Decisión de Juzgado Segundo del Municipio Páez de Portuguesa, de 18 de Octubre de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO PAEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

I

Las Partes y sus Apoderados:

PARTE ACTORA: J.G.M.C. Y M.M.A.P., titulares de la cédula de identidad N° V-9.612.807, V-13.072.121 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 54.839 y 90.327, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: BASSAM MIZHER MIZHER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.140.771.

APODERADO JUDICIAL: L.C., titular de la cédula de identidad N° 8.842.304, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 54.768.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO DE LA PRORROGA LEGAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA

JUEZA: ABG. A.A.M.

II

Por libelo de demanda interpuesto por los ciudadanos J.G.M.C. y M.M.A.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. 9.612.807 y 13.072.121, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Barquisimeto estado Lara, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 54.839 y 90.327, en el mismo orden, actuando en representación de la ciudadana N.F.A.Z., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° 11.549.635, domiciliada en Fayetteville, C.d.N.d.L.E.U.d.N.A., demanda por motivo de Resolución de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término de la Prorroga Legal al ciudadano BASSAM MIZHER MIZHER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.140.771, de este domicilio.

Alega la parte actora que es Arrendadora de un (01) local comercial distinguido con el Número 02, ubicado en la planta baja del Edificio San José, situado en la calle veintinueve (29), antes calle diez (10), entre avenidas 31 (alianza) y 32 (Libertador), de la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del estado Portuguesa, iniciando la relación arrendaticia desde el día 02 de abril de 2.007, cuando celebró el primer contrato de arrendamiento, el cual fue prorrogable en el tiempo, según lo establecido en la cláusula TERCERA del mismo, el 1° de mayo de 2.010,la arrendadora decide no prorrogar nuevamente la duración del contrato, y comenzó a transcurrir el lapso de la prórroga legal de un año, el cual se encuentra vencido.

Por ello conviene en demandar el Resolución de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término de la Prorroga Legal al ciudadano BASSAM MIZHER MIZHER, ya identificado. Señaló como domicilio procesal la siguiente dirección: Calle 29, entre avenidas 31 y 32, Edificio San José, local Nro. 02, de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa. Junto al escrito libelar acompañó los siguientes recaudos:

Marcado “A” Original del Poder Judicial Especial de fecha 27 de abril 2.011, otorgado por el ciudadano R.E.D.L.Z., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula identidad, N° 16.860.508, de este domicilio, en representación de la ciudadana N.F.A.Z. a los abogados J.G.M.C. y M.M.A.P., ya identificados; autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Araure del estado Portuguesa.

Marcado con la letra “B” Original del Poder general de administración y disposición, de fecha 21 de febrero 2.007, otorgado por la ciudadana N.F.A.Z. al ciudadano R.E.D.L.Z., ya identificados; autenticado ante la Notaria Pública Primera de Acarigua, Municipio Páez del estado Portuguesa.

Marcado “C”, Contrato de Arrendamiento, debidamente notariado en fecha 02 de abril del 2007.

Marcado “D”, Copia certificada de Documento Propiedad del inmueble.

Al Folio 26 y 27, corre inserto carteles de notificación dirigidos al ciudadano BASSAM MIZHER MIZHER, publicados en los diarios de circulación regional, marcado “E” y “ F”, en los diarios “Ultima Hora” y El Regional del estado Portuguesa.

Admitida la demanda por auto de fecha 16 de mayo de 2011, se ordenó la citación del demandado, librada la correspondiente boleta se hizo entrega al alguacil de este Tribunal la cual fue devuelta sin firmar en fecha once (11) de julio, por haber sido imposible la ubicación del demandado.

En fecha 26 de julio de 2.011, compareció el demandado plenamente identificado en autos y otorgó poder apud acta al abogado L.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 54.768.

A los folio 46 al 49, consta escrito de contestación de la demanda alego lo siguiente:

Que en fecha 02 de abril de 2.007, el ciudadano Bassan Mizher Mizher, suscribió un contrato de arrendamiento N.M.Z.D.H. ,el cual fue prorrogado en fecha 01 de mayo del 2.008 sucesivamente hasta el 01 de mayo del 2.010, manteniendo así una relación arrendaticia por tres (3) años, contrato que anexado marcado “C”. Así mismo como punto previo alega que el contrato es de naturaleza completamente LEONINO, referente a la cláusula cuatro del Contrato de Arrendamiento, por lo cual desconoce las notificaciones publicadas por la arrendadora a las cuales anexó marcadas “E” y “F”; negando y rechazando la presente demanda, por cuanto no hubo notificación de entrega del inmueble de manera efectiva, afirma que el contrato de arrendamiento se convirtió de tiempo determinado a tiempo indefinido.

A los folios 50 y 55, consta escrito de promoción de pruebas, de la parte demandada., las cuales fueron admitidas por auto de fecha 08 de agosto de 2.011. (Folio 56).

A los folios 58 y 59, consta escrito de promoción de pruebas, de la parte actora, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 19 de septiembre de 2.011. (Folio 60).

Por auto de fecha 20 de septiembre de 2.011, se fijó lapso para dictar sentencia, el cual fue diferido, por el lapso de diez (10) días despacho, el cual consta al folio 62.

Estando dentro del lapso para dictar sentencia este tribunal lo hace en base a las siguientes consideraciones:

III

La pretensión deducida a criterio de esta Juzgadora cosiste en determinar la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO DE LA PRORROGA LEGAL. Intentada por los Abogados J.G.M.C. y M.M.A.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. 9.612.807 y 13.072.121, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Barquisimeto estado Lara, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 54.839 y 90.327, en el mismo orden, actuando en representación de la ciudadana N.F.A.Z., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° 11.549.635, domiciliada en Fayetteville, C.d.N.d.L.E.U.d.N.A., demanda por motivo de Resolución de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término de la Prorroga Legal al ciudadano BASSAM MIZHER MIZHER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.140.771, de este domicilio.

El instrumento que vincula la relación locativa corre marcado “C” inserto a los folios (12 al 17), el cual no en ningún momento desconocido ni impugnado por la parte demandada, si no por el contrario fue reconocido en la oportunidad de contestar la demanda, al invocar en su defensa cláusulas contenidas en el, por lo que se le concede, toda la validez al instrumento denominado contrato de arrendamiento el cual obliga a los contratantes a todas las estipulaciones pactadas en el, y a sus consecuencias en virtud de que los contratos son ley entre las partes y constriñen a cumplir todo lo pactado, so pena, de exigir judicialmente su cumplimiento o resolución conforme lo establece el articulo 1.167 del Código Civil. Así se establece

Establecido anteriormente la plena validez del contrato de arrendamiento, debemos examinar las pruebas aportadas por las partes, puesto que la controversia se centra en la discusión de varios puntos, que necesariamente deben quedar acreditados con las respectivas probanzas permitidas en nuestro sistema legal de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1364 del Código Civil.

ANALISIS PROBATORIO:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Junto al libelo Promueve lo siguiente:

Marcado “A” Original del Poder Judicial Especial de fecha 27 de abril 2.011, otorgado por el ciudadano R.E.D.L.Z., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula identidad, N° 16.860.508, de este domicilio, en representación de la ciudadana N.F.A.Z. a los abogados J.G.M.C. y M.M.A.P., ya identificados; autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Araure del estado Portuguesa. Este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le otorga pleno valor probatorio.

Marcado con la letra “B” Original del Poder general de administración y disposición, de fecha 21 de febrero 2.007, otorgado por la ciudadana N.F.A.Z. al ciudadano R.E.D.L.Z., ya identificados; autenticado ante la Notaria Pública Primera de Acarigua, Municipio Páez del estado Portuguesa. Este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le otorga pleno valor probatorio.

Marcado “C”, Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes debidamente notariado en fecha 02 de abril del 2007. Contrato que fue debidamente valorado por este Tribunal, y al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil.

Marcado “D”, Copia certificada de Documento Propiedad del inmueble., el cual es demostrativo que los ciudadanos N.M.Z.H., B.T.A. ZHOGBI Y N.F.A.Z., son propietarios, el cual no influye en la decisión por cuatro la propiedad no es punto controvertido en la presente causa. Así se Decide

Al Folio 26 y 27, corre inserto carteles de notificación dirigidos al ciudadano BASSAM MIZHER MIZHER, publicados en los diarios de circulación regional, marcado “E” y “ F”, en los diarios “Ultima Hora” y El Regional del estado Portuguesa. Instrumentos estos que serán valorados concatenadamente con los demás pruebas acopiadas a los autos y será en su conjunto al valorar las demás pruebas.

Junto al escrito de Promoción de pruebas, presentó lo siguiente:

Promueve escrito ratificando las instrumentales anexas junto al libelo de demanda marcadas “C”, “D”, “E” y “F”. Instrumentos que ya fueron debidamente valorados.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Junto al escrito de promoción de pruebas, reprodujo lo siguiente:

1. El valor del instrumento marcado “C”, especialmente en las cláusulas TERCERA, CUARTA Y OCTAVA. El instrumento marcado “C”, cual fue valorado por este tribunal.

   Ahora bien, de lo alegado por la parte demandada al afirmar que las cláusulas TERCERA, CUARTA Y OCTAVA, son contrarias a lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De la revisión del contrato de arrendamiento específicamente en las cláusula señaladas por el demandante este tribunal conforme a lo establecido en el articulo 7 del referida Ley que establece: Articulo 7: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.” El orden publico inquilinario de protección que no podemos entender como absoluto, si no que gravita en el ejercicio de los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad inquilinaria, que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas pues las normas inquinarías no son absolutamente irrenunciables ya que si el arrendatario no ejercita su derecho, puede extinguirse con el transcurso del tiempo.

   Tanto la doctrina como la jurisprudencia insiste en la prevalecía del orden publico. Para “BETTY”, no es mas que el conjunto de todas las normas de interés publico que exige observancia incondicional y no son derogable por disposiciones privadas; en tanto que también constituyen el intereses generales de la sociedad que sirve en garantía a los derechos particulares y sus relaciones reciprocas” sentencia 20 de Noviembre de 2001. Sala de Casación Civil. Tribunal Supremo de Justicia.

   En consecuencia, el tantas veces mencionado contrato de arrendamiento en sus cláusulas Tercera, Cuarta y Octava no son violatorias del artículo 7 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se Decide.

2. El valor de la instrumental marcada “D”, Capitulo I, Cláusula Segunda., en a cual se establece que el terreno donde se encuentra el inmueble fue adquirido el 20 de agosto de 1971. Para quien aquí Juzga la data de construcción del inmueble no es punto controvertido en la presente causa. Así se Decide.

3. Promueve marcado “1”, copia simple de la Firma mercantil PUNTO DEL CALZADO de BASSAM MIZHER MIZHER, y marcado “2”, de la referida firma. Instrumental esta que se desecha por no ser punto controvertido en la presente causa.

   Queda evidenciado del análisis precedente la existencia de una relación contractual que vinculó a las partes al litigio, conforme a la validez plena otorgado al instrumento denominado contrato de arrendamiento, de allí pues, se desprende el inicio de la relación arrendaticia en fecha 02 de mayo de 2007, es decir que la relación arrendaticia tenia un lapso de un año, sobre un local comercial distinguido con el Número 02, ubicado en la planta baja del Edificio San José, situado en la calle veintinueve (29), antes calle diez (10), entre avenidas 31 (alianza) y 32 (Libertador), de la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del estado Portuguesa, el cual culmino en fecha 01 de Mayo de 2009, Comenzando la prorroga legal en fecha 01 de Mayo de 2010 hasta el 01 de Mayo de 2011, de conformidad con el articulo 38 de al Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

   Establecida la relaciona arrendaticia entre las partes, esta sentenciadora debe a.l.c.d. Contrato de Arrendamiento señaladas por el demandado y que son punto controvertido en la presente decisión.

   Al respecto este tribunal observa:

   En el escrito de contestación el demandado como punto previo alega que el contrato es de naturaleza completamente LEONINO, referente a la cláusula cuatro del Contrato de Arrendamiento, por lo cual desconoce las notificaciones publicadas por la arrendadora a las cuales anexó marcadas “E” y “F”; negando y rechazando la presente demanda, por cuanto no hubo notificación de entrega del inmueble de manera efectiva, afirma que el contrato de arrendamiento se convirtió de tiempo determinado a tiempo indefinido.

   Ahora bien, si la parte demandada consideró que se encuentra frente a un contrato de arrendamiento “leonino”, ha debido intentar con antelación una acción en contra del arrendador por cuanto considera que el contrato de arrendamiento es “leonino”, o si cree que se le ha vulnerado algún derecho. Si bien es cierto, que es sabido que en derecho privado prela la autonomía de la voluntad de las partes, pero también es bien sabido que nos encontramos frente a un derecho especial de tipo social, que tiende a proteger a los a los arrendatarios, también es cierto que tuvo o ha tenido oportunidad de haber intentado alguna acción legal que hubiese corregido esa situación, pero de forma autónomo o independiente, no en el caso de marras, ya que es un hecho nuevo traído a las actas procesales y por ende no es punto a debatir en la presente causa, por lo tanto, considera quien juzga que este alegato debe plantearse de forma autónomo o por separado y no en esta causa. Y Así Se Establece

   De la revisión del contrato se l.C.C.: “Para los efectos de dar cumplimiento a las formas de hacer las notificaciones indicadas en este contrato por parte de la arrendadora a el arrendatario, las mismas se efectuaran por cualquier medio tales como: periodísticos, telegráficos, escrito, verbal, radial, electrónico, y judicial y recaerá sobre EL ARRENDATARIO, o sobre cualquier persona.

   De las Cláusulas del Contrato de arrendamiento, se evidencia, que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, que el mismo comenzó el 01 de mayo de 2007, el cual fue prorrogado desde el 01 de mayo de 2008 hasta 01 de mayo de 2009, y posteriormente desde el 01 de 2009 hasta el 2010, y por cuanto en fecha 26 de Marzo de 2010, tal como lo establece la cláusula in comento con 30 días de anticipación fue realizada en los diarios Ultima Hora (folio 26) y El Regional, folios (27). La Cláusula Cuarta establece en la forma que debería hacerse la notificación y en la misma se lee:” ….omisis, tales como periódisticos…..”, los cuales fueron negados y rechazados por la parte demandada de manera simple, sin haber seguido el procedimiento establecido para la impugnación de los documentos privados establecidos en el Código de Procedimiento Civil.

   En consecuencia, se le concede pleno valor probatorio a las notificaciones realizadas mediante medio impreso (Periódico), publicadas en tiempo pactando entre las partes en el contrato la cual establecieron en 30 días de anticipación los cuales fueron publicados en los diarios Ultima Hora (folio 26) y El Regional, folios (27). Insertas a los folios Así se Decide.

   En cuanto al alegato del demandado en la contestación al haberse celebrado el contrato de arrendamiento INTUITUO PERSONAE, este Tribunal observa.

   Intuitu personæ es una locución latina que significa “en atención a la persona’. Hace referencia a aquellos actos o contratos que se celebran en especial consideración de la persona con quien se obliga. El matrimonio, los contratos de trabajo, franquicia, mandato, depósito, comodato, sociedad colectiva; la constitución de usufructo, fideicomiso y de los derechos de uso y habitación se encasillan en este concepto.

   Por consiguiente, la persona obligada en el contrato de arrendamiento como Arrendatario es el ciudadano Bassan Mizher Mizher, y la arrendadora N.M.Z.D.H., marcado “C”, fue celebrado Intuito Personae entre los que suscribieron el contrato de arrendamiento. Por consiguiente no es violatorio a lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se Decide.

   La cláusula Tercera, folio (12) vto, establece: TERCERA: “El termino de duración del este contrato será de un año, contado a partir del primero de Mayo de del año 2007, hasta el 01 d Mayo de 2008, una vez vencido el lapso de duración del presente contrato, el mismo será prorrogable automáticamente por lapsos siempre iguales de un año, si alguna de las partes no notificara por escrito a la otra, con por lo menos (30) días antes del vencimiento del termino original o de alguna prorroga en curso, su decisión de no prorrogar por tiempo alguno este contrato. Las partes conviene que cada año que componen el plazo de duración del presente instrumento arrendaticio, se incrementara el canon en un 40% en cada prorroga en su defecto, mediante regulación o, por lo que acuerden las partes contratantes”.

   Cuando se habla del orden público inquilinario el arrendatario tiene el derecho de repetición por pago en exceso el derecho a reintegro o repetición de las cantidades de dinero que pague en exceso del canon máximo establecido por los órganos competentes dentro de las previsiones del artículo 58 y siguientes de la ley de Arrendamiento Inmobiliario.

   En cuanto a lo alegado por el demandado en que la demanda fue planteada por resolución siendo que la acción es la de cumplimiento.

   Seguidamente el Tribunal observa:

   El Tratadista Maduro Luyando, establece: “por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas, prácticamente señala al cumplimiento como móvil o causa que permite la resolución del contrato sin hacer distinción de modalidad tipo o gravedad de la inejecución de la obligación respectiva.”

   El vocablo incumplimiento tiene diversas acepciones y es importante, a los efectos de la resolución contractual, tratar de precisar o ubicar cual de ellas es la que guarda relación con la acción resolutoria. Mientras que para algunos el incumplimiento no puede estar separado de la noción de culpa, para otros el incumplimiento no es más que la falta de percepción por el acreedor de la prestación debida de acuerdo con los términos del contrato. La resolución requiere de un incumplimiento que tenga cierta magnitud.

   Se considera “resolución de un contrato” cuando una de las partes otorgada en el contrato decide dejar sin efecto el mismo cuando la otra incumple sus obligaciones. En caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento o de alquiler, la parte que lo hubiera cumplido tendrá derecho a exigir el cumplimiento de la obligación.

   El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil in fine, debe interpretarse ateniéndose a la intención de su otorgante, hasta donde esa intención pueda deducirse del mismo libelo, teniendo en miras las exigencia se la ley, de la verdad y de la buena fe.

   En consecuencia, se hace procedente la acción por resolución de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal. Así se Decide y Establece.

   DECISION

   Por las razones antes expuestas este Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA ACCION DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO DE LA PRORROGA LEGAL., intentada por los Abogados J.G.M.C. Y M.M.A.P., titulares de la cédula de identidad N° V-9.612.807, V-13.072.121 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 54.839 y 90.327, respectivamente., en contra del ciudadano BASSAM MIZHER MIZHER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.140.771, de este domicilio.

   SEGUNDO Se condena al demandando a la entrega total del inmueble suficientemente identificados en los autos a la arrendadora, libre de personas y cosas, en el mismo buen estado que lo recibió y totalmente solvente en el pago de los servicios públicos.

   Dado el carácter del presente fallo no hay condenatoria en costas por no haber resultado totalmente vencida ninguna de las partes.

   Publíquese y déjese copia certificada.

   Dictada, firmada y refrendada en la sala de despacho del JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO PÁEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, en la ciudad de Acarigua, a los 18 días del mes de Octubre de 2011, Años: 201° De la Independencia y 152.° de la Federación.

   LA JUEZA,

   ABG. A.A.M..

   La Secretaria,

   Abg. M.E..

   Se publicó la anterior sentencia, siendo las 3.00 de la tarde.

   CONSTE:

   ESCALONA/ (Scria.).

   AAM/lc

   Causa N° 1.303-2011