Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 5 de Mayo de 2010
| Fecha de Resolución | 5 de Mayo de 2010 |
| Emisor | Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | María Rosa Martínez |
| Procedimiento | Desalojo (Apelacion) |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 5 de Mayo de 2010
200º y 151º
ASUNTO: AP11-R-2009-000439
PARTE DEMANDANTE: L.Z.D.L.H.S., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 22.022.505.
APODERADAS DE LA PARTE ACTORA: C.L.R. y A.O.V., inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 51.580 y 13.803 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: M.Y.T.Á., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 9.920.806.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: J.D.M. y J.D.O., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 72.062 y 73.360 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO. (Apelación).
I
Se recibió el presente expediente proveniente de la Unidad de Distribución de Asuntos de este Circuito, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha veinte (20) de julio del año próximo pasado.
En fecha 20-7-2009 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por desalojo incoara la ciudadana L.Z.D.L.H., contra la ciudadana M.Y.T., declarando subsanada la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en armonía con el numeral 4º del artículo 340 eiusdem; sin lugar las cuestiones previas consagradas en los ordinales 6º, 7º y 11º del mencionado artículo 3476; con lugar la excepción perentoria de falta de cualidad de la demandante y como consecuencia de ello sin lugar la demanda; sin lugar la reconvención y extinguido el proceso. Contra dicha sentencia la demandante, a través de su apoderada, propuso recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 6-8-2009, en ambos efectos.
En fecha 13-10-2009 la apoderada actora presentó en 25 folios útiles y 64 anexos, escrito fundamentando la apelación. En el referido escrito denuncia la comisión de un fraude procesal por simulación.
El 23 del señalado mes y año este tribunal le dio entrada al asunto y fijo 10º día para dictar sentencia.
El 4-11-2009 la representación de la demandada, presentó en 21 folios útiles escrito de alegatos y observaciones a los informes presentados por su adversario. Rechaza el fraude invocado por la parte actora. En la misma fecha presenta adhesión a la apelación aduciendo que la misma se contrae a la declaratoria sin lugar de las cuestiones previas y la reconvención.
El 6-11-2009 el tribunal con vista al fraude denunciado ordena abrir una articulación probatoria conforme lo prevenido en el artículo 607 el Código de Procedimiento Civil, incidencia en la cual, ambas partes promovieron pruebas.
II
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA
Señala la parte actora tanto en el libelo como en la reforma que es propietaria de un inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 47, denominada “LA COROMOTO”, ubicada entre las esquinas de Veracruz a Alfarería, lugar denominado Agua Salud, sector El Manicomio, Parroquia La Pastora de esta ciudad, el cual adquirió de la Sucesión E.D.R., mediante documento autenticado el 2-10-2006, ante la Notaría Pública Trigésima sexta del Municipio Libertador, bajo el Nº 81, Tomo 83 y sus aclaratorias inscritas el 21-5-2007 y el 25-2-2008, asentadas bajo los Números 25 y 23, Tomos 45 y 19 respectivamente; que la casa cuenta con varios anexos, ocupando la ciudadana M.J.T., el anexo distinguido con el Nº 4-4; que en reiteradas oportunidades notificó a la referida ciudadana que era la nueva propietaria y arrendadora, mostrando la ciudadana M.T. una actitud hostil, negándose a reconocerle tal carácter, así como pagarle el canon de arrendamiento; que el inmueble ocupado por la señalada ciudadana presenta filtraciones y grave deterioro y como la misma se niega a permitirle el acceso al inmueble, se vio obligada a practicar una inspección judicial verificándose tal deterioro así como el hecho que la demandada le da otro uso al inmueble, como es el destino de peluquería; que dicho inmueble fue dado en arrendamiento en el año 1990 al ciudadano E.O. y su cónyuge la aquí demandada por seis meses, fijándose un canon de Bs. 3,00; que comoquiera que el contrato se celebró con el ciudadano E.O. quien no habita el inmueble, el referido contrato se encuentra prescrito, dado el carácter intuito personae en que fue realizado y la relación con la demandada deviene de un contrato verbal a tiempo indeterminado; que a pesar de haber sido notificada la demandada de la condición de nueva propietaria y arrendadora de la actora, aquélla no paga el canon de arrendamiento desde octubre del año 2006; que aunado a ello ha cambiado el uso del inmueble y le ha causado grandes deterioros. Por tales razones y con base en lo previsto en los literales a) d) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en armonía con los artículos 1580, 1592, 1594, 1595 y 1597 del Código Civil, demanda a la ciudadana M.Y.T., para que convenga o en defecto de ello, sea condenada en el desalojo del inmueble; el reconocimiento que el contrato celebrado con el ciudadano E.O. está prescrito; el pago de la suma de Bs. 57,00 por concepto de cánones insolutos que van desde octubre del año 2006 hasta mayo del año 2008, así como los que se sigan causando hasta la fecha de la sentencia definitiva, con sus correspondientes intereses y las costas del juicio. Acompañó a la demanda copia del documento de venta autenticado con sus correspondientes aclaratorias; copia de carta de adjudicación emanada del Ministerio de Vivienda y Habitat. A la reforma, anexó original de tales instrumentos.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Por su parte la representación de la demandada fundamentó su contestación sobre la base de los siguientes argumentos:
Como punto previo aduce la existencia de una relación arrendaticia por más de 17 años, la cual nació en virtud del contrato celebrado con el ciudadano E.D.R.. Alega la falta de cualidad de la parte actora y la demandada. Opone las cuestiones previas contenidas en los numerales 6º, 7º y 11º del artículo 346 del Código Adjetivo, atinentes al defecto de forma de la demanda, existencia de una condición o plazo pendiente y prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes. Niega adeudar canon alguno, así como el hecho de que haya sido notificada que la nueva propietaria y arrendadora es la demandante. Niega que el inmueble esté deteriorado y que haya cambiado el uso del mismo. Seguidamente reconviene a la actora, fundamentando la reconvención en la compensación de deudas; y, al efecto señala que su mandante pagó cantidades por encima del canon de arrendamiento fijado por el organismo regulador, indicando que mediante Resuelto de fecha 14-1-1988, el inmueble fue regulado en Bs. 0,49. Arguye que su mandante realizó una serie de reparaciones mayores debiendo cancelar Bs. 4,90 en el año 1993; 185,34 en el año 1994; 0,97 en el año 1995; 79,42 en el año 1997; 3,10 en el año 2001; 278,22 en el año 2003; 231,90 en el año 2005; 372,99 en el 2008 para un total de Bs. 1.156,85. Aduce que los cánones sufragados en los últimos 3 años alcanzan la suma de Bs. 88,56 y comoquiera que las reparaciones efectuadas arrojan Bs. 1.156,85 y por cuanto de acuerdo a la regulación sólo estaba obligada a pagar 0,49 Bs. Pide la compensación, dado que su mandante pagó de manera anticipada los cánones que van desde octubre 2006 hasta mayo 2008, ya que canceló cánones a Bs. 3,00 o sea, con un excedente de Bs. 2,51 por mes. Por tales razones reconviene a la actora para que convenga en la compensación aducida debiendo cumplir el contrato de arrendamiento y mantener a la demandada en el uso pacífico de la cosa arrendada. Estima la reconvención en Bs. 1.245,41 y pide se condene a la actora en costas e indexación monetaria. Acompaña a la contestación copia del resuelto Nº 0128 donde consta la regulación del inmueble de fecha 14-1-1988; copia del documento a través del cual el ciudadano E.D., adquirió el inmueble y facturas varias.
DE LA C O N T E S T A C I ÓN A L A R E C O N V E N C I ÓN
Admitida la reconvención y notificadas las partes, la actora en la oportunidad legal, señala entre otras cosas, que lo pretendido por la demandada reconviniente respecto a la compensación, de acuerdo a la Ley Inquilinaria opera como consecuencia de la acción de reintegro de sobrealquileres y así pide se establezca. Niega, rechaza y contradice los alegatos de la demandada oponiendo la prescripción contemplada en el artículo 62eferida ley. Indica que la compensación es un modo de extinguir las obligaciones y es procedente cuando la cantidad a repetir es igual o mayor a la de los cánones demandados, pretendiendo la accionada una declaratoria de solvencia por compensación mediante la acción de reintegro, lo que evidencia la confesión de insolvencia efectuada por ésta. Niega que su mandante adeude cantidad alguna por concepto de reparaciones. Indica que tales reparaciones en general no constituyen reparaciones mayores y en todo caso no fueron notificadas las mismas. Arguye que tales facturas tienen fecha anterior a la oportunidad en que su mandante adquirió el inmueble. Aduce que algunas de las facturas fueron expedidas con fecha posterior a la práctica de la inspección de la que se evidenció los daños causados al inmueble. Pide se declare sin lugar la reconvención. Finalmente realiza disertaciones respecto de la contestación a la demanda. En escrito separado rechaza y contradice las cuestiones previas.
III
D E L A S P R U E B A S
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
La parte actora además de reproducir los documentos aportados con la demanda hizo valer:
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Copia del acta de defunción del ciudadano E.D.R.;
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Documento de propiedad del inmueble;
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Notificación de fecha 4-5-2006;
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Copia del expediente 678-06 contentivo de demanda propuesta contra la ciudadana A.F.P.;
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Copia de telegrama de fecha 17-3-2008 remitido a la demandada;
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Inspección extrajudicial;
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Ejemplar de Gaceta Nº 0050 de fecha 23-2-2006;
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Exhibición de documentos;
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Posiciones juradas;
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Testimoniales de lo ciudadanos J.M.G., Y.B., Jojana Rumbos y L.C..
La parte demandada además de ratificar las documentales aportadas con la contestación de la demanda, hizo valer:
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La Regulación Nº 0128 de fecha 14-1-1988;
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Documento de propiedad a favor del ciudadano E.D.R.;
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Facturas varias;
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Acta de defunción del ciudadano E.D.;
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Sentencia de divorcio de los ciudadanos E.O. y M.L.T.;
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Informe técnico emanado de la Alcaldía Libertador;
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Consignación efectuad ante el Juzgado Quinto de Parroquia de esta Circunscripción Judicial;
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Testimoniales de las ciudadanas M.P., Z.B., S.G., A.P. y C.S.;
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A los fines de ratificación de documentos emanados de terceros promueve las testimoniales de los ciudadanos J.F.T. y C.S.;
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Inspección Judicial;
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Exhibición de documentos; y,
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Prueba de informes.
IV
Ante esta alzada se denunció por parte de la accionante un supuesto fraude. Posteriormente, estando el tribunal dentro del lapso de sentencia, toda vez que en juicio breve no hay informes, la demandada se adhirió a la apelación, señalando que la misma abarca las cuestiones previas y la reconvención.
Este tribunal en aras de resguardar los derechos de igualdad y defensa de las partes pasará a pronunciarse tanto de la apelación propuesta por la actora como la adhesión a la apelación formulada por la demandada. Así se establece.
V
Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia este tribunal precisa que, por cuanto el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, establece que la decisión sobre las cuestiones previas contenidas en los numerales 2º al 8º del artículo 346 eiusdem no tienen apelación, nada tiene este tribunal que resolver respecto de las cuestiones previas opuestas por la demandada consagradas en los ordinales 6º y 7º, esto es, el defecto de forma de la demanda y la existencia de una condición o plazo pendiente. Así se establece.
P U N T O S P R E V I O S
DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL
NUMERAL 11 DEL ARTÍCULO 346 DEL
Opuso la demandada al contestar la demanda la cuestión previa atinente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y al efecto señala que el contrato que une a las partes es a tiempo determinado y en virtud de ello la demanda de desalojo resulta inadmisible, toda vez que ha debido accionar por resolución o cumplimiento. Al efecto invoca la existencia de un contrato suscrito en el año 1990, por seis meses entre el ciudadano E.O., cónyuge de la demandada y el ciudadano E.D. (fallecido).
Observa esta sentenciadora que la demandante arguye que entre su persona y la ciudadana M.L.T., las une un contrato verbal a tiempo indeterminado y en razón de ello demanda el desalojo.
Precisa esta sentenciadora que el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil dispone que la demanda no será admitida cuando haya expresa prohibición de ello o cuando sólo sea admisible por determinadas causales, lo cual se subsume, en aquellos casos en que no se reconozca la existencia del derecho que se pretende deducir como es el caso del cobro de deudas provenientes del juego o cuando la admisibilidad de la acción esté sujeta a determinadas causales, como es el caso de la demanda de divorcio en causales distintas a las contenidas en el artículo 185 del Código Civil.
Comoquiera que el presente caso se trata de una acción de desalojo fundamentada en los literales a) d) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, presunta falta de pago de cánones por parte de la arrendataria, estar deteriorada la cosa y haber cambiado el uso del inmueble, que lejos de estar prohibida por la ley se encuentra debidamente consagrada en la mencionada Ley, debe forzosamente quien aquí decide declarar SIN LUGAR la referida cuestión previa opuesta por la parte demandada. Así se declara.
DE LA FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DE LA PARTE ACTORA Y DE LA DEMANDADA
Opone la parte demandada la falta de cualidad e interés de la parte actora y la demandada con base en que no existe relación arrendaticia alguna entre las partes intervinientes en el presente juicio.
La parte actora pretende el desalojo de un inmueble ante el incumplimiento, a su decir, de la demandada arrendataria, abrogándose el carácter de arrendadora propietaria, en virtud de la compra que del bien hiciera a la sucesión del ciudadano E.D. y la adjudicación que del bien se le hiciera por parte del Ministerio de Vivienda y Habitat; indicando la accionada que el documento en el que la demandante basa la propiedad del inmueble del cual forma parte el área ocupada por ésta, no cumple los requisitos necesarios, toda vez que no se podía disponer del mismo, al no haber la sucesión cumplido con los requisitos que le impone la ley para disponer de los derechos sucesorales, aunado a que no se le hizo cesión alguna de derechos para atribuirse el carácter de arrendadora, aunado a que el contrato que menciona la demandante fue suscrito con el ciudadano E.O., no siendo aportado el mismo. Por tanto no es la actora ni propietaria ni arrendadora y por ende la demandada no es su arrendataria y ambas carecen de cualidad para sostener el presente juicio.
El maestro L.L., respecto de la falta de cualidad señala que:
…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal, siendo de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal.
…Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad.
…Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas….
…De allí que los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...”. (Loreto, “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. p. 177,189)
Por su parte, el autor venezolano, R.O.-Ortíz, en su trabajo relativo a la Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de los Intereses Jurídicos, p. 506, respecto a la legitimación o cualidad, citando a F.C., precisa:
…la legitimación tiene que ver con el hecho de que la persona que acude al proceso es aquélla a quien la ley le permite que pueda reclamar o pedir la tutela prometida; como ha dicho CARNELUTTI, media una cuestión de legitimación cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo. Se comprenderá que pueden ocurrir los siguientes supuestos:
La ley concede legitimación o cualidad para pretender en juicio al titular de un derecho sustancial o de una determinada situación jurídica, derecho este que ha sido desconocido o lesionado.
En este caso, coincide la legitimación (la persona a quien la ley le permite acudir al proceso), la pretensión jurídica (exigencia de una persona frente a otra) e interés (lesión o desconocimiento del derecho, o necesidad de la tutela jurídica de las respectivas situaciones jurídicas). Si P.P. es acreedor de J.G.d. una cierta cantidad de dinero (derecho subjetivo) y este último se niega a cancelar a aquél esa deuda (interés sustancial), entonces, la ley permite que Pérez (legitimación) pueda reclamar judicialmente la satisfacción de esa necesidad jurídica. Por otro lado: M.R. y L.A., habiendo contraído matrimonio, requieren la nulidad del mismo (interés sustancial), para lo cual la ley permite que ambos (legitimación) puedan solicitar tal nulidad por ante los órganos jurisdiccionales (pretensión jurídica). Ésta es la condición normal del sistema procesal, digamos una legitimación ordinaria en las relaciones jurídicas…
.
En el mismo sentido se ha dirigido la jurisprudencia; y, a tal efecto la Sala Constitucional, ha señalado:
…La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:
…Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.
(Expediente Nº 00-0096, sentencia Nº 102 de fecha 6 de febrero del 2001, caso: Oficina G.L., C.A.).
La legitimación en la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a quien debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.:
Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso.
Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser que:
…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…
Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, vº grº la preparación de la vía ejecutiva.
Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así lo afirma el Dr. Devis Echandía al sostener:
Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.
Igualmente, la Sala Constitucional en el expediente Nº 02-1597, sentencia Nº 1930 de fecha 14 de julio de 2003, caso: Oficina G.L., C.A., indicó:
…debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia.
Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar.
La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimación se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial…
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En el mismo orden de ideas, la Sala Político Administrativo, en sentencia de fecha 19 de noviembre de 2003, Caso Consorcio Nacional Aeromapas Seravenca, C.A., contra La Fundación Para El Desarrollo De La Comunidad y Fomento Municipal (FUNDACOMUN), estableció lo siguiente:
…Ahora bien, la cualidad se define como la identidad lógica entre quien se afirma titular de un derecho y aquél a quien la ley, en forma abstracta, faculta para hacerlo valer en juicio (legitimación activa); y, en segundo lugar, entre la persona contra quien se ejerce tal derecho y aquélla a quien la ley determina para sostener el juicio (legitimación pasiva). Así, la ausencia de esta correspondencia configura la falta de cualidad pasiva o activa, según sea el caso.
A lo brevemente expuesto sobre esta figura procesal, conviene añadir, que no debe confundirse el derecho que tienen las partes para plantear y sostener una controversia ante los órganos de administración de justicia, con el derecho que configura el asunto en litigio, el cual se hace valer a través de la pretensión del actor y de las defensas opuestas por el demandado y cuya titularidad sólo puede ser dilucidada en la definitiva como una cuestión de mérito…
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Criterio que se reitera en reciente sentencia de la Sala Político Administrativa Nº 939, de fecha 18 de abril de 2006, caso: G.G.d.P. contra el Instituto Nacional de la Vivienda, en la cual respecto de la cualidad, señala:
…Ha sido criterio pacífico y reiterado de esta Sala que la cualidad reviste un carácter de eminente orden público (Vid. entre otras sentencia N° 00792 de fecha 03 de junio de 2003), lo que evidentemente hace indispensable su examen en aras de garantizar una sana y correcta administración de justicia.
En este sentido, es unánime la doctrina y la jurisprudencia al considerar que la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción. Siguiendo las enseñanzas del autor L.L., se puede afirmar que tendrá cualidad activa para mantener un juicio “…toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio” y, tendrá cualidad pasiva “toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés”. Así, la cualidad no es otra cosa que la “relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”.
Ciertamente, la cualidad debe entenderse como la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra. (Vid. Sentencia de esta Sala Nº 6.142, de fecha 09 de noviembre de 2005.)…
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De lo precedentemente expuesto, se infiere que la cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor o el demandado en relación a la titularidad del derecho, lo que indica que basta con la simple afirmación de la titularidad del derecho, para que el juez considere la existencia de la misma, ya que para su constatación no es necesario a.l.t.d. aquel, sino la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar válidamente en juicio.
Es por ello, que tendrá cualidad activa para intentar un juicio toda persona que se afirme titular de un derecho, y tendrá cualidad pasiva toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés.
De manera que, una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, tal y como lo indica nuestro legislador procesal, surge en el juez la obligación de pronunciarse en la oportunidad de dictar sentencia, respecto a su existencia, para lo cual debe limitarse a constatar si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, o por el contrario, si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés.
Precisado lo anterior, observa quien decide que la parte actora se dice propietaria y arrendadora del inmueble denominado La Coromoto, distinguido con el Nº 47, ubicado en la Parroquia La Pastora de esta ciudad, el cual a su decir le pertenece por compra que de él hizo a la Sucesión E.D., mediante documento autenticado en virtud del plan de dotación de viviendas promovido por el Ejecutivo, de cuyo anexo distinguido con el Nº 4-4, es arrendataria la ciudadana M.L.T.. Es decir, que se afirma titular del derecho y lo intenta frente a quien dice ser su acreedor. Así se precisa.
Por su parte la demandada niega la existencia de tal relación locativa, cuestión que debe ser establecida al resolver el fondo del asunto, dependiendo de la actividad probatoria que desplieguen las partes, puesto que cada una asume la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1354 del Código Civil. Por tanto afirmado por la actora la titularidad del derecho que reclama contra la demandada, lo señalado por ésta ha de dilucidarse al momento de emitir pronunciamiento sobre el fondo, siendo forzoso concluir que tanto la actora como la demandada poseen legitimación para intentar y sostener el juicio, por lo que la defensa falta de cualidad de las partes actora y demandada opuesta por la accionada ha de ser desechada. Así se decide.
D E L F O N D O
Demanda la actora el desalojo del anexo signado con el Nº 4-4, que forma parte del inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 47, denominada “LA COROMOTO”, ubicada entre las esquinas de Veracruz a Alfarería, lugar denominado Agua Salud, sector El Manicomio, Parroquia La Pastora de esta ciudad, aduciendo la falta de pago de los cánones de arrendamiento que van desde octubre del año 2006 hasta mayo del año 2008, así como el deterioro que la arrendataria ha causado a la cosa y el cambio de uso del inmueble.
A tal pretensión se opone la demandada aduciendo en primer lugar que entre las partes no existe relación locativa alguna, puesto que, el carácter que se abroga la demandante no puede devenir de un contrato de venta que no reúne los requisitos al no haberse dado cumplimiento a los requisitos exigidos en la Ley de Sucesiones y no contar con el registro. Asimismo aduce que a la demandante no le han sido cedidos derechos para atribuirse la condición de arrendadora, aunado a que la ocupación por más de 17 años del inmueble, deviene del contrato celebrado entre el ciudadano E.D.R. y E.O..
Observa esta sentenciadora que la demandante en su libelo reconoce que originalmente (1990) se celebró un contrato entre los mencionados ciudadanos; sin embargo, no es un hecho controvertido que la demandada ocupa el inmueble; ello, por una parte por el propio reconocimiento que la accionada hace y por otra de las pruebas aportadas a los autos, entre las cuales se encuentra la inspección de donde se infiere la ocupación por parte de la accionada del área distinguida con el Nº 4-4 del inmueble signado con el Nº 47. Adicionalmente, no existe contrato escrito entre las partes por tanto la ocupación del inmueble por parte de la demandada deviene indefectiblemente de un contrato verbal a tiempo indeterminado. Así se establece.
Debe determinarse si la demandante es propietaria o arrendadora del inmueble. Para ello es menester acotar que los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad, conforme lo previsto en el artículo 1160 del Código Civil, esa propiedad se transmite por efecto del consentimiento legítimamente manifestado. Asimismo la tradición se verifica poniendo al comprador en posesión de la cosa, cumpliendo el vendedor con ello a través del otorgamiento del documento de propiedad, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1487 y 1488 del Código Civil.
Ahora bien, para que la propiedad surta derechos contra terceros ha de protocolizarse el documento ante el Registro Inmobiliario de la jurisdicción donde se halle el inmueble; la falta de tal requisito acarrea como consecuencia que el instrumento sólo tendrá validez entre las partes intervinientes en él. Así se precisa.
En el presente caso es evidente que el documento a través del cual la representante de la Sucesión Díaz vendió el inmueble a la aquí demandante no se encuentra registrado, por tanto el mismo no produce efectos contra terceros; sin embargo, una vez realizada la venta, por documento autenticado, en virtud de la adjudicación que el Ministerio de Vivienda y Habitat le hiciera a la actora, bajo el programa VIII, de dotación de viviendas, dirigido a familias en condición de damnificados (folio 12) a cuya documental se le otorga el valor que de ella emana al tratarse de un documento público administrativo, la demandante procedió conforme consta en comunicación de fecha 4-5-2006 que ríela al folio 154 a participar a la demandada su nueva condición de dueña del inmueble. Tal documental, si bien es cierto no fue recibida por la accionada, no es menos cierto que fue entregada en presencia del ciudadano J.A.M.G., quien fue promovido como testigo en el lapso correspondiente, a fin de demostrar su entrega y recibo por parte de la demandada, manifestando el referido ciudadano tanto al ser interrogado como repreguntado que estuvo presente al momento de hacerse entrega de tal comunicación siendo recibida por la ciudadana Y.T.. Tal testigo es valorado por quien aquí sentencia a pesar de haber manifestado ser amigo de la demandante toda vez, que expresó no tener interés en las resultas del presente juicio, y no constar en autos que sea amigo íntimo de la accionante. Esta prueba adminiculada a la inspección extrajudicial evacuada por la demandante a través del Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 16-11-2007, que cursa a los folios 164 al 203 y más específicamente a los folios 178 al 180, permiten concluir indefectiblemente que la demandada tenía conocimiento que su nueva arrendadora es la ciudadana L.Z.D.L.H.. Por tanto, estableciendo la Ley Inquilinaria la legitimación por parte de la arrendadora para accionar el desalojo, es forzoso concluir que la ciudadana L.Z.D.L.H., es la titular del derecho reclamado y como consecuencia de ello facultada para proponer la acción de desalojo que nos ocupa. Así se establece.
Pues bien, habiendo sido notificada la demandada en mayo del año 2006 que la nueva dueña de la casa y por consiguiente arrendadora es la aquí demandante, debía la inquilina pagar los cánones de arrendamiento a la ciudadana L.Z.D.L.H., a partir de la referida fecha. Así se establece.
Establecida la relación locativa, corresponde a la demandada demostrar el cumplimiento de la obligación que le impone el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil, esto es el pago del canon de arrendamiento. Así tenemos que la demandada al contestar la demanda, opuso la compensación, motivo en el que adicionalmente fundamenta la reconvención.
Sin embargo, para este tribunal determinar la solvencia alegada por la demandada, ha de establecerse la procedencia o no de la compensación aducida, la cual basa ésta en la existencia de una regulación por medio de la cual se fijó un canon de arrendamiento menor al fijado en el contrato original, así como la realización de una serie de reparaciones, que por ser mayores debían ser asumidas por la parte actora.
Así tenemos que la demandada aporta una Resolución de fecha 14-1-1988 contentiva de una regulación solicitada por el ciudadano J.A.M., que tuvo por objeto el inmueble identificado con el Nº 47 situado en subida de Agua Salud, entre las esquinas de Veracruz a Alfarería, Parroquia La Pastora de esta ciudad, el cual cuenta con 3 apartamentos distinguidos como “A”, “B” y “PA”, fijándose al apartamento “B” un canon de Bs. 490,00 equivalente a Bs. 0,49.
Tal regulación pretende la demandada aplicarla a los cánones que se generaron a partir de septiembre del año 2006, aduciendo que no estaba obligada a pagar los Bs. 3.000,00 pactados que equivalen hoy día a Bs. 3,00.
Al respecto observa esta sentenciadora que tanto la Ley de Regulación de Alquileres derogada como la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no prevén lapso de duración de las regulaciones, correspondiéndole al interesado pedir una nueva regulación.
Bajo la vigencia de la ley derogada tal solicitud se efectuaba cada tres años y con base a la vigente ley (artículo 32) cada dos años. Ello permite inferir que los aumentos en el área de construcción y los alquileres cambian, de manera tal, que cada dos años los interesados pueden solicitar la revisión del canon de arrendamiento ante el órgano administrativo competente.
Dispone la parte final del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que “Los hechos notorios no son objeto de prueba”; y, son notorios los hechos que por el conocimiento humano en general son considerados como ciertos e indiscutibles, o pertenecen -entre otros- a las vicisitudes de la vida pública actual, y es una exigencia innecesaria su prueba, puesto que no queda duda sobre su existencia.
Siendo notorio que en nuestro país existen graves problemas con relación al arrendamiento de inmuebles; y, siendo un hecho notorio la pérdida del valor adquisitivo de la moneda, el proceso inflacionario sufrido, sobre todo en los últimos quince (15) años, resulta a todas luces desajustado a la realidad afirmar que el canon de arrendamiento vigente es la cantidad de Bs. 0,49; admitirlo es contravenir el espíritu de la vigente Constitución en cuyo artículo 257 se establece que “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales” (Cursiva, negrilla y subrayado del Tribunal).
Aplicando el contenido de la disposición transcrita al presente caso, se concluye que, establecer que el canon vigente, y como consecuencia de ello, el que debía cancelar la arrendataria desde el mes de octubre del año 2006 (fecha a partir de la cual la demandante adquirió el inmueble) es la suma de Bs. 0,49, monto establecido en una Resolución que para tal fecha contaba con más de 18 años (enero 1988) está lejos de esa justicia que en diferentes artículos de la Constitución se establece y que debe ser norte de los jueces al momento de dictar sus fallos, tal y como lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto de considerar la demandada que cancelaba un canon exagerado, ha debido pedir la regulación del inmueble y caso de establecerse un canon máximo mensual inferior a los Bs. 3,00 pactados como canon (Bs. 3.000,00 para la fecha de celebración del contrato) pedir en los términos fijados en la Ley Inquilinaria el reintegro de lo pagado de más. Así se establece.
Mal puede pretender la demandada dejar de pagar el canon de arrendamiento, lo que implica el incumplimiento de una de sus principales obligaciones y pretender posteriormente aducir en su favor una supuesta compensación. Así se decide.
Cabe acotar que la compensación es un medio legal de extinción de las obligaciones y opera sin el concurso de la voluntad de las partes (compensación legal), aun cuando puede existir también la compensación convencional; y, opera de derecho en virtud de la ley, desde el momento en que existen simultáneamente las dos deudas, que se extinguen por las cantidades concurrentes (articulo 1332 CC). La compensación opera de derecho en el sentido de que una vez decidida por el juez las obligaciones se extinguen desde su existencia simultánea, aun sin el consentimiento de los deudores y no desde que se dicte la sentencia.
La compensación debe cumplir con los siguientes requisitos: Simultaneidad, homogeneidad, liquidez, exigibilidad y reciprocidad.
Simultaneidad: Las obligaciones deben existir al mismo tiempo, es decir, las deudas deben coexistir.
Homogeneidad: La deuda que se da en pago debe tener el mismo objeto u otro similar a la deuda que extingue.
Liquidez: El crédito debe ser líquido.
Exigibilidad: Las deudas deben ser exigibles; por lo que se excluyen las obligaciones sometidas a término o condición suspensiva.
Reciprocidad: Las obligaciones deben ser reciprocas entre las mismas personas. Ésta se da cuando las dos personas sean acreedores o deudoras una de otra por cuenta propia.
En el presente caso, establecido como fuera que las partes están unidas por una relación locativa, la cual consiste por parte del arrendador de hacer gozar a otra de un bien y por parte del arrendatario de pagar un precio, es evidente que la demandada estaba obligado a pagar el canon de arrendamiento en los términos pactados en el contrato de arrendamiento, lo que lleva a esta sentenciadora impretermitiblemente a la conclusión de que no existen deudas recíprocas que deban compensarse, no dándose los requisitos exigidos por el legislador para la declaratoria de la compensación. Así se establece.
Aunado a ello no aportó la parte demandada a los autos prueba alguna de pago que pudiera compensarse con otra deuda. Por el contrario, el único recibo aportado (Folio 261) fue hecho por el antiguo arrendatario a favor del antigua arrendador en el año 1998 por Bs. 3,00, no demostrando tal documento cancelación de los cánones reputados por la actora como insolutos. Así se precisa.
En cuanto a la compensación aducida sobre la base de unas supuestas reparaciones mayores realizadas al inmueble, observa quien decide que ello tampoco es subsumible en el requisito de deudas recíprocas para que proceda la compensación. Asimismo la demandada para probar su dicho aportó una serie de facturas que identificó –entre otras- “R6” y “R8” requiriendo la testimonial del ciudadano TROSELI JOSË FRANCISCO para su ratificación, consistente las cursantes a los folios 100 al 110 y 114 de facturas y recibos emanadas de personas jurídicas, muchas de las cuales carecen de nombre y firma por tanto mal podían ser reconocidas por una persona de quien no emanan, por tanto no se les otorga valor alguno; y, respecto de las documentales cursantes a los folios 99 y 113 emitidas el 15-3-2003 y 20-6 2008 de la primera no puede inferirse que se trate de reparaciones mayores cuyo costo deba ser sufragado por la actora; toda vez que al ocupar la arrendataria el inmueble, según su propia afirmación desde el año 1990, las mismas se generan debido a propio uso de la cosa y de tratarse de daños mayores, estaba en la obligación de participarlo al arrendador, cuestión que no demostró en el juicio; y, respecto de la factura fechada 20-6-2008 tal gasto se ocasionó con posterioridad a la realización de la inspección judicial extralitem a la cual se le otorga valor de indicio de cuyo contenido se evidencian los deterioros habidos en el inmueble (“…roturas y desprendimiento de cerámica…filtraciones…”) así como luego de presentada la demanda (10-4-2008), incluso con posterioridad a la citación de la accionada (18-6-2008) por tanto tales gastos no pueden imputarse a reparaciones mayores con cargo a la arrendadora y como consecuencia de ello no compensables. Las restantes facturas emanan de terceros ajenos al juicio y por ende no se les otorga valor alguno. En virtud de ello se desecha la compensación opuesta por la parte demandada. Así se declara.
Por tanto no habiendo demostrado la arrendataria el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre del año 2006 hasta mayo del año 2008, incumplió la carga de probar la solvencia aducida y como consecuencia de ello, la acción de desalojo fundada en la causal a) del artículo 34 de la Ley Inquilinaria ha de prosperar. Así se decide.
Adujo la demandante que la demandada ha ocasionado daños de consideración al inmueble y ha cambiado el uso del mismo al destinarlo a la prestación de servicio de peluquería. Tales hechos fueron negados por la accionada correspondiendo su demostración a la parte actora.
Para probar sus dichos la actora aportó inspección judicial realizada por intermedio el Juzgado Duodécimo de Municipio, a la cual se le atribuye valor al haber sido realizada por un funcionario que constató a través de sus sentidos las condiciones del bien y designar un práctico fotógrafo que fijó tales impresiones por medio fotográfico y no haber sido tachada por el adversario, infiriéndose del contenido de dicha inspección los daños significativos causados al inmueble, lo que evidencia que la demandada ha incumplido la carga que le impone el numeral 1º del artículo 1592 del Código Civil, en el sentido que ha de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia.
A pesar de ello, la demandada en el lapso de pruebas promovió inspección que fue practicada por el tribunal de la causa, a la que se le atribuye el valor que de ella emana, en la que se dejó constancia que “…en el inmueble no se observó filtraciones, deterioros más que los causados por el uso regular y cotidiano…”, tal situación conjuntamente con la documental producida cursante al folio 113, evidencian que encontrándose la demanda en curso la accionada procedió a realizar reparaciones destinadas a solventar el deterioro causado al inmueble, evidenciándose que el incumplimiento de la obligación de cuidar la cosa arrendada como un buen padre de familia ya había ocurrido y por tanto la demandada había incurrido en causal de desalojo. Por tanto el desalojo basado en el literal e) del artículo 34 de la Ley Inquilinaria ha de prosperar. Así se resuelve.
Asimismo alega la demandante que la arrendataria incumplió lo dispuesto en el literal d) del mencionado articulo 34 al haber cambiado el uso o destino del bien arrendado, señalando que le da el uso de una peluquería. Al respecto observa quien decide que si bien es cierto consta en la inspección practicada por el Juzgado Duodécimo de Municipio que se observó una silla de peluquería y un lavacabezas, lo cual aparece reflejado en las fotos y tal hecho fue asimismo señalado por la ciudadana L.C., testigo promovida por la actora. Tal circunstancia sólo prueba que la demandada realiza en su casa tal actividad de manera esporádica, pero no conlleva a un cambio de uso del inmueble de vivienda a comercio. Por tanto tal causal no fue plenamente demostrada por la actora y como consecuencia de ello el desalojo fundamentado en el cambio de uso no ha de prosperar. Así se establece.
Evidenciado de autos que la parte demandada incumplió las obligaciones que le impone el artículo 1592 del Código Civil, esto es, cuidar la cosa y pagar el canon de arrendamiento, no así el cambio de uso aducido, debe quien decide concluir que los meritos procesales se encuentran a favor de la parte actora y conforme lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda de ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR. Así se declara.
VI
D E L A R E C O N V E N C I Ó N
La parte demandada fundamentó la reconvención en las mismas defensas opuestas al contestar el fondo de la demanda, esto es, en la compensación derivada del canon de arrendamiento fijado en un monto superior al fijado por el Organismo regulador y la realización de reparaciones mayores al inmueble. Dicha reconvención fue rechazada por la demandada quien adujo que la acción de reintegro prescribe a los dos años.
Precisa esta sentenciadora que la demandada no pidió reintegro de sobrealquileres, limitándose a pedir que fueran compensados. Por tanto habiendo esta sentenciadora establecido al momento de analizar la contestación al fondo, la improcedencia de la compensación aducida con base en pago de alquileres superiores a los fijados en Resolución de enero del año 1988 y reparaciones mayores que no fueron demostradas, resulta impretermitible concluir que la RECONVENCIÓN ha de ser declarada SIN LUGAR. Así se declara.
VII
D E L F R A U D E I N V O C A D O E N E S T A A L Z A D A
Encontrándose la causa en estado de sentencia la parte actora indicó que la demandada afirmó la existencia de una nota marginal en el documento de propiedad, lo cual es incierto, por tanto, a su decir tal proceder encierra un fraude procesal por simulación. La parte demandada rechazó tales argumentos y en la articulación aperturada al efecto, aportó inspección realizada por la Notaría Pública Décima novena del Municipio Libertador, a la cual se le atribuye valor y de cuyo contenido se evidencia que dicho funcionario constató la existencia de una nota en la que se señaló: “…lindero norte omitido deben nombrar a todos los miembros de la sucesión 23/11/2006…”.
Precisa quien decide que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la decisión N° 941 del 16 de mayo del 2002, dejó sentado que el fraude procesal consiste en:
…las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso o por medio de éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero, que puede provenir de artificios y maquinaciones realizadas por el concierto de dos o más sujetos procesales, las cuales son reprimibles en forma general, de acuerdo a lo previsto en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, el cual preceptúa una declaración prohibitiva general, en atención a la tuición del orden público y al derecho a la tutela judicial efectiva.
En el presente caso la actuación de la parte demandada no es subsumible en el fraude procesal, toda vez que la utilización de los órganos de administración de justicia a fin de obtener información para hacerla valer posteriormente en juicio en modo alguno revela la comisión del fraude invocado por la parte demandante, declarándose improcedente tal denuncia. Así se decide.
VIII
Por las razones expuestas, este Juzgado, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara que ante la improcedencia de la falta de cualidad de la parte actora y demandada; la procedencia de la acción de desalojo sólo en lo que respecta a las causales consagradas en los literales a) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, falta de pago de canon de arrendamiento y deterioro al inmueble arrendado, no así en cuanto a la causal estipulada en el literal d) atinente al cambio de uso; y, la declaratoria sin lugar de la reconvención ante la improcedencia de la compensación alegada por la demandada, declara:
CON LUGAR LA APELACIÓN propuesta por la parte actora reconvenida y SIN LUGAR la adhesión a la apelación formulada por la demandada reconviniente y como consecuencia de ello REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 20-7-2009.
SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la demandada.
SIN LUGAR la falta de cualidad de la parte actora y demandada opuesta por ésta.
SIN LUGAR COMPENSACIÓN opuesta por la accionada.
PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de DESALOJO, incoada por la ciudadana L.Z.D.L.H.S., contra la ciudadana M.Y.T.Á., ambas partes identificadas al inicio de este fallo. En consecuencia se condena a la demandada, en su condición de arrendataria:
-
A hacer entrega a la parte actora el anexo 4-4 que forma parte del inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 47, denominada “LA COROMOTO”, ubicada entre las esquinas de Veracruz a Alfarería, lugar denominado Agua Salud, sector El Manicomio, Parroquia La Pastora de esta ciudad.
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Asimismo se le condena al pago de la cantidad de Bs. 57,00 por concepto de cánones insolutos de los meses que van desde octubre del año 2006 hasta mayo del año 2008 a razón de Bs. 3,00 cada mes y los que se sigan causando desde junio del año 2008 hasta la fecha en que la presente sentencia quede definitivamente firme, con sus respectivos intereses en los términos indicados en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a ser calculados por un sólo experto a ser nombrado por el Tribunal, desde la fecha en que debía cancelarse cada mes hasta la fecha en que quede firme el presente fallo.
SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la ciudadana M.Y.T. contra la ciudadana L.Z.D.L.H.S..
SIN LUGAR el fraude denunciado en esta alzada por la parte actora.
Ante la declaratoria parcial de la demanda no ha lugar a costas del juicio principal.
Ante la declaratoria sin lugar de la adhesión de la apelación y la declaratoria sin lugar de la reconvención, se condena a la demandada reconviniente al pago de las costas de la reconvención.
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes, conforme lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en su oportunidad legal bájese el expediente al tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco (5) días del mes de mayo del año dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
La Juez.
M.R.M.C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy, 5-5-2010, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia siendo las nueve y quince minutos de la mañana (9:15 a.m.).
La Secretaria.
Exp. AP11-R-2009-000439
