Decisión nº 1180 de Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 7 de Febrero de 2011

Exp. Nº 03430

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.

LOSSADA Y SAN F.D.L.C.J.

DEL ESTADO ZULIA

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Demandante: L.G.L.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V-1.449.898 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Apoderados Judiciales de la Parte Actora: A.S.C. y A.E.M., Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 57.700 y 61.920, respectivamente y de este domicilio.

Demandado: L.P.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V-5.800.024 y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia

Abogados Asistentes de la Parte Demandada: H.N. y N.R., Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 34.658 y 80.516, respectivamente y de este mismo domicilio.

Consta de las actas procesales que integran la anatomía de este expediente distinguido con el Nº 03430 que este Juzgado en fecha 02 de Diciembre de 2010, le dio entrada y admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano L.G.L.G. en contra de la demandada de autos ciudadana L.P.P., antes identificados.-

Luego de cumplidos todos los trámites procedimentales para lograr la citación de la demandada, la misma, fue citada el día 15 de enero de 2011, conforme a la exposición del Alguacil, tal y como se evidencia de recibo de citación agregado a las actas el 17 de Enero del referido año, razón por la cual el día 19 de Enero hogaño, la parte demandada con asistencia de abogados, mediante diligencia en dos (2) folios útiles, procedió a trabar la litis contestando la demanda.-

Aperturado el juicio a pruebas, ambas partes promovieron las que consta de las actas procesales y que este Tribunal analizará en la motiva del fallo.-

Planteamiento de la Controversia:

Alega la parte actora en su escrito de demanda, que en fecha 24 de Septiembre de 1994, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana L.P.P. por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo conforme a documento reconocido el día 19 de Diciembre de 1994, quedando inserto un extracto bajo el Nº 170, Tomo 2 y posteriormente autenticado por ante esa misma Notaría en fecha 19 de Diciembre de 1994 bajo el N° 02, Tomo 160, sobre un inmueble propiedad del demandante constituido por una casa de habitación y su terreno propio distinguida con el N° 33A-72 de la Urbanización Terrazas de Sabaneta, Calle 100-1, jurisdicción del antes Municipio C.d.A.d.D.M.d.E.Z., hoy Parroquia M.D.d.M.M.d.E.Z.; señaló igualmente la parte actora que dicho contrato se celebró por un término de Seis (06) Meses, prorrogable dicho término por períodos iguales y sucesivos, siempre y cuando, alguna de las partes contratantes no manifestare a la otra lo contrario o sea su deseo de no arrendar, con quince (15) días de anticipación por lo menos a la fecha del vencimiento del período inicial o de alguna de sus prórrogas.-

Alegó que el canon de arrendamiento en principio lo fue de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00) mensuales, hoy (Bs. 30,00) y que por acuerdo entre las partes se fue incrementando hasta llegar a Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00), hoy día Ciento Veinte Bolívares (Bs. 120,00) y que la falta de pago de dos o más pensiones de arrendamiento daría derecho a pedir la resolución del contrato.-

Expresó la actora, que la parte demandada desde el inicio de la relación arrendaticia ha cancelado de manera impuntual el canon de arrendamiento y prueba de ello lo constituyen las extemporáneas consignaciones arrendaticias que la arrendataria comenzó a hacer desde el día 29 de Septiembre de 2008 por ante el Juzgado Tercero de los Municipios de esta Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y que ese día consignó los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2008, y que el nueve (09) de junio de 2010, consignó la mensualidad del mes de abril de 2010 y a la fecha no ha vuelto a consignar, por lo tanto, adeuda los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y noviembre de 2010, que sumados hacen la cantidad de Ochocientos Cuarenta Bolívares (Bs. 840,00), razón por la cual, y en fundamento a la Cláusula Tercera del contrato es que viene a demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a la ciudadana L.P.P. y que le sea entregado inmediatamente el inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento que se le adeudan y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble y al pago de la deuda acumulada de los servicios públicos, la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 2.234,81) por concepto de agua potable (Hidrólago), la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 397, 49), por concepto de Servicio de recolección de basura (IMAU) y la cantidad de CIENTO NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 192,00) por concepto de gas doméstico (SAGAS) y las respectivas costas procesales, estimando su acción en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (BS 5.000,00).-

Entre tanto, la demandada de autos ciudadana L.P.P., con asistencia de abogados, negó, rechazó y contradijo en todas y cada unas de sus partes la demanda por no tener asidero jurídico, por no encontrarse en estado de Insolvencia y prueba de ello, son las consignaciones arrendaticias hechas por ante el Juzgado Tercero de Municipios de esta Circunscripción Judicial, correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 y el cual consigna en vouchers originales, razón por la cual, pide la desestimación de la demanda.-

Planteada así la controversia y conforme a los alcances del Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, corresponde a cada parte probar en autos sus afirmaciones de hecho contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio, esto es, el contradictorio y debate procesal, se resumen a los hechos discutidos o controvertidos por las partes, razón por la cual, el Tribunal estando dentro del lapso correspondiente, pasa a decidir la presente causa en atención al haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales, así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno, los ayuda a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente le corresponde en nuestro Ordenamiento Jurídico para poder declarar la voluntad concreta de la Ley que proceda en esta causa.

PUNTO PREVIO

En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los Jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinantes para la suerte del proceso, tales como: Los alegatos de Prescripción, Caducidad, Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, Falta de Cualidad, fraude procesal y otros similares, como la declaratoria de la legitimidad o no de las consignaciones arrendaticias, este Tribunal entra a analizar dicha defensa formulada por la accionada de autos e impugnado por extemporánea por la parte actora.

CONSIGNACIÓN LEGÍTIMAMENTE EFECTUADA

Puntualiza el Artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente título (VIII), se considerará al Arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá conocer al Juez, ante quien el interesado presente la demanda” (negrillas y subrayado del Tribunal).

Se deduce de la interpretación de la norma antes descrita, que es de la competencia funcional del Juez de causa que esté conociendo la respectiva demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO ARRENDATICIO, como es el caso de marras, determinar si las consignaciones arrendaticias se han hecho en forma legítima, más no es de la competencia del Juez ante quien se ha hecho en forma graciosa dichas consignaciones, hacer tal determinación, salvo que por distribución u otra circunstancia le toque conocer de esa demanda.

La consignación arrendaticia es un medio o forma excepcional de pago judicial, establecido por el Legislador en beneficio del arrendatario, cuando el arrendador se rehúse a recibir el canon de arrendamiento vencido, el cual tiene por propósito considerar al arrendatario en estado solvencia, cuando ha sido consignado en forma legítima, por ello, la consignación es de orden público, es una forma excepcional de pago y presume solvente al arrendatario, salvo prueba en contrario.

Se considera que la consignación arrendaticia se ha hecho en forma legítima, cuando es efectuada conforme a lo establecido en la Ley, esto es, que la consignación se haga dentro del lapso legal, es decir, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento, esto es, de cada mensualidad, que se haga mediante escrito dirigido al Juez de Municipio de la Jurisdicción donde se encuentra ubicado el inmueble y que éste contenga la identificación del consignante y del consignatario con indicación de los datos necesarios (dirección) para la notificación del beneficiario, o en su defecto, se solicite la publicación de un cartel de notificación, se indique el motivo de la consignación y se consigne la suma correspondiente, así mismo, se considera que la consignación ha sido legítimamente efectuada cuando las siguientes o sucesivas consignaciones hechas sobre el mismo inmueble, se realicen en el mismo Tribunal de Municipio donde se apertura el expediente.

En virtud de la consignación legítimamente efectuada existe la presunción iuris tantum de que el arrendatario se encuentra en estado de solvencia.

CONSIGNACIÓN ILEGÍTIMAMENTE EFECTUADA

Por consignación ilegítimamente efectuada se entiende, aquella realizada sin cumplir con los requisitos o supuestos establecidos por el Legislador a saber: Presentar la consignación ante un Tribunal incompetente en razón de la materia, no suministrar los datos suficientes para la práctica de la notificación o por el cartel y, presentar el escrito consignatario en forma extemporánea, o realizar las futuras consignaciones en Juzgados diferentes al de la primera consignación.

Tomando en consideración que el contrato arrendaticio a tiempo determinado que ocupa nuestra atención, es un hecho no controvertido por las partes, y fue celebrado el día 19 de diciembre de 1994 y esta acción de Resolución de Contrato refiere a la insolvencia en los pagos arrendaticios de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, alegando la demandado como defensa que se encontraba solvente por haber hecho la referida consignación arrendaticia por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.l.C.J. del Estado Zulia antes señalado, distinguida con el N° 103-2008, debe este Tribunal entonces, pronunciarse, sobre la legitimidad o no de dichas consignaciones, conforme a los alcances del Artículo 56 de la Ley especial de la materia.

Se hace imperioso señalar que según el Artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, en razón de ello, observa el Tribunal, que conforme a la CLAÚSULA TERCERA del contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento ha sido fijado en ...OMISIS..., pagaderos dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes por mensualidades anticipadas y consecutivas…; no obstante, como ya se dejó sentado, el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le otorga un plazo adicional de 15 días dentro de los cuales se podrá hacer la respectiva consignación, contados a partir del vencimiento de su mensualidad, que en el caso de autos, lo es a partir del día 24 de cada mes (porque el contrato comenzó a regir a partir del día 24 de septiembre de 1994, según la cláusula segunda), esto es, 25, 26, 27, 28 y 29 de cada mes, más los quince (15) días de Ley, esto es, del 30 al 14 de los días sub-siguientes.-

Observando el Tribunal, que para el caso de lo reclamado, esto es, los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, y si bien es cierto que las mismas fueron canceladas y/o pagadas en la cuenta bancaria que el Juzgado Tercero de Municipios antes señalado, tiene aperturaza en el Banco Bicentenario, no es menos cierto, que no fueron consignados los respectivos vouchers por ante el referido Tribunal, en tiempo oportuno, por lo tanto a dicho Tribunal, no le consta que dicho depósitos se hayan hecho para enterarlos en el expediente respectivo, esto es, en el control de consignaciones y, tal omisión es violatoria del Artículo 51 de la Ley especial de la materia, de esta manera, observa el Jurisdicente, que no ha existido consignación de los referidos meses reclamados por el actor por no haberse reflejados dichos depósitos en el expediente respectivo, lo cual, se traduce en sana crítica para este Juzgador en la ilegitimidad de la consignación.

En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quien pretende hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, si no de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar si no se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, página 175).

En nuestro derecho positivo venezolano, prevalece el principio de la autonomía de la voluntad de las partes al contratar, tanto es así, que el solo consentimiento obliga, que los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que los mismos deben ejecutarse de buena fe y su cumplimiento es obligatorio según la equidad, el uso y la Ley.

Esa situación de solvencia con respecto a los cánones de arrendamiento no quedó demostrada o probada en el lapso probatorio que se aperturó al efecto, ya que como se indicó en líneas pretéritas LA CONSIGNACIÓN ES ILEGÍTIMA, por no ajustarse a los parámetros legales.

Por cuanto este Operador de Justicia declaró ilegítimamente efectuadas las consignaciones hechas por la parte demandada, las cuales se tramitan por ante el referido Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.l.C.J. del Estado Zulia, este Tribunal se exime de analizar el resto de las probanzas de autos por considerarlo innecesario, ya que la columna vertebral del presente juicio lo constituye la resolución del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 19 de Diciembre de 1994, anotado bajo el N° 02, Tomo 160 de los libros respectivos, del cual, ambas partes, se han servido, como un hecho no controvertido.

De igual forma, debe dejar sentado este Tribunal que la parte actora no consignó a las actas pruebas fehacientes de que la parte demandada adeude los servicios públicos por reclamados con sus respectivos montos, razón por la cual, el Tribunal declarará la procedencia de la acción en forma parcial en la dispositiva del fallo.-

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN F.D.L.C.J. DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara:

1. - PARCIALMENTE CON LUGAR, el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara el ciudadano L.G.L.G. en contra de la ciudadana L.P.P..-

3. - Se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 19 de Diciembre de 1994, anotado bajo el N° 02, Tomo 160 de los libros respectivos, llevados por la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del estado Zulia.-

4. - Se ordena a la demandada L.P.P. hacer entrega a la parte actora, el inmueble constituido por una casa de habitación y su terreno propio distinguida con el N° 33ª-72, de la urbanización Terrazas de Sabaneta, Calle 100-1, jurisdicción del antes Municipio C.d.A.d.D.M.d.E.Z., hoy Parroquia M.D.M.M. del estado Zulia.-

5. - Se condena a la parte demandada a cancelar la suma de OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 800,00) por concepto de cánones de arrendamiento reclamados (mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010) y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble objeto del presente litigio.-

6. - No hay condenatoria en costas y costos motivados a la naturaleza parcial de la decisión.-

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-

Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los f.d.A. 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN F.D.L.C.J. DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los siete (7) días de febrero de dos mil once (2011). AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-

El Juez,

Abog. I.P.P.L.S.,

Abog. A.A.R.

En la misma fecha, se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).-

La Secretaria,

Abog. A.A.R.