Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Abril de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE No. 7364

VISTOS

SIN INFORMES DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: L.M.S., venezolana, mayor de edad, domiciliada en Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui y titular de la Cédula de Identidad No. 8.312.742.

APODERADO JUDICIAL: R.V.L., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 38.140.

PARTE DEMANDADA: N.C.S., venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No.6.828.044.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DECISIÓN APELADA: SENTENCIA PROFERIDA POR EL JUZGADO OCTAVO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN FECHA 20 DE NOVIEMBRE DE 2003.

Recibido el expediente procedentes del Juzgado Superior Distribuidor, esta Superioridad mediante auto del 9 de septiembre de 2004, de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo (10mo.) día calendario consecutivo a partir de la referida fecha para dictar sentencia.

Llegada la oportunidad para decidir, pasa esta Superioridad a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:

-PRIMERO-

-RELACIÓN DE LOS HECHOS-

Sostiene la representación de la parte actora que su mandante celebró Contrato de Arrendamiento con la ciudadana N.C.S., sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a uso de vivienda en propiedad horizontal, situado en el Conjunto Residencial “Parque Carabobo Plaza”, Torre B, piso 4, distinguido con el No. 4-B-4, ubicado entre las esquinas de Las Queseras y Niquitao, Caracas. Que ese contrato se verificó a tiempo determinado, por seis (6) meses fijos, y comenzaba a regir a partir del 1° de abril de 2001. Que adicionalmente podría ser prorrogado automáticamente por una sola vez por igual plazo. Que la accionada ha incumplido la obligación que le impone el Contrato de Arrendamiento, de entregar el inmueble arrendado cuando expiró el término, es decir, el 1° de abril de 2002, toda vez que se ha negado rotundamente a hacerlo, evadiendo por cualquier medio, su obligación a realizar la referida entrega. Que la demandada ha incumplido injustificadamente con sus obligaciones contractuales y legales, de modo tal que se traduce en perjuicio para su poderdante, toda vez que ese incumplimiento contribuye a su empobrecimiento, porque de la misma manera que la accionada se niega a entregar el inmueble arrendado, tampoco ha cancelado los daños y perjuicios contractuales, generados por ese aludido incumplimiento. Que fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160. 1.167, 1.264, 1.592 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1, 33, 40 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimó la acción en la cantidad de QUINCE MILLONES NOVECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 15.960.000,00) que corresponde a la sumatoria de las cantidades debidas por la demandada, por concepto de daños y perjuicios, por todos los días de atraso hasta la distribución de la demanda, en la entrega del inmueble arrendado según los términos convenidos en la Cláusula Novena del Contrato de Arrendamiento. Que por los argumentos antes expuestos procedió a demandar por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios, a la ciudadana N.C.S., para que conviniera o en su defecto fuese condenada por el Tribunal: 1) En la resolución del Contrato de Arrendamiento, por incumplimiento de la Cláusula Segunda, que consiste en la entrega del inmueble de marras, por lo cual deberá entregarlo sin plazo alguno, totalmente desocupado, libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que lo recibió. 2) A pagar por vía subsidiaria por concepto de daños y perjuicios, debido al retraso en la entrega del inmueble arrendado, la cantidad de QUINCE MILLONES NOVECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 15.960.000,00), monto del resultado de la sumatoria del valor de los ciento treinta y tres (133) días de atraso en la referida entrega, contados a partir del 2 de abril de 2002 hasta el 12 de agosto de 2002, fecha en se distribuyó la demanda, cuyos daños y perjuicios contractuales fueron calculados diariamente al equivalente del cuarenta por ciento (40%) sobre el monto del cánon de arrendamiento mensual, es decir, que alcanza a una cantidad diaria de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), más los montos diarios, que por el mismo concepto se sigan venciendo hasta la entrega efectiva del inmueble, libre de bienes y personas, conforme al contenido y alcance de la Cláusula Novena del referido Contrato. 3) El pago de los costos y costas del presente juicio. 4) Solicitó la indexación de las cantidades demandadas, en razón de la perdida del valor adquisitivo de la moneda, por efecto de la inflación. Pidió se decretara medida de secuestro sobre el inmueble de marras conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y medida de embargo sobre los bienes muebles que se encontraren dentro del inmueble arrendado, a tenor de lo establecido en los artículos 585 y 586 del Código de Procedimiento Civil. Por último, solicitó que la demanda fuere admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la sentencia definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.

Mediante auto de fecha 4 de noviembre de 2002, el Tribunal A quo admitió la demanda, ordenado la citación de la parte demandada, para que compareciera al Tribunal al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.

El 2 de junio de 2003, la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda, en los siguientes términos:

Opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra por la parte actora. Alegó que el Contrato de Arrendamiento es contrario a derecho, a la moral y a las buenas costumbres, transgrediendo así la esencia y el e.d.D.I., el cual tiene un contenido eminentemente social y de orden público, en virtud que la autonomía de la voluntad de las partes ha cedido ante el interés supremo de la colectividad, reforzada con la teoría de la propiedad en función social contenida en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con lo establecido en el artículo 6 del Código Civil. Que ninguna convención entre las partes podrá ser contraria al orden público y a lo establecido en la Ley y por lo tanto todo acto contrario tendrá un efecto nulo. Que las Cláusulas Segunda, Tercera, Cuarta, Quinta, Octava y Novena del Contrato de Arrendamiento son perfectamente contrarias a la normativa citada. Que conforme a lo establecido en el artículo 1600 del Código de Civil, habiendo quedado en posesión del inmueble sin la notificación del arrendador de prorrogar el contrato, aún cuando se haya pactado lo contrario, operó la tácita reconducción y se convierte en un contrato a tiempo indeterminado. Que es menester la notificación por parte del arrendador de no prorrogar el contrato. Que la Cláusula Tercera del Contrato contraviene flagrantemente las disposiciones contenidas en los artículo 27 y 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que durante la vigencia del convenio y el cumplimiento de la cláusula tercera, el cánon de arrendamiento pagado a la accionante fue por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) desde noviembre de 2001 hasta marzo de 2002, condición que la hace acreedora de una compensación por diferencia del pago del cánon de arrendamiento establecido en el contrato a la arrendadora por DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), así como los pagos efectuados por concepto de gastos de condominio y arreglos extraordinarios efectuados para la reparación de ascensores, más el depósito dado en garantía por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), más los intereses devengados conforme a lo establecido en el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo previsto en el artículo 1.178 del Código Civil. Que la cláusula cuarta, además de ser contraria a todo principio general de derecho, atenta contra la moral y las buenas costumbres, tal como lo establece el artículo 1.157 eiusdem. Que de igual manera se estaría en presencia del pago de lo indebido contemplado en el precitado artículo 1.178 ibidem. Que la actora mediante la imposición de la cláusula quinta, actuó de mala fe, procurando resguardarse de responsabilidades futuras, sorprendiéndola en su buena fe, por cuanto sobre el inmueble de marras, se está ventilando paralelamente a la presente demanda ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, un juicio por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, el cual le ocultó, en franco desacato del artículo 1.160 del Código Civil. Que es evidente que la parte actora no tiene la legitimidad para actuar en la presente causa, por cuanto en el referido Juzgado se lleva análogamente a este litigio otro incoado en contra del ciudadano O.J.T.R. por Cumplimiento de Contrato de Opción Compra-Venta, del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento sobre el cual versa la presente causa, lo que le permite demostrar la falta de cualidad de propietaria de la demandante. Que la intención de la accionante y de su abogado asesor es un enriquecimiento sin causa a costa de ella, actuando ésta última en contravención con el artículo 4, en sus ordinales 1° y 4° en concordancia con el artículo 39 del Código de Ética del Abogado. Que nuestra legislación preceptúa la obligación con la cláusula penal como compensatoria o sustitutiva, al concebirla como compensación de los daños y perjuicios por inejecución o retardo en el cumplimiento de la obligación principal, siendo que el acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo, según lo contempla el artículo 1.258 del Código Civil. Por último, solicitó al Tribunal se pronunciara sobre las cuestiones previas opuestas y pidió fuese declarada sin lugar la demanda intentada en su contra y se condenara en costas a la parte actora.

Mediante escrito presentado el 13 de junio de 2003, la apoderada judicial de la parte actora, procedió a impugnar las copias simples consignadas por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En la oportunidad legal para promover pruebas, solo la parte actora hizo uso de ese derecho, y a tal efecto, reprodujo el mérito favorable que se desprende del Contrato de Arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 11 de abril de 2001, quedando anotado bajo el No. 60, Tomo 25 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

Fijada la oportunidad para el acto de informes, la parte demandada presentó escrito mediante el cual solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se declarara la confesión ficta en que habría incurrido la parte demandada.

En fecha 20 de noviembre de 2003, el Tribunal A quo profirió sentencia declarando sin lugar las cuestiones previas contenida en los ordinales 2° y 8° del artículo 346 eiusdem, opuestas por la parte demandada, y consecuencialmente sin lugar la demanda incoada por la ciudadana L.M.S. contra la ciudadana N.C.S., por Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Mediante diligencia del 20 de abril de 2004, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 252 ibidem, aclaratoria y ampliación de la sentencia dictada por el Tribunal de la Causa el 20 de noviembre de 2003.

El 13 de julio de 2004, el Tribunal A quo dictó sentencia declarando sin lugar la solicitud de aclaratoria de la decisión definitiva, formulada por la apoderada judicial de la parte actora.

En fecha 11 de agosto de 2004, la representación de la parte accionante apeló de la sentencia definitiva proferida por el Tribunal A quo el 20 de noviembre de 2003.

Por auto del 30 de agosto de 2004, el Tribunal de la Causa oyó la apelación en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente al Tribunal Superior Distribuidor.

Recibido el expediente del Tribunal Superior Distribuidor, en fecha 8 de septiembre de 2004, se le dio entrada y por auto del 9 de septiembre del mismo año, se fijó el décimo (10mo.) día calendario consecutivo a partir de la referida fecha para dictar sentencia.

-SEGUNDO-

-PUNTO PREVIO-

-CONFESIÓN FICTA-

El 14 de julio de 2003, en el escrito de informes presentado ante el Tribunal de la Causa, la parte accionante solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se declarara la confesión ficta de la parte demandada, por no haber dado contestación a la demanda ni probado nada que le favoreciera.

Para decidir esta Alzada observa:

Nuestro M.T. de la República en reiteradas jurisprudencias, ha establecido en relación a la confesión ficta que:

Respecto de ella, la jurisprudencia ha sido conteste en considerar que consagra a favor del actor una presunción de derecho que admite pruebas en contrario. El hecho de la rebeldía del demandado, en cuanto a la contestación de la demanda, produce una ficción en virtud de la cual se le tiene por confeso respecto de lo alegado por el actor en su libelo de demanda. Para que esta confesión surta sus efectos, será necesario que lo pedido por el demandante en su libelo no sea contrario a derecho.

Se trata de una presunción que permite prueba en contrario. A pesar de que el demandado en el acto de contestación de la demanda tiene la carga de alegar las razones fácticas en que fundamente su defensa, la ley le permite en estos casos, aun sin haber alegado nada, desplegar toda la actividad probatoria correspondiente para desvirtuar los hechos específicamente invocados en el libelo. Nunca para demostrar hechos nuevos.

De todo lo anteriormente expuesto se evidencia que el demandado rebelde tiene la carga de utilizar el lapso de promoción de pruebas a fin de demostrar la no veracidad de la presunción que pesa en su contra, en virtud del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. Si no da cumplimiento a tal carga, entonces el Tribunal deberá limitar su actividad, a determinar cuáles hechos han sido alegados por la parte actora en el libelo y analizar si la pretensión del demandante es o no contraria a derecho, a fin de declarar, ahora sí definitivamente confesa a la parte demandada.

Si del análisis de los autos resulta que los hechos confesados por la vía de la confesión ficta evidencian la procedencia de la petición del actor y, además, que tal petición no es contraria a derecho, entonces inevitablemente el Tribunal deberá fallar declarando con lugar la demanda

.

De la sentencia parcialmente transcrita se desprenden los tres (3) requisitos concurrentes para la procedencia de la confesión ficta que han establecido la doctrina y la jurisprudencia, a saber: 1) La falta de contestación de la demanda dentro de los lapsos señalados en el Código de Procedimiento Civil; 2) Que el demandado no probare nada que lo favorezca, y 3) Que la pretensión del actor no sea contraria a derecho.

De manera pues, observa este Tribunal Superior que en la presente causa no están dados los presupuestos a que se contrae el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, para la procedencia de la confesión ficta, ya que en fecha 2 de junio de 2003, la parte demandada presentó ante el Tribunal A quo escrito mediante el cual opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° y 8° del artículo 346 eiusdem y dio contestación a la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios incoara en su contra la parte accionante, por lo que le es forzoso a esta Superioridad concluir que es improcedente la confesión ficta solicitada por la parte accionante, y así se declara.

-CUESTIONES PREVIAS-

La parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, y la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.

Al respeto esta Superioridad observa:

Mediante sentencia proferida en fecha 20 de noviembre de 2003, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar las cuestiones a que se refieren los ordinales 2° y 8° del artículo 346 eiusdem.

Ahora bien, el artículo 357 ibidem, establece que:

Artículo 357.- “La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrán apelación”.

En tal sentido, al haber el Tribunal A quo declarado sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, a tenor de lo establecido en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal Superior no tiene que emitir pronunciamiento alguno al respecto, y así se decide.

-TERCERO-

-MOTIVACIONES PARA DECIDIR-

Conforme a lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, procede este Tribunal Superior, a decidir la presente controversia, y al efecto observa:

La presente causa surge con motivo del Contrato de Arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de abril de 2001, quedando anotado bajo el No. 60, Tomo 25 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, mediante el cual la ciudadana R.C.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 8.307.445, actuando en nombre y representación de la ciudadana L.M.S., venezolana, mayor de edad, domiciliada en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui y titular de la Cédula de Identidad No. 8.312.742, según documento poder otorgado en la Notaria Pública Segunda de Puerto La Cruz, en fecha 11 de agosto de 1995, quedando anotado bajo el No. 68, Tomo 96 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, dio en arrendamiento a la ciudadana N.C.S., venezolana mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 6.828.044, un inmueble constituido por un apartamento destinado al uso de vivienda, ubicado en el Conjunto Residencial Parque Carabobo Plaza, Torre B, piso 4, distinguido con el No. 4-B-4, situado entre las esquinas de las Queseras y Niquitao, Caracas.

Ahora bien, la parte actora sostiene en su escrito libelar, que la ciudadana N.C.S., incumplió con su obligación contractual de entregar el inmueble arrendado, cuando expiró el término, es decir, el 1° de abril de 2002, ya que se ha negado rotundamente a hacerlo, evadiendo por cualquier medio su obligación de hacer la referida entrega, e igualmente le ha causado daños y perjuicios generados por su incumplimiento.

Asimismo, la parte demandada, se opuso a los planteamientos esgrimidos por la parte actora, alegando que el Contrato de Arrendamiento es contrario al derecho, a la moral y a las buenas costumbres, y transgrede la esencia y el e.d.D.I., el cual tiene un contenido social y de orden público, ya que la autonomía de la voluntad de las partes ha cedido ante el interés supremo de la colectividad, reforzada con la teoría de la propiedad en función social contenida en nuestra Carta Magna en concordancia con lo establecido en el artículo 6 del Código Civil, y que asimismo, las cláusulas segunda, tercera, cuarta, quinta, octava y novena son contrarias a la normativa antes citada.

Igualmente, sostiene que a tenor de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, habiendo quedado en posesión del inmueble arrendado sin la notificación de la parte actora de prorrogar el contrato, se produjo la tácita reconducción y se convirtió en un convenio a tiempo indeterminado

De manera pues, con vista a lo expuesto, debe advertir este Tribunal de Alzada que la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide, y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en el juicio.

De manera pues, que el principio de la carga probatoria contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.

Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le corresponde la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega,; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.

Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.

Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

Sin embargo, a juicio de quien suscribe el presente fallo, la finalidad del proceso no es algo más, es la justicia, de la cual la determinación de la verdad es solamente una premisa.

Efectuadas las anteriores consideraciones, de necesario señalamiento por parte de este Tribunal de Alzada en virtud a la manera como fue planteada la demanda incoada, de seguida, este Juzgador entra a analizar, valorar y apreciar el material probatorio cursante en autos, en base a lo cual procede a dictar su fallo. A tal efecto, se observa:

La parte actora acompaño junto a su escrito libelar el documento contentivo del Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de abril de 2001, quedando anotado bajo el No. 60, Tomo 25 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

Este instrumento no fue tachado ni desconocido por la parte demandada durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, tiene pleno valor probatorio, y así de declara.

Por su parte, la accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, consignó en copia simple los siguientes instrumentos:

1) Recibos suscritos por la ciudadana R.C., mediante los cuales hace constar que recibió de la ciudadana N.S., las cantidades de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), por concepto de depósito por cánon de arrendamiento del inmueble arrendado, y TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), por concepto de mes de adelanto por cánon de arrendamiento, cursantes al folio cuarenta y ocho (48) del expediente.

2) Vaucher del Banco Caracas, de fechas 1 de noviembre, 7 de diciembre de 2001, 8 de enero, 6 de marzo, 6 y 8 de mayo de 2002, a nombre de la ciudadana R.T.C.S., por las cantidades de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 260.000,00) y NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00), en su mismo orden, cursantes a los folios cuarenta y nueve (49) al cincuenta y uno (51) del expediente.

3) Recibos de Condominio del Conjunto Residencial Parque Carabobo Plaza, a nombre del ciudadano O.T., correspondientes a los meses de abril y mayo de 2002, por las cantidades de DOSCIENTOS TRES MIL SEISCIENTOS TREINTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 203.632,00) y DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS TRECE BOLÍVARES (Bs. 253.213,00), respectivamente, cursantes a los folios cincuenta y dos (52) y cincuenta y tres (53) del expediente.

4) Avisos de Cobro del Condominio del Conjunto Residencial Parque Carabobo Plaza, correspondientes a los meses de junio y julio de 2002, por las sumas de CINCUENTA MIL TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 50.034,00) y CINCUENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 58.893,00), respectivamente, cursantes a los folios cincuenta y cuatro (54) y cincuenta y seis (56) del expediente.

5) Recibos de Cuota Especial por concepto de arreglo de ascensores, a nombre de la ciudadana N.S., suscritos por la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Parque Carabobo Plaza y la Administradora Belice, C.A., por las cantidades de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) y CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), respectivamente, cursantes a los folios cincuenta y cinco (55) y cincuenta y siete (57) del expediente.

6) Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de abril de 2001, quedando anotado bajo el No. 60, Tomo 25 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, mediante el cual la ciudadana R.C.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 8.307.445, actuando en nombre y representación de la ciudadana L.M.S., venezolana, mayor de edad, domiciliada en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui y titular de la Cédula de Identidad No. 8.312.742, según documento poder otorgado en la Notaria Pública Segunda de Puerto La Cruz, en fecha 11 de agosto de 1995, quedando anotado bajo el No. 68, Tomo 96 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, dio en arrendamiento a la ciudadana N.C.S., venezolana mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 6.828.044, un inmueble constituido por un apartamento destinado al uso de vivienda, ubicado en el Conjunto Residencial Parque Carabobo Plaza, Torre B, piso 4, distinguido con el No. 4-B-4, situado entre las esquinas de las Queseras y Niquitao, Caracas, cursante a los folios cincuenta y ocho (58)

7) Auto dictado por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 1° de marzo de 2002, mediante el cual de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 588, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, decreta Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble de marras.

8) Oficio No. 328-02, de fecha 1° de marzo de 2002, emitido por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y dirigido al Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal.

9) Libelo de demanda incoado por la ciudadana L.M.S. contra el ciudadano O.J.T.R., por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, que cursa ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

10) Contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito entre el ciudadano O.J.T.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 2.986.428, y el ciudadano D.J.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 4.496.806, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Tercera de Caracas, en fecha 12 de diciembre de 1989, quedando anotado bajo el No. 36, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

11) Diligencia de fecha 26 de julio de 1996, suscrita por el abogado O.J.T.R..

En tal sentido, observa esta Superioridad que mediante escrito presentado por la parte actora, y cursante al folio ochenta y uno (81) del expediente, fueron impugnadas las copias simples acompañadas por la parte demandada junto con su escrito de contestación a la demanda, cursantes a los folios cuarenta (48) al setenta y nueve (79) del expediente, las cuales son objeto de análisis por este Tribunal Superior, y en virtud que las mismas no se hicieron valer durante la secuela del proceso a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carecen de valor probatorio, y así se declara.

Con vista a lo anterior, se hace necesario por parte de este Tribunal de Alzada precisar la naturaleza del contrato, es decir, establecer si se está en presencia de un Contrato de Arrendamiento por “tiempo determinado” o de uno por “tiempo indeterminado”. A tal efecto se tiene:

Dispone la Cláusula Segunda del contrato en cuestión que:

“SEGUNDA: El término del presente contrato será de seis meses (6) fijos, contados a partir del 01 de abril de 2001, a cuyo fin las partes convienen expresamente que el término estipulado en esta cláusula, se podrá prorrogar automáticamente por una sola vez por igual plazo, a menos que exista manifestación de no prorrogarlo, dado por escrito por “LA ARRENDADORA”. Queda prohibida la tácita reconducción y así lo declaran expresamente las partes. De igual manera las partes contratantes convienen que a la consumación del plazo acordado en esta cláusula, termina el presente Contrato y no es necesaria la notificación alguna y, en todo caso se tendrá como válida la que haga “LA ARRENDADORA” A SU ELECCIÓN”.

Según el texto copiado, el Contrato de Arrendamiento, es a tiempo determinado, ya que se fijó en él como plazo de duración un lapso de seis (6) meses fijos contados a partir del 1° de abril de 2001, pudiendo prorrogarse por una sola vez por igual tiempo, y quedando prohibida la tácita reconducción.

Ahora bien, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RC-1590 del 10 de noviembre de 2005, con ponencia del Magistrado Omar Alfredo Mora Díaz, juicio de Ganadería La Pradeña C.A. contra el actualmente liquidado Instituto Nacional Agrario, expediente No. 04610, ha establecido que:

“A tal efecto, es de señalar que el Código Civil, en su artículo 1.133 y siguientes, regula las disposiciones preliminares acerca de los contratos, siendo determinante expresar que el artículo in comento establece:

Artículo 1.133. El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Conforme a la reproducción ut supra realizada, la concepción legal del contrato se configura por un acuerdo, pacto, convenio entre dos o más personas, es decir, tiene que existir un consentimiento para lograr un fin específico.

El Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de M.O., enseña:

Contrato. Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas (Dic. Acad.). En una definición jurídica, se dice que hay contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos. Capitant lo define como acuerdo de voluntades, entre dos o más personas, con el objeto de crear entre ellas vínculos de obligaciones; y también documento escrito destinado a probar una convención. Los contratos han de ser celebrados entre las personas capaces y no han de referirse a cuestiones prohibidas o contrarias a la moral o a las buenas costumbres. Los contratos lícitos obligación a las partes contratantes en iguales términos que la ley

. (Obra cit. Editorial Heliasta, página 167)

Se observa que en la definición plasmada en el Diccionario ya citado, también se expresa que el contrato es un pacto, convenio o acuerdo entre dos o más personas.

Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, menester advertir que el Código Civil venezolano, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137:

El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.

La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta con el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.

El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.

El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autos de la oferta.

Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocatoria antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.

(…Omissis…)

Así pues, y vista la transcripción de la norma que antecede, es preciso orientar que a los efectos de que se forme un contrato, específicamente de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asunto de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del posible vendedor al posible comprador o viceversa y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta.

Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:

Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

1) Consentimiento de las partes;

2) Objeto que pueda ser materia de contrato; y

3) Causa lícita

.

La disposición legal copiada en las líneas precedentes, establece de forma expresa cuales son las condiciones exigidas a los efectos de que se configure la existencia de un contrato, siendo la primera de estas el que haya consentimiento; por lo cual se puede aseverar que en el caso de un contrato de compra venta, debe haber consentimiento tanto del vendedor como del comprador de llevar a cabo el negocio jurídico”.

En este orden de ideas, el artículo 1.579 del Código Civil establece que:

Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por ciento tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

Se entenderá que son ventas a plazo los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de trasmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas

.

En el caso de autos la parte actora ejerce la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, fundamentada en el artículo 1.167 del Código Civil. Evidentemente, esta normativa establece el ejercicio de la acción resolutoria, pero, a su vez consagra la acción de cumplimiento de contrato y la reclamación de los daños y perjuicios, en uno y otro caso, si fueren procedentes.

De manera pues, observa este Tribunal Superior, que la relación arrendaticia existente entre las partes precluyó en fecha 30 de marzo de 2002, tal como había sido pactado en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, surgiendo en consecuencia la obligación de la parte demandada de efectuar la entrega del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el Contrato de marras.

Ahora bien, habiendo finalizado la relación que existía entre las partes con motivo del Contrato de Arrendamiento, el cual era a tiempo determinado, correspondía a la parte accionante ejercer una acción de Cumplimiento de Contrato y no demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento que había cesado el 30 de marzo de 2002, tal y como lo había establecido contractualmente las partes en el referido convenio, por lo que le es forzoso a esta Superioridad que la presente demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento debe ser declarada sin lugar, por dado los supuestos de hecho y de derecho para la procedencia de la misma, y así se decide.

-CUARTO-

-DISPOSITIVO-

En consideración a los motivos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 20 de noviembre de 2003, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO

Se declara SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la ciudadana L.M.S. contra la ciudadana N.C.S., ampliamente identificadas en la primera parte del presente fallo.

TERCERO

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la decisión apelada, con la imposición de las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese, Diarícese y Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Palacio de Justicia. En Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de abril de 2007. Años: 196° de la Independencia y 148° de la Federación.

EL JUEZ.

C.E.D.A.

LA SECRETARIA.

N.B.J.M.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m.

LA SECRETARIA.

EXP. 7364

CEDA/nbj/cd.