Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 28 de Mayo de 2013

Vender a los ciudadanos M.S.A.A. y R.J.R.A., el inmueble objeto de la presente demanda, por la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00), hoy treinta mil bolívares (Bs.30.000,00), de los cuales ya recibió cuatro millones de bolívares (Bs 4.000.000,00), hoy cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00).

En reembolsarles la cantidad de trescientos treinta y ocho mil quinientos setenta y ocho bolívares con ochenta céntimos (Bs. 338.578,80), cancelada por concepto de los derechos de registro para el otorgamiento del documento de venta definitivo.

En indemnizar la cantidad de dos millones de bolívares (Bs.2.000.000, 00), hoy dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), cancelada al corredor que sirvió de intermediario en la negociación y los apoyo en el proceso del crédito de política habitacional.

En indemnizar la suma de dinero que tenga bien que fijar el Tribunal en su sentencia definitiva, para resarcirle el daño moral que les ocasionó al momento de negarse a vender el inmueble, el cual estiman en la cantidad en diez millones de bolívares (Bs 10.000.0000, 00), hoy diez mil bolívares (Bs. 10.000,00).

las costas y los costos del presente juicio, incluyendo los honorarios profesionales.

Solicitaron ajuste del valor demandado para la fecha de ejecución de la sentencia, y demandan el pago de la suma que resulte de aplicar dicho ajuste a las cantidades adeudadas y a los intereses causados por éstas.

Por último, solicitaron se admitiera y sustanciara conforme a derecho la reconvención, y se declarara con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.

Posteriormente, en fecha 03 de julio de 2007, la representación judicial de la parte demandante dio contestación a la reconvención, alegando entre otras cosas lo siguiente:

Rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en derecho, la mutua petición incoada por los demandados en el presente proceso, habida consideración que son falsos los hechos e inaplicable al derecho invocado, en apoyo a su pretensión.

Que la suscripción y el otorgamiento definitivo de compra venta nunca pudo llevarse a efecto, en los términos convenidos, ya que los demandados no dispusieron jamás del dinero que debían pagar en la oportunidad acordada.

Que cuestiona y por ello, rechaza y contradice que haya existido, nunca, jamás prorroga alguna del plazo fijado inicial, único e improrrogable, y deviene la afirmación vertida en el escrito que se combate, por esta vía, en el sentido, que el otorgamiento del documento en el Registro no pudo llevarse a cabo por la negativa de su conferente, ningún efecto puede tener acerca de la ausencia de otorgamiento que su conferirte conociera de la tramitación de crédito alguno.

Que lo cierto, es que la ausencia de la extensión del plazo previsto para el perfeccionamiento de la oferta efectuada, no fue acreditada por medio alguno en abono del alegato pertinente, por la sencilla razón de que no existió una extensión del término pactado en el contrato, cuya ejecución se pretende.

Que es cierto que el 18 de agosto de 2003, se otorgó el documento contentivo de la opción de compra venta, sobre un inmueble, propiedad de su conferente, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 8-C, Piso 8 del edificio Skorpio, situado en la Avenida Roscio, de Los Teques, Municipio Guaicaipuro.

Que su representado reconoce expresamente, por resultar incuestionable, que brindo su testimonio en el justificativo anexo “B”, al escrito en el cual se propone la reconvención que da lugar a esta contradicción, pero que de allí emerja la solicitud de un crédito de política habitacional, por veintidós millones de bolívares (Bs. 22.000.000,00), hoy veintidós mil bolívares (Bs. 22.000,00), para adquirir el inmueble objeto del presente juicio, dista de la realidad de los hechos acaecidos, es una falsedad inmensa.

Que en cuanto a las aseveraciones vertidas en el numeral contenido en el Capítulo I (Los Hechos), carecen de trascendencia a los efectos del mérito de la pretensión deducido, habida consideración que la circunstancia allí detallada en cuanto a que en el mes de agosto de 2003, su representado hubiere entregado a los demandados reconvinientes los recaudos allí señalados en modo alguno varia las circunstancias acaecidas en este asunto, ya que de los mismos no aparece ninguna circunstancia exculpatoria, de la responsabilidad de los reconvinientes.

Que en todo caso, los recaudos a los que se hace referencia eran y son necesarios e indispensables para la redacción del documento a protocolizar, de donde emerge la circunstancia inobjetable del incumplimiento por parte de los reconvinientes.

Negó, rechazó y contradijo la afirmación que en el sentido de que el supuesto y teórico ente financiero hubiere cancelado el análisis del crédito, por no constar en el expediente correspondiente el documento de condominio del Edificio Skorpio, y el instrumento de propiedad del inmueble objeto de la opción, pero llama poderosamente la atención que en el numeral anterior, había afirmado que los instrumentos antes mencionados habían sido entregados en el mes de agosto de 2003, lo cual resta toda credibilidad de sus excusas, por no haber satisfecho la obligación asumida libremente, en el documento de opción compra venta.

Que en cuanto al estado civil que aparece en la cédula de identidad de su representado, para la época no tiene trascendencia aducida, ya que no escondió su verdadero estado civil, tanto así que lo reconocen los reconvinientes, así se aprecio desde un principio.

Que nuevamente, y sin solución de continuidad, el escrito que combate hace valer una circunstancia, ajena a la situación en conflicto, habida cuenta que aduce lo siguiente: “…En fecha 17 de noviembre de 2003 la Oficina Principal de Registro del Estado Táchira, expide copia certificada de la sentencia de divorcio del demandante a solicitud de éste. Anexo marcado con la letra “F” fotocopia del comprobante de la cédula del DEMANDANTE en el cual se evidencia la fecha de su expedición…”, que se desprende del texto transcrito que el alegato no guarda relación alguna con la materia debatida.

Que los reconvinientes adujeron la expedición de cheques de gerencia a sus nombres en cada Tribunal, por un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), hoy mil bolívares (Bs. 1.000,00), que cabe observar el anuncio de esta circunstancia por parte de los demandados reconvinientes, resta toda credibilidad a su alegato, en el sentido del fraude que se le imputa a su mandante, si esa era la intención, jamás hubiere las diligencia que hizo en aplicación y cumplimiento del contrato para devolver a los infractores las cantidades que por aplicación de los cánones convenidos y pactados, debía regresar a los reconvinientes.

Que señalan como dolosa la demanda del presente juicio, como que si su representado debía inhibirse de accionar judicialmente ante el atropello del cual era sujeto.

Que la reconvención combatida en este escrito aspira aplicar las normas del hecho ilícito, a una situación devenida de un contrato suscrito con anterioridad entre las partes en conflicto judicial, que las disposiciones que deben invocarse en apoyo de la acción son las previstas en el artículo 1.271 y siguientes del Código Civil, pero nunca cánones señalados para la responsabilidad civil extra contractual.

Que en cuanto al fraude procesal señalaron que su representado inicio unas consignaciones con la pretensión de manipular la pretensión de manipular la pretensión, cuando fueron los demandados quienes infringieron la pautas del contrato opción de compra venta, y adujeron una serie de hechos que imputan a su representado y atribuyen el deliberado propósito de retrasar la aprobación del crédito solicitado por los reconvinientes, los cuales rechaza enérgicamente en nombre de su conferente.

Negó y contradijo que la entrega del documento que hiciera entrega el Banco Banesco a los reconvinientes tenga efecto alguno respecto de su representado.

Que niega, rechaza y contradice que el 12 de febrero de 2004, se hubiese entregado a los demandados el borrador del contrato de Ley de Política Habitacional a ser suscrito por la nombrada institución financiera, y les entregó el documento que iba a ser firmado para la venta del inmueble, a los fines de su introducción en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro, lo que no tiene sentido ya que el borrador implica que no es definitivo, por tanto su presentación ante el registro resultaba irrito.

Que niega también el hecho de su pretensión, en lo que al definitivo se refiere, ante la oficina correspondiente y el pago de alguna suma por ese concepto.

Que niega que su mandante hubiere cancelado los impuestos municipales del inmueble, a los efectos indicados por los demandados, esto es, “…para presentarla al momento de la protocolización del documento de venta definitivo…”.

Que niega, rechaza y contradice las afirmaciones de los reconvinientes en el sentido de que “…siendo el día y la hora fijado por el registro subalterno se presentó el demandante con su hermana L.C.F.M. y un abogado manifestando que no iba a vender…”, ello es incierto, pues la prórroga del término para el ejercicio de la opción jamás se extendió su duración ya era consumada la inexistencia de venta alguna.

Que luego del 17 de diciembre de 2003, lo que procedía era instrumentar la devolución de la suma que quedaba a los compradores, luego de aplicada la clausula penal correspondiente.

Que cuestiona que su representado esté obligado a pagar suma alguna por daños morales que se dicen sufridos, en virtud de la improcedencia de los mismos.

Que niega que su representado se encuentre obligado al pago de las costas del juicio y honorarios profesionales, toda vez que con apego a la norma contenida en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, ello solo opera en virtud del vencimiento total, y no antes.

Finalmente, solicitó sea declarada sin lugar la mutua petición, con expresa condenatoria en costas.

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Conjuntamente con el escrito libelar, la representación judicial de la parte demandante consignó los siguientes medios de prueba:

Documento poder que el ciudadano J.A.F.M., le otorgara a los Abogados R.Z.H., T.T.A., A.L.G. y T.L.P., autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Chacao Distrito Metropolitano de Caracas, Bello Campo, en fecha 26 de marzo de 2004, quedando anotado bajo el No. 43, Tomo 41 (f. 05 y 06 de la pieza I del presente expediente). Observa esta Sentenciadora que se trata de un documento debidamente inscrito ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la representación en el presente juicio de los Abogados R.Z.H., T.T.A., A.L.G. y T.L.P.. Y ASÍ SE DECIDE.

Cheque de gerencia No. 00000622 emitido por el Banco de Venezuela a favor del ciudadano R.J.R.A., por la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), hoy mil bolívares (Bs.1.000,00) (f. 07 de la pieza I del presente expediente), el cual es valorado por esta Juzgadora, por cuanto no fue impugnado por la parte contraria, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constatándose el original del cheque de gerencia que fue ofrecido al ciudadano R.J.R.A., por medio de la notificación judicial llevada a cabo por ante el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia certificada de documento de opción de compra venta, suscrito por los ciudadanos J.A.F.M., M.S.A.A. y R.J.R.A., autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital el 19 de agosto de 2003, anotado bajo el No. 17, Tomo 124 de los libros correspondientes (f. 08 al 11 de la pieza I del presente expediente). Esta Alzada valora esta documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil, demostrándose los hechos jurídicos contenidos en el mismo, a saber, su existencia, naturaleza, identidad de las partes, objeto de la relación convencional, vigencia y las obligaciones que cada una de las partes asumió. Y ASÍ SE DECIDE.

Original del expediente signado con el No. S-Nº0122/2004, llevado por ante el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo de la Notificación Judicial que solicitara el ciudadano J.A.F.M. (f. 12 al 24 de pieza I del presente expediente). Observa esta Sentenciadora que se trata de las actuaciones emanadas de un ente autorizado para dar fe pública, las cuales además no fueron impugnadas por la contraparte, en consecuencia se les confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la práctica de la notificación judicial que efectuara el aludido Juzgado al ciudadano R.J.R.A., con relación al depósito de la suma correspondiente a la cláusula penal del contrato de opción de compra venta. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple del expediente signado con el No. S-1234-04, llevado por ante el Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo de la Oferta Real interpuesta por el ciudadano J.A.F.M. (f. 25 al 37 de la pieza I del presente expediente). Por cuanto se trata de las actuaciones emanadas de un ente autorizado para dar fe pública, las cuales además no fueron impugnadas por la contraparte, es por lo que quien aquí decide les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la solicitud propuesta por el ciudadano J.A.F.M., actuando en su propio nombre y representación, con respecto a la oferta real de la suma correspondiente a la cláusula penal del contrato de opción de compra venta. Y ASÍ SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas, la representación judicial del ciudadano J.A.F.M., reprodujo todo cuanto resulte favorable de los autos para su representado, señalando de este modo, que hace valer el poder que se le otorgara, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Chacao Distrito Metropolitano de Caracas, Bello Campo, en fecha 26 de marzo de 2004, quedando anotado bajo el No. 43, Tomo 41, así como el documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital el 19 de agosto de 2003, anotado bajo el No. 17, Tomo 124 de los libros correspondientes, y los procedimientos instaurados por ante el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, y el Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, documentales éstas que fueron consignadas junto con el escrito libelar, y precedentemente analizadas, por lo que quien aquí decide considera que sería repetitivo volverlas a a.Y.A.S.D.

Por último, se observa que mediante escrito de informes presentado ante esta Alzada en fecha 19 de febrero de 2013, la parte demandante consignó original del Informe Técnico de Avalúo practicado sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 8-C, piso 8, del Edificio Skorpio, ubicado en la Avenida Roscio de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el 07 de enero de 2013 (f. 221 al 247 de la pieza III del presente expediente). Esta Juzgadora de la revisión de la probanza observa que, aun cuando fue efectuada por un profesional adscrito a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, la misma no constituye un documento público que haya sido certificada por un funcionario facultado para dar fe pública, por lo que se desecha del presente proceso de conformidad con lo dispuesto en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.357 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, consignó los siguientes medios de prueba:

Marcado con la letra “A”, original del contrato de opción de compra venta suscrito por los ciudadanos J.A.F.M., M.S.A.A. y R.J.R., autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de agosto de 2003, anotado bajo el No. 17, Tomo 124 de los libros correspondientes (f. 51 al 53 de la pieza I del presente expediente). Observa esta Juzgadora que esta documental ya fue analizada con anterioridad, otorgándosele todo el valor probatorio que de ella se desprende conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, por lo que sería repetitivo volverla a a.Y.A.S.D.

Marcado con la “B”, copia simple del justificativo de testigos autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de agosto de 2003 (f. 54 al 60 de la pieza I del presente expediente). Por cuanto se trata de un documento que ha sido certificado por un funcionario facultado para dar fe pública, el cual además no fue impugnada por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose que para el 19 de agosto de 2003, se llevo a cabo la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos L.C.F.M. y J.A.F.M., en virtud de la solicitud efectuada por los demandados en fecha 13 de agosto de 2003, con relación a que depusieran acerca de la unión concubinaria que ellos mantienen. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “C”, copia simple de libreta bancaria de la entidad bancaria Banesco, perteneciente a los ciudadanos M.S.A.A. y R.J.R. (f. 61 y 62 de la pieza I del presente expediente). Observa esta Sentenciadora que se trata de un documento privado que no fue impugnado por la contraparte, por lo que se aprecia de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que los demandados aperturaron una cuenta ante la mencionada entidad bancaria el 09 de septiembre de 2003, lo cual se concatena con el informe emitido por el Banco Banesco, Banco Universal, en fecha 30 de enero de 2006 (f. 247 al 251 de la pieza I del presente expediente). Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “D”, copia simple del documento de remate del inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 8-C, del Edificio Skorpio, ubicado en la avenida Roscio, Los Teques, Municipio Guaicaipuro Estado Miranda (f. 63 al 68 de la pieza I del presente expediente). Esta documental se valora conforme a lo previsto artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, demostrándose la propiedad del ciudadano J.A.M., sobre el bien inmueble objeto de la presente demanda. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “E”, copia simple de aclaratoria de estado civil del ciudadano J.A.F.M.. (f. 69 de la pieza I del presente expediente). Con respecto a esta documental se observa que en la oportunidad de dar contestación a la reconvención propuesta, la parte demandante la desconoció en los siguientes términos: “De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugno en toda forma de derecho la fotocopia que se ha adjuntado marcado “E”.”, siendo que por remisión expresa del aludido artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil, la impugnación del documento privado que haya sido promovido con la contestación de la demanda, debe exponerse dentro de los cinco días siguientes a la realización de tal acto procesal, señalándose además de manera detallada y precisa las razones que sustentan la impugnación, por lo que al no observarse que ello haya sucedido en el caso de autos, y al verificarse que la impugnación efectuada por la parte demandante resulta ser extemporánea, es por lo que esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio a la documental producida, evidenciándose la aclaratoria que en fecha 11 de noviembre de 2003, realizara el ciudadano J.A.F.M., con respecto a su estado civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “F”, copia certificada de la sentencia de divorcio de los ciudadanos J.A.F.M. y NELIZZI M.G.A., expedida por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira (f. 70 al 74 de la pieza I del presente expediente). Observa esta Sentenciadora que se trata de las actuaciones emanadas de un ente autorizado para dar fe pública, las cuales además no fueron impugnadas por la contraparte, en consecuencia se les confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la conversión en divorcio de la separación de cuerpos y bienes de los ciudadanos J.A.F.M. y NELIZZI M.G.A., decretado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 17 de julio 1985. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “G”, original del documento de aclaratoria de estado civil del ciudadano J.A.F.M., protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guaicaipuro, en fecha 08 de diciembre de 2003, anotado bajo el No. 14, Tomo 21, Protocolo Primero de los libros correspondientes llevados por esa Oficina (f. 75 al 79 de la pieza I del expediente). Se observa que esta documental ya fue analizada por esta Juzgadora, confiriéndole todo su valor probatorio, por lo que sería repetitivo volverla a a.Y.A.S.D.

Marcado con la letra “H”, avalúo practicado en fecha 15 de enero de 2004, al inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 8-C, del Edificio Skorpio, ubicado en la avenida Roscio de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda (f. 80 al 88 de la pieza I del presente expediente). Esta probanza se desecha del proceso, por cuanto se observa que es un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio, por lo que debió ser ratificado mediante la prueba testimonial conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “J”, copia simple de declaración emitida por la ciudadana M.S.A.A., al Banco Banesco, de constancia de entrega de documento de crédito hipotecario bajo la Ley del Sub. Sistema de Vivienda y Política Habitacional, de carta de notificación de firma de crédito hipotecario bajo Ley del Sub. Sistema de Vivienda y Política Habitacional (f. 89 y 91 de la pieza I del presente expediente). Por cuanto estas probanzas no fueron impugnadas por la parte contraria, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose los distintos trámites realizados por la mencionada ciudadana a fin de obtener un crédito hipotecario por parte de la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, C.A. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “K”, recibo Nº 55710 de fecha 12 de febrero de 2004, por la cantidad de trescientos treinta y ocho mil quinientos setenta y ocho con ochenta céntimos (Bs. 338.578,80), expedido por la Oficina subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro, en fecha 12 de febrero de 2004 (f. 92 de la pieza I del presente expediente). Se observa que se trata de un documento administrativo emanado por un funcionario de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones, el cual debe producirse en juicio conforme a lo establecido en los artículos 396 y 400 del Código de Procedimiento Civil, y que además goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte mediante prueba en contrario, lo cual no sucedió en el caso de autos, por lo que esta Juzgadora al verificar que en la oportunidad correspondiente la parte demandada hizo valer la presente documental, es por lo que se le otorga todo su valor probatorio, evidenciándose la cancelación del monto allí especificado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “L”, copia simple de vauchers de depósito del Banco Banesco, No. 46637149, de fecha 12 de febrero de 2004, por la cantidad de trescientos treinta y ocho mil quinientos setenta y ocho bolívares con ochenta céntimos (Bs. 338.578,80) (f. 93 de la pieza I del presente expediente). Esta Alzada valora dicha documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnado por la parte contraria, evidenciándose el depósito de la suma de dinero que pretenden los demandados les reembolse el demandante por concepto de los derechos de registro para el otorgamiento del documento. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “M”, planilla de liquidación de derecho de registro No. 0027011, de fecha 12 de febrero de 2004. (f. 94 de la pieza I del presente expediente). Por cuanto esta probanza es un documento administrativo emanado por un funcionario de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte contraria mediante prueba en contrario, lo cual no ocurrió en el caso de autos, es por lo que esta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio, quedando evidenciado la liquidación de los derechos de registro. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “N”, copia simple de documento de compra venta suscrito por los ciudadanos J.A.F.M., M.S.A.A. y R.J.R. (f. 95 al 100 de la pieza I del presente expediente). Esta prueba es valorada por quien aquí decide por cuanto no fue impugnada por la parte contraria, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose el contrato de compra venta que según lo alegado por los demandados iba a ser el protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente. Y ASÍ SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas, la representación judicial de la parte demandada, invoco y reprodujo el mérito favorable que de los autos se desprende a favor de sus mandantes, lo cual no constituye un medio probatorio que merezca alguna valoración, puesto que su invocación alude únicamente al denominado principio de la comunidad de la prueba, conforme al cual toda prueba incorporada por las partes pertenece al proceso, independientemente de quien la haya promovido. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió la confesión del demandante, que se desprende supuestamente del escrito de contestación a la reconvención presentado el 03 de julio de 2007, así como de las posiciones juradas absueltas en fecha 20 de enero de 2006, que cursan a los folios 235 al 238 del expediente, en fecha 03 de febrero de 2006, cursante al folio 244 del expediente.

Observa esta Juzgadora del contenido de los documentos mediante los cuales se hace valer la confesión de la parte actora, que el ciudadano J.A.F.M. ninguna declaración ha efectuado con relación a los hechos controvertidos en la presente causa, sin embargo, de los mismos se evidencia lo que se desprende igualmente de las pruebas incorporadas al proceso, y analizadas por esta Juzgadora en este capítulo del fallo, a saber, que el 19 de agosto de 2003, las partes celebraron un contrato de opción de compra venta, el cual tenía una duración de ciento veinte (120) días continuos a partir del otorgamiento del documento; que el 19 de agosto de 2003, el actor sirvió de testigo en un justificativo de unión concubinaria de los demandados; que es cierto lo contenido en el documento que consta a los folios 74 al 77 del expediente, contentivo de la aclaratoria del estado civil del actor. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió el informe rendido por la entidad bancaria Banesco, Banco Universal C.A., de fecha 30 de enero de 2006 (f. 247 al 251 de la pieza I del presente expediente). Observa quien decide de la documental promovida, que la referida entidad bancaria remitió oficio por medio del cual informo lo siguiente:

(…) a) ¿Cuales eran los requisitos necesarios para solicitar créditos de política habitacional para la compra de un inmueble vigentes para el mes de Agosto de 2003? (…) De acuerdo a nuestros archivos los requisitos para el proceso de solicitud de Crédito LPH, eran los siguientes: (…) 1.-Copia de C.I, de los Solicitantes (Legible) AMPLIADA 2.-Copia de la C.I de los Vendedores (Legible) AMPLIADA 3.- Declaración Jurada de no poseer y de habitar la vivienda 4.- Acta de Matrimonio o constancia de concubinato 5.- Actas de divorcio (si fuera el caso) 6.- Poder Registrado 7.- En Caso de ser extranjero, deberá haber adquirido legalmente la residencia demostrado con movimientos migratorios, permanecido en el territorio nacional por un periodo no inferior a 5 años y ser padre de un venezolano, presentar copia acta de nacimiento de los hijos venezolanos. (…) 8.- C.d.A.H. (Vigencia: Dos meses) 9.- Carta de Trabajo (Vigencia: Tres meses), respaldada con movimientos bancarios. 10.- Certificación de Ingreso firmada por el C.P,C. (Vigencia: tres meses) y respaldada por movimientos bancarios (6 últimos meses) 11.- Balance personal firmado por el C.P.C. y por el solicitante (Vigencia: seis meses). Si son casados o concubinos debe venir mancomunado. 12.- Estado de cuenta de la (s) Tarjetas (s) de Créditos (6 meses). 13.- Declaración de ISLR o Constancia no Contribuyente, (formato). 14.- Copia de la Libreta de BANESCO, debe ser aperturada por los solicitantes con el 6% debidamente bloqueado. (…) 15.-Planilla de solicitud de crédito debidamente llenada y firmada. 16.- Informe de Crédito. 17.- Incluir consulta de SICRI y Lista Negra. (…) 18.- Documento de Propiedad, (consignar dos (2) copias) 19.- Documento de Condominio. 20.- Documento de Parcelamiento y Planes (Casas). 21.- Original de Opción de compra (90 días). 22.- Borrador de Liberación de Hipoteca. 23.- Cláusula de Liberación de INAVI. 24.- Fotos del Inmueble (8 Fotos). 25.- Planilla de depósito a favor de Insaval (Bs. 100.000,00) Original Cta. Ahorros Nº 311050893. 26.- Avaluó. 27.-Numero de Ficha castastral (emitida por la alcaldía). 28.- Planilla y solvencia Sucesoral. 29.- Copia de C.I de los Hederos (Legible). (…) b) Si entre el mes de Agosto y el mes de Septiembre del año 2003, los ciudadanos A.A.M.S. Y R.A.R.J. (…) solicitaron un crédito de política habitacional para la compra de un inmueble constituido por el apartamento Nº 8-C del piso 8 del Edificio Skorpio, Ubicado en la Av. Roscio de la Ciudad de Los Teques, Jurisdicción del Distrito (hoy municipio) Guaicaipuro del Estado Miranda. (…) De acuerdo a nuestros archivos electrónicos, en fecha 16-12-2003, se incluyo una solicitud de LPH a nombre de los ciudadanos A.A.M.S. Y R.A.R.J. (…) para la compra de un inmueble constituido por el apartamento Nº 8-C del piso 8 del Edificio Skorpio, Ubicado en la Av. Roscio de la Ciudad de Los Teques, Jurisdicción del Distrito (hoy municipio) Guaicaipuro del Estado Miranda. (…) c) A.A.M.S. Y R.A.R.J., en el mes de Septiembre de 2003 aperturaron con Bs. 1.200.000,00 una cuenta de Ahorros en BANESCO signada con el Nº 0134-0474-78-4742043504 como requisito del Banco para tramitar la solicitud de préstamo de política habitacional para adquirir el inmueble opcionado. (…) De acuerdo a nuestros archivos la cuenta corriente Nº 0134-0474-78-4742043504, aparece aperturada a nombre de los clientes A.A.M.S. Y R.A.R.J. (…) en fecha 09-09-2003. (…) d) Si en el mes de septiembre de 2003, Banesco canceló el análisis del crédito de los ciudadanos A.A.M.S. y R.A.R.J., por no constar en el documento de propiedad del inmueble (acta de remate) el estado civil del vendedor y aparecer como casado en la cédula de identidad, consignada en el expediente del crédito y en el Justificativo de Testigos de Unión Concubinaria, en donde había declarado el vendedor (…) De acuerdo a nuestros archivos en el mes de Septiembre, se paralizo el análisis del crédito solicitado para la aclaratoria de estado civil del vendedor del inmueble. (…) e) ¿Que documento debían consignar los solicitantes del crédito para reaperturar o continuar con el análisis del crédito? (…) Aclaratoria de estado Civil del Vendedor y fotocopia de comprobante. (…) f) En que fecha fue practicado el avaluó del inmueble objeto de a opción para cuya adquisición se estaba solicitando el crédito y en que fecha fue consignado al expediente del crédito de los solicitantes. (…) De acuerdo a nuestro archivos el Avaluo fue solicitado en fecha 08-01-2004 y fue entregado para el Dpto. de Análisis el día 28-01-2004. g) Si en el mes de diciembre de 2003, una vez entregados por los solicitantes del crédito la totalidad de los recaudos exigidos por BANESCO se remitió de la sucursal de carrizal a la Gerencia de Crédito al Consumo con sede en Colinas de Bello Monte, valija con el crédito solicitado (…) De acuerdo a las normas y procedimientos de nuestra institución, los casos de créditos deben ser direccionados a la Gerencia de Crédito en nuestra sede de Colinas de Bello Monte Caracas. (…) h) En que fecha y por cual momento fue aprobado el crédito de Política Habitacional solicitado por los ciudadanos A.A.M.S. Y R.A.R.J., y cuando se les notificó de tal hecho. (…) De acuerdo a nuestros archivos en fecha 06-02-2004, se aprobó el crédito a los clientes A.A.M.S. y R.A.R.. Por la cantidad de Bs. 22.000.000,00. No podemos evidenciar la fecha exacta de información al cliente. (…) i) Si el Dr. M.J.Y., era abogado de Banesco para el mes de Febrero de 2004, y redacto en tal carácter el documento definitivo del inmueble a ser adquirido con el crédito aprobado. (…) De acuerdo a nuestros archivos para el mes de febrero del año 2004 el Dr. M.J.Y., es abogado de esta institución bancaria. (…) j) Si el Banco libró cheque de gerencia a nombre del vendedor por la cantidad del crédito aprobado. Especificando nombre de la persona a cuyo favor se libró el cheque, monto exacto y fecha. (…) De acuerdo a nuestros archivos electrónicos, podemos evidenciar la emisión de cheque de gerencia a favor del Sr. J.A.F.M., por la cantidad de Bs. 22.000.000,00 por motivo de firma del Crédito LPH. (…) k) Si el Banesco recibió confirmación que los derechos de registro para la protocolización del documento de venta fueron cancelados y se fijó fecha para la firma del documento. (…) De acuerdo a nuestros archivos en fecha 18-02-2004 a las 09:00 fue notificada la firma. (…)

; de manera que, se valora como prueba de informe, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Asimismo, promovió copia simple del Justificativo de Relación Concubinaria, levantado en fecha 19 de agosto de 2004, ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del distrito Capital (f. 132 al 138 de la pieza I del presente expediente).

Copia simple de Acta de Remate levantada en fecha 27 de abril de 1992, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 30 de junio de 1992, bajo el No. 39, Protocolo Primero, Tomo 24 (f. 139 al 144 de la pieza I del presente expediente).

Libreta de cuenta de ahorro en el Banco Banesco, signada con el Nº 0134-0474-784742043504, aperturada en fecha 09 de septiembre de 2003, siendo titulares los ciudadanos M.S.A.A. y R.J.R. (f. 153 de la pieza I del presente expediente).

Copia simple del comprobante de la cédula de identidad del ciudadano J.A.F.M., expedido el 11 de noviembre de 2003. (f. 154 de la pieza I del presente expediente).

Copia certificada de la sentencia de divorcio del ciudadano J.A.F.M., expedida en fecha 11 de noviembre de 2003. (f. 155 al 159 de la pieza I del presente expediente).

Copia del documento de aclaratoria del estado civil del ciudadano J.A.F.M. (f. 160 al 164 de la pieza I del presente expediente).

Copia del avaluó del inmueble objeto del presente juicio de fecha 15 de enero de 2004. (f. 165 al 172 de la pieza I del presente expediente).

Copia de cartas de fecha 12 de febrero de 2004 (f. 173 al 175 de la pieza I del presente expediente).

Copia del recibo Nº 55710 y depósito bancario Nº 46637149 (f. 176 y 177 de la pieza I del presente expediente).

Copia de la planilla de liquidación Nº 0027011 (f. 178 de la pieza I del presente expediente).

Copia del documento definitivo de compra venta redactado por el Abogado M.Y., abogado de Banesco (f. 179 al 184 de la pieza I del presente expediente).

Con relación a estas probanzas, esta Juzgadora observa que las mismas ya fueron a.p., por lo que resultaría repetitivo volverlas a a.Y.A.S.D.

Certificación de gravámenes del inmueble objeto de la opción de compra venta, expedida en fecha 19 de agosto de 2003 (f. 146 al 151 de la pieza I del presente expediente). Esta prueba es valorada por quien aquí decide de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de un documento debidamente inscrito ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, evidenciándose que sobre el bien inmueble objeto de la presente demanda no pesa gravamen alguno. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple del certificado de solvencia municipal del inmueble objeto del presente juicio, expedida en fecha 22 de agosto de 2003 (f. 152 de la pieza I del presente expediente). Por cuanto esta probanza es un documento administrativo emanado por un funcionario de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte contraria mediante prueba en contrario, lo cual no ocurrió en el caso de autos, es por lo que esta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio, evidenciándose que la solvencia de inmuebles urbanos se solicito el 22 de agosto de 2003, y se emitió el mismo día. Y ASÍ SE DECIDE.

Original del recibo de fecha 16 de febrero de 2004, cancelado ante el Sistema de Integrado de Autoliquidación y Recaudación (SIAR) de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro, por concepto de impuestos de inmuebles urbanos (f. 185 de la pieza I del expediente). En virtud de que esta probanza es un documento administrativo emanado por un funcionario de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte contraria mediante prueba en contrario, lo cual no ocurrió en el caso de autos, es por lo que esta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio, evidenciándose que el 16 de febrero de 2004, el demandante cancelo el impuesto de inmuebles urbanos. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió el informe rendido por el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda (f. 216 de la pieza I del presente expediente). Observa quien decide de la documental promovida, que el 10 de enero de 2006, la mencionada oficina remitió oficio No. 7260-19, por medio del cual se deja constancia de lo siguiente:

(…) a) Que el día 12-02-2004, fue presentado ante esta Oficina de Registro Inmobiliario un documento por el ciudadano R.J.R.A. (…) contentivo de una venta e hipoteca de primer grado sobre un inmueble constituido por el apartamento Nº 8-C, piso 8 del Edificio SKORPIO, ubicado en la Avenida Roscio de la ciudad de Los Teques, jurisdicción del Distrito (hoy Municipio) Guaicaipuro del Estado Miranda, propiedad del ciudadano J.A.F.M., según documento protocolizado en esta Oficina, bajo el Nº 39, protocolo primero, tomo 24 de fecha 30-06-1992. B) En la misma fecha fueron emitidos el Recibo Nº 55710 correspondiente a la habilitación, Artículo 17 LRP cancelados mediante depósito bancario Nº 46637149, planilla de liquidación Nº F-03-0027011, que fija el monto exento de pago de conformidad con el Artículo 103 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley que Regula al documento presentado por el ciudadano R.J.R.A., para su registro. c) Si fue consignada la solvencia municipal Nº A-17801, válida hasta el 31-03-2004, emitida por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda- Dirección de Hacienda. d) La fecha de protocolización fue fijada por esta Oficina de Registro Inmobiliario para el día 18-02-2004 a las 8:000 a.m. e) No fue presentada la planilla de liquidación el día 18-02-2004 estipulado para la firma del documento en cuestión por los otorgantes. f) No se procedió a la protocolización estipulada, por cuanto no se presentaron los otorgantes en la fecha fijada para el otorgamiento. g) El vendedor no justifico en ningún momento0 ante esta Oficina de Registro Inmobiliario la causa del no otorgamiento del documento para ser registrado entre las partes el día 18-02-2004. h) En vista de que el documento no se protocolizó en el transcurso del trimestre correspondiente, se anula por cierre de trimestre de conformidad con lo establecido en el Artículo 118 de la Ley de Registro Público y del Notariado. j) Hasta la presente fecha no se encuentra en trámite de protocolización ningún documento de enajenación o gravamen sobre el inmueble en cuestión. (…)

; de manera que, se valora como prueba de informe, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió el acta en la cual se llevo a cabo la evacuación de la prueba testimonial de la ciudadana K.P., en fecha 02 de marzo de 2006, en la que se depuso lo siguiente:

(…) la apoderada judicial procedió interrogar a la de la manera siguiente: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana M.A.A.? La testigo respondió: Si la conozco. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano R.J.R.A.? La testigo respondió: Sí lo conozco. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo de donde conoce a los ciudadanos M.A.A. Y R.R.? La testigo respondió: A MAITE es mi compañera de clases, es fue mi compañera de clase y a ROGER lo conozco de ser su pareja. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si la ciudadana M.A. es o fue su compañera de clases? La testigo respondió: fue mi compañera de clases porque ya no estudia en la Universidad. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana L.C.F.M.? La testigo respondió: Sí es mi vecina del edificio. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano J.A.F.M.? La testigo respondió: No lo conozco, se que es hermano de la señora COROMOTO pero no lo conozco. SEPTIMA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta donde vivía en el año dos mil tres la ciudadana L.C.F.M.? La testigo respondió: Si sé y me consta, en el piso ocho del edificio Skorpio, apartamento 8-C.OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que los ciudadano M.A. y R.R., iban a comprar el apartamento Nº 8-C, ubicado en el piso ocho del edificio Skorpio, habitado por L.C.F.M.? La testigo respondió: Sí, yo fui la persona que le comunique a MAITE que la señora L.C. estaba dando en venta el apartamento, NOVENA PREGUNTA: ¿Diga la testigo porque sabe y le consta que los ciudadanos M.A. y R.R.i. a comprar el citado apartamento luego que le comunico que la señora L.C. lo estaba dando en venta? La testigo respondió: Me consta porque estuve presente en el momento que MAITE le entrega a la señora LISBETH la suma de CUATRO MILLONES en efectivo como forma de reserva que luego a futuro en un lapso menor se iba a concretar, a formalizar ante la Notaria. DECIMA PREGUNTA: ¿Diga la testigo entre quienes se cerró la venta del apartamento 8-C, ubicado en el piso ocho del edificio Skorpio? La testigo respondió: en un primer momento se cierra en el momento que MAITE le entrega el dinero a la señora COROMOTO y es allí cuando ella da su palabra de no mostrárselo o vendérselo a más nadie, eso en primera parte, luego en conversaciones con MAITE me comunica que ya había dado formalidad ante una Notaría y ahora si el, ya va por la legalidad del negocio. UNDECIMA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana L.C.F. gestionaba la venta del apartamento antes identificado como si el mismo fuera de su propiedad? La testigo respondió: Si me consta ya que por ella yo me entere de la venta y fue ella misma quien le mostró el inmueble a MAITE y ROGER pero más tarde en el transcurso de la negociación que llevaba MAITYE con la señora COROMOTO me entero que la documentación del inmueble está a nombre del señor J.A. creo que se llama, de su hermano no sé cómo se llama. DECIMA SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que los ciudadanos L.C.F.M. y J.A.F.M.e. en conocimiento que los ciudadanos M.A. y R.R.e. solicitando un crédito de Política habitacional con la finalidad de adquirir el apartamento 8-C, del edificio Skorpio? La testigo respondió: Sí me consta que ella sabía, la señora COROMOTO, en vista de que en el momento que MAITE y ROGER ven el apartamento les gusta y le manifiestan que quieren comprarlo y le preguntan si ella acepta Ley de Política, o sea comprar por Ley de Política Habitacional. DECIMA TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que a fines de la tramitación del crédito de Política Habitacional los señores ALVARADO y RAMÍREZ solicitaron a los ciudadanos L.C.F.M. y J.A.F.M. documentos exigidos por el Banco para tramitar la solicitud del crédito? La testigo respondió: Sí sé y me consta en vista de que en algunas oportunidades la señora LISBETH me comento acerca de alguna certificación de gravamen y otros documentos exigen en los Bancos sabes, tengo entendido de hecho un documento que MAITE solicitó a la señora COROMOTO que tenía que ver con un problema con el estado civil del señor FLORES y el Banco de hecho hizo la observación porque un documento una cédula, una incoherencia entre estado civil entre un documento y otro el Banco le solicita aclaratoria de esa cédula de ese documento de algo que tiene que ver con eso y es allí cuando el señor FLORES envía la verificación de su estado civil, pero el mismo se tardó entre la solicitud y la entrega a MAITE más o menos entre un mes sino muy cerca de ese lapso. DECIMA CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si antes del vencimiento de la opción de compra venta suscrita sobre el apartamento ocho antes identificado, se concreto un acuerdo para la prorroga de firma del documento definitivo hasta tanto le fuera otorgado el crédito a los ciudadanos M.A. Y R.R.? La testigo respondió: Sí pero aquí explico cómo fueron los hechos. En el momento en ellos firman en la Notaria se estipula un lapso de tiempo para la venta definitiva, en este lapso es cuando el señor FLORES tarda en hacer la entrega de la rectificación del documento, de la cédula, luego de haber entregado este documento por supuesto el lapso era muy corto de tiempo para que el Banco procediera a la entrega del crédito es allí cuando yo mediadora entre ambas partes propongo que se le dé un tiempo adicional que vaya en función del mes que se perdió por falta del documento que le hacía falta al Banco, que tenía que ver con el estado civil del señor FLORES, por la corrección que había que hacerle. De principio la señora COROMOTO dijo que no, posteriores conversaciones dijo que sí, pero el tiempo especificó que le haya dado después no se una fecha definitiva en vista de que en principio solo se hablaba de hasta que saliera el crédito, en otras conversaciones era solo un mes por decir una fecha, no existía una consecutividad del tiempo del lapso, y en ese momento cuando yo decido salir de mediadora entre ellas ya que tanto como una parte como la otra debían estipular sus fechas, sus prorrogas y sus acuerdos. DECIMA QUINTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si luego de su salida como mediadora sabe y le consta que en definitiva si se concretó la prorroga? La testigo respondió: Me consta en el sentido de que MAITE me comenta que se le fue concedido el tiempo prudencial para la llegada del crédito, luego la señora COROMOTO hace saber a groso modo de que si habían llegado a un acuerdo en beneficio de ambas partes. DECIMA SEXTA PREGUNTA: ¿diga la testigo si sabe y le consta que en fecha 15 de enero de 2004, luego de vencida la opción se practico un avalúo en el apartamento 8-C antes identificado, por el Banco ante el cual los señores NAITE ALVARADO y R.R.e. tramitando el crédito de política habitacional? La testigo respondió: Sí me consta ya que yo misma fui la que le mostré el apartamento al perito en vista de que la señora COROMOTO y sus familiares estaban de viaje. DECIMA SEPTIMA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta si el perito tomó las fotos en el inmueble antes identificado al momento de practicar el avalúo? La testigo respondió: Sí me consta, ya que yo vi que estaba tomando fotos a los sitios específicos, una foto por cada sitio específico eso es lo que quiero decir. DECIMA OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga la testigo porque tenía usted las llaves para permitir al experto evaluador la práctica del avalúo del apartamento ocho antes identificado? La testigo respondió: entre el mes de diciembre o quizás en principio de enero, la señora COROMOTO se va de viaje, el hijo permanece en el inmueble, se queda pues, luego en una conversación que tuvieron ellos, me imagino vía telefónica le dice él también se valla para donde esta ella, y es allí cuando la señora COROMOTO da órdenes para que el momento en que él se valla deje las llaves conmigo, ya que se había anunciado que en pocos días el banco estaba por practicar el avaluó, ya que el Banco notifica al comprador con días de anticipación para cuadrar la cita para que realice el avalúo. DECIMA NOVENA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si la señora L.C.F. le manifestó en algún momento, que su hermano J.A. no estaba de acuerdo con las gestiones que ella realizaba en su nombre relacionadas con la venta del apartamento ocho del edificio Skorpio? La testigo respondió: No todo lo contrario él se mostró preocupado a la hora de resolver sui discrepancia en el estado civil y agilizo de alguna manera para que estuviera más rápida la documentación, siempre estuvo de acuerdo. La apoderad judicial de la parte demandada, ceso con su oportunidad de formular preguntas. Seguidamente, el apoderado judicial de la parte actora procede a formular a testigo promovida las siguientes preguntas: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si tenía algún interés en que M.A. y R.R. compraran el apartamento 8-C del edificio Skorpio ubicado en la calle Roscio de esta Ciudad? La testigo respondió: Podría decirse que sí, en vista de:1) La señora COROMOTO quería vender su inmueble y me dijo que si sabía de alguien que lo quisiera ella ofrecería o d.Q.M.B., como parte de pago y en segundo, pero menos importante, mi compañera MAITE estaba en búsqueda de una vivienda propia. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si conoce los términos del documento que firmaron el propietario por una parte, y M.A. asó como R.R.? La testigo respondió: No conozco los términos, si se refiere al documento notariado que se refiere a la opción compra-venta, ya que nunca lo vi y no tenía porque yo tenerlo saber d su contenido. En conversaciones con MAITE se hizo mención de algunas cosas del documento por decir el tiempo de prorroga que se le había dado. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo quien es el dueño del apartamento 8-C edificio Skorpio situado en la calle Roscio de esta Ciudad? La testigo respondió: Actualmente no sé quién es, hasta lo último que puedo constatar o el documento de propiedad que yo he visto pertenece al señor J.A.F.M.. Cuarta pregunta: ¿Diga la testigo si L.C.F.M., le mostró alguna vez un documento o autorización en el cual J.A.F.M. la autoriza a vender el apartamento 8-C del edificio Skoropio situado en la calle Roscio de esta Ciudad? La testigo respondió: Nunca me mostro ningún tipo de documentación que acreditara para tal fin, pero sí hizo mención antes de notariar el documento de compra-venta, de que su hermano no tenía ningún tipo de problema en aceptar a la hora de ella vender. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si alguna vez mantuvo conversaciones personales con J.A.F.M. atinentes a la venta del apartamento 8-C, edificio Skorpio, Calle Roscio de esta Ciudad? La testigo respondió: No, nunca, como dije anteriormente yo no lo conozco. SEXTA PREGUNTA: ¿Explique la testigo si conoce el precio de venta que se pacto por el apartamento 8-C del edificio Skorpio de esta Ciudad? La testigo respondió si más no recuerdo estaba alrededor de los veintinueve, veintiocho, treinta sinceramente no me recuerdo. SEPTIMA PREGUNTA: ¿Diga la testigo en qué consistía su función como mediadora entre J.A.F.M. por una parte y por la otra M.A. y R.R.? La testigo respondió: Mediadora entre ellos dos no, mis conversaciones siempre fueron en el apartamento y lo que MAITE anhelaba era la compra de su primera vivienda propia. OCTAVA PREGUNTA: Usted ha afirmado que la señora COROMOTO ofreció QUINIENTOS MIL BOLÍVARES con motivo de la venta del apartamento la pregunta concreta es ¿Quién sería el beneficiario de esa suma? La testigo respondió: En este caso yo, porque fui la persona que le llevó la compradora hasta su persona. NOVENA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si la señora COROMOTO la autorizó para mostrar el apartamento 8-C del edificio Skorpio al perito, que según usted, práctico el avaluó del citado inmueble. La testigo respondió: Antes de que ella se fuera de viaje, le hice mención de que como se iba hacer en su ausencia si el perito del Banco venía al inmueble, y ella respondió yo veo si puedo estar cuando eso suceda, de no ser así vería en ese momento como se iba hacer. DECIMA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si la señora M.A. y el señor R.R. mantienen vida en común? La testigo respondió: De la vida personal de MAITE yo no sé mucho, ya que como hice mención anteriormente fue mi compañera de clases cuando yo estudiaba en la Universidad. Y a razón, de todo este problema que se ha suscitado con la venta y compra del inmueble, casi ya ni hablábamos, y las poca veces que a he visto ha sido en los pasillos de la Universidad. UNDECIMA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si los señores M.A. y R.R. disponían para el 15 de diciembre de 2003 la suma para completar el pago del precio de venta del apartamento? La testigo respondió: Hasta lo que yo tengo entendido MAITE fue retirada de su antiguo trabajo, y fue de allí donde surgió la idea de la compra en la cual cancela la reserva y me hace saber que le queda un remanente con el crédito de la Ley de política habitacional no completaría el pago y se vio en la obligación de venderle su vehículo a un primo, para que en el momento que el crédito saliera la diferencia la tenía en efectivo.

Esta sentenciadora desecha la anterior testimonial conforme a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que del contenido de la misma se observa que la testigo es referencial, lo cual no ayuda a esta Juzgadora para determinar la supuesta prorroga verbal a la que fue sujeta la opción de compra venta. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió la testimonial del ciudadano L.V., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-7.668.368, acto el cual se declaró desierto en razón de su incomparecencia.

Capítulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 25 de noviembre de 2011, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“(…) Ahora bien, de un exhaustivo análisis al contrato in comento se desprende que si bien el plazo que estipularon las partes fue de ciento veinte (120) días, no es menos cierto que de las actas se desprende no sólo la aceptación tácita que tuvo el propietario de extender dicho plazo -pues se evidencia que se realizaron actuaciones que requerían del consentimiento del vendedor luego de vencido el plazo acordado- tal y como lo establece la doctrina en opinión del ilustre tratadista E.M.L., en su obra titulada “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III. Tomo II”, páginas 613 y 614, según el cual señala que “(…) La voluntad declarada puede revestir dos formas: las llamadas manifestaciones expresas o directas de voluntad y las manifestaciones indirectas o tácitas de voluntad. Las manifestaciones de expresas o directas pueden hacerse mediante el lenguaje escrito, hablado, mímico (signos externos, movimiento de asentamiento con la cabeza), o por medios técnicos (radio, teléfono, telegrama) y tecnológicos (uso de la tarjeta bancaria en un cajero automático). Las manifestaciones tácitas de voluntad son aquellas que se deducen de modo indudable de una determinada conducta o comportamiento de un sujeto de derecho, cuando éste no ha efectuado manifestación expresa alguna. Por ejemplo: cuando una vez terminado un contrato de arrendamiento las partes continúan cumpliendo sus respectivas prestaciones, entonces se presume la voluntad de continuarlo (tácita reconducción del contrato de arrendamiento, contemplada en el artículo 1600 del Código Civil). En toda manifestación tácita de voluntad habrá que atenerse fundamentalmente a los usos y costumbres que le dan cierto significado a una conducta determinada, como por ejemplo entrar a un establecimiento de venta de comida, tomar un alimento, sentarse y consumirlo. (…)”, (Negritas y subrayado añadido), además, el demandante no cumplió oportunamente con realizar los trámites pertinentes a los fines de que los optantes tuvieran facilidad para gestionar el crédito, puesto que estando a tan sólo once (11) días de culminar el lapso a que hace mención la Cláusula anteriormente transcrita, es que presentó ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, la aclaratoria de su estado civil -folio setenta y ocho (78)-, siendo un requisito indispensable para que los demandados pudieran gestionar el crédito respectivo, resultándoles infructuoso tramitarlo en tan poco tiempo, por lo que atendiendo al anterior razonamiento, este Juzgado considera que la presente acción no prospera en derecho, debiendo ser declarada Sin Lugar, todo lo cual quedará establecido de forma expresa en el dispositivo del presente fallo y, así se decide.”

…omissis…

Del acervo probatorio quedó evidenciado que la parte demandante-reconvenida no dio oportuno cumplimiento a sus deberes contractuales, toda vez que faltando tan solo once (11) días para el vencimiento del lapso a que hace mención la Cláusula Tercera del Contrato que hoy nos ocupa, tramitó uno de los requisitos necesarios a los fines de que los demandados-reconvinientes gestionaran el crédito hipotecario, aunado ello, el actor confesó en su escrito de contestación a la mutua petición, cursante al folio doscientos noventa y cinco y vuelto (295 y vto.) de la pieza II, que “(…) También niego que mi mandante hubiere cancelado los impuestos municipales del inmueble materia de ese proceso, a los efectos indicados por los demandados; esto es “…para presentarla al momento de la protocolización del documento de venta definitivo...” (…)”, (Negritas y subrayado por el Tribunal), quedando evidenciado así el manifiesto incumplimiento a lo pactado y suscrito por él en el referido contrato, según se desprende de la Cláusula Quinta, pues se comprometió a entregar el inmueble libre de todo gravamen y absolutamente solvente en cuanto a impuestos, tasas, contribuciones, servicios públicos y privados, por lo que indefectiblemente la Reconvención planteada por los accionados debe prosperar en derecho, sólo en lo que respecta a los puntos Primero, Segundo y Quinto del petitum, pronunciándose este Juzgado de la siguiente manera:

En cuanto a la solicitud de que el demandante-reconvenido venda a los demandados-reconvinientes el inmueble objeto del contrato por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), hoy equivalentes a TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), de los cuales ya recibió CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), que equivalen a CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), siendo que la reconvención prospera en derecho, este Tribunal acuerda lo peticionado, y en consecuencia, se ordena al ciudadano J.A.F.M., darle cumplimiento al contrato de marras, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 19 de agosto de 2003, anotado bajo el número 17, Tomo 124 de los libros respectivos, en especial, la Cláusula Primera, mediante la cual se comprometió a vender a los opcionantes, ciudadanos M.S.A.A. y R.J.R.A., un inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con el número y letra Ocho Raya C (8-C), piso 8, del Edificio Skorpios, ubicado en la Avenida Roscio, en la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual tiene un área de Sesenta y Siete Metros con Veintiséis Decímetros Cuadrados (67,26 mts.2), a dicho apartamento le corresponde un (01) puesto de estacionamiento signado con el número ciento nueve (109), ubicado en la planta del segundo piso sótano, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el documento de propiedad protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 30 de junio de 1992, inserto bajo el número 39, Protocolo Primero, Tomo 24, de los libros llevados por dicha oficina, en los mismos términos pactados en la Cláusula Segunda del contrato de opción de compra venta y, así se decide.

En lo concerniente al punto Segundo, en el cual solicitan que el demandante-reconvenido reembolse a los demandados-reconvinientes la suma de TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 338.578,80), hoy equivalentes a TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 339,00), pagados por concepto de derecho de registro para el otorgamiento del documento de venta definitivo del inmueble, este Juzgado acuerda lo peticionado y, en consecuencia, ordena al ciudadano J.A.F.M., pagar a los ciudadanos M.S.A.A. y R.J.R.A., la cantidad antes mencionada por concepto de reembolso en virtud del incumplimiento del vendedor que, con tal conducta, generó un gasto a los opcionantes que no cumplió con su fin, el cual era la protocolización definitiva del documento de compra venta, desmejorando aun más su situación y, así se decide.

En lo referente al punto Tercero, en cuanto a que se indemnice a los demandados-reconvinientes al pago de la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), hoy equivalentes a DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), pagados al corredor que prestó sus servicios como intermediario en la negociación y, según sus dichos, los apoyó en la gestión del crédito habitacional, este Tribunal debe negar este pedimento por cuanto no le es atribuible al demandante-reconvenido dicho gasto, en virtud de que fue voluntad de los opcionantes requerir de las gestiones del referido corredor, no es un compromiso asumido en el contrato de opción que ambas partes suscribieron aunado al hecho de que de las actas no se evidencia la contratación de los referidos servicios por parte de los demandados de manera que pudiera serle atribuible tal gasto al demandante, por lo que este requerimiento es desechado por impertinente y, así se decide.

En lo atinente al punto Cuarto, esto es, indemnizar a los reconvinientes por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy equivalentes a DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), en virtud del daño moral que “(…) …les ocasiono (sic) por los momentos de impotencia y shock al momento de negarse el DEMANDANTE a venderles el inmueble, con la consecuente pérdida (sic) del crédito de política habitacional otorgado. (…)”. Pues bien, quien suscribe se permite puntualizar lo siguiente: la indemnización es la prerrogativa que tiene el acreedor o la víctima para exigir del deudor o causante del daño una cantidad de dinero equivalente a la utilidad o beneficio que a aquél le hubiese reportado el cumplimento efectivo, íntegro y oportuno de la obligación o a la reparación del mal causado. El perjuicio es la disminución patrimonial del acreedor a consecuencia del incumplimiento de la obligación, sea que se trate de una pérdida real o efectiva, o simplemente de una ventaja. En este orden de ideas, el artículo 340, ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil, prevé que cuando la pretensión consiste en la indemnización de daños y perjuicios, en la demanda se deben especificar éstos y sus causas, pues el demandante debe indicar, puntualizar o describir en qué consisten los daños y perjuicios en que basa su reclamación, así como sus causas, con el objeto de que el demandado conozca perfectamente lo que se le reclama y pueda así preparar su defensa, conviniendo o rebatiendo todo o parte de lo que se reclama, si ese fuere el caso, por lo que no vale una petición genérica de indemnización que haga la parte demandante, sin concretar en qué consisten los daños y sus causas, por lo que a.l.r., se observa que los demandados-reconvinientes, además de hacer un planteamiento confuso, omitieron la ESPECIFICACIÓN Y EN QUÉ CONSISTEN LOS PRESUNTOS DAÑOS Y PERJUICIOS, así como la determinación de su causa, por lo que en este sentido se hace necesario resaltar que si la parte accionada pretendía la indemnización para resarcir el daño moral que, supuestamente, se les ocasionó por negarse el demandante a venderles el inmueble, estos debieron cumplir con la especificación de éstos y sus causas; ello, en virtud de que la simple estimación genérica del mismo no es suficiente.

Tal determinación adquiere relevancia cuando en esta causa no solo se pretende que sea determinada la responsabilidad civil contractual del demandante-reconvenido sino también se busca hacer concurrir una responsabilidad de orden extracontractual, lo que nos habría llevado al examen de este tópico a la luz de la doctrina existente sobre el particular, de haber sido adecuadamente determinados tales daños, no sólo en cuantía sino también en entidad. (…)

…omissis…

“En consecuencia, quien aquí decide, a los fines de no incurrir en un quebrantamiento de forma en el presente fallo, y darle cabal cumplimiento al artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente: “(…) Toda sentencia debe contener:.. …OMISSIS… 5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia… 6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión… …OMISSIS… (…)”. (Negrillas del Tribunal), se ve en la imperiosa necesidad de negar el pago de dicho particular, y así se establece.

En relación al punto Sexto del petitorio, relativo al ajuste del valor de lo demandado para la fecha de la ejecución de la sentencia y “(…) …el pago que resulte de aplicar dicho ajuste a las cantidades adeudadas y a los intereses causados por éstas, teniendo en cuenta la desvalorización monetaria ocurrida desde la fecha de introducción de esta demanda hasta el momento de la ejecución de la sentencia, cuya determinación solicitamos se realice mediante una experticia complementaria del fallo. (…)”, este Tribunal observa que el Juez no es libre ni tiene la autonomía de voluntad para someter la eficacia de su pronunciamiento, a la realización de acontecimientos futuros e inciertos, ya que a ello se opone a la propia índole de la función que ejerce y, principios capitales de su actividad, como lo son el principio dispositivo y, el que le impone emitir en la causa un pronunciamiento dirimente del conflicto de interés que se le somete, pudiendo incurrir en un vicio al condenar a la parte demandada y supeditarla al cumplimiento de un hecho futuro e incierto como lo es el particular arriba transcrito, toda vez que, hay una indeterminación objetiva en cuanto a lo que solicita, y además lo supedita a un hecho futuro que, se desconoce cuándo acaecerá (pago de lo debido). (…)”

…omissis…

En consecuencia, quien aquí decide, a los fines de no incurrir en el vicio antes mencionado, en base a los argumentos anteriormente trascritos, se ve en la imperiosa necesidad de negar el pago de dicho particular y, así se establece.

…omissis…

“En virtud de lo anterior, este Juzgado considera que en el presente caso no se configura el fraude procesal alegado por la parte demandante pues éstos denuncian como fraude que “(…) EL DEMANDANTE está haciendo uso de los Tribunales de justicia para la consecución de sus fines, en evidente FRAUDE PROCESAL, infringiendo las obligaciones que a su cargo pone el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, ya que con dolo ha incurrido en maquinaciones fraudulentas, pues no ha expuesto los hechos conforme a la verdad, ha interpuesto pretensiones sin fundamento y ha alterado y (sic) omitido hechos esenciales a la causa. (…)”, por lo que atendiendo a las jurisprudencias anteriormente citadas, se desprende que para que el Juez proceda a la revisión de este hecho no basta la simple denuncia, pues deben existir elementos suficientes que hagan presumir al director del proceso el posible perjuicio ocasionado por una parte a la otra o a un tercero, a través de maquinaciones o artificios y, siendo que en el presente caso no fueron aportados medios de pruebas dirigidas a desvirtuar que el accionante hubiere incurrido en lo que los accionados denominan “maquinaciones fraudulentas”, por lo que se debe desestimar la denuncia por fraude procesal efectuada por la parte demandada y, así se establece. (…)”

(Fin de la cita)

Capítulo V

DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

Mediante escrito presentado por ante esta Alzada en fecha 19 de febrero de 2013, la representación judicial de la parte demandada, luego de efectuar un análisis de los hechos suscitados en el proceso, alegó lo siguiente:

Que en el caso de autos, el Tribunal de la causa obro ajustado a derecho al declarar sin lugar la acción de resolución de contrato de opción compra venta, incoada por el ciudadano J.A.F.M., y parcialmente con lugar la reconvención presentada por los ciudadanos M.S.A. y R.J.R., por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, en virtud de considerar que el cumplimiento del contrato prosperaba en derecho al quedar probado en autos que el plazo del contrato fue objeto de una prorroga tácita.

Que para la justa ratificación de la solución dada por el Tribunal de la causa a la presente controversia, que conoce esta Alzada, es trascendental importancia que se tome en consideración que la verdad de los hechos alegados por sus representados y la existencia tácita de la prorroga tácita del contrato de opción compra venta suscrito por las partes, quedaron fehacientemente probados en autos con otras pruebas que el Tribunal de la causa ha debido apreciar y valorar, ratificadas en los autos durante el segundo lapso de promoción de pruebas.

Que cabe destacar que si bien esas pruebas, dejadas de apreciar, cursan en las actuaciones que fueron anuladas en virtud de la reposición de la causa al estado de admitir nuevamente la mutua petición del folio 105 al 261 de la pieza I y del folio 2 al 192 de la II pieza del presente expediente, solicitó se les confiera pleno valor probatorio a la testimonial de la ciudadana K.P., por cuanto de la evacuación de la revisión del acta se evidencia que las respuestas dadas son claras, precisas y concordantes y se encuentran afianzadas con las demás pruebas.

Finalmente solicitó a se confirme la decisión dictada por el Tribunal de la causa, en el sentido de que declare sin lugar la resolución del contrato de opción compra venta suscrito entre las partes.

Mediante escrito presentado por ante esta Alzada en fecha 19 de febrero de 2013, por el Abogado J.A.F.M., quien actúa en su propio nombre y representación, luego de efectuar un análisis de los hechos suscitados en el proceso, alegó entre otras cosas lo siguiente:

Que la primera observación que tiene que hacer a la recurrida es la no valoración de las pruebas promovidas en su totalidad.

Que no pretende ejercer una Acción de A.C., pero como la norma constitucional tiene preeminencia sobre cualquier otra norma, y en el presente caso, se le ha violado un derecho judicial inexcusable o injustificable, obligada esta Alzada debe corregir, sin necesidad de convertirse en Juez Constitucional, el error en comento.

Que el error judicial injustificado en el que incurrió la recurrida, la hizo caer en y una incongruencia negativa, toda vez, que no existe una correlación entre lo alegado y lo pretendido por su persona, por una parte, y lo decidido con lo cual vulneró el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

Que del instrumento de opción de compra venta sólo se evidencian las condiciones y obligaciones de las partes contratantes.

Que actualmente el inmueble objeto del presente juicio no posee el mismo valor debido al incremento monetario y la reglas en materia de venta del mercado inmobiliario, trayendo todo ello una consecuencia irreparable.

Que en el juicio quedó demostrado que presentó como documento fundamental de la demanda un instrumento autenticado con fecha cierta de pago, que al haber transcurrido nueve (09) años los demandados esperan hacer el presente pago de su obligación con una suma irrisoria que lesiona su patrimonio de manera sustancial.

Que la recurrida lo obliga a vender por la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000, 00), sin tomar en cuenta el ajuste del valor del inmueble, sin considerar la desvalorización monetaria ocurrida a lo largo del proceso.

Que quedó demostrado que la precipitada obligación de pago es una deuda liquida y exigible de plazo vencido, y así pide se declare que hay incumplimiento con todos los requisitos de la Ley.

Finalmente, solicitó se declarara con lugar la presente demanda, sin lugar la reconvención, y en consecuencia se revoque la sentencia de fecha 25 de noviembre de de 2011.

Mediante escrito de observaciones presentado por ante esta Alzada en fecha 13 de marzo de 2013, la representación judicial de la parte demandante, alegó entre otras cosa lo siguiente:

Que la apoderad judicial de los demandados reconvinientes en su documento de informes pretende convencer a esta instancia de que la razón se encuentra de su lado.

Que la parte demandada señalo que el A quo actuó ajustado a derecho lo cual es falso, en virtud de que los contratos de promesa bilateral de compra venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, es decir, preparan la celebración de otro contrato.

Que es necesario dejar claro algunos conceptos emitidos por la apoderada judicial de los demandados, en cuanto se refiere a las pruebas dejadas de apreciar por el Tribunal de la causa, que pretende su apreciación por ante esta Alzada.

Que es imperativo expresar que los alegatos antes señalados carecen de trascendencia, a los efectos del presente juicio, ya que a consecuencia de la sentencia incidental dictada por el Juez Superior en lo Civil, Mercantil, T.d.P.d.N., Niñas y Adolescentes del la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, el 12 de marzo de 2007, ordenó admitir la reconvención propuesta por los demandados, se traduce en que ninguna eficacia debe tener toda actividad desplegada por las partes, a partir del 8 de agosto de 2005, y hasta la fecha en que fue admitida la reconvención.

Que no deja de causar extrañeza, el hecho repetitivo de catalogar a su representado en sus múltiples y extensos escritos, de querer disfrazar la verdad, de tener una capacidad desmesurada de mentir, de ser desleal y no tener probidad para actuar en el proceso.

Que es viable preguntarse ¿Cómo es posible? que el tantas veces cuestionado justificativo de convivencia de los demandados, bajo su anuencia fue presentado para los efectos legales en una Institución Bancaria en eso momentos serviría a sus propósitos y considerarlos como validos.

Que no se le puede imputar a su mandante que en el plazo de ciento veinte (120) días, los demandados reconvinientes no hayan podido conseguir el dinero para la compra del inmueble, y no hayan podido demostrar que tenían en su poder la suma total del pacto de la venta.

Que no se le puede hacer responsable, que los compradores no hayan podido obtener el crédito hipotecario, en el texto del contrato no se estipuló plazo para la gestión de créditos.

Por último, solicito se declarara con lugar la demanda incoada por su representado, sin lugar la reconvención, y se revocara la sentencia recurrida.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de observaciones, alegó lo siguiente:

Que ratificaba el hecho de que el contrato de opción de compra venta fue objeto de una prorroga verbal respecto del lapso de su duración, como consta de las actuaciones.

Que de los demás elementos o hechos traídos a los autos, se desprende que la voluntad de las partes fue la de continuar con la relación contractual mas allá de los ciento veinte (120) días establecidos en el contrato celebrado entre las partes.

Que ratifica el contenido de los informes y de la sentencia recurrida, en el sentido de que el contrato de opción de compra venta fue objeto de una prorroga verbal.

Que solicita a este Tribunal se abstenga de valorar o tomar en consideración el referido informe técnico de avaluó, al no estar dentro de los elementos probatorios permitidos en Segunda Instancia.

Por último, solicitó se declarara sin lugar el recurso de apelación conforme a derecho, con todos los pronunciamientos de Ley, e inclusive con expresa condenatoria en costas, y como consecuencia, se confirme la sentencia dictada el 25 de noviembre de 2011, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Capítulo VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida en fecha en fecha 25 de noviembre de 2011, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara sin lugar la demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta incoada por el ciudadano J.A.M., contra los ciudadanos M.S.A.A. y R.J.R.A., y parcialmente con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta.

Para resolver se observa:

Antes de cualquier consideración al fondo del asunto, debe esta Alzada destacar el requisito de congruencia previsto en los artículos 12 y 243.5° de la Ley Adjetiva Civil, según el cual el sentenciador debe atenerse a lo alegado y probado en autos, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, por ello, toda sentencia debe ser congruente en el sentido de que debe existir conformidad entre el hecho controvertido y los alegatos esgrimidos por las partes en la oportunidad procesal para ello, lo que en definitiva constituye el thema decidendum.

De esta manera, las sentencias judiciales deben cumplir con requisitos ineludibles establecidos en la Ley Adjetiva Civil, y refrendados por las constantes jurisprudencias, exigencias éstas que permiten que de su propio texto se evidencie cual es el orden que de ellas emana, sin que sea necesario consultar otros documentos contenidos en el expediente, es decir, no debe necesitarse auxilio de ningún otro elemento para comprender el mandamiento que contiene. Dentro de esos requisitos se encuentra el de la exhaustividad que se plasma en los fallos cuando éstos son completos de manera tal que exhiben perfectamente cuál fue el motivo que ocasionó la controversia, cuál fue la pretensión del accionante, qué defensas opuso el demandado, qué medios probatorios utilizaron los litigantes, cuáles de ellos coadyuvaron al esclarecimiento de la verdad procesal. Este mandamiento, se encuentra consagrado en el ordenamiento procesal y se puede resumir en el contenido de los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, cuando se incumple una de esas exigencias, el sentenciador emite una decisión inficionada de nulidad, la cual estará sujeta a ser declarada como tal de conformidad con la preceptiva legal contenida en el artículo 244 eiusdem. De los requerimientos señalados, se erige la obligación que tienen los jueces de resolver sobre lo que es conocido en el foro jurídico como el ya enunciado ‘thema decidendum’ que está constituido por todo lo alegado y probado en autos por los litigantes. De allí que los jurisdicentes deban explanar su decisión sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado por las partes durante el iter procesal. Asumir esa conducta representa emitir una sentencia congruente y, por vía de consecuencia, apegada al principio de exhaustividad señalado.

De igual forma, en las oportunidades en las cuales el juez incumple con este requisito, bien no decidiendo una pretensión planteada en el libelo de demanda o en su contestación, o bien resolviendo asuntos distintos a lo peticionado, salvo las excepciones que permite la ley, incurre en el vicio de incongruencia que como se acotó, vicia de nulidad la sentencia, observándose notablemente en el sub iudice el vicio de incongruencia positiva, sobre el cual la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de 20 de abril de 2005, caso: R.A. contra G.A.F., expediente No. 04-0241, sentencia No. 0139, señaló:

(...) el vicio de incongruencia positiva surge cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido por las partes, en el presente caso se configura cuando la condenación versa sobre un objeto diferente del señalado en el libelo, extraño al problema judicial debatido entre las partes (extrapetita). De manera que basta comparar el petitum de la demanda con el dispositivo del fallo o con el pronunciamiento que contiene la condena, para determinar si la sentencia adolece del señalado vicio de forma (…)

(Resaltado añadido)

De conformidad con el criterio jurisprudencial anteriormente transcrito, y a los fines de determinar los límites del problema judicial, esta Alzada se permite transcribir del escrito presentado por la parte demandada en fecha 30 de junio de 2005, lo siguiente:

(…) En base a las circunstancias de hecho anteriormente señaladas y con fundamento en los argumentos de derecho expuestos, forzoso es concluir que procede en justicia y en puridad de derecho, intentar la correspondiente RECONVENCION en contra de J.A.F.M., para reclamarle la ejecución o cumplimiento del contrato de Opción de compra venta (…). Es por lo antes expuesto que con el carácter que tenernos acreditado en autos, ocurrimos ante su competente autoridad, para CONTRADEMANDAR como en efecto formalmente CONTRADEMANDAMOS por este medio al ciudadano J.A.F.M., (…) para que convenga o a ello sea condenado por este honorable Tribunal en lo siguiente:

PRIMERO: Vender a los ciudadanos M.S.A.A. y R.J.R.A., por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), de los cuales ya recibió CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 4.000.000,00), (…)

SEGUNDO: En reembolsar a los RECONVINIENTES la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 338.578,80), cancelada por concepto de los derechos de registro para el otorgamiento del documento DE VENTA DEFINITIVO DEL inmueble.

TERCERO: En indemnizar a los RECONVINIENTES la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000, 00) cancelada al corredor que sirvió de intermediario en la negociación y los apoyo en el proceso del crédito de política habitacional.

CUARTO: En indemnizar a los RECONVINIENTES la suma de dinero que tenga bien fijar el Tribunal en su sentencia definitiva, como monto de la indemnización que deberá pagarles J.A.F.M., para resarcirle el daño moral que les ocasiono por los momentos de impotencia y shock al momento de negarse el DEMANDANTE a venderles el inmueble, con la consecuente pérdida del crédito de política habitacional otorgado. Personalmente estimamos el monto de dicho daño moral en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs 10.000.0000,00).

QUINTO: Las costas y los costos del presente juicio, incluyendo los honorarios profesionales de abogados.

SEXTO: Adicionalmente, de conformidad con la más avanzada doctrina judicial, solicitamos un ajuste del valor de lo demandado para la fecha de ejecución de la sentencia y demandamos el pago de la suma que resulte de aplicar dicho ajuste a las cantidades adeudadas y a los intereses causados por éstas teniendo en cuenta la desvalorización monetaria ocurrida dese la fecha de introducción de este demanda hasta el momento de la ejecución de la sentencia, cuya determinación solicitamos se realice mediante una experticia complementaria del fallo. (…)

(Resaltado añadido)

De la precedente transcripción se desprende que la parte demandada reconviniente pretende el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta, para lo cual solicita el resarcimiento de los daños y perjuicios causados, pedimentos que fueron a.p.e.T. de cognición en la parte motiva del fallo recurrido, sin embargo, en el dispositivo del mismo se observa que ordeno al demandante reconvenido a reembolsarles a los demandados, “(…) la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 338.578,80), hoy equivalentes a TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 339,00), pagados por los demandados por concepto de derecho de registro para el otorgamiento del documento de venta definitivo del inmueble que no cumplió su fin en virtud del incumplimiento de los pactado en el contrato de opción de compra venta.”, excediendo los límites de la controversia que le fue sometida a su consideración, otorgando algo distinto a lo pedido por los demandados reconvinientes en su escrito de reconvención, con lo cual incurrió en el vicio de incongruencia positiva, y violando con ello el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

Aunado al vicio delatado, observa quien aquí decide que en el dispositivo del referido fallo, el A quo procedió a declarar parcialmente con lugar la reconvención planteada, condenando a la parte demandante al pago de las costas procesales de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, sin que en el presente juicio se le haya concedido a la parte demandada lo peticionado por ellos en los particulares tercero, cuarto y sexto de su escrito de reconvención, por lo que no hubo en el caso sub examine el vencimiento total al que hace mención el aludido Juzgado, siendo por ende contradictorio e incongruente su pronunciamiento al no guardar relación con los fundamentos en que se sustento, obviando con tal proceder con uno de los requisitos indispensables para que la sentencia se baste por sí sola y permita el control de la legalidad de lo decidido, puesto que infringió nuevamente con el requisito que señala el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, subsumiéndose en los efectos del artículo 244 eiusdem, que hacen nulo el fallo recurrido. Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, conforme al artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, es deber del Juez de segundo grado pronunciarse sobre el mérito de la controversia, aún cuando la sentencia apelada se halle viciada por defecto de forma, toda vez que en ningún caso le es posible ordenar la reposición de la causa con fundamento en la nulidad de la sentencia recurrida, en tal sentido, para decidir este Juzgado Superior, observa:

DE LA RECONVENCION PROPUESTA

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, los ciudadanos M.S.A.A. y R.J.R.A., procedieron a reconvenir a la parte actora conforme a lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, alegando que el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes fue prorrogado verbalmente por mutuo acuerdo, y el demandante ante su negativa de cumplir con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta les causó daños materiales y morales sujetos a reparación, siendo obligación del actor reconvenido venderles el inmueble objeto del contrato, y no pretender librarse de ello por medio de la consignación del monto que según alega debe ofrecerles, y la retención de una parte de lo recibido, todo por concepto de cláusula penal, motivo por el cual, demandan el cumplimiento del contrato suscrito entre las partes, y solicitan asimismo el resarcimiento de las sumas de dinero que por tales daños se les ocasiono.

Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida, negó, rechazo y contradijo que el contrato de opción de compra venta fuese objeto de una prorroga legal ni consensual, y que su mandante se hubiese negado a firmar el documento definitivo sin causa justificada, por lo que solicito se desechara la pretensión contenida en el escrito de reconvención, y se declarara con lugar la demanda deducida en el libelo de la demanda, toda vez que niega la obligación de su mandante en vender el inmueble materia de la oferta cuyo plazo feneció, sin que hubiese alguna prórroga del plazo fijado inicialmente, y que además tenga su representado que reembolsar suma alguna con ocasión de los gastos incurridos en el trámite del documento, puesto que ello nunca se convino ni siquiera verbalmente, y que además se encuentre constreñido en pagarles a los demandados reconvinientes cualquier otra cantidad reclamada.

Planteados así los términos en que fue propuesta la reconvención, y la contestación a la misma, quien decide estima preciso acotar que con relación al contrato de opción de compra, el autor N.V.R., señala en su obra “Contratos Preparatorios” varias concepciones al respecto, de las cuales se observan las siguientes:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo…

(…) es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato (…)

(…) es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal (…)

De tal manera que, el contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que en éstos contratos de promesa bilateral de compra venta, se estipulan cláusulas en las cuales se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objetos de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato, es decir, la denominada “Cláusula Penal”. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).

El artículo 1.258 del Código Civil establece que “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena si no la hubiere estipulado por el simple retardo” (Resaltado añadido). Esto no es otra cosa que el cumplimiento de las obligaciones contraídas en los contratos preparatorios, que consiste en la predeterminación de los daños y perjuicios, mediante una cláusula penal, por inejecución de la obligación principal.

En este sentido, se observa de los alegatos expuestos como de las defensas opuestas durante la prosecución del proceso que, ambas partes en litigio admiten haber suscrito un contrato de opción de compra venta sobre un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 8-C, Piso 8 del Edificio Skorpio, ubicado en la avenida Roscio de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual esta autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de agosto de 2003, bajo el No. 17, Tomo 124 de los libros correspondientes, quedando evidenciado que ciertamente entre las partes existe una relación contractual y que por mandato del artículo 1.159 del Código Civil, se encuentran obligadas a cumplir lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas, siempre y cuando tal acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 6 del Código Civil.

Observa quien decide de la revisión del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se pretende que, en su cláusula cuarta las partes acordaron lo que a continuación se transcribe:

“(…) CUARTA: “LOS OPCIONANTES” entregan en este acto en calidad de arras a “EL PROPIETARIO” la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00), quien la recibe a su entera y cabal satisfacción, cantidad esta que será imputable al precio de venta solo en caso de protocolizarse el documento definitivo de venta. En el bien entendido que si por Causa imputable a “LOS OPCIONANTES” no se realizara la venta del inmueble, “EL PROPIETARIO”, retendrá para sí de la cantidad entregada en arras, la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), como compensación por los daños y perjuicios, con el carácter de cláusula penal y devolverá a “LOS OPCIONANTES”, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.0000.000,00). Y si fuere por causa imputable a “EL PROPIETARIO”, este devolverá a “LOS OPCIONANTES” la cantidad entregada en arras, vale decir, CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00), mas una suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) como compensación por daños y perjuicios.” (Resaltado añadido).

En este sentido, la doctrina ha dejado establecido que las convenciones celebradas son Ley para las partes que la han efectuado, expresando rigurosamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento, siendo que desde el momento en que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están en la obligación de acatar lo allí convenido, en observancia a la Ley. En conclusión, como ya se ha indicado, si una de las partes contraviene alguna de las cláusulas de lo firmado entre ellos, la otra puede dirigirse a los Órganos Jurisdiccionales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución o la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo expresaron los expositores franceses COLIN y CAPITANT en su tratado de Derecho Civil, Tomo III.

En el presente caso, la pretensión intentada por la parte demandada en la reconvención de la demanda es de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA, y en tal sentido se observa que el doctrinario J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, sostiene que nuestro Código Civil señala que “(…) la cláusula penal compensatoria, destinada a resarcir al acreedor en caso de incumplimiento de la obligación principal, a cuya respecto excluye que el acreedor pueda reclamar al mismo tiempo la pena y el cumplimiento específico (aparte del artículo 1.258 C.C.) (…)”; de tal modo que, al pactarse entre las partes una cláusula penal en caso de inejecución de la obligación principal, es por lo que ha de entenderse que sea ésta la reclamación que deba la parte interesada pretender, puesto que así fue establecido de mutuo acuerdo en el contrato de opción de compra venta.

Con respecto a ello, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RC.00304 de fecha 02 de junio de 2009, expediente No. 04-734, con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., señaló que “(…) la recurrida de forma acertada señaló que con la firma de la opción de compra venta no se verifica el consentimiento bilateral de comprar y vender, para concluir indicando que el incumplimiento por parte del vendedor no le confiere el derecho al comprador de exigir el cumplimiento de su obligación de vender sino de exigir la indemnización estipulada en la cláusula penal, todo ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil vigente, ya que en el caso bajo estudio las partes de común acuerdo establecieron en el contrato de opción de compra venta, que para los efectos ante el incumplimiento de la obligación se debía aplicar la cláusula penal.”

Por consiguiente, evidenciándose que en el caso de autos las partes pactaron una cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, es por lo que conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, no podía la parte demandada reconviniente pedir el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, ni mucho menos exigir la venta del inmueble objeto del litigio, y además el resarcimiento de los supuestos daños materiales y morales ocasionados por tal incumplimiento; motivo por el cual, a juicio de quien decide, es improcedente conforme a lo previsto en el artículo 1.258 del Código Civil, la demanda interpuesta por los ciudadanos M.S.A.A. y R.J.R.A., contra el ciudadano J.A.M.. Y ASÍ SE DECIDE.

DEL FRAUDE PROCESAL

No obstante a la improcedencia de la reconvención propuesta, considera preciso esta Juzgadora pronunciarse con respecto al presunto fraude procesal aludido por la parte demandada, quien adujo que las consignaciones efectuadas por el demandante como la instauración del presente proceso constituyen un torpe intento de manipular la situación, burlar la buena fe, en la búsqueda de retener para sí un dinero que no le pertenece y pretender liberarse de sus obligaciones contractuales, mediante el ofrecimiento de parte de lo recibido en arras al momento de la suscripción del contrato de opción de compra venta del inmueble, amparado en el supuesto incumplimiento de los opcionantes, aduciendo que es el demandante quien por su comportamiento culposo, ilegal y en evidente abuso de derecho, no dio cumplimiento al contrato suscrito por ellos, por lo que está haciendo uso de los Tribunal de justicia para la consecución de sus fines, en evidente fraude procesal, infringiendo las obligaciones que le impone el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, ya que ha incurrido en maquinaciones fraudulentas, pues no ha expuesto los hechos conforme a la verdad, ha interpuesto pretensiones sin fundamento y ha alterado y omitido hechos esenciales a la causa.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 10 de mayo de 2005, exp. No. 03-0971, al referirse al fraude procesal, estableció:

El fraude procesal al ser un conjunto de maquinaciones o engaños dirigidos a crear situaciones jurídicas mediante la apariencia procesal para obtener un efecto determinado, resulta absolutamente contrario al orden público, pues impide la correcta administración de justicia, por ello puede el sentenciador de oficio pronunciarse sobre su existencia y tiene el deber de hacerlo ante todo alegato que le sea formulado en el proceso que se está ventilando ante él o en un juicio autónomo de fraude, ello de conformidad con lo establecido en los artículos 11, 17 y 170 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil.

(Sala Constitucional, sentencia Nº 910 del 4 de agosto del 2000; sentencia N° 2212 del 9 de noviembre de 2001, caso: A.R.H.F.; sentencia N° 2749 del 27 de diciembre de 2001, caso: Urbanizadora Colinas de Cerro Verde C.A)

En el caso de autos, se observa que son las consignaciones efectuadas por el demandante ante el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, y el Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, así como la instauración del presente juicio, las actuaciones denunciadas como fraudulentas, aduciendo los demandados que con ello pretende el actor liberarse de las obligaciones que asumió en el contrato de opción de compra venta, sin que se evidencie del acervo probatorio aportado por las partes algún elemento que conlleve a esta Juzgadora a considerar que el demandante actuó de manera fraudulenta, por lo que resulta infundada la denuncia que configuraría el fraude procesal, en consecuencia, debe quien aquí decide desestimar la misma. Y ASÍ SE DECIDE.

DE LA PRETENSIÓN

Determinado lo anterior, esta Juzgadora observa que el ciudadano J.A.F.M., demandó a los ciudadanos M.S.A.A. y R.J.R.A., a los fines de que convengan a ello o sean condenados, a la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital el 19 de agosto de 2003, bajo el No. 17, Tomo 124 de los libros correspondientes, y además, a que convengan a que él retuviera para sí la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000, 00), hoy dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) como indemnización por daños y perjuicios, haciendo constar expresamente las sumas restantes, vale decir la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000, 00), ha sido ofrecida a los demandados conforme a los procedimientos cursantes por ante el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, todo ello en virtud de que la suscripción del documento definitivo de venta no se llevó a cabo en el termino estipulado, habida cuenta de que los compradores adujeron que carecían del dinero necesario que debían entregar en ese momento, por razones que él desconoce.

Por su parte, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, los ciudadanos M.S.A.A. y R.J.R.A., adujeron que los alegatos esgrimidos por el demandante en su escrito libelar son falsos e inciertos, toda vez que el contrato de opción de compra venta fue sujeto a una prórroga verbal entre las partes, una vez vencido el lapso estipulado en el mismo, prórroga ésta que fue tácitamente corroborada por las actuaciones del actor acaecidas luego de la fecha de vencimiento del contrato, además de que el día fijado para la venta definitiva ante la Oficina de Registro Subalterno competente, el vendedor se presento pero se negó a firmar sin causa justificada, siendo por causa imputable al vendedor el hecho de no llevarse a cabo la firma del documento definitivo de venta del inmueble, aun cuando éste tenía conocimiento de la tramitación ante el Banco Banesco del crédito de política habitacional.

Ahora bien, quien aquí decide con anterioridad constató que ambas partes admiten haber suscrito un contrato de opción compra venta, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil deben sujetarse a las obligaciones que contrajeron en el mismo, señalándose de igual forma que de no ejecutarse la obligación principal por causa imputable a alguna de las partes, es lo pactado como cláusula penal lo que debe en tal caso ser reclamado conforme a lo establecido en el artículo 1.258 eiusdem, tal y como lo peticiono el demandante en su libelo de la demanda, razones éstas por las cuales sólo queda determinar a quién se le atribuye la responsabilidad de no haberse podido llevar a cabo la firma definitiva del documento de compra venta por ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, y en tal sentido, se observa de las cláusulas segunda y tercera del mencionado contrato, que las partes contratantes convinieron en lo siguiente:

“SEGUNDA: Queda convenido entre las partes que el precio Real de Venta del Inmueble señalado en este contrato ha sido convenido y fijado en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00), que “LOS OPCIONANTES” se obligan a pagar en el momento de la Protocolización del Documento definitivo de Compra-Venta.”

“TERCERA: El plazo de duración de la presente opción es de CIENTO VEINTE DIAS (120) días continuos contados a partir de la fecha de la Firma del presente documento. Si vencido este plazo “LOS OPCIONANTES” no hubieren hecho uso de su derecho, por causa que le fuere imputable, dejarán en libertad a “EL PROPIETARIO”, para contratar con terceros.” (Resaltado añadido).

De lo anterior se desprende que, es a partir del 19 de agosto de 2003, cuando comienza a computarse el lapso de duración de la opción de compra venta otorgada por el ciudadano J.A.F.M., en su condición de propietario del inmueble, a los ciudadanos M.S.A.A. y R.J.R.A., quienes son los opcionantes a comprar el mismo, plazo que debe computarse por días continuos, por lo que feneció el 19 de diciembre de 2003, siendo para tal fecha cuando ya debía haberse suscrito el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, momento en el que los compradores le cancelarían al propietario el precio fijado en la suma de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00), hoy treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00).

Sin embargo, de la precitada cláusula cuarta del contrato se desprende que de los treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), fue entregada en calidad de arras la suma de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00), hoy cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), la cual “(…) será imputable al precio de venta solo en caso de protocolizarse el documento definitivo de venta (…)”, y de no cumplirse ello por causa imputable a los opcionantes, el propietario retendrá de la suma entregada en arras, la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), hoy dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), devolviéndole el resto a los opcionantes, y de ser por causa imputable al propietario, éste devolverá la cantidad entregada en arras más la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), hoy dos mil bolívares (Bs. 2.000,00).

Ahora bien, en el presente caso, la parte demandada hace mención a una prórroga verbal a la cual fue sometida la opción de compra venta suscrita el 19 de agosto de 2003, lo cual fue presuntamente consentido por el demandante al servirle él y su hermana de testigos en la tramitación de un justificativo notariado de unión concubinaria, al permitir la práctica del avaluó del inmueble en el mes de enero de 2004, al cancelar los derechos inmobiliarios y tramitar la solvencia de inmuebles urbanos en el mes de febrero de 2004, así como al entregar varios documentos que exigía el Banco como recaudos para la aprobación del crédito de política habitacional que estaban tramitando a fin de adquirir el inmueble objeto del presente litigio, circunstancias éstas que del acervo probatorio traído a los autos por las partes no se constata, toda vez que si bien del análisis efectuado a las pruebas se dejo constancia de que en fecha 16 de febrero de 2004, se cancelo el impuesto de inmuebles urbanos ante la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro, ello no conlleva a esta Juzgadora a considerar que el demandante consintió la supuesta prórroga del lapso de duración que le había otorgado a los demandados para adquirir el inmueble, aunado al hecho de que de las demás probanzas se evidencia que fue dentro de ese lapso cuando el actor gestiono toda la documentación que los demandados necesitaban para la aprobación del crédito.

Concatenado con lo anterior, se observa del informe remitido por la entidad bancaria Banesco, Banco Universal C.A., en fecha 30 de enero de 2006 (f. 247 al 251 de la pieza I del presente expediente), se desprende que en el mes de septiembre de 2003, se “(…) paralizo el análisis del crédito solicitado para la aclaratoria de estado civil del vendedor del inmueble.”, requisito éste que debían consignar los solicitantes para la reapertura del análisis del crédito, observándose que es el 11 de noviembre de 2003, cuando el ciudadano J.A.F.M., realizó la mencionada aclaratoria, y posteriormente el 08 de diciembre de 2003, se protocolizo ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guaicaipuro, quedando anotado bajo el No. 14, Tomo 21, Protocolo Primero de los libros correspondientes llevados por esa Oficina (f. 75 al 79 de la pieza I del expediente), sin embargo, del mencionado informe se desprende que con tan solo la presentación de “(…) Aclaratoria de estado Civil del Vendedor y fotocopia de comprobante. (…)”, se reaperturaba o continuaba con el referido análisis del crédito solicitado.

Por tal motivo, al no demostrarse durante el transcurso del presente proceso que fue por causa imputable al ciudadano J.A.F.M., la no celebración del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, es por lo que resulta procedente la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de agosto de 2003, bajo el No. 17, Tomo 124 de los libros correspondientes, debiendo el demandante retener para sí la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), hoy dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), y devolverle a los demandados la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), hoy dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), de conformidad con lo dispuesto en la cláusula cuarta del aludido contrato. Y ASÍ SE DECIDE.

En consecuencia, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto por el Abogado J.A.F.M., actuando en su propio nombre y representación, contra la sentencia dictada en fecha 25 de noviembre de 2011, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo VII

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el Abogado J.A.F.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.121.893 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 7.776, actuando en su propio nombre y representación, contra la sentencia dictada en fecha 25 de noviembre de 2011, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual se ANULA en todas y cada una de sus partes.

CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoara el ciudadano J.A.F.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.121.893 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 7.776, contra los ciudadanos M.S.A.A. y R.J.R.A., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.416.161 y V-12.157.311, respectivamente, en consecuencia, queda resuelto el contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de agosto de 2003, bajo el No. 17, Tomo 124 de los libros correspondientes.

Como consecuencia del particular anterior, el ciudadano J.A.F.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.121.893 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 7.776, retendrá para sí la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), hoy dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), y devolverle a los ciudadanos M.S.A.A. y R.J.R.A., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.416.161 y V-12.157.311, respectivamente, la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), hoy dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), de conformidad con lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta.

IMPROCEDENTE la reconvención que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoaran los ciudadanos M.S.A.A. y R.J.R.A., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.416.161 y V-12.157.311, respectivamente, contra el ciudadano J.A.F.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.121.893 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 7.776.

Se condena a la parte demandada reconviniente al pago de las costas, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Remítase el expediente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en su debida oportunidad legal.

Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veintiocho (28) días del mes de mayo de dos mil trece (2013). Años 202° de la Independencia y 154° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR

DRA. Y.D.C.D.

EL SECRETARIO

RAÚL COLOMBANI

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.).

EL SECRETARIO

RAÚL COLOMBANI

YD/RC/vp.

Exp. No. 12-8021.