Decisión de Juzgado Decimo Octavo de Municipio de Caracas, de 23 de Marzo de 2009
| Fecha de Resolución | 23 de Marzo de 2009 |
| Emisor | Juzgado Decimo Octavo de Municipio |
| Ponente | Lorelis Sanchez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
198º y 150º
EXP. N° AP31-V-2009-000566.
DEMANDANTE: La ciudadana L.M.L.D.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad N° 4.883.741, representada por el Abogado en ejercicio I.S.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 14.863.
DEMANDADA: La ciudadana A.M.A.G., venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No. 16.301.191, sin representación judicial constituida.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por el Abogado en ejercicio I.S.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 14.863, contra la ciudadana A.M.A.G., venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No. 16.301.191, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el actor entre otras cosas que:
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Que luego de múltiples conversaciones y debido a la reacia actitud de la ciudadana A.M.A.G., para alcanzar y suscribir un acuerdo escrito, satisfactorio para ambas partes, su representado acordó con dicha ciudadana la celebración de un contrato verbal y provisorio de arrendamiento sobre el mencionado inmueble, constituido por una casa y el terreno sobre el cual se encuentra construida identificado con el No. (19-2), ubicado en las esquinas de San Isidro y San J.d.Á.d. esta ciudad de Caracas, en Jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, por un canon mensual de NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 900,00), que la arrendataria se obligó a pagar con absoluta puntualidad, y con una duración de un (01) año, vigente a partir del 01/08/2007 hasta el 31/07/2008.
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Que una vez iniciada la relación arrendaticia, la ARRENDATARIA, de manera ladina y contumaz, se negó definitivamente a suscribir el acuerdo escrito de dicha contratación con la aviesa intención de privarlos de la prueba escrita del vencimiento del acuerdo, por lo que, mediante los oficios del Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, evacuadas el 07/05/2008, en actuaciones signadas con el No. AP31-S-2008-00573, de la nomenclatura particular de dicho Juzgado, notificaron a la mencionada arrendataria, ciudadana A.M.A.G., venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No. 16.301.191, que la relación arrendaticia terminaría fatalmente y sin prorroga contractual alguna, como se había pactado verbalmente.
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Que fundamentándose en una supuesta negativa de su representada a percibir los cánones, la arrendataria procedió a consignarles con la suma irregularidad y con considerable mora por ante el Juzgado XXV de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, incurriendo así en incumplimiento de la obligación de pago puntual a que estaba obligada conforme a la Ley.
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Que según de las actas del expediente Nº 2007-2175, de la nomenclatura propia de dicho Juzgado, donde cursan las actuaciones atientes a las comentadas consignaciones, se evidencian las denunciadas irregularidades de la arrendataria en el incumplimiento de su obligación de pagar las mensualidades, así como se observa que fue con fecha 04/02/2009, cuando la arrendataria abonó las mensualidades correspondientes a los meses de Diciembre de 2008, y Enero del 2009, sin que hasta la fecha en que introdujeron la presente demanda hayan procedido a consignar los cánones correspondientes a los meses de Febrero y Marzo del presente año.
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Que no obstante haber vencido la vigencia del contrato y eventualmente, los seis (06) meses de prórroga legal que en principio les concedía el dispositivo contenido en el literal “a” del artículo 38 de la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios, no obstante haber sido oportuna y validamente notificada, la identificada Arrendataria se ha negado persistentemente a hacer entrega del inmueble como era su obligación conforme a derecho.
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Que por todas las razones de hecho y fundamentos de derecho expresados, es por lo que en nombre y representación de la identificada ciudadana L.M.L.D.C., acuden por ante esta autoridad para demandar, como en efecto lo hacen a la arrendataria, ciudadana A.M.A.G., venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No. 16.301.191, para que voluntariamente o por disposición del Tribunal, en ejecución del contrato de arrendamiento convenido entre ambas partes, cumpla la obligación de hacerle entrega a su representada del inmueble objeto de la presente demanda.
Finalmente, se estimó la demanda en UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.800,00).
Siendo la oportunidad para pronunciarse sobre la admisión de la presente demanda, el Tribunal previamente hace las siguientes observaciones:
Alega la parte actora en el libelo de la demanda, que existe una relación arrendaticia entre las partes en este proceso, a través de un contrato verbal, ya que la inquilina nunca quiso firmar un contrato de arrendamiento escrito, que la parte demandada ha incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento y que así mismo, se le notifico del vencimiento del contrato de arrendamiento y su derecho a hacer uso de la prorroga legal, que en virtud del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento perdió el derecho a la prorroga legal, por lo que demanda la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento.
Del anterior análisis, concluye este Tribunal, que la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del termino y la prorroga legal, no puede intentarse cuando un contrato es a tiempo indeterminado, como en el caso de los contratos verbales, ya que a los mismos debe aplicarse el artículo 34 de la ley e Arrendamientos Inmobiliarios, que permite la acción de desalojo cuando se da alguno de los supuestos de hechos establecidos en los literales de dicha norma o la acción de resolución de contrato, cuando se ha incumplido alguna cláusula contractual y cuyo supuesto de hecho no este calificado en los literales de la norma antes mencionada, tal como lo señala la norma in-comento que establece:
Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
Por otra parte, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso J.J.C.P.; en donde entre otras cosas señaló que:
“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)
Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en caso sub-iuduce la parte actora no incoó la acción idónea; pues, tal como se dijo antes, al existir una relación arrendaticia mediante un contrato verbal que es a tiempo indeterminado, no podía demandar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del contrato. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho, la acción intentada por L.M.L.D.C. contra A.M.A.G. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, todos identificados al inicio de esta decisión.
Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los 23 días del mes de Marzo del año 2009. Años 197° y 148°.
LA JUEZ TITULAR
Abg. L.S.
EL SERETARIO TITULAR.,
Abg. E.G.
En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia
EL SERETARIO TITULAR.,
Abg. E.G.
Exp N° AP31-V-2009-000566
