Decisión de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 8 de Agosto de 2006

Considera este Juzgador necesario, conceptuar lo que es la Parte, y a tal efecto, la Colección Jurídica Opus en su Tomo IV, reseña:

Parte. Es aquel que en nombre propio o en cuyo nombre se pretende la actuación de una norma legal y aquel respecto del cual se formula esa pretensión. Así pues, tiene calidad de parte aquel que como actor o demandado pide la intervención de los órganos jurisdiccionales para que se le proteja una situación jurídica, siendo que las partes polarizan los intereses objeto de discusión y planteamiento en un proceso

Asimismo, la supra mencionada Colección Jurídica en su Tomo II, al definir el término de Cualidad, señala:

“Cualidad. La cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo o equivalente de interés personal e inmediato. (…) La legitimación es, pues, la cualidad necesaria de las partes. El Proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)” (Resaltado del Tribunal).

Del estudio de lo anterior, debemos entender que las partes son, en principio, las personas legítimas que gestionan por sí misma o por medio de apoderados el reconocimiento de sus derechos. Si el asunto es contencioso, las partes son dos: una, la que llama a juicio, o sea, el demandante; y la otra, aquella a quien se reclama, y en esa condición es llamado a juicio, o sea, el demandado.

En el mismo orden de ideas, la doctrina establece que la cualidad e interés de un sujeto para sostener una relación jurídico procesal, es condición para que pueda proferirse sentencia de fondo y está íntimamente relacionada con la legitimación activa o pasiva de las partes, por cuanto la misma deviene de la relación de identidad lógica abstracta a que se refiere la norma jurídica y la persona concreta que ejercita o contra quien se ejerce la acción. Tal legitimación ad causam o cualidad, si no existe, impide que el órgano jurisdiccional se pronuncie sobre el mérito de la litis. Ello deriva del hecho cierto que fuera de los casos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro. Y para que se configure la legitimación ad causam, es necesario que las partes afirmen ser titulares activas y pasivas de la relación material controvertida y soliciten de la jurisdicción contenciosa una decisión de mérito.

Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente, puede apreciarse que, ciertamente, se produce la venta del inmueble, al cual se refiere tanto el escrito libelar como su reforma, lo cual quedó demostrado plenamente, con el documento debidamente protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha veinticinco (25) de noviembre del año 2.003, anotado bajo el N° 48, Tomo 28, Protocolo 1°, contentivo del contrato de compraventa que tuvo por objeto el “inmueble constituido por una casa y el terreno donde está construida, así como el que le es anexo y le pertenece, dicho inmueble esta situado en el lugar denominado Tierra de Jugo, en la Avenida de El Cementerio, jurisdicción de la Parroquia S.R.d. esta ciudad de Caracas, con una superficie de Quinientos Treinta y Nueve Metros Cuadrados (539 M2), o sea, Quince Metros con Noventa Centímetros (15,90 Mts.) de frente por Treinta y Tres Metros con Noventa Centímetros (33,90 Mts.) de fondo o largo, y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: casa que fue de la señora A.S., construida en terrenos que son o fueron de la señora M.G.d.T., y que es o fue de A.C.; SUR: La Avenida de El Cementerio; ESTE: con casa y terrenos que son o fueron del Dr. C.P.U.; y OESTE: con la Calle denominada S.E., construida en terrenos que son o fueron de la nombrada señora Thiemer”.

Es de destacar que este documento no fue tachado ni impugnado en forma alguna de derecho, por lo que, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.357 del Código Civil, es apreciado por este Tribunal y se le asigna todo el valor probatorio que de él emana, quedando demostrado, de esta manera, que las ciudadanas J.P.d.B. y M.M. de Paúl, ésta última actuando en su propio nombre y en representación de sus hijas M.d.P.P.d.R. e I.C.P.M., dieron en venta el inmueble antes descrito, a los ciudadanos E.J.R.S., Alcino P.F. y M.d.G.P., todos ya identificados en esta decisión. Así se declara.

Siguiendo el mismo orden de ideas, la parte demandada, en la oportunidad de la litis contestación, invocó de conformidad con el artículo 361 del Texto Adjetivo, la falta de cualidad e interés del codemandado J.d.F.A., para sostener el presente procedimiento, por cuanto el referido ciudadano no suscribió en forma alguna el documento donde consta el registro del inmueble. Analizado el documento donde consta la transmisión de la propiedad del bien inmueble en referencia, producido en copias certificadas -como fue señalado anteriormente-, se observa que cursa al folio dieciséis (16), nota marginal suscrita por el funcionario competente, en la cual se lee lo siguiente:

(…) E.R.S., Alcido Ferreira y M.d.G.A. de porcentaje de Derechos de Propiedad. Aquella vende la totalidad de sus derechos equivalentes al 50% de los Derechos de Propiedad a J.D.F.A..

De lo anterior puede evidenciarse que, efectivamente, el ciudadano J.d.F.A., tiene cualidad e interés para sostener el presente juicio como sujeto pasivo de la relación material controvertida. Así se decide.-

Resuelto lo anterior, pasa este Tribunal a decidir el merito del asunto, previo análisis del acervo probatorio aportado válidamente a los autos, a saber:

Pruebas aportadas por la parte Demandada:

o Inspección Judicial Extra Litem, practicada en fecha dieciséis (16) de mayo de 2005 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, sobre el inmueble de autos; la cual merece valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 938 ejusdem y 1.429 del Código Civil.

o Copia simple del escrito de oposición de entrega material, presentado ante el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, efectuada por el ciudadano R.S. quien manifestó en dicha oportunidad, ser arrendatario del inmueble a que se contaren las presentes actuaciones.

o Copia simple de la demanda que por cumplimiento de Contrato interpuso el ciudadano R.S. en contra de la ciudadana M.M. de Paul, por ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Con relación a estas últimas probanzas, las cuales no fueron impugnadas en la oportunidad procesal correspondiente, se les tiene como fidedignas conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimientos Civil.

o Copia simple del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha doce (12) de julio de 1984, por la firma personal M.F.d.M. y Co., y los ciudadanos J.C.d.A. y A.d.A.F., sobre el negocio denominado Floristería S.E.. Dicho fotostato, que no fue objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, merece valor probatorio y se le considera fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

o Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito en fecha cuatro (04) de diciembre de 1.992, por la ciudadana M.M. de Paúl y el ciudadano R.S., sobre la casa distinguida con el N° 4, que forma parte del inmueble vendido. Con relación a este fotostato, se observa que el mismo concierne a un documento de carácter privado, en razón de lo cual, este Tribunal lo desecha del proceso, conforme al dispositivo legal contenido en el artículo 429 ejusdem.

o Prueba de informes a los fines de oficiar al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, para que informe si en dicha dependencia, actualmente cursa la causa identificada con el N° S-4062, relativa al procedimiento de solicitud de entrega material del bien vendido, intentada por los ciudadanos Alcido P.F., M.d.G.P. y E.J.R.S.. Este medio probatorio fue negado por este Juzgado mediante auto de fecha veinte (20) de julio de 2005, contra el cual fue ejercido recurso de apelación y sus resultas no constan en autos.

o Prueba de informes a los fines de oficial al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, para que informe si en dicha dependencia actualmente cursa una causa identificada con el N° 2005-0974, relativa al juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento, sigue el ciudadano R.S. contra la ciudadana M.M. de Paul. Dicho medio probatorio fue negado por este Juzgado mediante auto de fecha veinte (20) de julio de 2005, contra el cual fue ejercido recurso de apelación y sus resultas no constan en autos.

Pruebas aportadas por la parte Actora:

o Marcadas con la letra “E”, copias certificadas de actas procesales contentivas de la solicitud de entrega material del inmueble vendido, intentada por los ciudadanos Alcido P.F. y M.d.G.P., por ante el Juzgado Cuarto de Municipio de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Por cuanto estas instrumentales no fueron impugnadas bajo ninguna forma de derecho, en la debida oportunidad, este Juzgado las valora conforme a las previsiones legales contenidas en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y la disposición contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

o Legajo de Recibos por concepto de pagos de cánones de arrendamiento, por parte del ciudadano M.F.d.M., los cuales se encuentran suscritos por la co-demandada M.M. de Paúl; que este Juzgador valora en su totalidad, de conformidad con las normas contenidas en los artículos, en virtud de no haber sido desconocidos durante la secuela del juicio, de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Sustantivo Civil.

o Copia Certificada del Contrato de Compra venta del inmueble de autos, marcado con la letra “F”; valorada precedentemente en el cuerpo de este fallo.

o Copia Certificada por el Registrador Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, de la firma personal denominada M.F.d.M., la cual se encuentra inscrita por ante dicho Registro en fecha 10-12-74, bajo el N° 278, Tomo 2-B-Sgdo.

o Certificación de Gravámenes expedida por la Registradora Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, Distrito Capital, que comprende desde el 11-8-48 hasta el día 25-11-03, sobre el inmueble objeto de la presente demanda.

Por cuanto estas últimas instrumentales no fueron impugnadas bajo ninguna forma de derecho, en la debida oportunidad, este Juzgado las valora conforme a las previsiones legales contenidas en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil y la disposición contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

o Promovió prueba de experticia a practicarse sobre el inmueble objeto de la controversia; sobre lo cual se evidencia, luego de efectuar una minuciosa revisión del presente expediente, que no consta en autos su evacuación y en consecuencia, nada tiene que a.e.S. al respecto.

o Prueba de informes a los fines de oficiar al Banco de Venezuela, Grupo Santander, Agencia Los Jabillos Sur, Cementerio, Departamento de Atención al Cliente y dejar constancia, de la solvencia del actor arrendatario, sobre las pensiones locativas para el momento en que las arrendadoras vendieron el inmueble.

o Prueba de Informes a los fines de oficiar al Banco de Venezuela, Grupo Santander, Agencia Principal, Avenida Universidad, Departamento de Atención al cliente o Cuentas de Ahorros, y dejar constancia sobre la relación de depósitos efectuados en las cuentas de ahorros pertenecientes a las arrendadoras del inmueble.

o Prueba de informes a la Alcaldía del Municipio Libertador, Ingeniería Municipal, a los fines de recabar la zonificación urbana del sector en el cual se encuentra ubicado el Fondo de Comercio Floristería S.E..

o Prueba de informes a la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT).

o Prueba de informes a la Dirección de Liquidación de Rentas del C.M.d.M.L., Distrito Capital.

Con relación a estos últimos medios probatorios, se observa que mediante providencia de fecha veintidós (22) de julio de 2005 (folio 24 Pieza II), este Tribunal hizo pronunciamiento acerca del agotamiento del lapso para su evacuación, de allí que, al no haber tenido el suficiente impulso, se desconocen los beneficios que estas probanzas hubieren aportado al proceso.

o Prueba de Informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a los fines de recabar información sobre las consignaciones arrendaticias efectuadas por el actor, a favor de las arrendadoras J.P.d.B. y M.M. de Paúl. Dicho medio probatorio fue negado por este Juzgado mediante auto de fecha dieciocho (18) de julio de 2005.

o Testimoniales de los ciudadanos C.R.T.P., J.M.L., O.H.G., C.R.V., S.A.A.L. y R.S.S., todos venezolanos, mayores de edad, domiciliados en la ciudad de Caracas.

o Testimoniales de los ciudadanos J.C.P., C.P., E.G., M.D.G., y M.D. de Jesús, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en la ciudad de Guatire, Municipio Zamora, Estado Miranda.

Respecto a las anteriores probanzas, observa este Tribunal que su admisión fue negada mediante providencia de fecha dieciocho (18) de julio de 2005.

Determinado lo anterior, debe señalar este Juzgador que a los fines del ejercicio de la acción de Retracto Legal Arrendaticio, se establecen los supuestos de procedencia en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así:

“(...)

1. No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se le omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. “

Se evidencia que el accionante en retracto, manifiesta ser arrendatario por mas de cincuenta años del inmueble que ocupa, así como también manifiesta estar en total estado de solvencia con respecto a los cánones arrendaticios, lo cual constituyen parte de los elementos o supuestos fácticos para la procedencia de la acción ejercida, mas aún falta por analizar otro de los elementos que pudieran convencer a quien sentencia acerca de la procedencia de las pretensiones accionadas, a saber, la individualidad o no del inmueble arrendado, es decir, si se trata de una unidad independiente o forma parte de algún otro inmueble pro-indiviso.

En el caso que nos ocupa y con ocasión al lapso probatorio, fue promovida prueba de inspección judicial, evacuada directamente por el Juez que suscribe la presente decisión, cumpliéndose, de esta forma y de manera efectiva, el principio de inmediación de la prueba. Tal probanza se evacuo en fecha veintiséis (26) de julio del año 2.005, levantándose al efecto Acta que cursa a los folios veintiocho al treinta y uno (28 al 31) de la segunda pieza del cuaderno principal, acto en el cual, estuvieron presentes las partes en litigio. Del acta que se levantó al efecto, se dejó escrito lo siguiente:

“(...) Primero: El local donde se encuentra constituido el Tribunal funciona una firma personal a cargo del ciudadano M.F.d.M., titular de la cédula de identidad N° E-184.147, y habiéndose observado en la fachada superior del local un aviso el cual se lee “Floristería Sta. Eduviges”, el local comercial comprende dos (02) niveles, accediéndose al nivel superior a través de una escalera interna, observándose una terraza que se extiende por encima del local donde funciona la floristería y del Bar Restaurante El Semental, según aviso enunciativo en dicho comercio el cual se observó en la parte exterior del mismo. Segundo: Con respecto a este particular, el Tribunal procedió a recorrerlo en su totalidad con los intervinientes de esta inspección y hace la siguiente observación: con respecto a que el fondo de comercio Floristería S.E. forme o no parte de algún edificio o inmueble multifamiliar, el Tribunal no puede dejar constancia de tal circunstancia sin haber observado previamente el documento de propiedad individual donde funciona el comercio; por otra parte se observa que los inmuebles colindantes los cuales se encuentran a los lados del local en donde se encuentra constituido el Tribunal, están separados por paredes del tipo medianeras y que no permite llegar a la certeza que el local forme o no parte de otro inmueble multifamiliar o de mayor extensión. (...)”

La inspección fue objeto de observaciones por la representación judicial de la parte demandada, quienes manifestaron que su presencia no convalidaba el acto, toda vez que estaba pendiente una apelación ante la alzada y, expresó que, por tal razón, la inspección se encontraba viciada de nulidad y que carecía de eficacia y valor probatorio. Debe destacar este Tribunal, que en la actuación que nos ocupa, se cumplieron todas las formalidades de Ley, no habiendo sido tachada la misma, razón por la cual debe ser apreciada en cuanto al valor probatorio que de ella emana.

La parte demandada se excepciona a la demanda de retracto legal, manifestando que el local ocupado por el arrendatario demandante forma parte de local de mayor extensión. Ciertamente de la evacuación de la inspección, pudo constar quien aquí decide, que el local en el cual funciona la Floristería S.E., no es autónomo, por cuanto, una vez constituidos en la parte superior del mismo, se pudo constatar que ese nivel, lo constituía parte del techo del local en el cual funciona el Bar Restaurant El Semental, lo cual nos conduce a la conclusión que, ambos locales (Floristería y Bar Restaurant) integran un inmueble mayor, pro indiviso, como lo es la casa y el terreno y anexos que fueron enajenados a través del documento protocolizado en fecha veinticinco (25) de noviembre del año 2.003, ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, ya referido y, en consecuencia, ambos locales (Floristería y Bar Restaurant) no son independientes en cuanto a su escritura o inscripción en el registro Inmobiliario. Así se establece.

Debe destacarse igualmente, que la parte demandante, tanto en su primigenio libelo como en su reforma, manifiesta ser arrendatario del local donde funciona la Floristería S.E., no así del local anexo o contiguo donde funciona el bar restaurant, los cuales, según pudo constatar quien aquí decide, en ocasión de la práctica de la inspección judicial, forman parte integrante del inmueble “constituido por una casa y el terreno donde está construida, situado en el lugar denominado Tierra de Jugo, en la Avenida de El Cementerio, jurisdicción de la Parroquia S.R.d. esta ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital. Es por ello que este Juzgador llega a la conclusión que, el local ocupado por el arrendatario demandante en retracto legal arrendaticio fuera ejercido en el presente juicio, forma parte del inmueble mayor antes descrito, no habiendo el accionante, demostrado la individualidad del local por él ocupado, ni haber aportado título de registro del mismo.

Considera este Juzgador que se hace aplicable la norma contenida en el artículo 49 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:

El retracto arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado

.

A los fines de ilustrar mejor la figura del retracto legal arrendaticio y, de manera especial las consideraciones antes escritas, se permite este Tribunal hacer referencia a los criterios que, al respecto, ha sostenido nuestro M.T. de la República, en Sala Civil, sentencia dictada en fecha doce (12) de abril del año 2.005, con ponencia de la Magistrada, Dra. Isbelia P.d.C., Juicio seguido por M.A.F. contra Inversiones Senabeid, C.A. y otra, fallo en el cual se expresó:

(...) Es criterio de la Sala que el referido parágrafo se sustenta en el hecho de que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia establecido en la norma antes transcrita.

La intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido.

En el caso que se estudia, el juez superior consideró, como lo señala también el recurrente, que el local comercial número 17-B forma parte de una propiedad mayor, constituida por un inmueble dividido en tres locales comerciales ubicados en la Avenida Baralt, Norte 6, Esquinas de Llaguno a Piñango de la ciudad de Caracas, el cual, como se observa de las actas fue fraccionado para lograr ventajas económicas y comerciales sin llegar a la situación de la Ley de Propiedad Horizontal.

Al respecto, la Sala, en fallo del 18 de octubre de 1999 (Comercial Robert`s C.A. c/ S.N.R.E.K.), estableció que para la fecha de promulgación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (27 de septiembre de 1947), no existía en Venezuela el actual régimen de propiedad h.p.l. cual resultaba legalmente imposible la venta de, por ejemplo, apartamentos, que si bien fuesen individualizables, formasen parte de un edificio. Promulgada la Ley de Propiedad Horizontal, tal posibilidad se dio, y para integrar correctamente la disposición al ordenamiento jurídico vigente, hay que considerar que la norma no es aplicable si previamente no se registró un documento de condominio que permitiese la venta individual del apartamento, oficina, o la porción de un edificio asimilable a las enumeradas en el referido parágrafo.

Lo anterior significa que conforme a lo establecido en el artículo 1.546 del Código Civil, no puede ser reconocido un derecho preferente al arrendatario si el inmueble vendido lo fue en su totalidad y no individualmente, como ocurrió en el presente caso, según lo estableció la recurrida.

En efecto, el artículo 1.546 del Código Civil expresa que:

...El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo...

.

Similar disposición aparece contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (21 de octubre de 1999), que en su artículo 49 establece “...el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado...”.

No obstante lo anterior, plantea el formalizante que el juez superior le dio al comentado artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas un sentido que no tiene, toda vez que la norma hace referencia a “habitaciones, apartamento y oficinas”, y en el presente caso, lo debatido es el retracto legal de un local comercial específico e individual.

En tal sentido, en sentencia de fecha 30 de marzo de 2000 la Sala Político-Administrativa de Tribunal Supremo de Justicia señaló que en fallo de fecha 7 de agosto de 1997 que los inmuebles destinados al uso comercial o industrial no resultaban subsumibles en los supuestos de hecho contenidos en el artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y con ocasión de tal particular estimó que la doctrina tuvo ocasión de disipar dudas interpretativas, en donde se concluyó lo siguiente:

...vista la exclusión o desaplicación que sobre los locales comerciales o industriales se hacía del DLDV (sic), surgía la interrogante si tal circunstancia abarcaba “in extenso” al resto de las normas contenidas en el texto del decreto aludido, esto es, si la exclusión de los inmuebles destinados a la industria o al comercio no sólo resultaban no encuadrables en el artículo 1°, sino también respecto del resto de la normativa contenida en el Decreto, es decir, los diversos derechos preferentes (artículos 3, 4 y 7), la consignación inquilinaria (artículo 5) y el retracto legal para el caso de la venta de inmueble (artículo 6 del DLDV en concordancia con el artículo 1.546 del Código Civil); frente a lo cual se pronunció asentando que de la sana interpretación de la terminología empleada por el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, la Ley de Regulación de Alquileres y del propio Código Civil, utilizando no sólo el criterio extensivo sino también el restrictivo manifestando a través de la interpretación literal de los vocablos, tal y como fue realizado por la sentencia de esta Sala antes comentada, y por la indagación que de la intención del legislador se ha hecho, al haber sido motivado en uno y otro caso de manera distinta, es que concluye en acoger satisfactoriamente la exclusión de los inmuebles destinados al comercio, industria y oficinas, del procedimiento de desalojo o desocupación a que se refiere el artículo 1° del decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, pero dicha exclusión en modo alguno puede traspolarse y aplicarse a los supuestos de los derechos preferentes, consignación arrendaticia y demás normas de la legislación especial inquilinaria aún vigentes para aquel entonces.

Posturas jurisprudencial y doctrinaria que, en la presente ocasión, esta Sala reitera y acoge...

. (Negritas de la Sala).

De acuerdo con la jurisprudencia transcrita, el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas sólo excluye de su aplicación los locales comerciales o industriales respecto del procedimiento de desalojo, más no de los derechos preferentes, consignación arrendaticia y demás normas de la legislación especial inquilinaria vigente para aquel entonces.

De esta manera, encuentra la Sala que el derecho de preferencia resulta procedente cuando se trata de un inmueble destinado al uso familiar, de habitación o bien al comercio o industria (artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas vigente al momento de instaurar la demanda). Sin embargo, el retracto legal arrendaticio no rige si el propietario pretende enajenar el inmueble individualmente, y en el caso que se estudia, tanto la recurrida como el formalizante reconocen que la propietaria pretende la venta global del inmueble del cual forma parte integrante el bien arrendado (artículo 1.546 del Código Civil), con lo cual se cae por su propio peso el derecho preferente que alega el actor en el libelo de la demanda.

Dicho con otras palabras, aun cuando el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas dispone que el accionado tiene derecho de preferencia a adquirir el inmueble que arrendó para el ejercicio del comercio o industria, de conformidad con el artículo 1.546 del Código Civil dicho arrendatario no tendrá derecho a solicitar su retracto legal si el propietario o dueño realizó la venta global o total del mismo, tal como ocurrió en el presente caso.

La Sala considera que la recurrida no cometió las infracciones denunciadas por el formalizante, por cuanto el actor demandó el retracto legal de un bien conformado por un local comercial que forma parte de un todo, el cual, como ya se estableció no goza de tal posibilidad legal y excluye su derecho de preferencia en cuanto a su adquisición.

(...)

Con similares fundamentos a los considerados en la denuncia anterior, el formalizante expresa que la sentencia recurrida estableció que el inmueble por el cual demandó el retracto es parte de un todo indivisible, por lo que le es aplicable el citado artículo del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas; que el juez superior le dio a la norma un sentido que no tiene, toda vez que la misma hace referencia a “habitaciones, apartamento y oficinas”, lo cual no se adapta al presente caso, por cuanto lo debatido es el retracto legal de un local comercial específico e individual, en consecuencia considera que la norma no aplica “...al caso de marras, en lo relativo al parágrafo primero de dicho artículo, lo que a su vez facultaba a nuestro (sic) al derecho de preferencia que el comentado artículo 6 establece”.

Asimismo, manifiesta el recurrente que “al haberse vulnerado el derecho de preferencia aquí comentado, mi representado goza del derecho de retracto legal que le estipula el artículo 1.546 del Código Civil, norma que en definitiva fue la que debió aplicar el juzgador, ya que mi representado cumplía a cabalidad todas y cada uno de los requisitos exigidos para el goce de tal derecho (...) debe concluirse que el juzgador debió aplicar el artículo 1.546 del Código Civil, al haberse vulnerado el derecho de preferencia por parte de la arrendadora...”.

La Sala para decidir observa:

Denuncia el formalizante la errónea interpretación de los artículos 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda y 1.546 del Código Civil. Respecto del primero de ellos el formalizante alega en su escrito que “la norma no aplique al caso de marras”, y que la mencionada en último lugar “en definitiva fue la que debió aplicar el juzgador” para resolver la controversia, por lo que debe entender la Sala que en el primer caso el formalizante se refiere a la falsa aplicación de la norma, y en el segundo a su falta de aplicación.

No obstante, la deficiente fundamentación de las pretendidas infracciones, la Sala observa que los razonamientos expresados son los mismos que los establecidos en la denuncia precedente, motivo por el cual ratifica lo expresado en el capítulo anterior respecto de la denuncia de infracción del artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y 1.546 del Código Civil.

En efecto, de conformidad con sentencia de la Sala Político-Administrativa de fecha 30 de agosto de 2000 (caso: J.V.D.L. c/ J.C.G.G.) el derecho de preferencia resulta procedente cuando se pretende la venta de un inmueble destinado al uso de habitación, comercio o industria (artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas vigente al momento de instaurar la demanda). Sin embargo, el retracto legal arrendaticio no rige si el propietario pretende la enajenación del inmueble individualmente, aun cuando éste hubiera sido destinado al comercio o industria.

En el caso que se estudia, tanto la recurrida como el formalizante reconocen que la propietaria del inmueble ubicado en la Av. Baralt de la ciudad de Caracas, pretende la venta total del mismo del cual forma parte integrante el bien arrendado (artículo 1.546 del Código Civil); por consiguiente, aun cuando el artículo 6 del Decreto Legislativo de Desalojo de Viviendas el accionado dispone el derecho de preferencia para el arrendatario del inmueble destinado al uso del comercio o industria, no tendrá derecho al retracto legal si el propietario del inmueble pretende su enajenación global o total, tal como ocurre en el presente caso.

(...)

el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la parte actora, (...)”

Como corolario de todo lo anteriormente expuesto, y habiendo sido demostrado a través de la inspección judicial, que el local ocupado bajo arrendamiento por el accionante en retracto, forma parte de un inmueble mayor, el cual fue enajenado en su totalidad, como ya ha quedado escrito en esta decisión, en aplicación a la doctrina de la casación y del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace obligante para este Tribunal, negar, como en efecto niega la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio intentado por el ciudadano M.F.d.M., en contra de los ciudadanos J.P.d.B., M.M. de Paúl, M.D.P.P.d.R., I.C.P.M., Alcido P.F., M.d.G.P. y E.J.R.S., todos ya identificados. Así se decide.-

- IV -

- DISPOSITIVA –

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Acción de Retracto Legal Arrendaticio, intentara el ciudadano M.F.d.M., en contra de los ciudadanos J.P.d.B., M.M. de Paúl, M.D.P.P.d.R., I.C.P.M., Alcido P.F., M.d.G.P. y E.J.R.S., ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo, decide:

Declara SIN LUGAR la demanda que por Acción de Retracto Legal Arrendaticio, intentara el ciudadano M.F.d.M., en contra de los ciudadanos J.P.d.B., M.M. de Paúl, M.d.P.P.d.R., I.C.P.M., Alcido P.F., M.d.G.P., E.J.R.S. y J.D.F.A..

En virtud de la naturaleza del presente fallo, se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Al haber sido dictada la presente decisión fuera de sus lapsos naturales, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, sin lo cual no correrá lapso alguno para la interposición de los recursos respectivos.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Ocho (08) días del mes de Agosto de Dos Mil Seis (2006). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

El Juez Titular,

Dr. C.S.D.

El Secretario,

Abg. J.A.H.

En la misma fecha siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó la anterior sentencia, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Abg. J.A.H.

CSD/jah.-

Exp. N° 05-0590.-