Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Tovar, Zea Guaraque y Chacón de Merida, de 9 de Abril de 2014

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACON DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.

203° y 155°

CAPITULO I

LAS PARTES.

Obra como parte demandante el ciudadano L.D.C.Z., Venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de Identidad No. V- 8.089.458, domiciliado en el Municipio T.d.E.M., asistido por el Abogado L.E.Z.M., mayor de edad, venezolano, titular de la Cédula de Identidad No. V- 4.699.980, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 31.965, domiciliado en el Municipio T.d.E.M..

Obra como parte demandada el ciudadano L.E.G.V., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No.V- 21.331.343, domiciliado en el Municipio T.d.E.M. y hábil.

SUSTANCIACIÒN

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda que por Resolución de Prorroga Legal, intento el ciudadano L.D.C.Z., asistido por el Abogado L.E.Z.M., ya identificados contra el ciudadano L.E.G.V., igualmente identificado, por presunto incumplimiento de la parte demandada, en fecha Doce (12) de Diciembre de 2013, constante de Tres (03) folios útiles y Nueve (09) recaudos anexos.

En fecha Diecisiete (17) de Diciembre de 2013, este Juzgado dictó auto de admisión a la presente demanda, ordenando la Citación de la parte demandada.

En fecha catorce de Enero de 2014, el Alguacil de este Juzgado consignó boleta de citación del ciudadano L.E.G.V., debidamente diligenciada.

En fecha Dieciséis de Enero de 2014, se dictó auto mediante el cual se ordena librar boleta de notificación para el ciudadano L.E.G.V., de conformidad con el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha Veintidós de Enero de 2014, la secretaria titular del Juzgado consignó boleta de notificación del ciudadano L.E.G.V..

En fecha Veintitrés (23) de Enero de 2014, se recibió diligencia suscrita por el apoderado judicial del demandante abogado L.E.Z.M., plenamente identificado y con el carácter acreditado en auto, mediante el cual solicita se ordene la citación por carteles del ciudadano L.E.G.V., de conformidad con el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 27 de Enero de 2014, se dictó recibió diligencia suscrita por el abogado A.A.A.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 48.209, mediante el cual consigna en seis (06) folios útiles, poder especial, conferido por la parte Demandada.

En fecha 29 de Enero de 2014, se recibió escrito de contestación de demanda, suscrita por los apoderados de la parte demandada, abogados A.A.A.B. y JOSE

G.G.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.209 y 65.343, respectivamente.

En fecha 29 de Enero de 2014, la secretaria dejó constancia del vencimiento del lapso para dar contestación a la Demanda, de conformidad con el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 31 de Enero de 2014, este Tribunal dictó auto haciendo uso de las atribuciones que le confiere el articulo 257 del Código de Procedimiento Civil, en el cual insta a las partes del presente juicio, por si o por medio de sus apoderados judiciales, para que comparezcan por ante este Juzgado al quinto día de Despacho siguiente a este, a las 9:OO de la mañana, a fin de que se logre entre ellos conciliación.

En fecha 04 de Febrero de 2014, se recibió escrito de pruebas presentado por el Abogado L.E.Z.M., con el carácter de apoderado judicial del ciudadano L.D.C.Z., identificados en autos.

En fecha 05 de Febrero de 2014, se dictó auto mediante el cual se admitieron las pruebas presentadas por el abogado L.E.Z.M., identificado y con el carácter acreditado en autos. Se ordenó oficiar a la entidad Bancaria BANCO MERCANTIL oficina T.d.E.M., a los fines de que informe al Tribunal sobre la cuenta del ciudadano L.E.G.V..

En fecha 13 de Febrero de 2014, se recibió escrito de promoción de Pruebas, presentado por el abogado J.G.G.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 3.940.884, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 65.343, en el cual consigna tres (03) folios útiles.

En fecha 13 de Febrero de 2014, se dictó auto mediante el cual se admitió el escrito de promoción de Pruebas, presentado por el abogado J.G.G.G., identificado y con el carácter acreditado en autos.

En fecha 13 de Febrero de 2014, la secretaria dejó constancia del vencimiento del lapso de promoción y evacuación pruebas, de conformidad con el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA DEMANDA

En fecha 12 de Diciembre de 2014, se recibió demanda presentada por el ciudadano L.D.C.Z., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad No. V- 8.089.458, domiciliado en el Municipio T.d.E.M., asistido por el Abogado L.E.Z.M., mayor de edad, venezolano, titular de la Cédula de Identidad No.V- 4.699.980, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 31.965, domiciliado en el Municipio T.d.E.M.; En la cual alega entre otras cosas, que es propietario de un inmueble consistente en un lote de terreno, con una construcción de paredes de bloques, techo de zinc, apropiado para garaje o depósito, ubicado en el Barrio El Corozo, en la Carrera 6ª, de la ciudad de Tovar, Estado Mérida, con una área total de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CINCO DECIMETROS (170,35 mts 2), cuyas medidas y linderos son los siguientes: NOROESTE O FRENTE, en la medida de ocho metros con cincuenta y tres centímetros ( 8,53 mts), partiendo del punto 2 ( N922308.45 ), hasta el punto 1 (922301.00 E 196896.00), limita con la Carrera 6ª, POR EL SURESTE O LADO DERECHO, en la medida de veintiún metros con sesenta y un centímetros (21,61 mts), partiendo del punto 1(N922301.00 E 196896.00) hasta el punto 4 ( N922286.22E

196911.76) limita con terrenos de M.J.V.V.; POR EL NORESTE O LADO IZQUIERDO; en la medida veinte metros con treinta y ocho centímetros ( 20, 38 mts), partiendo del punto 3 (N922294.31 E 196914.81) hasta el punto 2( N922308.45 E 196900.14) limita con terrenos de J.M.C.N.; POR EL SUROESTE O FONDO, en la medida de ocho metros con sesenta y cinco centímetros (8,65 mts), partiendo del punto 3 (N922294.31 E196914.81) hasta llegar al punto 4 (N922286.22 E196911.76), limita con propiedad de E.C.. Que es titular del derecho de propiedad por compra a L.A.C.Q., según documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Tovar y Zea, del Estado Mérida, de fecha 28 de Mayo de 2012, bajo el Nº 2012.243, Asiento Registro 1, del Inmueble Matriculado con el No. 378.12.19.2.1297, correspondiente al folio Real del año 2012, el cual acompañó marcado con la letra “ A”; Que sobre el inmueble anteriormente descrito habían celebrado un contrato de arrendamiento a “ tiempo determinado”, por un año, desde el día 1º de Julio del 2012, hasta el día 30 de Junio de 2013, el cual venció el día 30 de Junio de 2013, sobre un local destinado al funcionamiento o desarrollo de actividades de lícito comercio, con el ciudadano: L.E.G.V., ubicado en la Carrera 6ª, dentro del área de la población del Municipio Tovar, Estado Mérida, el cual se extinguió por el vencimiento del termino estipulado en el contrato verbal; Que haciendo especial aplicación con lo previsto en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, letra “a”, se convino de mutuo y amistoso acuerdo concederle al arrendatario la prorroga legal por el termino de seis (6) meses y para tales efectos se estableció entre las partes el otorgamiento de un titulo Notariado por ante la Notaria Publica del Municipio Tovar, Estado Mérida, el cual se llevó a la conclusión final para firmarlo el día 18 de Julio de 2013, bajo el Nro. 07, Tomo 32, de los respectivos Libros de Autenticaciones, conforme a las cláusulas estipuladas en el citado documento; Que en

el contrato de arrendamiento de prorroga legal original, habían estipulado las siguientes cláusulas: SEGUNDO: “El termino de duración del presente contrato es de seis (6) meses, contados a partir del 01 de Julio de 2013, hasta el 31 de Diciembre de 2013; Que es de advertir que al finalizar el termino de prorroga legal, el arrendatario deberá entregar el local al arrendador en el termino de diez días calendarios, es decir el 10 de Enero de 2014”. CUARTO: “El canon de arrendamiento se obliga a cancelar con toda puntualidad a su vencimiento dentro de los cinco primeros días de cada mes vencido, en el domicilio del arrendador en el Municipio T.d.E.M., que el arrendatario declara conocer. QUINTO: “En caso de insolvencia o falta de pago de dos mensualidades o cánones de arrendamiento, dará pleno derecho al arrendador para solicitar la rescisión unilateral del contrato de arrendamiento y la desocupación judicial del inmueble arrendado. SEPTIMO: “Es condición expresa que el arrendatario no podrá ceder o traspasar el presente contrato, ni subarrendar total o parcialmente el inmueble sin el previo consentimiento dado por escrito por el arrendador. Que este no reconocerá como inquilino a ninguna otra persona que ocupe el inmueble sin su consentimiento y el arrendatario reexpondrá en todo momento por los alquileres y demás obligaciones contraídas por ese contrato, hasta su terminación, así como los daños y perjuicios, gastos judiciales o extrajudiciales que se ocasionaren por razones de cualquier procedimiento”. Incumplimiento del arrendatario cláusulas cuarto, quinto y sexto: prorroga legal; Que es el caso, que el arrendatario hasta la presente fecha no ha dado cumplimiento a la cláusulas cuarto y quinto de la mencionada Prorroga Legal, pues le adeuda los meses de octubre y noviembre del 2013; Que esta falta de pago da lugar para que su persona proceda a exigir el cumplimiento del contenido de las cláusula cuarto, quinto y sexto, del documento firmado relacionado con la Prorroga Legal anteriormente especificado, que textualmente dice: CUARTO: “El canon de arrendamiento es por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs.

5.000,00) mensuales, que el arrendatario se obliga a cancelar con toda puntualidad a su vencimiento dentro de los primeros cinco días de cada mes vencido, en el domicilio del arrendador en el Municipio T.d.e.M., que el arrendatario declara conocer”; QUINTO: “En caso de insolvencia o falta de pago de dos mensualidades o cánones de arrendamiento, dará pleno derecho al arrendador para solicitar la rescisión unilateral del contrato de arrendamiento y la desocupación judicial del inmueble arrendado”; SEXTO: “En caso de desocupación voluntaria o judicial, el arrendatario se obliga a entregar en inmueble en las mismas condiciones que lo recibió, en efecto totalmente pintado y en perfecto uso de los servicios sanitarios, puertas, cerraduras, pisos; o en todo caso a cubrir los gastos necesarios para su restauración original”. Que en consecuencia, se reserva el derecho para cobrar judicialmente por separado o demandar autónomamente por separado los cánones insolutos vencidos y los que se sigan venciendo hasta su definitiva, ya que la acción que esta tramitando solamente tiene vinculación jurídica con el incumplimiento de la obligación contraída y por tales motivos procede al impulso procesal y no al cobro de los alquileres insolutos; Fundamenta la acción en la Cláusula cuarto y quinto del contrato sobre la Prorroga Legal anteriormente especificada; Que de la misma manera con lo establecido en el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que textualmente dice “ Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquiera otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmueble urbanos o suburbanos, se sustanciaran y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. Y articulo 34, de la misma Ley,

que señala: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenten cualquiera de las siguientes cláusulas: “a” Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas”. Articulo 39, ejusdem, “La prorroga legal de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En ese caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretara el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”; Que por las razones anteriormente expuestas, actuando en nombre propio y por sus derechos, como verdadero titular legitimo y propietario del inmueble objeto de la acción, procede a demandar, como en efecto formalmente demanda, al ciudadano L.E.G.V.; venezolano, mayor de edad, domiciliado en el Municipio Tovar, Estado Mérida, titular de la cédula de identidad Nro. V- 21.331.343 y hábil, en su condición de arrendatario, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal: Primero: A la resolución de la prorroga legal, por incumplimiento de la obligación de las cláusulas cuarto y quinto, es decir por falta de pago del canon de arrendamiento y por tener dos mensualidades vencidas; Segundo: a entregarle el inmueble en las mismas condiciones en que se lo entregue, libre de personas y de cosas, tal como lo establece la cláusula sexto del documento relativo a la Prorroga Legal. Tercero: Al pago de las costas procesales, los costos relacionados con las actuaciones de juicio y los honorarios profesionales causados por el impulso de la presente acción hasta la definitiva; Que haciendo especial aplicación con lo previsto en los artículos 39 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el articulo 585 y 588 del código de Procedimiento Civil, muy respetuosamente solicita se sirva decretar la medida de secuestro sobre el inmueble objeto del

presente litigio y que aparece determinado en el presente cuerpo libelar, ya que la acción reúne con requisitos relacionados con el periculum in mora y fumus bonis iuris, es decir la pretensión esta fundamentada en el titulo de propiedad que le asiste para accionar en contra del demandado porque no existe la incertidumbre o duda del derecho como legitimo propietario, y a su vez por correr el riesgo manifiesto de que el presente proceso quede ilusoria su ejecución por ser conocido de que el arrendatario no tiene un patrimonio solvente que lo haga acreedor para responder por las resultas económicas que este conlleva.

CONTESTACION DE LA DEMANDA

Alegan los abogados, A.A.A.B., y J.G.G.G., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 48.209 y 65.343, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Mérida y jurídicamente hábiles y capaces, actuando en este acto en Representación de la parte Demandada en el presente Juicio, ciudadano L.E.G.V. suficientemente identificado en autos. Estando en la oportunidad legal procesal para dar contestación a la presente demanda, formalmente lo hacen en los términos que a continuación se explanan: Que Rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho que la demanda que se le enfrenta a su patrocinado, por no adaptarse a la realidad los hechos allí narrados, y por que la misma carece de argumentos jurídicos validos que hacen inverosímiles las peticiones demandadas, tal como se puede observar del propio libelo de demanda y de los recaudos a ella adjuntados. Primero: Que en fecha diez y ocho de Julio de 2013, la parte demandante celebró con nuestro representado un contrato por ante la Notaria Pública de esta ciudad de Tovar, el cual adjunto a su libelo de

demanda Marcado con la letra “B” y dio por llamar contrato de prorroga legal; Que de la simple lectura de dicho contrato se puede evidenciar sin necesidad de hacer mucho esfuerzo mental, que el mismo no puede configurarse como un contrato de prorroga legal, sino mas bien, el intento de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento que quiso pasar como de prorroga legal; Todo lo cual se evidencia de la voluntad liberrimamente expresada por el demandante en la cláusula primera del prenombrado contrato que a la letra dice “El arrendador da en arrendamiento a el arrendatario un inmueble de su propiedad, constituido por un lote de terreno con una construcción de paredes de bloques, techo de zinc, apropiado para garaje o depósito, ubicado en el Barrio El Corozo, en la Carrera 6ª, de la ciudad de Tovar, Estado Mérida…. Omisis”. Que de lo anteriormente expresado, así como de todas y cada una de las cláusulas del contrato en cuestión, se puede evidenciar sin temor a equivocarse que efectivamente se trata de un intento fallido por parte del demandante como ya se dijo, de constituir un nuevo contrato de arrendamiento mediante la figura o disfraz de prorroga legal, pretendiendo de esta manera suplantar, condicionar y reglar el contrato verbal de arrendamiento que efectivamente celebró su mandante con el ciudadano L.D.C.Z., contrato ese sobre el cual debió extenderse y versar la prorroga legal que por ley le correspondía a su Patrocinado; y que no es mas, que el lapso legal que el legislador concede al Arrendatario a la finalización del contrato de Arrendamiento de acuerdo al tiempo de duración de la relación arrendaticia. Que en consecuencia de lo anteriormente señalado, debe advertir que, durante el lapso de prorroga legal esta expresamente prohibido por la ley que las partes pueden convenir en subvertir el contrato original, sin que les sea permitido a las partes crear, condicionar, modificar, u hacer nuevas estipulaciones al contrato original, y mucho menos crear un nuevo contrato como el que en fraude a la ley se hizo. Que tal regulación esta contemplada en el

ultimo Aparte del Art. 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que a la letra dice: “Durante el lapso de prorroga, permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviera exento de regulación.” Por lo que el contrato de prorroga legal así llamado por el demandante se encuentra viciado de nulidad absoluta. Y así pedimos sea declarado por este Tribunal en la definitiva; Segundo: Que la parte demandante en el petituim de su demanda solicita la resolución de la prorroga legal, por incumplimiento de la obligación de las cláusulas cuarto y quinto, es decir por falta de pago del canon de arrendamiento y por tener dos mensualidades vencida; Que al Petitorio líneas arriba reseñado se le pueden inferir las siguientes consideraciones. A) No existe en nuestra legislación vigente ni es permitido por la ley celebrar Contratos de Prorroga Legal, y mucho menos Demandar la resolución de la misma, ya que la Prorroga Legal es un privilegio u prerrogativa que concede la ley y solo la ley al Arrendatario, dependiendo del tiempo en que se mantenga vigente la relación arrendaticia, no siendo potestativo de las partes crearla, y mucho menos reglarla o condicionarla. Esta se activa automáticamente de pleno derecho una vez concluido el término del contrato de Arrendamiento, y que por ser de estricto orden público no puede ser relajado por los particulares, en pocas palabras; no pueden los particulares mediante Contratos crear, modificar, o extinguir la prorroga legal. A tal efecto lo procedente y permitido por la ley era, demandar por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal o por cumplimiento de prorroga legal, que es muy diferente, por lo que consecuencialmente a la presente demanda ni siquiera debió dársele la entrada y el curso de ley correspondiente. Que es de elemental conocimiento saber que los privilegios solo son creados por ley, (para el presente caso, el privilegio de la prorroga legal fue

establecido por el legislador en el Art. 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, y aun cuando todo privilegio es odioso debe cumplirse, por aquello de que la Dura lex, Es Lex). B) Que no puede pedirse a un mismo tiempo la Resolución de la Prorroga Legal y a la vez pedir el desalojo por falta de pago; Que por cuanto el cumplimiento y Resolución de los Contratos deben fundamentarse en el Art 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario y procede en contratos sometidos a tiempo determinado. Mientras las Demandas por Desalojo por falta de pago deben sustentarse en el art. 34 de la misma ley y en Contratos a tiempo indeterminado; y que aun cuando pareciera inoficioso citar Jurisprudencia al respecto por lo trillado de estos casos en el foro Venezolano, no obstante a manera de ejemplo reseñan la siguiente: La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 583, de fecha 24 de Abril de 2.002. Estableció que: “En caso de arrendamiento a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Que ese error en la calificación de la demanda la hace Inadmisible. Procedencia del amparo interpuesto por el demandado confeso.” Que en ese orden de ideas, se observa del escrito libelar que la parte actora señala en su petitorio que: “… en vista de haber transcurrido el plazo de la Prorroga Legal y de la notificación de no renovar el Contrato de Arrendamiento, el día 30 de Abril de 2.009, sin que la Arrendataria entregue el inmueble, es por lo que hoy, a nombre de su representada C.G.I.H., ocurren a la competente autoridad de este Tribunal a objeto de DEMANDAR a la ciudadana M.S.R..., anteriormente identificada, por CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA…” Es por todo lo anterior, y en virtud de estarse demandando el cumplimiento de la prorroga legal, y siendo que el contrato de arriendo a tiempo indeterminado, la presente demandad debe ser inadmitida, como en efecto lo será, en virtud de que la misma es contraria a la Ley, y en especifico, contraria a lo dispuesto en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,

por aplicación del articulo 341 del Código de Procedimiento Civil; Que de lo anteriormente expuesto se puede colegir que los fundamentos de derechos tal como fueron enervados por la Parte Actora en la presente litis, hacen igualmente improcedente e ineficaz la demanda, siendo esta otra razón mas para no haberle dado entrada y curso de ley a la misma. Tercero: Que rechazan y niegan por falso, que su mandante este en mora con el pago de los cánones de arrendamiento, por cuanto hasta la presente fecha se encuentra solvente, y al arrendador, generalmente le ha pagado con cheques de su cuenta personal del Banco Mercantil, aunque siempre se ha negado el arrendador a expedirle a su representado los respectivos recibos de pago, los mismos se evidencian de copia de los cheques del pago de los últimos cinco (5) meses correspondientes a las mensualidades de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, ya que el mes de Enero de 2014, se ha negado a recibirlo; Que desde ya ofrece pagar los cheques que no hayan sido cobrados, toda vez que solicite a la prenombrada entidad Bancaria no hacer efectivo los mismos Cuarto: A todo evento en el supuesto negado que el Tribunal considere procedente el petitorio del demandante, es decir, aceptar como buena “la resolución del contrato de la prorroga legal por incumplimiento de la obligación de las cláusulas “cuarto” y “quinto” de dicho contrato, por falta de pago del canon de arrendamiento y por tener dos mensualidades vencidas, de ser así, en ese caso y solo para ese supuesto, convienen en aceptar la resolución del contrato la prorroga legal peticionada por el demandante. Que solicitan desde ya, se sirva dar por resuelto el supuesto contrato de prorroga legal que celebraron las partes por ante la Notaria Pública de esta ciudad de Tovar y el cual es la base fundamental del derecho reclamado por el demandante en la presente litis; Que por lo que consecuencialmente dicho contrato de prorroga legal en este supuesto debe tener como no hecho y por tanto carente de toda eficacia jurídica al desaparecer la acción que sustentaba su demanda, por lo que mal pudiera haber materia sobre la

cual decidir piden a la vez en caso de darse este supuesto se ordene el archivo del expediente, previo sean agotados los lapsos de ley correspondientes.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS Y VALORADAS

DE LA PARTE DEMANDANTE

Promovió las siguientes documentales:

Primera

Valor y merito jurídico del documento que corre a los folios 10 al 12 del presente expediente.

Respecto a esta prueba quien juzga observa que se trata de un documento expedido por un organismo público autorizado para ello, traído a los autos a los fines de demostrar que entre las partes que conforman la presente litis existe una relación contractual de prorroga legal, po r lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio, para acreditar lo antes expresado. Así se declara.

Segunda

Prueba de informes, Solicitó se oficiara al Banco Mercantil, sucursal Tovar, Estado Mérida, a los efectos de que informara a este Tribunal si los cheques Nº 0004543 de fecha 1 de noviembre de 2013 y 00004556 de fecha 1 de diciembre de 2013 propiedad de L.E.G.V. tenían fondos suficientes para la fecha que fueron emitidos o para los ocho días siguientes.

Esta juzgadora desecha esta prueba por cuanto del contenido del mismo no se puede inferir por que concepto se emitieron dichos cheques, aunado a que los mismos no consta que hayan sido presentados a la Entidad Financiera, ya que el contenido del oficio recibido señala que no figuran ni como cobrados ni como devueltos, no aportando así elementos de convicción. Así se declara.

DE LA PARTE DEMANDADA

Como única el desvalor y desmerito jurídico del documento notariado de prorroga legal que anexara la parte demandante al libelo de la demanda.

Esta prueba no es valorada por cuanto no constituye medio probatorio alguno, ya que la parte debió hacer uso de otros recursos establecidos en la Ley. Así se decide.

MOTIVA

Una vez revisado el libelo de demanda conjuntamente con sus anexos, el Tribunal observa que el ciudadano L.D.C.Z. celebró un contrato escrito con el ciudadano L.E.G.V., el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública de Tovar en fecha 18 de Julio de 2.013, anotado bajo el N° 07, Tomo 32, de los Libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Alegó el demandante que por el incumplimiento del demandado, ciudadano L.E.G.V. demanda la resolución del contrato de prorroga legal. Al respecto, esta Juzgadora a los efectos de resolver sobre la procedencia de la presente demanda hace las siguientes consideraciones:

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece:

...En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe...

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El anterior precepto normativo le atribuye a lo jueces de instancia la interpretación de los contratos, quienes realizan la labor de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer

determinadas obligaciones y derechos. Los tribunales del fondo son los únicos que pueden establecer lo que cada una de las partes ha dado o prometido, el alcance y extensión de las respectivas prestaciones y hasta las consecuencias que pudieron ser previstas al tiempo de celebrar el convenio.

En jurisprudencia reiterada de la Sala de Casación Civil señala que la interpretación de los contratos es materia reservada a los jueces de instancia, de la cual sólo puede conocer la Sala cuando se denuncie la comisión por el juez de suposición falsa, o un error en la calificación del contrato.

Con respecto a la interpretación de los contratos por el juez, la Sala de Casación Civil, en pacífica doctrina entre otras en decisión de fecha 28 de febrero de 1996 (Orlando Di Bernardino), reiterada en decisión de fecha 14 de abril de 1999 (B. Errate Consolo y otros contra D.R.H. y otro), ha establecido:

...Los jueces de mérito gozan de facultades legales para interpretar los contratos que celebren las partes, para lo cual deben atenerse al propósito y a la intención de los otorgantes. Igualmente los jueces tienen potestad para calificar los contratos, a los cuales debe asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes los hubieran dado erróneamente otra diferente. El poder de interpretación de la voluntad y propósito de las partes, lo ejerce la instancia con vista de las circunstancias de hecho que concurran en cada caso concreto, por lo que las conclusiones que sostengan en ese campo escapan a la censura de casación, salvo que se alegue alguna de las situaciones excepcionales en que la Corte pueda extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos o al fondo de la controversia...

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Ahora bien, esta Jurisdicente considera necesario en primer lugar analizar la naturaleza jurídica de la presente relación arrendaticia y al

respecto se aprecia de las actas procesales que conforman este expediente, que las partes en fecha 18 de Julio de 2013, celebraron por ante la Notaría Pública de T.E.M., un contrato o convenio de prorroga legal , el cual quedó anotado bajo el N° 07, Tomo 32 de los Libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, y del mismo se desprende que los contratantes expresaron y reconocieron la existencia de un contrato verbal de arrendamiento anterior, con una duración de un año, con lo cual quedó plenamente reconocido el mismo y como consecuencia suscribieron el contrato objeto de la presente acción, el cual denominaron contrato de prorroga legal, fijándose como tiempo de duración seis (06) meses, contados a partir del 01 de Julio de 2013 hasta el 31 de Diciembre de 2013. Igualmente se evidencia en dicho instrumento en sus cláusulas Cuarta: “El canon de Arrendamiento es por la cantidad de cinco mil Bolívares (Bs.5.000,oo) mensuales, que el arrendatario se obligar a cancelar con toda puntualidad a su vencimiento dentro de los primeros cinco días de cada mes vencido, en el domicilio del arrendador en el Municipio T.d.E.M., que el arrendatario declara conocer” y Quinta: “ En caso de insolvencia o falta de pago de dos cánones de arrendamiento, dará pleno derecho al arrendador para solicitar la rescisión unilateral del contrato de arrendamiento y la desocupación judicial del inmueble arrendado. Al respecto esta Juzgadora trae a colación lo establecido en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor G.G.Q., el cual indica: CONTRASTE ENTRE LA PRORROGA LEGAL Y LA CONVENCIONAL. La prórroga automática convencional de la duración del contrato puede establecerse e impide la prórroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes. Cuando las partes establecen que el contrato se prorrogará

vencido el tiempo prefijado, de acuerdo con el limite que ellas han estipulado o previsto, es indudable que el arrendatario no tendrá posibilidad para aspirar que la relación se transforme o convierta en otra diferente, en cuanto al tiempo de duración, por efecto de la conclusión de la prórroga legal que llegare a producirse. Carecería de sentido alguno alegar a la prórroga en tales casos, pues el contrato no ha concluido por efecto de su continuidad prefijada. Y esa prórroga, que en la praxis se conoce como “automática”, no se traduce de alguna manera en el sentido de que deseamos imprimirle, como que la misma se regule o verifique mecánicamente sin ninguna intervención humana, ni que la misma sea resultado de un acto inconsistente o no delicado, pues las partes cuando establecen esa prorroga están conscientes de lo que hacen, dado que conocen anticipadamente la prolongación o extensión del tiempo durante el cual subsistirá el contrato. No es otro distinto el sentido que damos a la expresión. No obstante queremos asimismo significar que cumplidas determinadas circunstancias, que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, la prorroga se producirá de la forma establecida en la ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer que se cumpla lo acordado en la ley. Sin embargo, en ocasiones la prórroga se producirá de modo diferente a la prevención del art 38 de LAI, tomando en consideración la necesidad especialmente del arrendatario bajo la presencia especifica de circunstancias facticias que anticipadamente ha valorado o previsto el legislador con la finalidad de proteger al inquilino por razones fundamentales del orden económico y social, como ocurre en los casos previstos en el Art. 1627 del Código Civil, que al referirse al arrendamiento de un predio rustico queda tal inmueble fuera del ámbito de aplicación de LAI conforme a lo dispuesto en el literal B del Art. 3° de la misma. Con fundamento en las anotaciones que anteceden podemos observar algunos tipos de prórroga dentro de la diversidad de la misma, especialmente según su origen o fuente que la

produce o el lugar de donde emana. Así podemos clasificarla en “prorroga legal” (obligatoria y no obligatoria), “prórroga voluntaria convencional” (obligatoria, opcional o facultativa, automática prefijada con indicación del mismo tiempo o de otro diferente, con canon igual o distinto) y las prórrogas sucesivas. La Prórroga Legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad esencialmente del arrendatario y por causas determinadas, circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar al arrendatario. Ya que la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria o facultativa para el arrendatario (vid. Cap. III,3.2 y 3.3), aun cuando la prórroga legal ahora esta especialmente regulada en el Art. 38 y siguiente de la LAI. La prórroga convencional tiene lugar desde luego, cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prorroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prorroga deja de ser obligatoria. La prórroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establecen un plazo determinado de duración de la misma y asimismo conviene que se prorrogará por tanto tiempo al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición. Ejemplo de este tipo, se observa en la cláusula donde, los contratantes estipulan que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo y al vencerse el mismo, el contrato se prorrogará por un determinado tiempo más.

Es obligatoria la prórroga del modo acordado, debido a que por el solo

vencimiento del plazo originario tiene lugar la prórroga convenida. La

prorroga opcional o no obligatoria consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prórroga la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por una de las partes, en cuyo caso el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prórroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prórroga se observa en aquella cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por determinado tiempo más, que antes del vencimiento del término prefijado alguna de ellas comunique a la otra la no prórroga de la relación. En este caso la prorroga convencional no es obligatoria pues ha ocurrido el hecho previsto como impeditivo de la prórroga acordada. ¿Cuándo tiene prorroga automática de tipo convencional? En nuestra legislación la duración del contrato es libremente fijada por las partes, salvo las limitaciones establecidas en la ley. Por eso, la “tacita reconducción” en nuestro derecho continuará siendo improcedente si las partes establecen la “relación arrendaticia constitutiva” por lapsos iguales al plazo previamente estipulado, o plazo distintos siempre que sean precisos o determinados. En realidad la prórroga legal-impuesta por el legislador del modo en que se establece en el Art. 38 de LAI constituye una intervención del estado que podría limitar la iniciativa privada en la construcción de viviendas para alquiler, en lugar de propinarla o promoverla, pero que no resulta así porque la misma da certeza y seguridad a las partes hasta el punto de que como ya hemos podido observar en la praxis esa prórroga legal casi no se da debido a que son pocos los arrendatarios que al vencimiento del tiempo prefijado como de duración del contrato, se encuentra cumpliendo sus obligaciones contractuales y legales, pero no porque no pueda ejercitar esa prorroga, sino debido a que según el Art. 41, el arrendador puede intentar las acciones fundamentales en el

cumplimiento de que se trate. Tal y como hemos observado, la prorroga convencional puede distinguirse a su vez en automática prefijada y dentro de la misma los subtipos de prorroga prefijada con el mismo o distinto tiempo de duración de la relación y con igual o diferente canon arrendamiento, así como las prorrogas sucesivas… (Omissis). En el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor G.G.Q., el cual indica:“… (Omissis) Consecuencias: La prórroga legal presenta algunas consecuencias que podemos considerar de tres tipos, como son: en orden al tiempo, de carácter procesal y en relación con las garantías dadas. El primer tipo comprende, a su vez, la prorroga del contrato durante el tiempo previsto en la ley, la extinción del contrato por vencimiento de la prorroga legal y la posibilidad de la tácita reconducción. Las de orden procesal se refieren especialmente a la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término y el secuestro del inmueble arrendado. La tercera categoría se refiere a la devolución de la garantía dineraria y sus intereses devengados, así como la liberación de las garantías aportadas por el arrendatario, o la ejecución de las mismas (art. 33, LAI)… (Omissis). Contrato por tiempo determinado con duración concluida. Para que aparezca el nuevo contrato, es necesario que las partes hayan fijado un término de duración y que al vencimiento de la prórroga legal, o porque la misma no proceda, se produzca las circunstancias a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, pues no opera en la relación indefinida que carece de la virtualidad de prorrogarse cuando no contiene en sí misma un límite que permita su prórroga (sólo se prorroga lo que concluye), a menos que se trate de la excepción del artículo 38 de LAI y la contenida en la previsión a que se refieren los artículo 1.626 y 1.627 del Código Civil, o normas reguladoras de la “tácita reconducción” de un contrato que siendo inicialmente por tiempo indeterminado por causa de la imprevisión de las partes el legislador lo declara por tiempo determinado de un año o por más

tiempo, según las circunstancias que allí se establecen, al tratarse de un fundo rústico, cuya regulación está excluida de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

No obstante, que la prórroga legal opera de pleno derecho, esa determinación no niega a las partes la potestad de dejar asentado por escrito lo referente al inicio y conclusión de la prórroga legal. Es el documentar la prórroga legal mediante un simple acuerdo interpartes, en el que volitivamente se reconoce la oportunidad de inicio y de conclusión del lapso de prórroga legal. Ese documentar no desnaturaliza ese beneficio o concesión legal. Distinto fuera que la suscripción de ese acuerdo volitivo negara la posibilidad de la prórroga legal. En ese supuesto, la cláusula que así lo estableciera sería nula, conforme lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De acuerdo a lo anteriormente planteado, tenemos que las partes se ligaron mediante un contrato o convenio de prorroga legal, que es consecuencia del contrato de arrendamiento verbal que fue reconocido por ellos mediante convenio pactado para un lapso de tiempo determinado que se inició el 01 de julio de 2013 hasta el 31 de diciembre de 2013, es decir, manifestaron su voluntad en forma escrita por instrumento autentico, en el cual determinaron que la prorroga legal se cumpliría en las fechas antes mencionadas, con lo cual pondrían fin a la relación arrendaticia que habían mantenido por un (01) año, pues así aparece expresado en dicho instrumento.

Esto es, que habiendo perdurado la relación arrendaticia por un año como fue reconocido y aceptado por ambas partes, de acuerdo a lo dispuesto en el literal “c” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondería seis (06) meses de prórroga legal según dejaron documentado, siempre que se cumpliera

con las cláusulas dispuestas en el referido contrato. En efecto, a pesar que ciertamente el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios nada dice al respecto, sino que al vencimiento de una relación arrendaticia el arrendatario tiene derecho a la prórroga legal, de obligatorio cumplimiento por parte del arrendador y potestativo para el arrendatario, no obsta para que las partes documenten sus acuerdos al momento en que el arrendatario disponga hacer uso de ese derecho. Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 del Código Civil.

Articulo 1159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Articulo 1160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”

El Tribunal al realizar el estudio de los hechos y de los medios de pruebas aportados debe señalar que la acción interpuesta por el actor es por Resolución del Contrato de Prorroga Legal, por falta de pago de los cánones de arrendamientos por la parte demandada; por tanto, la carga probatoria recae sobre ésta. De manera pues, que esta Juzgadora observa que la parte demandada no probó haber efectuado el pago de los cánones de arrendamiento exigidos por el actor, previamente señalado y en este sentido, el artículo 506 del Código de

Procedimiento Civil, reza “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Igualmente se observa que la parte actora promovió el contrato de Prorroga Legal suscrito entre las partes el cual no fue desconocido ni impugnado. En este sentido, el acto de promover e incorporar pruebas al proceso es denominado por la doctrina la carga de la prueba y, el tratadista R.R.M., en su obra “Las Pruebas en el Derecho Venezolano”, al respecto comenta:“... El principio denominado de la carga de la Prueba concierne en que, en los procesos las partes, llevan sobre si la obligación de demostrar el supuesto de hecho de las normas cuya aplicación invocan. Normalmente en los litigios judiciales siempre hay una referencia factual. Por ello, es consustancial al proceso un referente de hechos y la prueba de los mismos ya que el juez no puede fallar por intuición, creencia o su conocimiento personal de los hechos que no estén probados en el proceso... En principio en el proceso civil recae la carga de la prueba al demandante, no obstante entre nosotros se distribuye la carga de la prueba entre las partes a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba surge como marco de la actividad probatoria de las partes limitada por los hechos controvertidos y alegados oportunamente por las partes”.

En este sentido, la carga de la prueba no sólo le correspondió a la parte demandada, quien debe probar con hechos que su adversario no tiene razón legal para confrontarlo, sino también al demandante, quien debe probar el hecho y derecho que reclama, Entonces esta Juzgadora observa que el actor promovió pruebas que demuestran la existencia del contrato celebrado legalmente, por el cual exige el pago de los cánones de arrendamientos insolutos exigidos al demandado, quien no consignó ningún recibo o documento que pruebe haber

pagado; por lo que no existe duda, que la parte accionada dejó de dar cumplimiento a su obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento, en los términos y condiciones pactadas entre los sujetos procesales, identificados en el presente caso, así como las normas y principios establecidas en el Código Civil en los artículos 1159, 1264 y 1592, es decir, constata ésta Juzgadora, que la parte demandada se encuentra insolvente con respecto al canon de arrendamiento de los meses anteriormente señalados, en consecuencia, por el análisis del libelo, la contestación y de las pruebas promovidas, esta juzgadora debe declarar con lugar la demanda y ASI SE DECIDE.

D I S P O S I T I V A

Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de derecho anteriormente expuestos, este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACON DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: Primero: CON LUGAR la acción incoada por el ciudadano L.D.C.Z., asistido por el abogado L.E.Z., por Resolución de Contrato de Prorroga Legal (Arrendamiento); CONTRA el ciudadano L.E.G.V.. Segundo: Como consecuencia del anterior pronunciamiento se resuelve el contrato de Prorroga Legal (Arrendamiento) de fecha 18-07-2013 suscrito entre las partes ya identificadas por ante la Notaria Publica de Tovar; En consecuencia se le ordena al ciudadano L.E.G.V. realizar la entrega del local , plenamente identificado en autos, a su propietario L.D.C.Z.. Tercero: Se condena al ciudadano L.E.G.V. al pago de las

costas procesales por resultar totalmente vencido en el presente litigio, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACON DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, con sede en la ciudad de Tovar, a los nueve (09) días del mes de a.d.D.M.C..

PUBLIQUESE, REGISTRE Y DEJESE COPIA.

La Juez Temporal,

Abg. YANIUSKA OMAÑA GOMEZ

La Secretaria Acc.

Abg. S.C.

En la misma fecha se publico la anterior sentencia siendo las 10:00 am, Se cumplió con lo ordenado.

La Secretaria Acc

Abg. S.C..