Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 27 de Noviembre de 2007

THEMA DECIDENDUM: La presente acción tiene por objeto el cumplimiento de contrato de compra venta otorgado por el ciudadano Á.D.J.R.Z., a favor de la ciudadana M.A.M.. La parte actora señaló en su escrito libelar que consta mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 8 de junio del año 2.006, inserto bajo el número 21, folio 151 al 157, Protocolo 1º, Tomo 42, 2º Trimestre del citado año, que adquirió un inmueble consistente en un apartamento duplex, ubicado en el Paseo de Las Ferias, Residencia Pie de Monte, piso 2, apartamento 2-4, con su respectivo puesto de estacionamiento cubierto, mediante venta pura y simple, perfecta e irrevocable que le hiciera el ciudadano Á.D.J.R.Z., debidamente autorizado por su cónyuge G.J.T.D.R., por la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,oo), suma esta de dinero que recibió en la fecha en que se protocolizó el documento. Igualmente indicó que mediante el indicado documento se le traspasó la plena propiedad, posesión y dominio del inmueble vendido, libre de gravamen, con sus usos, costumbres y servidumbres que por ley o títulos anteriores le correspondan o le puedan corresponder y que el ciudadano Á.D.J.R.Z., hasta la presente fecha, en su condición de vendedor, no le ha hecho entrega material del inmueble que le vendiera y por lo tanto no le ha cumplido con su obligación de darle la posesión del referido inmueble, tal y como lo indicó en el documento. En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada convino en el petitorio de la demanda en cuanto a los particulares primero, segundo y tercero del petitorio de la demanda, pero rechazó que no ha cumplido con la obligación de darle la posesión del referido inmueble a la demandante, por cuanto ambas partes antes de firmar el documento de compra tenían pleno conocimiento que el inmueble estaba ocupado por los ciudadanos L.M.B.D.G. y J.B.G.R., porque ellos eran los propietarios del inmueble, pero la verdad consiste en que a estos ciudadanos les dio en calidad de préstamo a interés con garantía hipotecaria del inmueble objeto del presente juicio, la cantidad de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 85.000.000,oo), tal como se evidencia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 7 de octubre del año 2.005, registrado bajo el número 50, folio 342 al 348, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Cuarto Trimestre del citado año. Asimismo, en vista de que pasó el tiempo estipulado en el documento constitutivo de hipoteca y los ciudadanos L.M.B.D.G. y J.B.G.R., no cumplieron con la obligación de pagarle y en reiteradas oportunidades les hizo el cobro extrajudicial del monto del préstamo, pero no quisieron cancelar, al contrario le señalaron que necesitaban la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo) más adicionales al préstamo original y que le cancelaban dentro de tres meses, lo cual accedió y les prestó la cantidad adicional con la condición de que me vendieran el inmueble, sólo como garantía de pagarme el préstamo; que la deuda alcanzó la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,oo), que le debían por concepto de capital e intereses convenidos. Igualmente, habló en reiteradas oportunidades con los deudores para ver como le iban a pagar y le señalaron que iban a vender el inmueble y que con el precio de la venta le pagaban, que en vista del temor de perder esa cantidad de dinero le propuso a los deudores que le vendieran el inmueble, por cuanto la cantidad que le debían alcanzaba prácticamente el valor del inmueble para una venta pura y simple en el mercado inmobiliario, y por su parte se comprometió que cuando ellos encontraran algún comprador del inmueble procedería a firmar el traspaso legal ante el registro a los que compraran y que mediante negociación otorgada por documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 7 de marzo del año 2.006, registrado bajo el número 29, folio 180 al folio 185, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo, Primer Trimestre del citado año, liberó la hipoteca y los ciudadanos L.M.B.D.G. y J.B.G.R., le vendieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable el inmueble, por supuesto en el entendido que era sólo como garantía de pagarme la cantidad de dinero que les facilitó en préstamo, nunca con el ánimo de tener la propiedad, la posesión, ni el dominio del inmueble y que siempre hubo la buena fe de su parte de reconocer que el inmueble se lo traspasaron sólo para garantizarle la devolución del préstamo, y los propietarios legales y con toda honestidad fueron los deudores ciudadanos L.M.B.D.G. y J.B.G.R., quienes en el término de tres meses se comunicaron con el demandado, y le informaron que ya habían conseguido quien les comprara, y que necesitaban que les firmará el traspasó a la nueva compradora y que ellos con el precio de la venta del inmueble le cancelaban toda la deuda que habían asumido y la ciudadana M.A.M., parte actora compró el inmueble propiedad de los ciudadanos L.M.B.D.G. y J.B.G.R., con quienes convino el precio de venta del inmueble, quien antes de firmar en el registro sabía de antemano que los verdaderos dueños del inmueble eran los ciudadanos L.M.B.D.G. y J.B.G.R., quienes tenían la posesión y dominio del inmueble y no el demandado, que simplemente actuó de buena fe, porque otra persona hubiese ejecutado la hipoteca, y hasta se negaría a firmar el traspasó del inmueble y se hubiese quedado con el inmueble, y que simplemente al pagarle la deuda la parte demandada les firmó el traspasó a la compradora.

Corresponde al Tribunal determinar la procedencia o no de la acción judicial intentada, en cuanto a la entrega del inmueble a la parte actora. De esta forma, quedó trabada la litis.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La parte accionante promovió el valor y mérito jurídico del siguiente documento:

• Documento público protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 8 de junio del año 2.006, inserto bajo el número 21, folio 151 al 157, Protocolo Primero, Tomo Cuadragésimo Segundo, Segundo Trimestre del citado año.

Al documento público que obra del folio 9 al 12, mediante el cual el ciudadano Á.D.J.R.Z., le vendió el inmueble objeto del juicio a la ciudadana M.A.M., este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

La parte accionada promovió el valor y mérito jurídico de los siguientes documentos:

 Documento público protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 7 de octubre del año 2.005, registrado bajo el número 50, folio 342 al 348, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Cuarto Trimestre del citado año, en virtud del cual los ciudadanos L.M.B.D.G. y J.B.G.R., declararon que habían recibido del ciudadano Á.D.J.R.Z., la cantidad de OCHENTA Y CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 85.500.000,oo) y constituyeron hipoteca convencional de primer y único grado sobre el inmueble objeto del litigio.

 Documento público protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 7 de marzo del año 2.006, registrado bajo el número 29, folio 180 al folio 185, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo, Primer Trimestre del citado año, mediante el cual el ciudadano Á.D.J.R.Z., declaró que recibió de los ciudadanos L.M.B.D.G. y J.B.G.R., la cantidad que le adeudaban, quienes además le vendieron al referido ciudadano el inmueble objeto del juicio.

A los documentos públicos que obra del folio 48 al 57, este Tribunal les asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

Ahora bien, este Tribunal observa que en la forma como fue contestada la demanda, la parte accionada admitió expresamente los particulares primero, segundo y tercero del petitorio de la demanda, y de acuerdo con el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, para que un hecho pueda ser relevado de prueba, “...la parte deberá expresar si conviene en alguno o algunos de los hechos que trata de probar la contraparte, determinándolos con claridad, a fin de que el Juez pueda fijar con precisión los hechos en que estén de acuerdo, los cuales no serán objeto de prueba...”

En efecto, la parte demandada ciudadano Á.D.J.R. en el escrito de contestación de la demanda, convino en el petitorio de la demanda con respecto a los particulares primero, segundo y tercero, razón por la cual dichos pedimentos no serán objeto de pruebas.

En cuanto al petitorio de la demanda consistente en el particular “CUARTO”, relacionado que hasta la presente fecha el demandado ciudadano Á.D.J.R.Z., no le ha hecho entrega material, real y efectiva a la ciudadana M.A.M., el inmueble que le comprará, según el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 8 de junio del año 2.006, inserto bajo el número 21, folio 151 al 157, Protocolo 1º, Tomo 42, 2º Trimestre del citado año.

En efecto, en cuanto a la tradición legal, aplicables al presente caso, se encuentran los artículos 1.486, 1.487, 1.491, 1.494 y 1.503 del Código Civil:

Artículo 1.486. Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.

Artículo 1.487. La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador.

Artículo 1.491. Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son a cargo del comprador. También son a cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.

Artículo 1.494. La cosa debe entregarse en el estado en que se halle en el momento la venta.

Desde el día de la venta todos los frutos pertenecen al comprador.

Artículo 1.503. Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde aquél:

1º De la posesión pacífica de la cosa vendida.

2º De los vicios o defectos ocultos de la misma.

En orden a las disposiciones sustantivas preindicadas, una de las principales obligaciones del vendedor, es la de efectuar ineludiblemente la tradición de la cosa vendida, lo que implica obligatoriamente el ponerla en posesión del comprador y de no hacerlo resulta procedente el cumplimiento de la obligación antes señalada, toda vez que el comprador que ha cumplido con todas sus obligaciones, en orden a la previsión legal contenidas en el artículo 1.527 del Código Civil, como lo ha admitido la parte demandada, tiene el derecho de disponer de la cosa vendida y la libre disposición con respecto a la misma, lo que supone la correspondiente disposición del inmueble adquirido.

De tal manera que la tradición legal consiste en entregar en forma real, eficaz y efectiva la cosa vendida y así poner al comprador en posesión del inmueble, para de esta forma efectuar la ejecución fiel del contrato de compraventa y precisamente para que sea fiel, es preciso que ponga de hecho la cosa en poder del comprador para así, disponer éste último del uso, goce y disfrute de la cosa comprada, más aún, cuando el artículo 1.494 del Código Civil, establece que la cosa debe entregarse en le estado que se halle en el momento de la venta.

Es de advertir que no han trascurrido más de diez (10) años, previstos en el artículo 1.977 del Código Civil para librarse el accionado de la obligación demandada, toda vez que el mencionado artículo establece que las acciones personales prescriben por 10 años, lógicamente que lo incoado por la actora es una demanda que persigue el cumplimiento de obligaciones personales para que cumpla con una de las obligaciones derivadas de la venta, como lo es hacer la tradición que hasta la presente fecha el vendedor ha incumplido con la obligación que tiene el demandado de hacer la mencionada tradición del inmueble vendido.

Más aún cuando según el artículo 1.265 eiusdem, “la obligación de dar lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta la entrega”. De tal manera que la obligación de transferir la propiedad u otro derecho implican también la obligación a cargo del vendedor de conservar la cosa hasta la entrega, además de entregarla, de pagar los gastos de la entrega y de garantizarla. En efecto, la conservación de la cosa hasta la entrega, la entrega misma y el pago de los gastos de ella, se reducen a la obligación de hacer tradición y ésta es una obligación que está implícita en la obligación de transferir. A esta conclusión se llega, en atención al

dispositivo legal contenido en el artículo 1.486 eiusdem, según el cual “Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida”. En este mismo orden de ideas, vale destacar que según el legislador civil patrio, “La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador”.

En todo caso, la obligación de hacer tradición es una obligación derivada de la obligación de transferir (artículo 1.265 eiusdem), para lo cual vale recordar que, conforme a nuestro ordenamiento jurídico, el vendedor, además de otorgar el instrumento de propiedad, normalmente está obligado a mucho más para dejar cumplida su obligación de hacer tradición (por ejemplo, entregar llaves y títulos anteriores, retirar mobiliario, desalojar inquilinos, etc.). No se puede olvidar que, “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley” (artículo 1.160 eiusdem).

Argumentó la demandante que aunque el contrato se perfeccionó, el vendedor no hizo la transferencia y tradición correspondiente. En este orden de ideas, se aclara que la existencia de la obligación de la parte demandada, ha quedado plenamente comprobada por haber admitido ésta la existencia del contrato cuyo cumplimiento se pide en esta vía judicial, admitiendo incluso que no ha efectuado la tradición legal.

Así las cosas, se observa que, el demandante ha quedado exonerado de la carga procesal de probar que el demandado-vendedor no ha cumplido con su obligación de transferir y garantizar la entrega de la cosa, por la sencilla razón de que tal como antes se afirmó el accionado admitió los hechos libelados. También recae en cabeza del vendedor la obligación de saneamiento, la cual no es otra que la obligación del vendedor de garantizar la posesión pacífica y útil de la propiedad o derecho vendido (artículos 1.486 y 1.503 eiusdem).

A juicio del Tribunal, el tratadista venezolano que ha estudiado con más amplitud la tradición legal del bien vendido es el Dr. A.R.M., quien en su afamada obra denominada “ Contratos”, Volumen II, páginas 141 a la 164, afirma que el contrato de venta ya celebrado, ya perfecto, en fase de ejecución, resulta por demás explicable que si se toma en consideración el efecto de transferir la propiedad atribuido al consentimiento legítimamente manifestado, la tradición solo trata de procurar al comprador la utilización de la cosa comprada. El señalado jurista al referirse al precitado tema, expresa lo siguiente:

Ahora bien, si por disposición del artículo 771 del Código Civil, “la posesión es la tenencia de una cosa, o el goce de un derecho que ejercemos por nosotros mismos o por medio de otra persona que detiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre”, la tradición consiste en proporcionar al comprador la tenencia material de la cosa vendida si se trata de cosas de corporales, o permitirle el goce del derecho objeto de la venta mediante hechos concretos, si se trata de cosas incorporales. Por ello, una vez celebrado el contrato, el comprador tiene el derecho a poseer la cosa comprada, el cual se transforma en derecho de posesión cuando el vendedor cumple con su obligación de hacerle la tradición y llega a configurarse la posesión misma desde que tiene la tenencia material de la cosa corporal o alguien la detiene en su nombre o ejecuta por medio de sí o por medio de otro los actos que significan el goce del derecho adquirido.

La obligación de dar lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta la entrega, dice el artículo 1.265 del Código Civil. Si aplicamos esta previsión a la compraventa, nos encontramos con que la obligación de dar en que consiste la de transferir la propiedad, conlleva la de hacer en que se resuelva la de entregar la cosa vendida. Pero como para poder dar estricto cumplimiento a ésta última obligación el vendedor tiene que llevar a cabo ciertas actividades, tales como las de conservar la cosa hasta el momento de la entrega, comportarse en esa conservación como un buen padre de familia, recuperarla del tercero que la detente o lograr que ese tercero ponga directamente en posesión de ella al comprador, etc., la tradición no se queda en la simple entrega de la cosa, en el sentido de proporcionar al comprador la tenencia material de las cosas corporales o permitir el goce del derecho vendido, sino que llega hasta colocar el comprador en condiciones de ejercer plenamente sus derechos o facultades dominicales, según lo dejamos expuesto

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Omissis.

“Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.491 del Código Civil, “los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor”, lo cual se explica en virtud de la obligación que el vendedor tiene de conservar la cosa hasta el momento de la entrega, de una parte, y de otra, que siendo él quien está obligado para con el comprador a la tradición, debe hacer todo cuanto sea necesario para liberarse de dicha obligación según se desprende del contenido del artículo 1.297 del Código Civil cuando asienta que los gastos del pago son de cuenta del deudor”.

Omissis…

Cuando no haya plazo estipulado, dice el artículo 1.212 del Código Civil, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal

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De tal manera que, en atención a lo expresado por el mencionado jurista nacional, la tradición consiste en proporcionar a la compradora la tenencia material de la cosa vendida o permitirle el goce del derecho objeto de la venta mediante hechos concretos, por una parte y por la otra, la obligación de dar lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta la entrega, según lo establecido en el artículo 1.265 del Código Civil, ya que debe comportarse en esa conservación como un buen padre de familia, y por lo tanto recuperarla de los terceros que la detenten o lograr que esos terceros pongan directamente en posesión de ella a la compradora y por lo tanto permitirle el goce del derecho vendido, hasta colocar a la compradora en condiciones de ejercer plenamente sus derechos o facultades.

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: