado entre ésta y el ciudadano L.D.S.R., autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, bajo el No. 9, Tomo 122.

    Revelando tal extinción, adminiculadamente con el análisis de la prueba precedente, convicción para esta Operadora de Justicia, en relación al cumplimiento de las obligaciones estatuidas en la cláusula cuarta del contrato de opción en mención, por parte del ciudadano L.D.S.R., en carácter de promitente comprador, en razón que, el dinero pagado por el descrito ciudadano fue destinado a la liberación de la hipoteca legal habitacional constituida sobre el bien inmueble propiedad de la ciudadana L.R.M.Á.. Así se Observa.

    Décima segunda promoción, relativa a copia simple de comunicación dirigida al Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, suscrita por el abogado W.L.N. y el ciudadano L.D.S.R., respectivamente.

    Respecto de la prueba que antecede, esta Jurisdicente observa que, a pesar constituir un documento privado, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil; el mismo, se encuentra suscrito únicamente por la parte actora, razón por la cual es desechado, en virtud del principio que nadie puede hacerse valer de su propia prueba, no existiendo control probatorio alguno frente a la parte que le fue opuesto. Así se Establece.

    Décima tercera promoción, contentiva de original de Inspección Ocular extra-litem, efectuada por la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 26 de marzo de 2007, en virtud de la solicitud realizada por el ciudadano L.D.S.R., antes identificado.

    En razón del medio probatorio que antecede, esta Sentenciadora observa que, la naturaleza jurídica de la inspección practicada por la Notaría Pública Octava de Maracaibo, connota el ejercicio de las funciones y actividades atribuidas a la Administración en cuanto a la practica inspecciones oculares, según lo estatuye en el artículo 74 numeral 13 de la Ley de Registro Público y del Notariado, en cuya virtud, el Notario puede dar fe pública de circunstancias de cualquier hecho o acto a través de inspección extrajudicial, al establecer lo siguiente:

    Los Notarios son competentes en el ámbito de su jurisdicción para dar fe pública de todos los actos, hechos y declaraciones que autoricen con tal carácter, particularmente de los siguientes:

    (…)

    13. Constancia de cualquier hecho o acto a través de inspección extrajudicial

    .

    En este sentido, la Administración debe necesariamente atenerse a las previsiones contenidas dentro de las leyes procesales relativas a la inspección ocular que permiten su ejecución, razón por la que, determinado el ejercicio de tal atribución en virtud de la Ley precedentemente transcrita, considera pertinente esta Sentenciadora, establecer o fundamentar el valor probatorio de indicio que merece el medio probatorio en cuestión.

    Ahora bien, en relación al valor indiciario de la prueba de inspección extrajudicial se ha pronunciado en forma reiterada el Tribunal Supremo de Justicia, exponiendo entre varias de sus decisiones al respecto, lo siguiente:

    En cuanto a la inspección extrajudicial practicada en fecha 27 de enero de 2004, por la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda en el Municipio Lagunillas del Estado Maracaibo, observa la Sala que si bien se realizó con anterioridad a este proceso, en razón de lo cual la demandada la impugnó, fue llevada a cabo por una autoridad competente que dio fe de todo lo visto y oído durante su evacuación, previo cumplimiento de las formalidades legales que exige la Ley, en consecuencia de lo cual a juicio de la Sala, ésta tiene el valor de un indicio que a los efectos de decidir el mérito de este asunto, debe ser analizado

    (SPA/FEBRERO/00201-20208)

    De igual manera, en reiteración del criterio manifiesto contenido en el párrafo precedentemente transcrito, nuestro M.Ó.J. ha expuesto:

    Pues bien, ha sido criterio de esta Sala que las inspecciones extra litem tienen valor probatorio de indicio, ello por cuanto la parte contra quien se produce en juicio no participó en su evacuación, lo que implica que no pudo ejercer control de la prueba

    (SPA/FEBRERO/00157-13208)

    Determinado el valor de indicio que merece la presente Inspección y bajo el amparo del presente análisis, la Jurisprudencia igualmente ha establecido que, en cuanto a la formación de la prueba de indicios el Juzgador debe guiarse o atenerse a ciertos principios jurídicos, para que su apreciación no sea contraria a derecho o violatoria de ley expresa, dentro de los cuales se encuentran que:

    1. El hecho considerado como indicio esté comprobado, b) Que dicha comprobación conste en autos, c) Que no debe atribuirse valor probatorio a un solo indicio

       Por lo que, vista la sujeción de la presente apreciación en cuanto a los principios antes mencionados, considera esta Sentenciadora pertinente en primer término, transcribir los hechos relevantes para esta causa que pudieron constatarse con la aludida Inspección Ocular extra-litem practicada, los cuales refieren a:

       “AL PARTICULAR PRIMERO: El Notario Público deja expresa constancia de que siendo la una de la tarde (1:00 p.m.), una vez comenzadas las labores en la Oficina de Registro Inmobiliario donde se encuentra constituida, específicamente en la sala del Despacho, La Registradora titular del Despacho, Doctora N.P., antes identificada, manifestó que fue presentado el día Primero de M.d.D.m.S., habilitado para ser otorgado el día Veintiséis (26) de M.d.D.M.S., tal como lo establece la Cláusula Tercera del Contrato de Opción de Compraventa otorgado con fecha 26 de Diciembre de 2.006, ante la Oficina Pública Notarial Décima de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 09, Tomo 122; Según el documento presentado para su protocolización, la Ciudadana L.R.M.Á.,…, debe otorgar un documento de venta al Ciudadano L.D.S.R.,…de un inmueble ubicada en la Parroquia J.d.A.d.M.M.d.E.Z., según Planilla No. 123568…AL PARTICULAR TERCERO: El Notario Público deja expresa constancia de que en la Sala de Otorgamiento y en la Sala de espera de los usuarios que deben otorgar documentos a partir de la hora en la cual se dio comienzo la presente inspección, no se encuentra presente la Ciudadana L.R.M.A.,… hecho este que se constata por haberse llamado a dicha Ciudadana en alta voz en dicha sala por parte de funcionarios de dicha Oficina Registral,…AL PARTICULAR CUARTO: El Notario Público deja expresa constancia de que en la Sala de Otorgamiento y en la Sala de espera de los usuarios que deben otorgar documentos a partir de la hora en la cual se dio comienzo a la presente inspección, se encuentra presente el Ciudadano L.D.S.R.,…AL PARTICULAR QUINTO: El Notario Público deja constancia que el ya identificado L.D.S.R., presento en original un Cheque de Gerencia librado contra B.B., agencia Doral Center, Maracaibo, signado con el No. 41001276, Cuenta Corriente No. 0150-0110-17-010000001, de fecha 26 de Marzo de 2.007, por un monto de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 110.000.000,00), cuya beneficiaria es L.R.M.A.; Se ordena dejar copia del referido cheque a los fines de que forme parte integrante de la presente acta.- AL PARTICULAR SEXTO: El Notario Público deja expresa constancia que el Ciudadano L.D.S.R., al serle requerido, presento la siguiente documentación: Cédula de Identidad laminada No. V-9.715.469, Registro de Información Fiscal No. V-09715469-0, fecha de Inscripción: 11/01/1989,…; e igualmente presenta Planilla de Impuesto a las transacciones inmobiliarias signada con el No. 9907012397, emitida por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), en fecha 13 de Marzo de 2.007, por un monto de CIENTO CINCUENTA MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES (Bs. 150.528,00).- AL PARTICULAR SEPTIMO: El Notario Publico deja expresa constancia de que en la hoja de presupuesto existe una inscripción elaborada manualmente en tinta de color rojo que dice textualmente: “Advertir al comprador q´ existe hipoteca de 1er Grado de fecha 23/02/07 No. 28, T21, P1, a favor del Ciudadano Jesús Sierra Añon”.- Asimismo, se deja constancia de que la notificada manifiesta que sobre el inmueble objeto de la venta a que se refiere el documento presentado para su otorgamiento en el día de hoy, pesa Hipoteca de Primer Grado y Anticresis a favor de J.S.A.,…, sobre un apartamento distinguido con el No. Este-7, edificado sobre la Séptima Planta del Edificio Vértice, situado en la Avenida 15 (antes Las Delicias), esquina con Calle 55, distinguido con el No. 55-14 de la actual nomenclatura municipal, en el Sector Conocido como Monte C.B., en jurisdicción del antiguo Municipio Coquivacoa, hoy Parroquia J.d.A., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, hasta por la cantidad de CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 190.000.000,00), según consta en documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 23 de Febrero de 2-007, bajo el No. 28, Tomo 21°, Protocolo Primero, en el cual se expresa textualmente: “Sobre el referido inmueble no existen contratos de arrendamiento, usufructo, opciones de compra, servidumbre ni anticresis, salvo la aquí constituida”…”

       Ahora bien, siendo que la Inspección Ocular Extra-litem fue llevada a cabo por un funcionario público en ejercicio de las atribuciones conferidas en virtud de la ley, considera esta Sentenciadora que, los hechos sobre los cuales dejó expresa constancia el Notario Público Octavo, componen un indicio en cuanto a la falta de otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato de opción de compra, durante el plazo de tres (3) meses, el cual, iniciaba el día veintiséis (26) de diciembre de 2006 y precluía el día veintiséis (26) de marzo de 2007, por parte de la ciudadana L.R.M.Á., según se evidencia de: 1) Cédula de Identidad del ciudadano L.D.S.R.; 2) Registro de Información Fiscal (RIF) del ciudadano L.D.S.R.; 3) Solvencia Municipal del apartamento objeto de la opción de compra-venta de fecha 1° de marzo de 2007, y 4) Cheque de Gerencia No. 41001276, de fecha 26 de marzo de 2007, emanado del Banco Bolívar, a favor de la ciudadana L.R.M.Á., girado con el número de cuenta 01500110170100000001, por un monto de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000).

       Sin embargo, retomando el valor indiciario que merece la presente Inspección, considera pertinente esta Superioridad indicar que, los hechos expuestos a través de la misma pasan a crear certeza al adminicularse en la presente controversia con los hechos plenamente demostrados que a continuación se indican:

       En primer término, en cuanto a la existencia de un contrato de opción a compraventa, celebrado entre los ciudadanos L.R.M.Á., en carácter de promitente vendedora, y L.D.S.R., en carácter de promitente comprador, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, en el cual, la ciudadana L.R.M.A., asume como obligación respecto de su promitente comprador, el otorgamiento del documento definitivo de venta del bien inmueble allí opcionado y especificado, dentro del plazo de tres (3) meses contados a partir de la celebración de la descrita opción libre de gravamen, es decir, que la fecha limite para consumar tal obligación era el día veintiséis (26) de marzo de 2007; según se evidencia de original de documento de opción de compra-venta suscrito por los cuidados L.R.M.Á. y L.D.S.R., autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, bajo el No. 9, Tomo 122.

       Y en segundo término, certeza en cuanto a la constitución de hipoteca legal en primer grado sobre bien inmueble propiedad de la ciudadana L.R.M.Á., a favor del ciudadano J.S.A., como garantía de préstamo que otorgara éste a la primera de las mencionadas, constituyendo dicho bien inmueble el mismo que fuera objeto del contrato de opción a compra-venta que celebrara la descrita ciudadana, con el ciudadano L.D.S.R., el cual, debía encontrarse libre todo gravamen al momento del traspaso definitivo de su propiedad según lo establece la cláusula tercera del referido contrato de opción.

       Aunado a lo anterior, y en cuanto a los hechos relevantes objeto de la Inspección Ocular realizada, se dejó constancia que dentro del descrito documento de préstamo con garantía hipotecaria, la ciudadana L.R.M.Á. declara que: “Sobre el referido inmueble no existen contratos de arrendamiento, usufructo, opciones de compra,…”, evidenciándose ésta situación y la precedentemente transcrita a partir de: 1) Copia certificada de documento de préstamo con garantía hipotecaria, suscrito por los ciudadanos L.R.M.Á. y J.S.A., registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo de Maracaibo del estado Zulia, bajo el No. 28, Tomo 21°, Protocolo 1°

       En consecuencia, vistos los hechos demostrados en la presente causa, determinantes en la presente apreciación, esta Juzgadora considera que, la formación de la prueba de indicios en cuestión, se encuentra en apego a los siguientes principios:

    1. Que el hecho considerado como indicio esté comprobado, b) Que dicha comprobación conste en autos, c) Que no debe atribuirse valor probatorio a un solo indicio; no siendo contraria a derecho o violatoria de ley expresa, razón por la cual, se estima en todo el valor probatorio creando certeza, en cuanto a los hechos comprobados en la presente controversia a través del resto de las pruebas promovidas por la parte actora. Así se Establece.

       Ahora bien, al no promover la parte demandada instrumento o medio probatorio alguno dentro del estadio procesal correspondiente, y efectuado como ha sido la valoración y apreciación de las pruebas promovidas por la parte actora, pasa este Juzgado Superior a realizar las consideraciones finales, adminiculando las pruebas promovidas con los hechos controvertidos, con sujeción a las normas de derecho positivo y criterios jurisprudenciales transcritos, en aras de determinar, si las partes litigantes cumplieron con las cargas probatorias que les atribuye el artículo 1.354 del Código Civil, y así resolver el presente recurso de apelación.

       Ciertamente, en la presente controversia quedó demostrado fehacientemente la celebración de un contrato de opción a compra-venta, entre las partes litigantes, el cual, constituye un contrato bilateral donde las mencionadas asumieron obligaciones recíprocas en relación al bien inmueble tantas veces descrito, atinentes a diferentes aspectos, como los son el precio, oportunidad de pago, situación jurídica del bien entre otras; denotando el contenido de dicho contrato, la clara intención de las partes de realizar la formal y eficaz compra-venta del bien inmueble en mención, razón por la que, considera esta Sentenciadora que la parte actora cumplió con su obligación probatoria referida a la demostración efectiva de la existencia de la obligación, además que la misma, siempre fue reconocida por la parte demandada, siendo únicamente sostenido por ésta el hecho que debió mediar notificación para el otorgamiento definitivo del documento de compraventa.

       Indudablemente bajo el amparo de tal situación, resulta necesario indicar que, la cláusula tercera del contrato de opción a compra-venta en mención, no establece obligación alguna para con la actora en cuanto a la notificación que debía realizar a su promitente vendedora respecto al día que debía llevarse a cabo el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, más dicha cláusula si establece claramente que, era de carga u obligación de la demandada, el realizar dicho otorgamiento, por lo que, dada la presunción que recae sobre el sujeto pasivo en la presente relación jurídica en relación a su incumplimiento, éste debía probar, bien que cumplió con la obligación mencionada o que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable (caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa del acreedor, entre otras).

       De conformidad con lo antes expuesto, se establece que la parte demandada, no promovió instrumento o medio alguno que permitiera considerar el cumplimiento de la obligación reclamada o que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable; de igual forma, no resulta imputable el hecho que tratándose de un plazo para llevar a cabo el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, debió mediar notificación previa por la parte actora, puesto que dicha obligación nunca fue establecida por las partes, más si lo fue la realización del otorgamiento por la demandada, razón por la cual, de conformidad con las situaciones planteadas, observa esta Sentenciadora que, la demandada incumplió la carga probatoria que le atribuye el art.1354 del Código Civil, quedando firme la presunción de incumplimiento que corre en su contra.

       Asimismo, se evidencia de las pruebas promovidas por la actora que, ésta cumplió con las obligaciones asumidas dentro del descrito contrato de opción, referentes al pago de un parte del saldo total de la obligación, por cuanto, el primer pago por la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.80.000.000), que comprendía los montos de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000), y SETENTA Y CINCO MILLONES (Bs. 75.000.000), fue efectuado los días 18 de diciembre de 2006 y 26 de diciembre del 2006, respectivamente; y el monto de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000), fue igualmente cancelado, el día 15 de enero de 2007.

       Sin embargo, si bien es cierto que faltaba por efectuarse el pago final del saldo restante de la obligación asumida por la actora, que ascendía a la cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000), la cual, debía verificarse dentro de un lapso de tres (3) meses contados a partir del día 31 de enero de 2007; no resulta menos cierto indicar, tal como lo adujo el Juzgador a quo, el ciudadano L.D.S.R., estaba dispuesto a pagar el día 26 de marzo de 2007, fecha en la cual precluía el lapso para que la ciudadana L.R.M.Á., otorgara el documento definitivo de la venta.

       Igualmente, se evidencia de la cláusula tercera del contrato de opción en mención que, la parte demandada además asumir la obligación de otorgar el documento definitivo de compra-venta del bien inmueble opcionado, dentro del plazo de tres (3) meses, contados a partir del día 26 de diciembre de 2006, éste debía encontrarse al momento de realizar dicho otorgamiento, libre de gravamen alguno, por lo que, ambas partes acordaron que una porción de los montos cancelados por el ciudadano L.D.S.R., sería destinado al pago de la hipoteca que pesaba sobre el referido bien inmueble a favor del BANCO MERCANTIL, C.A., S.A.C.A., obteniéndose tal liberación el día veintitrés (23) de enero de 2007

       Empero, tal como se desprende de los instrumentos promovidos, la accionada dentro de dicho plazo para realizar el descrito otorgamiento, constituyó hipoteca legal de primer grado a favor de un tercero sobre el mismo bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción que celebró con el ciudadano L.D.S.R., manifestando dentro del documento de préstamo contentivo la referida hipoteca que, sobre el bien inmueble no existía opción de compra alguna, lo cual denota la mala fe con la cual obró la demandada, implicando un desconocimiento tanto del contrato de opción como de las obligaciones asumidas por ésta en él, pudiendo afectar la materialización de la compra-venta definitiva del bien inmueble opcionado, y constituyendo ello un claro incumplimiento de lo estatuido en la cláusula tercera del contrato de opción a compra-venta suscrito entre las partes litigantes.

       En este sentido, continuando el presente análisis y visto como ha sido el cumplimiento ordenado y sucesivo de las obligaciones asumidas por el ciudadano L.D.S.R. en su carácter de promitente comprador, observa esta Sentenciadora que, el cumplimiento de las obligaciones contempladas en la cláusula séptima del tantas veces mencionado contrato de opción, referentes a la tramitación y legalización de la operación pactada, a cargo del descrito ciudadano quedaron igualmente demostradas, tal y como se evidencia de la inspección extra-litem practicada.

       En consecuencia, no promoviendo instrumento o medio alguno la parte demandada, capaz de desvirtuar la presunción de incumplimiento imputable a ella respecto de su obligación asumida, referida al traspaso definitivo del bien inmueble dentro del plazo correspondiente, que además debía estar libre de gravamen, sino que por el contrario se demostró su actitud pasiva, y como quiera que quedó demostrado la existencia de un contrato bilateral como lo es, el de opción a compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, bajo el No. 9, Tomo 122, contentivo de la obligación a cargo de la parte accionada, al igual que quedo demostrado el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la actora contenidas en el mencionado instrumento de conformidad con el artículo 1.264 del Código Civil.

       En razón a lo anterior, esta Sentenciadora declara SIN LUGAR el recurso de apelación que formalizara en fecha 09 de junio de 2009, la ciudadana L.R.M.Á., asistida por la abogada en ejercicio E.R.B., todas antes identificadas; en consecuencia, SE CONFIRMA la decisión dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 06 de abril de 2009. Así se Establece.

       V

       DISPOSITIVA

       Este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: