Decisión de Juzgado Duodecimo de Municipio de Caracas, de 15 de Febrero de 2011

En entregar, sin plazo alguno, y en el mismo buen estado en que lo recibió el inmueble antes identificado, totalmente desocupado de bienes y personas.

En el pago de las Costas.

En entregar el inmueble arrendado totalmente solvente en cuanto a los servicios públicos de agua, aseo urbano domiciliario, electricidad, gas y cualquier otro servicio público que sea prestado al inmueble, los cuales son por cuenta de la arrendataria.

Por auto de fecha 04/08/2009, este Juzgado instó a la parte actora consignar copia certificada del acta de defunción de la ciudadana J.M.Q.C., siendo consignada ésta el día 21/09/2009.

Mediante auto de fecha 25 de septiembre de 2009, se admitió la demanda por los trámites del juicio breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ciudadano JANCK DE J.A.Q., para que comparecieran al segundo (2) día de despacho siguiente a su citación, a los fines de que dieran contestación a la demanda, así mismo se acordó librar edicto a los herederos conocidos y desconocidos de la ciudadana J.Q.C..

En fecha 05-10-2009, se ordenó librar la compulsa a la parte demandada, dejando sin efecto el dicto librado a los herederos desconocidos de la de cujus J.Q.C., ordenándose librar uno nuevo, el cual fue retirado por la actora mediante diligencia de fecha 13/10/2009.

En fecha 16/10/2009, el alguacil O.H., estampó diligencia mediante la cual consignó compulsa sin firmar por no haber sido posible localizar al demandado, a fin de lograr su citación personal.

En fecha 20/10/2009, fue consignado mediante diligencia presentada por la parte actora, edicto publicado en el diario El Nacional, solicitando en fecha 20/10/2009, se proceda a librar cartel de citación a la parte demandada, consignando igualmente en fecha 22/10/2009, edicto publicado en el diario 2001.

Así las cosas este Juzgado mediante auto de fecha 26/10/2009, ordenó librar cartel de citación al ciudadano JANCK DE J.A.Q..

En fecha 27/10/2009, la apoderada judicial de la parte actora, consignó e.l. a los herederos conocidos y desconocidos de la ciudadana L.A.S.D.N., publicado en el diario de circulación nacional El Nacional, retirando el Cartel de Citación de la parte demandada mediante diligencia en fecha 29/10/2009, consignando las resultas del mismo el 03/11/2009 así como las de edicto, consignando el 06/11/2009 el resto de las resultas de dicho cartel y las del edicto el 11/11/2009 y 17/11/2009, respectivamente.

Al folio 123 del expediente consta que la secretaria de este Juzgado dejó constancia de haber fijado un ejemplar del cartel de citación dirigido al ciudadano JANCK DE J.A.Q., dando cumplimiento a las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código Civil.

En fecha 24/11/2009, la parte actora consignó 02 ejemplares de edictos publicados en el diario 2001 y El Nacional y el 11/01/2010, consignó 07 ejemplares de edictos debidamente publicados en los diarios 2001 y El Nacional.

En fecha 11-01-2010, la parte actora consignó siete (7) ejemplares de edictos publicados en los diarios “2001 y El Nacional”

La apoderada judicial de la parte actora solicitó en fecha 14-01-2010 se nombre Defensor Judicial a la parte demandada.

Por auto de fecha 18-01-2010, la Dra. L.B.L., se avocó al conocimiento de la causa.

Por auto de fecha 08-03-2010 se practicó cómputo por secretaría de los días calendarios consecutivos, transcurridos a partir de la última publicación realizadas y de su respectiva consignación a los autos de los edictos publicados.

En fecha 23-03-2010 la apoderada actora, solicitó se sirva designar defensor judicial a la parte demandada.

En fecha 05/04/2010, la secretaria dejó constancia de haber fijado en la cartelera de este Tribunal el e.l. en fecha 05/10/2009.

Mediante auto de fecha 14/06/2010, este Juzgado previa solicitud de la parte actora, designó Defensora Judicial de la parte demandada a la abogada ROTCETH LAIRET, inscrita en el IPSA bajo el N° 64.313, ordenando su notificación.

En fecha 29/06/2010, el alguacil W.M., consignó boleta de notificación dirigida a la defensora judicial designada debidamente firmada, aceptando el cargo la misma, en fecha 01/07/2010, por lo que en fecha 09/07/2010, se ordeno librarle compulsa.

En fecha 06/08/2010, el alguacil W.M., consignó recibo de citación debidamente firmado por la Defensora Judicial, quien en fecha 10/08/2010, procedió a consignar escrito de contestación de demanda mediante el cual rechazó, negó y contradijo la demandada incoada, tanto en los hechos como en el derecho por no ser ciertos.

Abierto el juicio a pruebas solo la parte actora hizo uso de tal derecho, mediante presentación de escrito en fecha 11/08/2010, admitiendo las mismas este Juzgado mediante auto de fecha 13/08/2010.

Por auto de fecha 06-10-2010, se difirió la sentencia definitiva para dentro de los cinco días de despacho siguientes.

Encontrándose la presente causa para dictar sentencia definitiva, esta Instancia lo hace previa las siguientes consideraciones

-II-

DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. -Contrato de Arrendamiento celebrado entre la parte actora y la de cujus J.M.Q.C.. Esta prueba se refiere al original del contrato de arrendamiento, el cual al no ser desconocido debe ser valorado como fidedigno, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil; y, del mismo se evidencia que el inmueble objeto de la litis se alquiló a la ciudadana J.M.Q.C., y al no ser atacado por los herederos conocidos ni desconocidos por la de cujus, se tiene plenamente por reconocida la relación arrendaticia existente entre su persona y la hoy accionante, así como la naturaleza del contrato, es decir, determinado, según lo pactado por las contratantes en las cláusula octava del mismo, aunado al hecho que vencida como fue la prorroga legal, el demandado quedó en posesión del inmueble. Así se decide

2. -Documento contentivo de Telegrama con acuse de recibo que enviara la parte actora a la ciudadana J.M.Q.C., de fecha 22/03/2006, recibido por aquella y en el cual se le informa a su representada su deseo de no seguir prorrogado el contrato de arrendamiento, teniendo éste todo el valor probatorio que de éste emanada tal y como lo prevé el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fue desconocido en la oportunidad legal prevista para ello, ni su contenido ni su firma.

3. - Documento contentivo de Notificación Judicial de no prorroga del contrato de arrendamiento de fecha 05/11/2007, practicada por el Juzgado 15° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. De conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, esta juzgadora reconoce el carácter de documento público de la referida acta que se levantó al efecto, en fecha 05-11-2007 y la valora como plena prueba, ya que pudo constatar los hechos señalados en el acta redactada al efecto. Así se decide.

4. - Notificación Recordatoria de entrega del inmueble, practicada por la Notaria Pública 26° del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 27 de abril de 2009. De conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, esta juzgadora reconoce el carácter de documento público de la referida acta que se levantó al efecto, en fecha 27-04-2009 y la valora como plena prueba, ya que pudo constatar los hechos señalados en el acta redactada al efecto. Así se Decide.

5. - Copia certificada del Acta de defunción de la ciudadana J.M.Q.C.. Por ser éste documento público surte pleno valor probatorio y se aprecia de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide

6. - Copias certificadas expedidas por el Juzgado 25° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 02/06/2010. Por ser éste documento público surte pleno valor probatorio y se aprecia de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo en lo que respecta a la condición de heredero conocido del ciudadano JANK DE J.A.Q., de la ciudadana J.M.Q.C., ya que al momento de aperturar el expediente de consignaciones arrendaticias, éste se identifica como heredero universal de la arrendataria, no entrando a.é.J.n. al respecto de las consignaciones efectuadas, ya que no guardan relación con los hechos controvertidos, toda vez que estamos en presencia de un juicio de Cumplimiento de Contrato por vencimiento de la prorroga legal y no de falta de pago. Y así se decide.

LA PARTE DEMANDAD NO PROMOVIO PRUEBA.

III

MOTIVACION PARA DECIDIR

No habiendo sido posible la citación personal del heredero conocido, tal como consta de la diligencia del Alguacil de este Juzgado de fecha 16/10/2009, se procedió a su citación por carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; y al no comparecer el accionado dentro del lapso de Ley a darse por citado, ni los herederos conocidos y desconocidos, cumplidas como fueron las formalidades exigidas en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, se procedió a la designación de defensor judicial, quien aceptó el cargo y prestó el Juramento de Ley y debidamente citado, procediendo en fecha 10/08/2010, a dar Contestación a la Demanda, en el cual rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su representado, ciudadano JANCK J.A.Q..-

De autos se evidencia que si bien es cierto que el defensor designado rechazó y contradijo la demanda intentada tanto en los hechos como en el derecho invocado, también es cierto que no esgrimió argumento alguno en el cual basara sus alegatos y desvirtuara lo afirmado por la parte actora.-

Ahora bien, tanto la doctrina como la Jurisprudencia Nacional han sido contestes al señalar que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual, y de conformidad con lo establecido en el artículo 36l del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio de que se trate. Ahora bien, es doctrina y jurisprudencia que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no solo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el segundo caso del artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba. Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo puro y simple de la demanda, hecho por el defensor judicial, no representa una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión del actor, pues quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia. En consecuencia, el rechazo puro y simple a la demanda no constituye una inversión de la carga de la prueba y, por tanto, como se dijo anteriormente, corresponde al actor la demostración de los hechos constitutivos de su pretensión, pues el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. Así lo ha sostenido la Casación Venezolana en fallo del 30 de Junio de l991 al establecer:

(omisis) ".....la razón jurídica que origina tal determinación se centra en la obligación del juez de basar su fallo en hechos que el demandado no invocó en su contestación, aunque los hubiere probado, porque con ello se priva al actor de hacer la contraprueba oportunamente, rigiendo el mismo principio a los hechos que el actor no invocó en el libelo de la demanda, circunstancia que impediría al demandado hacer pruebas contra estos hechos por no haberlos invocado el actor sino en su escrito de promoción de pruebas...." (sic)

Con base al criterio jurisprudencial ya señalado, debe observarse que en el presente caso se demanda el Cumplimiento de contrato de arrendamiento en virtud de que ya se encuentra vencida la prorroga legal, en este sentido le corresponde a la parte actora demostrar sus alegatos y al efecto consignó contrato de arrendamiento suscrito, entre la ciudadana L.A.S.D.N. con la ciudadana J.M.Q.C., heredando el arrendamiento en razón de su fallecimiento su hijo el ciudadano JANCK DE J.A.Q.d. fecha 29-7-1993 de conformidad con el artículo 1.163; Documento contentivo de Telegrama con acuse de recibo que enviara la parte actora a la ciudadana J.M.Q.C., de fecha 22/03/2006, recibido por aquella y en el cual se le informa a su representada su deseo de no seguir prorrogado el contrato de arrendamiento; Documento contentivo de la Notificación Judicial de no prorroga del contrato de arrendamiento de fecha 05/11/2007, practicada por el Juzgado 15° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; Notificación Recordatoria de entrega del inmueble, practicada por la Notaria Pública 26° del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 27 de abril de 2009; Acta de defunción de la ciudadana J.M.Q.C. y Copias certificadas expedidas por el Juzgado 25° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 02/06/2010.

Que se evidencia del contrato de arrendamiento consignado por la parte actora que la relación contractual arrendaticia comenzó el 29/07/1993, la cual tuvo una duración de un (1) año pudiéndose prorrogar por periodos iguales, de acuerdo a la cláusula octava del referido contrato de arrendamiento, la cual reza: “…El lapso de duración de este contrato es de un año, contados a partir de la fecha del mismo, y se prorrogará automáticamente por lapso de igual duración, siempre que “EL ARRENDATARIO” cumpla con las obligaciones aquí establecidas con puntualidad y así al finalizar el lapso ó prorroga, cualquiera de las partes no manifestare a la otra por escrito su deseo de terminar este contrato, al menos con un mes de anticipación. Para los efectos judiciales o extrajudiciales, las prorrogas si la hubiere, se consideraran como lapsos……”

De la cláusula antes señalada se evidencia que se estableció un término fijo prorrogable por periodos iguales de un año por lo que era obligatorio la notificación o el desahucio de la arrendataria con un mes de anticipación al vencimiento del contrato, y siendo que se aprecia tanto de la notificación privada fechada 06-03-2006, como de la Notificación Judicial realizada por el Juzgado 15° de Municipio del Área Metropolitana de Caracas en fecha 05-11-2007 y de la notificación recordatria realizada en fecha 27-04-2009 por la Notaría Pública Vigesima Sexta de Caracas, se aprecia que en el presente caso se cumplió con lo establecido en la referida cláusula octava, toda vez que la notificación ocurrió con mas de un mes de anticipación al vencimiento de la ultima prorroga contractual. Y así se decide.-

Ahora bien, si la relación arrendaticia tuvo una duración de trece (13) años ya que comenzó en fecha 29/07/1993 y culminó en fecha 29-07-2006, le corresponde una prorroga legal de tres (3) años de conformidad con el artículo 38 literal b, en este sentido si la prorroga legal comenzó a computarse a partir del día siguiente al vencido del contratos es decir el 30-07-2006 se evidencia que la misma culminó el 30-07-2009. Y así se decide.-

Verificado el vencimiento de la Prórroga Legal, éste Tribunal considera oportuno citar el dispositivo del 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.” (Fin de la cita textual)

De conformidad con el artículo antes señalado, esta Juzgadora concluye que habiéndose declarado el vencimiento de la prórroga legal y no habiéndose verificado la tácita reconducción de la relación contractual por cuanto no se demostró que luego de vencida la prorroga legal en fecha 30 de julio de 2009 el arrendador continuara recibiendo los cánones de arrendamiento, es forzoso para éste Tribunal declarar el incumplimiento por parte del arrendatario de entregar el inmueble objeto de la controversia luego de vencida la misma, y en ese sentido ésta sentenciadora considera oportuno citar el dispositivo del artículo 1.167 del Código Civil, que expresamente señala lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

(Negrillas y subrayado del Tribunal)

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente que si una de las partes no cumple con su obligación, la otra parte a su elección puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato; en tal sentido este Juzgado concluye que la demanda no es contraria a derecho por subsumirse los hechos alegados por la parte actora en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que luego de vencida la prórroga legal en fecha 30-07-2010, los arrendatarios incumplieron con su obligación de hacer entrega del inmueble, en consecuencia quien aquí sentencia declara procedente la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, por cuanto se encuentra vencida de pleno derecho la prórroga legal establecida en el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Así se declara.

III

DISPOSITIVA

Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestos, este JUZGADO DUODÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana L.A.N.S. en contra de los herederos conocidos y desconocidos de la ciudadana J.M.Q.C. por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y se CONDENA a la parte demandada en lo siguiente:

Entregar a la parte actora el un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 97-B, situado en el Edificio Residencias Mirador, ubicado entre las Esquinas de Miguelacho y Misericordia Parroquia La Candelaria de esta ciudad, en las mismas buenas condiciones en que el mismo le fue arrendado, libre de personas y bienes.

En pagar las costas procesales de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que la demandada resultó totalmente vencida en la presente instancia.

En entregar el Inmueble arrendado totalmente solvente en cuanto a los servicios públicos de agua, aseo urbano domiciliario, electricidad, gas y cualquier otro servicio público que sea prestado al inmueble, los cuales son por cuenta de la arrendataria.

Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de los lapsos naturales, se ordena notificar a las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE.-

Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, Firmada y Sellada en el Despacho del JUZGADO DUODÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. A los Quince (15) días del mes de febrero del año Dos Mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZ,

ABG. A.G.G.

LA SECRETARIA

ABG. ARLENE PADILLA

En la misma fecha se publicó el presente fallo.

LA SECRETARIA

ABG. ARLENE PADILLA

AGG/AP/C.R.O.C