Decisión nº 1480 de Juzgado Tercero de Municipio de Vargas, de 19 de Noviembre de 2009
| Fecha de Resolución | 19 de Noviembre de 2009 |
| Emisor | Juzgado Tercero de Municipio |
| Ponente | Nahiroby Boscán |
| Procedimiento | Retracto Legal Arrendaticio |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
I
PARTE ACTORA: C.L. MARTÌNEZ, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 3.366.932, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ROOMER ROJAS LA SALVIA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 51.438.
PARTE DEMANDADA: G.R.G.R., venezolano, titular de la cèdula de identidad N° 3.367.064, de este domicilio.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: P.E.F.L., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 41.342.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
EXPEDIENTE Nº 1250-09
Se inició el presente proceso mediante libelo de demanda presentado el dìa 02 de julio de 2.009, por ante el Juzgado Cuarto de Municipio (Distribuidor) de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Tribunal. Siendo recibido por secretarìa el 03 de julio de 2.009.
En fecha 08 de julio 2.009, se le diò entrada y se anoto en el libro respectivo.
En fecha 09 de julio de 2.009, compareció la parte actora, asistida de abogado, y consignò recaudos para la admisiòn de la demanda.
En fecha 14 de julio de 2.009, el Tribunal admitio la demanda, ordenandose la citación de la parte demandada. En la misma fecha se librò orden de comparecencia.
En fecha 28 de julio de 2.009, el alguacil de este despacho, dejo constancia de haber recibido los medios y recursos para practicar la citaciòn.
En fecha 10 de julio de 2.009, la parte actora, otorgo poder apud acta al abogado Roomer Rojas La Salvia. La secretaria de este despacho dejo contancia de haber identificado a la otorgante.
En fecha 13 de agosto de 2.009, el apoderado de la parte actora, solicito medida preventiva.
En fecha 17 de septiembre de 2009, el tribunal ordeno abrir cuadreno de medida, en la misma fecha se abrio el cuaderno y se nego la misma.
En fecha 25 de septiembre de 2.009, el alguacil de este despacho, consignò diligencia, manifestando que se reservo la compulsa, por no haber encontrado al demandado.
En fecha 13 de octubre de 2.009, el alguacil de este despacho consignò constante de ocho (08) folios constante de copia certificada del libelo de la demanda, junto con el recibo de la misma, por cuanto no encontro al demandado.
En fecha 19 de octubre de 2.009, el apoderado de la parte demandada, solicitò la citaciòn por carteles.
En fecha 21 de octubre de 2.009, el Tribunal acordò la citaciòn por carteles de conformidad con el artìculo 223 del Còdigo de Procedimiento Civil.
En fecha 23 de octubre de 2.009, el apoderado judicial dejo contancia por diligencia de haber retirado el cartel.
En fecha 26 de octubre de 2.009, compareciò por ante este Juzgado el ciudadanao G.R.G.R., titular de la cèdula de identidad Nº 3.367.064, asistido por el abogado P.E.F.L. y se dio por citado.
En fecha 28 de octubre de 2.009, comparecio el demandado asistido de abogado y consignò escrito de contestaciòn a la demanda.
En fecha 29 de octubre de 2.009, el apoderado de la parte actora, solicito copia simple. En la misma fecha fueron entregadas.
En fecha 04 de noviembre de 2009, el apoderado de la parte actora, presento escrito de pruebas.
En fecha 09 de noviembre de 2.009, se admitieron las pruebas de la parte actora y se fijo oportunidad para la evacuaciòn de la prueba de exhibiciòn.
En fecha 12 de noviembre de 2.009, compareciò la parte demandada, asistido de abogado y presento escrito de pruebas.
En fecha 12 de noviembre de 2.009, compareciò la parte demadada asistido de abogado y presento escrito.
En fecha 12 de noviembre de 2.009, este Tribunal admitio las pruebas presentadas por la parte demandada.
En fecha 12 de noviembre de 2.009, el Tribunal fijo oportunidad para dictar sentencia de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.
II
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar sentencia de mérito en este proceso, la litis quedó planteada en los siguientes términos:
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
La parte actora alega, que es arrendataria de un inmueble ubicado en la calle real de “Alcabala Vieja “, distinguida con el Nº 54, que forma parte integrante del abasto “Brisas de Orteñas”, construido por una primera planta, donde se ha servido de ella por muchos años. Que el ciudadano G.R.G.R., venezolano, domiciliado en la Parroquia Caraballeda, Calle Nueva del Cementerio de Caraballeda, casa “ Mi Graciosa”, distinguida con el Nº 7, estado Vargas, quien funge como el arrendador. Que parte de la relación arrendaticia, marcho de manera armónica por mucho tiempo, surgiendo en fecha 18/05/2.009, sorpresa, cuando se entera por terceros que el ciudadano G.R.G.R., procedía a efectuar la venta del inmueble en su totalidad, incluyendo la planta objeto del contrato de arrendamiento, sin participación alguna, alegando que cuando lo hizo fue de manera ilegal, contraviniendo lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aún cuando le manifestó su interés en la negociación del bien inmueble objeto de la relación arrendaticia, concretándose el instrumento traslativo de propiedad en fecha 22/5/2.009.Fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160,1.166,1167, del Código Civil Venezolano, y artículos 7, 42, 43, 44, 48, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que conforme a lo previsto en los artículos 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hace el ejercicio de Retracto Legal Arrendaticio, y demanda al ciudadano G.R.G.R..
Que por todo lo expuesto solicita a este tribunal decretar las siguientes providencias:
Primero: Que se declare Con lugar la demanda y en consecuencia Anule la venta que hiciere el ciudadano G.G. con la ciudadana B.L.T. por contravenir normas de orden público que no se pueden relajar entre las partes contratantes y se condene a la persona G.G. ( arriba identificado) a fin de que la arrendataria se subrogue a las condiciones estipulas en el instrumentos traslativo de propiedad que tantas veces se hace referencia en curso del escrito.
Segundo: Como consecuencia, del advenimiento propuesto, solicito se libre comunicación a la oficina de registro inmobiliario a objeto de estampar la nota correspondiente en aras de materializar el derecho de la ciudadana C.L.M.. Asimismo sea condenado en costas procesales con ocasión a la traba de la presente litis.
Tercero: Por último, estimo la demanda en Cien Mil bolívares (Bs. 100.000,00) equivalentes a mil ochocientos (1.800) unidades tributarias y de conformidad con lo previsto en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, de seguida paso a indicar como domicilio procesal: Calle Nueva Los Dos Cerritos, parte baja, local comercial “Siglo XX Internacional” piso 3, oficina N0. 1, Parroquia C.S.- Estado Vargas. “
Solicita que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho, a objeto que sea declarada Con Lugar en su definitiva.
En la oportunidad legal para la contestación a la demanda, la parte demandada, asistido de abogado, presento escrito en los siguientes términos:
Hace referencia al artículo 26 de la Constitución Bolivariana de la República de Venezuela, por cuanto alega que el Abogado Roomer Rojas La Salvia, en el libelo de la demanda en unos párrafos narra en su carácter de abogado asistente de la ciudadana C.L.M. y en otros párrafos narra en su propio nombre, por lo que hay ambigüedad, confusión en cuanto a la persona que ejerce la acción, y de conformidad con el artículo 49 de la Constitución Bolivariana de la República de Venezuela, solicita se deseche la acción propuesta, por violentar el derecho a la defensa.
En el capitulo II , opone las cuestiones, de conformidad con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, opone las cuestiones previas contenidas en el artículo 346, ordinales 6 y 10 del Código de Procedimiento Civil. Así mismo alega el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil y artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
En el capitulo III, alega que la ciudadana C.L.M. , en su libelo de la demanda de nulidad de venta y retracto legal arrendaticio, presentado en contra de su persona G.R.G., en fecha 02 de julio de 2.009, estableció “…mayúscula sorpresa para mí asistida, cuando se entera por terceros, que el ciudadano GUSTAVO RAMÒN G.R., procedía a efectuar la venta del inmueble en su totalidad, incluyendo la planta objeto de contrato de arrendamiento que mantiene con mí asistida…”
Que del contenido del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario y de la exposición de la demandante ciudadana C.L.M., en su libelo de demanda, se infiere que no le es dado el derecho de retracto legal arrendaticio, por cuanto es la misma demandante quien dice que la enajenación o trasferencia de la propiedad del inmueble del cual dice forma parte de la vivienda arrendada, se realizo de manera global.
En el capitulo IV, alega sobre los elementos de validez del contrato, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.141 del Código Civil Venezolano, el cual indica las condiciones requeridas para la existencia del contrato como: Consentimiento de las partes, el objeto que pueda ser materia de contrato y la causa lícita. Que la demandante ciudadana C.L.M. en su libelo de demanda de nulidad de venta y retracto legal arrendaticio presentado en contra de su persona, en fecha 02 de julio de 2009, no fundamenta, ni establece cual es la razón por la cual pide la nulidad del instrumento de venta, ni cual de los requisitos que establece el artículo 1.141 del Código Civil venezolano, se encuentra ausente, por lo que se hace imposible ejercer una defensa en contra de la nulidad de venta.
Capitulo V. - Conviene que en fecha 18 de mayo de 2009, presento documento de venta de un inmueble de su propiedad a la ciudadana Beatriz Lòpez Torres, el cual se perfecciono en fecha 22 de mayo de 2009. Que es cierto y conviene en que la ciudadana C.L.M., es arrendataria de un inmueble que era de su propiedad ubicado en la calle real de “Alcabala Vieja” distinguida con el Nº 54, constituido por la primera planta de la casa.
Que es cierto y conviene que la ciudadana C.L.M., solo mantenía una planta en arrendamiento de las tres que existen en el inmueble.
Niega, rechaza y contradice que entre la ciudadana C.L.M. y su persona, la relación arrendaticia se desarrollara de manera armónica.
Niega, rechaza y contradice que para la ciudadana C.L.M., constituyera una mayúscula sorpresa al enterarse por terceras personas, que en fecha 18 de mayo de 2009, procedió a presentar el documento de venta para su revisión ante el registro Inmobiliario, para efectuar la venta del inmueble de su propiedad en su totalidad.
Niega, rechaza y contradice que tenia que hacerle alguna participación, a la ciudadana
C.L.M., por la venta de algún bien inmueble de su propiedad.
Niega, rechaza y contradice que la venta del bien inmueble de su propiedad lo haya realizado de manera ilegal, ni contraviniendo lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, por cuanto no le es aplicable ese procedimiento jurídico.
Niega, rechaza y contradice que la ciudadana C.L.M., le haya manifestado algún interés en comprar el bien inmueble de su propiedad el cual fue objeto de la venta.
Niega, rechaza y contradice, que por la venta de un inmueble de su propiedad, nació para la ciudadana C.L.M., una gran preocupación y afectación psicológica que haya cambiado por completo el desenvolvimiento normal de su vida personal, que se hayan desenvueltos pensamientos negativos, que hayan violentado derechos que la protegen o la amparan, que haya desmejorado la condición de la demandante en el marco del ordenamiento jurídico.
Niega, rechaza y contradice que éste Tribunal, a solicitud de la ciudadana C.L.M., y sin fundamento alguno pueda anular el acto constitutivo de venta o acuerdo traslativo de propiedad del bien inmueble de su propiedad.
Niega, rechaza y contradice, que la ciudadana C.L.M., conforme a lo previsto en el artículo 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pueda ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio.
Niega, rechaza y contradice que la ciudadana C.L.M. tenga suficientes motivos para dirigirse ante ésta autoridad para demandar a su persona, y menos solicitar el cumplimiento forzoso de subrogarse en las mismas condiciones de los instrumentos traslativos de la propiedad, ni en el lugar de quien adquirió el inmueble arrendado.
Niega, rechaza y contradice que éste tribunal pueda anular la venta que su persona, perfecciono con la ciudadana Beatriz Lòpez Torres.
Niega, rechaza y contradice que éste tribunal pueda condenar en costas procesales con ocasión a traba de la presente litis.
De conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechaza la estimación de la demanda en cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), que equivale a mil ochocientas unidades tributarias ( 1.800 U.T), por considerarla exagerada y formula su contradicción estableciéndola en cero bolívares, equivalente a cero unidades tributarias, por cuanto la narración de los hechos, su fundamento en el derecho y las pruebas consignadas se evidencia que carece de fundamento.
DE LA IMPUGNADICÒN.
De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Impugna el instrumento consignado por la ciudadana C.L.M., mediante diligencia suscrita en fecha 09 de julio de 2009, identificado con la letra “B”, contentivo del supuesto contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad de comercio Inmobiliaria La Guaira C.A, tercera persona que no es parte en el presente juicio y la demandante de auto, lo impugna tanto en su contenido como en su firma, por cuanto el mismo emana de un tercer.
De acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugna la copia fotostática consignada por la ciudadana C.L.M., mediante diligencia de fecha 09 de julio de 2009, identificados con las letras “C Y C1”, consistentes de supuestas consignaciones de cánones de arrendamientos realizado por ante el Juzgado Segundo de Municipio de esta circunscripción , por cuanto las mismas se hacen a favor de una tercera persona que no es parte en el presente procedimiento, denominada Sociedad de Comercio Administradora Vista Hermosa S.R.L, por un canon de arrendamiento, indicando que la demanda se encuentra en estado de insolvencia y de acuerdo al artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, no goza del derecho de retracto por no encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugna los instrumentos consignados por la ciudadana C.L.M., mediante diligencia de fecha 09 de julio de 2.009, identificados con las letras “D Y D1”, el primero por cuanto no tiene sello, ni firma de recibido, por lo que carece de valor probatorio y el segundo lo impugna tanto en su contenido como en su firma.
DEL LITISCONSORCIO NECESARIO
Alega que la presente demanda incoada por la ciudadana C.L.M., en contra de su persona, referida a la nulidad de venta y retracto legal arrendaticio, en donde aparece una tercera persona de nombre Beatriz Lòpez Torres, nace una litis consorcio necesario y al no incluirla en su acción debe declarar la presente demanda Sin Lugar.
Seguidamente y en conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se pasa a analizar las pruebas producidas por las partes, de la siguiente manera:
PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Reproduce el mérito favorable de autos.
A.- Reproduce y hace valer los documentos originales de los instrumentos, derivados de la impugnación producida por la parte adversaria, como:
• Comunicación emanada del ciudadano G.G., marcado con la letra “D1” (f.- 56). El antes descrito instrumento dadas sus características, conforma un documento privado que fue opuesto a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quien a tenor de dicha norma tenía la carga de impugnarlo y desconocerlo por aparecer suscrito por el, cosa que se llevó a cabo en la oportunidad de la contestación a la demanda, mediante el cual el demandado expreso:”… lo impugno tanto en su contenido y firma…” y de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, tenia la carga el actor probar su autenticidad, cosa que no se produjo. En consecuencia dicho instrumento no tiene valor probatorio. Así se decide.
• Comunicación emanada de la Administradora “Vista Hermosa”, macado con la letra “A”. (F.- 57) En relación a los instrumentos privados emanados de terceros, el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”. La Sala de Casación Civil en sentencia número 00259 de fecha 19 de mayo del año 2005, con respecto a dicha norma señaló: “… estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil…” En el caso de autos, no consta que la parte actora haya promovido la testimonial de ratificación del tercero del cual emana el citado instrumento, motivo por el cual, se desecha la prueba promovida. Así se decide.-
• Copias certificadas del expediente Nº 471-00 (f.- 38 al 132). Expedido por la Juez Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en el cual consta la consignación arrendaticia de los cánones de arrendamiento consignados por la ciudadana C.L.M.d.C. y el Beneficiario: Administradora Vista Hermosa S.R.L. Se observa que la consignación es efectuada a nombre y descargo de la Administradora Vista Hermosa S.R.L., considera quien aquí Sentencia, que en el presente proceso no es materia de juicio, el pago de cánones de arrendamiento y no se desprende de los mismos elementos que puedan incidir de forma determinante en los hechos fundamento de la controversia, razón por la cual se le niega valor probatorio en cuanto a ellas. Así se declara.
• Constancia de residencia a nombre de la ciudadana C.L.M., marcado con la letra “C”. (F.- 133). En relación a los instrumentos antes referidos, este Tribunal encuentra que los mismos constituyen documentos públicos administrativo, según lo ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, caso: H.J.P.V. c/ R.G.R.B., en la cual dejó sentado que los documentos públicos administrativos:“...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...”. Observa quien aquí sentencia que la presente contancia de residencia, nada aporta al proceso, por tales razones se desecha esta prueba, por impertinente. Asì se decide.-
• Exhibición de documentos. Se observa que al folio 135, riela admisión de las pruebas promovidas por la parte actora, sin que conste en autos que la parte demandada haya sido debidamente intimada, por lo que este Tribunal no tiene materia que valorar. Así se decide.-
PRUEBA PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.
A.- Los capitulos I, II, II, versan sobre una serie de afirmaciones tendientes a demostrar las cuestiones previas opuestas, por lo que quien aquí decide, en el capitulo relativo a las cuestiones previas, se pronunciara sobre las referidas. Así se decide.
B.- Reproduce el mérito favorable del documento de venta, registrado por ante el Registro Público del Segundo Circuito Municipio Vargas del estado Vargas, en fecha 22 de mayo de 2009. (F.- 08 y 09). De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio. Así se decide.
C.- Contrato de arrendamiento, (F.- 12). Si bien se observa que el presente instrumento es privado y solo consta en copia simple, más sin embargo por haber sido reconocido por el propio demandante se le otorga valor probatorio. Así se decide.-
C.- En relación al capitulo IV y V, se observa que son una serie fundamentaciones, relativas a las impugnaciones y litisconsorcio, por lo que quien aquí sentencia se pronunciara en el fondo de las mismas. Así se decide.
PUNTO PREVIO
DERECHO A LA DEFENSA Y DE LA ESTIMACIÒN DE LA DEMANDA
El demandado en la contestación a la demanda hace referencia al artículo 26 de la Constitución Bolivariana de la República de Venezuela, por cuanto alega que el Abogado Roomer Rojas La Salvia, en el libelo de la demanda en unos párrafos narra en su carácter de abogado asistente de la ciudadana C.L.M. y en otros párrafos narra en su propio nombre, por lo que hay ambigüedad, confusión en cuanto a la persona que ejerce la acción, y de conformidad con el numeral 1 del artículo 49 de la Constitución Bolivariana de la República de Venezuela, solicita se deseche la acción propuesta, por violentar el derecho a la defensa.
Establece el artículo 49 numeral 1 lo siguiente: “El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas, en consecuencia:
1. La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificado de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso.
Toda persona declarada culpable tiene derecho a recurrir al fallo, con las excepciones establecidas en esta Constitución y en la Ley.
(…).
Por lo que si bien el libelo de la demanda, el abogado de la parte actora, en unos párrafos, narra en nombre propio y en otros en tercera persona, no se le violento el derecho a la defensa, ya que el demandado estuvo asistido en todos los actos del presente proceso, aunado a que la parte demanda en el escrito de contestación expuso entre otras cosas “… dar contestación a la demanda incoada por la ciudadana C.L. MARTÌNEZ…”, “… La ciudadana C.L. MARTÌNEZ, ya identificada, demanda en su petitorio…”, por lo que si determino que la acción la ejerció la ciudadana C.L.M.. Así se decide.
El demandado en la contestación de la demanda, rechazó la estimación de la demanda, por considerarla exagerada, estableciéndola en la cantidad de cero bolívares, argumentado, que de la narración de los hechos, su fundamento en el derecho y las pruebas consignadas se evidencia que carecen de fundamento.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión Nº R.H.-00504 del 26 de julio de 2005, reiterando criterio anterior, señaló: Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, (Caso: J.M.R.E., A.E.F.G. y N.D.V.B.M. contra P.S.B., L.S.d.B. y J.P.B.S.), estableció: “...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar…”. Es por lo que este Tribunal de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil acoge la jurisprudencia antes transcrita y a aplica al caso que nos ocupa, el rechazo a la estimación de la demanda, por parte de la parte demandada, no es procedente.
III
SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS
Dado que en la oportunidad legal para contestar la demanda, el demandado opuso las cuestiones previas previstas en el ordinal 6 y 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuestiones previas, que conforme lo prevé el artículo 36 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe ser resuelta en la sentencia definitiva, pasa este Tribunal a decidir previamente sobre las cuestiones previas opuestas, de la siguiente manera:
Expresa el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:”Dentro del lapso legal para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: ...6°) El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”.
A tal efecto la parte demandada fundamenta la acumulación prohibida en el artículo 78, en que la ciudadana C.L.M., demanda en su petitorio, que éste tribunal anule la venta que hiciere al ciudadano G.R.G., con la ciudadana Beatriz Lòpez Torres, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.429.348, y por el otro que la ciudadana C.L.M., en su carácter de arrendataria se subrogue a las condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad realizado entre el ciudadano G.R.G. con la ciudadana Beatriz Lòpez Torres . Alega los artículos 338 del Código Civil y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la ciudadana C.L.M., demando por un lado la nulidad de venta, controversia que no tiene un procedimiento especial, por lo que debe ventilarse por un procedimiento ordinario y demando el retracto legal arrendaticio, que si tiene un procedimiento especial establecido en el artículo 33 Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. , por lo que la ciudadana infringió lo estipulado en el artículo 78 del Código de procedimiento Civil, por cuanto son pretensiones que se excluyen mutuamente y son contrarias entre sí.
Con respecto a la cuestión previa opuesta, la parte demandante no presento escrito alguno.
A los fines de decidir sobre la cuestión previa opuesta, se procedió a revisar los términos de la presente controversia, y especialmente el libelo de demanda, del cual se evidencia cierta confusión y contradicción en lo términos en que fue planteada; así por ejemplo tenemos que en el mismo se lee: “…conforme a lo previsto en el artículo 43 y 44 de la ley de arrendamiento inmobiliario, hago mío, el ejercicio de retracto legal arrendaticio…” “… Que se declare Con Lugar la demanda y en consecuencia, Anule la venta que hiciere el ciudadano…”
Según se desprende de lo anterior y del análisis de todo el libelo de demanda, la parte actora invoca en un mismo libelo, el ejercicio del Retracto Legal Arrendaticio y la Nulidad de Venta. Es decir, en un solo libelo de demanda, la parte actora ha invocado dos acciones distintas, las cuales a juicio de esta juzgadora son contrarias entre sí, dando lugar al supuesto previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil que expresamente establece: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal, ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí….”
En consecuencia resulta procedente declarar como en efecto se declara CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 eiusdem. ASÍ SE DECLARA.-
En segundo lugar opuso la caducidad de la acción establecida en la Ley, establecida en el ordinal 10 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
Establece el transcrito artículo 346 ejusdem, en su ordinal 10°) La caducidad de la acción establecida en la Ley.
En tal sentido, la parte demandada alegó que en fecha 02 de julio de 2009, la ciudadana C.L.M., presentó formal demanda por nulidad de venta y retracto legal arrendaticio, por ante el Juzgado (Distribuidor) Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, en contra de su persona . Que en fecha 22 de mayo de 2.009, se perfeccionó la venta entre su persona y la ciudadana Beatriz Lòpez Torrez, tal como lo demuestra el documento de venta consignado por la actora, que riela al auto marcado con la letra “A”, por lo que la ciudadana C.L.M., tenia conocimiento del perfeccionamiento de la venta, que desde el 22 de mayo de 2.009 ( fecha exclusive) hasta el día 02 de julio de 2.009 ( fecha inclusive) en que se presento la acción para su distribución, transcurrieron cuarenta (40) días de calendario que otorga el artículo 47 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la acción de retracto legal sufrió la caducidad establecida en la Ley.
Observa quien aquí decide que el artículo 47 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios establece: “ El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”
Establece el Código Civil, en el artículo 1.547 de dicho Código lo siguiente:
No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha de registro de la escritura
. (Subrayado del Tribunal).
Aplicadas al caso de autos las normas en comento se advierte que no consta en forma alguna que la arrendataria haya sido notificada de la compra venta celebrada entre vendedor y comprador pues no hubo ninguna actuación voluntaria dirigida a lograr ese fin, por lo que en el presente caso se considera que el lapso para el ejercicio del derecho del retracto comenzó a discurrir al día siguiente del registro de la escritura la cual no es otra que el día 22 de mayo de 2.009, y a partir de esa fecha comenzó a discurrir fatalmente el lapso de cuarenta días para ejercer su derecho al retracto, siendo así, el día 01 de julio de 2.009 a las doce de la noche transcurrieron efectivamente los cuarenta (40) días y con ello caducó el derecho a interponer el retracto por parte del arrendador, y siendo que la presente demanda fue interpuesta el día 02 de julio de 2.009, por ante el Juzgado distribuidor de Municipio de esta Circunscripción, fecha para la cual ya había caducado la acción de retracto legal arrendaticio. Aunado a que una vez opuesta la presente cuestión previa; la parte actora, limitó su actuación en el presente juicio a presentar escrito de promoción de pruebas, es decir, con respecto a la cuestión previa opuesta no expresó argumento alguno en el presente proceso, pues de la revisión del único escrito consignado con posterioridad a la oposición de la cuestión previa (el de pruebas), no se evidencia alegato con respecto a la cuestión previa de caducidad formulada. Motivo por el cual, quien sentencia encuentra pertinente recordar, que si bien, conforme la ley sustantiva especial que regula la materia –Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios- las cuestiones previas a excepción de la falta de jurisdicción y competencia, son decididas en la sentencia definitiva, la parte demandante con respecto a ellas, si se trata de las contenidas en los ordinales 7,8, 9, 10 y 11 tiene la carga contradecir o convenir, según sea el caso, pues de no hacerlo, se entiende que admite la cuestión previa no contradicha expresamente. Así lo regula el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, aplicado por remisión expresa del artículo 33 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Hecha esta precisión procedimental, tenemos que en el asunto bajo análisis se nos plantea la siguiente situación procesal, la parte demandada opuso la cuestión previa de caducidad fundamentándola, y el actor guardó silencio, por lo que operó en su contra la presunción juris tamtum, a que se contrae el referido artículo 351, sin que del estudio de las actas y circunstancias que rodean el caso, se desprenda que la referida presunción haya sido desvirtuada por la parte actora. Es por ello, que en atención a lo expuesto, y que el derecho a interponer el retracto por parte del arrendatario caducó en fecha 01 de julio de 2009, y siendo que la presente demanda fue interpuesta el día 02 de julio de 2.009, por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de esta Circunscripción, fecha para la cual ya había caducado la acción de retracto legal arrendaticio, este Tribunal la da por admitida y declara su procedencia. Así se establece.
En virtud de haberse dado por declarado procedente la cuestión previa de caducidad, no puede esta juzgadora entrar a conocer de las demás defensas opuestas. Así se declara.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara:
SIN LUGAR la impugnación de la cuantía efectuada por la parte demandada, G.R.G.R., venezolano, titular de la cèdula de identidad N° 3.367.064.
CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, G.R.G.R., venezolano, titular de la cèdula de identidad N° 3.367.064, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem.
PROCEDENTE la cuestión previa opuesta por la parte demandada, G.R.G.R., venezolano, titular de la cèdula de identidad N° 3.367.064, contenida en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
No hay especial condenatoria en costas por no haber vencimiento total.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los diecinueve (19) días del mes de noviembre del año dos mil nueve (2.009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
LA JUEZ
NAHIROBY BOSCÁN PÉREZ
LA SECRETARIA
ABG. ELIA GONZALEZ
En esta misma fecha, y siendo las 2:00 de la tarde, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA
ABG. ELIA GONZALEZ
