Decisión nº PJ0262007000017 de Juzgado Tercero del Municipio Heres de Bolivar, de 1 de Marzo de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar

Ciudad Bolívar, uno de marzo de dos mil siete

196º y 148º

ASUNTO : FP02-V-2006-001488

Resolución: PJ0262007000017

Jurisdicción Civil

Vistos sin conclusiones

-I-

De la demanda

En el juicio de desalojo interpuesto por el ciudadano L.J.Y.I., titular de la Cédula de Identidad número 8.878.324, asistido por la abogada EUNIDES M.D.L., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 100.671, en contra de la ciudadana J.R., titular de la Cédula de Identidad número 8.232.943, asistida por el abogado I.P., F.A., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado número 67.838, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:

Que es propietario de un inmueble (casa y terreno), situado en el Barrio S.L., antiguo Paseo 5 de Julio, hoy Avenida 19 de Abril, calle Los Corrales de esta ciudad el cual se lo cedió en arrendamiento a la ciudadana J.R. mediante contrato privado donde la responsable en ese momento era la ciudadana L.Y., quien sirvió de mediadora para satisfacer la necesidad de la vivienda de la ciudadana ya identificada, el cual se convirtió en contrato a tiempo indeterminado renovándose solamente la cláusula primera según la cual el lapso de duración del contrato será por dos años pudiendo ser prorrogado por un lapso igual.

Continúa alegando el actor que la fecha de ese contrato comienza a partir del 24 de diciembre de 1991, siendo el canon inicial de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500) mensuales, siendo este monto irrito para que la arrendataria mantuviera en buen estado el inmueble y en el tiempo transcurrido lo mas que llegó a pagar fueron cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000).

Por último, aduce el demandante que por cuanto la arrendataria del inmueble ha incumplido su obligación fundamental de cancelarle oportunamente los cánones de arrendamiento correspondientes desde el año 2004 y 2005 es por lo que acude a demandar en acción de desalojo a la ciudadana J.R. y en consecuencia desocupe y le entregue el bien arrendado libre de personas y bienes en el estado en que se encuentra y con la cancelación de los servicios utilizados así como la cancelación de las costas procesales.

-II-

De la contestación a la demanda

En la contestación de la demanda, la parte demandada admite los siguientes hechos:

Que ocupa el inmueble descrito en calidad de arrendamiento desde hace quince años ininterrumpidos, tal como se desprende del contrato privado que celebró con su arrendadora, ciudadana L.Y., en fecha 24 de diciembre de 1991.

Que la persona que celebró el contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble fue la copropietaria para ese entonces, ciudadana L.Y. y que además en la casa arrendada convive conjuntamente con ella dos miembros de su familia, menores de edad.

Que está en mora en los cánones de arrendamiento con su arrendadora L.Y., no por causas imputables a su persona, sino porque la susodicha arrendadora se marchó desde hace dos años desconociéndose su paradero o destino y no se presentó nunca mas a cobrar los arrendamientos como lo hizo durante mas de trece años.

Por otra parte, la demandada negó que haya celebrado contrato de arrendamiento alguno con la parte actora L.J.Y.I., como pretende hacerlo ver, y que el actor no tiene cualidad para intentar este juicio de desalojo, en virtud de no ser la persona que celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble y por ser un contrato a tiempo determinado y que no fue renovado a su vencimiento, operando así la tácita reconducción, y pasando a ser un contrato a tiempo indeterminado, siendo sorpresa para ella que en fecha 3 de octubre de 2006 el demandante optó por adquirir el inmueble sin que se le notificara la voluntad de dar en venta el mismo, privándole el derecho preferente contemplado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para adquirirlo en virtud de los quince años que lleva ocupando dicho inmueble como arrendataria.

Por último alega la demandada que no es cierto que se haya negado a pagar

los cánones de arrendamientos adeudados a su arrendadora, sino mas bien que ella no se presentó al cobro de las mensualidades en su debida oportunidad y en varias oportunidades le hizo saber que el dinero estaba a su disposición cuando lo requiriera pero nunca contestó nada al respecto.

-III-

Decisión sobre la falta de cualidad del actor opuesta por la demandada

Como punto previo al mérito de la presente controversia, debe este Juzgador pronunciarse sobre la defensa perentoria de la falta de cualidad del actor, opuesta por la parte demandada, por cuanto, a decir de ésta última, el actor no es la persona con quien suscribió el contrato de arrendamiento sobre el inmueble en litigio sino que lo suscribió con la ciudadana L.Y. quien era copropietaria, para aquel momento, de dicho inmueble.

Así las cosas, la cualidad o legitimación es la relación jurídica existente entre la persona que dice ser titular del derecho discutido y que con ese carácter se presenta en juicio, y aquella contra la cual se quiere hacer valer ese derecho y con ese carácter se presenta en el proceso, o como la define el Dr. L.L. en su ensayo “Contribuciones al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1.987, p.184) es la “relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción”.

A este respecto, el autor A.R.R. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Pág. 27, Ed. Arte. 1.995) explica que:

La regla general en esta materia (legitimación) puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

Este mismo tratadista pone un ejemplo claramente ilustrativo, a los fines de determinar cuándo estamos en presencia de la falta de legitimación, al indicar lo siguiente:

Así, v. gr., cuando A, diciéndose arrendatario del fundo X, demanda a B, propietario del fundo Y, pidiéndole el reconocimiento de la servidumbre de paso sobre el fundo X, propiedad de C, es evidente que el demandante A, le falta legitimación o cualidad activa, porque no se afirma titular del derecho cuyo reconocimiento solicita. Por el contrario,

si A, diciéndose propietario del fundo X, detentado por B, demanda a éste en reivindicación del mencionado fundo, es evidente que no podrá B desconocer la legitimación o cualidad activa de A, porque éste se afirma titular del derecho de propiedad invocado sobre el fundo X, y por tanto, está legitimado para obrar en juicio respecto de tal derecho. Si el fundo pertenece realmente al demandante o no, es una cuestión de mérito que debe ser resuelta en la sentencia definitiva y no de legitimación para obrar en la causa en el sentido expuesto.

Tal como se desprende de la cita y ejemplos citados, para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos o pasivos de la relación jurídica controvertida y pidan al juez una decisión de mérito sobre la misma, independientemente de que en realidad sean o no titulares de tal relación, pues ello solo puede determinarse al decidir el juez el mérito de la controversia, previo el examen de las pruebas aportadas al proceso, ya que no puede confundirse la legitimación o cualidad con la titularidad del derecho.

Aclarado entonces cuándo estamos en presencia de un problema de falta de cualidad o legitimación ad causam, es decir, cuando uno de los sujetos procesales no se afirma titular del derecho controvertido, le corresponde ahora a este Tribunal determinar si el ciudadano L.J.Y.I., tiene o no cualidad para sostener la presente demanda.

En tal virtud se observa que la parte actora, ciudadano L.J.Y.I., en su libelo de demanda, alega ser propietario del inmueble en litigio y que cedió en arrendamiento a la ciudadana J.R., mediante contrato privado “donde la responsable en ese momento era la ciudadana: L.Y.…, y quien sirvió de mediadora para satisfacer la necesidad de vivienda de la ciudadana ya identificada…” (sic).

Como puede observarse en el sub iudice, por el solo hecho de que la parte actora sostenga ser titular de la relación jurídica discutida en este proceso (propietario y arrendador), es claro que el ciudadano L.J.Y.I., tiene cualidad para sostener el presente juicio, independientemente de que realmente sea o no propietario o arrendador del inmueble, ya que la titularidad del derecho solo puede determinarse una vez que se analicen las probanzas producidas en el juicio.

En atención a la doctrina citada, es necesario que las partes se afirmen titulares de la relación jurídica controvertida, pues de lo contrario carecerían de cualidad para sostener el juicio. Si el actor realmente tiene la titularidad del derecho, es una cuestión de mérito que solo puede ser resuelta al pronunciarse el juez sobre el fondo del litigio.

Por todo lo expuesto, este Juzgador considera que al afirmarse titular de la relación jurídica controvertida en este proceso (propietario y arrendador), es claro que la parte actora tiene cualidad para sostener este juicio, por lo que se declara improcedente la defensa de falta de cualidad opuesta por la demandada. Así se decide.

IV

Del mérito de la controversia

El presente juicio trata de una demanda de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, fundamentándose la parte actora en que es propietario del inmueble en litigio y que se lo cedió en arrendamiento a la ciudadana J.R., mediante contrato privado “donde la responsable en ese momento era la ciudadana: L.Y.…, y quien sirvió de mediadora para satisfacer la necesidad de vivienda de la ciudadana ya identificada…” (sic).

Por otro lado, la parte demandada admite haber celebrado el contrato de arrendamiento privado acompañado por el actor, pero alega haberlo suscrito con la antigua propietaria, ciudadana L.Y., admitiendo el hecho de que se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento por cuanto la ciudadana L.Y. “se marchó desde hace dos años desconociéndose su paradero o destino y no de presentó nunca mas a cobrar los arrendamientos como lo hizo durante mas de trece años”, alegando además que no se ha negado a pagar los arrendamientos sino que la arrendadora no se presentó al cobro de las mensualidades en su debida oportunidad.

Igualmente, la demandada admitió que en los actuales momentos el contrato es a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción, como también lo alega la parte demandante, cuestión por la cual este hecho, así como la falta de pago admitida por la demandada se releva de pruebas, por haber sido admitidas expresamente por ambas partes. Así se declara.

Por último, aduce la demandada que el demandante optó por adquirir en compra dicho inmueble sin que se le notificara de tal venta para así ejercer el derecho preferente a la compra del inmueble conforme lo prevé la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

-V-

De las pruebas, análisis y valoración.

Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y que son los verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde

ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Pruebas de la parte actora

1. - Adjunto al escrito de demanda, la parte actora acompañó copia fotostática del contrato privado de arrendamiento suscrito entre la antigua copropietaria del inmueble, ciudadana L.Y. y la ciudadana Y.R., en fecha 24 de diciembre de 1991, sobre el inmueble en litigio.

   Tal como lo ha sostenido reiterada doctrina y jurisprudencia, este tipo de documentos (copia fotostática de documento privado) no tendría, en principio, ninguna validez, aún cuando no haya sido impugnado por la parte contraria, ya que no se le puede aplicar las disposiciones previstas en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que solo se aplican a las copias fotostáticas de los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, pues, a lo sumo, solo servirían como principio de prueba por escrito para solicitar la exhibición del original que estuviese en poder de la parte contraria, conforme a las disposiciones previstas para este tipo de prueba.

   Sin embargo, nada obsta a que la parte no promovente admita y acepte el contenido del documento privado producido en fotocopia por la parte contraria y, en este caso, el juzgador está obligado a darle el respectivo valor probatorio que se les otorga a los documentos privados producidos en original.

   En el sub iudice se observa que la parte demandada admite expresamente haber celebrado el contrato de arrendamiento con la ciudadana L.Y., en los mismos términos expresados en la copia fotostática producida por la parte actora, cuestión por la cual, este Tribunal tiene por reconocido a la mencionada instrumental, y le otorga la misma fuerza probatoria que la ley le otorga a los instrumentos públicos, todo ello de conformidad con los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil. Así se establece.

2. - En cuanto al documento de propiedad, producido por la parte actora junto al libelo de demanda, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Heres, en fecha 3 de octubre de 2006, bajo el N°15, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de 2006, mediante el cual el ciudadano LUIS

   J.Y.I. adquirió el inmueble en litigio, por tratarse de documento público, conforme al artículo 1.357 del Código Civil, y al no estar en discusión el carácter de propietario actual del ciudadano L.J.Y.I., independientemente del derecho preferente a adquirir el inmueble que le asista a la arrendataria que no es objeto de esta causa, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 ejsudem. Así se establece.

3. - En cuanto a las fotografías acompañadas por la parte actora junto al libelo de demanda, este Tribunal observa que al tratarse de las denominadas pruebas libres, no se siguió el procedimiento previsto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, para la evacuación de este tipo de pruebas, ya que se evacuaron sin el debido control de la prueba por la otra parte. Por tal motivo no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

   Pruebas de la parte demandada

   En el lapso probatorio, la parte demandada se limitó a promover el mérito favorable de los autos que no es ningún medio de prueba, y a ratificar el documento privado acompañado por la parte actora, al cual ya este Tribunal le otorgó pleno valor probatorio.

   -VI-

   DECISION

   A.y.v.l. pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir conforme a las siguientes consideraciones:

   Tal como se indicó supra, la parte demandada admite la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminada sobre el inmueble en cuestión, pero alegando que el contrato lo celebró con la antigua copropietaria, ciudadana L.Y., así como admite también la falta de pago en los cánones arrendaticios, por lo que el eje central para dirimir la presente controversia lo es el hecho de que si el ciudadano L.J.Y.I. tiene la facultad de demandar el desalojo del inmueble por falta de pago de los cánones vencidos y debidos al antiguo propietario.

   En este sentido, el autor G.G.Q. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, V. I, pag. 93, Edit. Libresca, Caracas, 2000) expresa:

   El comprador o adquirente del inmueble se subroga en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure su propiedad. Puede, por consiguiente, exigir los alquileres que venzan después de la enajenación, pero lo que no está claro es que tal adquirente pueda legalmente requerir al arrendatario las pensiones arrendaticias impagadas para el momento de la adquisición de dicho inmueble, o que esté, por tal razón, legitimado para solicitar el desalojo, la resolución del contrato de arrendamiento o exigir el pago de tales pensiones insolutas. Sin embargo, ante el hecho de que el adquirente llega, por causa del traslado inmobiliario, a ocupar el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite y por tanto el adquirente por tal circunstancia queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aun cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, puesto que el adquirente se ha convertido en arrendador, y si como adquirente está en la obligación de , también es cierto que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en esos mismos términos (ord. 2° art. 1.592 C.C.). La transferencia del inmueble arrendado, por cualquier medio o causa establecida en la ley, implica, salvo prueba en contrario, un traspaso o transferencia ipso facto al adquirente (por fuerza del medio utilizado) del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquirente (arrendador) de recibir los frutos civiles que ese inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que las produce, esto es, beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado.

   Nada impide, pues, que la transferencia de la propiedad sobre la cosa arrendada produzca ipso facto la transferencia de la relación arrendaticia al nuevo propietario, quedando éste vinculado con el arrendatario (…)

   Tal como lo expresa el autor citado, todas las facultades que tenía el anterior propietario se transfieren al comprador del inmueble, incluyéndose aquí la facultad de demandar el desalojo, el cumplimiento o la resolución del contrato de arrendamiento, así como también el pago de los cánones arrendaticios, aún aquellos que se hubieren vencido antes de la transferencia de la propiedad, pues así como el nuevo arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico del inmueble, en los mismos términos en que los tenía el antiguo propietario, así también goza de todas las facultades y derechos que tenía éste último.

   En el caso en estudio, si bien es cierto que –como lo indica la demandada-, en principio, la arrendataria tiene derecho preferente a adquirir el inmueble y a que se lo ofrecieran en primer lugar con preferencia a cualquier tercero, si considera que reúne los requisitos exigidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (solvencia en el pago, mas de dos años siendo arrendatario, satisfacer las aspiraciones del propietarios), sin embargo, mientras la arrendataria no ejerza el retracto legal arrendaticio previsto en la citada Ley (lo que efectivamente no ha ocurrido en el presente caso), la negociación efectuada entre el antiguo y el nuevo propietario goza de toda la protección legal y, por tanto, el nuevo arrendador está en pleno derecho de exigir el desalojo por las distintas causales previstas en la ley. Así se declara.

   Ahora bien, reconocido el derecho que tiene el nuevo propietario, ciudadano L.J.Y.I., de demandar el desalojo del inmueble por falta de pago, este Tribunal observa que la arrendataria admite expresamente encontrarse insolvente -por lo menos en dos años- en el pago de los cánones arrendaticios.

   El hecho de que la antigua propietaria se haya marchado, desconociéndose su paradero y que no se haya presentado nunca mas a cobrar los cánones arrendaticios –como lo expresa la demandada- no es óbice ni excusa para que la arrendataria de cumplimiento a sus obligaciones arrendaticias, incluyendo aquí la obligación de cancelar los cánones de arrendamientos, pues la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé un procedimiento de consignación arrendaticia, mediante el cual la arrendataria pudo haber consignado las cánones de arrendamiento por ante los Tribunales competentes, a los fines de no incurrir en insolvencia arrendaticia, y no solo en el caso de que el propietario se rehusare a recibir el pago –como lo prevé la ley-, sino también en cualquier otro caso en que el arrendador muestre desinterés en el cobro de los cánones, pues es el arrendatario el principal interesado en evitar el perjuicio que la falta de pago significa, como lo sostiene el autor citado (ob. cit. pag.447).

   En vista de lo antes expuesto, es evidente que la arrendataria no cumplió con la obligación principal derivada de la relación arrendaticia, cual es la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento, por lo que el arrendador no está obligado a mantenerla en la posesión del inmueble, sino que por el contrario están en el derecho de exigir el desalojo. Así se declara.

   En relación al petitum del actor de que se condene a la arrendataria a la cancelación de los servicios utilizados, este Tribunal observa que el arrendador no especificó en su demanda cuáles son esos servicios utilizados por la arrendataria ni el monto de éstos, y tampoco promovió prueba alguna relacionada con este hecho y por tal motivo se estima improcedente tal pretensión. Así se declara.

   Por todo lo antes expuesto, y por cuanto la arrendataria dejó de cancelar mas de dos (2) mensualidades consecutivas, y tratándose de un contrato de arrendamiento por escrito a tiempo indeterminado, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en aplicación del ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano L.J.Y.I., en contra de la

   ciudadana Y.R.. ASI SE DECIDE.

   En consecuencia de lo antes expuesto se condena a la demandada al desalojo del inmueble (casa y terreno) situado en el Barrio S.L., antiguo Paseo 5 de Julio, hoy Avenida 19 de Abril, calle Los Corrales de esta ciudad y, por tanto, a entregárselo materialmente a la parte actora, sin plazo alguno, una vez que la presente sentencia quede definitivamente firme.

   No hay condena en costas por no haber vencimiento total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, al primer (01) día del mes de marzo del año dos mil siete (2.007). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

   El Juez.,

   Dr. N.A.R..

   La Secretaria.

   ENELIDE ARREDONDO.

   La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.).

   La Secretaria

   ENELIDE ARREDONDO