Decisión nº BP12-R-2009-000043 de Tribunal Superior Civil, Mercantil y del Tránsito. Extensión El Tigre de Anzoategui, de 5 de Mayo de 2009
| Fecha de Resolución | 5 de Mayo de 2009 |
| Emisor | Tribunal Superior Civil, Mercantil y del Tránsito. Extensión El Tigre |
| Ponente | Medardo Antonio Paez |
| Procedimiento | Preferencia Ofertiva Y Retracto Legal Arrendaticio |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción
Judicial del Estado Anzoátegui Extensión El Tigre.
El Tigre, cinco (05) de mayo de dos mil nueve
199º y 150º
ASUNTO: BP12-R-2009-000043
PREFERENCIA OFERTIVA
DEMANDANTE: M.R.M.E., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.816.760, domiciliada en la ciudad de Anaco, actuando en nombre y representación de la UNIDAD EDUCATIVA INDUSTRIAL M.M. Institución Registrada por ante la oficina de Registro Público del Municipio Anaco, del Estado Anzoátegui, en fecha 15 de junio de 1.999, anotada bajo el Nº 10; Folios 70 al 76, Protocolo Primero; Tomo IV; Segundo Trimestre del año 1999.
APODERADO JUDICIAL: No constituyó.-
DEMANDADO: A.J.S.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.470.351, domiciliado en la ciudad de El Tigre, Estado Anzoátegui.
APODERADO JUDICIAL: No constituyó.-
TERCERA INTERESADA: C.E.M.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.024.482, domiciliada en la ciudad de Anaco del Estado Anzoátegui.
APODERADO JUDICIAL: No constituyó.-
ACCION: PREFERENCIA OFERTIVA (Sentencia apelada de fecha 04 de marzo del año 2009, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en la ciudad de El Tigre).
SENTENCIA: Definitiva.-
SENTENCIA QUE DICTA ESTE TRIBUNAL SUPERIOR: DEFINITIVA.
FECHA PARA PROFERIRLA SIN DIFERIMIENTO: 21 DE ABRIL DE 2009.-
EN LA FECHA ANTERIOR 21 DE ABRIL DE 2009, HUBO NECESIDAD DE DIFERIR ESTA DECISIÓN, MOTIVADO A QUE DEBIAN DICTARSE VARIAS DECISIONES, ENTRE ELLAS EL ASUNTO BP12-R-2009-000018, QUE SE DICTÓ, Y EN CONSECUENCIA SE DIFIRIÓ PARA UNO DE LOS SIGUIENTES DIEZ (10) DÍAS DE DESPACHO, Y ESTANDO DENTRO DE DICHO LAPSO SE DICTA EL FALLO, EN EL DÍA DE HOY, 05 DE MAYO DE 2009.-
RELACION CRONOLÓGICA EN ESTE TRIBUNAL SUPERIOR
Por auto de fecha 02 de abril del año 2009 se le da entrada en el libro de causas llevadas por este Tribunal Superior y se admite, quedando anotado bajo el número ASUNTO BP12-R-2009-000043, fijándose el décimo (10) día de Despacho siguiente a la fecha de este auto, para dictar sentencia en la presente causa.
COMPETENCIA DEL TRIBUNAL SUPERIOR
Establecen los artículos 288 y 294 del Código del Procedimiento Civil, lo siguiente:
Art. 288: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario”.
Art. 294: Admitida la apelación en ambos efectos se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar…”,
omissis
En este orden de ideas y acogiéndose el despacho a tal previsión legal, es evidente que este Tribunal Superior, es el competente para conocer la apelación a que se contrae el presente expediente. Así se decide.
RELACION CRONOLÓGICA DEL CASO SOMETIDO EN APELACION
DEL LIBELO DE LA DEMANDA.
Mediante escrito de fecha 29 de enero de 2.009, la parte demandante antes nombrada propone libelo de demanda, solicitando la Preferencia Ofertiva.
Por auto de fecha 10 de febrero del año 2009, el a quo le da entrada y admite el presente asunto, ordenando citar al ciudadano demandado A.J.S.G., a los fines de que comparezca al segundo día de Despacho siguiente a su citación, a dar contestación de la presente demanda.
En fecha 12 de febrero de 2009, diligencia el ciudadano A.S., asistido por el abogado J.S., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 63.653, y se da por citado en la presente causa.
En fecha 17 de febrero de 2009, el ciudadano A.S., asistido por la abogada D.C.G., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 100.198, presenta escrito solicitando se declare la nulidad de la opción de compra-venta a favor de la ciudadana C.E.M.M. y se conceda la preferencia ofertiva a la UNIDAD EDUCATIVA INDUSTRIAL M.M. representada por la ciudadana M.R.M.E..
En fecha 20 de febrero de 2009, diligencia el ciudadano A.S., asistido por la abogada D.C.G., y solicita se declare el derecho preferencial de la compra-venta, se cierre a pruebas el presente procedimiento y se dicte sentencia.
En fecha 04 de marzo de 2009, el a quo dicta Sentencia Homologando el Convenimiento en la presente acción.
En fecha 04 de marzo de 2009, la ciudadana C.E.M.M., asistida por el abogado R.L., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 31.459, presenta escrito solicitando se declare la nulidad de todo lo actuado y sin lugar la demanda.
En fecha 12 de marzo del 2009, la ciudadana C.E.M.M., asistida por el abogado R.L., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 31.459, apela de la sentencia dictada por el a quo de fecha cuatro (04) de marzo de 2009.
Por auto de fecha 24 de marzo de 2009, el a quo oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la tercera interesada y ordena la remisión del presente expediente al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial Extensión El Tigre, en donde es recibido en fecha 02 de abril de 2009, fijándose el décimo (10) día de despacho siguiente a la fecha del auto para dictar sentencia, que correspondió el día 21 de abril del año en curso, en cuya oportunidad SE DIFIRIO DICTAR EL FALLO POR LOS MOTIVOS SUPRA INDICADOS, Y ESTANDO DENTRO DEL LAPSO DE DIFERIMIENTO, se dicta SENTENCIA de acuerdo a lo antes explanado y subsiguientes consideraciones:
MOTIVACIÓNES PARA DECIDIR
Ahora bien, este Tribunal Superior, antes de pronunciarse al fondo sobre la apelación de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, pasa a a.l.p.c., así:
(1) De la sentencia objeto de apelación, se trata de la dictada en fecha 04 de marzo del año 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, sede en la ciudad de El Tigre del mismo Estado que ordenó la HOMOLOGACIÓN DEL CONVENIMIENTO formulado y acordó se proceda como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada conforme lo establecido en el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil.-
(2) Fundamenta su decisión el Tribunal a quo, en lo siguiente…(…..)
“Vista la contestación de la demanda por parte del ciudadano A.J.S.G., las partes acuerdan y solicitan a este Tribunal que: PRIMERO: Declare el derecho preferencial para la compra y venta del inmueble objeto de este procedimiento judicial, a favor de la Sociedad Civil “U. E. INDUSTRIAL M.M.”, dado que dicha institución ocupa actualmente el inmueble, propiedad del demandado, quien reconoce que la misma cumple con los requerimientos legales para que su derecho preferente sea respetado.- SEGUNDO: La ciudadana M.M., parte demandante, en representación de la “ UNIDAD EDUCATIVA M.M.”, pide por ante este Tribunal, de que en vista que la parte convino en reconocer el derecho preferencial, y en concedérselo a fin de materializar la venta, convengo en que la parte demandada no sea condenada en costas.- TERCERO: Solicitamos, ambas partes, que dado este convenimiento, se declare válido el derecho preferencial aquí solicitado, se cierre a pruebas este procedimiento judicial y pase a sentenciar”.-
Ahora bien, de la interpretación que se hace sobre el mencionado artículo 263 del Código de Procedimiento Civil es indudable expresar que el demandante se le da la posibilidad de Desistir del Procedimiento, y al (sic) demandante (DEMANDADO) convenir en ella, y de las actas que conforman el presente asunto se evidencia que ambas partes convinieron en los términos señalados en dicho escrito, y constatadas las actuaciones cursantes en autos que las partes que realizan el Convenimiento tienen legitimación procesal para ello, y no existiendo prohibición legal sobre la materia, ello es suficiente para que este Tribunal le dé su aprobación..-….. (……).- Cursivas, paréntesis agregado en mayúsculas de la Alzada, comillas del pasaje de la sentencia.-
(3) Observa este Tribunal Superior que en escrito de contestación de la demanda incoada contra el ciudadano A.J.S.G., éste manifiesta.- Omissis.- Acepto y convengo que la sociedad Civil “UNIDAD EDUCATIVA INDUSTRIAL M.M.”, tiene el derecho de preferencia ofertiva sobre el inmueble objeto de esta controversia, por lo que solicito a este Tribunal lo siguiente: Declare la nulidad de la opción Compra Venta autenticada por ante la Notaria Pública de la ciudad de El Tigre, Estado Anzoátegui, bajo el No 13, Tomo 12 de fecha 23 de Diciembre de 2008, a favor de la ciudadana C.E.M.M..-
Conceda preferencia ofertiva del inmueble de mi propiedad ubicado en la Calle Barinas cruce con Calle Junín Nº. 6-76 en la ciudad de Anaco Estado Anzoátegui, a la sociedad Civil “UNIDAD EDUCATIVA INDUSTRIAL M.M.”, a la fecha representada por la ciudadana M.R.M.E., titular de la cédula de identidad Nº. 8.916.760.-
Conviene destacar, los siguientes argumentos de la parte demandante: Omisiss: Mi representada mantuvo contrato de arrendamiento con el ciudadano A.R.O.M., titular de la cédula 1.309.231, según documento notariado en fecha 10 de septiembre de 1999, bajo el Nº 62, tomo 53, quien posteriormente enajena el inmueble donde funciona la UNIDAD EDUCATUVA INDUSTRIAL M.M. al ciudadano A.J.S., cedula de identidad Nº. 8.470.351, el referido ciudadano se subrogó el contrato de arrendamiento en su condición de nuevo arrendador y fijó un canon de arrendamiento que para el momento de la toma de mi administración estaba fijada en UN MIL CIEN BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 1.100,oo).- Omisiss.-
Riela de autos el documento notariado en la Notaria Pública de El Tigre, Estado Anzoátegui en fecha 16 de diciembre de 1999, bajo el Nº. 39, Tomo 107 de los Libros respectivos, mediante el cual adquiere el inmueble antes citado el ciudadano A.J.S.G., antes identificado.-
Revisado exhaustivamente el contenido del referido contrato de venta, no se observa que el referido comprador se haya subrogado el referido contrato, no obstante al comprar el inmueble en su condición de propietario bien podía respetar el contrato, fijar nuevo canon, si así lo aceptaba la arrendataria, como efectivamente ocurrió.-
Riela de autos contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble antes descrito en donde aparece como arrendataria la UNIDAD EDUCATIVA M.M., debidamente notariado ante la Notaria Pública de Anaco Estado Anzoátegui, en fecha 10 de septiembre de 1.999, bajo el Nº, 62 Tomo 53 del contenido de la cláusula SEGUNDA se evidencia que el tiempo de duración del contrato es de 05 años, contados a partir del día 15 de agosto de 1999, hasta el 15 de agosto del año 2004.-
También riela de autos contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, celebrado entre el ciudadano A.J.S.G., cédula de identidad Nº. 8.470.351, demandado en la presente causa, y en su carácter de propietario del inmueble dado en arrendamiento mediante el citado contrato, en donde promete vender el aludido inmueble a la promitente compradora C.E.M.M..-
Este contrato fue debidamente Notariado por ante la Notaria Pública Primera de El Tigre, Estado Anzoátegui, el día 23 de diciembre de 2008, anotado bajo el Nº. 13, Tomo 126 de los Libros de autenticaciones respectivos.
Ahora bien, de acuerdo con la cláusula SEXTA de aludido contrato de arrendamiento se observa que, es convenido entre las partes que el presente contrato no se renovará automáticamente, la única forma de renovación del mismo, se dará en caso de que “LA ARRENDATARIA” desee seguir ocupando el inmueble y así lo notifique por escrito a “EL ARRENDADOR“ con un plazo de CUARENTA Y CINCO (45) días de anticipación a la fecha de vencimiento del período de vigencia de las posibles prórrogas que pudiesen existir, y si este último, manifiesta su aceptación lo cual deberá también constar necesariamente por escrito, se procederá a la redacción y suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento.-
El contrato inicial de arrendamiento venció el día 15 de agosto de 2004, y de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en caso de contratos a tiempo determinado letra “b”, cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un año, y menor de cinco años, se prorrogará por un lapso máximo de un año.-
Entonces el contrato in comento se prorrogó hasta el día 15 de agosto de 2005, por efecto de la prórroga legal, y a falta de renovación de acuerdo a los términos de la cláusula SEXTA, ya mencionada.-
Todo en consideración a que no consta de autos que el contrato original se haya renovado automáticamente, ni prorrogado, mediante la suscripción de un nuevo contrato, como lo establece la cláusula SEXTA, valga la redundancia.-
De lo antes precisado se evidencia que para la fecha en que se celebró el contrato de opción de compra-venta, 23 de diciembre de 2008, la arrendataria del inmueble ya descrito poseía la condición de arrendataria del mismo, y en consecuencia tenia derecho preferencial para adquirir en compra venta el mismo, ya que para tener ese derecho era necesario que el contrato de arrendamiento sobre el mismo estuviese vigente, y no obstante no haberse renovado de acuerdo a los términos de la citada cláusula, dicho contrato por efectos de la tácita reconducción se convirtió en contrato a tiempo indeterminado como se explicará infra.-
A mayor abundamiento, el artículo 42 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.- Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.-
No es necesario hacer una exégesis del artículo supra transcrito, basta en resaltar que, para tener derecho a la preferencia ofertiva se debe tener la condición de arrendatario, además de ocupar el inmueble como tal, vale decir como arrendatario.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.- Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (02) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los arrendamientos.-
En el caso de autos huelga decir, el contrato inicial no fue prorrogado mediante notificación escrita, ni se suscribió un nuevo contrato, en consecuencia cuando el propietario del inmueble celebró el contrato de opción de compra venta con la promitente compradora ciudadana C.E.M.M. ESTABA OBLIGADO PRIMERO A DAR PREFERENCIA A LA ARRENDATARIA LA UNIDAD EDUCATIVA M.M., y no podía celebrar contrato de opción de compra venta de dicho inmueble con cualquier persona, distinta a la UNIDAD EDUCATIVA .-
Y EN CONSECUENCIA, AL HOMOLOGAR LA JUEZ DE LA RECURRIDA LO CONVENIDO POR LAS PARTES, EN LA DEMANDA EN EL SENTIDO DE QUE EL DEMANDADO CONVINO EN DARLE LA PREFERENCIA OFERTIVA A LA DEMANDANTE, LA UNIDAD EDUCATIVA YA CITADA, APLICO CORRECTAMENTE LA NORMA ESPECIAL DE LA LEY DE LA MATERIA, EL CITADO ARTICULO 42, Y ARTÍCULO 263 DEL C.P.C.-
DESPUES DE TODO LO AFIRMADO, CONVIENE EXPRESAR QUE, LA FIGURA DE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN EN MATERIA DE CONTRATOS DE ARRENDANIENTO A TIEMPO DETERMINADO COMO EL SUB-EXAMEN, Y QUE NO OBSTANTE A LO PACTADO EN LA CLAUSULA SEXTA DEL CONTRATO VARIAS VECES MENCIONADO, SI A LA TERMINACION DEL CONTRATO O DE LA PRORROGA LEGAL EL INQUILINO CONTINUA OCUPANDO EL INMUEBLE (CASO DE AUTOS) EL CONTRATO SE CONSIDERA QUE SE TRASFORMA EN A TIEMPO INDETERMINADO (ARTICULO 1600 DEL CODIGO CIVIL).-
AHORA BIEN, EN EL PRESENTE CASO ESTÁ ACEPTADO EN AUTOS QUE LA UNIDAD EDUCATIVA M.M. ESTABA OCUPANDO EL INMUEBLE PARA LA FECHA DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA, EN DONDE SOLICITARON DEL TRIBUNAL DE LA CAUSA QUE DECLARE EL DERECHO PREFERENCIAL PARA LA COMPRA Y VENTA DEL INMUEBLE OBJETO DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL A FAVOR DE LA UNIDAD EDUCATIVA “U. E. Industrial Mariano Montilla” ya que dicha institución ocupa actualmente el inmueble propiedad del demandado, quien reconoce que la misma cumple con los requerimientos legales para que su derecho preferente sea respetado.- Omisiss.-
A, confesión de parte relevo de pruebas, empero se evidencia de autos que para la fecha de la litis contestación la arrendataria tenia más de dos (2) años en calidad de arrendataria del inmueble, no se delató la insolvencia en el pago de los cánones, cumpliendo con los requisitos de ley que le hacen acreedora del derecho de preferencia ofertiva, motivo por el cual se confirma la decisión del a quo por estar ajustada a los hechos y al derecho.-
Por todo lo antes expresado, este Juzgador declara SIN LUGAR, el recurso de apelación formulado en el presente caso, y así se decide.-
DECISIÓN
Cumplidos como han sido los requisitos legales en el presente procedimiento, y por las razones de hecho y de derecho que han sido analizadas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Extensión El Tigre, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto en fecha 12 de marzo del año 2009 por la ciudadana C.E.M.M., asistida por el abogado R.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 31.459, contra la sentencia dictada en fecha 04 de marzo del año 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, sede en la ciudad de El Tigre; y en consecuencia de ello: PRIMERO: Se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la antes precisada sentencia que HOMOLOGO EL CONVENIMIENTO, SEGUNDO: Se CONDENA en las Costas del recursos a la apelante perdidosa.
Bájese el expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito, de esta ciudad de El Tigre.
Publíquese. Regístrese y déjese copia certificada.
Dada. Firmada y Sellada, en la sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Extensión El Tigre, a los cinco (05) días del mes de mayo del año dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150º de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR,
M.A.P..
LA SECRETARIA,
EGLYS VASQUEZ DE VILLARROEL
En la misma fecha de hoy, 05 de abril de 2009, siendo las dos y cuarenta y tres minutos de la tarde (02:43 p.m.), se dictó y publicó la anterior sentencia y se agregó original al ASUNTO BP12-R-2009-000043.- Conste,
LA SECRETARIA,
EGLYS VASQUEZ DE VILLARROEL.
