Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 7 de Abril de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui

Barcelona Siete (07) de Abril de 2.010

199º y 151º

JURISDICCIÓN CIVIL – BIENES

Asunto: BP02-V-2008-000738

I

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

Parte demandante: Ciudadana L.N.L.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.899.842.

Apoderada de la demandante: Abogada en ejercicio M.R., de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 8.320.982, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 32.644.

Parte demandada: Ciudadana GISELA ISTURIZ CASTILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.114.672.

Abogado Asistente de la Parte Demandado: Abogado J.C.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 8.209.399, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 27.556.

Motivo: Resolución de Contrato.

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Por auto de fecha 10 de abril de 2008, este Tribunal admitió la presente demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, que hubiere incoado la ciudadana L.N.L.P., en contra de la ciudadana GISELA ISTURIZ CASTILLO.

Expone la parte actora en su escrito libelar, en resumen:

Que en fecha 12 de septiembre de 2007 suscribió un contrato de opción a compra-venta con la demandada, debidamente autenticado, sobre una casa de su propiedad ubicada en la calle 01, Número 39, Sector 4, Urbanización Brisas del Mar, según consta de documento protocolizado, y que en la cláusula Primera de dicho contrato se obligaron a vender y a comprar, respectivamente, por la cantidad de Bs. 75.000.000,00 cancelados de la siguiente manera: Bs. 35.000.000,00 al momento de la autenticación de la opción de compra venta el día 12 de septiembre de 2007, Bs. 15.000.000,00 para el 13 de diciembre de 2007; Bs. 15.000.000,00 para el 30 de Abril de 2008, y Bs. 10.000.000,00 para el día 30 de Junio de 2008.. Que se estableció como cláusula penal para el caso de incumplimiento la suma de Bs. 35.000.000,00, como daños y perjuicios sin necesidad de probar dichos daños. Que se acordó verbalmente que una vez firmada la opción a compra le entregaría la casa objeto de la operación y que la propietaria recibiría Bs. 400.000,00 mensuales por concepto de canon de arrendamiento por el tiempo de duración de la opción a compra, que es de nueve (9) meses contados a partir de la firma del mismo, no imputables a la cláusula penal. Que es el caso que la referida ciudadana ha incumplido el contrato y no canceló la segunda cuota y ha manifestado no poder seguir cumpliendo con el contrato. Que por lo expuesto solicita la resolución del contrato y se le haga entrega formal y física del inmueble objeto de la demanda libre de personas y bienes y que se condene a la demandada a pagar la cantidad de Bs. 35.000.000,00 por concepto de cláusula penal por su incumplimiento, a que pague las costas de este proceso. Que fundamenta su acción en los artículos 1159, 1160, 1166, 1474 y 1185 del Código de Procedimiento Civil.

Por Auto de fecha 10 de abril de 2008, este Tribunal Admitió la presente demanda y en fecha 02 de mayo de 2008, se libró la correspondiente Compulsa.

En fecha 31 de julio de 2008 la ciudadana GISELA ISTURIZ CASTILLO confirió Poder Apud-Acta al Abogado J.C.G., titular de la cédula de identidad Nº 8.209.399 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 27.556.

Mediante Escrito de fecha 02 de octubre de 2008, el Apoderado Judicial de la parte demandada procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:

Que rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes en cuanto a derecho y hechos se refiere la demanda, por cuanto es cierto que su representada suscribió un contrato de opción de compra autenticado de la vivienda que pertenece a la demandante, pero cuyas cláusulas difiere de lo expresado en el libelo de demanda, salvo en lo relativo al precio de dicha opción, ya que se estableció: 1) Que la vendedora da opción de compra por un lapso de nueve (9) meses para adquirir una casa de habitación, lo cual difiere de lo expuesto en el libelo: nos obligamos una a vender y la otra a comprar, expresión que es equívoca y fuera de lugar.

2) Que se establecieron las condiciones del precio de la futura venta: Bs. 75.000.000,00, obligándose la compradora a pagarlo de la siguiente manera: Bs. 35.000.000,00 al momento de efectuarse la venta del inmueble, el resto, vale decir Bs. 40.000.000,00 pagaderos en los siguientes lapsos: 30 de Diciembre de 2007 Bs. 15.000.000,00; 30 de abril de 2008 Bs. 15.000.000,00 y los Bs. 10.000.000,00 restantes el 30 de junio de 2008. Para garantizar el pago de la suma adeudada la compradora se compromete a dar en garantía hipotecaria de primer grado a la vendedora el mismo inmueble. Que esta es la única cláusula que la demandante hace y que se compadece con la realidad.

3) Que la demandante narra en su escrito libelar que se estableció como cláusula penal que aquella que incumpliere el compromiso suscrito, o que sus actos u omisión les fueren imputables, hicieran imposible su realización, deberá indemnizar a la otra parte por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00), establecido en la cláusula cuarta por concepto de daños y perjuicios que pudieran causarse por dicho incumplimiento, sin ser necesario probar dichos daños. Siendo este punto o cláusula dicha por la demandante falsa, ya que el punto cuarto establece textualmente: “Es entendido que si la compradora no ejerce la opción en el lapso y condiciones establecidas perderá la totalidad de la suma cancelada como primer pago a que se refiere la cláusula segunda de este convenio. De igual forma si la vendedora se negara a efectuar la venta del inmueble en contradicción a las estipulaciones convenidas, pagará a la compradora la cantidad equivalente por concepto de daños y perjuicios causados, por dicho incumplimiento según la ley”.

4) Que evidentemente lo expresado por el demandante es ilógico y no coincide con lo que establecieron en el convenio de opción a compra suscrito y no sabe con que intención la demandante miente respecto a lo dispuesto en esta cláusula.

5) que la demandante sigue narrando que verbalmente se acordó que una vez que se firmare la opción me haría entrega físicamente la casa, cosa que si ocurrió: y que ella como propietaria recibiría la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) mensuales por concepto de arrendamiento por el tiempo que durara el lapso establecido en la opción que es de nueve (9) meses, contados a partir de la firma de la misma y dicha cantidad no se imputaría como parte de pago del monto de la venta, ni tampoco para cancelar la cláusula penal en caso de incumplimiento.

6) Que observe que la demandante dice “verbalmente se acordó que una vez se firmara la opción le entregaría físicamente la casa, cosa que si ocurrió”, lo que si es cierto, ya que la demandada tiene la posesión del inmueble opcionado hasta la presente fecha.

7) Que lo que no es cierto es cuando la demandante dice que ella como propietaria recibiría CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), mensuales por concepto de arrendamiento por el tiempo que duraría el lapso establecido que era de nueve (9) meses y que dicha cantidad no se imputaría como parte del pago del monto de la venta, ni tampoco para cancelar la cláusula penal en caso de incumplimiento, siendo lo antes expresado falso de toda falsedad ya que esta parte no se acordó verbalmente sino por escrito estableciéndolo en el punto tercero de la siguiente manera: “la compradora se compromete a pagar mensualidades del inmueble antes la definitiva cancelación por el valor de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), mensuales hasta el 30 junio del 2008, en ningún momento se habló de arrendamiento y que dicha cantidad no se imputaría como parte de pago del monto de la venta, tampoco para cancelar la cláusula penal en caso de incumplimiento”.

8) Que es el caso que entre la Opcionante y su Poderdante, acordaron verbalmente que el remanente del pago de la opción fuera cancelado con un Crédito de la Ley de Política Habitacional por lo cual la demandada acudió a la Entidad Bancaria Banfoandes a buscar los requisitos para solicitar dicho crédito, luego la opcionante empezó a actuar de mala fe negándose a entregar los requisitos dejando transcurrir el lapso para luego decir que la demandada había perdido el dinero y que tenia que entregarle la casa jugando con la estabilidad habitacional de la mi representada.

9) Que siguiendo la demandante con la misma tónica no le entregaba los recibos de la mensualidad los cuales canceló en dinero efectivo, luego le dio un número de cuenta y logro cancelar el mes de febrero y marzo y cuando fue a cancelar el mes de abril la vendedora había cerrado la cuenta cosa que prueban anexando soporte donde se indica la cuenta cerrada.

10) Que igualmente la demandante manifestó a la demandada que la casa estaba solvente en los servicios públicos, pero para sorpresa de la demandada recibió un recibo de luz de Bs. 3.734,61, y uno de agua por Bs. 817.090, al hablar con la opcionante esta le manifestó que la deuda estaba e convenio lo cual resultó falso.

11) Que luego de todos estos hechos el representante legal de la demandada procedió a hablar con la propietaria y esta insistió que esta había perdido el dinero dado en cláusula penal y que debía entregar la vivienda, luego de varias entrevistas esta me dijo que ya la casa no se iba a vender en SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000.000,00) sino en CIENTO CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 105.000.000,00), y le entregó una opción de compra la cual presentó a su cliente y esta no estuvo de acuerdo con lo dispuesto por cuanto ya se había acordado una extensión del plazo acordado inicialmente.

12) Que evidentemente el fin de la vendedora era no cumplir con la compra-venta y realizó todo con mucha astucia y mala fe, efectuando actos donde se presumía que solo quería apoderarse del dinero dado en cláusula penal.

13) Que la demandante introduce la demanda sin que transcurrieran los nueve (9) meses a que se contrae la cláusula primera.

14) Que además la demanda no cumple con los requisitos del Artículo 340 ordinal cuarto del Código de Procedimiento Civil, ya que no determina con precisión los linderos del inmueble y el ordinal quinto ya que no fundamenta la relación de los hechos en que se basa la premención con las pertinentes conclusiones y en el petitorio de la demanda solicita: en su punto segundo: a pagar la cantidad por concepto de cláusula penal por su incumplimiento estipulado y acordado por las partes en el contrato de compra-venta, y que este impedimento es ilegal ya que el Artículo 1.276 del Código Civil establece: cuando el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por los daños y perjuicios causados no puede el acreedor pedir una mayor ni el obligado pretender que se le reciba una menor. Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños se hace bajo la formula de cláusula penal o por medios de arras.

15) Que el punto cuarto establece que si la compradora no ejerce la opción en el lapso o condición estipulada, perderá la totalidad de la suma cancelada como primer pago. Mal podría pretender la demandante que se repita el pago, es decir otros TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00), cuando ya ha recibido dicha suma.

Que la presente demanda no tiene fundamento porque esta basada en el Artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil y no hay relación entre si,

Que la resolución de este contrato tiene como condiciones: a) Es necesario que se trate de un contrato bilateral, b) Es necesario el cumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, c) Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, por que de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución y d) Es necesario que el Juez declare la resolución y en el presente caso no concurre esas condiciones por tal motivo solicita que se declare sin lugar la demanda.

Que como la demanda es temeraria y la demandada no dio motivos para el incumplimiento ya que quien incumplió fue la demandante con sus actos de mala fe y astucia por tales razones conforme al Artículo 365 y siguientes del Código Procesal Civil, pasa a RECONVENIR a la demandada en los siguientes términos:

Como punto previo reproduce y ratifica todas las razones y alegatos contenidos en la contestación de demanda y de seguida pasa a exponer que la ciudadana GISELA ESTURIZ CASTILLO celebró contrato de opción a compra con la ciudadana L.N.L.P. sobre una vivienda ubicada en la urbanización “Brisas del Mar”, Calle 01, Nº 39, Sector 4, Barcelona Estado Anzoátegui cuyos linderos y medidas son: NORTE: en 10 metros, su fondo con la casa Nº 04 de la Calle 05, SUR: en 10 metros, su frente con la calle 01, ESTE: en 15 metros, su lado con la casa Nº 37, que pertenece a la opcionante, según consta en documento registrado anexo a este expediente.

Que por las razones expuestas y viendo la temeridad de la opción RECONVIENE a la demandante por: 1) la resolución de contrato de opción a compra. 2) a devolver a la demandada la suma de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00) equivalentes hoy en día a TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 35.000,00), dados como primer pago, 3) a pagar la cantidad de TREINTE Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 35.000,00) por concepto de cláusula penal conforme al punto cuarto del contrato por cuanto se negó la demandante a efectuar la venta, esto por concepto de daños y perjuicios previamente estipulados. 4) a pagar las costas y costos del presente proceso estimado por este Tribunal.

Que fundamenta la Reconvención en los Artículos 1.159, 1.160, 1.161 y 1.167 del Código Civil. Pidiendo que la presente reconvención sea admitida y declarada con lugar.

Mediante escrito de fecha 15 de octubre de 2008 la parte demandante reconvenida dio contestación a la Reconvención opuesta por la parte demandada reconviniente de la siguiente manera:

Que es cierto que en fecha 12 de diciembre de 2007, su representada celebró con la demandada Contrato de Opción a compra autenticado por una (1) casa de habitación.

Que rechaza, niega y contradice que el libelo de demanda difiera del contenido de las cláusulas acordadas en dicho contrato.

Que si bien no es cierto que textualmente no reza la cláusula primera que “…nos obligamos una a vender y otra a comprar…” no es menos cierto que la finalidad de la celebración dicho contrato era esa, ya que se ofreció la venta de in inmueble perfectamente identificado, se pactó precio del mismo y la forma de pago, los que la compradora, hoy Demandada–Reconviniente aceptó, entregando la inicial lo que determina que si existía el compromiso de compra-venta y mal podría tomarse como “…expresión que es totalmente equívoca y fuera de lugar…” tal como lo expresa el apodero de la Demandante–Reconviniente.

Que es cierto que en la cláusula segunda del mencionado contrato se estableció el precio del inmueble y la forma de pago tal como lo admite el Apoderado de la demandada.

Que es cierto que en la cláusula cuarta se estableció una cláusula penal.

Que rechaza, niega y contradice que lo expresado en el libelo de la demanda es ilógico y no coincide con lo establecido en el contrato de opción a compra.

Que rechaza, niega y contradice que miente con respecto a lo dispuesto en la cláusula cuarta del mencionado contrato, ya que, si bien es cierto, que la redacción del libelo de la demanda no esta expresado textualmente como aparece en el contrato, no es menos cierto que estamos frente a una cláusula penal.

Que es cierto que verbalmente la demandante pactó con la demandante que el inmueble ofrecido en venta lo pondría en posesión de la hoy demandada.

Mediante escrito de fecha 21 de octubre de 2008, la apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, promovió pruebas de la siguiente manera:

• Reprodujo en todas y cada una de sus partes el documento de Opción a compra autenticado en fecha 12 de septiembre de 2007, y que quedó plenamente reconocido por la demandada reconviniente en su escrito de contestación.

• Que de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil solicitó que la parte demandada reconviniente EXHIBIERA el documento en el cual se acordó que el remanente del pago de la opción fuera cancelado con un crédito de la Ley de Política Habitacional, quedando modificado el acuerdo sobre el pago.

• Que de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil solicitó que la parte demandada reconviniente EXHIBIERA el recibo o documento que haga constar que cumplió con el pago de la cuota establecida para el 30 de Diciembre de 2007 por la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,00) equivalentes hoy en día a Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00), tal como quedó acordado en la cláusula segunda del contrato de opción a compra.

• Que de acuerdo al contenido del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil solicitó se oficiara al registro Subalterno del Municipio S.B. para que vía del INFORME pusiera en conocimiento del Tribunal si en la segunda quincena del mes de Septiembre de 2007 al 30 de Diciembre de 2007 fue presentada en dicha oficina documento de compra venta con constitución de hipoteca de primer grado por la ciudadana G.I. en la cual compraba e hipotecaba a la ciudadana L.N.L.P. una casa de habitación.

Por auto de fecha 17 de noviembre de 2008, el Tribunal admitió las pruebas presentadas por la parte demandante reconvenida, a excepción de la prueba de exhibición contenida en los particulares segundo y tercero de su escrito de promoción, la cual no fue admitida por cuanto al ser promovida no se cumplió con los requisitos contenidos en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, ya que no acompañó las copias de dichos documentos ni mencionó los datos que conocía la promoverte acerca del contenido de dichos documentos. Se acordó oficiar al Registro Inmobiliario del Municipio S.B. a los fines de que informara sobre la presentación del documento de compra venta y constitución de hipoteca referido. Se libró oficio.

En fecha 20 de enero de 2009 se recibió oficio emanada de la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio S.B., en el cual informaron que de la revisión efectuada en dicha oficina en la fecha indicada en el oficio de solicitud de informe, no se encontró ningún documento relacionado con la mencionada ciudadana.

Por diligencia de fecha 22 de junio de 2009 la apoderada judicial de la parte Demandante Reconvenida solicitó el avocamiento del Juez Temporal de este Tribunal en la presente causa.

Por auto de fecha 26 de junio de 2009 el Juez Temporal de este Tribunal, A.P., se avocó al conocimiento de la causa, se reservó el lapso establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil para dictar sentencia en la presente causa. Se libró boleta de citación a la parte demandada reconviniente.

En fecha 28 de julio de 2009 el ciudadano Alguacil de este Tribunal consignó boleta de notificación debidamente firmada por el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente.

En fecha 29 de septiembre de 2009 la Secretaria de este Tribunal certificó la realización de la notificación efectuada por el Alguacil de este Juzgado.

Por diligencia de fecha 16 de octubre de 2009, la parte demandada reconviniente revocó el poder apud acta conferido al abogado J.C.G.L..

En fecha 16 de octubre de 2009, la parte demandada reconviniente otorgó poder apud-acta a los abogados V.M. y J.A..

III

APRECIACIÓN DE LAS PRUEBAS

En cuanto a las pruebas presentadas por la parte demandante reconvenida, el Tribunal pasa a analizarla en los siguientes términos:

1) Reprodujo en todas y cada una de sus partes el documento de Opción a compra autenticado en fecha 12 de septiembre de 2007, y que quedó plenamente reconocido por la demandada reconviniente en su escrito de contestación, la cual es apreciada por el Tribunal por ser un documento autenticado ante un Funcionario facultado para dar fe pública de sus firmas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara

2) Que de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil solicitó que la parte demandada reconviniente EXHIBIERA el documento en el cual se acordó que el remanente del pago de la opción fuera cancelado con un crédito de la Ley de Política Habitacional, quedando modificado el acuerdo sobre el pago. La cual no fue admitida por este Tribunal por no cumplirse en su promoción con los requisitos exigidos en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara

3) Que de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil solicitó que la parte demandada reconviniente EXHIBIERA el recibo o documento que haga constar que cumplió con el pago de la cuota establecida para el 30 de Diciembre de 2007 por la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,00) equivalentes hoy en día a Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00), tal como quedó acordado en la cláusula segunda del contrato de opción a compra. La cual no fue admitida por este Tribunal por no cumplirse en su promoción con los requisitos exigidos en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara

4) Que de acuerdo al contenido del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil solicitó se oficiara al registro Subalterno del Municipio S.B. para que vía del INFORME pusiera en conocimiento del Tribunal si en la segunda quincena del mes de Septiembre de 2007 al 30 de Diciembre de 2007 fue presentada en dicha oficina documento de compra venta con constitución de hipoteca de primer grado por la ciudadana G.I. en la cual compraba e hipotecaba a la ciudadana L.N.L.P. una casa de habitación. Consta asimismo en autos que En fecha 20 de enero de 2009 se recibió oficio emanada de la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio S.B., en el cual informaron que de la revisión efectuada en dicha oficina en la fecha indicada en el oficio de solicitud de informe, no se encontró ningún documento relacionado con la mencionada ciudadana, la cual es apreciada por el Tribunal por ser información suministrada como informe solicitado por este Juzgado, y emanar de un ente público con facultad para dar fe publica de sus afirmaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara

En relación a la parte demandada reconviniente, la misma no presentó escrito de promoción de pruebas. Así se declara.

IV

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:

Toda la compleja serie de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.

En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la Sentencia que ponga fin al juicio, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso las partes, en contradictorio y el Juez Director del proceso, aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo de dicho proceso para que, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente.

La pretensión de la demandante consiste en una acción de Resolución del Contrato de opción de Compra-Venta que suscribió con la demandada, fundamentando su acción en el incumplimiento por parte de la demandada del referido contrato de opción a compra, por cuanto hasta la fecha de la demanda no había cancelado lo que le correspondía de la segunda cuota a pagar, tal como lo establece la segunda cláusula de dicho contrato, y haberle manifestado que no podía seguir cumpliendo con dicho contrato. Pretendiendo se declare: 1) La resolución del referido contrato, 2) Se condene a la demandada a cancelar la cantidad de Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 35.000.000,00) equivalentes hoy en día a Treinta y Cinco mil Bolívares (Bs. 35.000,00), por concepto de cláusula penal y 3) Se le condene al pago de las costas y costos del proceso.

Por el contrario la parte demandada expresó en su escrito de contestación a la demanda, que: Es cierto que su representada suscribió el contrato de opción a compra con la demandante, que es cierto que la demandante dio opción a compra a su representada por un lapso de nueve (9) meses contados a partir de la autenticación del contrato, que es cierto que su mandante canceló como cuota inicial la cantidad de lo hoy en día equivalente a Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,00), que es cierto que su representada tenía la obligación de cancelar el remanente de la obligación, vale decir, lo que hoy en día equivale a Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00), en tres (3) cuotas pagaderas así: a) Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00) el 30 de diciembre de 2007; b) Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00) el 30 de abril de 2008; c) Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) el 30 de junio de 2008; pero que su representada no dio motivos para el incumplimiento ya que quien incumplió fue la demandante con sus actos de mala fe y astucia.

Asimismo la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda RECONVINO en función a que entre su representada y la demandante reconvenida acordaron verbalmente que el remanente del pago de la opción fuera cancelado con un crédito de la Ley de Política Habitacional, por lo cual su representado acudió a la entidad bancaria Banfoandes, pero la demandante reconvenida empezó a actuar de mala fe negándose a entregarle los requisitos tales como el documento de propiedad, solvencia municipal y ficha de catastro, dejando transcurrir el lapso para luego decir que ella había perdido el dinero y que tenía que entregarle la casa, y que la casa no se iba a vender en Bs. 75.000,00 sino en Bs. 105.000,00. Por todo ello reconvino para solicitar a) La resolución del contrato de opción a compra, para que b) Se le reintegrara a su poderdante Bs. 35.000,00 que entregó como primer pago; c) A pagar la cantidad de Bs. 35.000,00 por concepto de cláusula penal; d) A pagar las costas y costos del proceso.

Por su parte la parte demandante reconvenida contestó la reconvención planteada negando que se haya pactado que el pago del remanente sería cancelado con un crédito de política habitacional, pues la forma de pago y la garantía estaban establecidas claramente en el documento de opción de compra, y que la demandada reconviniente nunca presentó documento de compra venta por ante la Oficina inmobiliaria Subalterna respectiva y que por tanto es falso que se negara a entregar los documentos del inmueble, pues nunca se comprometió a entregarlos y que la demandada reconviniente nunca introdujo documento alguno ante la oficina inmobiliaria respectiva, que la única que ha incumplido el contrato es la demandada reconviniente

Dispone el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en su primer párrafo que: “En la Contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar…”.

El thema decidendum se forma de lo dicho por el actor en el libelo como sustento de su pretensión procesal y de las razones y defensas expuestas por el demandado en el escrito de contestación con relación a lo dicho por el accionante, sin que puedan ser traídos hechos nuevos a la causa.

Nos enseña la doctrina, que “La ley procesal, mediante las normas que regulan el debate probatorio, se interesa en que se circunscriba lo más posible el campo disentimiento entre las partes, y les ofrece con este fin, la facultad de limitarlo según su propio interés, a los hechos realmente controvertidos y excluir así del debate, aquellos admitidos como efecto de la libre determinación de los litigantes” (Rengel-Romberg, Arístides. “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”. Volumen Tres, Organización Graficas Carriles C.A. Caracas 2.003, pág. 247).

Al respecto para decidir el Tribunal observa:

Según el principio iura novit curia, el juez conoce el Derecho y debe atenerse a las normas del Derecho, es decir, que no tiene más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente validos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten conforme a lo que ésta prescribe.

En el caso subjúdice, vistos todos los razonamientos expuestos y la norma antes trascrita, este juzgador considera que debe hacerse una interpretación integral y sistemática de esta causa, de acuerdo con los principios generales y demás normas antes mencionadas, es decir, considerar a la disposición más allá de su sentido literal, siguiendo las valiosas ideas del jurisconsulto Celso, quien expresaba: “ Incivile est nisi tota lege perspecta una aliqua partícula eius proposita iudicare vel respondere ” (Sería contraria al Derecho Civil una interpretación que se propusiera nada más considerar una parte de la ley sin tomar en cuenta la totalidad de la misma).

En el presente caso, quien juzga considera que existen razones valederas y suficientes como fundamento para tomar una decisión en vista al contradictorio suscitado entre las partes, que además que un asunto de probar hechos consiste en revisar en derecho a quien le asiste la razón, vistos los alegatos producidos por las partes. Así se declara.

El maestro J.E.C.R. en su obra " Los efectos de la inasistencia a la contestación de la demanda en el código de procedimiento civil" expone que:

"….Desde el punto de vista subjetivo, cada uno de los litigantes, independientemente de la posición procesal que ocupen, tienen el peso de suministrar la prueba de los hechos por ellos alegados que han quedado controvertidos. Las partes tienen necesidad de probar sus respectivas aseveraciones, y por ello lo normal, es que ambas propongan y produzcan pruebas, buscando así demostrar sus respectivas afirmaciones."

Por tanto, las probanzas que aportan las partes, se hacen propiedad del proceso en virtud del principio de adquisición procesal o comunidad de la prueba, sin embargo, el problema se le presenta al juez, cuando ninguna de las partes han probado nada, no pudiendo absolver la instancia. Es entonces cuando nace el concepto de la prueba en sentido objetivo, el cual es un concepto ligado a la función juzgadora, y si no encontrare norma alguna, general o especial, que le permita conocer a cual litigante le correspondía probar, acudirá a los principios generales del derecho.

Los procesos jurisdiccionales se encuentran regidos por los llamados Principios Generales del Derecho, por los cuales, mediante un proceso de comparación, generalización y abstracción progresivamente creciente, se pueden inducir de todo sistema jurídico vigente positivo, representando sus presupuestos y directrices conforme a la recta razón e idea de Justicia, siendo incita su aceptación universal así como la incorporación a la legislación positiva, tal como lo es el Principio de Veracidad y Legalidad contemplado en el artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, que ordena a los jueces a pronunciarse conforme a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones de hecho no alegados ni probados, correspondiendo la carga de tales probanzas a las partes, de acuerdo a su particular situación en el juicio, para todo lo cual deberán hacer uso de los lapsos probatorios legalmente previstos, sin que por lógica jurídica sea necesario probar los hechos confesados o admitidos expresa o tácitamente por las partes.

Ahora bien, en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba, implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que, tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones.

Como quedó establecido en narrativa del presente fallo, abierto el lapso probatorio sólo la parte demandada reconvenida promovió y evacuó pruebas.

En cuanto a la procedencia de la pretensión aducida, el Juez queda en libertad para resolver lo que considere ajustado a Derecho, y con miras a ello, este Sentenciador hace el siguiente análisis:

En efecto, tal como fue señalado supra, el material probatorio debe encontrarse en sintonía con el hecho realmente controvertido en la causa. En este orden de ideas, aprecia este Juzgador que en el presente juicio a la accionante correspondía probar la existencia del Contrato de Opción de Compraventa, el incumplimiento de la obligación del vendedor de pagar el remanente del precio de la cosa vendida y que a la demandada correspondía demostrar la exención alegada para justificar su no cumplimiento de la obligación de pago de dicho remanente derivada del referido contrato. Así se declara.

De todo el análisis precedente, es lo propio concluir, que siendo el presupuesto de hecho esgrimido por la accionante, para sustentar la procedencia de la presente acción, a saber: la existencia de un contrato de Opción de Compraventa, el incumplimiento de la obligación de pago del remanente del precio por parte del vendedor, para fundamentar la solicitud de Resolución de Contrato, y en virtud de haberse probado en auto la existencia del contrato, el incumplimiento de la obligación de dar por parte del opcionante comprador, y de no haber probado la demandada reconviniente que dicho incumplimiento fue imputable a la demandante reconvenida, razón por la cual reconvino, la presente acción de Resolución de Contrato ejercida por la Demandante Reconvenida debe ser declarada CON LUGAR y la Reconvención planteada por la Demandada Reconviniente debe ser declarada SIN LUGAR. Así se declara.

V

DECISIÓN

Con base a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

1) CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO fue incoada por la ciudadana L.N.L.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.899.842.contra la ciudadana GISELA ISTURIZ CASTILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.114.672. Así se decide

2) SIN LUGAR la RECONVENCIÖN propuesta por la parte demandada reconviniente, ciudadana GISELA ISTURIZ CASTILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.114.672, contra la parte demandante reconvenida, ciudadana L.N.L.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.899.842. Así se decide

3) Se declara Resuelto el Contrato de “Opción de Compra” suscrito por la ciudadanas L.N.L.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.899.842 y GISELA ISTURIZ CASTILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.114.672, sobre un bien inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la calle 01, Número 39, Sector 4, Urbanización Brisas del Mar, debidamente autenticado en fecha 12 de Septiembre de 2.007 por ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona, quedando anotada bajo el número 015, Tomo 090 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Así se decide.

4) Se ordena a la ciudadana GISELA ISTURIZ CASTILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.114.672, a hacer entrega libre de objetos, personas y cosas, a la ciudadana L.N.L.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.899.842, el bien inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la calle 01, Número 39, Sector 4, Urbanización Brisas del Mar. Así se decide.

5) Se condena a la parte demandada reconviniente, GISELA ISTURIZ CASTILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.114.672, a pagar a la parte demandante reconvenida L.N.L.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.899.842, la cantidad de Treinta y Cinco mil Bolívares (Bs. 35.000,00), por concepto de “Cláusula Penal” establecida en la “Cláusula Cuarta” del Contrato de Opción de Compra suscrito por las partes y que fue debidamente autenticado en fecha 12 de Septiembre de 2.007 por ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona, quedando anotada bajo el número 015, Tomo 090 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicha cantidad será cubierta con la cantidad ya entregada por concepto de primer pago efectuado por la ciudadana GISELA ISTURIZ CASTILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.114.672, a la ciudadana L.N.L.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.899.842, al momento de la firma del precitado contrato de Opción a compra, vale decir, el 12 de Septiembre de 2.007, y se ordena a la ciudadana L.N.L.P. a devolver a la ciudadana GISELA ISTURIZ CASTILLO, las demás cantidades canceladas por concepto del precio del referido inmueble fuera de las correspondientes a la cláusula penal en referencia. Así se decide.

Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber sido totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así también se decide.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. En Barcelona, a los Siete (07) días del mes de abril de 2.010, Años: 199° de la Independencia y 151° de la Federación.

El Juez Temporal,

A.J.P.R.

La Secretaria,

J.M.M.S.

En esta misma fecha, siendo las Diez y Veinte Minutos de la mañana (10:20) a.m., se dictó y publicó la anterior Sentencia, previas las formalidades de ley. Conste.

La Secretaria

J.M.M.