Decisión de Juzgado Vigesimo Primero de Municipio de Caracas, de 20 de Julio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO VIGÉSIMO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Caracas, a los veinte (20) días del mes de Julio del año dos mil nueve (2.009).

Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.

I

PARTE DEMANDANTE: L.Z.D.L.H.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-22.022.505.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: C.L.R.O. y A.V.O.V., Abogadas en ejercicio, de este domicilio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 51.580 y 13.803, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: M.Y.T.Á., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-9.920.806.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: J.D. y J.D., Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 73.360 y 72.062, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

SEDE: CIVIL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

ASUNTO: AP31-V-2008-000923.

Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 10 de Abril de 2.008, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con sede en Los Cortijos; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado, el cual lo recibió por Secretaría junto con los documentos que lo acompañan, el 10 de Abril de 2.008. Mediante auto dictado el 5 de Mayo de 2.008 este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación; asimismo se ordenó librar la compulsa para la práctica de la citación personal.

En fecha 27 de Mayo de 2.008, la parte actora consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa; la cual se libró ese mismo día.

El 27 de Mayo de 2.008, la parte actora consignó escrito reformando la demanda.

El día 27 de Mayo de 2.008, la parte actora, ciudadana L.Z.D.L.H.S., asistida de la abogada C.L.R.O., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 51.580, le otorgó poder apud acta a la prenombrada abogada; la Secretaria dejó constancia de haber identificado a la otorgante.

En fecha 3 de Junio de 2.008, el Alguacil fue proveído por la actora de los recursos suficientes y necesarios para la práctica de la citación personal de la demandada. Ese mismo día la representación judicial de la parte actora consignó originales de los documentos previamente presentados en copia simple.

Mediante auto dictado el 3 de Junio de 2.008, este Tribunal admitió la reforma a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación a dar contestación a la demanda y su reforma; asimismo se ordenó librar la compulsa para la práctica de la citación personal.

En fecha 26 de Junio de 2.008, el Alguacil consignó el recibo de citación firmado por la ciudadana M.Y.T.Á..

El día 7 de Julio de 2.008, los abogados J.D. y J.D., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 73.360 y 72.062, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la demandada M.Y.T.Á., presentaron escrito de contestación de la demanda, en el cual opusieron cuestiones previas, la falta de cualidad y contestaron al fondo la demanda; asimismo, propusieron reconvención contra la parte actora.

Mediante auto dictado el 8 de Julio de 2.008, este Tribunal admitió la reconvención fijando oportunidad para contestarla el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su notificación, la cual ordenó por haberse dictado dicho auto fuera de su oportunidad legal; y en esa misma fecha libró las correspondientes boletas.

El 10 de Julio de 2.008, la parte demandada se dio por notificada del auto dictado el 8 de Julio de 2.008.

En fecha 14 de Julio de 2.008, el Alguacil hizo constar que en fecha 10 de Julio de 2.008, le entregó la boleta de notificación en la dirección que la parte actora indicó en su libelo.

El día 21 de Julio de 2.008, la parte actora presentó escrito en el que contestó la reconvención propuesta por la parte demandada.

El 28 de Julio de 2.008, la representación judicial de la parte actora presentó escrito subsanando y contradiciendo las cuestiones previas opuestas por la demandada.

En fecha 4 de Agosto de 2.008, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas junto con anexos.

El 4 de Agosto de 2.008, la parte actora, ciudadana L.Z.D.L.H.S., asistida de Abogado, otorgó poder apud acta a la abogada A.V.O.V., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 13.803, para actuar conjunta o separadamente con la Abogada C.L.R., donde aclaró que tal otorgamiento no constituía revocatoria del poder anteriormente otorgado.

En fecha 5 de Agosto de 2.008, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito donde insistió en el valor probatorio de las facturas consignadas junto con el escrito de contestación de la demandada en el que además propuso reconvención.

El día 5 de Agosto de 2.008, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.

Mediante auto de fecha 11 de Agosto de 2.008, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes dejando a salvo su apreciación en la definitiva; fijó oportunidad para la evacuación de la prueba de posiciones juradas, exhibición de documento y testigos; y libró los oficios relacionados con la prueba de informes.

El 16 de Septiembre de 2.008, se llevó a cabo el acto de declaración de un testigo. Ese mismo día la parte actora, presentó nuevo escrito en el que promovió pruebas; así como también la parte demandada presentó diligencia en la que apeló del auto de admisión de pruebas sólo en cuanto a la negativa del Tribunal de admitir algunas de las pruebas promovidas por esa representación judicial. Y ese mismo día, que era el último del lapso para promover y evacuar pruebas, la representación judicial de la demandada solicitó que se fijara nueva oportunidad para la declaración de los testigos promovidos.

Mediante auto dictado el 16 de Septiembre de 2.008 el Tribunal ordenó el cierra de la primera pieza de este expediente y la apertura de la segunda pieza, a lo cual se dio cumplimiento por Secretaría el mismo día.

En fecha 18 de Septiembre de 2008, dos actos de declaración de testigos fueron declarados desiertos. Ese mismo día, la parte actora presentó escrito oponiéndose a las pruebas de promovidas por la parte demandada y desconoció e impugnó documentos producidos por la parte demandada; igualmente, por escrito separado insistió en las pruebas que promovió y solicitó que se desestimara la apelación propuesta por la parte demandada así como se opuso a la ampliación del lapso probatorio solicitado por la parte demandada.

El 18 de Septiembre de 2.008 la parte demandada alegando como fundamento normas procesales y constitucionales pidió que se fijara nueva oportunidad para evacuar los testigos que promovió.

En fecha 23 de Septiembre de 2.008 se recibió oficio, junto con anexos, librado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, relacionado con la prueba de informe promovida por la parte demandada.

Por auto dictado el 20 de Noviembre de 2.008, la Juez Temporal se avocó al conocimiento de la causa otorgándole a las partes tres días de despacho a los fines previstos en los artículos 84 y 90 del Código de Procedimiento Civil. En esa fecha la parte actora pidió el avocamiento de la Juez Suplente.

El 16 de Diciembre de 2.009 se declaró desierto el acto de la declaración de la testigo Jojana I.R.V..

El día 8 de Enero de 2.009 el Tribunal dictó auto en el que oyó en un solo efecto la apelación propuesta por la parte demandada contra el auto dictado el 11 de Agosto de 2.008 que negó la admisión de algunas pruebas promovidas por la parte demandada. Ese mismo día el Tribunal dictó auto con fundamento en el artículo 402 y ordenó que se evacuara una inspección judicial, dos declaraciones de testigos y la ratificación de un documento en su contenido y firma.

En fecha 13 de Enero de 2.009 la parte demandada presentó escrito de alegatos.

El 19 de Enero de 2.009 se practicó la inspección judicial ordenada por el Tribunal, con la presencia de ambas partes Ese mismo día se evacuó la declaración de la testigo L.D.C.G. y se evacuó la ratificación de documento realizada por el ciudadano Troseli J.F.; actos en los cuales estuvieron presentes ambas partes.

Mediante auto dictado el 19 de Enero de 2.009 el Tribunal ordenó agregar las copias certificadas suministradas por la parte demandadaza, a los oficios relacionados con las pruebas que promovió; asimismo se ordenó realizar el cómputo solicitado por la parte demandada.

El día 20 de Enero de 2.009 la parte actora presentó escrito de alegatos junto con documentos que lo acompañan. Ese mismo día la parte actora señaló copias relacionadas con la apelación propuesta por la parte demandada y oída en el solo efecto devolutivo.

El 17 de Febrero el Alguacil consignó el oficio sellado como recibido, librado por este Juzgado el 11 de Agosto de 2.008 a la Oficina de Registro del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, relacionado con la prueba de informe promovida por la parte demandada.

El día 19 de Febrero de 2.009 la parte actora solicitó que se dictara la sentencia definitiva y que se desestimara los señalamientos que hizo la parte demandada en cuanto a la evacuación de la prueba de informe ya que desde el 11 de Agosto del año pasado en que se libraron los oficios correspondientes no impulso su evacuación.

En fecha 12 de Marzo se recibió por Secretaría el oficio N° 091056, junto con anexos, librado por la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, relacionado con la prueba de informe promovida por la parte demandada.

El 14 de Abril de 2.009 la parte actora solicitó a la Juez Titular que se avocara al conocimiento de la causa y procediera a dictar sentencia.

El día 16 de Abril de 2.009 este Tribunal dictó auto en el que la Juez Titular, Abogada M.d.C.G.H., ordenó la notificación de la parte demandada a través de boleta dejada en el domicilio procesal que señaló, a los fines de que una vez constara en autos su notificación, transcurriera un lapso de diez días de despacho para la reanudación de la causa y luego tres días de despacho con fundamento en los artículos 84 y 90 del Código de Procedimiento Civil; dicha boleta se libró ese mismo día.

En fecha 25 de Mayo de 2.009 el Alguacil hizo constar el haber dejado en manos de Yadeccy Oropeza, hija de la demandada, la boleta de notificación librada a la parte demandada.

El día 13 de Julio de 2.009, siendo la oportunidad para publicar la sentencia definitiva, el Tribunal dictó auto en el la difirió por un lapso de diez días continuos, por aplicación del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

II

Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar la sentencia de mérito, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS

DE LA DEMANDA, SU REFORMA Y SU CONTESTACIÓN:

La parte actora alegó en el libelo de demanda y su reforma, que es propietaria de un inmueble constituido por una casa identificada con el N° 47 de nombre "La Coromoto", ubicada entre las esquinas de Veracruz a Alfarería, El Manicomio, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador, en el lugar denominado Agua Salud, Caracas; cuyas medidas y linderos constan en el contrato de compraventa y da por reproducidos.

Que el inmueble era propiedad del ciudadano E.D.R., y ella lo adquirió de los herederos que integran la Sucesión E.D.R., por documento otorgado en fecha 2 de Octubre de 2.006 por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 81, Tomo 83 del Libro de Autenticaciones llevado por esa Notaría.

Que del referido documento hay dos aclaratorias autenticadas ante esa misma Notaria, la primera, de fecha 21 de Mayo de 2.007, anotada bajo el N° 25, Tomo 45, y, la segunda, de fecha 25 de Febrero de 2.008, anotada bajo el N° 23, Tomo 19.

Que cuando adquirió el inmueble, una parte de la casa, que la compañía Serdeco identificó como anexo N° 4-4 (a los efectos del medidor de luz), se encontraba ocupada por la ciudadana M.Y.T.Á..

Que como nueva propietaria, se subrogó y adquirió el carácter de arrendadora, desde la fecha de autenticación del título de propiedad de la casa; que le notificó a la ciudadana M.Y.T.Á. que era la nueva propietaria del inmueble y su arrendadora, pero que ésta se niega a aceptarla como tal.

Que la ciudadana M.Y.T.Á. no permite que pueda verificar el estado y conservación del inmueble aunque la parte exterior presenta filtración y un pésimo estado de conservación; ante lo cual se practicó una inspección judicial, donde se constató lo siguiente:

Que la ciudadana M.Y.T.Á. afirma ser arrendataria, en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 19 de Febrero de 1.990 con el ciudadano E.A.O., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 963.981, donde se estableció la duración a tiempo determinado de seis meses; que el canon de arrendamiento convenido es de tres mil Bolívares (Bs. 3000,00) mensuales y el uso para vivienda; el cual exhibió ante la vista del Juez que practicó la inspección ocular y cuyo original está en poder de la demandada. Que la ciudadana M.Y.T.Á. afirmó que no ha pagado el canon de arrendamiento desde el año 2.000 hasta esa fecha.

Que la ciudadana M.Y.T.Á. ha cambiado el uso para el que fue destinado el inmueble, ya que tiene un lava cabeza de peluquería en su patio y desarrolla la actividad de peluquería en el mismo, lo que constituye una actividad remunerada, un acto de comercio, que como ella afirmó la ayuda con el mantenimiento de su familia.

Que el inmueble presenta mal estado de conservación general; un estado ruinoso; filtraciones en paredes, pisos y techos; destrucción de pisos, cerámica rota y despegada;

Que la ciudadana M.Y.T.Á. ha incumplido sus obligaciones como arrendataria, pues se encuentra insolvente en el pago del canon de arrendamiento desde Octubre de 2.006 hasta la fecha de presentación de la demanda y su reforma, ambos inclusive, es decir, un año y siete meses; que no ha cuidado de la cosa arrendada como un buen padre de familia, no hace las reparaciones en el inmueble y permite que éstas se transformen en reparaciones mayores; que jamás notificó a la ciudadana L.Z.D.L.H.S. la necesidad de reparar los daños; y que su negligencia causa un deterioro mayor al que su uso normal pudiera producir; que ha cambiado el destino de uso del inmueble al practicar la actividad comercial de peluquería cuando su uso es para vivienda.

Que el contrato de seis meses fijos se encuentra prescrito porque han transcurrido más de quince años desde que se celebró hasta la fecha de presentación de la demanda y su reforma, ya que “los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años", de acuerdo con el artículo 1.580 de Código Civil.

Que el contrato se encuentra viciado de nulidad porque fue celebrado intuitu personae con el ciudadano E.A.O., pero que éste no vive en el anexo y que el mismo fue suscrito por la demandada.

Que la ciudadana M.Y.T.Á. es arrendataria en virtud de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, como consecuencia de la aceptación tácita de su permanencia en el mismo por parte de sus anteriores arrendadores.

Fundamentó la demanda en los literales a), d) y e) del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como en los artículos 1.580, 1.591, 1.592, 1.594 y 1.595 del Código Civil.

Que de acuerdo con lo expuesto, demanda por desalojo a la ciudadana M.Y.T.Á., para que convenga o sea condenada por el Tribunal, a lo siguiente: PRIMERO: desalojar el inmueble que ocupa y que la compañía Serdeco identificó como anexo N° 4-4 (a los efectos del medidor de luz); y que lo entregue a la ciudadana L.Z.D.L.H.S., libre de bienes y personas. SEGUNDO: declarar prescrito el contrato de arrendamiento celebrado en 1.990 con el ciudadano E.A.O. y suscrito por la demandada, en virtud de que han transcurrido más de quince (15) años hasta la fecha de presentación de la demanda y su reforma. TERCERO: pagar a la ciudadana L.Z.D.L.H.S., la cantidad de cincuenta y siete Bolívares Fuertes (Bs.F. 57,00), por los cánones de arrendamiento insolutos desde Octubre de 2.006 hasta Mayo de 2.008, a razón de tres Bolívares Fuertes (Bs.F. 3,00) mensuales así como los que continúen causándose hasta la fecha de la sentencia definitiva en el juicio. CUARTO: pagar la cantidad correspondiente a intereses de mora, calculados desde Octubre de 2.006 hasta el mes de Mayo de 2.008 hasta la fecha de la sentencia definitiva en este proceso, en conformidad con el artículo 27 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; a ser determinados por la Consultoría Jurídica del Banco Central de Venezuela, en base a los parámetros indicados de fechas y monto del canon según el índice de precios al consumidor (IPC) para el renglón de viviendas en alquiler. QUINTO: pagar las costas del proceso.

Estimó el valor de la demanda en la cantidad de treinta y seis Bolívares Fuertes (Bs.F. 36,00), producto de acumular los cánones de arrendamiento de un año a razón de tres Bolívares Fuertes (Bs.F. 3,00) mensuales, de acuerdo con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado.

Solicitó al Tribunal que decretara medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado.

En la oportunidad para la contestación de la demanda, la representación judicial de la demandada, opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 6°, 7° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; contestó al fondo la demanda y propuso reconvención contra la parte actora.

Alega que su representada mantiene una relación arrendaticia sobre el inmueble que ha ocupado como arrendataria por más de diecisiete años consecutivos, la cual nació mediante contrato suscrito con el ciudadano E.D.R., razón por la cual opuso el contenido del Acuerdo 13-2006 contenido en la Gaceta Oficial 0050 del Distrito Metropolitano de Caracas de fecha 23 de Febrero de 2.006.

Opuso como defensa de fondo la falta de cualidad o interés de la parte actora para actuar en este proceso, fundamentándose en el hecho de que la relación arrendaticia de la demandada M.Y.T.Á. no la vincula con la actora L.Z.D.L.H.S., sino con el ciudadano E.D.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Numero. V-248 (sic), en su carácter de arrendador propietario.

Que se presume que el ciudadano E.D.R. falleció y que de ser eso cierto, la relación arrendaticia recaería en cabeza de los herederos, según lo dispuesto por el artículo 1.603 del Código Civil; que no consta la existencia o no de la declaración sucesoral.

Citó criterios doctrinales del Dr. Rengel Romberg y del Dr. Guasp y una sentencia dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de Noviembre de 2.003, relacionados con la cualidad y legitimación; después se refiririó a la clasificación de los derechos en reales y personales, para asentar las diferencias existentes entre unos y otros y recalcar que con frecuencia se exige el requisito del registro y publicidad para que el derecho real sea oponible a terceros; para pasar a referirse al derecho de propiedad.

Que en cualquiera de los casos en donde se plantee una demanda o se accione un derecho, el accionante debe tener cualidad o legitimatio ad causam para sostener su acción; que aquí el documento de compraventa es el fundamento del derecho a accionar, porque en este caso no se consignó ningún documento de arrendamiento, a pesar que en el libelo se menciona su existencia y se pide su prescripción. Que del documento de venta no emerge la pretendida cualidad o legitimatio ad causam, a cuyo efecto citan parte del documento de compraventa celebrado entre la ciudadana H.G.d.D., quien actuó en su propio nombre y en representación de la Sucesión de E.D.R., en su carácter de vendedora, y, la ciudadana L.Z.D.L.H.S., en su carácter de compradora, donde la vendedora declara ser propietaria del inmueble constituido por una casa y todas las bienhechurías construidas en el área de terreno sobre la que está construida, situada en la Ciudad de Caracas, Parroquia La Pastora, ubicada de Veracruz a Altagracia, N° 47, en el lugar denominado Agua Salud, y que éste le pertenece a ella y a sus mandantes como herederos de la Sucesión de E.D.R., quien era propietario por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) en fecha 13 de Septiembre del año 1.988, anotado bajo el N° 36. Tomo 31, Protocolo Primero; que parte del precio de venta les fue cancelado con cheque de Banfoandes N° 35869513, emitido por el Ministerio del Poder Popular para La Vivienda y Habitat en el m.d.P.V. dirigidos a las familias en condición de Damnificados y Alto Riesgo en fecha 28 de Marzo del año 2.006, por la cantidad de cincuenta millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,00); que con el otorgamiento de esa escritura ponía a la compradora en plena propiedad y posesión del bien vendido y se obligaban al saneamiento de Ley; y que se estaba tramitando la declaración sucesoral para que la venta pudiera ser registrada; y la compradora declaró que aceptaba los términos y condiciones de la venta que se celebraba.

Que del contenido del documento de compraventa la ciudadana L.Z.D.L.H.S., no adquirió o compró el inmueble ni adquirió o compró derechos sobre el mismo, porque al momento de la supuesta compraventa no habían tramitado la declaración de herederos universales o la declaración sucesoral necesaria para disponer de los derechos sucesorales; y agrega que la ciudadana L.Z.D.L.H.S., no es propietaria de derecho alguno sobre el inmueble, no representa al propietario ni está autorizada por éste para arrendar, por lo que carece de cualidad o de legitimatio ad causam para sostener la presente acción.

Que el contrato de arrendamiento al que hizo alusión la parte actora celebrado entre E.A.O., firmado por la ciudadana M.Y.T.Á., y, el ciudadano E.D.R., en su carácter de propietario arrendador; de donde concluye que la demandada M.Y.T.Á. no tiene cualidad pasiva para sostener los derechos derivados del contrato de arrendamiento, ya que ésta no tiene ninguna relación arrendaticia con la actora, y que no es sujeto pasivo de la relación jurídica procesal.

Insistió en que el ciudadano E.D.R., en su carácter de propietario arrendador, es una persona distinta a la parte actora; y agrega que el actor debe definir si actúa en su condición de propietario arrendador o como arrendador autorizado, lo que no está fundamentado en documento alguno, pues el documento de compraventa no acredita la propiedad del demandante y el contrato de arrendamiento que se menciona en el libelo no fue aportado a los autos. Por lo que pide se declare improcedente la acción.

Alegó que opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, porque en el libelo se habla de la existencia de un contrato locativo, que se a.c.i., por lo que se solicita el desalojo, cuando tal apreciación no es correcta. Hizo una serie de consideraciones en torno a los contratos de arrendamiento, la diferencia entre la duración del contrato y la relación arrendaticia, así como la influencia que tiene la duración de la relación arrendaticia sobre otras figuras, tales como la prórroga legal, la preferencia ofertiva y el retracto legal.

En un enrevesado y contradictorio razonamiento alegó que el contrato al que se refiere la parte actora en su libelo (folio 3 línea 20 y siguientes) y cuya existencia ésta afirma en forma expresa, celebrado en fecha 19 de febrero de 1.990 a tiempo determinado de seis meses fijos y cuya prescripción pide en el petitum del libelo, expresa que es de los denominados a tiempo determinado, por lo que lo hizo valer, con fundamento en lo dispuesto por el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, aunque no se aporta a los autos, para que así el Tribunal se haga una mejor opinión del contenido del mismo, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; de lo que concluye que la antagonista de su representada debió pedir la resolución o el cumplimiento del contrato de arrendamiento, que de conformidad con la normativa establecida en la Ley de arrendamientos Inmobiliarios pueden solicitarse para los contratos a tiempo determinado.

Señala que el contrato de arrendamiento es de fecha determinada, cuya acción y procedimiento es distinto al que se pretende ventilar en esta demanda; por lo que se configura la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, porque el contrato no es a tiempo indeterminado sino a tiempo determinado.

Opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al “defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que índica el artículo 340 o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”, alegando que en el libelo de demanda no se señalan ni identifican con exactitud los linderos del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo desalojo se demanda y porque no se adjuntaron o acompañaron los instrumentos fundamentales de la pretensión, como lo son: el contrato de arrendamiento al que se hace mención expresa en el libelo de demanda y respecto al cual el actor solicita su prescripción, así como el documento que acredita su cualidad de propietario-arrendador.

Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la " existencia de una condición o plazo pendiente”, porque del documento marcado "A" (folio 8 al 11) se evidencian una condición y plazo pendientes que debe verificarse para que se puede protocolizar el documento definitivo, ya que el vendedor nunca podrá protocolizar tal documento pues no es propietario del inmueble objeto de esta demanda, ya que la vendedora carece de la capacidad de disposición necesaria para enajenar el bien al comprador por faltar la declaración sucesoral de los vendedores del inmueble.

Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho la demanda.

Alegó que siempre se ha comportado como el mejor padre de familia, ya que ha conservado la cosa y ha realizado las reparaciones necesarias para mantenerla en perfecto estado con dinero de su propio peculio; ha pintado las paredes y ha reemplazado piezas sanitarias, griferías y plomería cuando ha sido necesario.

Negó que deba la cantidad de cincuenta y siete Bolívares Fuertes (Bs.F. 57,00) correspondiente a los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de Octubre 2.006 a Mayo de 2.008, a razón de tres Bolívares Fuertes (Bs.F. 3,00) mensuales así como los que continúen causándose hasta la fecha de la sentencia definitiva en este proceso. Negó que deba desalojar el inmueble que ocupa, identificado como anexo 4-4 por la compañía Serdeco (a los efectos del medidor de luz), que lo deba entregar libre de bienes y personas. Negó que haya prescrito el contrato de arrendamiento celebrado en 1.990 con el ciudadano E.A.O. y suscrito por la demandada en virtud de haber transcurrido más de quince años hasta la presente fecha porque los contratos de arrendamiento no prescriben.

Negó que deba pagar la cantidad de cincuenta y siete Bolívares Fuertes (Bs.F. 57,00); así como los intereses de mora demandados de acuerdo con el artículo 27 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, calculados desde Octubre de 2.006 hasta Mayo de 2.008 más los que se sigan causando hasta la fecha de la sentencia definitiva en este proceso, según el índice de precios al consumidor IPC para el renglón de viviendas en alquiler; como tampoco deba pagar las costas del proceso.

Negó que haya sido notificada por la actora en repetidas oportunidades que es la nueva propietaria y su arrendadora.

Alegó que no ha tenido una actitud hostil contra la actora; que la parte exterior del anexo que ocupa no presenta filtración ni pésimo estado de conservación; negó que tenga filtraciones en paredes, pisos y techos; destruido los pisos, cerámica rota y despegada; mal estado de conservación general y ruinoso. Negó que no permite el acceso a la actora para que verifique el estado de conservación del inmueble.

Negó que realiza en el anexo una actividad comercial remunerada de peluquería con un lava cabeza de peluquería, para ayudarse con el mantenimiento de su familia.

Alegó que las defensas opuestas desvirtúan el fundamento de la acción y la procedencia de la demanda de desalojo; por lo que espera que la demanda sea declarada sin lugar con la respectiva condenatoria en costas; y se reservó el ejercicio de las acciones legales para resarcir el daño patrimonial y moral ocasionado con el ejercicio esta acción.

DE LA RECONVENCIÓN Y SU CONTESTACIÓN:

La representación judicial de la parte demandada reconvino a la parte actora para que reconozca o sea condenada a cumplir el contrato de arrendamiento original, porque su representada pagó por concepto de cánones de arrendamiento cantidades superiores a las que estaba obligada a pagar, desde el 19 de Febrero de 1.990, ya que el canon de arrendamiento del inmueble arrendado, identificado con el N° 47, situado en Subida de Agua Salud, entre las esquinas de V.C. a Alfarería Parroquia La Pastora, estaba regulado por el Departamento de Regulaciones de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento según Resolución Nº 0128 de fecha 14 de Enero de 1.988 dictada en el expediente Nº 62.922, en la cantidad de cuatrocientos noventa Bolívares (Bs. 490,00), .

Que para el momento en que su representada arrendó el inmueble ya estaba regulado el canon de arrendamiento; no obstante, ésta fue conminada a pagar un canon de arrendamiento de tres mil Bolívares (Bs. 3.000,00) cuando ésta debió pagar la cantidad de cuatrocientos noventa Bolívares (Bs. 490,00), lo que era ilegal pues la Ley prohíbe aumentar el canon de arrendamiento en virtud de la regulación vigente.

Que el arrendador debe compensar los cánones de arrendamiento pagados de manera ilegal en conformidad con la regulación ut supra descrita; por lo que pide se le reintegre a su representada lo que ha pagado de más por concepto de canon de arrendamiento por ser objeto de reintegro, de acuerdo con los artículos 58 y siguientes del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Alegó que realizó pagos por reparaciones mayores efectuadas al inmueble por desconocer el paradero del arrendador y por haber sido hechas con urgencia al ser una casa vieja; señaló que gastó en materiales y mano de obra las cantidades que se detallan a continuación:

- En Octubre de 1993, reparación de frisos y tuberías por cuatro Bolívares Fuertes con noventa céntimos (Bs.F. 4,90).

- En Junio, Agosto y Noviembre de 1.994, reparación de frisos y tuberías por ciento ochenta y cinco Bolívares Fuertes con treinta y cuatro céntimos (Bs.F. 185,34).

- En Diciembre de 1.995, reparación de frisos por noventa y siete céntimos de Bolívares Fuertes (Bs.F. 0,97).

- En Diciembre de 1.997, reparación de frisos por setenta y nueve Bolívares Fuertes con cuarenta dos céntimos (Bs.F. 79,42).

- En Octubre y Noviembre de 2.001, reparación de frisos por tres Bolívares Fuertes con diez céntimos (Bs.F. 3,10).

- En Febrero de 2.003, refacción de paredes, frisos, tuberías de aguas limpias y servidas por doscientos setenta y ocho Bolívares Fuertes con veintidós céntimos (Bs.F. 278,22); lo que ameritó que Ingeniería Municipal realizara una inspección y un informe ante la intervención de una vecina.

- En Octubre y Noviembre de 2.005, reparación de frisos y del inmueble por doscientos treinta y un Bolívares Fuertes con noventa céntimos (Bs.F. 231,90).

- En Junio de 2.008, reparación de cerámicas por trescientos setenta y dos Bolívares Fuertes con noventa y nueve céntimos (Bs. F. 372,99).

Alegó que tales reparaciones mayores suman la cantidad de novecientos cincuenta y seis Bolívares Fuertes con ochenta y cinco céntimos (Bs.F. 956,85), los cuales deben ser compensados por ser gastos urgentes de reparaciones mayores efectuadas al inmueble arrendado.

Que los cánones de arrendamiento pagados por su representada en los últimos tres años ascienden a la cantidad de ochenta y ocho mil quinientos Bolívares (Bs. 88.560,00),