Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 7 de Diciembre de 2007

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 02 de julio de 2007, con ocasión de la apelación que efectuara en fecha 12 de Marzo de 2007, el abogado N.S.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.145.599, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 23.401, domiciliado en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, actuando como apoderado judicial de la ciudadana L.T.U.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.804.044, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia; contra la decisión dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 16 de abril de 2007, proferida dicha resolución en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, sigue la ciudadana L.T.U.C., antes identificada, contra la ciudadana WIAGNEY D.P.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.714.627, domiciliada en la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Autónomo J.A.S.d.E.A..

II

NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada al presente expediente ante esta Superioridad en fecha 02 de julio de 2007, tomándose en consideración que la sentencia apelada es definitiva.

Consta en actas procesales que el día 07 de agosto del año en curso, el apoderado judicial de la parte actora, abogado N.S.R., anteriormente identificado, presentó escrito de Informes, constante de siete (07) folios útiles; mediante el cual manifestó a este Órgano Superior los hechos que ocasionaron su apelación y los fundamentos de derecho, y al respecto expuso lo siguiente:

…se intentó la presente demanda en contra de la ciudadana WIAGNEY D.P.A. POR RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION de COMRA VENTA celebrado entre actora y demandada, en fecha 18 de Marzo de 1999, el cual versó sobre la compra venta futura de un apartamento propiedad de la demandada distinguido con el Nº 10B del piso 10 del Edificio residencias Buena Vista ubicado en la avenida 2_A con la calle 85 del sector Valle Frío Parroquia S.L.M.E.Z..

En dicha demanda alegamos que el día que estaba señalado contractualmente para protocolizar el documento de venta, a pesar de que mi representada había cancelado las porciones de dinero que contractualmente se obligó como arras y haber ordenado y cancelado la redacción del documento de venta definitiva, es decir cumplió con todas las obligaciones que le impuso el contrato, le fue materialmente imposible presentarse el día del otorgamiento que se estipuló en el contrato por que (sic) se le presentó una emergencia médica que ameritó su hospitalización y que dicha situación se le comunicó a la vendedora y que se le pidió que se postergara la fecha de otorgamiento al siguiente día hábil y que la vendedora haciendo caso omiso a ello se negó a firmar aduciendo que el plazo había concluido…

…la promitente vendedora no tenía los documentos necesarios para protocolizar tales como el pago de impuestos ante el Seniat es decir, la Planilla de liquidación de Impuesto que se exigía para ese entonces y la solvencia Municipal del inmueble, por lo cual presumimos que no hubo la verdadera intención de vender ya que de no haberle ocurrido percance alguno a mi mandante la firma no hubiera sido posible por esta ausencia de requisitos…en vistas de las circunstancias y la negativa de la promitente vendedora a celebrar la venta definitiva el siguiente día hábil, mi mandante retiró rápidamente los documentos probatorios y demandó sin demora la resolución del contrato in comento…

…Tocaba a esta parte demandante demostrar la ausencia justificada a la firma del documento el día y la hora pautado por impedimento físico, como causa no imputable a su voluntad debido a que estaba hospitalizada y demostrar además que la demandada se negó a celebrar el contrato al siguiente día hábil como estaba obligada y a demostrar la ausencia de los requisitos necesarios para protocolizar que configuran el incumplimiento culposo de la demanda.

…Para concluir y con los fundamentos antes expuestos creemos que el juez sentenciador erró al sentenciar además, se apartó de la sana crítica violando con ello el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y violó además los artículos 508, 509 y 510 por falta de aplicación.

…Solicito de este tribunal revoque la sentencia dictada por el juez de la causa por cuanto esta parte demostró fehacientemente lo alegado en su libelo, en otras palabras y muy al contrario de la opinión de la Juzgadora, la demandante alegó y probó la aparente causa extraña no imputable a ella, que originó el incumplimiento de su obligación, y alegó y probó el incumplimiento culposo de la demandada al negarse a firmar en el primer día hábil siguiente al impedimento de la actora y que originó esta demanda…

En la misma fecha anteriormente señalada, compareció el abogado A.B.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad número 1.661.895, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 6.904, y domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana WIAGNEY P.A., antes identificada, y consignó escrito de informes, constante de dos (02) folios útiles, mediante el cual expuso:

…El objeto del presente juicio es la Resolución del Contrato de Opción de Compra – Venta celebrado entre la parte demandante L.U.C. y mi representada, en fecha 18 de marzo de 1.999. Los términos y condiciones establecidos en dicho Contrato de Opción de Compra están suficientemente determinados en el mismo, el cual corre inserto en el expediente…

…Nos limitaremos única y exclusivamente a analizar la causa principal por la cual la parte demandante no asistió el día y hora fijados por la Oficina de Registro correspondiente, para suscribir el documento definitivo de Compra-Venta. En efecto, el motivo por el cual supuestamente la parte demandante no asistió, en la oportunidad fijada para la firma del contrato de Compra-Venta, fue que padeció de una leve enfermedad, tal como lo trató de demostrar con una factura emitida por el Centro Médico S.B., C.A, por lo que solicitó que la firma fuera aplazada para el día siguiente. Si hacemos un análisis de las pruebas promovidas, tanto por la parte demandante como por la parte demandada, podemos llegar a la conclusión que la carga de la prueba que justificaría la no presencia de la demandante, el día y hora fijados para firmar el contrato la tiene la propia opcionante compradora. La parte actora pretendió demostrar su incomparecencia a la firma del documento de Compra-Venta, única y exclusivamente con la consignación de una factura emitida por el Centro Médico S.B., C.A, instrumento éste que fue impugnado en la oportunidad legal correspondiente y en donde no se evidencia ni la fecha de ingreso y egreso de la paciente en la Clínica…

…la demandante alegó, pero no probó, la causa que a ella supuestamente le impidió el cumplimiento de su obligación, lo que demuestra indudablemente la actitud culposa de la promitente compradora, en relación a lo establecido en la Cláusula Quinta del contrato de Opción de Compra que establece que su el contrato definitivo de Compra-Venta no se llegase a suscribir por causas imputables a la Promitente Compradora, la Promitente Vendedora podrá considerar resuelto de pleno derecho dicho contrato…

en las actas procesales se pudo demostrar de la manera más contundente, que mi representada si cumplió con todas y cada una de las obligaciones asumidas en dicho contrato, entre ellas el pago de los impuestos municipales y cancelación de las Planillas de Liquidación de Derechos correspondientes.

Por todo los fundamentos expuestos, solicitamos a ese Superior Tribunal declarar SIN LUGAR la APELACIÓN intentada en el presente juicio por la ciudadana L.T.U.C., con los demás pronunciamientos legales del caso…

Con relación a la decisión objeto del presente recurso de apelación, la cual tal como se expuso up supra, fue proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se resolvió de la siguiente manera:

“… Para decidir el Tribunal observa:

Trabada como quedó la litis, y fijados los límites de la controversia con la contestación de la demanda, este Tribunal, previo el análisis de los hechos controvertidos jurídicamente relevantes, observa que la demandada en el acto de la contestación de la demanda, contradijo los hechos que tienen que ver con el supuesto incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y alegó además que el incumplimiento claramente admitido por parte de la actora, no se debió a una causa extraña no imputable; fundamentando tales afirmaciones, en primer lugar, en el hecho de que las notificaciones que alega haber efectuado la demandante nunca se produjeron; en segundo lugar, en que la actora debió haber hecho uso de las vías causales posibles para el cumplimiento de su obligación, y el tercero, en que ella sí cumplió con su obligación de vendedora, específicamente en lo atinente a la tramitación de las solvencias necesarias para la firma; quedando en consecuencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, en la actora, la carga de demostrar los hechos constitutivos de su acción de resolución de contrato, esto es, la demostración de que la imposibilidad de asistir a las firmas del contrato, se debieron a una causa extraña no imputable, aunado al interés que tenía de adquirir el bien, y finalmente, la mala intención de la vendedora de no llevar a cabo la cesión definitiva del inmueble.

En este orden de ideas, consta en las actas procesales, que ambas partes promovieron pruebas; por lo tanto, este Órgano Jurisdiccional, pasa a analizar el material probatorio aportado a las actas, atendiendo a la oposición a la admisión de una prueba promovida por la actora, formulada por la demandada, la cual fue resuelta negativamente por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en sentencia de fecha 18 de septiembre de 2001, dada la apelación al auto de admisión de la misma. A saber:

Ambas partes invocaron el mérito probatorio que se desprende del documento fundamento de la pretensión, tal como lo es, el contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, el día 18 de Marzo de 1999, bajo el No. 04, Tomo 38, del cual, por ser un contrato bilateral, surgen obligaciones para ambas partes, determinante de la carga probatoria de cada una de ellas, por ser ley específica y sustantiva aplicable al caso subjudice, conforme a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, el cual al no haber sido impugnado, sino todo lo contrario, admitido por ambas partes, surte plenos efectos jurídicos, determinando o estableciendo las obligaciones contractuales asumidas por las partes y cuya demostración de cumplimiento o no, con el resto de las pruebas, hará prevalecer o no la pretensión deducida en la presente causa.

En primer lugar, la obligación principal asumida por la promitente vendedora, quedó establecida en la cláusula primera y sexta del referido contrato, las cuales obligaban a la demandada, en primer término, a vender el inmueble in comento, y en segundo término, a entregar el inmueble libre de todo gravamen y solvente de cualquier impuesto nacional o municipal. Asimismo, conforme a las cláusulas séptimas y octava, la promitente vendedora se comprometió a facilitar y suministrar todos los datos necesarios para la tramitación de la compra-venta definitiva, e igualmente, a no modificar el precio que se convino para la venta del bien.

Por otro lado, la obligación principal asumida por la actora, como promitente compradora, se desprende de la cláusula segunda y tercera, referidas al precio de operación, el cual fue expresamente fijado en la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 53.000.000,oo); y como arras la cantidad de VEINTITRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 23.000.000,o), los cuales debían ser pagados de la forma como lo refiere la cláusula tercera del aludido contrato; abonos parciales éstos que serían imputables al precio de venta; comprometiéndose, finalmente la promitente compradora, a cancelar el saldo restante del precio, es decir, la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,oo), una vez cumplido seis (6) meses después de haberse llevado a cabo la firma definitiva del documento de compra-venta correspondiente.

Dentro de este orden de ideas, se puede resumir a continuación de la determinación de la obligación principal del actor, como promitente comprador, que su obligación parcial y total estaba supeditada a la firma definitiva del contrato de compra- venta, de lo que resulta, que a través del contrato cuya resolución se demanda, se crearon obligaciones recíprocas no simultaneas. Por un lado, la parte actora, debía saldar la deuda correspondiente al monto fijado como arras, y por el otro, llegada la fecha previamente establecida, ambas partes debían proceder a suscribir y protocolizar el documento de venta definitiva del inmueble objeto del contrato en discusión…

De una revisión de los anteriores instrumentos, observa esta Sentenciadora, que la parte actora alegó haber pagado todo el monto correspondiente a la garantía (arras), estipulada en el precontrato celebrado,…, afirmaciones éstas a las cuales la demandada no se excepcionó en ningún sentido, motivo por el cual, infiere este Tribunal, que al no haber objeción sobre este particular, y toda vez que ninguno de los instrumentos tendentes a demostrar el pago, fueron impugnados por la contraparte, se consideran fidedignos y surten plenos efectos jurídicos, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de quedar plenamente demostrado el cumplimiento de la obligación de la actora de pagar la inicial establecida en el contrato de opción a compra y de los abonos parciales previstos en la cláusula cuarta, lo cual significa que del precio de venta fijada en el contrato, esto es la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000,oo), sólo le quedaba a deber la suma de VEINTISIETE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.27.900.000,oo); y así se decide…

Del panorama anterior, se colige que el tema probatorio de esta causa, debe circunscribirse, entonces, a la verificación del acto definitivo de compra-venta. Empero, dado que es precisamente éste el fundamento de la presente acción, es decir, la no verificación del acto, deben constatarse las causas que dieron lugar a que la protocolización previamente pautada, no se llevara a cabo, motivo por el cual, pasa este Tribunal a valorar, en ese sentido, el materia (sic) probatorio aportado por las partes en etapa procesal correspondiente. A saber:…

Tenemos pues, que del análisis en concreto e individualizado de todas y cada una de las pruebas aportadas por las partes en la presente causa, podríamos resumir a continuación, según la carga de la prueba adjudicada por cada una de las partes, que la actora asumió la carga de demostrar los hechos constitutivos de su acción; es decir, que la imposibilidad de asistir a la firma del documento definitivo de venta en las oportunidades convenida con la demandada, se debió a una causa extraña no imputable, aunado al interés que tenía de adquirir el bien; así como también, el incumplimiento de la obligación principal de la demandada de proceder con la venta en referencia, todo esto conforme a lo expuesto en la determinación de la carga probatoria asumida según el análisis de las cláusulas contractuales.

Se observa en el caso de autos, que la promitente compradora no demostró el hecho o circunstancia inevitable e imprevisible que le impidió acudir al Registro Inmobiliario para ejecutar el acto ineludible con el que se perfeccionaría el contrato definitivo de venta, tal como lo estatuye la cláusula cuarta del contrato de opción de compra, en otras palabras, la demandante alegó pero no probó la aparente causa extraña no imputable a ella, que supuestamente originó el incumplimiento de su obligación. En ese sentido se infiere indubitablemente la actitud culposa de la promitente compradora en relación al cumplimiento del referido contrato objeto de esta controversia. Por otro lado, se verificó en las actas procesales que la promitente vendedora si efectuó los trámites pertinentes en razón al pago de las Rentas Municipales del inmueble, tal como lo establece la cláusula sexta del contrato de opción a compra, es decir, que sí hubo cumplimiento de los preceptos contractuales por parte de la demandada, por lo que mal podría este Órgano Jurisdiccional condenar a la promitente vendedora en la presente causa, por cuanto comprobado como está el incumplimiento de la promitente compradora, es imprescindible destacar la improcedencia en derecho de la petición formulada por la actora. Y así se decide.

…este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la acción que por resolución de contrato de opción de compra venta incoara la ciudadana L.T.U.C. en contra de la ciudadana WIAGNEY D.P.A., identificadas anteriormente.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Se evidencia de la revisión de las actas, que el thema decidendum de la actual controversia, versa sobre un contrato de opción a compra venta, conocido por la doctrina como precontrato, contrato de promesa, contrato preparatorio, entre otros, el cual fue suscrito por las partes debatientes en este juicio; constituyendo este, el fundamento de debate tanto para la actora en su demanda por resolución de contrato, como para la demandada, quien reconoce la existencia del contrato y manifiesta que de su parte no ha existido ningún incumplimiento, sino que por el contrario, fue la parte actora quien incumplió con su obligación.

El referido contrato fue celebrado en fecha 18 de marzo de 1999, autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, el cual fue anotado bajo el número 24, Tomo 31; de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo objeto de la obligación recayó sobre la transmisión de propiedad de un inmueble conformado por un Apartamento destinado a la vivienda, distinguido con el número 10B, situado en piso 10 del Edificio Residencia Buena Vista, ubicado en la avenida 2-A, esquina de la calle 85A, en jurisdicción de la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z.; el cual tiene una superficie aproximada de CIENTO TREINTA Y UN METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECIMETROS CUADRADOS (131, 56 Mts2); y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Plaza A.d.O., mediando la calle 85ª; SUR: Terrenos que son o fueron de F.d.C.F.d.I.d.I.V.M., S.R.L y de A.I.; ESTE: Inmueble del Dr. M.I.H.; y OESTE: Fachada Oeste del Edificio.

Ahora bien, la sentencia apelada, en parte de su motivación, señaló que la parte actora no demostró el hecho o la circunstancia inevitable o imprevisible que le impidió acudir al Registro inmobiliario para ejecutar el acto con el se perfeccionaría el contrato definitivo de venta, acordadas en el contrato de opción de compra venta, específicamente en la cláusula cuarta; por lo que consideró que habiendo incumplido su deber como promitente compradora en dicho contrato, no debía proceder su solicitud y en consecuencia declaró sin lugar la acción propuesta; y siendo que consideró que la promitente vendedora si efectuó los trámites pertinentes en razón al pago de las Rentas Municipales del inmueble, tal como los establece la cláusula sexta del contrato de opción de compra, destacó la improcedencia en derecho de la petición formulada por la actora.

Una vez clarificado el inconveniente que se discute, y con ánimos de brindar una solución efectiva al mismo, pasemos al análisis de algunos artículos contenidos en nuestro Código Civil Venezolano:

Dispone el artículo 1.474 establece lo siguiente:

Artículo 1.474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio

.

Al respecto, el Dr R.G. B., en su obra CONTRATOS Y GARANTÍAS. Tercera Edición. Maracaibo 1993. Pág. 24, aclara lo siguiente:

Esta definición es errónea, a tal punto que parece imposible que el Legislador venezolano del 42, que hizo la reforma del Código con bastante acierto, pudiera haber cometido un error tan elemental…

En realidad, la definición del Código no corresponde al contrato de compraventa, sino a la promesa de venta, porque cuando dice que el vendedor se obliga a transferir la propiedad de la cosa, lo que esta explicando en realidad es que, con posterioridad al acuerdo de las partes, comprador y vendedor, se va a verificar la transferencia de la propiedad, como si esta transferencia dependiera de hechos posteriores al acuerdo de las partes…”. (Negrillas del Tribunal).

De manera que, siendo que en este caso, operó una promesa futura de comprar y vender, el mismo encuadra perfectamente en el sentido real de esta norma, manifestado en el hecho de que la ciudadana WIAGNEY D.P.A., antes identificada, prometió transmitir los derechos de propiedad, a través de una venta futura, a la ciudadana L.T.U.C., igualmente identificada, y ésta a su vez se comprometió a adquirirlo en propiedad, pagando un precio por ello.

Así mismo, el Artículo 1.159 del Código Civil, establece lo siguiente:

ARTÍCULO 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

. (Negrillas del Tribunal).

Respecto a este artículo, E.M.L. y E.P.S., en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:

“La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.

Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal).

De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.

Pasando ahora a lo peticionado por las partes en este proceso, el artículo 1.167 ejusdem, contempla lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Negrillas del Tribunal).

El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes, de elegir cuál acción ejercer, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento, pudiendo reclamar también, la indemnización de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida; a menos que hayan convenido en el contrato, una indemnización especial.

Entonces siendo que la parte actora eligió la acción resolutoria, considerándose ésta como una medio de terminación de los contratos bilaterales, motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes; considera pertinente este Órgano Vertical, traer a colación los requisitos de procedencia de esta acción:

1. Es necesario que se trate de un contrato bilateral.

2. El actor debe proceder de buena fe.

3. Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada.

4. Es necesario que el juez decrete la resolución.

5. No es subsidiaria.

En lo que respecta al primer requisito, la bilateralidad de los contratos implica que debe existir reciprocidad en las obligaciones asumidas en el contrato; esto es que ambas parte tengan el deber de cumplir con la entrega de una cosa o la realización de una conducta, para el caso de las obligaciones de dar y hacer; o de no realizar una determinada conducta para el caso de las obligaciones de no hacer.

Ahora, en lo que respecta al proceder de buena fe por parte del acreedor; este requisito implica que el sujeto activo en el procedimiento debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación; y al respecto los autores E.M.L. Y E.P.S. en su obra de CURSO DE OBLIGACIONES,, (2004, Tomo II, p.989), plasman el siguiente criterio:

…El actor no tiene que probar que ha cumplido con sus obligaciones, ni que ha iniciado un procedimiento de oferta real de pago de su obligación; ya que en tales circunstancia no son hechos constitutivos de la acción. Es más bien un hecho impeditivo.

Si el actor no ha cumplido con sus obligaciones, puede el demandado oponer la excepción de incumplimiento…

El actor no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato; ello resulta contrario a la buena fe que debe privar en el cumplimiento de los contratos. Inclusive el demandado podrá reconvenir al actor por resolución o cumplimiento del contrato, cuando el actor haya a su vez incumplido la ejecución de sus obligaciones…

. (Negrillas del Tribunal)

El tercero de los requisitos, además de exigir un incumplimiento por parte del sujeto pasivo de la acción, es decir del demandado, éste debe ser culposo; lo que implica que no se ejecute el acto, la actividad o conducta a la que se había obligado, pero esta falta debe ser voluntaria, que no la haya motivado una causa extraña no imputable; y que además su incumplimiento culposo recaiga sobre la obligación principal que asumió en el contrato; y en este mismo sentido los autores antes mencionados en la misma obra de CURSO DE OBLIGACIONES (2004, Tomo II, p.988), plasman el siguiente criterio:

…En cuanto al incumplimiento, para determinar la aptitud del mismo para provocar la resolución, la doctrina y la jurisprudencia están de acuerdo en que si la obligación que se incumple es la principal, o sea, es de las obligaciones capaces de determinar el consentimiento de la parte en la celebración del contrato, entonces el incumplimiento total dará lugar a la resolución.

Si se trata de incumplimiento de obligaciones accesorias no determinantes del consentimiento de la otra parte, no procederá la resolución del contrato, sino la acción por cumplimiento, con los daños y perjuicios correspondientes…

(Negrillas del Tribunal).

El cuarto de los requisitos, se desprende del la norma rectora contenida en el artículo 1.167 del texto adjetivo civil, que dice “…la otra puede a su elección reclamar judicialmente…”; esto es que el Juez civil competente debe determinar si hubo o no un incumplimiento culposo; y a través de una sentencia constitutiva declarar la resolución, o desechar la pretensión inicial si no se llenan los extremos de Ley.

La subsidiaridad alude al hecho de que, la parte solicitante de la acción por resolución no puede bajo ninguna circunstancia, exigir al mismo tiempo la acción por cumplimiento, pues una no es subsidiaria de la otra; lo que en todo caso, según la norma in comento, puede acumularse a cualquiera de las dos acciones es la exigencia del pago de los daños y perjuicios a que hubiere lugar; siendo que la norma a letra dice: “…la ejecución del contrato o la resolución del mismo…” esta vocal “o” contenida en la oración es una conjunción disyuntiva que denota diferencia, separación o alternativa entre dos acciones; por lo que sin lugar a dudas no puede haber subsidiaridad entre una acción y otra.

Así también, en consideración a lo planteado en este litigio, cabe mencionar la norma legal contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, la cual contiene el siguiente precepto:

ARTÍCULO 1.264.- La obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención

.

Aunado a lo anteriormente escrito, y con el propósito de comprobar los alegatos que han sido esgrimidos por las partes en este proceso, es imprescindible para esta Juzgadora, verificar las cláusulas que integran el contrato de opción a compra ya descrito con anterioridad, por ser el documento sobre el cual se sustentan las acciones intentadas en este juicio.

A este respecto, considera necesario esta Juzgadora, destacar algunas Cláusulas del Contrato de Opción de Compra otorgado por las partes en fecha 18 de marzo de 1999, autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, el cual fue anotado bajo el número 24, Tomo 31; de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; por ser estas las cláusulas que contienen la obligaciones principales asumidas por las partes, y que coadyuvan al desenlace de este litigio:

CUARTO

Para garantizar la efectiva realización de la compra venta EL PROMITENTE COMPRADOR hará entrega a EL PROMITENTE VENDEDOR al momento de la firma de esta Compra-Venta, la cantidad de VEINTIRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs.23.000.000,oo)…y la cual será imputada al precio de la venta definitiva, y el saldo restante de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.30.000.000,oo), serán cancelados de la siguiente forma…; y el resto de la cantidad a deber sera pagadero en los seis (6) meses siguientes a la firma definitiva de compra venta .

QUINTA

Asimismo vencido el lapso estipulado para la compra-venta, y no se llegara a celebrar la venta por razones imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, EL PROMITENTE VENDEDOR podrá considerar resuelto de pleno derecho este contrato, reservándose la cantidad recibida en calidad de arras, esto por daños y perjuicios causados por su incumplimiento. Asimismo, si el incumplimiento es por parte de EL PROMITENTE VENDEDOR, esto dará derecho a EL PROMITENTE COMPRADOR, a exigirle la cantidad en cantidad de arras, mas la suma de dinero recibida, por concepto indemnización de los daños y perjuicios causados.

SEXTA

EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar el inmueble descrito en este documento libre de todo gravamen al momento de perfeccionar la compra-venta, asi como solvente de pago los gastos correspondientes a los Servicios Públicos…, asi como cualquier Impuesto Nacional o Municipal que se derive de dicho inmueble hasta la fecha de protocolización del contrato definitivo de venta.

De las cláusulas anteriormente transcritas, se desprenden las obligaciones bilaterales que las mismas partes expusieron, a la hora de prometer la compra y la venta del bien inmueble objeto de este litigio, de las cuales se desprende el deber de ser cumplidas con exactitud y el debido esmero. Entonces de acuerdo con esto y los límites en que quedó extendida la controversia; las partes con los medios de pruebas aportados, debían probar, en el caso de la actora y promitente compradora, el hecho de que tenía la disponibilidad económica, y la disposición de entregar el remanente de las cantidades de dinero hasta completar la suma total de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs.53.000.000,00); y en el caso de la demandada y promitente vendedora que efectivamente tenía los recaudos necesarios para efectuar el otorgamiento del documento definitivo.

Ahora este Superior Jerárquico pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes, a los efectos de demostrar el cumplimiento de sus obligaciones así como aquellas destinadas a desvirtuar el cumplimiento alegado por su respectiva contraparte; tomando en cuenta para ello los requisitos de procedibilidad explicados con anterioridad:

La parte actora, en su escrito de promoción, además de promover el mérito favorable que arrojan las actas procesales, como segundo punto, promovió los Documentos públicos y privados insertos con el libelo de demanda, los cuales fueron:

1. El documento de opción de compra, fundamento de la acción; autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, el cual fue anotado bajo el número 24, Tomo 31; de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría;

2. Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, el día 18 de marzo de 1999, anotado bajo el número 25, Tomo 31, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública;

3. Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, el 16 de noviembre de 1999, anotado bajo el número 1, Tomo 102, de los libros autenticaciones llevados por esa Notaría;

4. Original de ocho (8) planillas de depósitos bancarios, realizados en la cuenta corriente número 05921671-5, del Banco Provincial, C.A. perteneciente a la demandada ciudadana WIAGNEY PALMA, todos los cuales suman la cantidad de DIEZ MILLONES CIEN MIL BOLIVARES (Bs.10.100.000,00);

5. Original de documento de venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta;

6. Original de planilla de liquidación de derechos de registro, signada con el número 56519, de fecha 18 de febrero de 2000;

7. recibos de pago por servicios autónomos del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, signado con el número 26894, de fecha 24 de febrero de 2000;

8. Original de comunicación de fecha 24 de febrero de 2000, dirigida a la parte demandada;

9. Original de factura de número de control 6410, emitida en fecha 30 de marzo de 2000, por el Centro Médico S.B., C.A., con número de control 6410; y

10. Original de un documento de compra venta, mediante el cual la demandada adquirió el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta; autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 29 de diciembre de 1995, anotado bajo el número 53, Tomo 183, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; posteriormente registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de marzo de 1999, bajo el número 40, Protocolo 1º, Tomo 25.

    Además promovió la prueba informativa, solicitando a tal efecto que se oficiara a: la Alcaldía del Municipio Maracaibo, Dirección de Catastro a fin de que informara si la ciudadana WIAGNEY PALMA, antes identificada, le fue otorgada en fecha 31 de Marzo de 2000 solvencia municipal válida para protocolizar la venta del inmueble objeto de contrato de opción de compra venta; y a la Dirección de Rentas a fin de que informara si la planilla número 2299023128, de fecha 31/03/2000, emanó de ese organismo, y si el pago ahí reflejado constituye documento válido para protocolizar la enajenación del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta.

    Asimismo, solicitó se oficiara al Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (Seniat), región Zuliana, oficina Maracaibo Gerencia Regional de Tributos Internos, División de Administración; a fin de que informaran si con el simple escrito de solicitud de Inscripción en el Registro de Vivienda Principal, es suficiente para enajenar un inmueble por Bs. 53.000.000,00, sin el correspondiente pago de Impuesto Nacionales y si las oficinas de registro Subalternos de esta ciudad están autorizadas por este organismo para protocolizar documentos sin pagar tributos correspondiente con la sola presentación del escrito de solicitud de inscripción en el registro de vivienda principal que lleva ese organismo tributario .

    Igualmente solicitó se librara oficio al Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (Seniat), región Zuliana, oficina Maracaibo Gerencia Regional de Tributos Internos, División de Administración; a fin de que informara cuanto es el monto a pagar por anticipado por concepto de impuesto nacionales causados sobre la venta de un inmueble por un monto de Bs. 53.000.000,00. Asimismo que informara si por ante esa oficina en fecha 29 de marzo de 2000 y bajo el número 4868 la ciudadana WIAGNEY P.A., antes identificada, introdujo escrito de solicitud de registro de vivienda principal sobre el inmueble identificado en actas; y de ser cierto informen si ya dicho inmueble se encuentra definitivamente inscrito en ese registro como vivienda principal de la ciudadana WIAGNEY P.A..

    Finalmente promovió la testimonial de los ciudadanos M.A.d.O., Guiseppe L.G., O.S.H., R.J.H., M.J.V., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 7.606.969, 10.408.276, 2.824.571, 15.985.109 y 4.748.039, respectivamente; a la Administrativa del Centro Médico S.B. C.A., ciudadana L.G., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número 7.818.691, y a los ciudadanos E.G., R.Y.M. y Dr. G.O., venezolanos, mayores de edad, titular de la Cédula de identidad números 9.721.832, 11.218.977 y 9.704.98.

    De los anteriores medios de pruebas infiere este Tribunal Superior lo siguiente, el documento fundamento de la acción, y que fue designado por este Órgano Jurisdiccional con la letra “a”; relativo al contrato de opción de compra venta, se le otorga pleno valor probatoria, toda vez que fue aceptado por la contraparte, y así fue valorado por el Juzgado que conoció la causa en primera instancia; además con la consignación de éste, la parte actora llenó el primer requisito de procedibilidad de la acción resolutoria, desarrollado anteriormente; pues éste además de ser el documento fundamento de la acción, constituye un contrato por medio del cual las partes asumieron obligaciones recíprocas, dando con ello lugar a la bilateralidad en el contrato.

    Los medios de pruebas designados con las letras b, c y d, por esta Superioridad en párrafos anteriores, fueron debidamente valorados por la Juzgadora a quo en la sentencia objeto del recurso de apelación, específicamente en los folios veintiséis (26) y veintisiete (27), que corren insertos en la pieza signada con el número dos (2) de este expediente; y que se dan por reproducidos; afirmando entonces que quedaba un remanente de VEINTISIETE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.27.900.000,00), lo cuales debían ser pagados, de acuerdo a la cláusula CUARTA del contrato; esto es a los seis (6) meses siguientes a la firma definitiva del documento contentivo de la compra y venta del inmueble en cuestión.

    Esta valoración y afirmación in fine, no fue impugnada por ninguna de las partes, por lo que para este Órgano Vertical, no queda lugar a dudas que efectivamente la parte actora cumplió con su obligación de pagar la suma convenida, esto es la cantidad de VEINTICINCO MILLONES CIEN MIL BOLIVARES (Bs.25.100.000,00); y con ello llenó el extremo exigido en el requisito de procedibilidad de la acción, desarrollado ut supra, relativo al obrar de buena fe por parte del actor, pues si este cumplió su obligación principal, o al menos ofreció cumplirla, puede entonces reclamar la resolución del contrato.

    Con los instrumentos mencionados en los literales e, f, g, y h; la parte actora pretendió demostrar que ejecutó los actos necesarios para llevar a efecto la firma definitiva del documento de compra venta del inmueble; lo que efectivamente se evidencia de los aludidos instrumentos, dado que del sello de exoneración del Colegio de Abogados del Estado Zulia, documento promovido en el literal e, se lee la fecha 18 de febrero de 2000, es decir, que se realizó antes de la fecha en la cual finalizaría el lapso contenido en la cláusula tercera del contrato; y así mismo el resto de los instrumentos demuestran la diligencia de la parte actora para que efectivamente se llevara a cabo la firma del documento definitivo; y siendo que los aludidos documentos no fueron tachados, impugnados o desconocidos por la parte contraria; este Juzgado Superior le otorga pleno valor probatorio.

    Ahora, el Juzgado a quo al valorar la factura original signada con el número 6410, emitida en fecha 30 de marzo de 2000, es decir el medio de prueba signado con la letra i, lo desechó argumentando al respecto que: “…observa este Tribunal que se trata de un instrumento de carácter privado emanado de un tercero ajeno a la relación jurídico procesal, específicamente, de una sociedad mercantil constituida por el centro médico antes mencionado, motivo por el cual la prueba correcta e idónea para hacer valer el contenido del instrumento, es la informativa a que se refiere el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil…”.

    Empero, este Juzgado Superior aprecia que, la parte actora consignó el aludido instrumento privado junto al libelo de la demanda, el cual no fue impugnado, tachado o desconocido por la parte demandada; que además en el lapso de pruebas, promovió la testimonial de la ciudadana L.G., identificada en actas a los fines de que reconociera la factura número 6410; asimismo promovió la testimonial del ciudadano DR. G.O., igualmente identificado en actas, quien fue el médico tratante y suscribió con su firma la factura antes referida; promoción esta que fue debidamente admitida por el a quo, y cuya evacuación corre inserta en los folios doscientos cincuenta y cuatro (254) al folio doscientos setenta y cuatro (274), ambos inclusive.

    Sobre este particular considera esta Juzgadora, necesario resaltar la norma adjetiva civil, correspondiente a las promociones de documentos emanados de terceros:

    Artículo 431.- Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.

    Ahora, si bien es cierto que la testimonial de la ciudadana L.G., fue desechada por el Juzgado de Primera Instancia; no es menos cierto que el a quo valoró la testimonial del ciudadano Dr. G.O., quien ratificó que la firma de la factura era suya, y que fue él quien atendió a la ciudadana L.U.; entonces considera este Órgano Jurisdiccional que la factura promovida como documento privado emanado de un tercero, fue correctamente ratificada por la prueba testimonial, por consiguiente se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

    La prueba informativa dirigida a la Alcaldía de Maracaibo del Estado Zulia, Dirección de Catastro, según oficio del a quo signado con el número 0604; y la respuesta mediante oficio signado con el número DCE-515-2001, de fecha 29 de marzo de 2001; se demostró que se canceló el primer Trimestre del 2000, válido para protocolizar hasta marzo de 2000. Con la prueba informativa dirigida a la Alcaldía de Maracaibo, Dirección de Rentas, según oficio del a quo signado con el número 0609; y la respuesta mediante oficio signado con el número DRM-190-2001, de fecha 20 de marzo de 2001; quedó probado que, efectivamente la planilla signada con el número 2299023128, de fecha 31-02-2000, sí emanó de ese organismo; que con el pago allí efectuado sí constituye solvencia del inmueble en referencia.

    Ahora, con relación a la última pregunta relativa a sí ello era suficiente para protocolizar la enajenación de un inmueble, el organismo contestó: “…En la práctica, los registradores, regularmente lo aceptan como válido para protocolizar la enajenación de inmuebles…”; por lo que esta afirmación no constituye un hecho afirmativo para este Juzgado Superior, si no que por el contrario es dudoso, y la palabra “regularmente” no es suficiente para dejar sentado que con la planilla bastaba para protocolizar la enajenación del inmueble objeto del contrato fundamento de la presente acción. ASI SE OBSERVA.

    De los oficios dirigidos a la Gerencia General Regional de Tributos Internos del Servicio nacional Integral de Administración Tributaria (SENIAT), División de Administración, Región Zuliana; signados con los números 0671, 0672, y 0673, de fecha 13 de marzo de 2001, quedó evidenciado primero que, la inscripción en el ese registro como vivienda principal estaba en trámite, lo que no era una c.d.R.d.V.P., por lo que no podría surtir esos efectos a los fines de ser presentado ante la Oficina Subalterna de Registro al momento de la enajenación del inmueble.

    Segundo, y con relación al monto a pagar por anticipado por concepto de impuestos nacionales causados sobre la venta del inmueble, respondió que la oficina de Registro al momento de llevarse a cabo la operación deberá exigir la presentación de la forma número 33, liquidada previamente en la entidad bancaria Receptora de Fondos Nacionales, y que estará calculada al 0,5% del monto de la operación, el cual constituye un anticipo del Impuesto sobre la Renta, todo de conformidad con el artículo 80, parágrafo segundo de la Ley de Impuesto sobre la Renta.

    Y finalmente como tercer punto, referente a la solicitud de registro de vivienda principal realizada por la ciudadana WIAGNEY D.P.A., en fecha 29 de marzo de 2000, signado con el número 004868, se negó la solicitud por resolución número RZ-DJT-000177 de fecha doce de diciembre de 2000, en virtud de que no se cumplió con el requisito sine qua non establecido por el legislador en la Ley de Impuesto Sobre a Renta.

    Entonces en cuanto a la valoración de la prueba informativa realizada por el Juzgado a quo debe este Órgano Superior diferir en ella, en el sentido de que lo único que quedó probado fue que la ciudadana WIAGNEY D.P.A., canceló el primer trimestre válido para protocolizar la venta del inmueble hasta marzo de 2000, pero en lo que respecta su suficiencia para protocolizar la enajenación de inmuebles, la Dirección de Rentas de la Alcaldía de Maracaibo del Estado Zulia manifestó solo su opinión o apreciación, pues expuso que en la práctica era esto regularmente aceptado, y ello debido a que en todo caso era la oficina subalterna de registro respectiva quien debió manifestar si esto era suficiente o no; y no siendo el caso en concreto, aun cuando se le otorga pleno valor probatorio a la prueba informativa, no arroja la comprobación de hechos que favorezcan alguna de las partes; en consecuencia se desecha la prueba por inconducente.

    Ahora, la promitente vendedora y parte actora; probar el cumplimiento de su obligación, y que además el incumplimiento había ocurrido por parte de la actora y promitente compradora, promovió:

1. La testimonial de los ciudadanos G.Z., GLESSI M.D.M., MILENNY F.D.M. y J.D.J.C.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número 2.275.884, 3.778.624, 7.612.249 y 14.138.110, respectivamente;

2. Instrumento introducido ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de Maracaibo Estado Zulia, contentivo de la relación fundamental de los hechos pertinentes a la litis;

3. Misiva emitida por el Registrador Subalterno de la Oficina de Registro del Primer Circuito de Maracaibo del Estado Zulia número 7850-1.112.

4. La exhibición de los documentos, por parte de la ciudadana L.T.U.C., los cuales aparentemente ella había retirado en fecha 04-04-00 de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de Maracaibo del Estado Zulia.

   Entonces, de la declaración testimonial del ciudadano G.Z., quedó evidenciado que los trámites y gestiones realizados por él fueron en nombre y a cuenta de la ciudadana WIAGNEY PALMA, dirigidos a obtener las solvencias municipales del inmueble que se pretendía enajenar, pero además que los mismos fueron realizados en fecha 30 y 31 de marzo de 2000; y siendo que el documento de venta definitiva debía suscribirse el día 30 de marzo de 2000; considera esta Sentenciadora que la ciudadana WIAGNEY D.P.A., no fue lo suficientemente diligente para obtener las solvencias correspondientes del inmueble.

   En lo que respecta a la declaración de las ciudadanas GLESSI M.D.M. y MILENNY F.D.M., las cuales en todo caso no demostraron su condición de funcionarias del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, expusieron sobre hecho que no forman parte del thema decidendum en la presente acción, pues con ellas no quedó demostrado ningún hecho que permita a esta Sentenciadora esclarecer algún hecho pertinente con el cumplimiento o no de la obligación principal de cada una de las partes.

   La testimonial del ciudadano J.D.J.C.R., tal como lo expuso la Sentenciadora a quo, versa sobre declaraciones que no son materia del debate probatorio, por lo que se desestimó al testigo, y así se observa en este Órgano Vertical, en consecuencia no son valoradas sus declaraciones en esta Instancia Superior.

   Las pruebas documentales promovidas en los literales b y c, tampoco arrojan la veracidad de algún hecho, que evidencie el cumplimiento o no de la obligación; y en lo que respecta a la exhibición de documentos, la aludida prueba no fue evacuada en el proceso, por lo que no será por razones obvias objeto de análisis en esta Sentencia.

   El contrato de opción a compra tiene un propósito fundamental, el cual es la celebración de un contrato futuro, como es la venta definitiva, derivando del mismo una obligación de hacer para ambas partes, y que en virtud de haberse probado por la parte actora que sí cumplió con su obligación, y que la demandada no cumplió con la suya, lo que impidió el nacimiento del contrato definitivo de venta, situación que permite concluir que, la acción por resolución intentada por la parte actora es procedente.

   Pues lo planteado en esta controversia se adecua a lo exigido en la normativa legal, es decir, a los requisitos de procedibilidad de la acción por resolución propuesta, además que los medios de pruebas promovidos por la actora fueron suficientes para demostrar su intención de celebrar el contrato definitivo de venta; aunado al hecho de que la parte demandada, con sus medios de pruebas, no desvirtuó los hechos adjudicados por la actora, así como tampoco ejerció medios de defensas tendientes a contradecir la demanda instaurada en su contra, verificándose entonces el incumplimiento de los deberes de la parte demandada, lo cual obliga a esta Juzgadora Superior, a condenar mediante el presente fallo a la parte demandada a cumplir con la cláusula quinta del tan aludido contrato, en su última parte. ASÍ SE DECLARA.

   De todo lo anteriormente expresado, este Operador de Justicia, declara procedente la Resolución del Contrato de Opción a Compra, autenticado por en fecha 18 de marzo de 1999, ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, el cual fue anotado bajo el número 24, Tomo 31; de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; lo que consecuencialmente lleva a revocar la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 16 de abril de 2007; y ordena a la ciudadana WIAGNEY D.P.A., antes identificada, a entregar la cantidad de dinero recibida en arras, más las cantidades de dinero depositadas a su favor, lo que hace un total de VEINTICINCO MILLONES CIEN MIL BOLIVARES (Bs.25.100.000,00). ASÍ SE DECIDE.

   V

   DISPOSITIVA

   Este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado N.S.R., actuando como apoderado judicial de la ciudadana L.T.U.C., y en consecuencia, SE REVOCA la resolución dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 16 de abril de 2007.

SEGUNDO

CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, sigue la ciudadana L.T.U.C., contra la ciudadana WIAGNEY D.P.A., todas antes identificadas.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los siete (07) días del mes de Diciembre del año dos mil siete (2007). AÑOS: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA

Dra. I.R.O.

EL SECRETARIO

Abog. MARCOS FARIA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO

MARCOS FARIA QUIJANO.