Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Estabilidad Laboral, con sede en La Víctoria de Aragua, de 25 de Marzo de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

La Victoria, veinticinco (25) de marzo de 2011.

201º y 152º

Expediente: 23.428.

Parte actora: Di Maio Resigno Giuseppe, italiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-460.228.

Apoderados Judiciales de la parte actora: L.F.M. y N.G.F., I.P.S.A. 47.020 y 71.028.

Parte demandada: Khalil Saad Boutros, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°: 9.434.396.

Apoderado judicial de la parte demandada: I.B. y D.L., I.P.S.A. 94.461 y 87.663.

Motivo: Desalojo.

Sentencia Definitiva.

Llegan a esta alzada las actuaciones provenientes del Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en virtud de la apelación interpuesta por el apoderado judicial D.L., I.P.S.A. 87.663, en representación del demandado el ciudadano Khalil Saad Boutros, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°: 9.434.396, contra el fallo dictado por el Juzgado a quo, en fecha 28 de enero de 2011, en el juicio que por desalojo introdujo en su contra el ciudadano Di Maio Resigno Giuseppe, italiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-460.228.

Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal observa: conoce esta Alzada de la apelación interpuesta por D.L., I.P.S.A. 87.663, apoderado judicial de Khalil Saad Boutros, en su carácter de parte demandada contra la sentencia definitiva dictada en fecha 28 de enero de 2011, por el Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en la cual declaró con lugar la demanda incoada en su contra por Di Maio Resigno Giuseppe.

Ahora bien, por ser la materia inquilinaria de orden público este tribunal entiende que se apela la sentencia en todas y cada una de sus partes y así se decide.-

Asimismo, se observa de las actas que conforman el presente expediente y de la sentencia apelada que se demandó el desalojo de un inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el n° 01, ubicado en la avenida F. deL. cruce con calle Ribas, edificio Di Maio, La Victoria, municipio Ribas estado Aragua, tiene un área de construcción de ochenta metros cuadrados (80,00 mts2) extendiéndose en diez metros (10,00 mts) en su frente por ocho metros (8,00 mts) de fondo, y cuyos linderos son: Norte: con patio interno del edificio; Sur: que es su frente con la avenida Loreto; Este: con calle Ribas; Oeste: con el local nº 02, anexa documento de propiedad marcado “A”, alega que sobre dicho bien desde la fecha 01 de julio de 1999, se ha mantenido una relación arrendaticia con el ciudadano Khalil Saad Boutros, durante la cual a través de la Inmobiliaria Villalba & Reyes C.A. en su representación se celebraron varios contratos de arrendamientos, estos son: 1. Celebrado entre la administradora J.A. Hernández y Cia. C.A. y el ciudadano Khalil Saad Boutros, con duración de un año, de fecha 01 de julio de 1999, acompaña a la demanda contrato marcada “B”; 2. Celebrado entre la Inmobiliaria Villalba & Reyes C.A. y el ciudadano Khalil Saad Boutros, con duración de trece meses fijos, en fecha 01 de julio de 2001, acompañó contrato a la demanda marcado “C”; 3. Celebrado entre la Inmobiliaria Villalba & Reyes C.A. y el ciudadano Khalil Saad Boutros, con duración de doce meses fijos, en fecha 01 de agosto de 2002, acompañó contrato a la demanda marcado “D”; señala la cláusula tercera del último contrato celebrado por las partes y alega que el contrato celebrado era a tiempo determinado que una vez vencido este, opero de pleno derecho la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordinal D. Y que la misma arribó a su fin en fecha 31 de julio de 2006, que vencida la prórroga legal de igual forma el arrendatario se mantuvo en posesión del inmueble arrendado y el recibiendo los cánones de arrendamientos sin celebrarse posteriormente un nuevo contrato dado por escrito, que por estas razones la relación arrendaticia se tornó tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción a que se contrae el artículo 1600 del Código de Procedimiento Civil, invoca la clausula séptima del último contrato celebrado por las partes; alega que el arrendatario procedió sin su consentimiento y sin su autorización a dividir el local comercial de su propiedad que ocupo como poseedor precario en dos mitades, mediante la construcción de una pared divisoria, ocupando el arrendatario una de las mitades y subarrendó la otra mitad, incumpliendo las estipulaciones contractuales y las prohibiciones del derecho común, y lo enmarca dentro de las causales de desalojos previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario en los literales “e” y “g”; que el comportamiento del arrendatario de dividir el local comercial sin su autorización y de permitir el acceso de otra persona, quien instaló un fondo comercial denominado Calsado For Yu, que gira bajo la firma y responsabilidad del ciudadano A.B.N.K., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº 9.436.980, acompañó registro mercantil marcado “E”; fundamenta su acción en el artículo 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus literales e y g, y en el artículo 1600 del Código Civil; demandada al arrendatario para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a desalojar y entregar el inmueble desocupado, libre de personas y cosas, y en el mismo buen estado en que se lo entregó al inicio de la relación arrendaticia; en cancelar los honorarios profesionales de abogados y las costas procesales que se causen en el proceso.

Por su parte el apoderado judicial del demandado compareció el día de la contestación y presentó dos escritos uno complementario del otro, contentivo el primero de ellos de cuestiones previas prevista en el artículo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil y otro de la contestación al fondo, en la que alegó que niega en toda y cada una de sus partes la demanda tanto en los hechos como en el derecho, alega que son falsas tales declaraciones, que en ningún momento procedió a dividir tal local comercial, que para el momento de iniciar la relación arrendaticia ya existía la pared divisoria, que por no expresarse claramente la división el contrato de condominio del inmueble, no podían realizar subarrendamientos, y que existe un espacio que permite la conexión y distribución del local comercial y de la cual afirma poseer dominio, que niega rechaza y contradice que su representado haya sub arrendado parte del inmueble; igualmente niega la supuesta concesión de una prórroga legal debido a que el contrato es a tiempo indeterminado.

Por su parte el apoderado judicial del actor se opone a la cuestión previa opuesta.

De los hechos controvertidos:

Se tiene como hechos controvertidos, un subarrendamiento celebrado entre el arrendatario y un tercero sobre el inmueble objeto de la presente demanda, y la reforma efectuada por el demandado al inmueble arrendado sin autorización del arrendador.

II

DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

De conformidad con el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, la decisión tomada por el a-quo sobre la cuestión previa opuesta por el demandado, no tiene apelación. Así se decide.-

III

DE LAS PRUEBAS

Expuesto como han sido anteriormente los alegatos de la parte actora en su libelo de demanda y la defensa opuesta en la contestación de la demanda, y delimitada la controversia, esta Juzgadora pasa a valorar las pruebas de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1. Reproduce el mérito favorable que arrojen las actas procesales e invoca el mérito favorable de las pruebas aportadas por la contraparte; es criterio de quien valora que la solicitud de apreciación del mérito favorable de autos no es un medio de prueba per se, sino la solicitud que hace el promovente de la aplicación del principio de comunidad de la prueba que rige en el sistema probatorio venezolano y que el juez está en la obligación de emplear, de oficio, sin necesidad de alegación de parte, atendiendo igualmente al principio de exhaustividad.

2. Promueve original de contrato de arrendamiento privado suscrito entre la administradora J.A. Hernández y Cia. C.A. y el ciudadano Khalil Saad Boutros, con duración de un año, de fecha 01 de julio de 1999, que riela al expediente en los folios 22 al 28, marcado “B”; por ser este un documento privado y el mismo no fue desconocido por la parte contraria, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1361 y 1363 del Código Civil, en cuanto a que las partes celebraron contrato de arrendamiento a tiempo determinado en fecha 01 de julio de 1999, y a partir de dicha fecha inició la relación arrendaticia. Así se valora.-

3. Promueve original de contrato de arrendamiento privado, suscrito entre la inmobiliaria Villalba & Reyes C.A. y el ciudadano Khalil Saad Boutros, con duración de trece meses fijos, en fecha 01 de julio de 2001, que riela al expediente a los folios 31 al 36, marcado “C”; por ser este un documento privado y el mismo no fue desconocido por la parte contraria, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1361 y 1363 del Código Civil, en cuanto a que las partes celebraron nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado en fecha 01 de julio de 2001, y que continuó la relación arrendaticia. Así se valora.-

4. Promueve original de contrato de arrendamiento privado, suscrito entre la inmobiliaria Villalba & Reyes C.A. y el ciudadano Khalil Saad Boutros, con duración de doce meses fijos, en fecha 01 de agosto de 2002, que riela al expediente a los folios 16 al 18, marcado “D”; por ser este un documento privado y el mismo no fue desconocido por la parte contraria, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1361 y 1363 del Código Civil, en cuanto a que las partes celebraron contrato de arrendamiento en fecha 01 de agosto de 2002, continuando la relación arrendaticia, y que el mismo venció en fecha 01 de agosto de 2003. Así se valora.-

5. Promueve copia simple de documentos de condominio, que riela al expediente en los folios 4 al 15; por ser un instrumento Público y el mismo no fue tachado ni impugnado este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a que en el mismo se evidencia que el actor es el propietario del inmueble objeto de la presente causa, e igualmente se evidencia, las medidas y linderos del mismo, que son los mismos señalados en la demanda. Así se valora.-

6. Promueve confesión espontánea, que el demandado confiesa en su escrito de contestación de demanda lo siguiente: “en la actualidad entre el arrendador y el arrendatario se mantiene un contrato a tiempo indeterminado”. Es criterio de quien juzga de conformidad con la doctrina y la jurisprudencia, que lo expresado por la parte demandada en su contestación, no es una confesión, pues, las declaraciones hechas en el escrito de contestación, no tiene por finalidad suministrarle al contrario una prueba, sino informarle al juez de los hechos de los cuales hace excepción, en el presente caso la parte demandada en su contestación admite la existencia de la relación jurídica existente entre las partes; en consecuencia este no es un medio de prueba, y por lo tanto esta juzgadora lo desecha.-

7. Promueve contrato de arrendamiento privado, celebrado entre el actor y la sociedad mercantil variedades Yod-Car 2020, C.A. que riela al expediente en los folios 57 al 59, marcado “A”; por ser este un documento privado y el mismo no fue desconocido por la parte contraria, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1361 y 1363 del Código Civil, en cuanto a que el actor celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil variedades Yod-Car 2020, C.A. sobre un local comercial con nº 02. Así se valora.-

8. Promueve copias simples de documentos públicos emanados de la Alcaldía del Municipio Ribas del estado Aragua, consistentes de las constancias de inscripción catastral de los cinco locales comerciales, que rielan al expediente en los folios 60 al 65, por ser estos instrumentos Públicos y los mismos no fueron tachados ni impugnados, ahora bien, en cuanto al documento que riela al expediente al folio 60, este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en el mismo se evidencia, que el inmueble arrendado mide 79,99 mts; en cuanto a que los documentos que rielan al expediente en los folios 61 al 64 esta Juzgadora los considera impertinentes, por no tener relación alguna con lo aquí debatido. Así se decide.-

9. Promueve Inspección Judicial practicada por el Juzgado de los Municipios Ribas y Revenga del estado Aragua, que riela al expediente a los folios 65 al 88; observa quien juzga, que la inspección judicial fuere practica fuera del proceso, en fecha 22 de marzo de 2007; por tal motivo esta Juzgadora desestima este elemento, por cuanto por ser su formación extra-litem, el promovente debió ratificarla en el juicio y así la parte contraria puede ejercer su derecho al control de la prueba y al contradictorio. Y así se desecha.-

10. Promueve testimonial de los ciudadanos J.C.S.M. y de H.J.F., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nº V-12.121.231 y V-10.360.355, en la que estos quedaron contestes en que conocen a las partes de la presente causa, que el demandado ocupa un inmueble que forma parte del edificio Di Maio, que existen otros locales comerciales, que al lado del local objeto de la presente demandada existe una peluquería; que el arrendatario procedió a dividir el local comercial en dos mitades con la construcción de una pared y que celebró un subarrendamiento. Ahora bien, es criterio de quien juzga de conformidad con el artículo 508 y 510 del Código de Procedimiento Civil, que las deposiciones de los testigos deben concordar con otras pruebas, es decir, se debe apreciar la relación de estas con las demás pruebas de autos; como se observa en el presente caso, la única prueba promovida por el actor con la finalidad de probar sus pretensiones, fue las testimoniales, no habiendo en la presente causa pluralidad de pruebas, para adminicular las deposiciones de los testigos; igualmente, considera quien juzga, que estas testimoniales solo se tienen como un indicio y en consecuencia no es prueba suficiente e idónea para demostrar la existencia de las causales invocadas por el actor, pues este también debió, para adminicular las testimoniales, promover otras prueba, por ejemplo, en cuanto a las supuestas reformas, también debió promover la prueba de experticia y la prueba de inspección judicial, en y para demostrar la existencia de un subarrendamiento, también debió promover por ejemplo el contrato de subarrendamiento escrito. Así se decide.-

    DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Promueve el merito favorable de autos del escrito de cuestión previa, del libelo de la demanda y del escrito de contestación, ahora bien, como se expresó supra, es criterio de quien valora que la solicitud de apreciación del mérito favorable de autos no es un medio de prueba per se, sino la solicitud que hace el promovente de la aplicación del principio de comunidad de la prueba que rige en el sistema probatorio venezolano y que el juez está en la obligación de emplear, de oficio, sin necesidad de alegación de parte, atendiendo igualmente al principio de exhaustividad.

2. Promueve el Registro Mercantil del fondo de comercio Calzados For Yu, que riela al expediente a los folios 18 al 20, marcado “E”, por ser este un documento público y el mismo no fue tachado, ni impugnado por la parte contraria, este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a que en el mismo se evidencia que la sociedad mercantil tiene su domicilio en el local 2 del edificio Di Maio, avenida F. deL., estado Aragua. Así se valora.-

   IV

   DE LA INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, DE CONFORMIDAD CON EL ARTÍCULO 12 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

   Ahora bien, observa quien juzga que las partes celebraron contrato de arrendamiento en fechas: 01 de julio de 1999, con duración de un año; luego el 01 de julio de 2001, con duración de trece meses fijos; posteriormente en fecha 01 de agosto de 2002, con duración de doce meses fijos; vencido este último contrato, el arrendatario gozó de una prórroga legal de 3 años; y luego de vencida la prórroga legal el mismo continuó en posesión del inmueble y cumpliendo con su obligación en el pago de los cánones de arrendamiento; lo antes expuesto constituye el supuesto previsto en el artículo 1600 del Código Civil, esta es la tácita reconducción, que consiste en la reconducción de un contrato a tiempo determinado a un contrato a tiempo indeterminado; considerando así la relación arrendaticia a tiempo indeterminado. Igualmente, prevé el artículo 1614 del Código Civil, “En los arrendamientos hechos a tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”; es decir, que dado el supuesto de la tácita reconducción, la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, se regirá por lo previsto en el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Y así se decide.-

   Ahora bien aclarado lo anterior, y de conformidad con el artículo 12 en su último aparte del Código de Procedimiento Civil, quien juzga pasa a interpretar el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y que riela al expediente en los folios 16 al 18; la cláusula séptima del mismo prevé, que “EL ARRENDATARIO no podrá realizar ninguna modificación o alteración en el inmueble objeto de este contrato sin previa autorización escrita de LA ARRENDADORA, y en todo caso, sea cuales fueran, las mejoras y bienhechurías, quedarán en beneficio del inmueble, sin pago alguno de indemnización por parte de LA ARRENDADORA, reservándose esta el derecho de exigir que todo o parte de lo modificado sea devuelto al estado en que se encontraba al comienzo del arrendamiento.”. Interpreta quien juzga, que la intención y el propósito de las partes en el referido contrato, es que la arrendadora autoriza al arrendatario a efectuar modificaciones al inmueble con su autorización escrita, igualmente es la intención de las partes que si las modificaciones del inmueble son realizadas sin autorización escrita, la única consecuencia será, que estas quedarán a beneficio del inmueble; siendo la intención de las partes contratantes ley entre ellas, en consecuencia, este supuesto de hecho no se puede subsumir en la norma prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.-

   V

   Aclarado lo anterior, valoradas y apreciadas como han sido suficientemente las pruebas en la presente causa esta juzgadora observa que la pretensión de la parte actora, tal como se estableció en los hechos controvertidos y objeto de pruebas se limitaba al desalojo de un inmueble de su propiedad antes señalado, alegando que el demandado subarrendó el inmueble a un tercero y le hizo reformas al inmueble dado en arrendamiento sin su consentimiento, fundamentando su acción en el artículo 34 literal e) y g) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Ahora bien, la parte demandada manifestó que rechaza el alegato de la parte actora, y que desde el inicio de la relación que no construyó la pared divisoria, que el demandante en su escrito de demanda, no especificó la fecha en que supuestamente se construyó dicha pared, igualmente alega que es falsa la existencia de un subarrendamiento.

   En cuanto al alegato del actor, es necesario comprobar la reforma efectuada por el demandado consistente en la construcción de una pared divisoria en el local dado en arrendamiento, y la existencia del subarrendamiento celebrado entre el demando y un tercero; ahora bien, es necesario aclarar en la presente causa, quién tiene la carga de probar los hechos alegados por la parte actora de la existencia de tal modificación y del subarrendamiento, La Sala de Casación Civil, ha ampliado el concepto de distribución de la carga de la prueba, estableciendo a cual parte corresponde la misma, según la actitud específica que el demandado adopte a las pretensiones del actor, distinguiendo los siguientes supuestos: a) Si el demandado conviene absoluta, pura y simplemente en la demanda; el actor queda exento de toda prueba; b) Si el demandado reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado jurídico, le corresponde al juez aportar el derecho; c) Si el demandado contradice o desconoce los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos derivan, de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos, le corresponde al actor toda la carga de la prueba, y de lo que demuestre depende del alcance de sus pretensiones; y d) Si el demandado reconoce los hechos pero no con limitaciones, porque opone el derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo; le corresponde al demandado probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas.(CFA. H.D.E.. Teoría General de La Prueba Judicial. Tomo I Pág. 393 a 518, Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia de fecha 17-11-1.997 entre otras).

   Ahora bien, como lo establece la anterior jurisprudencia, y vista que el demandado hizo en su contestación una contradicción y negación de los hechos de manera pura y simple, sin traer hechos nuevos, es criterio de quien juzga que correspondía al actor la carga procesal de probar sus alegatos, no como lo señala el a-quo en la sentencia apelada. Así se decide.

   Igualmente, el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, prevé: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma…”.

   De la revisión de las actas y valoradas exhautivamente como lo fueron las pruebas aportadas por las partes, se constata que el actor no incorporó al proceso medios probatorios suficientes e idóneos, tendientes a demostrar sus afirmaciones de hecho; en cuanto a las testimoniales promovidas por el actor, y que rielan al expediente a los folios 90 al 94, esta juzgadora considera que no es prueba idónea o suficiente para demostrar que el demandado subarrendó y realizó reformas al referido inmueble por las razones expuestas en su valoración. Así se decide.-

   En consecuencia, es forzoso para quien juzga declarar sin lugar la presente demanda de desalojo. Así se decide.-

   VI

   Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de La República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara, PRIMERO: SE REVOCA LA SENTENCIA dictada en fecha 28 de enero de 2.011, por el Tribunal de los Municipios J.F.R. y J.R.R. de la Circunscripción Judicial del estado Aragua; SEGUNDA: CON LUGAR la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada; TERCERO: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano Di Maio Resigno Giuseppe, italiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E- 460.228 contra el ciudadano Khalil Saad Boutros, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°: 9.434.396; CUARTA: por no haber vencimiento total, no hay condenatoria en costas.-

   Publíquese, regístrese y déjese copia.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en la ciudad de La Victoria, a los veinticinco (25) días del mes de marzo de dos mil once (2.011).- Años 201° y 152°.-

   LA JUEZA PROVISORIO

   MAIRA ZIEMS CORTEZ.

   LA SECRETARIA

   ABG. JHEYSA ALFONZO.

   En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, previo anuncio de Ley, siendo las 01:00 p.m.

   LA SECRETARIA.

   EXP.: 23.428.