Decisión nº 7 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 9 de Noviembre de 2012

CON LUGAR la demanda en el juicio que por DESALOJO fue intentada por la ciudadana A.A.L.S., en contra del ciudadano C.A.V.P., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia.

Como consecuencia de dicha declaratoria, se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las Siglas 3-D, del Edificio 2, Planta Tercera del Conjunto Residencial “El Araguaney”, situado en la calle 100 (Sabaneta), entre las Avenidas 53 y 55, en jurisdicción de la Parroquia C.A., antiguo Municipio Cacique M.d.D.M., hoy Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual forma parte de la Urbanización El Varillal, según lo invocado en el libelo de la demanda.

Se condena en costas a la parte demandada.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencia No. 2 del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los seis (6) días del mes de noviembre de dos mil doce (2012). Años 202° y 153°.

LA JUEZ TITULAR,

LA SECRETARIA,

X.R.

MARIELIS ESCANDELA

En esta misma fecha, siendo las tres y treinta de la tarde (3:30 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

202° y 153º

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadana A.A.L.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.883.864, domiciliada en el Municipio San F.d.E.Z..

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos R.S.R., A.G.C.L. y A.V., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 1.657.154, 15.531.882 y 15.839.115, respectivamente, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 23.534, 110.308 y 105.485, en su orden.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano C.A.V.P., venezolano, mayor de edad, ingeniero, titular de la cédula No. 9.113.746, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos LASSISTER P.C. y C.P.C., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 23.038 y 37.912, en su orden, domiciliados en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE 2707-12

SENTENCIA DEFINITIVA

-II-

BREVE NARRATIVA DE LOS

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducida por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del Estado Zulia, y en virtud de la distribución correspondiente de fecha 11 de mayo de 2012, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Alegó la parte actora en el escrito libelar que de conformidad con lo establecido en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, acompañó copia certificada del expediente administrativo marcado con la letra “B”, a fin de evidenciar que agotó la vía administrativa y fue acordado el desalojo del ciudadano C.V.P., antes identificado, por haber quedado demostrado en el procedimiento, la causal contenida en el literal segundo del artículo 91 de la citada ley.

Que cumplido como fue lo establecido en la citada ley, le fue concedido un lapso de noventa (90) días continuos al arrendatario para la desocupación voluntaria y por cuanto no lo realizó, es por lo que acudió para demandar el desalojo de conformidad con lo preceptuado en el artículo 98 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda.

Señaló que su representada es propietaria de un apartamento distinguido con las siglas 3-D, del Edificio 2, planta tercera del Conjunto Residencial “El Araguaney”, situado en la calle 100 (Sabaneta), entre las avenidas 53 y 55, en jurisdicción de la Parroquia C.A., antiguo Municipio Cacique M.d.D.M., hoy Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual forma parte de la Urbanización El Varillal, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo, hoy Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de septiembre de 1981, el cual quedó registrado bajo el N° 32, Protocolo Primero, Tomo 20, cuya copia certificada acompañó.

Que es el caso que en fecha 17 de agosto de 2006, su representada celebró un contrato de arrendamiento que versa sobre el apartamento de su propiedad con el ciudadano C.A.V.P., antes identificado, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio San F.d.E.Z., el cual quedó anotado bajo el N° 48, Tomo 85 de los libros de de autenticaciones, el cual se encuentra anexado al expediente administrativo antes identificado. Que en el citado contrato de arrendamiento las partes convinieron expresamente que la duración sería de seis (6) meses, prorrogables por períodos iguales y sucesivos de manera automática.

Que el día 14 de enero de 2007, acompañada de su hijo, FLEXNER A.L.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.354.059, y de su mismo domicilio, según consta del acta de nacimiento N° 1017, emitida por la Jefatura Civil del Municipio San Francisco, del año 1984, la cual acompañó en copia certificada marcada con la letra “C”, participó al arrendatario que no tenía intención de prorrogar el contrato de arrendamiento ya que necesitaba el apartamento para que su hijo lo habitara y él lo quería desocupado para hacerle algunas bienhechurías, reformas y mejoras, ya que quiere vivir allí.

Que el ciudadano C.A.V.P., ya identificado, insistió en que le permitiera quedarse allí por otros seis (6) meses, ya que estaban por entregarle otro apartamento, pero esto nunca sucedió. Que le pidió que le vendiera el apartamento, lo consultó con su hijo y accedieron a venderle por la cantidad de trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 360.000,oo) pero le pareció costoso y solicitó una rebaja a lo cual accedió, para quedar en trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo); que el arrendatario tenía una inicial de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) y que el resto lo tramitaría por Ley de Política Habitacional, y para ello le solicitó una prórroga de seis (6) meses, a lo cual convino. Que pasado dicho lapso el arrendatario no cumplió con la compra del apartamento en el lapso indicado, aunado al hecho que ya no podía venderlo porque su hijo que trabajaba en Lagunillas, fue transferido para Maracaibo y necesita el apartamento para habitarlo, lo cual participó al arrendatario, pero como ya faltaba un mes para vencerse la tercera prórroga, le concedió una última prórroga legal de un (1) año, de acuerdo a lo pautado en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la finalidad de facilitarle la búsqueda de otro inmueble sin ningún apuro, lo cual a él le pareció muy bien y para ello se elaboró un documento al respecto el cual firmaron el día 8 de diciembre de 2008, ante la Notaría Pública de San F.d.E.Z., el cual quedó inserto bajo el N° 89, Tomo 129, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual consignó en copia certificada identificada con la letra “D”. Que después de vencerse dicha prórroga legal, han transcurrido dos (2) años, durante los cuales su representada ha intentado en vano que el ciudadano C.A.V.P., antes identificado, le restituya la posesión de su propiedad, agotando todas las vías amistosas posibles y mientras transcurren los años su hijo no tiene un inmueble donde habitar debido al abuso de un tercero que se quiere apoderar de algo que no es suyo.

Que el ciudadano C.A.V.P., identificado con anterioridad, estaba en conocimiento de la necesidad de la propietaria de ocupar el inmueble, y por ello firmó dicho convenio aceptando de manera expresa que el día 18 de agosto de 2009, debía desocupar el inmueble que le había sido arrendado, haciendo caso omiso a dicha obligación. Que de igual manera se observa que está configurado el numeral “2” del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, relativo a la necesidad justificada que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado; hizo mención al parágrafo único del artículo 91° de la precitada ley que establece en caso de desalojo según el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial, la filiación y comprobada, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres (03) años.

De conformidad con lo establecido en el artículo 100 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, promovió la testimonial de los ciudadanos N.B.A., E.P.M., K.A.F.C.C. y YUBISAY SALON PEÑA, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.059.361, 17.940.102, 14.005.859, 11.389.715, y 16.188.383, respectivamente.

Razón por la cual solicitó el desalojo del inmueble antes descrito.

Admitida como fue la demanda en fecha 14 de mayo de 2012, por el procedimiento oral previsto en el artículo 101 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el Tribunal ordenó emplazar a la parte accionada para el acto de la audiencia de mediación.

En fecha 28 de mayo de 2012, la parte demandada se dio por citada y otorgó poder apud acta a los abogados arriba señalados.

En fecha 6 de junio de 2012, ambas partes solicitan al Tribunal suspenda la audiencia de mediación, cuyo pedimento fue acordado en esa misma oportunidad. Consta al folio 60 del expediente, que se llevó a efecto la audiencia de mediación y que ambas partes comparecieron a dicho acto; concluida la audiencia y por cuanto el demandado constituyó abogado de su confianza quedó a derecho para dar contestación a la demanda.

En fecha 26 de junio de 2012, la parte demandada estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo en todos y cada uno de los términos expresados en la demanda.

Alegó que es cierto que su representado celebró un contrato de arrendamiento con la demandante, ciudadana A.A.L.S., identificada en actas, por ante la Notaría Pública Décima Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 13 de agosto de 2004, el cual quedó anotado bajo el N° 74, Tomo 72, el cual versa sobre un apartamento distinguido con las siglas 3-D del edificio 2, planta tercera del Conjunto Residencial “El Araguaney”, situado en la calle 100 (Sabaneta), entre las avenidas 53 y 55 en jurisdicción de la Parroquia C.A., antiguo Municipio Cacique M.d.E.Z.. Aceptó que posteriormente firmó un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble y con las mismas partes según se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio San F.d.E.Z., el cual quedó anotado bajo el N° 48, Tomo 85 de los libros de autenticaciones, de fecha 17 de agosto de 2006; que el primer contrato con el que se inició la relación arrendaticia es el que alega en primer orden y no el alegado falsamente por la demandante, pretendiendo de esta forma tratar de engañar a este Tribunal de forma intencional sobre los verdaderos hechos; en forma intencional ya que no aporta ese hecho tan importante como lo es el inicio de la relación arrendaticia.

El representante judicial de la parte demandada cuestionó la naturaleza e inicio de la relación arrendaticia; que la resolución administrativa no fue notificada a su representado; que el contrato de arrendamiento mantiene su plena vigencia debido a las diferentes prórrogas, por lo que se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado, surtiendo todos los efectos contenidos en los referidos contratos y en los mismos términos en que se pactó originalmente; que es falso que la demandante le haya manifestado su voluntad de no prorrogar el referido contrato de arrendamiento.

Negó, rechazó y contradijo que su representado haya ocasionado averías a los desagües del referido apartamento, ni que se haga el desentendido en los reclamos que le hacen ya que nunca ha tenido problemas con sus vecinos y siempre ha atendido a los problemas comunes que se originan cotidianamente en el condominio donde esta ubicado el apartamento; que es falso que su representado adeude alguna cantidad de dinero por impuestos municipales y que mantenga el inmueble arrendado en desidia y actué irresponsablemente en lo que respecta a su obligación como arrendatario.

Negó, rechazó y contradijo el hecho que la arrendadora le haya manifestado la necesidad de ocupar el inmueble objeto de esta demanda, salvo en la oportunidad reciente en que la demandante acudió a la vía administrativa.

Que jamás recibió comunicación alguna para informar sobre su intención de la no renovación del referido contrato de arrendamiento, ni en forma verbal o escrita; que es falso que la demandante necesite el inmueble arrendado para el uso de su hijo, alegato éste que no ha sido probado ni en el procedimiento administrativo ni en la presente causa; insistió la representación judicial que se le reconozca a su representado la plena vigencia del contrato de arrendamiento, por ser un contrato por tiempo indeterminado, hasta el vencimiento del mismo y se le conceda las prórrogas legales que le corresponden por ley.

Aceptó que compareció al procedimiento administrativo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y alegó la vigencia del contrato de arrendamiento que se había renovado en varias oportunidades; que en ese procedimiento su representado alegó que producto de las sucesivas prórrogas, el referido contrato seguía válidamente vigente y en consecuencia solicitó se le diera las prórrogas legales contenidas en la ley, una vez vencido el lapso de duración del referido contrato de arrendamiento; que es evidente que la demandante hace una apreciación errónea de la resolución administrativa quien por cierto no notificó a su representado de la referida resolución.

Que es cierto que en fecha 8 de diciembre de 2008, anotado bajo el No. 89, Tomo 129 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública de San F.d.E.Z., la demandante y su representado acordaron una tercera prórroga legal de un (1) año, documento que fue consignado junto con la demanda marcada con la letra “D”; que efectivamente esa prórroga legal venció y se siguió prorrogando automáticamente, hasta el punto que la demandante recibió y recibe hasta la presente fecha, los cánones de arrendamiento por parte de su representado quien esta totalmente solvente en lo que a ello se refiere, entendiéndose que el contrato seguía cumpliéndose legalmente, ya que la demandante pautó la prórroga legal por un (1) año y permitió que su representado siguiera prorrogando dicho contrato, convirtiéndose en un contrato por tiempo indeterminado, tal cual esta comprobado en las actas del proceso.

Que la demandante elaboró una nueva extensión del contrato de arrendamiento el cual fue visado por ante el Colegio de Abogados del Estado Zulia el día 27 de noviembre de 2009 y se elaboraron las planillas del Servicio Autónomo de Registros y Notarias (SAREN), emanadas de la Notaría Pública Octava de Maracaibo, documento y planillas que acompañó al escrito de contestación.

Que de los hechos antes narrados concluye que el ánimo de la demandante era el de renovar el referido contrato de arrendamiento, y más aun ya su intención no era el de resolver el mismo, como lo pretende hacer valer falsamente la demandante en la temeraria demanda que interpone en contra de su representado, por cuanto ese documento no se llegó a firmar porque en esa fecha la demandante le propuso darle en venta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Señaló que es totalmente falso que la demandante haya manifestado su voluntad de no prorrogar el referido contrato de arrendamiento y así se desprende de los instrumentos que consignó y de los alegatos expuestos en la demanda. Que es totalmente falso que su representado no haya cumplido con comprar el referido inmueble ya que la demandante en ningún momento le proporcionó la documentación necesaria para que su representante pudiera solicitar el crédito por política habitacional; que es totalmente falso que su representado haya tenido conversaciones amistosas para desocupar el apartamento, ya que las últimas conversaciones fueron para pactar la compra del mismo, por lo que es falso que su representado quiera apoderarse del referido inmueble, puesto que lo único que ha querido hacer valer su representado es el hecho que se reconozca la vigencia del contrato de arrendamiento y le conceda las prórrogas legales que le corresponden, una vez vencido el mismo y conforme a lo estipulado en la anterior y en la novísima ley.

Negó, rechazó y contradijo el hecho que alguna vez le haya manifestado al inquilino la necesidad de la propietaria de ocupar el inmueble objeto de esta demanda.

Alegó que en el año 2009 no firmó la última prórroga y a tales efectos consignó cuarenta y un (41) bauches o recibos de pago en sus respectivos vencimientos, hechos en el Banco Occidental de Descuento, correspondientes al monto de los cánones de arrendamiento; que se desprende que la demandante en ningún momento manifestó su intención de no querer renovar el referido contrato de arrendamiento y que por el contrario, admitió las prórrogas del mismo recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento hasta la fecha de la contestación, manteniéndose totalmente solvente, así como de los servicios públicos a los cuales esta obligado como arrendatario.

Que jamás recibió comunicación alguna para informar sobre su intención de la no renovación del referido contrato de arrendamiento, ni en forma verbal o escrita.

Solicitó que declare sin lugar la demanda ya que es totalmente falso que la demandante necesite el inmueble arrendado para el uso de su hijo, alegato éste que no ha sido probado ni en el procedimiento administrativo ni en la presente causa, más aun si se toma en consideración que tanto en el procedimiento administrativo y en este procedimiento la demandante ha ofrecido reiteradamente en venta a su representado el inmueble, lo cual entra en evidente contradicción con su petitorio y así debe declararlo el Tribunal en su sentencia, y que efectivamente le reconozca a su representado la plena vigencia del contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado y le conceda las prórrogas legales que le corresponden por ley.

En fecha 29 de junio de 2012, el Tribunal estando dentro la oportunidad para realizar la fijación de los puntos controvertidos en la presente causa de acuerdo a lo previsto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señaló que la representación judicial de la ciudadana A.A.L.S., demandó el desalojo de conformidad con lo preceptuado en el artículo 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, relativo a la necesidad justificada que tiene el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, y la parte demandada cuestionó la naturaleza e inicio de la relación arrendaticia; que la resolución administrativa no fue notificada a su representado; que el contrato de arrendamiento mantiene su plena vigencia debido a las diferentes prórrogas; que se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado y que es falso que la demandante le haya manifestado su voluntad de no prorrogar el referido contrato de arrendamiento.

En esa misma fecha, para que cada una de las partes demuestre la veracidad de los hechos o los alegatos explanados en los autos, el Tribunal abrió un lapso probatorio de ocho (8) días de despacho para promover pruebas sobre el mérito de la causa.

Solamente la parte actora promovió escrito de pruebas.

El día 20 de julio de 2012, previo cómputo efectuado por Secretaria, este Tribunal admitió las pruebas documentales promovidas por la parte actora y de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dejó transcurrir íntegramente el lapso de diez (10) días de despacho.

En fecha 8 de agosto de 2012, este Juzgado conforme a lo preceptuado en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó la celebración de la audiencia de juicio en la presente causa, y por cuanto las partes de mutuo acuerdo y en virtud de la posibilidad de lograr un arreglo amistoso, solicitaron suspender la audiencia de juicio, este Despacho en esa misma fecha acordó lo solicitado. En fecha 02 de octubre de 2012, la parte actora solicita la fijación para la celebración de la audiencia de juicio y previa notificación efectuada el día 30 de octubre de 2012 a la parte demandada, se llevó a efecto en fecha 06 de noviembre de 2012. Declaró con lugar la demanda y estando dentro de la oportunidad legal para decidir lo hace de la siguiente manera:

-III-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a aquel conforme el cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el limite de toda controversia judicial esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas formulada en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alteraría la relación procesal ya cerrada.

En este orden de ideas, establece el artículo 1.354 del Código Civil, lo que a continuación se transcribe:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Por su parte, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo que a continuación se transcribe:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …

Cabe destacar que los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil pautan lo que a continuación se transcribe:

Artículo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”

Artículo 1.160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Es importante destacar que, la Sala sostuvo en sentencia N° 1.068 del 19 de mayo de 2006, que:

(...) ‘la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho (…). Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad. En este sentido, se advierte como el ordenamiento jurídico introduce disposiciones normativas dirigidas especialmente a la actividad de juzgamiento’ (…).

En este mismo orden establece la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda que:

Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. 3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó. 4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. 5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión. Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.

Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

Artículo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.

En lo relativo al procedimiento administrativo previo a la instancia judicial pauta el artículo 96:

Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.

Cabe destacar que el artículo 98 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que las demandas por desalojo derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la citada Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil, quedando evidente que la naturaleza del procedimiento arrendaticio es oral y sus principios procesales de brevedad, celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación, oralidad y valoración probatoria según la sana crítica, serán de aplicación preferente en su desarrollo, según el artículo 99 eiusdem. Que el actor deberá cumplir con los requisitos exigidos en el Código de Procedimiento Civil para el juicio ordinario y acompañar al libelo todas las pruebas documentales que disponga, así como indicar si se presentarán oportunamente testimoniales que participarán en el proceso, pudiendo promover pruebas hasta el lapso probatorio según el artículo 100. Que deberá llevarse a efecto una audiencia de mediación, presidida por el juez o jueza, con la asistencia obligatoria de las partes o sus apoderados o apoderadas, la cual tiene por finalidad mediar y conciliar las posiciones de las partes, tratando con la mayor diligencia que éstas pongan fin a la controversia, a través de los medios de autocomposición procesal. En este mismo orden establece el artículo 107 de la citada ley que concluida la audiencia de mediación, sin que se haya alcanzado un acuerdo, el demandado deberá, dentro de los diez días de despacho siguientes, dar contestación a la demanda determinando con claridad cuáles de los hechos que admite como ciertos y cuales niega o rechaza de la demanda, expresando los hechos o fundamentos de su defensa, así como promover las cuestiones previas, excepciones, defensas perentorias, intervención de terceros y la pretensión de reconvención y tendrá la misma carga probatoria que el actor en esa oportunidad.

Del mismo modo, establece el artículo 112, que concluido el lapso de la contestación de la demanda o de la reconvención si fuere el caso, dentro de los tres días de despacho siguientes, el juez o jueza dictará un auto fijando los puntos controvertidos y abrirá un lapso de ocho días de despacho para la promoción de pruebas, tres días de despacho para la oposición y tres días de despacho para la admisión de pruebas. Que la audiencia definitiva será presidida por el juez o jueza, quien dispondrá de todas las facultades disciplinarias para asegurar su mejor celebración, y que oídos los alegatos de las partes, se evacuarán las pruebas en la forma que determine el juez o jueza, comenzando con las del demandante. En la audiencia de juicio no se permitirá a las partes la presentación ni la lectura de escritos, salvo que se trate de alguna prueba existente en autos, a cuyo tenor deba referirse la exposición oral. En ese acto, las partes presentarán los testigos que hubieren promovido con el libelo o la contestación de la demanda, o hasta el lapso de promoción de prueba, estos deberán comparecer sin necesidad de notificación, a menos que el promovente la solicite expresamente. Los testigos y los peritos podrán ser interrogados por las partes y por el juez o jueza, y que concluida la audiencia el juez o jueza se retirará por un tiempo que no excederá de sesenta minutos. Mientras tanto, las partes permanecerán en la sala de audiencia y el Juez pronunciará la sentencia oralmente, expresando el dispositivo del fallo con una síntesis precisa y breve de los motivos de hecho y de derecho, la cual reducirá de inmediato en un acta, expresando su dispositiva. Dentro del lapso de tres días de despacho siguientes al pronunciamiento oral de la sentencia, el juez o jueza deberá en su publicación reproducir por escrito el fallo completo, el cual se agregará al expediente.

Queda entendido que, cumplidas todas las previsiones establecidas en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda en el presente juicio, conforme a lo establecido en el artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, el Tribunal deberá velar que le sea garantizado un refugio temporal o la solución habitacional al afectado del desalojo al momento de la ejecución.

En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:

-IV-

PRUEBAS

La parte actora junto con el escrito libelar consignó marcada con la letra “B”, copia certificada del expediente administrativo que cursó ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Región-Zulia, el cual riela de los folios 8 al 41 del expediente. Consta en las actas procesales que en fecha 12 de diciembre de 2011, la Administración declaró con lugar la solicitud de desalojo conforme a lo establecido en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y concedió al arrendatario un plazo no mayor de noventa (90) días continuos contados a partir del día 13 de diciembre de 2011 hasta el once (11) de marzo de 2012, para que procediera a la entrega voluntaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Asimismo declaró agotada la vía administrativa. Esta prueba no fue tachada por la parte demandada, razón por la cual este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, concatenado con el artículo 1.359 eiusdem, por cuanto fue expedida por un funcionario competente con arreglo a las leyes, y tiene como cierto que, la actora agotó la vía administrativa previa a la demanda y que el inquilino estaba a derecho de la providencia administrativa y así se decide.

Copia certificada del acta de nacimiento No. 1.017 del año 1984, que se encuentra inserta en los libros que lleva la Jefatura Civil del Municipio San F.d.E.Z., perteneciente al ciudadano FLEXNER LUZARDO, la cual riela a los folios 42 y 43 del expediente, marcada con la letra “C”, a los fines de demostrar el parentesco o vínculo maternal que tiene la actora con el citado ciudadano. Este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, concatenado con el artículo 1.359 del citado Código, y tiene como cierto que la parte actora logró demostrar en el transcurso del proceso la filiación que tiene con el ciudadano antes citado.

De igual forma quedó demostrado en autos que, el inmueble arrendado es propiedad de la arrendadora según documento registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 2 de septiembre de 1996, anotado bajo el No. 19, Tomo 22, instrumento este que no fue cuestionado por la parte demandada, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y tiene como cierto que la actora es propietaria del inmueble objeto de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar y así se declara.

Cursa a los folios 44 al 48 del expediente, documento autenticado en la Notaria Pública de San F.d.E.Z., de fecha 8 de diciembre de 2008, el cual quedó anotado bajo el No. 89, Tomo 129 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, mediante el cual se evidencia que las partes de mutuo acuerdo decidieron reglamentar la prórroga legal concerniente al contrato de arrendamiento celebrado en fecha 17 de agosto de 2006, anotado bajo el No. 48, por un (1) año, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el acto de la contestación de la demanda la parte demandada trajo a los autos copia simple un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en la Notaría Pública Décima Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 13 de agosto de 2004, el cual quedó anotado bajo el N° 74, Tomo 72, a fines de demostrar el inicio de la relación arrendaticia que versa sobre un apartamento distinguido con las siglas 3-D del edificio 2, planta tercera del Conjunto Residencial “El Araguaney”, situado en la calle 100 (Sabaneta), entre las avenidas 53 y 55 en jurisdicción de la Parroquia C.A., antiguo Municipio Cacique M.d.E.Z., mediante el cual se constata en la cláusula segunda que el lapso de duración del citado contrato era de seis meses a partir de la fecha de otorgamiento. Cabe destacar que en la audiencia de juicio, la parte demandada reitera dicha defensa e invoca a su favor la prórroga legal en ocasión a que la relación arrendaticia mantiene vigencia.No obstante, por cuanto la actora otorgó un (1) año de prórroga legal, lapso que corresponde a una relación menor de cinco (5) años, según el artículo 38 arriba señalado, este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y aprecia que la documental promovida por la parte actora hace fe de la verdad de esas declaraciones y así se declara. En lo atinente a una copia simple consignada por la parte demandada no fue cuestionada por la parte demandante, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero la desecha por cuanto nada aporta a los fines de dilucidar la presente controversia, pues la relación arrendaticia al momento de vencer su duración fue menor a un lapso de cinco (5) años y la actora le otorgó la prórroga legal correspondiente en su oportunidad de acuerdo a lo alegado y probado en autos, siendo improcedente la prórroga legal solicitada en la audiencia de juicio y así se declara.

Dentro del lapso probatorio la parte actora promovió documental emitida por el C.C.I.d. la Fantasía, mediante la cual hacen saber que el ciudadano FLEXNER A.L.S., no posee vivienda principal. Esta prueba no fue cuestionada por la parte demandada, por lo que el Tribunal le otorga valor probatorio como indicios de pruebas conforme lo establece el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

Consta a los folios 122 al 124 del expediente, contrato de arrendamiento privado celebrado por el ciudadano FLEXNER A.L.S. y la ciudadana ILEILIZ C.R.U., fechado el 1 de abril de 2011, y a tales efectos promovió la testimonial jurada de la ciudadana ILEILIZ C.R.U., para que ratifique la documentales suscrita por ella. En la audiencia de juicio compareció la ciudadana la ciudadana ILEILIZ C.R.U., y previo el juramento de ley, el Tribunal puso a la vista de la testigo los documentos a ratificar en su contenido y firma que riela a los folios 122 al 124 del presente expediente, los cuales fueron ratificados en dicho acto. La parte demandada ejerció el derecho a la repregunta tal como se evidencia del folio 150 del expediente.

Con esta prueba la actora trata de demostrar que su hijo, ciudadano FLEXNER A.L.S., tiene la necesidad de ocupar y mudarse al inmueble de su propiedad, en ocasión que venció el lapso de duración del contrato de arrendamiento que suscribió con la ciudadana ILEILIZ C.R.U.. Estos instrumentos fueron traídos a las actas procesales para ser utilizados como pruebas indirectas de la necesidad de ocupar un inmueble, pues el contrato de arrendamiento del inmueble no sujeto a litigio es prueba de tal circunstancia, con lo que será absurdo e injusto pretender que tal prueba no puede ser traída a juicio por haber emanado de terceros pues, justamente, lo que se pretende probar con ella es la existencia de una relación jurídico-contractual entre dos terceros, sin que para ello fuera necesario su ratificación en juicio por sus emisores, ya que los mismos no estarían siendo valorados como documentos privados, sino como indicios de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil o pruebas indirectas, y siempre dentro de los límites que impone la sana crítica según el artículo 507 eiusdem.

De igual forma promovió diversas planillas y un escrito sin estar suscrito por las partes, documentales que cursan a los folios 69 al 73 del expediente. Estas probanzas se desechan conforme a lo prescrito en el artículo 1.368 del Código Civil, por no estar suscrito por las partes y así se decide.

Riela a los folios 74 al 115 del expediente, bauches o recibos de pago realizados en el Banco Occidental de Descuento, correspondientes a los montos de los cánones de arrendamiento según lo invocado por la parte demandada. El Tribunal desecha estas documentales por cuanto nada aporta a los fines de dilucidar la presente controversia, pues demuestran hechos aislados al proceso que no fueron demandados y así se declara.

De igual forma la parte demandante en la audiencia de juicio presentó a los ciudadanos N.B.A., K.A.F. y C.C., plenamente identificados en autos, a los fines de la evacuación de la testimonial promovida junto con el escrito libelar. La parte demandada ejerció el derecho de repregunta. Del análisis efectuado a cada una de las deposiciones rendidas evidencia este Tribunal que concuerdan entre si, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y aprecia que los testigos conocen los hechos controvertidos en esta causa.

-V-

Ahora bien, a.y.v.l. pruebas de las partes, y con vista a los alegatos efectuados en el presente proceso, determina quien aquí suscribe que, si bien la demanda por desalojo está dirigida a recuperar la cosa debatida, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, es evidente que la actora según el contenido del escrito libelar al demandar el desalojo con fundamento al numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este Tribunal debe determinar la procedencia o no de la causal invocada y a tales efectos observa:

La parte actora fundamentó la acción de desalojo en la causal referente a la necesidad de ocupar el inmueble. En relación a esta causal, observa este Juzgado que según la doctrina debe la actora cumplir tres (3) requisitos concurrentes a saber: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, la cualidad de propietario del inmueble por parte del arrendador y comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Aunado a ello, y con la novísima legislación arrendaticia, la actora no podrá arrendar el citado inmueble por un periodo de tres (3) años.

En este orden de ideas, el Profesor G.G.Q., en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, pág. 194, indicó:

“…No importa quien lo ha dado en arrendamiento, porque si la duración es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado. No se trata de un incumplimiento imputable al locatario, sino el estado de necesidad del locador, el pariente consanguíneo en comento o del hijo adoptivo (expresión que resulta inexistente, tal como infra observamos). En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa, la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera en lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma, pues un contrato de arrendamiento o una factura no serían jamás pruebas documentales directas de la necesidad que tiene el propietario, o alguno de los miembros de su núcleo familiar, de ocupar el inmueble, ya que los mismos sólo pueden ser prueba del arrendamiento y sus cláusulas, o de la cancelación de una deuda, siempre y cuando se hayan cumplido los trámites procesales exigidos por el Código de Procedimiento Civil, para que los mismos surtan sus efectos (v.g. la ratificación por testigos de los documentos privados producidos por un tercero). Y es por esta razón que la administración pública tuvo razón al decidir no estimarlos como pruebas documentales válidas. Ahora bien, estos instrumentos si podrían ser utilizados como pruebas indirectas de la necesidad de ocupar un inmueble, sin que para ello fuera necesario su ratificación en juicio por sus emisores, ya que los mismos no estarían siendo valorados como documentos privados, sino como indicios (art. 510 del CPC) o pruebas indirectas, y siempre dentro de los límites que impone la sana crítica (art. 507 eiusdem). (OPT. CPCA, sentencia del 10 de abril de 1997).

En cuanto a la necesidad de ocupación, traemos a colación la decisión de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, de fecha 14 de diciembre de 1999, cuando afirmó:

(...) En cuanto a la necesidad, es comúnmente aceptado que la prueba de estar ocupando -directamente o por un familiar- otro inmueble en calidad de inquilino es suficiente evidencia de la necesidad del inmueble arrendado. Y, a estos fines, el contrato de arrendamiento del inmueble no sujeto a litigio es prueba de tal circunstancia, con lo que será absurdo e injusto pretender que tal prueba no puede ser traída a juicio por “haber emanado de terceros” pues, justamente, lo que se pretende probar con ella es la existencia de una relación jurídico-contractual entre dos terceros. Así las cosas, esta última denuncia resulta evidentemente improcedente, y así se declara, con lo que resulta forzoso confirmar el fallo apelado (...).”.

Ahora bien, valoradas las pruebas aportadas por ambas partes al presente procedimiento, cabe destacar que con respeto a la pretensión de la accionante es necesario precisar que el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté indeterminado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato, y luego el actor deberá plegarse a lo preceptuado en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, concatenado con lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas; en conclusión, los presupuestos procesales para interponer el desalojo de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento son: i) la indeterminación del tiempo en la relación contractual y ii) el actor haya agotado la vía administrativa.

De las actas procesales se evidencia que la relación arrendaticia celebrada entre las partes se inició en fecha 13 de agosto de 2004, por un lapso de duración de seis (6) meses prorrogable, contado a partir del otorgamiento del citado documento; que en fecha 17 de agosto de 2006, ambas partes suscribieron un nuevo contrato por un tiempo de duración de seis (6) meses, prorrogable por periodos iguales y sucesivos de una manera automática, siempre que la arrendadora no manifestare, por escrito y con treinta (30) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato, de cualquiera de sus prórrogas, con expresa indicación de no querer prorrogar el contrato, lo cual podía hacerlo mediante carta o por simple telegrama, teniéndose como recibido y con el efecto de la notificación legal por el simple hecho de ser entregado a el arrendatario, sus familiares o dependientes, según la cláusula segunda del referido contrato. De tal forma que quedó comprobado en el presente juicio que la relación arrendaticia tuvo una duración de cuatro (4) años.

Que en fecha 8 de diciembre de 2008, según documento autenticado por la Notaría Pública de San F.d.E.Z., el cual quedó anotado bajo el No. 89, Tomo 129 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, las partes acordaron de mutuo acuerdo reglamentar la prórroga legal de un (1) año, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció en fecha 19 de agosto de 2009, según lo convenido, y que el arrendatario continuo ocupando el inmueble y la arrendadora siguió aceptando el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que el contrato de arrendamiento que se originó con determinación de duración, se indeterminó en el transcurso del tiempo tal como lo alegó la parte demandada en el acto de la contestación, y así se decide.

Que en fecha 12 de diciembre de 2011, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Región-Zulia, declaró con lugar la solicitud de desalojo conforme a lo establecido en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y le concedió al arrendatario un plazo no mayor de noventa (90) días continuos contados a partir del día 13 de diciembre de 2011 hasta el once (11) de marzo de 2012, para que procediera hacer la entrega voluntaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sin que la parte demandada se haya acogido a dicha resolución.

En el transcurso del proceso la parte demandada alegó que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Región-Zulia, no le notificó de la decisión, sin haber tomado en consideración que la Administración decidió dicho procedimiento dentro del lapso que establece la ley, por lo que al estar a derecho las partes no podía realizar tal notificación, por lo que considera este Tribunal que la resolución que declaró agotada la vía administrativa esta ajustada a derecho conforme a lo establecido en los artículos 7, 8 y 10 del Decreto No. 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas y así se declara.

Cabe destacar que la Constitución, no sólo está formada por un texto, sino que ella está impregnada de principios que no necesitan ser repetidos en ella, porque al estar inmersos en la Constitución, son la causa por la cual existe; por ello una Constitución no explica los conceptos de justicia, de libertad, de democracia y otros valores. Cuando la Constitución regula al Poder Judicial, inmerso en tal regulación se encuentra el que él ejerce la jurisdicción (potestad de administrar justicia), y que las actuaciones judiciales estarán dirigidas principalmente a resolver controversias entre las partes que requieren la declaratoria de derechos, motivo por el cual existe el proceso contencioso. Cuando el Estado decide sustituir la necesidad o tendencia de los seres humanos de hacerse justicia por sí mismo y, para ello, crea el proceso y los órganos jurisdiccionales, lo hace con el fin de que el proceso cumpla su cometido de eliminar la justicia privada, y es el proceso contencioso la máxima expresión de ese Estado. No utilizar al proceso contencioso para dirimir conflictos entre las partes, desnaturalizándolo, no es sino un fraude que convierte a la jurisdicción en una ficción y, permitir tal situación, es propender al caos social, ya que las instituciones no se utilizarían para el fin que fueron creadas. Tal situación resulta contraria al orden público, ya que de permitirse y proliferar, todo el sistema de justicia perdería la seguridad para el cual fue creado, y se regresaría a la larga a la vindicta privada.

Hecho el análisis anterior, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de la presente acción que, de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y precisado como ha sido el instrumento fundamental de la acción, determina quien aquí suscribe que, en razón de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, es evidente que la actora según el contenido del escrito libelar al demandar el desalojo con fundamento a la necesidad justificada que tiene el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, conforme al numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, pudo en el transcurso del proceso probar la causal invocada y los presupuestos procesales pautados en dicha norma, pues demostró que es propietaria del inmueble; que su hijo necesita ocupar el mismo; que la relación arrendaticia se convirtió en el transcurso del tiempo sin determinación y cumplió previamente con el agotamiento de la vía administrativa establecida en la ley, antes de interponer la acción, por lo que este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se derivan del contrato por ambas partes; que el contrato de arrendamiento se convirtió sin determinación de tiempo.

De igual forma quedó comprobado en el presente proceso que la actora logró demostrar en las actas procesales la causal referida a la necesidad de ocupación de la vivienda, por lo que este Tribunal forzosamente concluye que la acción intentada es procedente en derecho y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.

-VI-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: