Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 21 de Octubre de 2003
| Fecha de Resolución | 21 de Octubre de 2003 |
| Emisor | Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil |
| Ponente | Saul Dario Melendez Melendez |
| Procedimiento | Resolución De Contrato |
PARTE ACTORA: MACIA VILLARROEL, L.C., Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.601.400, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: AGRELA PESTANA, JOSE MARTINHO Y DOS S.R., M.T., extranjeros, mayores de edad, titulares de las Cédulas de identidad N0S. E-81.468.78l y E-81.942.236,respectivamente.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: G.A.P.M.. Z.S.M.d.P. y P.A.P.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los N0s. 62.296, 62.295 y 56.280, respectivamente.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: J.Q., J.A.A.C. y M.A.A.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 58.878, 29.566 y 3l.267, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
El 07 de febrero del año 2000, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., declaró Parcialmente Con Lugar la demanda por Resolución de Contrato, intentado por la ciudadana L.C.M.V., contra J.M.A.P. Y M.T.D.S.R., todos identificados anteriormente y SIN LUGAR por lo que respecta a la indexación solicitada por las razones arriba señaladas; consecuencialmente la demandada deberá cancelar la cantidad de Bs. 49.200.000,00 a la accionante y ésta a su vez a la entrega del inmueble cuya resolución declaró Con Lugar y ordenó la notificación de las partes mediante boletas.- La anterior decisión fue apelada por el abogado M.A.A.C., con el carácter que tiene acreditado en autos y por tal razón, oída como fue dicha apelación en ambos efectos, fué remitida la causa a esta alzada, quién le dio entrada, dejó abierto el lapso para que las partes solicitaran Asociados y fijó la causa para informes, cuyos escritos fueron presentados por ambas partes. Consta al folio l58 de autos, escrito de Observaciones presentado por la accionante. En la oportunidad de decidir, este Juzgado Superior, observa;
PRIMERO; Se inició el presente juicio, mediante formal demanda interpuesta por la ciudadana L.C.M.V., contra los ciudadanos J.M.A.P. y M.T.D.S.R.; aduce la demandante, que los ciudadanos anteriormente nombrados, adquirieron el l2-06-96, una parcela de terreno, ubicada en la calle 54, a 33,40 metros del eje de la carrera l4, que dicha parcela de terreno está distinguida con el Nº Catastral 208-00l3-18, constante de una superficie de 666,8l M2., según consta en documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, el l2-06-96, bajo el Nº 34, Tomo 12, protocolo 1º; que los demandados construyeron sobre dicha parcela, un inmueble constituido por un Edificio de apartamentos, denominado ‘RESIDENCIAS BERNARDETTE’; que dichos apartamentos fueron ofertados y vendidos conforme al Sistema de Propiedad Horizontal según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, el 27-06-96, bajo el Nº 73, Tomo 87, de los respectivos libros; que realizó un Contrato de Compra-venta con los ciudadanos J.M.A.P. y M.T.D.S.R., por la compra de un apartamento, ubicado en LAS RESIDENCIAS BERNARDETTE, piso 5, Nº 52 (5-A) de la calle 54 entre 14 y 15 de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara; que el referido apartamento consta de 3 habitaciones, 2 salas de baño, piso de cerámica, ventanas de aluminio, con un puesto de estacionamiento y un puesto adicional, estableciéndose en el documento autenticado, que sus medidas, linderos y demás determinaciones quedarían estipuladas en el documento de condominio; que como se desprende del referido documento, canceló a los vendedores la suma de Bs.11.500.000,00, precio íntegro del inmueble, que además del precio de compra, una vez autenticado el documento, realizó algunas mejoras en el apartamento, tales como: Remodelación de las salas debajo, rejas multilock, cornisas de yeso, puertas de closet y habitaciones e instalación de cocina empotrada en madera de cedro con tope de corian, por un monto de Bs.20.000.000,oo; que en la oportunidad de autenticar el documento de compra-venta, el señor J.M.A., les ofreció registrar dicha venta en el lapso de un mes ; transcurrido ese lapso, solicitó a los vendedores en repetidas oportunidades la protocolización del documento de propiedad a lo que le han manifestado, que están procesando el registro de documento de condominio, necesario para poder registrar los documentos de propiedad de los apartamentos; todo lo cual ha sido incumplido por los vendedores, por cuanto han transcurrido 2 años y 6 meses, sin que los vendedores hayan cumplido con su principal obligación, colocándole en una posición de incertidumbre en cuanto a la propiedad del inmueble, siendo esta situación injustificada, dado el caso de que canceló el precio del inmueble de contado; que en Inspección Judicial realizada en fecha 17-03-98, en la sede del Registro Subalterno del Segundo Circuito del Estado Lara dejó constancia de que en el documento de propiedad de la parcela antes descrita, no existe documento registrado, ni aparece nota marginal en la cual se determina la existencia del documento de construcción de Residencias Bernardette, que tampoco se encuentra registrada en dicho documento, ni aparece nota marginal del documento de condominio, ni los planos exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal, ni permiso de habitabilidad alguno, ni aparece registrado otro documento con el propósito de ampliar la extensión del terreno; que es el caso, que recientemente tenía pactada la venta del apartamento por la suma de Bs. 50.000.000,00, no pudiéndose realizar la negociación por no tener el documento de propiedad del apartamento registrado; que por las razones expuestas anteriormente, es por lo que procede a demandar, a los ciudadanos; J.M.A.P. y a M.T.D.S.R., suficientemente identificados, por Resolución de Contrato de Compra-Venta del inmueble antes descrito y en virtud de ello convengan , o en su defecto sean condenados al pago de las cantidades siguientes; La cantidad de Bs. 50.000.000,oo, que representa el valor actual del inmueble, objeto del contrato de compra-venta, tomando en cuenta el costo inicial del mismo, el costo de las mejoras realizadas y el mayor valor que han adquirido los inmuebles por efecto de la inflación, cifra ésta, en la que estimó la demanda; las costas procesales, causadas en la presente acción, las cuales solicitó fueran calculadas prudencialmente por el Tribunal ; así mismo solicitó la indexación de dicha cantidad de dinero, desde la fecha en que se autenticó el contrato de compra-venta, hasta la cancelación de la obligación; fundamentó la demanda en los Artículos 1167 del Código Civil, en concordancia con los Artículos ll59, ll60,l264, l 486 y l488 ejusdem; que de conformidad con los establecido en los Artículos 585 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decretara medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno, ubicada en la calle 54 a 33,40 Metros del eje de la carrera l43 del Municipio Iribarren del Estado Lara, distinguida con el Número Catastral 208-0013-18, con una superficie de 666,6l M2, comprendido dentro de los siguientes linderos; NORTE: En 2 líneas, la primera de 37 ,58 metros y la segunda en 12,75 metros, con inmueble ocupado por Residencias Alessia; SUR: En 2 líneas, la primera de 20,15 metros por inmuebles ocupados de J.R.B., P.P. y C.d.V. y la segunda de 32,6l metros, con inmuebles ocupados por E.V. y M.C.d.M.; ESTE: En 2 líneas, la primera en 20,20 metros por inmueble ocupado por E.V. y la segunda en 12,10 metros con inmueble por Edecia de Anzola y OESTE: En 2 líneas , la primera de 15,54 metros, con la calle 54 que es su frente y la segunda de 1,22 metros, con inmueble ocupado por Residencias Alessia, registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 22 de junio de 1996, bajo el Nº 34, Tomo 12, Protocolo 1º; finalmente solicitó, que la demanda fuera admitida y sustanciada conforme a derecho por ser procedente a ello. Acompañó recaudos. Admitida la demanda, emplazados los demandados para darle contestación a la misma; en cuanto a la medida solicitada ratificó la prohibición de enajenar y gravar, decretada el 26-04-99; notificadas las partes. En la oportunidad de contestar la demanda, la parte demandada ejerció su derecho, donde negó y contradijo la misma en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; aceptaron que construyeron y son propietarios de un Edificio denominado ‘RESIDENCIAS BERNARDETTE’; mediante documento debidamente notariado el 27-06-96,bajo el Nº 73, Tomo 87, realizando un contrato de compra-venta con la ciudadana L.C.M.V.; aceptaron que el documento en cuestión no ha sido protocolizado por no existir documento de condominio, hecho éste del cual era conocedora la compradora ; igualmente alegaron, que la compradora vive dentro del bien, cuya compra pretende resolver, no pudiendo simplemente disponerlo en forma registral; señalaron así mismo, que las cuotas de mantenimiento no son canceladas por la demandante, quién se niega a pagar el monto que le corresponde; que es incierto que tuviera pactada la venta del inmueble y en el supuesto que fuera cierto, si el comprador quiere puede comprar en las mismas condiciones que la demandante lo realizó; aceptaron expresamente la resolución del Contrato de Compra-venta; negaron la existencia de daño alguno, toda vez que la accionante , ocupa el bien, lo disfruta y goza, no cancela ninguna cuota por su mantenimiento, ni tampoco de las áreas que son comunes. En escrito de fecha 08-06-99, la accionante solicitó la homologación del convenimiento, la cual fué negada, apelada y confirmada. En el lapso probatorio, la parte actora ejerció su derecho, promovió el mérito favorable de autos, especialmente el hecho aceptado por los demandados de no haberse registrado el documento de condominio; la aceptación expresa a la Resolución de contrato; solicitaron se practicase una inspección judicial en el apartamento propiedad de la demandante; solicitaron igualmente una experticia, con el fin de determinar el valor actual del apartamento y promovieron testimoniales. En fecha 06-08-99, se practicó la inspección judicial solicitada. Vencido el lapso probatorio, con los resultados pertinentes, se fijó la causa para informes, cuyos escritos fueron presentados sólo por la accionante; del folio 109 al 129, constan las actuaciones de la apelación ejercida contra el auto que se abstuvo de homologar el convenimiento, siendo declarada SIN LUGAR la apelación y confirmado dicho auto en fecha 05-11-99, por este Juzgado Superior Primero Civil. En su oportunidad el Juzgado de Primera Instancia Civil , emitió el fallo correspondiente, que fue objeto de apelación; consecuencialmente ,corresponde a esta Alzada, analizar con detenimiento las actas procesales, a fin de determinar si el A-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento. En tal sentido, se observa:
Conforme a lo expuesto, la ciudadana L.C.M. demanda por resolución de contrato a los ciudadanos J.M.A.P. y M.T.D.S.R., por cuanto, los mismos no obstante la celebración de un contrato de compra-venta sobre un inmueble, que consta en autos, por la cantidad de Once Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 11.500.000,oo), y haber pagado de contado el mismo, han transcurrido 2 años y seis meses sin que el vendedor haya cumplido con su principal obligación de hacer la tradición del inmueble con el correspondiente otorgamiento del documento ante el Registro Subalterno y ante la solicitud de que se registre el mencionado instrumento, los demandados han manifestado que están en proceso de registrar el documento de condominio para poder registrar los documentos de propiedad de los apartamentos.
Aduce la parte demandante que realizó mejoras al apartamento por la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00) y que tenía pactada la venta por la cantidad de Cincuenta Millones De Bolívares (Bs. 50.000.000,oo), pero dicha negociación no se pudo llevar a cabo debido a que no tenía el documento de propiedad registrado de dicho apartamento, razón por la cual demanda la resolución del contrato por la dicha cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs.50.000,00) que representa el valor actual del inmueble y las costas procesales.
En el acto de contestación de la demanda, la misma acepta los siguientes hechos: 1) que construyeron y son propietarios de un edificio denominado "RESIDENCIAS BERNADETTE", que por documento notariado el 27 de junio de 1996 bajo el Nº 73, 87 realizaron un contrato de compra-venta con la ciudadana L.C.M.V.. 2) Que el documento en cuestión no ha sido protocolizado por no existir documento de condominio, hecho este que tal como consta dentro del libelo lo conocía la compradora tanto que fue hace más de dos años que se le vendió bajo estas circunstancias. 3) Aceptan en forma expresa la resolución del contrato de compra-venta, conviniendo en entregar el precio, en la oportunidad que este Tribunal fije para que tenga lugar. Señalan que al ser contractual la relación, los daños son contractuales, por lo que no pueden estar obligados sino a pagar el precio. Indican además que para cancelar el precio, la demandante tiene el deber impretermitible de hacerles la entrega del inmueble en el mismo estado que lo recibió, libre de personas y cosas. Igualmente rechazan los siguientes hechos: 1) Que es incierto que tuviera pactada la venta del inmueble, y en supuesto que fuera cierto si el comprador quiere, puede comprar en las mismas condiciones que la demandante lo realizó. 2) Niegan que pueda existir daño alguno, toda vez que la demandante ocupa el bien, lo disfruta y goza, no cancela ninguna cuota por su mantenimiento ni tampoco de las áreas que son comunes. Igualmente señalan, que ella acepta que sabía la no existencia de documento de condominio y así acepta comprar.
De lo expuesto, se considera como un hecho no controvertido que los ciudadanos J.M.A.P. y M.T.D.S.R., vendieron a la ciudadana L.C.M.V. un apartamento ubicado en la Residencia BERNADETTE, piso 5, apartamento Nº 52 (5-A) de la calle 54 entre carreras 14 y 15 de esta Ciudad por la suma de Once Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.11.500.000,oo) en fecha 26 de junio de 1996.También es un hecho incontrovertible la falta de registro del inmueble y la resolución del contrato de compra-venta, puesto que los mismos fueron aceptados expresamente por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda, quedando solamente por dilucidar cuáles y en que forma son las prestaciones que mutuamente deben devolverse los intervinientes en dicho negocio como consecuencia de la resolución de contrato que consta en autos.
En este sentido, los efectos de la acción resolutoria es la terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue considerándose terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, teniéndose como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar, pero es criterio de esta alzada de que si existen mejoras comprobadas y necesarias en cuanto se ha hecho en beneficio directo de la cosa, incidiendo en el aumento del valor de la misma, el vendedor al recuperarla por los efectos de la resolución se beneficiará directamente de la misma, por lo que se justificaría una indemnización a favor del comprador, si no queremos autorizar un enriquecimiento sin causa, así se establece.
ANALISIS PROBATORIO
En la oportunidad probatoria sólo la parte actora hizo uso de ese derecho y a tal efecto presentó las siguientes probanzas:
1) Inspección Judicial realizada por el tribunal a quo el 06-08-99. En la misma se constató la existencia de las mejoras alegadas por el actor, que no constan en el documento de venta del inmueble, consistentes en: Cocina empotrada en madera de cedro con tope de corian, gabinetes empotrados altos y bajos de madera pulida y barnizados y está revestida internamente con un laminado decorativo y un fregadero de acero porcelanizado en cocina pantry y apreciándose en perfecto estado. Se dejó constancia de estar conformado el apartamento por ventanas de aluminio con sus correspondientes rejas protectoras del mismo material y cortineros iguales. Se dejó constancia de presentar el apartamento todas sus puertas de tipo macizas laqueadas con relieves, con marcos metálico pintados y se observa la puerta de acceso al apartamento con una reja de hierro pintada, marca MULTILOCK. Se dejó constancia de apreciar sus closets con sus correspondientes puertas batientes de madera maciza laqueada, así mismo se aprecia en las salas de baños con sus piezas sanitarias de lujo y sus paredes forradas en cerámicas decorativas de primera, con gabinetes empotrados de madera envejecidos artísticamente, igualmente acabados internamente revestidos con laminados decorativos, rematados con tope de cerámica y lavamanos de color, de lujo, todo el apartamento se encuentra revestido con cerámica de color mármol, apreciándose de primera calidad, así mismo moldaduras de yeso adheridos a todos los techos y paredes del apartamento y pintadas en diferentes colores pasteles con pintura texturizada y el rodapié de la misma baldosa del piso, observándose los diferentes gabinetes de madera realizados a la medida y tipos de madera tal que dificulta su movilidad.
Se aprecia dicha inspección de acuerdo a lo establecido en el art. 507 del Código de Procedimiento Civil.
2) Igualmente se evacuó la prueba de experticia realizada por los expertos Arquitecto J.C.B.R., Arquitecto A.G. C. y L.O.V., los cuales hicieron un avalúo al apartamento Nº 5-A en referencia, por la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.49.200.000, 00) la cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
3) TESTIMONIALES DE Y.C.M.D., N.A. ESCALONA Y W.A.P.L., quienes estuvieron contestes en declarar que conocen de vista, trato y comunicación a L.M.V., que la mencionada ciudadana realizó mejoras al inmueble ubicado en la calle 54 entre carreras 14 y 15, Edif. BERNADETE, piso 5, apartamento 5-A, consistente: cocina en mampostería, remodelación de los baños, electricidad, plomería, remodelación en despensa, moldadura de yeso en las paredes, pintura, protectores de aluminio en las ventanas, mampostería en la cocina, modificaciones a una barra que presenta la cocina, trabajos de albañilería y plomería, una puerta MULTILOCK, moldura de yeso en el techo, tope de cocina hecho de corian por A.K., deposiciones estas que se aprecian conforme al Art. 508 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, con las probanzas aportadas en el juicio por el demandante se tiene que el inmueble objeto de la controversia alcanza a un valor de CUARENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.49.200.000,oo), resultando evidente que las partes, por la terminación del contrato celebrado, vuelvan a la situación de hecho existente antes de la celebración del mismo, pero como existen mejoras, que con el valor dado al apartamento alcanzan a la suma indicada supra, plenamente comprobada, no es lógico ni equitativo que el vendedor al recuperar la cosa vendida deba solamente rembolsar la cantidad de ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 11.500.000,oo), que fue el precio en que se pactó la compraventa realizada, el cual recibió el mismo de parte de su comprador demandante en la presente causa, pues ello constituiría autorizar un enriquecimiento sin causa.
En consecuencia, es justo que el demandado entregue a cambio del apartamento que en un principio vendió, la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.49.200.000,oo), y así se decide.
Con relación a la indexación demandada, esta alzada comparte plenamente el criterio sostenido por el Tribunal a quo al negar la misma, a los fines de evitar la entrega de una cantidad doblemente indexada, pues al ordenar la entrega del valor del inmueble cuya cantidad fue objeto de experticia en este juicio, la reparación que debe subsanar la pérdida del valor inicial se encuentra superada con la entrega del valor que se le dio al inmueble, así se declara.
D E C I S I O N
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas , este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Menores del Estado Lara, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Abogado M.A.A., con el carácter que tiene acreditado en autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de T.d.E.L., en fecha 07/02/2000. En consecuencia se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO intentada por la ciudadana L.C.M.V. contra J.M.A.P. y DOS S.R.M.T. , todos identificados en autos, y SIN LUGAR la indexación solicitada. Se condena al demandado entregar a cambio del apartamento que en un principio vendió, la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.49.200.000,oo) a la parte actora y esta a su vez a la entrega del inmueble ya identificado.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de esta decisión, líbrense boletas y entréguensele al Alguacil, y conforme al Art. 248 ejusdem expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
