Decisión de Juzgado Primero de Municipio de Caracas, de 6 de Abril de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, seis (6) de abril de dos mil diez

199º y 151º

ASUNTO No.: AP31-V-2009-001852

PARTE ACTORA: B.L.A.A.

APODERADAS JUDICIALES: R.T.C., VERISA TARICANI CAMPOS y G.P.T.

PARTE DEMANDADA: P.M. BENÍTEZ MARQUEZ

DEFENSORA JUDICIAL: K.S.O.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA DEFINITIVA

Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda por DESALOJO, interpuesta por las abogadas R.T.C., Verisa Taricani Campos y G.P.T., inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 21.004, 82.590 y 138.501, en su orden, actuando como apoderadas judiciales de la ciudadana B.L.A.A., venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V- 11.237.355; contra la ciudadana P.M. BENÍTEZ MÁRQUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V- 9.497.835.

Las apoderadas judiciales de la parte actora afirmaron en el libelo, que el 1º de octubre de 2004, la sociedad mercantil INMOBIENES, S.R.L., a través de la ciudadana O.G. deS., actuando como administradora, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana P.M. BENÍTEZ MÁRQUEZ, sobre el apartamento No. 22, ubicado en el piso 2 del Edificio Resident, situado en la calle Nicaragua, Urbanización Las Acacias, Municipio Libertador del Distrito Capital; cuyo contrato fue cedido en todos sus derechos, acciones y obligaciones, por la sociedad mercantil INMOBIENES, S.R.L., al ciudadano AZMY A.H.S., titular de la Cédula de Identidad No. V- 1.877.285, quien a su vez lo cedió, en todos sus derechos, acciones y obligaciones, a la ciudadana B.L.A.A., el 3 de noviembre de 2008, quien es propietaria del inmueble, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Pública del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador, Distrito Capital, el 17 de noviembre de 2008, No. 50, Tomo 7, Protocolo Primero; cuyos documentos consignan en original, y los oponen a la parte demandada.

Citaron el contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, referido a la fijación del canon de arrendamiento. Que el mismo fue modificado durante el transcurso de la relación arrendaticia, mediante distintas Regulaciones tramitadas ante la Dirección General de Inquilinato, hasta la actual Resolución No. 008244, dictada el 19 de agosto de 2004, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento a la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES, actualmente CIENTO CINCUENTA Y DOS BOLÌVARES CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 152,28). Citaron el contenido de la cláusula cuarta del contrato, referida a la obligatoriedad de las partes de acogerse al monto máximo del canon de arrendamiento fijado por las autoridades de inquilinato, a partir de la fecha de la respectiva Resolución. Que en base a la venta realizada a su mandante, la naturaleza del contrato de arrendamiento es de tiempo indeterminado, por haberse subrogado en las acciones y derechos del vendedor.

Que la arrendataria, ciudadana P.M. BENÍTEZ MÁRQUEZ, dejó de pagar los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde diciembre 2008 hasta mayo 2009, a razón de CIENTO CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 152,28), encontrándose en estado de incumplimiento absoluto de la principal obligación que le impone tanto el contrato como la ley, produciéndose la causal que justifica la acción de desalojo ejercida.

Que por las razones expuestas, y de conformidad con lo establecido en los artículos 22 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por instrucciones de la ciudadana B.L.A.A., demandan a la ciudadana P.M. BENÍTEZ MÁRQUEZ, para que convenga, o en su defecto sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: En el desalojo del inmueble propiedad de su mandante, antes identificado; SEGUNDO: En pagar, por vía subsidiaria, como indemnización por el uso del inmueble arrendado, la cantidad de NOVECIENTOS TRECE BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 913,68), monto al que ascienden los cánones dejados de pagar.

Luego de admitida la demanda, se ordenó la citación de la parte demandada, la cual no pudo lograrse, por cuanto al trasladarse el Alguacil del Tribunal al inmueble identificado, no atendió persona alguna a su llamado. A solicitud de la parte actora, se acordó la citación mediante cartel publicado en la prensa y fijado en la puerta del inmueble, y tampoco acudió la parte demandada durante el lapso de comparecencia, vencido el cual se designó como defensora judicial de la ciudadana P.M. BENÍTEZ MÁRQUEZ, a la abogada K.S.O., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 115.161, quien luego de las formalidades de ley, procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:

Que en razón de no haber sido posible lograr comunicación alguna con su “defendido”, a pesar de haber realizado las gestiones pertinentes para contactarlo, y por cuanto desconoce los alegatos propios que pudiese tener “en contra” de la acción planteada, en primer lugar rechaza, niega y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados, como en el derecho invocado, expuestos por la parte actora en su escrito de demanda, por cuanto no son ciertos.

Que en segundo lugar alega la parte actora que su defendida adeuda los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre 2008 a mayo 2009, pero que no se evidencia que la parte actora le hubiese enviado a su defendido una correspondencia o una notificación judicial por el incumplimiento por parte de “El Arrendatario”, lo cual no cursa en el expediente tal ejercicio del derecho que se reclama como son los cánones de arrendamiento presuntamente insolutos, ni tampoco consta que se le haya enviado alguna notificación de la insolvencia en cuanto a las obligaciones que debe tener El Arrendatario para con su arrendador, por lo que no está probado (el periculum in mora) que su “defendido” esté en mora con “El Arrendador”, en consecuencia, niega, rechaza y contradice que adeude los cánones de arrendamiento indicados por la parte actora, y así pide que este Juzgado lo tome en consideración y declare sin lugar la pretensión del “Actor” de que su “defendido” entregue el inmueble en discusión.

Rechazó, negó y contradijo que su “defendido” deba pagar por vía subsidiaria, como indemnización de daños y perjuicios por el uso del inmueble arrendado, la cantidad solicitada. Solicitó que la demanda fuese declarada sin lugar, con todos los pronunciamientos de ley. Señaló que consignaba adjunto al escrito de contestación, un comprobante de la comunicación enviada a su “defendido”, el día 19/02/2010, por MRW, signado con el No. 0121000-00177214.

Antes de establecer los términos de la controversia, este Juzgado se permite indicar que la defensora judicial asignada a la ciudadana P.M. BENÍTEZ MÁRQUEZ, a lo largo de su escrito se refirió a ésta como “mi defendido”. Sin embargo, en el primer folio de su escrito, describió perfectamente a las partes que integran el presente procedimiento, incluida su defendida, motivo por el cual este Juzgado interpreta que su posterior alusión a ésta como su “defendido”, obedece a simples errores materiales que no afectan el fondo de su defensa de la referida ciudadana, aunado al hecho de que su defensa se corresponde con los términos en que fue interpuesta la demanda. Igualmente observa el Tribunal que la defensora judicial, antes de contestar la demanda, cumplió con otra de sus obligaciones, al intentar contactar a la demandada en la dirección del inmueble arrendado, tal como se evidencia del recibo original consignado a los autos, emitido por la empresa MRW, el 19-2-2010, garantizando así su derecho a estar en conocimiento de la demanda de desalojo, para que ejerciera el derecho a la defensa; al igual que le fue garantizado a lo largo del proceso, en el que se intentó citarla personalmente por medio del Alguacil, luego a través de cartel publicado en la prensa, el cual fue fijado también en la puerta del inmueble, por el Secretario, funcionario competente para hacerlo por el Tribunal, el día 19 de octubre de 2009. Sin embargo, no hay constancia en autos de que la ciudadana P.M. BENÍTEZ MÁRQUEZ, haya atendido cualquiera de los llamados que se le hicieron a ejercer su derecho a la defensa; hasta que por medio de su defensora judicial se le tiene a Derecho en el presente procedimiento, garantizándose así el derecho que también tiene la parte actora a un debido proceso, que no debe ser paralizado por causa de la demandada, sino que la figura del Defensor Judicial está prevista legalmente para impulsarlo, cuando no es posible citar a la parte accionada.

Ahora bien, cuando la defensora judicial de la parte demandada, ciudadana P.M. BENÍTEZ MÁRQUEZ, contestó la demanda, negándola, rechazándola y contradiciéndola, en todos sus términos, invirtió en la ciudadana B.L.A.A., la carga de demostrar las afirmaciones contenidas en el libelo, referidos en primer lugar al carácter que de propietaria y arrendadora se abrogó, y en segundo lugar, demostrar que la demandada tiene el carácter de arrendataria que le atribuyó, del cual derivarían las obligaciones que afirmó tiene la ciudadana PERLA MARGARIA BENÍTEZ MÁRQUEZ frente a ella.

Ahora bien, en la oportunidad de promover pruebas, las apoderadas judiciales de la parte actora, señalaron que ratificaban los documentos consignados con el libelo de demanda, referidos al contrato de arrendamiento, las cesiones antes referidas y el documento de propiedad del inmueble. El Tribunal constata que efectivamente dichos instrumentos fueron consignados con el libelo, en original. El contrato de arrendamiento fue opuesto a la parte demandada, quien no lo desconoció, a través de su defensora judicial. Toda vez que se trata de un documento privado presentado en original, debidamente firmado por El Arrendador (ilegible) y El Arrendatario (Perla M. Benítez M.), este Juzgado aprecia las declaraciones y hechos contenidos en él con valor de plena prueba, quedando reconocido el carácter de arrendataria que tiene la ciudadana P.M. BENÍTEZ MÁRQUEZ, titular de la Cédula de Identidad No. 9.497.835, sobre el inmueble destinado única y exclusivamente para vivienda, identificado como apartamento No. 22, ubicado en el piso 2 del Edificio Resident, ubicado en la Calle Nicaragua, Urbanización Las Acacias, Caracas, Distrito Capital, a partir del 1º de octubre de 2004. Dicho contrato presenta anexa las cesiones antes referidas, de la empresa INMOBIENES, S.R.L., al ciudadano AZMY A.S., el 5 de octubre de 2007; y de éste a la ciudadana B.L. ARRAEZ ARRAY, el 3 de noviembre de 2008, las cuales no fueron atacadas de cualquier forma por la parte demandada, teniendo este Juzgado por conocidas dichas cesiones por su parte.

En cuanto a la propiedad del apartamento arrendado, se evidencia que fue vendido por el ciudadano AZMY A.H.S., a la ciudadana B.L.A.A., a través de documento protocolizado el día 17 de noviembre de 2008; de allí que al ser ésta la propietaria del apartamento arrendado a la demandada, quedó subrogada en los derechos, deberes y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento que pesa sobre el mismo, en consecuencia, quedó demostrado el carácter de propietaria-arrendadora que le fue atribuido por sus apoderadas judiciales en el libelo.

Así las cosas, se observa que la arrendataria se obligó a pagar el canon de arrendamiento de la forma prevista en la cláusula tercera del contrato antes analizado, esto es dentro de los tres (3) primeros días del inicio de cada mes calendario, por mensualidades vencidas, en la oficina del arrendador. Con respecto a la obligación contraída por la arrendataria, de pagar el canon de arrendamiento, se observa que la parte demandada, a través de su defensora judicial, pretendió colocar en cabeza de la parte actora, una obligación que no le es propia, pues no está obligada la arrendadora a enviar comunicación a la arrendataria, sobre la insolvencia en la que ésta haya incurrido. Habiendo cumplido la parte actora con su carga de demostrar la obligación atribuida a la parte demandada, correspondía a ésta alegar y demostrar el pago, no bastándole con negar y rechazar los hechos alegados en el libelo, pues el pago es un hecho positivo que debe ser alegado y probado, para liberar a la persona que estaba obligada a hacerlo, como lo estaba en este caso la arrendataria. Entonces, este Juzgado debe tener como no realizado el pago de los cánones de arrendamiento señalados por la parte actora como insolutos en el libelo, toda vez que no fue alegado ni probado por la parte demandada.

En base a las razones que anteceden, este Juzgado declara que la parte demandada no alegó ni demostró que pagó los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde diciembre 2008 hasta mayo de 2009, incumpliendo de esa forma sus obligaciones contractuales, lo cual hace que esté incurso en causal de desalojo del inmueble arrendado, de conformidad a lo previsto en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando procedente la demanda interpuesta contra ella y en consecuencia está obligada a desalojar el inmueble arrendado y entregarlo a la parte actora. Así se decide.

En cuanto a lo solicitado en el punto Segundo del petitorio, este Juzgado observa que es procedente el pago de una cantidad de dinero equivalente al monto de los cánones dejados de pagar, como indemnización de daños y perjuicios causados por la arrendataria a la arrendadora, al estar ocupando el inmueble arrendado, sin cumplir la contraprestación derivada del contrato de arrendamiento. Sin embargo, tomando en consideración que la relación arrendaticia de marras, está regida por normas de orden público, es necesario que este órgano jurisdiccional establezca cuál es el monto del canon de arrendamiento que la ciudadana P.M. BENÍTEZ MÁRQUEZ, estaba obligada a pagar, aún cuando ese hecho no haya sido expresamente controvertido por la defensora judicial que le fue designada.

Al respecto, la parte actora afirmó que el canon de arrendamiento vigente es el estipulado en la Resolución dictada el día 19 de agosto de 2004, por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura de la República Bolivariana de Venezuela, consignada a los autos en copia certificada. Siendo un documento que goza de efectos erga omnes, este Juzgado lo aprecia en todo su valor de plena prueba. Se evidencia que efectivamente se resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, comercio y oficina, al Edificio Resident, donde se encuentra ubicado el apartamento No. 22, fijado a éste en la cantidad de (Bs. 152.280,00).

En la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, las partes fijaron el canon de arrendamiento en la cantidad de (Bs. 88.830,00), actualmente la suma de (Bs. 88,83). Como quedó asentado antes, el contrato de arrendamiento vigente entre las partes comenzó a regir el día 1º de octubre de 2004. Las apoderadas judiciales de la arrendadora, afirmaron que el canon vigente entre las partes es la cantidad en la cual fue regulado por el ente competente para hacerlo, en concordancia con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, que estipula lo siguiente: “Las partes contratantes declaran que aceptan en cuanto al cánon (sic) de arrendamiento del apartamento arrendado, acogerse al monto máximo que fijen las autoridades de inquilinato; por lo tanto en caso de que fuese elevado por dichas autoridades, el aumento entrará en vigencia a partir de la fecha de la resolución respectiva”.

Por el principio iura novit curia, este Juzgado conoce que mediante Resolución emanada del órgano administrativo competente para hacerlo, actualmente los cánones de arrendamiento para vivienda están congelados. Así mediante Decreto publicado el 6 de febrero de 2003, publicado en la Gaceta Oficial No. 37.626, emanado de la Presidencia de la República Bolivariana de Venezuela, el alquiler de viviendas fue declarado bien y servicio de primera necesidad en todo el territorio nacional. En virtud de tal declaración, el Ministerio de Infraestructura dictó el 4 de abril de 2003 la Resolución No. 036, publicada en la Gaceta Oficial No. 37.667, del 8 de abril de 2003, mediante la cual resolvió que se mantuvieran en todo el Territorio Nacional los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. Dicha Resolución fue dictada con vigencia de un año a partir de la fecha de publicación en la Gaceta Oficial.

El 18 de mayo de 2004 se dictó una nueva Resolución conjunta, publicada el día siguiente en la Gaceta Oficial No. 37.941, de los Ministerios de la Producción y el Comercio ((DM/N° 152) y de Infraestructura ((DM/N° 046), por la cual se resolvió mantener el monto a ser cobrados por concepto de cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, establecidos para la misma fecha indicada, 30 de noviembre de 2002. Esta Resolución fue dictada con vigencia de seis meses desde su publicación, prorrogables por un período igual, según lo estimase el Ejecutivo Nacional. Posteriormente han sido dictadas otras prórrogas, como la del 17 de noviembre de 2005, publicada en la Gaceta Oficial No. 38.316, contenida en la Resolución dictada por los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio (N° 0106) y el de Infraestructura (N° 088), por la cual se resolvió prorrogar por seis (6) meses, a partir de la publicación de la Resolución, la medida de congelación de alquileres contenida en la Resolución conjunta referida antes, publicada en la Gaceta Oficial No. 37.941; hasta la última prórroga decretada, mediante Resolución conjunta de los Ministerios del Poder Popular para las Industrias Ligeras y Comercio, para la Infraestructura y para la Vivienda y el Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 38.811, de fecha 15 de noviembre de 2007.

Cuando una materia está revestida de orden público, no le es dable a las partes relajar las normas o medidas decretadas por el Estado, para proteger determinadas situaciones jurídicas. Así, el Decreto Presidencial y las Resoluciones antes referidas, dictadas de conformidad a las facultades conferidas en la Constitución Nacional y otras leyes nacionales, están relacionadas con una materia de estricto orden público, amparadas por normas que no pueden ser relajadas por convenio de las partes y mucho menos unilateralmente por cualquiera de ellas.

En el caso concreto, las partes han debido mantener el mismo canon de arrendamiento fijado en el contrato firmado en el año 2004, fecha para la cual ya estaba vigente la congelación de alquileres para vivienda decretada. Es decir, que independientemente de lo convenido por las partes en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, no debía regir la regulación realizada por la Administración Pública, por cuanto el alquiler de vivienda fue declarado por el Ejecutivo Nacional, como un servicio de primera necesidad, y en base a ello se encuentran congelados en nuestro país, los montos de los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas. Y ello convierte en irrenunciable el derecho de la arrendataria a que se le cobre el canon de arrendamiento establecido en la Resolución dictada con posterioridad al 30 de noviembre de 2002, hasta tanto el Ejecutivo Nacional decida lo contrario, pues el imperio del Estado, registrado en el Decreto y las Resoluciones antes relacionadas, debe prevalecer sobre la voluntad de las partes.

En consecuencia, este Juzgado declara que el canon de arrendamiento fijado en la Resolución consignada por la parte actora, para los inmuebles que conforman el Edificio Resident, no puede ser aplicado por lo que respecta a los inmuebles destinados a vivienda, como es el caso del apartamento No. 22, arrendado a la ciudadana P.M. BENÍTEZ MÁRQUEZ, mientras se mantenga vigente la congelación de alquileres para vivienda, dictada por el Estado venezolano. Entonces, el canon de arrendamiento que la demandada estaba obligada a pagar es el pactado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, en la cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 88.830,00), hoy (Bs. 88,83), fecha para la cual ya estaba vigente la congelación aludida; y en base a ese monto será ordenado el pago por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a la arrendadora. Lo que significa que dicha cantidad asciende a QUINIENTOS TREINTA Y DOS BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 532,98), que es el equivalente a los cánones de arrendamiento dejados de pagar durante los meses comprendidos desde diciembre 2009 hasta el mes de mayo de 2009.

Con fundamento en las consideraciones explanadas en el cuerpo del presente fallo, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso la ciudadana B.L.A.A., contra la ciudadana P.M. BENÍTEZ MÁRQUEZ, antes identificadas. En consecuencia, condena a la demandada a cumplir con lo siguiente:

PRIMERO

Desalojar y entregar a la parte actora el siguiente bien inmueble: Apartamento No. 22, situado en el piso 2 del Edificio Resident, situado en la calle Nicaragua, Urbanización Las Acacias, Municipio Libertador, Distrito Capital.

SEGUNDO

Pagar a la parte actora la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y DOS BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 532,98), por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a la arrendadora, por el uso del inmueble sin pagar su contraprestación, durante los meses comprendidos desde diciembre 2008 hasta mayo 2009, a razón de ochenta y ocho bolívares con ochenta y tres céntimos (Bs. 88,83) por cada mes.

No hay condenatoria en costas, por cuanto a la parte actora no se le concedió todo lo solicitado en el petitorio del libelo.

Por cuanto el presente fallo se dicta dentro del lapso legalmente previsto para hacerlo en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, no es necesaria su notificación a las partes. Publíquese y regístrese, de conformidad con lo establecido en los Artículos 247 y 248 eiusdem.

Dada, firmada y sellada a los seis (06) días del mes de abril de dos mil diez (2010), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 199º de la Independencia y 151º de la Federación.

LA JUEZA TITULAR,

Z.R. ZARZALEJO

LA SECRETARIA TITULAR,

V.R. CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (12:40) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,