Decisión de Juzgado Segundo del Municipio Miranda de Falcon, de 4 de Febrero de 2013
| Fecha de Resolución | 4 de Febrero de 2013 |
| Emisor | Juzgado Segundo del Municipio Miranda |
| Ponente | Zeneida Ramona Mora de López |
| Procedimiento | Retracto Legal Arrendaticio |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON
S.A. de Coro; 04 de Febrero de 2013
Años: 202° y 153°
Vistos
EXPEDIENTE: 1268
DEMANDANTE: L.G.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° V-4.637229.
APODERADOS JUDICIALES: J.M.S., M.U.V. y M.C.G.M., abogados en ejercicio, Inpreabogado Nros. 81.664, 60.195 y 113.397.
DEMANDADO (A): N.V.B.D., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° V-9.519.2698. Y los Herederos conocidos o desconocidos de la ciudadana N.V.D. de BARRETO, quien fuera venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la Cedula de Identidad N° V-742.380, ciudadanos D.B.N. (esposo de la de cujus), T.Y.B.D. (hija de la de cujus), G.J.B.D. (difunto), M.A.B.D. (hija de la de cujus).
APODERADO JUDICIAL: J.G.B., Abogado en ejercicio, Inpreabogado N° 72.680 y 61.696.
DEFENDOR PÚBLICO: T.P.S., Defensor Público con competencia en materia arrendaticia, Inpreabogado N° 101.839
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
Se inició el presente proceso, mediante escrito libelar presentado en fecha 18 de marzo de 2011, ante este Juzgado en su condición de Tribunal Distribuidor, y quien para ese momento tenia suspendida la Distribución de expediente, hasta tanto se reincorporara la Ciudadana Juez del Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a las actividades de Ley; Por lo que este Tribunal mediante auto de fecha 19 de mayo de 2011, procedió a admitir la presente demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ordenando la citación de la demandada N.V.B.D., ordenándose el correspondiente edicto a fin de citar a los herederos desconocidos y conocidos de de a ciudadana N.V.D. de BARRETO (de cujus).
Cumplido como fue el correspondiente tràmite de citación personal de la demandada, N.V.B.D., así como de los herederos conocidos y desconocidos de la de cujus N.V.D. de BARRETO, a través de la publicación del correspondiente edicto, y en cumplimiento de la correspondiente designación del Defensor Judicial para el acto de contestación de la demanda, nombramiento este que recayó en la persona del Abogado. A.F.M., plenamente identificado.
Consta de autos, que la Audiencia de mediación fue fijada por auto de fecha 02 de marzo de 2012, estableciendo su oportunidad para el Quinto (5º) día de despacho siguiente a dicha fecha, a las diez de la mañana.
En fecha 21 de marzo de 2012, tuvo lugar la Audiencia de Mediación, a la cual comparecieron por la parte actora representada para dicho acto por el Abogado. J.M.S. y por la parte demandada el Abogado. J.G.B.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte co-demandada N.V.B.D., acto este que fue prolongado conforme a lo dispuesto en el articulo 104 de la Ley especial que rige la materia; por lo que, la misma tuvo lugar el día 27 de marzo de 2012, la cual quedó concluida en virtud de no haberse alcanzado acuerdo alguno entre las partes, razón por la cual el presente proceso continuó, su curso siguiendo las pautas del articulo 107 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Por auto de fecha 17 de abril de 2012, el Tribunal ordenó reponer la causa, al estado de que se de cumplimiento a las obligaciones asumidas por el defensor judicial, designándose el mismo, y una vez que sea notificado, aceptado, preste juramento de Ley y proceda a su citación, conteste y promueva las pruebas a que a bien tenga; recayendo dicha responsabilidad en la persona del Abogado HAROLD COLINA.
Consta de autos que cumplida con las formalidades anteriormente indicadas, en fecha 11 de Junio de 2012, quedó el defensor Ad Litem, debidamente citado a fin de dar contestación a la demanda.
Consta de autos que el día trece (13) de Junio de 2012, el apoderado judicial de la demandada N.V.B.D., consignó escrito de contestación a la demanda y oposición de cuestiones previas, el cual fue agregado por auto de esa misma fecha.
Consta de autos, que en fecha trece (13) de Junio de 2012, el defensor Judicial de los herederos conocidos y desconocidos de la de cujus N.V.D. de BARRETO, consignó escrito de contestación a la demanda, el cual fue agregado a los autos.
Consta de autos, que el acto de contestación a la demanda, se verificó el día trece (13) de Junio de 2012, dejándose constancia en autos que tanto el defensor Judicial de los herederos conocidos y desconocidos de la de cujus N.V.D. de BARRETO, así como el apoderado judicial de la demandada N.V.B.D., consignaron sus correspondientes escritos de contestación a la demanda, las cuales fueron agregadas a los autos.
Cursa al expediente escrito de fecha tres (3) de Julio de 2012, el cual fue presentado por el Abogado J.M.S., apoderado actor, en el cual de conformidad con lo dispuesto en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, expresamente contradice la Cuestión Previa de Caducidad alegada por la parte demandada.
Consta de autos, que en fecha treinta y uno (31) de Julio de 2012, el Tribunal emite pronunciamiento en el cual declara sin lugar la cuestión previa relacionada con la caducidad de la acción opuesta por el Abogado. J.G.B.C., en su carácter de apoderado judicial de la co-demandada, ciudadana N.V.B.D..
Por auto de fecha diez (10) de octubre de 2012, el Tribunal ordenó reponer la causa, al estado de que se de cumplimiento a las obligaciones asumidas por el defensor judicial con respecto a la promoción y evacuación de pruebas, a cuyos efectos ordenó la notificación de la Defensa Pública con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria a fin de que se designe un defensor a los Sucesores Conocidos y Desconocidos de la ciudadana N.V.D. de BARRETO y una vez que sea notificado, aceptado, preste juramento de Ley y proceda a su promoción de las pruebas a que a bien tenga; siendo designado para tales fines a la Abogado T.D.V.P.S..
Consta de autos que en fecha catorce (14) e noviembre de 2012 el Tribunal emite auto mediante cual establece los términos en los que quedó trabada la litis, determinando cuales fueron los puntos controvertidos.
Consta de autos que las partes intervinientes en el proceso, durante la articulación probatoria promovieron sus respectivas probanzas, las cuales serán analizadas y evacuadas en su congruo lugar.
Cumplidas como fueron las formalidades de ley, consta de autos que este Tribunal en fecha veintitrés (23) de enero de 2013, mediante auto expreso fija la audiencia de juicio para el Quinto (5to) de despacho siguiente a la publicación de dicho autos a las 9:30 de la mañana, en la sala de despacho del mismo Tribunal.
Este Tribunal a los fines de emitir el correspondiente pronunciamiento respecto a la presente causa observa:
La acción intentada en el presente juicio es la de retracto legal arrendaticio sobre un inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la Calle Federación Nº 74-A, en jurisdicción del Municipio Autónomo Miranda del Estado Falcón; según se evidencia en contratos de arrendamiento anexos al libelo de demanda marcados “A”, “B”, “C” y “D”; los cuales constituyen el instrumento fundamental de la acción.
En tal sentido, dispone el artículo 43 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tipifica lo siguiente:
El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior
En consonancia con lo expresado anteriormente, y previa lectura del artículo 42 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al cual remite el artículo 43 ejusdem, resultan claramente visibles los supuestos exigidos en nuestra legislación para que pueda ser procedente la acción intentada en el presente caso, a saber:
-
Que exista entre las partes una relación arrendaticia,
-
Que el arrendatario tenga más de dos años ocupando el inmueble,
-
Que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y,
-
Que el arrendatario satisfaga las aspiraciones (referentes al precio) del propietario.
Ahora bien, tal y como fue establecido en los puntos controvertidos por esta juzgadora por auto de fecha 14 de noviembre de 2012, el cual se da en este fallo por reproducido, se resalta la defensa expuesta por la representación judicial de la parte demandada en cuanto a que la venta realizada y que es atacada mediante la presente acción de retracto legal se efectuó en forma global, al respecto se observa que ciertamente se encuentran cumplidos por parte del accionante los supuestos exigidos por nuestra legislación para la procedencia de la acción, solo, que corresponde analizar y juzgar en cuanto al deber de juez ateniéndose a lo alegado y probado en autos.
En atención a las consideraciones antes expresadas, y de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los cuales consagran el principio procesal de la carga de la prueba, correspondía a la parte demandada en el presente caso, comprobar que la venta fue en globo o en alzada, y para ello se observa que de los propios contratos de arrendamiento apostados por la accionante, el inmueble esta identificado con el Nº 74-A, pero del contrato de venta realizada por su arrendadora la ciudadana N.V.D. de B. a su hija N.V.B.D., la cual fue notariada por ante la Notaria Publica de Coro de fecha 27 de Noviembre de 2003, anotado bajo el Nº 3, Tomo 87, y que posteriormente fue protocolizado por ante la Oficina de Registro del Municipio Miranda en fecha 21 de Julio de 2009, bajo el Nº 2009.1216, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 338.9.10.3.75 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, se observa que el mismo esta identificado con el Nº 74, ahora bien adminiculando esta juzgadora otras probanzas de autos como seria la inspección judicial practicada que el inmueble esta compuesta por áreas comercial y áreas residénciales, así como lo determino el informe emanado del Instituto Municipal de Patrimonio, el cual no fue impugnado por la parte contra quien se opuso, y que como documento administrativo se le confiere valor probatorio, quedando demostrado que ciertamente el inmueble arrendado al ciudadano accionante L.G.B., identificado con el Nº 74-A, parte de una propiedad mayor, constituida por un inmueble dividido en tres locales comerciales y dos áreas residenciales, ubicado en la Calle Churuguara con Federación y C., Nº 74, en esta ciudad de Santa Ana de Coro, Municipio Autónomo Miranda, el cual, como se observa de las actas fue fraccionado para lograr ventajas económicas y comerciales sin llegar a la situación de la Ley de Propiedad Horizontal.
Ahora bien, conforme a la disposición que aparece contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (21 de octubre de 1999), aplicable ex tempore al caso de autos, que en su artículo 49 establece “...el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado...”.
Por lo que siendo el inmueble arrendado, y que como se dijo y así fue alegado por la parte demandada, forma parte integral de uno de mayor extensión, es decir, del que fue vendido, resulta improcedente la presente acción. Y así se declara.
Considera esta Juzgadora hacer pronunciamiento en cuanto a la defensa la defensa planteada por el Defensor Judicial de los Sucesores Conocidos y Desconocidos de la V.N.D.D.B., solicito la nulidad de la venta, cuya subrogación pretende el actor, y su consecuente extinción del proceso, basado en la inexistencia de la autorización para la venta y así salvaguardar los derechos de D.B.N., al respecto observa esta Juzgadora que de una revisión exhaustiva al documento de venta se observa que el mismo expresa lo siguiente: “…y me pertenece por herencia de mi difunto padre según consta de declaración sucesoral Nº 113, de fecha 10 de mayo de 1.973, …. Y adjudicada a mi persona según documento de partición de bienes , protocolizado por ante la oficina Subalterna de registro del Distrito Miranda del Estado Falcón, de fecha 18 de octubre de 1.982 anotado bajo el Nº 13, folios del 48 al 52 Protocolo primero…. Igualmente declaro que este bien es propio y me pertenece de manera individual por lo que dispongo de el libremente por no pertenecer a ninguna comunidad….”; ciertamente podía la vendedora disponer sin la autorización a que se refiere el articulo 168 del Código Civil, con lo cual resulta improcedente lo solicitado. Y así se declara.
En atención a lo expresado supra, constata quien decide, que no cursa en autos, que el accionante, por sí mismo ni por actuación de sus apoderados judiciales, hubiesen promovido pruebas a fin de demostrar la circunstancia de individualización del inmueble o que este no formara parte de uno de mayor extensión, por lo que en consecuencia, al no haber comprobado tal hecho, debe tenerse como cierto el alegato de la parte demandada, de venta en globo, por lo que en consecuencia, la demanda debe ser declarada sin lugar. Y así se decide.
En mérito de los argumentos antes expuestos, este Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en la ciudad de Santa Ana de Coro, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, actuando en sede inquilinaria y en atención a lo previsto en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, DECLARA:
SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por el ciudadano L.G.B., contra el ciudadano N.V.D. de BARRETO y de los Sucesores Desconocidos de la ciudadana N.D. de BARRETO, arriba identificado y aquí se da por reproducido.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida en la presente causa.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Déjese por Secretaria copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por el Tribunal; según lo dispuesto en el Articulo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en Santa Ana de Coro a los Cuatro (04) días del mes de Febrero de Dos Mil Trece (2013).
La Juez Titular, La Secretaria Titular,
Abg. Z.M. de L.A.. M.R.A.
NOTA: La presente Sentencia se dictó y Publicó a las 3:00 de la TARDE y se dejó copia certificada en el archivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Conste. S.A. de Coro. Fecha: UT-Supra,
La Secretaria Titular,
Abg. Mariela Revilla Acosta
EXP. 1268
