Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Junio de 2014

PARTE DEMANDANTE: MAIBA M.R.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.277.523.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado M.O., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 139.749.

PARTE DEMANDADA: J.A.C.D.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 2.988.450.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogados G.M.M. y H.D., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 14.572 y 24.360, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

EXPEDIENTE: AP71-R-2014-000298

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inicia la presente causa por libelo de demandada interpuesto en fecha 13.03.2013, por ante el Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.

Admitida por auto de fecha 18.03.2013 mediante el procedimiento ordinario, ordenándose la citación de la demandada.

En fecha 23.04.2013, compareció el Alguacil Titular del Juzgado aquo en la cual dejó constancia de no haber cumplido con la citación encomendada.

En fecha 09.05.2013, comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandada en la cual se dio por citado.

En fecha 10.07.2013, el tribunal aquo dejó constancia de haber agregado las pruebas promovidas por las partes.

En fecha 12.07.2013, la representación judicial de la parte actora solicitó confesión ficta.

En fecha 15.07.2013, la parte demandada presentó escrito oposición de las pruebas.

En fecha 05.08.2013, el tribunal aquo libró oficios a los fines de la evacuación de las pruebas promovidas.

En fechas 16, 18 y 28 de octubre del año 2013, el Tribunal aquo recibió los oficios de los organismos competentes de la prueba de informes.

En fecha 30.10.2013, los representantes judiciales de ambas partes y consignaron escritos de informes.

En fecha 12.11.2013, compareció la parte demandada la cual presentó escrito de observaciones.

En fecha 13.11.2013, la parte actora presentó diligencia solicitando pronunciamiento de sentencia.

Culminado el lapso legal, el Tribunal de la causa dictó sentencia en fecha 06.03.2014, declarando sin lugar la demandada de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta.

Seguidamente, la parte actora mediante diligencia presentada en fecha 11.03.2014, apeló de la sentencia definitiva, el Tribunal aquo oyó la apelación en ambos efectos

Posteriormente subieron las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dándole el conocimiento a este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Mediante auto de fecha 25.03.2014, se fijó el vigésimo día de despacho siguiente a la presente fecha a los fines de que presenten informes.-

En fecha 02.05.2014, ambas partes debidamente representado por sus abogados presentaron escrito de informes.

En fecha 16.05.2014, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de observaciones a los informes.

Llegada la oportunidad de decidir, este Tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos:

El recurso de apelación ejercido sometido a consideración de esta alzada, se circunscribe a determinar la procedencia de la acción de Cumplimiento de Contrato de Compra-Venta.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente demanda es intentada por la ciudadana MAIBA M.R.P., en su carácter de parte actora, en virtud de los siguientes hechos:

Alegó el apoderado de la actora, que consta de instrumento auténtico otorgado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 12.012.2012, bajo el Nº 08, Tomo 111, que la ciudadana J.A.C.D.C., firmó con su representada un contrato de opción de compra-venta, sobre un bien inmueble objeto de la presente controversia.

Argumenta que el precio de la venta fue por la cantidad de un millón ochocientos cuarenta mil bolívares (Bs. 1.840.000,00) de los cuales su representada habría pagado a los vendedores la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) tal y como se evidencia de la cláusula tercera del contrato, cantidades de dinero que sería imputadas al pago del precio total del inmueble objeto de la negociación con la finalidad de garantizar a la vendedora las obligaciones contraídas, quedando un saldo deudor de un millón cuarenta mil bolívares (Bs. 1.040.000,00) pagadero únicamente al momento de la protocolización de la venta ante el Registro Inmobiliario respectivo, según se evidencia en las cláusulas contractuales.

Esgrime que en la cláusula cuarta del contrato en cuestión, establecieron de común acuerdo que el plazo para el otorgamiento del documento público de compraventa sería de 90 días mas una prorroga de 30 días adicionales de ser el caso.

Arguye que la vendedora no cumplió con su obligación de vender el inmueble a su representada, inobservando con su actitud, las obligaciones contractuales entre las partes, lapso dentro del cual el promitente vendedor, se comprometía a entregar los recibos correspondientes de pago, según se desprende de la cláusula quinta del contrato.

Que la demandante ante ésta circunstancia se dirigió en innumerables ocasiones ante la vendedora a los fines de acordar la firma en el Registro del documento definitivo de venta en los términos convenidos, obteniendo como respuesta una negativa rotunda y reiterada.

Sostiene que no se habían entregado los recibos y la documentación del inmueble objeto de la negociación siendo este un requisito indispensable para la protocolización del documento definitivo de venta toda vez que la hoy accionante tiene en su poder y a la orden el monto del saldo deudor restante para la compra del inmueble.

Mantiene que al establecer dicho contrato la expresada obligación, era a cargo de la vendedora hoy parte demandada, la carga de liberar, estar solvente y entregar los documentos necesarios para que se firmara el documento definitivo lo cual hizo depender el cumplimiento de contrato y llegado el día para la perfección de la venta del inmueble la hoy demandada no ha hecho la correspondiente entrega de los recaudos necesarios para la venta definitiva.

Que antes del vencimiento de dicho contrato, tenía el crédito hipotecario aprobado por el Banco Mercantil, e igualmente se encontraba listo para la firma ante el Registro el documento de compra-venta definitivo, demostrándose de esta manera que su representada cumplió con todas las obligaciones.

Denuncia la mala fe de la vendedora, con toda mala intención se comprometió a suministrar a la hoy demandante toda la documentación necesaria con el fin de que esta pudiera realizar todos y cada uno de los tramites correspondientes para la adquisición del inmueble y no cumplió con dicha obligación

Fundamenta su pretensión conforme a los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167 y 1.264 del Código Civil.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La parte demandada no presentó su escrito de contestación en su oportunidad correspondiente.

DE LOS INFORMES EN EL AQUO:

La representación judicial de la parte actora en el término correspondiente para presentar informes expuso lo siguiente: alegó que en vista de la ausencia de la contestación de la demandada y solo acompañó copia del documento de opción de compra-venta en el lapso probatorio no aportando elementos que la exoneren o justifique su incumplimiento al no traspasar la propiedad del inmueble a la parte actora, es por lo que solicita se declare con lugar la presente acción.

INFORMES EN ALZDA

INFORMES DE LA PARTE ACTORA:

El apoderado judicial de la parte actora expuso lo siguiente:

Alega la parte apelante que el Tribunal aquo silenció totalmente la valoración del documento privado como prueba fundamental de la demanda, como lo es la notificación efectuada a la demandada, firmada de su puño y letra, donde se le hace saber a la accionada la fecha, dirección día y hora para la firma del contrato definitivo de traspaso de propiedad del inmueble de autos.

Argumenta la falta de análisis de las declaraciones rendidas de los testigos promovidos por la hoy apelante, en razón de no fueron atacados por la accionada según las reglas procesales establecida para tales fines y deben ser tomadas dichas declaraciones como ciertas.

Esgrime la violación del artículo 12 del Código de Procedimiento civil, en razón que la parte demandada no atacó el documento de notificación que la apelante hizo valer no demostrando al juez de manera equivoca todas las documentales acompañadas.

Alega la violación de ultrapetita por parte del aquo hizo pronunciamientos realizados por el juez sobre cosas no demandadas por ende extrañas al objeto de la demanda, de la contestación y de la decisión, trayendo a colación lo que dijo la recurrida, declaró resuelto el contrato de compra-venta, condenó en costas a su representada y autorizó apropiarse del 30 por ciento arras, no siendo discutidos ni alegados en autos.

Sostiene la violación conforme a lo establecido en la Gaceta Oficial 40.115, el cual impone un tope a la multa que debe pagar el propietario o el comprador cuando no se concreta la venta de la solución habitacional y además limita los causales para hacer efectivo el pago.

INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA

La representación judicial de la parte demandada en el término para presentar informes expuso lo siguiente:

Ratifican en cada una de sus partes la sentencia de fecha 06.03.2014, emanada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta.

Alega que la parte accionante nunca notificó a su representada de forma personal a fin de acordar el lugar, día y hora de la firma ante el Registro correspondiente, solamente existe una comunicación sin fecha y que fue recibida por la ciudadana M.C. y firmada por la misma, por lo tanto ratifican que nunca fue notificada personalmente su representada, ni tampoco los testigos promovidos por la parte actora en sus testimonios.

En cuanto a la confesión ficta, manifiesta que no se cumplieron los requerimientos de la misma y así debe declararse por cuanto en fecha 09.07.2013, en el aquo promovió prueba fundamental de la demanda como es el contrato de opción a compra venta, el cual fue suscrito por su representada en la Notaría Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12.12.2012, donde establecieron las cláusulas que son de obligatorio cumplimiento para las partes que suscriben un contrato prueba admitida por el Tribunal aquo y así debe declararse.

Por último, solicita se declare sin lugar la presente apelación.

OBSERVACIONES EN ESTA ALZADA:

DE LAS OBSERVACIONES DE LA PARTE ACTORA:

La representación judicial de la parte actora en el lapso para presentar observaciones a los informes expuso lo siguiente:

En primer lugar, respecto a la prueba silenciada por el aquo es fundamental para la decisión de la causa por cuanto demuestra que su representado dio fiel cumplimiento a las obligaciones asumidas en el contrato de opción siendo que no fue por voluntad del vendedor que no se pudo firmar la compraventa en la fecha pautada pro el registro.

En segundo lugar, respecto a la violación de la obligación del juez de atenerse a lo alegado y probado por las partes, señala que el aquo entre las motivaciones para decidir, sostiene que la demandada no fue notificada personalmente de la fecha de firma en el registro, siendo que la parte demandada nada dijo al respecto en la contestación de la demanda, en vista que no contestó la demanda tal y como lo reconoció el juez en el punto previo de la confesión ficta.

En tercer lugar, en lo que respecta a la falsa valoración de prueba documental, desechó el juez las testimoniales evacuadas, motivado a que sus declaraciones aunado al hecho de que la prueba consignada demostraría la supuesta notificación realizada, demuestra dudas de que en realidad la rúbrica que aparece reflejada en señal de recibido.

En cuarto lugar, en lo que concierne a la Ultra-petita, alega que la demandada no dio contestación, ni propuso reconvención alguna, además de declarar sin lugar la demanda, declara resuelto el contrato de opción de compra-venta, condenó en costas a su representada y autorizó a la demanda a apropiarse de las arras.

En quinto lugar, en cuanto a la violación de lo establecido en la Gaceta Oficial 40.115, la misma impone un tope a la multa que debe pagar el propietario o el comprador, cuando no se concreta la venta de la solución habitacional y además limita las causales para hacer efectivo el pago.

Por último solicita se declare con lugar la presente apelación.

OBSERVACIONES DE LA PARTE DEMANDADA:

La representación judicial de la parte demandada en su oportunidad correspondiente para presentar observaciones a los informes de la parte contraria expuso lo siguiente:

Alega que el juez de la sentencia recurrida no silenció ninguna prueba y no incurrió en ningún vicio que pueda este honorable juzgado de alzada anular la sentencia recurrida.

Argumenta que la parte actora reconoce que si se le entregó todos los documentos necesarios para dar cumplimiento a lo establecido en las cláusulas del contrato, afirmación que había sido negada durante todo el proceso del presente juicio y no así la parte demandante que nunca notificaron por escrito y ni personalmente a su mandante incumpliendo así la cláusula novena del contrato.

Argumenta que, el juez aquo en su sentencia no violentó ni se extralimitó en sus funciones ya que existe en el expediente, el contrato de opción de compra venta que es la prueba fundamental del presente juicio y que en su cláusula sexta del contrato esta estipulado claramente el incumplimiento.

DE LAS PRUEBAS

La parte actora presentó las siguientes pruebas:

• Marcado “A”, instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01.032013, bajo el Nº 43, tomo 18, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso en su oportunidad correspondiente, se tiene por reconocido de conformidad con lo pautado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Copia Certificada del contrato de opción de compra-venta autenticado en fecha 12.12.2012, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital inserto bajo el Nº 08, Tomo 111, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso en su oportunidad correspondiente, se tiene por reconocido de conformidad con lo pautado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Marcado con la letra “C”, original de comprobante de control de recepción de solicitudes de fecha 07.03.2013, emitido por el Banco Mercantil, a nombre del ciudadano R.P.M.M.. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso en su oportunidad correspondiente, se tiene por reconocido de conformidad con lo pautado en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Marcado con la letra “D”, documento de venta redactado, visado y revisado por el Departamento Legal de Contratos Bancarios del Banco Mercantil. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, se observa que el mismo es un instrumento privado emanado de terceros, en consecuencia debe ser promovido conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió en el presetne caso, en consecuencia se desecha el mismo. Así se establece.

En el lapso probatorio promovió:

• Reprodujo el merito favorable de autos, este sentenciador considera que, conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el principio de exhaustividad probatoria, así como el principio de adquisición probatoria establece la obligatoriedad del juez de analizar tantos medios probatorios como sean promovidos, por lo tanto carece de relevancia probatoria invocar el mérito. Así se establece.

• El capitulo relativo a la confesión, promovió dicho medio en razón que la demandada no contestó la demanda. Ahora bien, considera este Tribunal que la falta de contestación a la demanda propiamente no podría invocarla como una confesión conforme a los parámetros del artículo 1.401 del Código Civil, en virtud que para que opere una confesión de esta naturaleza debe el demandado en su fase alegatoria aceptar o reconocer algún hecho tendente a lo demandado por el accionante, o de manera provocada por medio de posiciones juradas a los fines de buscar que la parte a quien va absolver las posiciones juradas confiese o reconozca hechos determinantes de un determinado juicio y tenemos la confesión ficta que se da simple y llanamente por la falta de contestación del demandado, mas no quedaría confeso como muchos litigantes lo denominan, lo que habría es una inversión de la carga probatoria, quedando solo el demandado obligado a extinguir con sus medios probatorios lo afirmado por el demandante, si no prueba, la demanda no tendría que ser contraria a derecho, esto para que opere la confesión ficta, figura jurídica establecida en el artículo 362 del Código Adjetivo Civil, razón por la cual se desecha la mencionada invocación del promovente y así se establece.

• En lo que respecta a la promoción de la prueba testimonial, esta alzada considera que mal pudo el Tribunal aquo evacuar dicho medio de prueba y pasar por alto el contenido del artículo 1.387 del Código Civil, en razón que la presente controversia versa sobre materia contractual de compra venta para establecer una obligación como es su cumplimiento o de extinguirla por medio de una resolución, por ende debió haberla declarado inadmisible y este Tribunal así lo declara en esta instancia. Así se establece.

• Promovió prueba de informes, en la cual el Tribunal aquo ofició al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario y al Banco Mercantil. Dicho medio de prueba es legal conforme a lo pautado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, en primer lugar, en cuanto a la información del Registro Inmobiliario respectivo, informó que si se fijó el otorgamiento del tramite 238.2013.1.2797, para el día 27.03.2013, pero en el cuaderno de control de traslados no se fijaron otorgamientos para la fecha por coincidir con la semana mayor y para el día 22.04.2013, se encontraba en el Centro de Firmas del Banco Mercantil, donde el funcionario autorizado para dicho otorgamiento acudió y fue notificado del mismo, manifestando que no se iba a efectuar, desconociendo las causas por la cual no se formalizó o concluyó el otorgamiento de dicho documento; en cuanto a la respuesta dada por la Superintendencia de las Instituciones Bancarias informó al quo que posee un crédito inmobiliario aprobado por la cédula de identidad Nº 6.277.523; en lo que concierne al informe rendido por el Banco Mercantil, manifestó que si posee una solicitud de crédito hipotecario aprobado en fecha 28.01.2013, para adquirir un inmueble ubicado en Residencias Las Vegas, apartamento Nº 9-B, piso Nº 09, Av. F.d.M. con Av. Paris, Urbanización La California, Municipio Sucre, Distrito Capital. Ahora bien, de las informaciones suministradas, este Tribunal evidencia que guarda relación con los hechos controvertidos relativos al cumplimiento de contrato alegado por la parte demandada, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.

• Promovió prueba de exhibición de documentos para que consignara en original del titulo de propiedad del inmueble, solvencias, derecho de frente, ficha catastral, solvencia de servicios de luz, aseo, condominio, hidrocapital, y el certificado de vivienda principal, o en su efecto el pago del 0,5% del precio de venta. Dicho medio de prueba considera esta alzada que es inadmisible por cuanto de dichos instrumentos versan documentos públicos los cuales se encuentran registrados bien sea en el Registro Inmobiliario o Notarial y documentos administrativos los cuales se pueden encontrar en dichos organismos y para que esta prueba pueda practicarse debe ser necesariamente sobre instrumentos privados, razón por la cual se desecha del legajo probatorio y así se establece.

• En cuanto a las pruebas documentales, marcado “A”, original de carta de notificación dirigida a la ciudadana J.A.C.D.C., donde la ciudadana MAIBA ROMERO, le notifica sobre la fecha y hora en la cual debe llevarse a cabo la protocolización de la compra venta del inmueble objeto de la demanda, siendo dicho instrumento presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso en su oportunidad correspondiente, se tiene por reconocido de conformidad con lo pautado en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Marcado “B”, original de carta de notificación de fecha 24.04.2013, dirigida al Banco Mercantil emitida por la ciudadana MAIBA ROMERO, mediante la cual hizo del conocimiento al referido banco de la no comparecencia de la ciudadana J.C., para la protocolización respectiva, respecto a este medio de prueba a consideración de este órgano superior revisor la parte demandante que emitió dicho comunicado a través de esta comunicación esta violando el principio de alteridad de las pruebas, en razón de que las partes no pueden producir sus propias pruebas, razón por la cual se desecha del legajo probatorio y así se establece.

• Marcados con las letras “C”, “D” y “F”, cheques de gerencia emitidos por el banco mercantil, de fecha 10.12.2012 y 22.04.2013, a la orden de la ciudadana J.A.C.D.C., de las copias fotostáticas presentadas por la parte se observa que se trata de copias simples de instrumentos privados, los cuales por si mismos carecen de valor probatorio, por lo tanto se desechan los mismos y así se establece.

Por su parte, la demandada en el lapso probatorio promovió lo siguiente:

• Promovió y opuso copias certificadas expedidas por la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, contentivas del contrato de opción de compra venta suscrita el día 12.12.2012, e inserto en Libros de Autenticaciones correspondientes bajo el Nº 08, tomo 111, de los libros llevados por dicha Notaría. Este Tribunal considera que ya se emitió pronunciamiento al respecto.

CAPITULO II

MOTIVA

Consideraciones para decidir:

Consta al folio 180 de las actas que conforman el presente expediente, sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 06.03.2014, mediante la cual, declaró sin lugar la demanda que por acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, intentara la ciudadana MAIBA M.R.P., en contra de la ciudadana J.A.C.D.C., bajo los siguientes términos:

….OMISSIS….

Puede colegirse, fehacientemente, de las pruebas aportadas valoradas con apego al ordenamiento jurídico, que el apoderado judicial de la parte demandante, no logró traer a los autos en las oportunidades legales (con el libelo y en el lapso de promoción), las pruebas idóneas para demostrar la verdad o certeza de sus afirmaciones, esto es que la demandada (vendedora), incumplió con la obligación prevista en las cláusulas del contrato de opción de compra venta, al no entregar a la demandante (compradora), la documentación necesaria para la protocolización correspondiente, así como la efectiva notificación por escrito a la Prominente Vendedora, sobre la fecha en que se llevaría a cabo el otorgamiento del documento de venta, todo lo cual conlleva a este Juzgador a considerar que la demanda de Cumplimiento de Contrato de opción de Compra Venta, debe forzosamente ser declarada SIN LUGAR, tal como será así confirmado en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECLARA.

Ahora bien, vistos los términos en los cuales el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, declaró sin lugar la presente acción, pasa esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones:

PREVIO

DE LA CONFESION FICTA

Conforme ha quedado expuesto en la narrativa del presente fallo y en la recurrida, la parte demandada no dio contestación a la demanda en el lapso legal previsto para ello, por lo tanto, debe analizarse lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la confesión ficta, en este sentido se observa que la confesión ficta es una ficción jurídica creada por el legislador, que impone al demandado contumaz la sanción de presuntamente reconocer los hechos alegados en el libelo de demanda como consecuencia de su falta de actividad procesal al no contestar la demanda, empero, para que opere la confesión ficta deben cumplirse de manera conjunta tres requisitos establecidos en dicho artículo, a saber: que la demandada no haya dado oportunamente contestación a la demanda, lo cual implica que haya sido debidamente citada como ocurrió en el presente caso; que la petición del demandante no sea contraria a derecho; y que nada probare que le favorezca, quedando el demandado limitado a hacer contraprueba de los hechos alegados en el libelo sin la posibilidad de introducir hechos nuevos a la litis.

Ahora bien, es requisito indispensable el cumplimiento de estos tres supuestos para que pueda declararse la confesión ficta, de modo que al faltar uno de ellos la misma debe ser desechada. En el presente caso se aprecia que la demandada no dio contestación oportuna a la demanda en el lapso legal otorgado para ello; del mismo modo la pretensión del actor se basa en el cumplimiento de un contrato de venta de un inmueble acordado entre las partes, la cual no es contraria a derecho, pero el último de los requisitos, esto es el referido a que el demandado no probare nada que le favorezca no se cumple en el presente caso, pues la demandada presentó escrito de promoción de pruebas ante el aquo, en el cual invocó el contenido del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, lo cual evidentemente obliga al juez a analizar conforme a lo establecido en la parte final del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente:

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

En este sentido debe considerarse que el instrumento fundamental de la acción, esto es, el contrato de opción de compra venta, es el contrato que debe ser analizado para así determinar si la petición del demandado es acorde con la obligación contraída, pues no puede interpretarse que lo pedido por el actor sea la verdad procesal demostrada si del contrato se desprende una obligación que tenga una intención distinta a la en él establecida.

Así las cosas, debe desecharse la solicitud de confesión ficta invocada por el actor, ya que es evidente que la demandada promovió pruebas y si del análisis de las mismas se desprende que los hechos alegados por el en el libelo de demanda no son los que arroja el análisis probatorio, no puede declararse la confesión ficta. Así se decide.

En consecuencia de lo expuesto, se observa que el contrato suscrito entre las partes, el cual corre inserto a los folios 11 al 15 del present6e expediente, constituye el instrumento fundamental de la acción y el mismo fue promovido por ambas partes, de modo que el principio de comunidad probatoria implica que debe ser analizado el mismo para determinar la veracidad de los hechos alegados por el actor, así como la procedencia de su reclamo.

En efecto, el contrato de marras establece en la cláusula sexta lo siguiente:

SEXTA: Se acuerda expresamente entre las partes, que en caso de que la firma del documento de compra venta no pueda realizarse durante el tiempo de vigencia establecido en la cláusula tercera de este documento, por causas imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA, la cantidad recibida en este acto, es decir, OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (800.000,00), mas una cantidad equivalente al TREINTA POR CIENTO (30%) del monto dado en calidad de Arras(sic), es decir, la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (240.000,00), esta ultima(sic) cantidad por concepto de daños y perjuicios causados, siendo el total a entregar de UN MILLON CUARENTA MIL BOLIVARES (1.040.000,00). Así mismo en caso de que la firma del documento de compra-venta no pueda realizarse en el tiempo de vigencia establecido en la cláusula tercera de este documento, por causas imputables a LA PROMITENTE COMPRADORA, bien sea porque no pague el precio de venta acordado en la cláusula segunda del presente documento, ó por cualquier otra causa a ella imputable, y en consecuencia se hiciere imposible otorgar el documento definitivo de compra por ante el Registro Inmobiliario(sic) de la jurisdicción del referido inmueble, perderá todo derecho a la opción de compra que aquí se le hace, y LA PROMITENTE VENDEDORA retendrá el TREINTA POR CIENTO (30%) de la cantidad dada en este acto en calidad de arras, o sea la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (240.000,00). Cantidad que quedará a favor de LA PROMITENTE VENDEDORA, por concepto de daños y perjuicios causados, y solo devolverá a LA PROMITENTE COMPRADORA, el saldo restante, o sea la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (560.000,00).

De lo antes expuesto se puede concluir que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil, ambas partes adquirieron obligaciones que derivaban de un contrato que las unía y que el mismo contenía las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que debían cumplirse las mismas. Así, al interpretar el mencionado contrato se aprecia que las partes convinieron expresamente que en caso de incumplimiento por parte de la compradora tenía la única opción de exigir la devolución de la cantidad de dinero entregada en calidad de arras menos una indemnización por concepto de daños y perjuicios equivalente al 30% del monto entregado; por su parte la vendedora en caso de no otorgar el documento de venta por causas imputables a ésta, está en la obligación de devolver las cantidades de dinero entregadas en calidad de arras, mas una indemnización equivalente al 30% del monto entregado. De modo que se debe interpretar que la intención de las partes no era la establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, sino que se consideraban –ambas- indemnizadas con la entrega de la cantidad de dinero que en dicha cláusula sexta estipularon como indemnización por daños y perjuicios causados, no existiendo la posibilidad de exigir el cumplimiento del contrato. Así se decide.

A consecuencia de lo anterior, observa este Tribunal Superior que la sentencia recurrida estableció como obligación del actor el demostrar hechos que como consecuencia de la falta de contestación, es decir, con la presunción de admisión de los hechos contenidos en el libelo de demanda, no le correspondía, pues la carga de la prueba se trasladó enteramente al demandado quien en el lapso correspondiente demostró que del contenido del contrato no existía la posibilidad de exigir el cumplimiento del contrato tal y como lo planteó el actor en el libelo, sino únicamente la penalidad establecida en la mencionada cláusula sexta del contrato suscrito entre las partes. Así se decide.

En conclusión y visto que la actora solicitó el cumplimiento del contrato de opción de compra venta y no la indemnización contenida en la cláusula sexta del contrato suscrito entre las partes, tiene forzosamente este Tribunal Superior declarar sin lugar la presente demanda en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

Por las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación intentada por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 6 de marzo de 2014.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana Maiba M.R.P., contra la ciudadana J.A.C.d.C..

TERCERO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora en la presente causa.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de junio de dos mil catorce (2014). Año 203° y 154°.

EL JUEZ,

DR. V.G.J..

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. M.E.R..

En la misma fecha, siendo las (2.00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, en expediente N° AP71-R-2014-000303, como está ordenado.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. M.E.R..