Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 30 de Mayo de 2008

ASUNTO: AP31-V-2008-000924

Se refiere el presente asunto a una demanda de desalojo arrendaticio que presentó la ciudadana L.Z. DE LA HOZ SALAS, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No.V-22.022.505, asistida por la abogada en ejercicio, IPSA # 51.580; contra la también ciudadana A.F.P., mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.V-6.656.932.

Planteamiento de la litis

Libelo de demanda

Refiere la parte actora que ella es propietaria de un inmueble consistente en una casa identificada con el No.47, de nombre “La Coromoto”, ubicada entre las esquinas de Veracruz a Alfarería, El Manicomio, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador, denominado Agua Salud, Caracas; en virtud de haberla adquirido de los herederos que forman la Sucesión E.D.R., anterior dueño inmediato, tal como consta del instrumento autenticado de fecha 2 de octubre de 2006, ante Notaria Pública del Distrito Capital, que anexan, marcados A, B y C respectivamente.

Por el hecho se haber adquirido dicho inmueble asume la condición de arrendadora frente a la parte demandada, que como arrendataria ocupa un anexo de la casa—que Serdeco denomina # 2-2 a los efectos del medidor de luz—quien paga el alquiler a nombre de E.D.R..

La parte actora le notificó a la demandada que había adquirido la casa y que debía desocuparla, aún cuando ésta se niega a reconocerle su condición de propietaria y rehúsa pagarle los cánones de arrendamiento, lo cual no hace desde el año 2000, viviendo de gratis todo ese tiempo.

Por otra parte—sigue diciendo la actora—existen área contiguas al anexo que ocupa la demandada que presentan daños por filtraciones, por lo que se le pidió a la demandada que permitiera el acceso al anexo que ocupa para verificar si éste también presenta dichas filtraciones; pero en vista que ella se negaba a permitir la entrada y dado su actitud hostil, se evacuó una inspección ocular, constatándose el estado ruinoso del lugar, con problemas de filtraciones en paredes, techos y pisos, toda la estructura se encuentra en muy mal estado de conservación, que amerita reparaciones mayores de gran envergadura y urgencia, dado que de seguir dicho deterioro pudiera comprometerse toda la estructura de la casa, con riesgo de las personas que viven en ella

La parte actora ha solicitado repetidas veces que le permita el acceso al anexo para realizar las reparaciones necesarias, y jamás se lo ha permitido.

Concluye que por cuanto el anexo que ocupa la demanda sufre deterioros mayores al uso normal, no la quiere reconocer como propietaria, y además se encuentra en estado de insolvencia con el pago de los alquileres, acude a demandarla en desalojo, para lo cual formula el fundamento de derecho de la demanda y el Petitorio, donde demanda a la ciudadana A.F.P., ya identificada, para que desaloje el inmueble y se lo entregue, estimando la demanda en Bs.fuertes 36, oo.

Contestación de la demanda

La parte demandada se hace asistir por el abogado J.E.M.E., IPSA # 51.489, quien en la oportunidad legal pasó a rechazar la demanda, bajo los siguientes alegatos:

1. Alega la falta de cualidad de la parte actora, en razón de ella no es la propietaria del inmueble de autos, del cual se le solicita el desalojo .Añade que aunque aparece en un documento autenticado, el mismo no esta registrado, por lo cual no tiene efectos frente a terceros, de conformidad con el art.1920 No.1 y 1924 del Código Civil.

2. El documento original de propiedad no refleja que la casa tenga cuatro departamentos, como existen en la actualidad. Es decir que nunca se realizaron las bienhechurias hoy objeto de esta demanda.

3. La parte actora fue inquilina de uno de los cuatro apartamentos de la casa y nunca presentó su condición de damnificada para tener derecho a recibir la adjudicación como beneficiaria por parte de CONAVI.

4. La actora miente cuando dice que la demandada no ha cancelado el canon de arrendamiento desde el año 2000; ya que ha realizado consignaciones judiciales a nombre del señor E.D.R., de los meses de febrero y marzo del año 2000 y si ha dejado de pagar los alquileres es porque se enteró que E.D.R. había fallecido en el año 1996, y desde ese momento ningún señor se presentó a reclamar el pago del canon.

5. Dice que la vivienda que ocupa desde hace quince años esta deteriorada por daños causados por filtraciones; pero resulta que los verdaderos causantes de dichos daños es la parte demandante y su grupo familiar, como lo demostrará.

   Examen de las pruebas

1. -

   Al folio 07 y ss corre en copia fotostática documento notariado (02-10-06), representativo de la compra-venta entre la Sucesión de E.D.R. y la parte actora sobre el inmueble de autos.

   Si bien dicho documento no aparece registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público, no cabe duda que dicho instrumento auténtico prueba la compra-venta del inmueble y por tanto el título de propiedad de la parte actora sobre la casa de autos.

   El art.1924 del Código Civil, consagra la fe pública registral, que protege a los terceros registrales contra las ventas y otras operaciones que no hayan sido llevadas a los protocolos del Registro.

   TERCEROS REGISTRALES son aquellas personas que por cualquier título hayan adquirido y conservados legalmente derechos sobre el inmueble.

   Los inquilinos no son terceros registrales; por tanto la parte demandada, como tercero no registral, no puede invocar la fe publica registral para decir que el documento notariado de compra-venta de la casa, que hace título de propiedad en cabeza de la parte actora, no le es oponible y por tanto no la reconoce como dueña.

   Esta, como compradora—aunque sea por documento auténtico y no protocolizado—se subroga en los contratos de arrendamientos que tuviese el inmueble al tiempo de la operación de compra venta, a tenor del art.20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que como se ve, no condiciona la subrogación que allí consagra a que el traspaso de la propiedad se haya protocolizado previamente.

2. -

   Al folio 11 corre Documento emanado del Ministerio de las Vivienda y Habitad, CONAVI, representativa de una Carta de Adjudicación de la casa de autos, a favor de la parte actora, quien se hizo beneficiaria del Programa VII, dirigido a las familias en condición de Damnificadas y Alto Riesgo. Tiene fecha de 06 de de 2006.

   La parte demandada alegó en contestación que la actora nunca presentó su condición de damnificada para tener derecho a recibir la adjudicación como beneficiaria de CONAVI.

   Cabe decir que ello corresponde al tramite administ5rativo interno del CONAVI, y no nos corresponde a nosotros examinar si ese trámite adolece o no de algún vicio o irregularidad, que lo haga inválido; lo cual en todo caso es de la competencia de la jurisdicción contenciosa-administrativa

3. -

   Al folio 12 corre un documento notariado representativo de una aclaratoria de linderos de la casa de autos; ya que en el documento de compra-venta de la casa se omitió el lindero norte, el cual pasan a describir.

   No altera el documento de compra-venta en cuanto a la propiedad del inmueble.

4. -

   Al folio 15 corre otro documento notariado representativo de otra aclaratoria del documento de compra venta de la casa de autos, ya examinado, dado que en él se cometió el error material en el nombre de una esquina que conforman la dirección de la casa, pasando a corregirlo.

   No afecta el documento original, en cuanto a la propiedad del inmueble.

5. -

   Al folio 35 y ss corren las resultas de una inspección ocular evacuada en jurisdicción graciosa en la casa de autos.

   No se aprecia ya que por ser evacuada en forma unilateral por la parte actora, sin la participación de la parte demandada, carece del debido control de ésta que es requisito para que haga prueba en su contra. (Art.474 CPC)

6. -

   Al folio 81 y ss corre documento notariado y protocolizado (13-09-1988) representativo del título de propiedad de la casa en cabeza del señor E.D.R. el de cujus. Es el título inmediato de adquisición.

   Es cierto que allí no se habla de las bienhechurias que pudieron habérsele hecho a la casa con posterioridad a su adquisición; pero ello no significa que no existan—como lo reconoce la misma parte demandada—y que, por derecho de accesión, no pertenezcan al que era dueño de la casa, de acuerdo con el art. 555 del Código Civil. En otras palabras, la propiedad de la casa sigue a la de las bienhechurias y la de todos los anexos y ampliaciones que se le hagan al inmueble.

7. -

   Al folio 86 riela documento administrativo representativo de la Carta de Adjudicación, a favor de la parte actora.

   Nos remitimos a lo dicho en el No.2 de estos Análisis.

8. -

   Al folio 87 corre en copia certificada Acta de Defunción de E.D.R..

   Con su fallecimiento se abre su sucesión, de acuerdo con el art. 993 del Código Civil; y como los contratos de arrendamientos no se terminan con la muerte del arrendador (art. 1603 CC), continúan en la persona de sus herederos.

9. -

   Al folio 89 y ss corren las resultas de una inspección judicial realizada en la casa de autos. Cabe decir que la misma se evacuó en jurisdicción graciosa sin la participación de la parte demandada; por lo que carece del debido control de ésta

10. -

    Al folio 99 corre un documento privado representativo de una participación que hizo la parte actora a la parte demandada, de fecha 04 de mayo de 2006, donde le comunica que es la nueva propietaria de la casa.-

    Dicho documento, promovido por la parte actora, solo aparece firmado por ésta, razón por la cual no hace prueba contra la parte demandada.

11. -

    Al folio 100 y 101 corren dos documentos emanados del Juzgado Quinto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 17 de febrero y 19 de marzo de 1998, representativos de consignaciones judiciales por Bs.3.000,oo cada una, en concepto del canon de arrendamiento de los meses de febrero y marzo de 1998.

    La parte demandada reconoció en contestación que ella, cuando se enteró del fallecimiento del señor E.D.R., dejó de pagar los alquileres; porque nadie se presentó a reclamarle el pago.

    Consideramos que la muerte del acreedor no es excusa para dejar de pagar; ya que siempre existe la posibilidad de consignar el pago a favor de los herederos, aún cuando sean desconocidos; ya que, como dijimos, la relación arrendaticia no se termina con la muerte, sino continúa en cabeza de los herederos, de acuerdo con el art. 1603 del Código Civil

12. -

    Al folio 102 corre un documento original, expedido por El Cuerpo de Bomberos del Distrito Federal, de fecha 23 de diciembre de 1993; el cual se aprecia como documento administrativo que es. Es representativo de una inspección llevada a cabo en la casa de autos, donde se hizo contar lo que se observó.

    En él se lee:

    Desprendimiento del friso de la pared de la sala, por filtraciones de agua de lluvias, a través del techo de zinc, por deterioro del mismo y falta de canalización.

    Recomendaciones: Reparación general del techo y canalización de las aguas de lluvias, para eliminar el peligro existente

    .

    Como pudimos apreciar, la casa se encuentra en bastante mal estado físico, la cual amerita hacerle trabajos importantes de reparaciones, que haría necesario su desocupación de las personas que la habitan, de acuerdo con el art.1590 del Código Civil, que a la letra reza así

    Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda deferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante se vea privado de una parte de la cosa.

    Si la reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio del arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se vea privado.

    Si la obra es de tal naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquél, según las circunstancias, hacer resolver el contrato.

    Hemos subrayado la última parte de la norma; porque creemos que ese es el caso de la casa de este juicio; ya que e.a. una remodelación a fondo del inmueble; especialmente del techo, como dice el informe del Cuerpo de Bomberos; lo que impediría el uso de la casa, obligando a dar por terminado o resuelto el contrato, bien se por el arrendador o el arrendatario.

    Norma transcrita se complementa con el art. 34 causal de desalojo c) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que autoriza el desalojo cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparaciones que ameriten su desocupación.

    Y aunque esos deterioros que muestra el inmueble no hayan sido causados por la demandada, como lo manifestó en contestación, ella sí estaba en el deber de participárselo al propietario, para que él hiciera los trabajos de reparaciones necesarios. No hacer, por parte del inquilino, la participación del deterioro al propietario, es comprometer su propia responsabilidad, a tenor del art.1596 del Código Civil, que en su primer aparte dice así::

    También esta obligado (se refiere al arrendatario) a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador.

    Por otra parte, no olvidemos que sobre el arrendatario pesa la presunción juris tantum de que los deterioros que muestre la casa alquilada, son obra suya, salvo que demuestre que se ocasionaron sin culpa suya, a tenor del art.1597 del Código Civil, que a la letra reza así:

    El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

13. -

    Al folio 103 corre documento expedido por la Junta Parroquial de La Pastora, donde se le autoriza para reponer el techo de zinc de la casa de autos; el cual carece de valor como documento administrativo por carecer de sello oficial.

14. -

    Al folio 114 corre copia certificada del documento protocolizado a través del cual compró la casa de autos el ciudadano E.D.R..

    Nos remitimos a lo antes dicho en el No.6 de estos análisis.

    15-

    Al folio 119 corre Partida de Defunción de E.D.R.. Nos remitimos a lo dicho anteriormente.

16. -

    Al folio 120, 121 y 122 corren documentos administrativos emanados de la Alcaldía del Municipio Libertador, representativo de la C.d.C. de la casa de autos, donde se evidencia que ella conforma una sola unidad inmobiliaria catastral. Así que los anexos y bienhechurias que se le puedan hacer, seguirán formando parte del mismo inmueble, pertenecientes al mismo propietario.

    Para considerar que los anexos y extensiones que se le hagan a la casa, pasen a formar unidades patrimoniales independientes y diferentes del derecho de propiedad de la casa propiamente dicha, susceptibles de apropiación por separado, se haría necesario someter el conjunto habitacional al régimen de la propiedad horizontal, de acuerdo con el art.1 de la Ley de Propiedad Horizontal; pero mientras ello no ocurra, los anexos no pueden ser considerados independientemente de la casa; sino forman parte integrante de ella.

17. -

    Al folio 123 y 124 corre la prueba de Informe que El Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le pidió al Ministerio para la Vivienda y Hábitat; y en él se dice que la parte actora fue beneficiaria del “Programa VIII Atención Habitacional para familias damnificadas o en situación de riesgo inminente”. Y que ella adquirió el inmueble de autos.

    Ya dijimos que el hecho que la parte actora no fuese realmente damnificada o no llegara a cumplir, por ejemplo, cualquier otro requisito para calificar como beneficiaria de ese Programa de ayuda, no invalida el beneficio que le fue otorgado; por lo menos en sede judicial, donde le Juez Civil no podría entrar a considerar la invalidez del acto administrativo que le confirió tal beneficio.

18. -

    Al folio 127 corre en fotostato un documento administrativo, representativo de una C.d.A., a favor de la parte actora, emanada del Ministerio para la Vivienda y Hábitat (CONAVI)

    Corresponde decir lo mismo.

19. -

    Al folio 130 corre en original un documento privado, representativo de una carta de la parte actora a la parte demandada, donde le participa que es la nueva propietaria de la casa de autos.

    No aparece firmada por la parte demandada, por lo que no puede serle opuesta como prueba.

20. -

    Al folio 139 y ss corren recaudos representativos de un procedimiento de denuncia ante la Jefatura La Pastora, iniciado por la parte actora contra la parte demandada por solicitud de desocupación y por no canelar los recibos de los alquileres.

    Se observa que ya desde antes existían problemas entre las partes por la falta de pago de los alquileres.

21. -

    Al folio 155 corre acta de la declaración del testigo J.A.M.G., promovido por la parte actora.

    De dicho interrogatorio se desprende que la actora le comunicó a la demandada (por la carta que riela al folio 130) que ella era la nueva propietaria; además que los bomberos inspeccionaron la casa de autos.

22. -

    Al folio 157 corre Acta de la declaración del testigo Y.E.B.V., promovido por la parte actora, la cual no se aprecia, porque manifestó ser cuñada de la hija de la promovente; lo cual le quita credibilidad, de acuerdo con el art. 508 del CPC.

23. -

    Al folio 164 y ss corre Acta de la Inspección Judicial evacuada por este Tribunal en la casa de autos.

    De la misma se observó el mal estado del inmueble inspeccionado, el cual muestra signos de humedad en el techo y paredes.

    Cabe repetir lo que dijimos en el No.12 de estos análisis, cuando examinamos el Informe del Cuerpo de Bomberos sobre la casa.

24. -

    Al folio 179 corre un Resuelto administrativo representativo de una regulación del canon del inmueble de autos.

    La parte demandada reconoció en contestación que desde el fallecimiento del señor E.D.R. no paga alquileres.

25. -

    Al folio 289 y ss corren recibos de SERDECO, por concepto de electricidad, donde aparece la casa dividida en apartamentos # 11, 22 33 y 44, promovidas por la parte demandada, para demostrar que la casa consta de cuatro departamentos.

    El hecho que una empresa de servicio público divida una casa en cuatro departamentos, a los fines de la medición y cobro del consumo de dicho servicio, no significa que la propiedad como tal quede dividida jurídicamente de esa forma. Para que una casa se divida patrimonialmente debe someterse al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, de acuerdo con el art. 1 ejusdem, que reza:

    Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley, y, en cuanto no se opongan a éstas, las del Código Civil

26. -

    Al folio 295 y ss corren las resultas de un procedimiento de entrega material de bienes vendidos, que inició la parte actora contra la parte demandada.

    Dicho procedimiento esta consagrado en el Libro de las Jurisdicción voluntaria del Código de Procedimiento Civil, el cual no cabe ejecutarlo de manera compulsiva; y cuando existe oposición de tercero basado en causa legal, el Juez de la entrega debe sobreseer el procedimiento para que los interesados ocurran a hacer valer sus derechos ante la autoridad judicial competente, de conformidad con el art. 930 del Código de Procedimiento Civil.

    Por ello este trámite no sirve para desalojar inquilino.

27. -

    Al folio 315 y ss corre un recaudo representativo de una Boleta de Notificación del Ministerio Público, a propósito de un procedimiento incoado contra la Violencia de la Mujer.

    No se alcanza a determinar la relación que pueda tener con el presente caso, ya que las personas involucradas no son partes de este juicio.

28. -

    Al folio 319 y ss corre las resultas de una inspección judicial, evacuada por la parte demandada, la cual no se puede tomar en cuenta ya que—como dijimos antes en el examen de la inspección de la parte actora—en su realización no participó la parte contraria, para poder ejercer el debido control de la prueba, que es un requisito de validez, de acuerdo con el art. 473 CPC.

    Conclusiones

    Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir:

1. que la parte actora no paga los alquileres, desde hace años, como lo reconoció ella misma en la contestación de la demanda, lo cual no se justifica por el hecho de la muerte del arrendador para la época.

2. Además la casa muestra un estado de deterioro significativo, principalmente en la parte del inmueble habitado por la parte demandada, que la hace responsable del mismo, salvo que hubiese demostrado haberse ocasionado sin su culpa, cosa que no esta probado en autos, de acuerdo con el art.1597 del Código Civil.