Decisión nº 047-M-11-3-13 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 11 de Marzo de 2013
| Fecha de Resolución | 11 de Marzo de 2013 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores |
| Ponente | Anaid Carolina Hernandez |
| Procedimiento | Retracto Legal Arrendaticio |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO FALCÓN
EXPEDIENTE Nº: 5404
PARTE DEMANDANTE: L.G.B., cédula de identidad Nro.4.637.229.
APODERADOS: J.M.S., M.U.V. y MARÍA CAROLINA GARCÍA, Inpreabogado Nros. 81.664, 60.195 y 113.397.
PARTE DEMANDADA: N.V.B.D., cédula de identidad Nº 9.519.698.
HEREDEROS CONOCIDOS: D.B.N., T.Y.B.D.D., G.B.D. y M.A.B.D.
APODERADOS: J.G.B.C.Y.G.A.V., Inpreabogado 61.696 y 45.731.
DEFENSORA: Abogada: TATIANA DEL VALLE PIÑA, Defensora Pública Primera en Materia Civil, Administrativa Especial para la Defensa del Derecho de Viviendas e Inquilinatos, Inpreabogado 101.839.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
I
Se trata de una demanda de desalojo de un el inmueble constituido por una casa de habitación signada con el Nº 74-A, la cual forma parte de un inmueble de mayor extensión signado con el Nº 74, ubicado en la calle Federación con calle Churuguara de esta ciudad de Santa Ana de Coro, estado F., cuyos linderos son: Norte: calle Churuguara; S.: casa y solar de los sucesores de M.D.G.; Este: calle Federación, que es su frente; y Oeste: casa que es o fue de N.B. de D., en la cual el demandante alega que lo viene ocupando durante 18 años por contrato celebrado inicialmente con la ciudadana M.B.D. quien fuera la madre de la ciudadana N.D.D.B.; con quien con posterioridad a la muerte de su arrendadora celebró en el 2000 contrato de arrendamiento, posteriormente en los años 2005 y 2006, manteniéndose vigente éste último, pero que en año 2009, fallece la mencionada ciudadana N.D.D.B. y desde entonces le ha cancelado los cánones de arrendamiento a su hija N.B.D.; que durante ese tiempo no se enteró que se haya efectuado un acto de traslado de la propiedad; que ésta ciudadana lo ha demandado en desalojo según expediente Nº 1198 alegando ser ella la propietaria; que fue a través de dicha demanda que se entera que la ciudadana N.B.D.D. vendió a su hija el inmueble arrendado; que la venta fue pactada en Bs. 50.000, en el año 2003 y en los años 2005 y 2006 la vendedora siguió celebrando con él contratos de arrendamiento como si no hubiese vendido el inmueble lo que le da la sensación de una venta simulada; que la venta viola disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , porque antes de venderlo se le debió ofrecérsele a él, lo que no se hizo por lo que ejerce el derecho al retracto legal arrendaticio para subrogarse en los derechos de la compradora y constituirse en propietario del inmueble.
En fecha 19 de mayo de 2011, el Tribunal de la causa admite la demanda, ordenándose la citación de la demandada por boleta y por edicto a los herederos conocidos y desconocidos de N.D.D.B. para la contestación de la demanda. (f.26).
En diligencia de fecha 30 de mayo de 2011, consta que la parte demandante otorga poder apud acta a los abogados J.M.S., M.U.V. y M.C.G. (folio 29).
Consta al folio 31 de la pieza I del expediente diligencia suscrita por el abogado J.M.S. mediante la cual consigna ejemplar periodístico del Diario Nuevo Día donde aparece la publicación del edicto librado.
En diligencia de fecha 17 de junio de 2011, el alguacil del tribunal consigna recaudos que le fueran entregado para citar a la ciudadana N.B.D., por no poderla localizar (folio 34).
En fecha 29 de junio de 2011, el abogado M.U. solicita la citación de la demandada por carteles. (f. 47)
Consta al folio 48, auto del Tribunal de fecha 6 de julio de 2011, mediante el cual acuerda la citación por carteles en los Diarios La Mañana y Nuevo Día, de la demandada.
En diligencia de fecha 11 de julio de 2011, el apoderado de la parte actora solicita que la citación por carteles sea en los diarios Nuevo Día y el Falconiano, por carecer de los recursos económicos, petitorio que fue acordado por el Tribunal de la causa en auto de fecha 12 de julio de 2011.
Consta al folio 53 diligencia suscrita por el abogado J.M.S. mediante la cual consigna ejemplares periodísticos contentivos de la publicación del cartel librado a la demandada, los cuales fueron agregados a los autos en fecha 15 de julio de 2011.
Consta al folio 57 que la secretaria del Tribunal se trasladó al domicilio de la demandada a fijar los carteles de citación en cumplimiento con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de agosto de 2011, el abogado J.S. solicita la designación de un defensor a la parte demandada, lo cual fue acordado por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 21 de septiembre de 2011, designándole al abogado G.A.V. al cual se le libro boleta.
Consta al folio 61 que la ciudadana N.N.D. otorga poder apud acta al abogado J.G.B. y el Tribunal lo tiene como parte.
En diligencia de fecha 26 de septiembre de 2011, el alguacil de la causa consigna boleta de notificación firmada por el abogado G.V. (folio 63).
Consta al folio 65, auto del tribunal a quo mediante el cual se dejó constancia de la incomparecencia de la demandada a dar contestación a la demanda.
Mediante escrito que riela del folio 66 al 76, el apoderado de la demandada solicita la reposición de la causa al estado de suspender la causa y declarar la nulidad de todo lo actuado con base al Decreto Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por auto de fecha 04 de octubre de 2011 el tribunal de la causa reformó el auto de fecha 21-09-11 cursante al folio 59 y designa como defensor de la demandada y de los herederos conocidos y desconocidos de N.D.D.B. al abogado G.V. y a la abogada Y.M. a quienes se les libró boleta, las cuales fueron debidamente firmadas y consignadas por el Alguacil en fecha 11 de octubre de 2011.
Consta al folio 85 excusa presentada por la abogada Y.M., de no aceptación de la designación que se le hiciera como defensora.
En diligencia de fecha 13 de octubre de 2011, el apoderado de la parte actora solicita la designación de un nuevo defensor y el tribunal lo acuerda designando al abogado C.C. a quien se le libró boleta, pero tampoco aceptó y así lo informó el alguacil en diligencia de fecha 28 de octubre de 2011 y en diligencia de fecha 1 de noviembre el apoderado actor solicita la designación de un nuevo defensor lo cual acordó el Tribunal de la causa designado al abogado J.G.C. pero éste también se excusó y así lo informó el alguacil en fecha 9 de noviembre de 2011.
En diligencia de fecha 11 de noviembre de 2011, el apoderado actor solicita la designación de un nuevo defensor. (f. 98).
Consta del folios 99 al 101, consignación de recibo y telegrama hecha por el abogado G.V. y el tribunal lo agregó a los autos en fecha 15 de noviembre de 2011.
Por auto de fecha 15 de noviembre de 2011, el Tribunal de la causa designa como defensor de la demandada al abogado R.P. a quien no se le pudo notificar.
Consta al folio 105 auto mediante al cual el Tribunal de la causa fija la audiencia de mediación.
En diligencia de fecha 07 de diciembre el apoderado actor solicita nuevamente la designación de un defensor para los demandados, lo cual fue acordado por el Tribunal designando al abogado A.F.. (f. 106).
Consta al folio 114, aceptación y juramento del defensor abogado A.F..
Mediante escrito de fecha 6 de febrero de 2012, el abogado A.F. defensor de los demandados, da contestación a la demanda, negándola y rechazándola y solicitando se declare sin lugar. (f. 119 al 121).
Riela del folio 123 al 127 escrito de contestación a la demanda presentado por el abogado J.G.B., en el cual promueve como cuestión previa la caducidad de la acción.
En diligencia de fecha 8 de febrero de 2012, la demandada N.V.B.D., otorga poder apud acta al abogado J.G.B. y el tribunal lo tiene como parte.
Consta al folio 134, auto mediante el cual el tribunal fija oportunidad para el acto conciliatorio, notificando a las partes.
Consta a los folios del 137 al 343 II p., escrito de contestación a la demanda y anexos presentado por el abogado J.G.B., en el cual promueve la caducidad de la acción, escrito que fue agregado a los autos mediante auto de fecha 10 de febrero de 2012.
Consta agregado a los autos del folio 346 al 349, notificación de las partes para el acto conciliatorio.
Riela al folio 350 y 351 del expediente, escrito de pruebas presentado por el apoderado de la demandada.
El 24 de febrero de 2012 el Tribunal de la causa admite las pruebas presentadas por la parte demandada excepto la prueba de inspección judicial por no indicar la dirección a la cual el Tribunal debía de trasladarse. (f. 354).
En fecha 27 de febrero de 2012, la parte demandada presentó escrito mediante el cual promueve como prueba inspección judicial y el Tribunal por auto de esa misma fecha admite dicha prueba.
Consta del folio 357 al 363 del expediente declaración de los testigos promovidos por la demandada.
En fecha 2 de marzo de 2012, el apoderado de la parte actora, solicita la reposición de la causa al estado de nueva contestación, y el Tribunal por auto de esa misma fecha repone la causa al estado de fijar la audiencia de mediación, notificándose a las partes.
Consta del folio 388 al 391 audiencia de mediación, con la comparecencia de ambas partes.
Consta del folio 392 al 399 escrito de promoción de cuestiones previas y contestación a la demanda.
Del folio 402 al 403 escrito de contestación a las cuestiones previas, presentado por la parte demandante.
Por auto de fecha 17 de abril de 2012, el Tribunal a quo repone la causa al estado de contestar la demanda, notificándose a las partes.
En fecha 27 de abril de 2012, el apoderado actor solicita la designación de un nuevo defensor de oficio para los sucesores desconocidos de la demandada, a lo cual el tribunal de la causa designó al abogado O.E., quien fue notificado y como el mismo se excuso la parte actora solicitó la designación de un nuevo defensor, designándose al abogado H.C. quien acepto la designación.
Consta del folio 431 al 441, escritos de contestación a la demanda presentado por el abogado J.G.B. y por el abogado H.C..
En diligencia de fecha 19 de junio de 2012, el abogado J.S. solicita al Tribunal tener como no hecha la contestación de la demanda presentado por el abogado H.C. por descontextualizada y fuera de lugar y solicita al tribunal declare inadmisible el petitorio de dicho abogado.
Al folio 445 consta diligencia del abogado J.M.S. ratificando su diligencia anterior.
Consta del folio 446 al 447, escrito presentado por el apoderado de la demandante mediante el cual solicita al Tribunal declarar sin lugar la cuestión previa de caducidad de la acción solicitada por la parte demandada
Consta del folio 449 al 461, decisión dictada por el tribunal de la causa mediante la cual declara sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la caducidad de la acción opuesta por el abogado J.G.B..
Por auto de fecha 03 de agosto de 2012, el tribunal de la causa establece cuales son los puntos controvertidos (folios 462 al 463).
Consta del folios 464 al 585 escritos de pruebas y anexos presentados por las partes.
Al folio 586 y 587 consta auto de fecha 10 de octubre de 2012, mediante el cual el Tribunal a quo repuso la causa al estado de promoción de pruebas, notificándose a la defensora con competencia inquilinaria, abogada T. delV.P..
En fecha 14 de noviembre de 2012, el tribunal de la causa establece los puntos controvertidos en la presente causa.
Consta del folio 600 al 602, escrito de prueba presentado por el abogado J.G.B., apoderado de la demandada en el cual promueve las siguientes pruebas.
Consta al folio 613, auto del tribunal de la causa mediante el cual admite las pruebas presentadas por el apoderado actor.
Consta al folio 614, escrito presentado por la Defensora de los Sucesores conocidos o desconocidos de la ciudadana N.D. de B. donde se adhiere a las pruebas presentadas por la parte demandada.
Consta al folio 616 y 617 del expediente inspección practicada por el Tribunal de la causa en el inmueble objeto del litigio.
En diligencia de fecha 5 de diciembre de 2012, suscrita por el abogado J.S. en la cual consigna copia certificada del expediente N° 1198.
Del folio 619 al 630, consta informe rendido por el Instituto Municipal de Patrimonio de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Miranda del estado F., de fecha 04 de diciembre de 2012.
En fecha 9 de enero de 2013, el Tribunal de la causa declaró desierto el acto de declaración de los testigos T.E. y R.H.. (f. 746-747).
Por auto de fecha 23 de enero de 2013, se fijó oportunidad para la audiencia de juicio. (f. 748).
El 30 de enero de 2013, tuvo lugar la audiencia de juicio por ante el tribunal de la causa, con la comparecencia de ambas partes y la defensora T.P., en la cual se declaró sin lugar la demanda. (Folios del 750 al 756)..
El 04 de febrero de 2013, el tribunal de la causa dicta sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda de RETRACTO LEGAL, intentada por el ciudadano L.G.B., contra la ciudadana N.V.B.D.. (f. 757 al 762. III p).
El 5 de febrero de 2013, el abogado J.M.S. apela de la decisión dictada. (f. 763).
El 8 de febrero de 2013, el tribunal de la causa oye en ambos efectos la apelación ejercida por el demandante y remite las actuaciones a esta Alzada.
Este tribunal Superior da por recibido el presente expediente en fecha 21 de febrero de 2013 y fija el tercer de despacho siguiente para la audiencia oral, de conformidad con el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos y Viviendas.
Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
El Tribunal de la causa en la sentencia apelada de fecha 4 de febrero de 2013, se pronunció de la siguiente manera:
En atención a las consideraciones antes expresadas, y de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los cuales consagran el principio procesal de la carga de la prueba, correspondía a la parte demandada en el presente caso, comprobar que la venta fue en globo o en alzada, y para ello se observa que de los propios contratos de arrendamiento apostados por la accionante, el inmueble esta identificado con el Nº 74-A, pero del contrato de venta realizada por su arrendadora la ciudadana N.V.D. de B. a su hija N.V.B.D., la cual fue notariada por ante la Notaria Publica de Coro de fecha 27 de Noviembre de 2003, anotado bajo el Nº 3, Tomo 87, y que posteriormente fue protocolizado por ante la Oficina de Registro del Municipio Miranda en fecha 21 de Julio de 2009, bajo el Nº 2009.1216, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 338.9.10.3.75 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, se observa que el mismo esta identificado con el Nº 74, ahora bien adminiculando esta juzgadora otras probanzas de autos como seria la inspección judicial practicada que el inmueble esta compuesta por áreas comercial y áreas residénciales, así como lo determino el informe emanado del Instituto Municipal de Patrimonio, el cual no fue impugnado por la parte contra quien se opuso, y que como documento administrativo se le confiere valor probatorio, quedando demostrado que ciertamente el inmueble arrendado al ciudadano accionante L.G.B., identificado con el Nº 74-A, parte de una propiedad mayor, constituida por un inmueble dividido en tres locales comerciales y dos áreas residenciales, ubicado en la Calle Churuguara con Federación y C., Nº 74, en esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Autónomo Miranda, el cual, como se observa de las actas fue fraccionado para lograr ventajas económicas y comerciales sin llegar a la situación de la Ley de Propiedad Horizontal.
Ahora bien, conforme a la disposición que aparece contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (21 de octubre de 1999), aplicable ex tempore al caso de autos, que en su artículo 49 establece “...el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado...”.
Por lo que siendo el inmueble arrendado, y que como se dijo y así fue alegado por la parte demandada, forma parte integral de uno de mayor extensión, es decir, del que fue vendido, resulta improcedente la presente acción. Y así se declara.
Considera esta Juzgadora hacer pronunciamiento en cuanto a la defensa la defensa planteada por el Defensor Judicial de los Sucesores Conocidos y Desconocidos de la V.N.D.D.B., solicito la nulidad de la venta, cuya subrogación pretende el actor, y su consecuente extinción del proceso, basado en la inexistencia de la autorización para la venta y así salvaguardar los derechos de D.B.N., al respecto observa esta Juzgadora que de una revisión exhaustiva al documento de venta se observa que el mismo expresa lo siguiente: “…y me pertenece por herencia de mi difunto padre según consta de declaración sucesoral Nº 113, de fecha 10 de mayo de 1.973, …. Y adjudicada a mi persona según documento de partición de bienes, protocolizado por ante la oficina Subalterna de registro del Distrito Miranda del Estado Falcón, de fecha 18 de octubre de 1.982 anotado bajo el Nº 13, folios del 48 al 52 Protocolo primero…. Igualmente declaro que este bien es propio y me pertenece de manera individual por lo que dispongo de el libremente por no pertenecer a ninguna comunidad….”; ciertamente podía la vendedora disponer sin la autorización a que se refiere el articulo 168 del Código Civil, con lo cual resulta improcedente lo solicitado. Y así se declara.
En atención a lo expresado supra, constata quien decide, que no cursa en autos, que el accionante, por sí mismo ni por actuación de sus apoderados judiciales, hubiesen promovido pruebas a fin de demostrar la circunstancia de individualización del inmueble o que este no formara parte de uno de mayor extensión, por lo que en consecuencia, al no haber comprobado tal hecho, debe tenerse como cierto el alegato de la parte demandada, de venta en globo, por lo que en consecuencia, la demanda debe ser declarada sin lugar. Y así se decide.
De la anterior sentencia, la parte actora apeló, y en la oportunidad señalada para que tuviera lugar la Audiencia Oral de Apelación compareció el parte demandante, a través de su apoderado abogado M.U.V., y expuso: que los alegatos que consideran dejan sin efecto o atacan la sentencia objeto de esta apelación son que el día 30 de enero de 2013, se fijó la audiencia oral y cada una de las partes expusieron sus alegatos y el Tribunal declaró la improcedencia de la acción por considerar que no se trata del mismo inmueble en virtud de que el inmueble arrendado está identificado con el N° 74-A y el inmueble objeto de la venta está identificado con el N° 74, y en el extenso de la sentencia publicada en fecha 4 de febrero la Jueza a quo en su parte motiva toma el argumento de la parte demandada relacionado con la venta en alzada o en globo lo que hace que dicha sentencia se incongruente por contradictoria, es decir que se trata de un inmueble distinto, y la parte demandante nunca alegó esa defensa; igualmente la Juez de la causa en su sentencia no se pronunció sobre la confesión de la parte demandada que se evidencia en las cuatro demandas idénticas que rielan a los folios 472, (III pieza), 147 (II pieza), 225 (II pieza) y 300 (III pieza) que se arrienda la totalidad del mismo inmueble, con las mismas cabidas y linderos, por lo que la venta en alzada o en globo se cae por sus propios medios. Por otra parte, alega que la nueva Ley que rige la materia elimina la excepción de la venta en globo establecida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo que se debe aplicar la excepción constitucional de la aplicación de la ley que favorezca al débil jurídico; igualmente alega que su representado puede ejercer en prorrata el retracto legal por lo que pide se declare con lugar la presente demanda. Por su parte, la demandada, representada por su apoderado abogado G.A.V., expuso: que con ocasión en defender la sentencia dictada por el Tribunal de Municipio Miranda de este estado; la parte demandante alega una defensa que no consta en el expediente; efectivamente si existen cuatro demandas pero en diferentes Tribunales; que existen otras probanzas como lo es el documento de propiedad del inmueble; el documento administrativo emitido por el Instituto de Patrimonio Municipal que no fue tachado; que el arrendatario solo ocupa una sola parte del inmueble lo cual se constató con la inspección practicada por el mismo Tribunal; alegó la falta de cualidad del actor porque la demanda se ejerce sobre la totalidad del inmueble y quedo demostrado que éste ocupaba una parte, por lo que pide se declare sin lugar la demanda y se confirme la sentencia apelada. La parte demandante hace uso del derecho a réplica en el cual insiste en la falta de incongruencia de la sentencia y menciona las demandas que mencionó en su exposición inicial; de seguidas la parte demandada en la contrarréplica alega que la cualidad si existe y con respecto a las demandas que indica la contraparte, las mismas existen pero no hay identidad de partes porque los demandados no son los mismos.
Vistos los anteriores alegatos, específicamente el de la parte recurrente, relacionado con los vicios de la sentencia apelada, observa esta alzada que la jueza a quo en el dispositivo de la sentencia proferida una vez finalizado el debate oral, en fecha 30 de enero de 2013, indicó: “…no prospera en derecho en virtud de que conforme se evidencia del mismo contrato locativo el cual le da la cualidad para el ejercicio de la presente acción, se identifica un inmueble pero con relación a la determinación propia del inmueble arrendado se observa que el mismo está identificado con el N° 74-A, mientras que el inmueble objeto de la venta esta identificado con el N° 74, lo que se evidencia que no se trata del mismo inmueble. Por lo que SE DECLARA SIN LUGAR LA PRESENTE DEMANDA.”; y en el extenso de la sentencia publicado en fecha4 de febrero de 2013, expresó: ”…ciertamente el inmueble arrendado al ciudadano accionante
L.G.B., identificado con el N° 74-A, parte de una propiedad mayor, constituida por un inmueble dividido en tres locales comerciales y dos áreas residenciales, ubicado en la Calle Chururguara con Federación y C., N° 74…”; de lo anterior se colige que ciertamente, la jueza a quo incurrió en el vicio de contradicción de la sentencia, pues los motivos de su dispositivo son diferentes a los motivos del extenso del fallo, lo que trae como consecuencia su nulidad de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por lo que siendo así y de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 209 ejusdem, procede este Tribunal Superior a pronunciarse sobre lo debatido de la siguiente manera:
Vistos los alegatos de las partes, este Tribunal observa que durante la primera instancia promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas de la parte demandante:
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- Contenido de los contratos de arrendamiento acompañados junto al libelo de demanda, los cuales por cuanto no fueron impugnados por la parte demandada, se tienen por reconocidos de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar la relación arrendaticia existente entre las partes sobre el inmueble objeto del litigio.
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- Expediente N° 1198 contentivo de demanda de desalojo incoada en su contra por la ciudadana N.V.B.D., la cual cursa ante el tribunal de la causa. Estas copias certificadas fueron promovidas para demostrar, como real y efectivamente se demuestra que el inmueble arrendado objeto de esa demanda, es el mismo objeto del presente litigio.
Pruebas presentadas por la parte demandada:
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- Informe al Instituto Municipal del Patrimonio, el cual a solicitud del Tribunal y mediante oficio N° IMP-NRO-395-2012 de fecha 4 de diciembre de 2012 (f. 619), informó que en el mes de julio de 2010 realizó una inspección en un inmueble ubicado en la Calle Churuguara, con calles Federación y C., casa N° 74 de esta ciudad de Coro, Municipio Miranda del estado F., propiedad de la ciudadana N.V.B.D., y que de la inspección realizada por el personal técnico de esa institución, el inmueble está constituido por tres locales comerciales y dos áreas residenciales, tal como lo dice el informe técnico de fecha 14/07/2010, acompañando copia del referido informe. Con esta prueba, a la cual se le concede valor probatorio de acuerdo al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se demuestra que el inmueble objeto del litigio forma parte de un inmueble de mayor extensión, conformado por tres locales comerciales y dos áreas residenciales, los cuales están perfectamente delimitados; así como también el estado de deterioro del mismo.
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- Inspección Judicial en el inmueble objeto del litigio, evacuada en fecha 28 de noviembre de 2012, mediante la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: Primero: que el inmueble que ocupa el señor L.G.B. es independiente del resto del inmueble, al lado de lo que el utiliza u ocupa se encuentra una puerta que es la entrada de la casa del fondo que pertenece a la señora N., después de allí están los locales, los cuales se encuentran ocupados por otras personas y no se encuentran desocupados. Segundo: la notificada manifestó que solo ocupa el área donde vive, que no tiene que ver con los locales comerciales. A esta prueba, se le concede valor probatorio de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos a que se contrae la misma.
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- Contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana N.D.D.B. y la ciudadana R.H., promovido para demostrar de que ésta última habita el inmueble en condición de arrendataria y que el inmueble está destinado para vivienda y que al igual que el demandante ella ocupa una de las áreas residenciales. AL respecto se observa que tratándose de un documento privado emanado de tercero, éste debió haber sido ratificado a través de la prueba testimonial, y por cuanto no consta en autos que la tercera, ciudadana R.H.R. lo haya ratificado, tal como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se le concede ningún valor probatorio.
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- Copias certificadas de los siguientes expedientes: a) N° 2337-10 contentivo de acción de desalojo de inmueble seguido por la ciudadana N.V.B.D. contra la compañía anónima NETTRONIC, C.A, representada por el ciudadano A.D.G.R., cuyo objeto es un inmueble constituido por una pieza con baño, ubicada en la calle Federación con calle C. de esta ciudad de Coro estado F., para uso comercial; b) N° 1075 contentivo de acción de desalojo de inmueble seguido por la ciudadana N.V.B.D. contra el ciudadano T.J.E., cuyo objeto es un inmueble constituido por una pieza con baño, ubicada en la calle Federación con calle C. de esta ciudad de Coro estado F., para uso comercial; y c) 2060-2010, contentiva de demanda de desalojo en contra de la ciudadana A.P. de G., cuyo objeto es un inmueble constituido por una pieza con baño, ubicada en la calle Federación con calle C. de esta ciudad de Coro estado F., para uso comercial. Estos legajos fueron promovidos a los fines de demostrar, como en efecto se demuestra, que el inmueble está constituido por tres locales comerciales donde funcionan las firmas comerciales NETTONIC C.A, EREU REPRESENTACIONES MANANTIAL y una sala de belleza.
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- Testimoniales de los ciudadanos A.G., T.E. y A.P. y ratificó las testimoniales de T.E., R.H. y J.B.. Quienes en la oportunidad fijada por el tribunal no comparecieron, por lo que nada hay que valorar al respecto.
Analizadas como fueron las pruebas producidas por las partes en primera instancia, procede esta juzgadora a pronunciarse sobre la falta de cualidad alegada por la parte demandada. Así tenemos que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, tanto en su aspecto activo como pasivo, se observa que desde un punto de vista procesal, la cualidad debe entenderse como una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado o demandados, y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). En el presente caso se observa que la parte demandada alegó la falta de cualidad activa, aduciendo que por cuanto el actor no ocupa la totalidad del inmueble no tiene cualidad ni interés para intentar la presente acción; y es el caso que en el escrito libelar el demandante alega ocupar en calidad de arrendatario una casa de habitación y no el inmueble de mayor extensión conformado por tres locales comerciales y dos destinados a habitación; por lo que quedando evidenciado en autos que el actor ocupa solo una parte del inmueble es cuestión y no la totalidad del mismo, así como quedó demostrada su cualidad de arrendatario del mencionado inmueble, es por lo que tal defensa resulta improcedente.
Y en relación al fondo de la controversia, se observa que solicitado por el actor el retracto legal arrendaticio del inmueble que ocupa en su carácter de arrendatario, la excepción opuesta por la parte demandada fue que la venta se realizó en forma global, lo que hace improcedente la presente acción de acuerdo al artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sobre este particular observa esta alzada que establece al artículo 155, Disposición Transitoria Quinta de la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo siguiente:
Por ser contrario al interés general de esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse el arrendamiento de interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas construidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla, exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los pequeños arrendadores. A tal efecto el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley.
De la anterior disposición se colige que la misma es aplicable a los casos de viviendas construidas sobre edificios que tengan más de veinte años, y que estén dedicados al arrendamiento; supuestos éstos aplicables al presente caso, en virtud que tal como quedó establecido supra, el inmueble objeto del litigio forma parte de una extensión mayor, conformada por tres locales comerciales y dos destinados a habitación familiar, y en relación a su data, se colige que el mismo tiene más de veinte años de construcción, hecho éste que se deriva del informe realizado por el Instituto Municipal de Patrimonio adscrito a la Alcaldía Bolivariana del Municipio Miranda del estado F., lo que indica que el mismo forma parte del patrimonio de esta ciudad de Coro; aunado a los diferentes contratos de arrendamiento que constan en autos acompañados por el actor al libelo de demanda. Por otra parte, se observa que en el presente caso no estamos en presencia del caso de excepción establecido en la citada norma, por cuanto la demandada no es considerada como pequeña arrendadora, ya que quedó probado que los cinco (5) inmuebles que forman parte del de mayor extensión se encuentran todos arrendados por la misma persona, es decir, la demandada de autos, quien adquirió el mismo de su antigua propietaria.
Por lo que siendo así, de acuerdo a lo previsto en el artículo 131 ejusdem, el cual dispone que solo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendador o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; tenemos que el estado de solvencia del arrendatario constituye el único requisito para la procedencia de la preferencia ofertiva; lo cual en el presente caso no fue un hecho controvertido, es decir, al no ser planteada la insolvencia del arrendatario, se presume que el mismo se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que cumple con este requisito.
En este sentido, tenemos que la Sala de Casación Civil, cónsona con la protección constitucional a la familia y al derecho a la vivienda digna ha establecido que todo venezolano tiene derecho «...a la vivienda digna y a la protección de ésta como parte del sistema de seguridad social cuya efectividad se encuentra garantizada por el Estado en el artículo 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo cual forma parte del proyecto para la consecución de la verdadera transformación social en pro de la igualdad de los ciudadanos que proclamó nuestro Libertador y ante el riesgo que representa para las familias venezolanas, especialmente aquellas de menos recursos (medios y bajos), perder su vivienda por la aplicación de modalidades financieras que pretendan desconocer tal situación, la misma tiene como finalidad proteger a cualquier ciudadano o ciudadana beneficiario o solicitante de un crédito hipotecario, entendidos éstos como los destinados a la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda digna, regulando las condiciones fundamentales de los referidos créditos, impidiendo que en algún caso pudiera practicarse el anatocismo y la usura…” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 23 de mayo de 2006, caso: Banco Plaza c/ Distribuidora Los Morochos, C.A) (Resaltado de la Sala).
En atención al anterior precedente jurisprudencial, obliga a los jueces en los casos sometidos a su conocimiento, donde se pudiera ver afectada la posesión legítima de una familia sobre un inmueble, a estudiar los mismos a la luz de los derechos fundamentales protegidos por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual si bien en principio involucra la afectación de un interés particular, trata de una situación de interés social que afecta a un sector importante de nuestra sociedad. Y siendo que en el presente caso, la disposición transitoria quinta de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda es de aplicación inmediata, al demandante de autos le asiste el derecho a adquirir el inmueble objeto del litigio, por lo que la presente demanda debe ser declarada con lugar, y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado F., administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado J.M.S., mediante diligencia de fecha 5 de febrero de 2013.
Se ANULA la sentencia definitiva de fecha 4 de febrero de 2013, dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado F., con motivo del juicio de Retracto Legal Arrendaticio, seguido por el apelante contra la ciudadana N.V.B.D.; y como herederos conocidos los ciudadanos D.B.N., T.Y.B.D.D., G.B.D. y M.A.B.D..
CON LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL, intentada por el ciudadano L.G.B., contra la ciudadana N.V.B.D.. En consecuencia, se ordena la subrogación del ciudadano L.G.B. en los derechos que adquirió la ciudadana N.V.B.D., sobre el inmueble constituido por una casa de habitación signada con el N° 74-A, la cual forma parte de un inmueble de mayor extensión signado con el N° 74, ubicado en la calle Federación con calle Churuguara de esta ciudad de Santa Ana de Coro, estado F., cuyos linderos son: Norte: calle Churuguara; S.: casa y solar de los sucesores de M.D.G.; Este: calle Federación, que es su frente; y Oeste: casa que es o fue de N.B. de D.. Por lo que el demandante L.G.B. deberá pagar a la demandada N.V.B.D., la cantidad proporcional que resulte del precio de venta global que fue por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00).
Una vez cumplido el pago por parte del demandante L.G.B. a la demandada N.V.B.D., se le tendrá como subrogado adquiriente en los derechos sobre el identificado inmueble, en el siguiente documento protocolizado ante el Registro del Municipio Miranda del estado F. del 21 de julio de 2009, bajo el Nº 2009-1216, asiento registral I, matriculado con el Nº 338.9.10.3.75, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009.
Se ordena practicar experticia complementaria del fallo a los fines de determinar el valor proporcional que le corresponde al inmueble objeto del litigio identificado con el N° 74-A, el cual forma parte del inmueble de mayor extensión, antes identificado, a los fines del pago correspondiente.
No hay condenatoria en costas, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Santa Ana de Coro, a los once (11) días del mes de marzo de dos mil trece (2013). Años: 202º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL
(FDO)
Abg. A.H.Z..
LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.
Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 11/3/13, a la hora de las tres de la tarde de la tarde (3:00 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.
LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.
Sentencia Nº 047-M-11-3-13.
AHZ/yelixa.
Exp. Nº 5404.-
ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.
