Decisión nº 701 de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 2 de Julio de 2009

PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda por DESALOJO, incoada por la ciudadana E.A.C.D.F., en contra de la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES DE PRODUCTOS QUIMICOS C.A., (REPROQUIMICA), acordándose igualmente la entrega del inmueble arrendado a la parte demandante.

Se condena a la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES DE PRODUCTOS QUIMICOS C.A., (REPROQUIMICA), al pago en favor de la parte actora de la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F. 2.500, oo), en concepto de pensiones de arrendamiento insolutas.

Se exime a las partes en el pago de las costas procesales por no haber vencimiento total.

Adicionalmente y como antes se indicó, hubo en la presente causa el dictamen de una aclaratoria del fallo, que sostuvo el Juzgado de los Municipios basado en el argumento de que al revisar el libelo de la demanda e inclusive el fallo de mérito, advirtió que ciertamente la parte actora solicitó, además del pago de cánones de arrendamiento vencidos, las pensiones de arrendamiento por vencerse hasta la terminación del presente procedimiento, y sin que se hubiese hecho mención sobre este punto en la sentencia definitiva.

En consecuencia de lo anterior, de conformidad con el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil, y dejando expresa advertencia de que la mencionada aclaratoria se entiende que forma parte del texto del fallo de mérito, sin que pueda considerarse como una modificación de lo establecido en dicho fallo, terminó por establecer lo siguiente:

Ahora bien, en el caso de autos como quedó establecido en el fallo primigenio, se condenó a la parte demandada al pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, así como enero de 2008, a razón de QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F 500, oo), que totalizan la suma de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F 2500, oo). Así las cosas, corresponde al juzgador en garantía del principio de exhautividad propio de la Sentencia, y existiendo como ha quedado dicho la omision de pronunciamiento sobre las alegaciones de la parte actora, en cuanto a la exigencia dineraria relativa a los cánones de arrendamiento por vencerse hasta la terminación del presente procedimiento, y para conceder la debida tutela jurídica, se condena igualmente a la parte demandada REPRESENTACIONES DE PRODUCTOS QUIMICOS C.A., (REPROQUIMICA), al pago de las pensiones de arrendamiento causadas en ejecución del contrato arrendaticio que les une, correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2008, a razón de QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F 500,oo), cada una de ellas, es decir, que en su conjunto ascienden a la cantidad de DOS MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F 2.000, oo), y que sumados con los cánones de arrendamiento correspondientes a las mensualidades insolutas objeto de controversia, es decir, los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, así como enero de 2008, ascienden a la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F 4.500, oo), como expresa y positivamente se hará constar en el Dispositivo de este fallo, y con expresa imposición a cargo de la demandada. ASÍ SE DECIDE.

DECISIÓN

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara: SE MODIFICA la sentencia de merito (sic) dicta (sic) en el juicio por DESALOJO seguido por E.A.C.D.F. (sic), en contra de la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES DE PRODUCTOS QUIMICOS C.A., (REPROQUIMICA), y en consecuencia se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F 4500, oo), por los conceptos anteriormente expresados.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Las calificaciones de las pretensiones son a menudo objeto de controversias jurídicas. Una de las formas que se proponen para su resolución, es el uso del principio iura novit curia (llamado incorrectamente en la recurrida: novit iuria cuvia). En realidad, la línea que divide la posibilidad de recalificar una pretensión o de no hacerlo es verdaderamente endeble, pero servirá para marcarla, por ejemplo, que el juez tenga presente que al modificar la calificación, mute la esencia jurídica que de la pretensión se deduce, que cambie la ratio requirendi que postula el actor en su pretensión y que la traslade a otros procesos que si bien reciben el mismo procedimiento, no recibe el mismo tratamiento porque uno de ellos es idóneo para hacer discurrir un juicio y el otro no.

Un ejemplo muy parecido al caso de marras, que ilustrará la situación y que inclusive permitirá elucidarla, es lo que ocurre con la resolución y el cumplimiento de contrato de arrendamiento y el juicio de desalojo.

Si en el libelo de demanda se indica expresamente que el actor ocurre a demandar al arrendatario por resolución de contrato, para que le entregue el inmueble porque ya feneció el término de la prórroga convencional y legal, el juzgador observará que en realidad se está en presencia de un cumplimiento de contrato por vencimiento de término, pues una de las obligaciones del arrendatario es la entrega del inmueble libre de personas y cosas, luego de que se cumpla el periodo para el cual fue alquilado, que incluye la prórroga legal. Se admite en este caso que el Juzgador pueda cambiar la calificación y corregir la percepción del actor, e indique en el fallo que no se trata de la resolución del contrato sino del cumplimiento de la cláusula devolutiva del inmueble. En todo caso, contra ese contrato se pudo oponer la resolución pues al ser a tiempo determinado, basta que el arrendatario deje de pagar dos mensualidades consecutivas, o lo subarriende o lo destine a usos para los cuales no fue alquilado, causales todas de ordinario productoras de la disolución del mismo contrato cuyo cumplimiento se pretende cuando finaliza el término.

No ocurre igual, cuando la imposibilidad de que el Juzgador se conforme con la calificación surge de que el contrato se haya suscrito a tiempo indeterminado, o lo sea por causa de la tácita reconducción o se trate de un contrato verbal. En esos casos, estamos en presencia de supuestos de hecho distintos, que merecen tratamientos diferenciados y que por supuesto, llevan a consecuencias jurídicas diversas. Si se demanda el cumplimiento o la resolución de un contrato indeterminado en el tiempo, no se está frente a un problema de calificación, sino de inidoneidad del procedimiento seleccionado, por lo cual no se llevaría el asunto al cambio de calificación por iura novit curia, sino a la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, por ser contraria a la ley, que exige que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado (ex artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).

Para la recurrida, el contrato arrendaticio que da origen a este juicio, se indeterminó en el tiempo por la ausencia de una estipulación contractual que permitiese considerar que las renovaciones del contrato se hicieran por periodos preestablecidos en la convención, lo que llevó al Juez de los Municipios a considerar que ciertamente el vínculo arrendaticio que han mantenido los litigantes se une por una relación a tiempo indeterminado, y bajo esa calificación decidió el fondo de la presente controversia. Concluyó que la acción contenida en la pretensión, se trata de una solicitud de desalojo.

Al haber el Juez de Municipio incurrido en este grave error de interpretación, el cual se reprodujo a lo largo del fallo dictado, el cual a su vez pende de esa calificación que incorrectamente se adelantó el Juez de la recurrida a formular, cuando del libelo de la demanda se deduce la voluntad de la parte actora de hacer cumplir el contrato, determinó con esa actitud la revocatoria del fallo que aquí se revisa, por haber incurrido en el advertido error de calificación y por apartarse de lo alegado por las partes a lo largo del itinerario procesal. Esa revocatoria de la recurrida se expresará de manera positiva y precisa al final de la presente resolución.

Pero a pesar de que esa declaratoria es bastante para levantar la presunción de legalidad del fallo, quiere este Tribunal con fines además de jurisdiccionales, pedagógicos, salvar algunas irregularidades que se observan en el texto de la recurrida, amén de exhortarlo a los fines de que empeñe mayor precaución en la redacción de la sentencia, de la cual se extraen errores como “intensión”, de intensidad, en lugar de “intención”, de interés; o “tubo”, el sustantivo de tubería, en vez de “tuvo”, pretérito anterior de tener.

El Tribunal de la recurrida, incurre en el error de asegurar que en la redacción de la cláusula sexta del contrato, existe una contradicción evidente. A mayor abundamiento, se cita íntegra la mencionada cláusula:

Este contrato podrá renovarse por un periodo igual; en caso de que una de las partes no deseen la renovación, un mes antes del vencimiento, debe manifestar a la otra por escrito, su voluntad de no continuarlo. En caso de prorrogarse el contrato, el canon de arrendamiento será establecido por LA ARRENDADORA y el monto del canon mensual responderá a las condiciones de mercado existentes que prevea un incremento anual de acuerdo al índice inflacionario señalado por el Banco Central de Venezuela

Respecto de este punto en particular, se pronunció el Tribunal de Municipio en la recurrida, asegurando que:

Es indudable que la Cláusula en estudio, resulta de imposible comprensión, por las deficiencias, ambigüedades y contradicciones en ella plasmadas, al tener estipulaciones que se contradicen entre sí, ya que no pueden coexistir la posibilidad de que el arrendador fije unilateralmente el cánon (sic) de arrendamiento, y por otra parte se tenga que hacer uso de los Índices Inflacionarios que fija el Banco Central de Venezuela, y también se entrelace una facultad para las partes, de manifestar su voluntad de continuar en el contrato cuando paralelamente se diga que el contrato podrá renovarse por “un periodo igual”. Sin embargo, para el Juez como pauta orientadora para dirimir la oscuridad del contrato, debe tomar en cuenta las circunstancias bajo las cuales se ha venido desarrollando en el tiempo la relación arrendaticia, y las mismas afirmaciones de las partes durante el debate nos pueden servir para darle el verdadero alcance y propósito a las relaciones que hoy se mantienen en posiciones antagónicas, que reclaman una postura del Juez, por estarle vedado la posibilidad de absolver de la instancia.

No comparte este Tribunal, la postura del a quo respecto a la falta de elocuencia en la redacción de la copiada cláusula sexta. En realidad, una lectura consustanciada con el contexto, da como resultado que la voluntad declarada de las partes, coincide con la voluntad real de las mismas. Así, las partes quisieron que el contrato se renovara por periodos similares al primigenio, a menos que una de ellas no lo deseara y lo manifestara por escrito con un mes de anticipación. En caso contrario, el contrato se prorrogaría, y el canon de arrendamiento sería establecido por la arrendadora, quien deberá tener en cuenta para su ajuste, las condiciones de mercado existentes y el índice de precios al consumidor o índice inflacionario que señalara para el periodo correspondiente el ente emisor. Como se observa, no existe incompatibilidad entre los presupuestos de la cláusula.

Tampoco es incompatible, como pretende hacerlo ver la recurrida, la “…facultad para las partes, de manifestar su voluntad de continuar en el contrato cuando paralelamente se diga que el contrato podrá renovarse por ‘un periodo igual’…” La verdad es que se trata de la facultad de las partes de no prorrogar el contrato, cuya manifestación oportunamente producirá el efecto de hacer cesar la relación contractual, la cual a su vez se extiende en el tiempo de manera automática, salvo –se repite– que las partes lo desahucien.

Cuando en la sentencia apelada se señala que no es posible extraer de las comunicaciones corrientes a los folios nueve (9) y diez (10) del expediente, el supuesto incremento de las pensiones de alquiler, porque a las mismas no se acompañó acuse de recibo, se incurre en el error de valorar la prueba para declararla –implícitamente– impertinente, cuando en realidad ese medio de prueba ni siquiera debió ser valorado, o al menos no así la carta que riela al folio nueve (9), pues la misma fue expresamente desconocida por la parte contra la cual se opone, en la contestación de la demanda, sin que la parte interesada en hacerla valer, promoviera el cotejo para insistir en ella. Misma conclusión que no podía, en cambio, ser aplicada a la misiva del folio diez (10), que contrario a la anterior, no fue desconocida por la parte contra la cual se opuso. La solución a esta situación, la aporta con claridad el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra impone:

La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.

Lo que el legislador denomina el silencio de la parte a este respecto, es precisamente lo que ocurrió en el caso de marras, pues en la contestación de la demanda, la parte contra la cual se opuso la carta que riela al folio diez (10), no negó el instrumento privado, quedando en consecuencia como un documento tenido legalmente por reconocido. Incongruente con esta doctrina, en la recurrida se afirma que “…[d]e las comunicaciones cursantes a los folios nueve (9) y diez (10) del expediente, sólo se observa una firma ilegible que no permite deducir a quien corresponde la autoría de la recepción de los instrumentos, pues en tal caso debió ser suscrita por el representante legal de la demandada y estampar el sello de la compañía…”. Con ello, la sentencia apelada incurre nuevamente en un error de interpretación, pues está claro que no se trata de la legibilidad del nombre de la persona contra la que se opone el instrumento, sino de la actitud de ésta frente a su proposición en juicio.

Conciente este Tribunal de la naturaleza complementaria de una resolución aclaratoria del fallo definitivo, y en virtud de que con fecha veintiuno (21) de Mayo de 2008 la sentencia recurrida fue ampliada por un auto de esa naturaleza, el mismo se considera igualmente apelado, apoyado además en que fue acumulativamente recurrido por la parte demandada, mediante diligencia de fecha veintidós (22) de Mayo de 2008. En consecuencia, la revocatoria que en líneas anteriores se hizo del fallo recurrido, abraza también a la sentencia aclaratoria, de la cual se dirá que a pesar de que en el texto de la misma el Juzgado de los Municipios declara entender que el alcance de los actos de ese tipo no es modificar el fallo definitivo, lo cual se infiere de la cita que hace del autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, cuando este afirma:

…las ampliaciones, como su nombre lo indica, constituyen un complemento conceptual de la sentencia requerido por omisiones de puntos, incluso esenciales, en la disertación y fundamento del fallo o en el dispositivo, siempre que la ampliación, no acarree la modificación del fallo… estas ampliaciones no significan revocatorias o modificaciones de lo establecido en el fallo, ya que, en propiedad, son adicciones o agregados que dejan incólumes los dispositivos ya consignados; su causa motiva obedece, como hemos dicho, a un lapsus o a la falta en el orden intelectivo, en el deber de cargo de magistrado, y su causa final es la de inteligenciar un razonamiento o completar una exigencia legal.

(2004:278) (Subrayado agregado)

Además, sostiene el propio Juez de la recurrida en la ampliación, que “…la aclaratoria que en este acto se dicta, se entiende que forma parte del texto del fallo de Mérito, sin que esta ampliación pueda considerarse como una modificación de lo establecido en dicho fallo…” Pero no obstante todo lo anterior, paradójicamente en la parte dispositiva de la resolución de aclaratoria, se lee de manera textual: “…este JUZGADO (…) administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara: SE MODIFICA la sentencia de merito dicta en el juicio por DESALOJO…”. Con tal disposición, la recurrida cae en un error de técnica de redacción de fallos en sede jurisdiccional.

Por no haber vicios de nulidad que ordenen la reposición de la causa al estado de que se vuelva a dictar sentencia de mérito, y por no tener este Tribunal funciones de reenvío, se dispone a establecer el mérito de la controversia sometida a la revisión de la segunda instancia, en los términos siguientes:

Como punto previo, debe determinarse la extensión en el tiempo del contrato que da lugar a este juicio, pues si se verifica que es indeterminado, dará lugar a la inadmisibilidad sobrevenida por la inidoneidad de la acción a través de la cual se conduce la pretensión, ya que la misma debió ser desalojo y no cumplimiento o resolución. Al respecto, se observa que el contrato del cual surge la relación arrendaticia, fue autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha tres (3) de Diciembre de 1993, anotado bajo el Nº 91, Tomo 168. Dicho contrato establece en su cláusula tercera, lo que de seguidas se transcribe: “La duración del presente contrato será de un año, el cual comenzará a regir a partir del 15 de Septiembre de 1.993”. Disposición particular esta que se adminicula con el tenor de la cláusula sexta, que indica: “Este contrato podrá renovarse por un periodo igual; en caso de que una de las partes no deseen la renovación, un mes antes del vencimiento, debe manifestar a la otra por escrito, su voluntad de no continuarlo…”

Se debate si la voluntad de las partes al redactar la cláusula, fue que el contrato tuviera una duración primigenia de un año, y se prorrogara por un solo periodo igual, evitable si las partes lo desahucian en tiempo hábil, de conformidad con el in fine de la cláusula quinta; o si las prórrogas fueran sucesivas, hasta que la voluntad de las partes impidiera su configuración, mediante la manifestación escrita conforme lo dispuesto en la misma cláusula. Para ilustrar el tema, se trae a colación el criterio que al respecto asentó la extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha seis (6) de Noviembre de 1986, en la cual expuso:

De acuerdo con los términos del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con fecha 15 de noviembre de 1971, el plazo de duración del contrato era de un (1) año; podía ser prorrogado por otro año más, siempre y cuando el arrendatario no participara al arrendador sus deseos de no prorrogarlo; la no participación se entendería como voluntad de prórroga automática por otro año más; y el arrendador, por su parte, participaría por escrito, con tres meses de anticipación al vencimiento del contrato, la negativa a las prórrogas a que se refieren las cláusulas anteriores, todo ello conforme lo relata la recurrida en la narrativa del fallo.

De acuerdo con los términos como la recurrida resolvió el asunto, quedó fehacientemente probado que entre el arrendador y el arrendatario, al vencimiento del primer término fijo de duración del arrendamiento, no se celebró ningún contrato verbal por tiempo indeterminado, tal como lo ha sostenido durante el juicio el recurrente; sino que, al contrario, existió un contrato escrito en el cual se estipuló un término fijo una prórroga automática, al vencerse dicho plazo, salvo manifestación al contrario de los contratantes.

A juicio de la Sala, el anterior criterio de la recurrida está ajustado a derecho. En efecto, no hay tácita reconducción en el caso de autos, pues la voluntad de las partes expresada claramente en el contrato original, fue la de que el arrendamiento continuara de año en año, hasta que alguna de las partes resolviera su terminación, mediante el aviso y la forma de expresarlo, pautado expresamente en las cláusulas del contrato respectivo. Cada prórroga se entendía como establecida por un plazo fijo de un año. Por otra parte, la existencia del término fijo beneficiaba a ambas partes: al arrendador, porque sabe que puede contar con los alquileres por ese período; y al inquilino, porque también sabe que no se le puede desalojar hasta la finalización del año…

En efecto, que la cláusula sexta indique que el contrato podrá renovarse por un periodo igual, equivale a decir que la prórroga del contrato durará un año, pero no significa que será una solo prórroga, pues si esa fuera la voluntad de las partes, ellas mismas lo habrían convenido expresamente, indicando, por ejemplo, que el contrato podrá renovarse por un solo periodo. Ello así, el contrato que regula la relación de alquiler aun se encuentra vigente y tiene una duración determinada y sólo se le pondrá fin si alguna de las partes lo manifiesta por escrito con una anticipación de treinta (30) días, como pretendió hacerlo la parte actora mediante la carta que riela al folio nueve (9), pero como la misma fue negada y la actora no insistió en ella mediante la prueba de cotejo, pues no tiene valor probatorio y se debe concluir que no hubo desahucio.

Ahora, en el contrato se lee que la arrendadora es la ciudadana E.A.C.D.F., la misma que viene a demandar en sede jurisdiccional, por lo cual le asiste el interés. Pero la arrendataria del contrato originario, es la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE PRODUCTOS QUÍMICOS, ENVASE Y EMBALAJES C.A. (DISPROYCA), que fue preterida en este juicio, mientras que la empresa demandada en condición de arrendataria se denomina REPRESENTACIONES DE PRODUCTOS QUÍMICOS, C.A., (REPROQUIMICA). Ante esta realidad, conviene esclarecer la cualidad para recibir el juicio de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES DE PRODUCTOS QUÍMICOS, C.A., (REPROQUIMICA), ya que la misma no figura en el contrato cuya resolución se pretende.

Lo primero que llama la atención al respecto, es que existiendo la posibilidad de promover cuestiones previas en el procedimiento breve, la representación judicial de la demandada no acusó ninguna de ellas relacionadas con la legitimidad de los sujetos llamados a juicio; y peor aun, tampoco hizo valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, tal y como lo autoriza el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, es deber de este Tribunal inferir de la falta de actividad al respecto de la parte demandada, que ésta reconoce que su persona ostenta legitimatio ad causam para sostener este juicio y así expresamente se decide.

En todo caso, esa legitimación viene dada, según se desprende de las actas, desde el momento en el que ocurre la supuesta cesión de derechos arrendaticios – la cual tampoco contradice la parte demandada – de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE PRODUCTOS QUÍMICOS, ENVASE Y EMBALAJES C.A. (DISPROYCA), a la empresa REPRESENTACIONES DE PRODUCTOS QUÍMICOS, C.A., (REPROQUIMICA). Y de la lectura de la cláusula octava del contrato, se observa que las partes convinieron que la arrendataria “…no podrá ceder, traspasar, ni subarrendar, total ni parcialmente el inmueble ni este contrato, sin la autorización escrita otorgada previamente por LA ARRENDADORA…”.

Interpretada contrario sensu la disposición, se entiende que las partes previeron que era posible ceder el contrato de arrendamiento a un tercero por cuenta de la arrendataria, siempre que a ello precediera la autorización dada por escrito por la arrendadora. Esta cláusula pretende proteger los derechos sobre el inmueble de la arrendadora-propietaria, que deberá ponerse al corriente de que un tercero ajeno a la relación contractual, ocupe la finca, y se subrogue en el lugar que principió a ocupar quien originariamente suscribió el contrato. Por ello, el único modo de que sea válida una cesión no autorizada por escrito, es que la misma sea manifestada de modo auténtico por la arrendadora, que de este modo prescinde del medio escrito y específico para validar ese traspaso. Y así ocurrió en el caso de autos, en el cual de modo implícito la parte actora-arrendadora consintió la cesión del contrato a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES DE PRODUCTOS QUÍMICOS, C.A., (REPROQUIMICA). Así se establece.

De lo anterior se concluye que el contrato que mueve este juicio es uno a tiempo determinado, y es el mismo suscrito el día tres (3) de Diciembre de 1993, que establece una relación arrendaticia entre la ciudadana E.A.C.D.F. y la sociedad mercantil REPRESENTACIONES DE PRODUCTOS QUÍMICOS, C.A., (REPROQUIMICA) (cesionaria de derechos arrendaticios de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE PRODUCTOS QUÍMICOS, ENVASE Y EMBALAJES C.A.), arrendadora y arrendataria, respectivamente, la cual nace el día quince (15) de Septiembre de 1993, y se prorroga a partir del día dieciséis (16) de Septiembre de 1994, por no haber oposición de las partes a su continuación, y así en lo sucesivo sigue prorrogándose por periodos iguales de un (1) año, hasta llegar a la presente fecha, momento en el cual se demanda su cumplimiento.

Como antes se sostuvo, es posible que entre el cumplimiento del contrato y su resolución, se instale la ambigüedad de la parte demandante, que no siempre establecerá con precisión cuál es la verdadera ratio de su pretensión. Para elucidar tal circunstancia, el Juez puede asirse del bastamente mencionado principio iura novit curia, y lo hará este Tribunal al indicar que a pesar de que en el libelo de la demanda se solicita el cumplimiento del contrato, la demandante invoca la falta de pago como causal que da lugar a la rescisión de la relación arrendaticia. De allí que en el presente juicio, se propone la resolución del contrato por infracción del principio pacta sunt servanda, apoyado en la presunta falta de pago de los cánones de alquiler.

A pesar de que la parte demandada en la contestación de la demanda negó, rechazó y contradijo tanto los hechos alegados como el derecho invocado, lo cual trae como consecuencia que la carga de la prueba recae en la actora, no es menos cierto que ante la acusación de falta de pago como una obligación que se omite, porque se deja de hacer, y previo el reconocimiento por parte de la demandada de la relación contractual, corresponde a esa parte accionada la proposición de una excepción, que no es otra que el pago, en este caso, de las mensualidades arrendaticias. Pero lejos de ello, la parte demandada admite que es deudora de las pensiones de alquiler que reclama la accionante. Y así se colige de sus declaraciones en el escrito de contestación, cuando expone:

…[E]n consecuencia, es válida la negativa de mi representada a cancelar el pretendido canon de UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1.000,oo), que exige la demandante por los cuatro meses transcurridos entre el 15 de Septiembre de 2007 y el 15 de Enero de 2008, con base al presunto incumplimiento de un contrato a tiempo determinado que no le es aplicable a una comunicación nunca escrita y menos aceptada en señal de conformidad por mi mandante.

(…omissis…)

…es obvio que dicho índice [de precios al consumidor] en manera alguna permitirá un incremento del cien por ciento (100%) del canon de arrendamiento como pretende la demandante, siendo por tanto válida, incluso en este supuesto la negativa de mi representada al pago de los cánones correspondientes a los meses transcurridos entre el 15 de septiembre de 2007 al 15 de Enero de 2008 por los montos que le eran exigidos…

(Subrayado agregado, negrillas de origen)

Reconocida así la deuda, el Tribunal debe declarar en estado de insolvencia al arrendatario, lo cual produce la consecuencia que viene aparejada según la parte final de la cláusula quinta del contrato, según la cual:

La falta de pago de dos meses, otorga el derecho a LA ARRENDADORA a rescindir del contrato de pleno derecho y exigir la desocupación del inmueble, en cuyo caso LA ARRENDATARIA se obliga a cancelar a LA ARRENDADORA todos los gastos que se causaren por su incumplimiento inclusive los costos judiciales y honorarios profesionales de abogados

Se denota que la consecuencia de la falta de pago de las mensualidades por parte de la arrendataria, redunda en la resolución del contrato, sin que ello suponga que la demandada se libere del pago de los cánones vencidos y debiendo entregar el inmueble libre de personas y cosas. Y si bien en principio a la arrendataria le asiste el derecho de uso de prórroga legal, como derecho objetivo, el mismo lo pierde desde el punto de vista sustantivo ya que de conformidad con el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, como lo es el pago de las pensiones, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal; tal es el caso de la relación de autos, en la cual por reconocimiento del propio demandado, éste no podrá disfrutar en su condición de arrendatario de la prórroga legal que le confiere el artículo 38 ejusdem. Esta circunstancia determina la procedencia de la reclamación de la parte actora, tal y como fue declarado por el Tribunal de Municipio, que se traduce en la obligación de la sociedad mercantil demandada de entregar el inmueble arrendado, por haber incurrido en cesación de pago de los meses que van del quince (15) de Septiembre de 2007, y siguientes.

Ahora, una revisión más profunda de la recurrida innovaría sobre la dispositiva de la misma y –se prevé– desmejoraría la condición ya lograda en el fallo recurrido por la parte apelante, lo cual está impedido por la prohibición de reformatio in peius; cosa distinta sería si la parte actora también hubiera apelado del fallo o se hubiese adherido al recurso de la demandada parcialmente perdidosa, pero la representación en juicio de la parte demandante confundió los lapsos procesales y acumuló la apelación –a todo evento– a la solicitud de aclaratoria, para que luego de que la misma fuera resuelta, renunciara por diligencia del día veintitrés (23) de Mayo de 2008, a la apelación que antes había ejercido. En consecuencia, a pesar de que este fallo revoca a la recurrida por los motivos en los que se fundamenta, debe reproducir en iguales o mejores términos la condición que obtuvo la apelante en la primera instancia, conforme lo impone la mencionada prohibición de reforma perjudicial.

Por último, sobre la condenatoria en costas, esta Sentenciadora observa que por ser parcial la victoria en juicio de mérito de la parte demandante, no hubo condenatoria por parte del Juzgado de Municipio, como tampoco la habrá por parte de este Tribunal, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, que sólo asume la condena cuando el vencimiento sea total. Igual suerte correrán las costas del recurso, ya que el único supuesto que contempla la ley adjetiva, es el del artículo 281 ejusdem, según el cual las costas del recurso se cargarán a quien haya apelado de una sentencia que sea confirmada en todas sus partes; contrario a ello, la sentencia recurrida fue revocada, y el legislador no establece que en ese caso se condenará a la parte que no apeló, lo cual tiene su razón de ser en que no puede castigarse a quien no reproche un fallo. De allí que ni en la primera instancia ni en la apelación, hay costas que condenar. Así se decide.

En consecuencia, se declara con lugar el recurso de apelación propuesto por la apoderada en juicio de la parte demandada, se revoca por los motivos en que fue dictada la decisión apelada, y se declara parcialmente con lugar la demanda incoada por la ciudadana E.A.C.D.F., contra la sociedad mercantil REPRESENTACIONES DE PRODUCTOS QUÍMICOS, C.A., (REPROQUIMICA), resolución que será expresa en la parte dispositiva del presente fallo.

V

DECISIÓN

En criterio tejido al hilo de las consideraciones expuestas, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación intentado por la abogada J.C.M.L., apoderada judicial de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES DE PRODUCTOS QUÍMICOS, C.A., (REPROQUIMICA). En consecuencia:

REVOCA, por los motivos en los que se apoya, el fallo dictado por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha ocho (8) de Mayo de 2008, así como su correspondiente aclaratoria del día veintiuno (21) del mismo mes y año.

DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por la abogada ERLIS DEL P.F.C., actuando en nombre y representación de su mandante, ciudadana E.A.C.D.F., en contra de la sociedad mercantil apelante.

DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha tres (3) de Diciembre de 1993, anotado bajo el Nº 91, Tomo 168.

ORDENA LA DESOCUPACIÓN INMEDIATA del inmueble constituido por un local comercial situado en la calle 65, signado con el Nº 2, que forma parte de un inmueble de mayor extensión identificado con la nomenclatura municipal Nº 25-84, en el sector denominado Grano de Oro, de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

CONDENA a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES DE PRODUCTOS QUIMICOS C.A., (REPROQUIMICA), al pago en favor de la parte actora de la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4500,00), por concepto de pensiones de arrendamiento insolutas.

No hay condenatoria en costas, por las razones expuestas en el texto del presente fallo.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. BÁJESE EL EXPEDIENTE. Déjese copia certificada de la sentencia por Secretaría, conforme a lo previsto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los dos (02) días del mes de Julio de dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-

La…/

/…Juez,

(Fdo.)

Dra. E.L.U.N..

La Secretaria,

(Fdo.)

Abg. M.H.C..

En la misma fecha, siendo las ____________, se dictó y publicó el fallo que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotado bajo el Nº______, del Libro Correspondiente. La Secretaria, (Fdo.) Quien suscribe, la Secretaria de este Juzgado, hace constar que la anterior sentencia es copia fiel y exacta del expediente No. 43.269. LO CERTIFICO, Maracaibo, a los dos (02) días del mes de Julio de dos mil nueve (2009).

ELUN/ yrgf