Decisión de Juzgado de los Municipios Campo Elias y Aricagua de Merida, de 7 de Mayo de 2008

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA

DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA

EXPEDIENTE Nro. 2.557.-

SENTENCIA DEFINITIVA

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

DEMANDANTE: C.M.U.V., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 661.486, domiciliado en la ciudad de Ejido estado Mérida y civilmente hábil, debidamente representado por el abogado en ejercicio A.J.C.C., venezolano, titular de la Cédula de Identidad Nos. V- 10.712.904, inscritas en el INPREABOGADO bajo los N° 62.524, domiciliado en M.E.M..-------------------------------------------------------------

DEMANDADO: C.A.R.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 8.024.402, domiciliado en la Ciudad de Ejido estado Mérida y civilmente hábil, debidamente asistida por la abogada O.C.S., venezolana, titular de la Cédula de Identidad N° 3.900.930 e inscrita en el Inpreabogado N° 16.761.-------------------------------------

MOTIVO: DESALOJO.--------------------------------------------------------

NARRATIVA

En cumplimiento al artículo 243 ordinal 03 de la N.A., el Tribunal vista la causa y utilizando así una síntesis clara, precisa y lacónica para un mejor entendimiento y prescindiendo así de formalismos que desvían el verdadero sentido de hacer valer la Justicia:

LIBELO DE LA DEMANDA

Se inició el presente juicio mediante formal libelo de demanda por DESALOJO, incoada por el ciudadano C.M.U.V., debidamente representado por el abogado A.J.C.C., contra el ciudadano C.A.R.M., todos plenamente identificados en autos. Señala la parte demandante en su Libelo, que es propietario de un inmueble, constituido por un local comercial, ubicado en el sitio denominado Pozo Hondo, calle Centenario, Vía El Trapiche, Hacienda J.d.D., Parroquia Matriz, Jurisdicción del Municipio Campo E.d.E.M., se cita textualmente:

…constituido por paredes de bloque en obra limpia, un baño, un cuarto de deposito, piso de cemento y techo de acerolit, con servicio de agua y luz y portón principal metálico con puertas de acceso incluida, cuya medidas y linderos son los siguientes: FRENTE: Carretera principal que conduce al Trapiche, mide aproximadamente diez metros con setenta centímetros (10,70 mts.); FONDO: Con acequia de Pozo Hondo, mide aproximadamente diez metros con setenta centímetros (10,70 mts.); COSTADO IZQUIERDO: Con casa de habitación que fue de mi propiedad hoy de los hermanos Uzcátegui, mide aproximadamente veinticuatro metros con treinta y cinco centímetros (24,35 mts.); COSTADO DERECHO: Con Galpón N° 02, mide aproximadamente veinticuatro metros con treinta y cinco centímetros (24,35 mts.).

. Anexa copia de documento (del folio 5 al 7 y sus

vueltos y folio 8).

Continúa, que el inmueble antes descrito lo adquirió por compra hecha al ciudadano S.U., en fecha dieciocho (18) de Septiembre de Mil Novecientos Sesenta y Nueve (1969), según documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Campo E.d.E.M., bajo el N° 137, folio 215 al 221, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestre, manifiesta que dicho local comercial lo fomentó conforme a documento de mejoras, Registrado por ante la Oficina Subalterna ya mencionada, bajo el N° 9, folio 69 al 75, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Cuarto Trimestre del mismo año, anexa copia de las mejoras (del folio 9 al 10 y sus vueltos), que dicho inmueble se encuentra ocupado por el ciudadano C.A.R.M., mediante una relación arrendaticia desde hace 18 años, señala que el mismo ha cancelado oportunamente los canones de arrendamiento hasta el mes de agosto de 2007. Continúa, que le ha solicitado a dicho ciudadano el inmueble por cuanto piensa DEMOLERLO para construir una posada turística, para así aprovechar los créditos que al sector turístico está dando el Ejecutivo Nacional, señala que éste se ha negado a entregárselo, es por ello que demanda el desalojo del inmueble con fundamento en el artículo 34 ordinal “C” de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que sea condenado el arrendatario al DESALOJO del local ya mencionado y suficientemente descrito. Anexa algunos documentos (del folio 3 al 14). En fecha diez (10) de enero de 2008, se admite la presente demanda, emplazándose al demandado para que comparezca en el segundo (2do.) día de despacho siguiente al que conste en autos su citación a dar contestación a la demanda. En fecha treinta (30) de enero de 2008, el alguacil accidental de este Juzgado da cuenta que cumplió con la formalidad de la citación personal del demandado, diligencia que corre inserta al folio diecisiete (17).

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

Por su parte el demandado de autos en fecha primero (1ro.) de febrero de dos mil ocho (2008), el demandado da contestación a la demanda en los siguientes términos: Primero: Rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho el libelo de demanda intentado en mi contra; Segundo: Opone la cuestión previa del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 35 de la Ley Especial, como es la existencia de una condición o plazo pendiente, motivado a que el demandante firmó un contrato privado con su persona, en fecha 01 de enero de 2007, y que dicho contrato aún se encuentra vigente, por cuanto tenía una duración de un (1) año, prorrogable por un máximo de dos (2) años; Tercero: Que es cierto que tiene una relación arrendaticia de dieciocho (18) años; Cuarto: Que como el contrato esta aún vigente tiene derecho a la prorroga legal correspondiente por tres años según el artículo 38 de la Ley Especial; Quinto: Que el arrendador-demandante no le ha solicitado la entrega del inmueble, por el contrario se negó a recibirle el pago del mes de Septiembre lo que lo obligo acudir por ante este Juzgado a hacer las respectivas consignaciones correspondiente a los canones de arrendamiento y según consta en Expediente N° 220, continúa diciendo, que no consta permiso de demolición otorgado por la Dirección de Planificación Urbana e Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Campo E.d.E.M., ni de las Juntas Comunales o Municipales, ni la solicitud de créditos otorgado para tal fin ante el sector turismo, que según el artículo 34, literal c de la Ley Especial, las demoliciones que amerita la desocupación del arrendatario, deben ser probadas por el arrendador en juicio de desalojo y autorizadas por el organismo competente, lo cual no sucede y consta en autos, así mismo, que el libelo de la demanda no fue acompañado por dicha permisología, que impugna y desconoce contenido y firma de los planos anexos junto con el libelo, porque no se encuentra visados y autorizados conforme a la Ley, y que son un simple proyecto por parte del arrendador para justificar el desalojo contra él; Sexto: Rechaza y contradice el monto de la cuantía de la demanda, por la cantidad de Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 500,00), por cuanto se trata de un contrato a tiempo determinado y dicha cuantía la estimo el demandante en un contrato a tiempo indeterminado; señala que realizó mejoras en dicho inmueble, que los servicios públicos están a su nombre, lo que demuestra que yo inicie en un terreno propiedad del demandante unas mejoras, pero que fueron registradas por el demandante hace escasamente dos (2) años, consigna recibos de luz y agua; Séptimo: Que en ningún momento ha dejado de cumplir las obligaciones contenidas en la Cláusula Segunda de dicho contrato, que presenta recibos otorgados por este tribunal donde demuestra el pago de los canones de arrendamiento en el expediente de consignación N° 220, pide sea declarada sin lugar la presente demanda. Anexos del folio (24 al 37). En fecha seis (6) de febrero de 2008, el representante legal de la parte actora impugnó el contrato de arrendamiento consignado por la parte demandada, aduciendo que su representado nunca firmó o suscribió dicho contrato de arrendamiento.

LAPSO PROBATORIO

Parte demandante:

En fecha ocho (08) de Febrero de 2008 la parte demandante consigna escrito de promoción de pruebas y anexos, en donde promueve: Primero: Valor y mérito jurídico de la Copia Certificada del Documento de Propiedad, de fecha diez y ocho (18) de septiembre de mil novecientos sesenta y nueve (1969), debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público Campo E.d.E.M., bajo el N° 137, folio 215 al 221, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestres del citado año, (folio 5 al 7 y sus vtos y 8). Segundo: Valor y mérito jurídico de la copia certificada del documento de mejoras, de fecha veintisiete (27) de Diciembre de Dos Mil Seis (2006), debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Campo E.d.e.M., bajo el N° 9, folio 69 al 75, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo, Cuarto Trimestre del citado año, (folio 9 y su vto y 10). Tercero: Valor y mérito jurídico de la memoria descriptiva suscrita por el arquitecto I.B., y que corre al (folio 11). Cuarto: Valor y mérito de los planos de la Posada la Magoreña, suscritos por el arquitecto I.B. que riela a los folios 12,13 y 14, el objeto de ésta prueba es demostrar que existe un proyecto para construcción de posada turística. Quinto: Valor y mérito jurídico de la oferta proyecto integral Posada la Magoreña, suscrita por el arquitecto I.B., y que corre a l folios 48 al 54, el objeto de ésta prueba es demostrar que existe un proyecto para construcción de posada turística. Sexto: Valor y mérito de la solvencia municipal N° 4338 de fecha trece (13) de diciembre de 2007 e inserta al folio 55. Séptimo: Valor y mérito del permiso de demolición N° D.P.U.I.M. 013-2008, de fecha 07 de enero de 2008 e inserta al folio 56. Octavo: Valor y mérito jurídico del cartel de demolición conforme al permiso N° D.P.U.I.M. 013-2008 e inserta al folio 57. Noveno: Valor y mérito del aval para iniciar una actividad turística, expedida por el C.C. “Camejo- Cristo- Centenario”, anexa al folio 58. Décimo: Valor y mérito jurídico de la testimonial del ciudadano I.B., titular de la Cédula de Identidad N° 11.952.098 e inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N° 123.553.

Parte demandada:

En fecha trece (13) de febrero de 2008, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas, y anexos donde promueve: Primero: Valor y mérito del contrato de arrendamiento suscrito por el demandante y el demandado de autos, en fecha 01 de enero de 2007 e inserto a los folios 24 y vto y 25. Segundo: Valor y mérito jurídico de los recibos bancarios y depósitos hechos a este Tribunal, deposito judicial del expediente 2557 e insertos a los folios (28 al 34). Tercero: Valor y mérito jurídico del Registro de Comercio e inserto a los folios (26 y 27). Cuarto: Valor y mérito jurídico de los recibos de pago de los canones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007 e inserto a los folios (64 al 73). Quinto: Valor y mérito jurídico de los recibos de luz y agua, los cuales se encuentra a su nombre e inserto a los folios (36 al 38). Sexto: Valor y mérito jurídico de documento de registro de mejoras realizadas por el arrendador en fecha 27 de diciembre de 2006 agregados a los folios (34 y 35). Séptimo: Promuevo y solicito a la parte arrendadora que exhiba el contrato de arrendamiento suscrito entre la partes en fecha 01 de enero de 2007 y que reposa en su poder. Octavo: Valor y mérito probatorio de las afirmaciones del demandante, reconociendo la relación arrendaticia desde hace 18 años. Noveno: Valor y mérito jurídico de las posiciones juradas. Décimo: Valor y mérito jurídico de Inspección Judicial en el galpón N° 1. Undécimo: Impugno los documentos presentados por el demandante en el escrito de pruebas, ya que los mismos no están dados conforme a la Ley.

MOTIVA

Llegada la oportunidad para decidir el Tribunal lo hace de la siguiente manera:

1. -) De la naturaleza del Contrato de Arrendamiento:

   Señala la parte demandante ciudadano C.M.U. en su Libelo, que desde hace dieciocho (18) años estableció una relación arrendaticia con el ciudadano C.A.R.M. parte demandada, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el sitio denominado Pozo Hondo, calle Centenario, Vía El Trapiche, Hacienda J.d.D., Parroquia Matriz, Jurisdicción del Municipio Campo E.d.E.M., acordando como último canon de arrendamiento la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00) mensuales, los cuales debía cancelar los primeros (05) días de cada mes, los cuales canceló oportunamente hasta el mes de agosto de 2007, a lo que la demandada en su escrito de contestación a la demanda, reconoce que efectivamente existe una relación arrendaticia cuando manifiesta “convengo y es cierto que la duración y la relación arrendaticia manifestada en el libelo de demanda es de dieciocho (18) años el cual convengo”, aunado a ello reconoce que el canon de arrendamiento es por la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,00) mensuales, es evidente la existencia de una relación arrendaticia entre el ciudadano C.M.U. arrendador-demandante y el ciudadano C.A.R.M. sobre el inmueble objeto del litigio, no obstante se hace necesario señalar que, por cuanto si bien es cierto que la parte demandada junto con la contestación a la demanda presentó un contrato de arrendamiento escrito, no menos cierto es que dicho contrato de arrendamiento (documento privado) fue impugnado en su oportunidad legal por parte del demandante, (folio 39), recayendo sobre la parte demandada la carga de hacer valer dicho documento, demostrando la autenticidad del mismo, a través del cotejo y al de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo dando así cumplimiento con lo establecido en los artículos 443 parte in fine, 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no demostró la parte accionada, limitándose sólo a señalar que el abogado no tenía facultad para impugnar, lo cual no tiene sentido, porque si en el poder otorgado por el actor, dicho abogado esta facultado ampliamente, tomándose en cuenta desde, darse por citado hasta la realización de cualquier acto jurídico en defensa de los derechos e intereses del actor, mal podría no estar facultado para impugnar un documento privado, por lo tanto este Juzgado no le otorga ningún valor probatorio al mencionado documento, y en consecuencia, la cuestión previa relacionada con “ la existencia de una condición o plazo pendiente”, opuesta por el demandado al momento de dar contestación a la demanda, no debe prosperar, porque, como ya se dijo, la actuación asumida por el demandado no permitió que el mencionado contrato adquiera valor y mérito jurídico como tal, por lo tanto dicho contrato de arrendamiento no tiene validez alguna y en consecuencia la cuestión previa opuesta por la parte demandante no debe prosperar. Y ASÍ SE DECIDE.

   Vista la existencia de la relación arrendaticia sobre la base de un contrato verbal a tiempo indeterminado, se hace necesario tomar en cuenta lo que al respecto señala, el autor G.G.Q. en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario – volumen I- “…En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, especifica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante, la indeterminación se encuentra en su duración. Aun cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no saben con exactitud el momento de su conclusión. Se observa, pues, una indeterminación temporal conclusiva…”.

   Ahora bien, merece especial atención lo que nos señala la Ley especial que rige la materia a los fines de establecer si la acción intentada encuadra dentro de la situación fáctica planteada. Así, el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:

   “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a.- “…” b.- “…” c.- “Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación” (Subrayado y negrillas del Tribunal).

   De la referida norma se infiere que para que proceda a la acción de desalojo es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos:

   “1.- La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado;

2. - Que la acción este fundamentada en cualquiera de las siete causales establecidas de manera taxativa en la Ley;

3. - Que el contrato verse sobre un inmueble.

   Quedando plenamente acreditada la relación arrendaticia por así haberlo reconocido las partes; y habiéndose establecido que dicha relación arrendaticia se encuentra soportada en un contrato a tiempo indeterminado, en donde no priva la voluntad unilateral del arrendador de ponerle fin o término al mismo, y poder cuando quiera desalojar al arrendatario, sino que debe cumplir con los requisitos legales y taxativamente establecidos en la norma respectiva, es decir, por estar la acción fundamentada en una de las causales del artículo 34 eiusdem, como lo es “que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación”, y siendo el inmueble el objeto sobre el cual recae el contrato locativo. En consecuencia, la acción propuesta por la parte demandante es la correcta. Y así se decide.

2. -) Una vez analizada la naturaleza del contrato de arrendamiento, esta Juzgadora pasa al análisis de las Pruebas que constan en autos, tomando en cuenta que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Al respecto es importante señalar, que los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que probar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa.

   El Artículo 1354: “Quién pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”, en concordancia con el artículo 506 del Código de

   Procedimiento Civil, que establece:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba

   (Negrilla del Juzgado).

   De las pruebas aportadas por la parte actora, las mismas son valoradas de la siguiente manera: Con respecto las Copias Certificadas del Documento de Propiedad y del documento de mejoras, quien juzga le otorga valor y mérito jurídico por cuanto los mismos, demuestran la propiedad que tiene el actor sobre el inmueble objeto de la controversia, las cuales son emanadas de funcionario público, debidamente registrados por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Campo E.d.E.M. en: fecha diez y ocho (18) de septiembre de mil novecientos sesenta y nueve (1969), bajo el N° 137, folio 215 al 221, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestres del citado año y en fecha veintisiete (27) de diciembre de 2006, bajo el N° 9, folio 69 al 75, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo, Cuarto Trimestre del citado año, respectivamente, y se tienen como fidedignos por cuanto no fueron impugnados por el demandado, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil. Y así se decide. En relación a: i) La memoria descriptiva (folio 11), ii) Planos de la posada (folios 12,13,14), iii) Oferta Proyecto Integral Posada La Magoreña, suscrita por el Arquitecto I.M.B.T., esta Juzgadora les otorga valor y mérito jurídico por cuanto se observa que las mismas, fueron ratificadas a través del testimonio aportado por el mencionado Arquitecto, en donde los reconocía como emanados de él, dando así cumplimiento con lo que establece el artículo 431 de la n.a.. Y así se decide. En cuanto a la solvencia municipal N° 4338 de fecha trece (13) de diciembre de 2007, quien Juzga le da valor y mérito probatorio por cuanto con la misma se demuestra la solvencia que tiene el demandante-arrendador con la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Campo Elías, respecto al inmueble objeto de la controversia de conformidad con el articulo 1359 del Código Civil. Y así se decide. En relación al permiso de demolición N° D.P.U.I.M. 013-2008, y su cartel de fecha 07 de enero de 2008, del que se transcribe parte, en donde se señala de forma general que: “Se le concede a la ciudadano: C.M.U., para efectuar una DEMOLICIÓN, en TRES GALPONES de su propiedad, ubicados en la Calle Centenario, vía El Trapiche, Parroquia Matriz, Jurisdicción del Municipio Campo Elías. CONSISTE: DEMOLICIÓN DE PAREDES DE BLOQUE DE CEMENTO. (APROX. 112,00 M2 DE PARED POSTERIOR Y 144 M2 DE PAREDES INTERNAS DE LOS GALPONES) Y REMOCIÓN DE 340 M2 DE TECHO DE ACEROLIT CON ESTRUCTURA METALICA….”, igualmente el Oficio N° 062-08, emitido por la misma Dirección en fecha diecinueve (19) de febrero de 2008, donde se informa sobre la duración del permiso de demolición, así mismo, sobre la solicitud de las variables urbanas hecha por el demandante-arrendador, en fecha 20 de noviembre de 2007, informando dicha Dirección que en dicha solicitud no se hace referencia a que en el lugar se construirá una posada, y con respecto a la variables urbanas, las mismas no serán otorgadas hasta tanto el ciudadano C.M. no cumpla con los requisitos establecidos para ello, al respecto, esta juzgadora no le otorga valor y mérito jurídico probatorio a dicho permiso de demolición, por cuanto: Primero: Si bien es cierto que el mismo fue otorgado por la Dirección de Planificación Urbana e Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Campo Elías, en la persona de su directora Arquitecto E.M.M.D., no es menos cierto que éste, resulta contradictorio y no es lo suficientemente claro, ya que tomando en cuenta el documento de mejoras agregados en autos por parte del actor, el cual, fue debidamente protocolizado el día veintisiete (27) de diciembre de 2006, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Campo E.d.e.M., bajo el N° 9, folio 69 al 75, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo, Cuarto Trimestre del citado año, y ya valorado por quién aquí suscribe, se desprende que el propietario-demandante-arrendador en la mencionada fecha, registró cuatro (4) galpones: Galpón No.1, Galpón No. 2, Galpón No. 3 y Galpón No. 4, y se observa que en el referido permiso solo se mencionan tres (3) galpones, “Se le concede a la ciudadano: C.M.U., para efectuar una DEMOLICIÓN, en un TRES GALPONES de su propiedad,…” (negrilla y subrayado del Juzgado), dejando a salvo de dicha demolición a uno de ellos, pudiendo ser cualesquiera de los cuatro (4), es decir, en dicho permiso no se especifica sobre cual de los galpones recae la demolición, con el bien entendido que el inmueble objeto de la controversia, corresponde al Galpón No. 1, por cuanto los linderos y medidas que señala el demandante en el petitorio de la demanda, son los mismos o corresponden con los linderos y medidas señalados en el documento de mejoras, y que identifican al galpón No. 1, y que son los siguientes: “constituido por paredes de bloque en obra limpia, un baño, un cuarto de deposito, piso de cemento y techo de acerolit, con servicio de agua y luz y portón principal metálico con puertas de acceso incluida, cuya medidas y linderos son los siguientes: FRENTE: Carretera principal que conduce al Trapiche, mide aproximadamente diez metros con setenta centímetros (10,70 mts.); FONDO: Con acequia de Pozo Hondo, mide aproximadamente diez metros con setenta centímetros (10,70 mts.); COSTADO IZQUIERDO: Con casa de habitación que fue de mi propiedad hoy de los hermanos Uzcátegui, mide aproximadamente veinticuatro metros con treinta y cinco centímetros (24,35 mts.); COSTADO DERECHO: Con Galpón N° 02, mide aproximadamente veinticuatro metros con treinta y cinco centímetros (24,35 mts.).”, es decir, que los linderos y medidas antes señalados corresponden al inmueble objeto de la controversia y en consecuencia al galpón No. 1, lo que origina una incertidumbre, ya que no se tiene conocimiento cierto, cual de los cuatro (4) galpones queda a salvo de la demolición, y entonces surge una interrogante ¿cual de los cuatro (4) galpones no va ha ser demolido? puede ser cualesquiera de ellos, por cuanto el permiso de demolición es confuso. Segundo: Tomando en cuenta la inspección judicial intra litem solicitada por la parte demandada, la cual recayó sobre el inmueble objeto de la controversia, y que corre agregada en autos a los (folios 87 y vto y 88), de la misma se desprende que, en el particular primero se deja constancia que el techo de dicho inmueble se encuentra recubierto de laminas de zinc y tubo estructural pulido y no como se señala en el permiso de demolición, que se trata de techo de acerolit con estructura metálica, así mismo, en el particular segundo se deja constancia que las paredes de dicho inmueble se observan de forma irregular, es decir, en la parte inicial o entrada de dicho inmueble la pared esta levantada en bloque de cemento y obra limpia e igualmente en la pared de la parte izquierda vista desde el frente, y en la pared de la parte derecha vista desde el frente es de tierra pisada, y al fondo la pared es de bloque de cemento, por consiguiente las características antes descritas dejan ver que las paredes interiores y exteriores del inmueble en controversia no corresponden con las características que se señalan en el permiso de demolición, ya que en dicho permiso se hace mención solo de paredes de bloque. Por los motivos antes expuestos, quien aquí juzga presume que el permiso de demolición sobre el inmueble objeto del mismo y objeto de esta controversia, fue otorgado sin las debidas previsiones, y ello se denota de la ambigüedad reflejada en el texto del mismo, igualmente se presume que, no se tomó en cuenta la realización de una inspección previa de dicho inmueble, por parte de la Dirección de Planificación Urbana e Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Campo Elías, para que con ella, se dieran de forma acertada y detalladamente todas las características del inmueble sobre el cual se iba a otorgar el mencionado permiso. En consecuencia, como ya se dijo el permiso de demolición no tiene para quien aquí suscribe ningún valor probatorio. Y así se decide.

   Con respecto al aval para iniciar una actividad turística, expedida por el C.C. “Camejo- Cristo- Centenario”, quien Juzga no le da valor y mérito probatorio por cuanto dicho c.c. no tiene la facultad para otorgar aval para construcción, ya que en todo caso sería la Alcaldía del Municipio Campo Elías, a través de la oficina competente para ello, que puede otorgar dichos avales de construcción previa verificación de los requisitos exigidos a tal fin, lo que es bien conocido como variables urbanas, igualmente no se otorga valor jurídico probatorio, por cuanto es un documento emanado de un tercero y que debió haber sido ratificado por el mismo, de conformidad con el artículo 431 eiusdem. En relación a la testimonial del ciudadano I.M.B., titular de la Cédula de Identidad N° 11.952.098 e inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N° 123.553, en donde ratifica el contenido y firma de los documentos elaborados por él y ya mencionados, dicha testimonial ya fue debidamente valorada por este Juzgado. Y así se decide.

   De las pruebas aportadas por la parte accionada, las mismas son valoradas de la siguiente manera: En relación al contrato de arrendamiento suscrito por el demandante y el demandado de autos, en fecha 01 de enero de 2007, esta juzgadora ya fijó posición al respecto. Y así quedo establecido. En cuanto a los recibos bancarios y depósitos hechos a este Tribunal, deposito judicial del expediente 2557, este Juzgado los valora solo como constancia que los mismos están siendo depositados en el expediente de consignación N° 220-2007, a favor del demandante-arrendador, expediente éste llevado por este Tribunal, todo de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359 del Código Sustantivo, pero los desechan porque resulta innecesario en este caso discutir lo relativo al pago o no de los cánones de arrendamiento, pues expresamente indica la parte actora que pretende el desalojo por demolición del inmueble arrendado para la construcción de una posada turística. Es decir, no es un hecho controvertido el pago del canon de arrendamiento al que se contraen los recibos promovidos y así se establece.

   Con respecto al Registro de Comercio agregados a los autos en copia simple, quien Juzga le otorga valor y mérito jurídico probatorio, por una parte, porque el mismo demuestra que el ciudadano C.A. ROJAS MERCADO parte demandada-arrendatario constituyó en fecha treinta (30) de abril de 1996, una firma personal, cuya denominación social es “MUEBLES Y DECORACIONES CLEVER” de C.R., cuyo objetivo primordial es la fabricación de todo tipo de muebles, para el hogar y la oficina, etc.., y por otra parte y tomando en cuenta la inspección intra litem llevada a cabo por éste Juzgado ut supra, donde se dejó constancia que, en el inmueble objeto de la controversia, se encontraba maquinaria propia de carpintería, y por ende funciona una carpintería como tal, llamada “Muebles y Decoraciones Clever” de C.R., porque lleva a la convicción a esta Juzgadora que, el ciudadano C.R. se encuentra realizando labores propias de carpintería dentro del inmueble objeto de la controversia, desde el día treinta (30) de abril de 1996, quedando demostrado una vez más la relación arrendaticia existente entre las partes. En consecuencia, quien Juzga valora dicho registro, por cuanto no fue impugnado por la parte contraria de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

   En relación a los recibos de pago de los canones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, esta Juzgadora les otorga valor y mérito jurídico probatorio, por cuanto no fueron impugnados por la parte actora, en cumplimiento con lo establecido en el artículo 429 eiusdem. Y así se decide. En cuanto a los recibos de luz y agua, se valoran en cuanto que estos demuestran que los mismos se encuentran a nombre del demandado, y que por tanto es éste, quien cancela dichos recibos, y por cuanto no fueron impugnados por la parte contraria de conformidad con el artículo 429 ut supra. Y así se decide. Con respecto al documento de registro de mejoras realizadas por el arrendador en fecha 27 de diciembre de 2006, esta Juzgadora ya fijo posición al respecto, por lo tanto ya fue valorado. Y así se decide. En relación a la solicitud referente a las afirmaciones del demandante, reconociendo la relación arrendaticia desde hace 18 años, lo mismo ya fue dilucidado, por lo tanto no hay nada más que decir al respecto. Y así se decide. En cuanto a las posiciones juradas por parte del actor, de las mismas se desprende que efectivamente existe una relación arrendaticia entre éste y la persona del demandado. Y así se decide. En relación a Inspección Judicial en el galpón N° 1, esta Juzgadora le otorga plena prueba por cuanto con la misma se pudo evidenciar las características de la estructura sobre la cual se encuentra erigida el inmueble objeto de esta controversia, básicamente en lo que refiere a las paredes y techo, observándose que, en lo que respecta a las paredes las mismas se encuentran en estado irregular, es decir, conformadas unas por paredes levantadas en bloque de cemento y obra limpia, otras levantadas en tierra pisada, y otras nada más de bloque de cemento, y en lo que respecta al techo se observó que el mismo está recubierto por laminas de zinc y tubo estructural y no por laminas de acerolit como señala el actor y como describe el permiso de demolición. En consecuencia, como ya se dijo se le otorga plena prueba a dicha inspección, por cuanto con ella se demostró las verdaderas características antes descritas y que dejan ver que las paredes interiores y exteriores del inmueble en controversia no corresponden con las características que se señalan en el permiso de demolición, ya que en dicho permiso se hace mención solo de paredes de bloque y techo de laminas de acerolit. Y así se decide. Con respecto a los documentos presentados por el demandante en el escrito de pruebas, referente al permiso de demolición, en cuanto a éstos documentos el tribunal ya hizo el pronunciamiento respectivo, concluyéndose que por parte de la Dirección de Planificación Urbana e Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Campo Elías, oficina competente para otorgar dichos permisos de demolición, no se observaron la debidas previsiones para tal fin, lo cual ya quedo suficiente explanado, al momento de entrar a valorar dichos documentos. Y así se decide.

   2.1.- Alegatos de la parte actora en cuanto a que requiere la desocupación del inmueble, por parte del demandado, en vista de que se desarrollará y construirá una posada turística. Al respecto se le recuerda nuevamente y como ya quedo explanado, las causales de Desalojo arrendaticio están consagradas en el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios donde se establece que:

   Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a.- “…” b.- “…” c.- “Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación” (Subrayado y negrillas del Tribunal).

   De la referida norma se infiere que para que proceda a la acción de desalojo es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos:

   1.- La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado;

   2.- Que la acción este fundamentada en cualquiera de las siete causales establecidas de manera taxativa en la Ley;

   3.- Que el contrato verse sobre un inmueble.

   .

   Aunado a ello, se hace necesario tomar en cuenta lo señalado por el autor G.G.Q. en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario-p.g. 197, cuando explana:

   “El motivo conducente al Desalojo del inmueble arrendado, nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario, sino en determinadas circunstancias ajenas al mismo, e incluso que podrían no ser imputables al arrendador o propietario. En efecto, “que el inmueble vaya a ser objeto de demolición” como establece el citado literal c) del Artículo 34 de LAI, puede obedecer al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble arrendado. en tanto que “las reparaciones que ameriten la desocupación” a que alude la mencionada norma en comento, guarda relación con reparaciones graves , necesarias o urgentes, graves, porque de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, de modo que no puede diferirse la reparación, lo que convierte en necesarias y urgentes.”

   Ahora bien, en el caso de marras, como ya quedo sentado, estamos frente a un contrato a tiempo indeterminado, e igualmente se cumple con los requisitos antes explanados, como son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado; b) Que el contrato verse sobre un inmueble. c) Que la acción este fundamentada en cualquiera de las siete causales establecidas de manera taxativa en la Ley, no obstante se hace necesario tener claro que, tanto la demolición como las reparaciones que impliquen la desocupación del inmueble, constituyen actos que exceden a la simple administración, por tanto, requieren de autorización especial, emanada de la Administración Municipal; para cuyo caso el interesado deberá solicitar un permiso de demolición, por ante dicha institución, permiso éste necesario para la realización de la demolición inmobiliaria o la reparación en el inmueble objeto del mismo. Tomando en cuenta todo lo antes expuesto, se puede observar que el actor alegó que requiere el inmueble objeto de la controversia para desarrollar y construir una posada turística, fundamentando su demanda en la causal “C”. En tal sentido, es importante señalar que, si bien es cierto que al momento de valorar las pruebas aportadas por el mismo, en cuanto a los documentos referentes a: La memoria descriptiva, ii) Planos de la posada, iii) Oferta Proyecto Integral Posada La Magoreña, suscrita por el Arquitecto I.M.B.T., esta Juzgadora les otorgó el valor y mérito jurídico por cuanto, observó que las misma, fueron ratificadas a través del testimonio aportado por el mencionado Arquitecto, en donde los reconocía como emanados de él, cumpliendo así con lo establecido en el artículo 431 de la n.a., no es menos cierto que en relación con los documentos referidos al permiso de demolición del inmueble objeto de esta controversia, y después de un estudio exhaustivo a dicho permiso, por parte de esta juzgadora, del mismo se desprende que fue otorgado sin las debidas previsiones, y ello se denota de la ambigüedad reflejada en el texto del mismo, igualmente se presume que, no se tomó en cuenta la realización de una inspección previa de dicho inmueble, por parte de la Dirección de Planificación Urbana e Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Campo Elías, para que con ella, se pudieran dar de forma acertada y detallada todas las características del inmueble, sobre el cual se iba a otorgar el mencionado permiso (no consta en autos inspección realizada por la dirección de municipalidad). Es de hacer notar que, cuando se trata de demandas fundamentadas en esta causal debe el propietario obtener antes el permiso oficial de demolición o restauración, y si bien dicho permiso si fue obtenido por ante la Oficina competente para tal fin, no obstante considera esta Juzgadora, y como ya se dijo, y quedo suficientemente explicado al momento de ser valorado dicho permiso, que éste no cumplió con los requisitos mínimos para que fuese otorgado, aunado a ello, en fecha diecinueve (19) de febrero de 2008, la Dirección de Planificación Urbana e Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Campo Elías, emitió Oficio N° 062-08, en donde deja claro, lo referente a la variables urbanas, textualmente se transcribe parte del texto: “…2. Con lo referente a la solicitud de variables urbanas, en la Dirección reposa la solicitud de fecha de recibido del 20 de noviembre de 2007. Dicha solicitud no hace referencia a que en el lugar se construirá una posada, simplemente son solicitadas estas variables urbanas para un terreno ubicado en la Calle Centenario, Vía “El Trapiche” (negrilla y subrayado del Juzgado). Por parte de esta Dirección, se realizo inspección. Actualmente, se esta a la espera de que el Sr. M.U., consigne los requisitos faltantes para otorgar las Variables Urbanas fundamentales (negrilla del Juzgado). A saber: Inscripción del Inmueble en la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Campo E.d.E.M., Solvencia Municipal del Inmueble, Prefactibilidad de Servicios aguas negras y aguas blancas, emitida por “Aguas de Ejido C.A”; una vez que el solicitante consigne estos recaudos ante esta dirección se podrán emitir las Variables Urbanas. Estableciéndose en las mismas las condiciones de desarrollo del terreno…” (Negrilla del Juzgado). Vista la trascripción antes hecha se denota que el demandante-arrendador, para la fecha veinte (20) de noviembre de 2007, no tenía pensado la construcción de la mencionada posada, desvirtuando con esto lo que señala en su libelo de demanda cuando dice que: “…desde hace un (01) año, mi mandante esta proyectando hacer una posada turística…”, se presume que, cuando dice desde hace un año, toma como referencia el momento de introducir la demanda, lo que da a pensar entonces que, fue a partir de enero de 2007, que el demandante comenzó con los tramites para la realización de la posada, pero entonces surge una interrogante ¿ porque el veinte (20) de noviembre de 2007, al momento de gestionar tal permiso, y al hacer la solicitud de las variables urbanas por ante la Dirección de Planificación Urbana e Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Campo Elías, no mencionó nada respecto a la construcción de dicha posada ?, así mismo se observa en dicho oficio, tomando en cuenta la fecha de emisión del mismo, que el demandante, aún no ha dado cumplimiento a tales requerimientos hechos por la mencionada Dirección. Aunado a todo lo expuesto, se hace necesario señalar que, este Juzgado en fecha veintisiete (27) de febrero de 2008, de conformidad con el artículo 514 eiusdem, mediante auto para mejor proveer solicitó a la parte demandante, consignará por ante el mismo, “los trámites o la documentación realizada en cuanto a la solicitud de crédito para el desarrollo turístico a que hace referencia en su libelo de demanda y por consiguiente la aprobación de dicho crédito por parte del ente competente para tales fines”, a lo que el demandante no hizo ningún aporte probatorio o documento que hiciera ver a ésta Juzgadora que efectivamente se esta tramitando, o por lo menos, la realización de alguna gestión al respecto. Es por todo esto que, quien Juzga no le puede dar credibilidad a lo alegado por el demandante, ciudadano: C.M.U., menos aún fundamentado, en dicha causal de desalojo, por cuanto, dentro del juicio se observan muchas contradicciones y ambigüedades, que hacen incidir en el animo de esta Juzgadora, que el mismo, esta actuando amparado en un Proyecto de desarrollo y construcción de una posada turística, la cual aun no tiene el aval respectivo por parte del organismo competente, con la única intención de desalojar al demandado ciudadano C.R. del inmueble objeto de éste juicio, y además, como ya se dijo, por cuanto la permisologia u autorización no fue otorgada tomando en cuenta las debidas previsiones. Y así se establece.

   Ahora bien, en lo que respecta al canon de arrendamiento tal y como quedo expresamente reconocido por las partes tanto en el libelo como en el escrito de contestación, corresponde a la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00), los cuales para el cambio actual corresponden a la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 220,00). Y así se decide.

   DISPOSITIVA

   Por todos los razonamientos que anteceden, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR LA DEMANDA POR DESALOJO incoada por el ciudadano C.M.U.V., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 661.489, domiciliado en la ciudad de Ejido estado Mérida y civilmente hábil, debidamente representado por el Abogado A.J.C.C., venezolano, titular de la Cédulas de Identidad N°. V-10.712.904 inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 62.524, domiciliadas en M.E.M., contra el ciudadano C.A.R.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 8.024.402, y civilmente hábil, representado por los abogados O.C.S. y J.M.V., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 16.761 Y 28.274 respectivamente, referida a un local comercial, ubicado en el sitio denominado Pozo Hondo, calle Centenario, Vía El Trapiche, Hacienda J.d.D., Parroquia Matriz, Jurisdicción del Municipio Campo E.d.E.M., constituido por paredes de bloque en obra limpia, un baño, un cuarto de deposito, piso de cemento y techo de acerolit, con servicio de agua y luz y portón principal metálico con puertas de acceso incluida, cuya medidas y linderos son los siguientes: FRENTE: Carretera principal que conduce al Trapiche, mide aproximadamente diez metros con setenta centímetros (10,70 mts.); FONDO: Con acequia de Pozo Hondo, mide aproximadamente diez metros con setenta centímetros (10,70 mts.); COSTADO IZQUIERDO: Con casa de habitación que fue de mi propiedad hoy de los hermanos Uzcátegui, mide aproximadamente veinticuatro metros con treinta y cinco centímetros (24,35 mts.); COSTADO DERECHO: Con Galpón N° 02, mide aproximadamente veinticuatro metros con treinta y cinco centímetros (24,35 mts.).--------------------------------------------------------------------------------

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte demandante en el presente juicio, por haber resultado totalmente vencida, por la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 660,00), de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- ------------------------------------------------

TERCERO

Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal, previsto en la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.------------------------------------

Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada en el archivo de este despacho en su oportunidad legal. DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.- En Ejido, a los siete (07) días del mes de M.d.D. mil Ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.------------------------------------------------------------------------------------

LA JUEZ TEMPORAL,

ABG. M.M.U.R..

EL SECRETARIO,

ABG. J.L.S.M.

Seguidamente se publicó la anterior sentencia siendo las tres (3:00) de la tarde. Conste.

S.M.S..-