Decisión de Municipios Sucre Y Jose Angel Lamas de Aragua, de 7 de Febrero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y J.A. LAMAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

CAGUA

Cagua, 07 de Febrero de 2008.

198º y 149º

EXPEDIENTE: 07-3824.

PARTE ACTORA: J.M.H. Y M.E.A.M., Cédula de Identidad Nro. V-9.658.032 y 9.684.861 respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ZUHEYZ HERNANDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 94.428.-

PARTE DEMANDADA: M.J.L., titular de la cédula de identidad No. V- 9.690.509.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: C.P., inscrito en e l Inpreabogado bajo el No.:79.033.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA DEFINITIVA

I

El presente procedimiento se inicia mediante libelo de demanda interpuesto en fecha 01 de Octubre de 2007, por los Ciudadanos J.M.H. Y M.E.A.M., Cédula de Identidad Nro. V-9.658.032 y 9.684.861 respectivamente, contra la Ciudadana M.J.L., titular de la cédula de identidad No. V- 9.690.509, por desalojo.

En fecha 04 de Octubre de 2007, se admitió la demanda ordenando la citación de la demandada.

En fecha 01 de Noviembre de 2007, el Alguacil consigna diligencia donde informa al Tribunal, haber cumplido con su misión y consigna boleta de citación debidamente firmada.

En fecha 05 de Noviembre de 2007, los actores otorgan poder apud-acta a la Abogado en ejercicio Zuheyz Hernández, Inpreabogado No.:94.428.

En fecha 05 de Octubre de 2007, la parte demandada consigna escrito contentivo de oposición de cuestiones previas y contestación de la demanda y la actora solicita inspección judicial en el inmueble arrendado.

En fecha 08 de Noviembre de 2007, se realizo acto con fines conciliatorio sin que las partes llegaran a acuerdo alguno.

Ambas partes en e lapso probatorio procedieron a ejercer el derecho en tiempo hábil, las cuales fueron admitidas o providenciadas en tiempo hábil.

En fecha 13 de Noviembre de 2007, la actora presenta escrito de rechazo de las cuestiones previas y tacha de documento señalado como Anexo Sorpresa -1.

En fecha 14 de Noviembre de 2007, el testigo Lamont Greonewerth Yerovi Alberto, rinde declaración.

En fecha 23 de Noviembre de 2007, la actora presenta escrito de formalización de tacha.

En fecha 05 de Diciembre de 2007, la demandada otorga poder apud-acta al Abogado C.P., Inpreabogado No.:79.033.

En fecha 21 de Enero de 2007, el Dr. C.P., presenta nuevo domicilio procesal.

II

Los actores en el escrito libelar manifiestan que mediante documento autenticado celebraron un contrato de opción de compra venta con alquiler de un inmueble de su propiedad, ubicado en la Avenida No.:6, sector No.05, Parcela No.: 75 de Urbanización Corosito, S.C.d.A.d.M.J.Á.L.d.E.A., que dicha propiedad consta según documento autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay, en fecha 04 de Abril de 2005, bajo el No.:23, Tomo 81, del Libro de Autenticaciones llevado por ante dicha Notaria y posteriormente registrado y anexado al escrito libelar, que el contrato de opción de compra venta con alquiler, estableció que el plazo para formalizar dicha venta definitiva era de ciento veinte días hábiles contados a partir de la fecha de autenticación de dicho contrato, que para el momento en que se celebro el contrato dieron en calidad de arrendamiento a la optante por el lapso de duración del contrato en cuestión, por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares mensuales, recibiendo en el mismo acto la cantidad de setecientos mil bolívares en calidad de deposito, que entregaron a la demandada todos los documentos necesarios para que tramitara la adquisición de un crédito a través del beneficio de política habitacional y que finalizada el lapso otorgado en la cláusula tercera del contrato, la demandada no formalizo la venta definitiva ya que no había recibido respuesta de la entidad financiera, y que la ultima vez que realizo pago de arrendamiento fue en el mes de febrero de 2007, demandan el desalojo por falta de pago, y por necesidad del uso del inmueble, solicitan la entrega del inmueble, que se cumpla con la cláusula sexta del contrato correspondiente a la presunción de daños y perjuicios, solicita la cancelación de los cánones de arrendamientos vencidos y por vencerse hasta la entrega definitiva del inmueble, la cancelación de los servicios públicos prestados en el inmueble y la condenatoria en costas, fundamenta su acción en el ordinal a y b del articulo 34, y 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

OPOSICION DE CUESTIONES PREVIAS

Respecto a la cuestión previa contenida en el numeral sexto del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada expresa que es procedente en virtud de que la actora no cumplió con la obligación de cumplir con los parámetros establecidos en los numerales 2do, 4to y 5to del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, es decir, omitieron el carácter con que actúan y también el carácter de la demandada, además expone que los actores no indicaron el objeto de la pretensión, ni la relación de hechos, ni los fundamentos de derecho, por su parte la actora presenta escrito en tiempo hábil, donde contradice las cuestiones previas mencionadas.

Respecto a la oposición del numeral 11 del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, manifiesta la demandada que los actores han incoado una acción impropia o errática, ya que los actores han manifestado que la Ciudadana M.J.L., ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades vencidas, y que no pueden alegarlo en virtud de que estamos en presencia de un contrato escrito y a tiempo indeterminado, en virtud de documento privado que anexa al escrito de contestación de la demanda, donde se pacta nuevamente la opción de contrato de compra con la permanencia de arrendamiento, observando esta juzgadora que la parte actora tacha el documento señalado por la parte demandada en la contestación de la demanda.

Así las cosas, le corresponde a esta Juzgadora decidir sobre las cuestiones previas opuestas y observa que respecto a la oposición de la cuestión previa contenida en el numeral 6to del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el numeral 2do del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, observa esta Juzgadora que manifiesta la parte actora en su escrito libelar: “ …y nosotros arriba identificados, celebramos un contrato de opción de compra venta con alquiler de un inmueble de nuestra propiedad, …”, “…El desalojo inmediato del inmueble de nuestra propiedad…”, es decir si manifiestan en reiteradas oportunidades el carácter de propietarios del inmueble en cuestión, igualmente señalan a la Ciudadana M.L. como arrendataria, motivo por el cual esta Juzgadora forzosamente debe declarar sin lugar la cuestión previa analizada. Así se decide.

Respecto a la cuestión previa contenida en el numeral 6to. del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el numeral 4to. del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, observa esta Juzgadora que aun y cuando en el escrito libelar, no se manifiesta expresamente los linderos del inmueble en cuestión, pero si se señala en el documento fundamental de la demanda que se anexa al escrito libelar y en el documento de adquisición del inmueble también anexo al escrito libelar y contentivo la ubicación y alinderamiento del inmueble en cuestión, motivo por el cual esta Juzgadora considera que se debe declarar sin lugar la cuestión previa alegada con fundamento al numeral 4to del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 5to. del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, observa esta juzgadora del analisis efectuado al escrito libelar que si contiene tanto, los hechos como los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión con las pertinentes conclusiones, motivo por el cual esta cuestión previa opuesta debe ser declarada sin lugar como en efecto se decide.

Respecto a la cuestión previa establecida en el ordinal 11 del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora observa que efectivamente el actor fundamenta la demanda en el articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario literal A, es decir, el desalojo por falta de pago de dos mensualidades consecutivas de cánones de arrendamiento, consignando anexo al escrito libelar, el documento fundamental de la demanda y observa igualmente que la parte demandada presenta un documento privado con fecha posterior al documento fundamental de la demanda, el cual fue tachado por los actores, motivo por el cual esta Juzgadora considera pertinente realizar un analisis de fondo respeto a los referidos documentos, por lo cual es forzoso para esta juzgadora declarar sin lugar la cuestión previa analizada. Así se decide.

Decididas las cuestiones previas alegadas esta Juzgadora procede a decidir sobre el fondo de la demanda y observa que, la demandada en la contestación de la demanda manifiesta un rechazo genérico tanto de los hechos como del derecho, manifiesta igualmente que conoció a un ciudadano de nombre A.L., quien le manifestó que los hoy actores estaban vendiendo una casa, que efectuaron la negociación de opción de compra venta –arrendamiento por tiempo determinado a partir del día 27 de septiembre de 2006, pactando verbalmente que el ciudadano Lamont, recibiría la cancelación del canon y que la entregaría al ciudadano J.C.M., el crédito solicitado no fue aprobado, que el actor le mando a suspender el servicio de energía eléctrica y ella acordó un convenimiento de pago con la Gerente de Elecentro, y decidió ir personalmente a cancelar los meses de Julio y agosto 2007, que el actor se negó a recibírselo y procedió a cancelar los meses de julio y agosto del 2007, ante el Tribunal, pero que ahora se da cuenta que cometió un error involuntario, porque realmente lo que quiso cancelar fue mayo y junio, que fue objeto de amenazas por parte del actor, procede a rechazar específicamente lo expresado por los demandantes en el vuelto del folio No.:1, entre las líneas 8 y 14, manifiesta que esta herrada la acción porque no es un contrato a tiempo indeterminado sino determinado, que no es verbal, sino escrito, en virtud de la existencia de un documento firmado por las partes contratantes en fecha 07 de Enero de 2007, el cual anexa al escrito de contestación a la demanda, manifiesta que tiempo de duración del contrato de marras fue, y todavía es por un plazo de 240 días hábiles, que se el debe conceder una prorroga legal de seis meses, que para el momento de la presentación de la demanda la relación arrendaticia se encontraba todavía en el goce de la prorroga legal, niega que deba a los actores los meses correspondientes a los cánones de marzo hasta el mes de septiembre, que siempre le cancelo al Sr. A.L., desde Octubre de 2006, hasta Junio del 2007; niega y rechaza que haya actuado de mala fe, manifiesta que hay desigualdad en la cláusula octava del contrato, niega rechaza y contradice el petitum de la demanda, niega que deba cancelar los cánones demandados, que la negativa de la entidad financiera para no concederme el crédito no es imputable a ella sino al mismo banco.

DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE ACTORA.

Los actores presentan anexo al escrito libelar copia certificada de documento fundamental de la demanda, es decir, documento contentivo de contrato de opción de compra y arrendamiento al cual esta juzgadora le otorga valor probatorio de la relación ente las partes de conformidad con el articulo 1.359 del Código Civil.

Presentan copia de documento de propiedad del inmueble objeto de arrendamiento, dichas copias no fueron impugnadas, ni desconocidas por lo que esta Juzgadora le otorga valor probatorio, y con lo que se evidencia la legitimidad de los actores al intentar la demanda.

Presenta anexo a la demanda comunicación dirigida a la ciudadana M.J.L., por la Ciudadana M.E.A.., la cual no se encuentra firmada por la primera de las nombradas.

Anexa al escrito libelar estado de cuenta de energía eléctrica emitido en fecha 03-08-07, donde se refleja una deuda de setecientos sesenta y un mil ochocientos dieciocho bolívares, para la fecha 03 de Agosto de 2007.

Consigna igualmente anexo al escrito libelar certificado de solvencia y constancia de ficha catastral emitida en fecha 03 de Octubre de 2006, del inmueble objeto de demanda.

En el escrito de promoción de pruebas alega la parte actora como PUNTO PREVIO. Reproduce el merito favorable que arrojan los autos el documento contentivo de contrato de opción de compra venta.

Reproduce el merito favorable que arroja la notificación efectuada en fecha 11 de junio de 2007, inserta al folio 28.

Reproduce el merito favorable que arroja la copia del estado de cuenta emitido por la empresa de suministro de energía eléctrica inserta al folio 29.

Promueve los recibos emitidos por concepto de cancelación de canon de arrendamiento, que la arrendataria nunca retiro.

Promueve el merito favorable que arroja el expediente administrativo de consignación llevado por ante este Tribunal.

Promueve, el merito favorable que arroja la copia de la sentencia de divorcio de la demandada donde se comprueba que solo un hijo es menor de edad.

Promueve cotejo de documento, inserto al folio 70 al 71, el cual fue tachado en fecha 13 de noviembre de 2007.

Promueve inspección judicial y testigos los cuales no fueron evacuados en virtud de que el lapso de promoción de pruebas estaba por culminar.

PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

Anexo al escrito de contestación de la demanda, presenta documento privado, identificado como Anexo Sorpresa-1, el cual tiene fecha 07 de Enero de 2007, dicho documento fue impugnado mediante la figura de la tacha.

Promueve como testigo al Ciudadano A.L., titular de la cedula de identidad No.:9.661.688, el cual en su declaración manifestó que cancelo hasta el mes de febrero, que nunca fue a buscar los recibos de cancelación de cánones de arrendamiento y que después no cancelo ni luz ni nada, porque se encargaría la Ciudadana Lecuna, que la ciudadana M.L. sabia donde trabajaban los actores porque ella fue con el para allá.

Inserto al folio 92 y 93, consta escrito de promoción de pruebas donde promueven cotejo y experticia del documento inserto al folio 70 y 71, identificado como Anexo Sorpresa -1, negándose la admisión en virtud de ser impertinente.

Así las cosas, corresponde a esta Juzgadora analizar si la acción es procedente o no lo es, y observa que la parte actora demanda el desalojo por falta de pago y por la necesidad de un familiar de la actora de ocupar el inmueble, fundamenta su acción en un documento de opción de compra venta con alquiler del inmueble objeto de la demanda, en virtud de documento inserto a los folio 07 al 13 del presente expediente, el cual en la cláusula tercera establece que: “el plazo de opción de compra es de 120 días hábiles contados a partir de la autenticación del documento” , y observa esta juzgadora que los 120 días hábiles contados a partir del 26 de septiembre de 2006, se vencieron el 20 de marzo de 2007, según computo ordenado por esta Juzgadora y efectuado por secretaria, que consta al folio 122 del expediente, luego observa esta juzgadora que antes del vencimiento de dicho plazo la arrendataria se encontraba en mora respecto a la cancelación del mes de Marzo 2007, en consecuencia no tenia derecho a prorroga en virtud de estar en mora respecto a la cancelación de los cánones de arrendamiento y vencido el lapso de 120 días debía desocupar y no lo hizo, quedando el contrato a tiempo indeterminado, y consecuencialmente procedente la acción de desalojo.

Respecto a la causal de desalojo fundamentada en el literal “B” del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, esta juzgadora observa que aun y cuando la actora promovió pruebas, no pudo ser evacuadas en virtud de la preclusión del lapso probatorio, debiendo ser declarado sin lugar la pretensión fundamentada en el literal “B” del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y así se decide.

Ahora bien, respecto a la causal de desalojo fundamentada en el literal “A”, del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, observa que, la parte actora logra probar a través del documento fundamental de la demanda el cual no fue objeto de impugnación o desconocimiento alguno, que en efecto fue celebrado validamente entre las partes; respecto a documento privado inserto al folio 28 esta juzgadora, no le otorga valor probatorio en virtud de que debió ser ratificado por los testigos firmantes, y aun y cuando fueron promovidos no hubo oportunidad de evacuarlos en virtud de la preclusión del lapso probatorio; respecto al estado de cuenta por nic inserto al folio 29 que refleja morosidad en la cancelación de el servicio de energía eléctrica, esta juzgadora le otorga valor probatorio, ya que la demandada no probo la cancelación de la mismo; respecto a la morosidad en la cancelación de los cánones de arrendamiento expresada por la actora, tampoco probo la demandada la cancelación de los cánones correspondientes a los meses marzo, abril, mayo de 2007, siendo que esta Juzgadora aplicando el Principio de Notoriedad Judicial observa que el expediente administrativo de consignación de cánones de arrendamiento, la demandada consigno en fecha 25 de Julio de 2007, el canon correspondiente al mes de Junio 2007, sin probar en autos la cancelación de los meses de marzo, abril y mayo 2007, es decir, la actora cumplió con los parámetros establecidos en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, respecto a probar lo alegado; respecto al Anexo Sorpresa-1, esta Juzgadora observa que estamos en presencia de un documento privado, promovido por la demandada y desconocido y tachado por la actora, de conformidad con el articulo 1.381 del Código Civil, en virtud de que niegan en todo momento que las firmas estampadas en el referido documento sea las suyas, proponiendo la tacha de nulidad en fecha 05 de octubre de 2007 del referido documento y una vez tachado, el actor impugnante en el quinto día siguiente, presento escrito de formalizando la tacha, y le correspondía al presentante del documento al quinto día siguiente de la formalización contestar, si insistía o no, en hacer valer el instrumento y los motivos y hechos circunstanciados con que se proponía combatir la tacha, cosa que no hizo, quedando consecuencialmente desechado del proceso el documento inserto a los folios 70 al 71, siendo forzoso para esta juzgadora declarar parcialmente con lugar la demanda y así se decide.