Decisión nº 4 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 7 de Noviembre de 2007
| Fecha de Resolución | 7 de Noviembre de 2007 |
| Emisor | Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Jose Daniel Pereira |
| Procedimiento | Apelacion |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Expediente N° 5.637
DEMANDANTE:
M.L.D.C.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 4.278.353.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:
R.F.F.G. y A.F.G., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 10.584 y 69.308, respectivamente.
DEMANDADA:
N.D.V.T.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 6.963.578.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
W.A.T.G. y BETZANDRA J.R., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 80.023 y119.957, respectivamente.
MOTIVO:
APELACION CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 18 DE JUNIO DE 2007 POR EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa con motivo del recurso de apelación interpuesto en fecha 27 de junio de 2007 por el abogado W.A.T., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.L.D.C.G., contra la sentencia dictada el 18 de junio de 2007 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana M.L.D.C.G. contra la ciudadana N.D.V.T.P. .
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 8 de octubre de 2007, razón por la cual se remitió el expediente al Juez Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
El expediente se recibió en esta alzada el 19 de octubre de 2007 y por auto del 23 del mismo mes y año se le dio entrada y se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.
Siendo la oportunidad para dictar la decisión, el tribunal lo hace con arreglo a la narración y razonamientos seguidamente expuestos.
Se inició el presente proceso mediante demanda presentada ante el Tribunal Distribuidor de turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas por el abogado R.F.F.G., actuando en representación de M.L.D.C.G. tal como consta de instrumento poder que obra en autos y a cuyo efecto alegó:
-
- Que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana N.D.V.T.P. sobre un inmueble propiedad de la demandante según documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta Estado Miranda, el 23 de febrero de 1995, bajo el Nº 27, Tomo 31, Protocolo 1º, el cual se encuentra ubicado en la zona Este de Caracas, Edificio Residencias ANDRÉS, Apartamento 8-C, piso 8º, en la avenida Alameda, El Retiro, con Calle Carabobo de la Urbanización El Retiro.
-
-. Que en la cláusula segunda se convino que para la fecha de inicio el canon de arrendamiento era de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,oo) pagaderos por mensualidades anticipadas los primeros cinco días de cada mes.
-
- Que en la cláusula séptima se estipuló que el plazo de duración del contrato de arrendamiento era de un año fijo, contado a partir del 1º de agosto de 2003, improrrogable.
-
- Que la inquilina ha incumplido una de sus obligaciones primordiales convenidas como lo es la entrega del inmueble a la finalización del contrato de arrendamiento, tal como estaba pactado; asimismo, que incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2006, obligando a su representada a solicitar la entrega forzosa del inmueble y la resolución por incumplimiento del contrato.
El petitorio de la demanda está concebido así:
PRIMERO: Para que convenga o a ello sea condenada por el juzgado en la entrega a mi poderdante del inmueble de su propiedad y descrito en el contrato y en este libelo en las mismas condiciones en que le fue entregado por vencimiento del término fijo, y de la prorroga legal.
SEGUNDO: Para que convenga o a ello sea condenada por el juzgado por el incumplimiento del contrato de arrendamiento en sus Cláusulas Segunda y Sexta, por la falta de pago de los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio de 2006.
TERCERO: Para que convenga o a ello sea condenada por el juzgado por el juzgado En Cancelar las costas y costos más los daños y perjuicios a tenor de lo convenido en la Cláusula Décima Tercera, por operarse el desahucio al vencimiento del término fijo y la arrendadora quedarse en el inmueble, por tanto solicito sea declarada poseedora de mala fe
.
Como razones de derecho, invocó la cláusula séptima del contrato de arrendamiento acompañado a la demanda, así como lo dispuesto en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167 y 1.264 del Código Civil.
Igualmente, solicitó medida de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato, de conformidad con los artículos 39 y 40 de la ley de Arrendamientos y 585 y 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de septiembre de 2006 compareció ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el abogado R.F.F. y consignó los siguientes recaudos: 1) Documento poder que acredita su representación. 2) Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, Estado Miranda, el 22 de julio de 2003, bajo el Nº 5, Tomo 5, Protocolo 1º. 3) Comunicación de fecha 28 de julio de 2004, emitida por INMOBILIARIA INPROCONCA, dirigida a la arrendataria, participándole la no renovación del contrato de arrendamiento (folio11). 4) Comunicación fechada el 20 de mayo de 2005, enviada a través de INMOBILIARIA INPROCONCA a la arrendataria, notificándole oferta de venta del inmueble (folio 12); y 5) Notificación efectuada por intermedio de la Notaría Pública del Municipio Chacao, en la cual se le señala a la demandada que debe efectuar la entrega del inmueble el 31 de julio de 2006 (folio13 y 14).
Admitida la demanda el 2 de octubre de 2006, se ordenó el emplazamiento de la demandada N.D.V.T.P., para que compareciera al segundo día despacho siguiente a su citación para la contestación de la demanda.
En la misma fecha, se abrió cuaderno separado y se decretó medida de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato, librándose a tal efecto despacho de comisión al Juzgado Distribuidor de Municipio Ejecutor de Medidas Preventivas y Ejecutivas del Área Metropolitana de Caracas (la cual fue practicada y cuyas resultas constan al folio 20 del citado cuaderno).
En fecha 28 de febrero de 2007 el abogado W.A.T.G., en su carácter de apoderado de la demandada, contestó la demanda, en los siguientes términos:
-
- Alegó como punto previo que el referido contrato se transformó de término fijo a tiempo indeterminado, toda vez que después de terminado el contrato su representada continuó ocupando el inmueble y cumpliendo con el pago del canon de arrendamiento, por cuanto se verificó la tácita reconducción desde el 30 de julio de 2004 hasta la actualidad.
2) Negó, rechazó y contradijo que su representada haya incumplido los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2006, por cuanto consta Depósito Bancario 105847069, realizado en la cuenta de ahorros Nº 2118033976 del Banco Occidental de Descuento, de la cual es titular el ciudadano C.R., por un monto de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.400.000,oo), equivalente a los cuatro meses de alquiler, a razón de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,oo) cada uno, consignando el respectivo recibo bajo el Nº 29.
3) Negó, rechazó y contradijo que su representada deba hacer entrega del inmueble objeto de litigio por vencimiento del término fijo y de la prórroga legal; así como pagar las costas y costos más daños y perjuicios.
4) Consignó veintisiete recibos de cobro emitidos por la sociedad mercantil Inversiones Promociones y Construcciones. C.A (INPROCONCA C.A) en su condición de administradora del inmueble objeto de litigio, de los meses que van desde el 1º de agosto de 2003 hasta 30 de septiembre de 2005; carta original identificada con el número 28, enviada a su representada por la referida empresa donde se le notifica la oferta de venta del inmueble arrendado; jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia y recibo de pago a nombre de C.R., por la suma de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.400.000,oo).
En fecha 22 de marzo de 2007, el apoderado actor consignó escrito en un folio útil, en el cual alegó lo que sigue:
Que ciertamente el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado “lo cual constituye el supuesto contemplado en el (Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios)”.
Que el recibo de depósito bancario que presenta el demandado, no está a nombre de su representada, por lo que desconoce dicho depósito signado con el Nº 29.
En fecha 18 de junio de 2007 el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia definitiva, cuyo dispositivo reza:
(…)
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue la ciudadana M.L.D.C.G.D.C., contra N.D.V.T.P., ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada en hacer entrega material del inmueble objeto del presente Juicio libre de bienes y personas el cual tiene las siguientes características: Un apartamento distinguido con el numero y letra 8-C, ubicada en el piso 8, del Edificio denominado Residencias “ANDRES”, en la Avenida Alameda, el Retiro con calle Carabobo de la Urbanización El retiro.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes del presente fallo, por haberse dictado fuera de su oportunidad legal correspondiente.
(Reproducción textual).
En fecha 27 de junio de 2007 el abogado W.A.T.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la decisión de fecha 18 de junio de 2007 dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial. Asimismo presentó escrito de alegatos cursante a los folios 134 al 146, en el cual señala que las conclusiones del juzgado a quo produjeron la violación del derecho a la defensa de su mandante por las causas siguientes:
…PRIMERO: No resolvió el Punto Previo del escrito de contestación de la demanda, del cual omitió todo pronunciamiento.
SEGUNDO: No leyó la contestación de la demanda, por cuanto, afirmó falsamente que el demandado había negado, rechazado y contradicho en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta por la parte actora.
TERCERO: No valoró la prueba documental promovida por la representación judicial de la parte demandada constituida por la Notificación Notarial, ya que omitió todo análisis de la misma, limitándose a señalar que le daba pleno valor probatorio, siendo que de la referida notificación judicial se desprendía que el contrato se transformaba de término fijo a tiempo indeterminado.
CUARTO: Desechó la prueba documental promovida por la representación judicial de la parte demandada constituida por Veintisiete (27) recibos de cánones de arrendamiento, con los cuales se demostraba la continuidad en el pago de los cánones de arrendamiento después del vencimiento del término fijo a tiempo indeterminado.
QUINTO: Inaplicó la Sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de abril de 2002, la cual prevé la solución del asunto controvertido objeto de litigio.
SEXTO: No valoro el convenimiento expreso que realizó la representación Judicial de la demandada en escrito presentado en fecha 2 de marzo de 2007, en el cual la parte actora reconoció la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado…
(Copia textual).
Lo anterior constituye, a juicio de quien decide, una síntesis, clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver en esta alzada.
MOTIVOS PARA DECIDIR
Señaló el apoderado actor en su escrito libelar que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana N.D.V.T.P., según documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao el 22 de julio de 2003, bajo el Nº 26, Tomo 78, sobre un inmueble de su propiedad el cual se encuentra ubicado en la zona Este de Caracas, Edificio Residencias ANDRÉS, Apartamento 8-C, piso 8º, avenida Alameda, El Retiro, con Calle Carabobo de la Urbanización El Retiro. Que en la cláusula séptima se estipuló que el plazo de duración del contrato de arrendamiento era de un año fijo, contado a partir del 1º de agosto de 2003, improrrogable; que la inquilina incumplió una de sus obligaciones primordiales convenidas como lo es la entrega del inmueble a la finalización del contrato de arrendamiento, tal como estaba pactado; que asimismo incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2006; que solicita la entrega del inmueble por vencimiento del término fijo y de la prórroga legal.
De la anterior síntesis se evidencia que la parte accionante acude ante el órgano jurisdiccional pretendiendo obtener el cumplimiento del contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, ocupado por la ciudadana N.D.V.T.P..
Ahora bien, corresponde a este sentenciador determinar si los hechos alegados por la parte actora tienen la consecuencia jurídica atribuida por ella.
La doctrina ha señalado que los contratos de arrendamiento a tiempo determinado son aquellos cuya duración está señalada en un término fijo, es decir, que tienen un lapso para su terminación; generalmente son escritos y su duración está determinada en una de sus cláusulas, en los términos convenidos por las partes al momento de contratar. También se les llama a plazo fijo o con determinación de tiempo; podríamos decir que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un bien mueble o inmueble para que lo use durante un lapso temporal establecido en el texto del contrato en una forma clara y precisa, mediante el pago de un precio igualmente determinado.
La cláusula séptima del contrato de marras dice lo siguiente:
“El plazo de duración de este Contrato es de un plazo de Un (1) año fijo, contado a partir del día 01 de Agosto del 2003, improrrogable. La dirección de notificación del ARRENDADOR: Calle San Jorge, Quinta O.P.d.E.T.. 979-4907. A los fines del aviso para dar por terminado el contrato, “LA ARRENDATARIA” acepta que la notificación referida pueda ser realizada en cualquiera de las formas que prevé el Código Civil o entrega a la o al Conserje del Edificio donde está ubicado “EL INMUEBLE”, una copia del aviso de notificación respectivo.”
De lo señalado se evidencia que el plazo de duración del contrato de arrendamiento era de un año fijo, desde el 1º de agosto de 2003 hasta el 1º de agosto de 2004, con su respectiva prórroga legal de seis meses, la cual concluyó el 1º de febrero de 2005. Una vez finalizado dicho contrato (con su respectiva prórroga) se dejó a la arrendataria en el inmueble, por lo que el contrato de arrendamiento se indeterminó, en tal sentido infiere este juzgado que la presente relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado.
La Jurisprudencia ha señalado que los contratos a tiempo indeterminado se dan en varios casos; uno de ellos es cuando habiendo pactado un término fijo y transcurrida la prórroga legal, al término o expiración de ésta el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica sin que el arrendador exija el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entrega del inmueble y aceptándole el pago del canon de arrendamiento, lo cual conlleva a que el contrato se indetermine, siendo este el caso de autos, como lo reconoce la propia parte actora. Así se decide.
En consecuencia, del anterior análisis del libelo de demanda, del contrato de arrendamiento y de los medios probatorios señalados por las partes, concluye este Tribunal que la acción (Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento) intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido; pues, lo calificado por nuestra legislación es la acción de desalojo, contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regula las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado; lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta, con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que prevé:
Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…
Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció la Sala Constitucional de nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de abril de 2002, caso J.J.C.P.; donde señaló, entre otras cosas, lo siguiente:
“En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de este Tribunal)
Con fundamento en la norma invocada y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista a que en el caso sub-iudice la parte actora no incoó la acción idónea; pues, tal como se dijo antes, lo correcto y ajustado a derecho era intentar el desalojo y no el cumplimiento de contrato de arrendamiento como efectivamente lo hizo, es forzoso para este Tribunal declarar inadmisible por ser contraria a derecho la acción intentada por la demandante ciudadana M.D.C.G.D.C., y así quedará establecido en el dispositivo de este fallo.
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara: 1) INADMISIBLE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana M.L.D.C.G. contra NORA DEL VALLE TINE PÀRRAGA. 2) CON LUGAR la apelación ejercida el 27 de junio de 2007 por el abogado W.A.T. en su condición de apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 18 de junio de 2007 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda.
En virtud de lo decidido se hace innecesario pronunciarse sobre las demás cuestiones de fondo.
Queda REVOCADA la sentencia apelada.
Dada la naturaleza del fallo no hay especial condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los 7 días del mes de noviembre de 2007. Años 197° y 148°.
EL JUEZ
JOSÉ DANIEL PEREIRA MEDINA LA SECRETARIA,
E.R.G.
En la misma fecha 7 de noviembre de 2007, siendo las 2:00 p.m. se publicó y registró la anterior decisión constante de once (11) folios útiles.
LA SECRETARIA,
E.R.G.
EXP. 5637.
JDPM/ERG/Carmen.
