Decisión de Juzgado del Municipio Lagunillas de Zulia, de 4 de Julio de 2005

el destino que se le dará a dicho inmueble será única y exclusivamente para el funcionamiento de un MINI LUNCH denominado MINICH.

v La cláusula

EL ARRENDATARIO no podrá hacer modificaciones o alteraciones en el inmueble arrendado, sin la previa autorización por escrito de LA ARRENDADORA, estas quedan en beneficio del inmueble sin obligación de indemnización alguna. A fin de garantizar el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones de EL ARRENDATARIO, se estipulo la cláusula de fianza contractual en los siguientes términos.

v Cláusula DECIMA: “CLAUSULA DE FIANZA” Yo, N.C., venezolana, mayor de edad, Comerciante, titular de la cedula de identidad Nº 6.513.260, de igual domicilio, Declaro: Que me constituyo un fiador solidario y principal pagador de cada una de las obligaciones contraídas por EL ARRENDATARIO en este documento, hasta la oportunidad que entregue y desocupe el inmueble a la entera satisfacción de LA ARRENDADORA, con las solvencias de los servicios públicos.

v Ambas partes contractuales seleccionan como domicilio especial a Ciudad Ojeda, a la jurisdicción de cuyos Tribunales aceptaron someterse para todos y cada uno de los efectos jurídicos del mencionado contrato.

v Por este Tribunal cursa el expediente Nº 075, contentivo de consignaciones de pensión de arrendamiento mensual vencidas desde el mes de Septiembre del año 2.001 por un monto de CIEN MIL BOLIVRES (Bs. 100.000.00) mensuales, realizadas por la ciudadana N.C. anteriormente identificada, quien procede como ARRENDATARIA del inmueble anteriormente mencionado que es el mismo cuyo desalojo constituye la pretensión de la presente acción, es decir se trata del mismo inmueble.

v La abogada en ejercicio M.C.P.A., procediendo en nombre y representación de la ciudadana M.M.D.M., presento ante este Tribunal el escrito contentivo de la correspondiente OPOSICIÓN a la consignación de las pensiones de arrendamiento vencidas, realizada por la ciudadana N.C. ante este Tribunal, por el alquiler mensual del señalado Local Comercial, por ser Improcedente en toda forma de derecho, en base a las siguientes fundamentaciones.

1. Falta la titularidad activa de la consignante, ciudadana N.C. por no ser e.L.A. del local Comercial, tal como se comprueba del contenido del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito por la ciudadana M.M.D.M. y el ciudadano F.R.S. por el arrendamiento del Local Comercial, autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Ciudad Ojeda , en fecha 11 de Abril de 2000, quedando inserto bajo el Nº 14, Tomo 23 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, es decir EL ARRENTARIO es el ciudadano F.R.S. y no la ciudadana N.C., quien según el contenido de la Cláusula DECIMA de dicho contrato funge como fiadora Solidaria y principal pagadora de cada una de las obligaciones contraídas por EL ARRENDATARIO.

2. “… a de que la consignante, ciudadana N.C., no es la arrendadora (error material, se quiso decir la arrendataria), del inmueble en cuestión, si tiene cualidad como Fiadora Solidaria y Principal pagadora de las obligaciones contraídas por el Arrendatario, ciudadano F.R.S., para realizar tales consignaciones, conforme al contenido del contrato de arrendamiento en cuestión, y en virtud de la procedencia o posibilidad de un tercero consignante, tal como lo refieren los artículos 51 y 55 de la ley Especial de la materia. Sin embargo, dicha ciudadana al hacer la consignación por un monto de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000.00) mensuales, cuando en realidad el canon de arrendamiento mensual convenido por las partes contractuales de conformidad con la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Ciudad Ojeda , en fecha 11 de Abril de 2000, quedando inserto bajo el Nº 14, Tomo 23 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, no solo utiliza una argucia para engañar l Tribunal sobre el monto de las pensiones de arrendamiento mensuales insoluta y adeudadas por el ciudadano FRANLIN R.S., sino que con tal actitud quebranta uno de los requisitos exigidos por el articulo 53 de la vigente ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone: Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicara… el monto del canon de arrendamiento mensual. Este engaño hace improcedente la consignación por su ilegitimidad. Siendo el contrato de arrendamiento Ley entre las partes, es decir tanto para La Arrendadora, para El Arrendatario como para la Fiadora en el caso concreto, todas las partes contratantes tienen la obligación de regirse por todas la condiciones y estipulaciones convenidas según el contrato de arrendamiento en cuestión siendo la mas significativa de ellas, la concerniente al canon de arrendamiento.

3. Por ultimo el contrato de arrendamiento debe considerarse pese a la cláusula SEGUNDA que lo determina como de plazo fijo y determinado, aun en vigencia en virtud de la figura de la Tacita Preconducción establecida en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, salvo prueba en contrario. “… El otorgamiento de la solvencia respectiva al Arrendatario depende de la declaración judicial de que las consignaciones han sido hechas o efectuadas legítimamente, y esta declaración depende del cumplimiento por parte del consignante de todos y cada uno de los requisitos expuestos en el Titulo VII de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Como ha quedado expuesto, en el caso concreto la consignante no cumplió con todos los requisitos, al no establecer en sus escritos de consignación el verdadero carácter con que actúa al hacer cada consignación (trasgrediendo el articulo 53 de la Ley Especial de la materia) y al mentir sobre el monto del canon de arrendamiento convenido por las partes contractuales por el alquiler del inmueble.

v El 22 de Abril de 2.002 por auto Judicial dictado por este Tribunal, resolvió que por tratarse de un procedimiento de Jurisdicción graciosa, no le corresponde al Juez decidir sobre la solvencia o no del Inquilino consignante y que la arrendadora debía limitarse a retirar la cantidad depositada o abstenerse de hacerlo.

v Todos los argumentos esgrimidos por la Apoderada Judicial de la Arrendadora ciudadana M.M.D.M. en su escrito de oposición presentado en fecha diecisiete (17) de Abril del año dos mil dos (2.002), se encuentra ajustada a derecho.

v En virtud de la necesidad urgente e disposición de de dinero y en vista d que, el local comercial constituye el único aporte con que cuenta la ciudadana M.M.D.M. para satisfacer sus necesidades económicas, esta se vio en la imperiosa necesidad de retirar las cantidades consignadas mensualmente por la ciudadana N.C. ante este Tribunal siempre bajo la certidumbre de que la depositante a pesar de no ser la arrendataria del Inmueble, tiene cualidad como fiadora Solidaria y principal pagadora de las obligaciones contraídas por el verdadero Arrendatario F.R.S. para realizar tales consignaciones.

v Al haber retirado las cantidades consignadas, resulta evidente concluir que, mi mandante acepto como nuevo canon de arrendamiento mensual el monto de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000.00) dado su estado de necesidad.

v El ultimo retiro realizado por la ciudadana M.M.D.M. fue el 21 de Diciembre de 2.004 retirando en esa oportunidad las pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas, depositadas hasta esa fecha por la ciudadana N.C., es decir hasta el mes de Octubre del 2.004 ultima pensión de arrendamiento consignada para el momento del retiro.

v La ciudadana M.M.D.M. no esta obligada legalmente (ni nadie la puede obligar) a aceptar y retirar las pensiones de arrendamiento consignadas ilegítimamente.

v En efecto la ciudadana N.C. consigno la pensión de arrendamiento por el inmueble en cuestión correspondiente al mes de Noviembre del 2.004, por escrito recibido ante este Tribunal en fecha 19 de Enero del 2.005 cuando debió ser consignado por escrito ante el Tribunal dentro de los 15 días siguientes al vencimiento del pago de la pensión de arrendamiento, esto es, venciéndose la respectiva mensualidad, el día 31 de Noviembre del 2.004 el escrito de consignación debió ser presentado ante este Tribunal, hasta el 15 de Diciembre de 2.004, sin embargo la consignante presento un escrito ante el Tribunal el 19 de Enero de 2.005.

v Así mismo la ciudadana N.C. consigno la pensión de arrendamiento por el inmueble en cuestión correspondiente al mes de Diciembre del 2.004, por escrito ante este Tribunal en fecha 21 de Enero del 2.005 cuando debió ser consignado dentro de los 15 días siguientes al vencimiento de la respectiva mensualidad, el día 31 de Diciembre de 2.004 el escrito de consignación debió ser presentado ante este Tribunal hasta el día 15 de Enero de 2.005 y sin embargo la consignante presento su escrito ante el Tribunal el día 21 de Enero de 2.005 , por tal motivo la parte actora alega que la ciudadana N.C. no efectuó los respectivos depósitos judiciales correspondientes a los meses Noviembre y Diciembre de 2.004 dentro del plazo que le concede la ley para la realización de tales consignaciones (dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad) trasgrediendo de tal manera lo contemplado y exigido por el articulo 51 ejusdem.

v Por cuanto dicha norma obliga al arrendador o al consignante, a depositar un solo canon de arrendamiento mensual vencido (lo contrario seria amparar legalmente el incumplimiento del arrendatario), habiendo pasado el lapso otorgado por la ley en el caso en cuestión para las consignaciones de las pensiones de arrendamiento correspondiente al mes de Noviembre y Diciembre del 2.004, lo procedente hubiera sido que la consignante enmendara su omisión, recurriendo al procedimiento de la Oferta Real y Deposito consagrado en el articulo 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y no hacer el deposito de ambas pensiones de arrendamiento vencidas, en el mes de Enero de 2.005 vencido el lapso otorgado para dichas consignaciones, haciendo mal uso de su facultad consagrada en el articulo 51 de la Ley Especial de la Materia, para los Arrendatarios cumplidores de su obligación contractual. El hecho de la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de Enero de 2.005 fuere realizado dentro del termino legal, no convalidad la ilegitimidad por extemporánea de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2.004, ya que no hacerse a tiempo o dentro del plazo legal la consignación de la primera mensualidad nombrada la consignante habiendo perdido este beneficio que les otorga la Ley Especial de la Materia debieron ejercer el procedimiento de oferta real de pago no habiéndolo hecho, quedaron en mora o retardo en el pago de las pensiones de arrendamiento en cuestión, con relación a la Arrendadora del inmueble la ciudadana M.M.D.M., lo cual hace procedente esta acción de desalojo por el incumplimiento o falta de pago de dos (2) mensualidades, tal como se refiere el contenido de la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento.

v EL ARRENDATARIO ciudadano F.R.S., esta adeudado por el local comercial arrendado, de la propiedad de la ciudadana M.M.D.M., cuatro (04) pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2.004 y Enero y Febrero de 2.005, a razón de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000.00), haciendo un total de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000.00).

v Solicitan que los demandados cancelen a la ciudadana M.M.D.M. la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000.00) correspondiente a las mensualidades insolutas de los meses Noviembre, Diciembre del 2.004 y Enero y febrero de 2.005.

v Solicitan que los demandados convengan en pagar las costas y costos de este proceso de conformidad con la ley.

v Estima la cuantía en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000.00).

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:

En fecha 13 de Mayo de 2.005, el abogado en ejercicio J.A.M.L.R., presenta escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:

v Niega, rechaza y contradice que con la tacita reconduccion Opero la Prorroga legal, al decir el actor “Hemos de concluir que opero la llamada tacita reconduccion del contrato, esto es la prorroga legal” el actor confunde 02 figuras jurídicas diferentes porque de haberse operado la Prorroga legal en ese caso el contrato seguiría siendo por tiempo determinado conforme lo establece el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, y como bien aceptan ambas partes el mismo se convirtió en un contrato en tiempo indeterminado lo que significa que la arrendadora deseaba la continuación del contrato sin determinación del tiempo, aun cuando el resto de las cláusulas continuaran vigentes y no la terminación del mismo en virtud de una prorroga legal, que jamás se verifico en el caso que nos ocupa, pues su intención, nunca fue de que concluyera, ya que no existe manifestación alguna en este sentido, por el contrario dice el actor que EL ARRENDADOR no se opuso a que EL ARRENDATARIO continuara en el local arrendado.

v Es falso lo esgrimido por la ciudadana M.M.D.M. al decir que se Subarrendó el Local Comercial nada mas lejos de la realidad ya que el local se opera bajo la forma de cafetín explotándolo la firma Unipersonal de Mini Lunch, y el hecho de que los empleados administradores y gerentes lo manejen se encarguen de su gestión diaria no significa que exista un subarrendamiento, sino una situación propia de la existencia del contrato de trabajo, por el cual se le puede encomendar a personas distintas de los dueños, labores de carácter administrativa, como ocurre con la ciudadana N.R.C.G. al igual representándola y pagando todos sus impuestos derechos de frente y servicios inclusive sus consignaciones ante el Tribunal y el ciudadano F.R.S.G. es quien funge como el arrendatario del local en cuestión.

v El falso lo planteado por la demandante M.M.D.M., al decir que se encuentran vencidos los canones de arrendamientos desde el mes de Septiembre del 2.001 por un monto de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000.00) debido a que en este Tribunal existe una consignación donde responsablemente la ciudadana N.R.C.G. ha venido realizando mes por mes las referidas consignaciones y la ciudadana M.M.D.M. ha venido cobrando desde que se iniciaron dichas consignaciones como oportunamente lo probare.

v Niegan que la ciudadana N.R.C.G. se haya valido de una supuesta y negada condición de arrendataria del local comercial en cuestión engañando al Tribunal craso error lo que ocurre es que la ciudadana N.R.C.G. según la cláusula DECIMA CLAUSULA DE FIANZA es la fiadora solidaria y principal pagadora de todas y cada una de las obligaciones contraídas por el arrendatario es por esta razón que solicitan que previo análisis de las consignaciones declare la mismas como legítimamente efectuadas y se considere el arrendatario en estado de solvencia.

v Es falso que la ciudadana N.R.C.G. no haya efectuado las consignaciones correspondientes a losa meses NOVIEMBRE y DICIEMBRE del 2.004 dentro del plazo que le concede la ley para la realización de tales consignaciones esto es dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad sin embargo las pensiones correspondientes a los meses de NOVIEMBRE y DICIEMBRE del 2.004 están allí realizadas y ENERO y FEBRERO del 2.005 también se encuentran consignadas lo que ocurre que el Tribunal competente de la causa estuvo paralizado desde el cinco (05) al veinticuatro (24) de Noviembre del 2.004 y los días ocho (08) al veintitrés (23) del mes de Diciembre de 2.005.

v La Arrendataria a fin de generar una mora fraudulenta cancelo la cuenta Nº 0083790100000143, del BANCO Industrial de Venezuela sin embargo el pago se verifico en virtud de consignación de canon de arrendamiento llevado a cabo por ante este Tribunal, lo que los condujo a depositar en la cuenta del Tribunal del Municipio Lagunillas.

v Es falso el argumento esgrimido por la parte demandante ciudadana M.M.D.M. de que el arrendatario F.R.S.G., le adeuda cuatro (04) pensiones de arrendamientos correspondientes a los meses de NOVIEMBRE y DICIEMBRE del 2.004 y ENERO y FEBRERO del 2.005 a razón de CIEN MIL BOLIVARES (100.000.00).

HECHOS ACEPTADOS POR LAS PARTES

v Es cierto que el inmueble arrendado es única y exclusiva propiedad de la parte actora.

v Es cierto que opero la tacita reconduccion y que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

v Es cierto que la ciudadana N.C. funge como fiadora solidaria y principal pagadora de cada una de las obligaciones contraídas por el ciudadano F.R.S.G. en el referido contrato de arrendamiento.

v Es cierto que exista una regulación del canon de arrendamiento mensual del Inmueble en cuestión de la Resolución de fecha 28 de Abril del 2.003, esta arrojo un canon muy inferior pero ambas partes están de acuerdo de que el canon de arrendamiento es por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (100.000.00)

v Es cierto que el destino que se debe ejercer sobre dicho inmueble es exclusivamente para el funcionamiento de un Mini Lunch denominado MUNICH.

HECHOS DONDE SE TRABA LA LITIS.

Podemos observa que en el presente litigio la controversia existente es que la parte demandante fundamenta su acción bajo el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus literales a y g esto en razón de que alegan que la parte demandada no cumplió con su obligación en el tiempo determinado por la ley y por tal razón EL ARRENDATARIO se encuentra en estado de insolvencia correspondiente al mes de Noviembre y Diciembre del año 2.004 y la parte demandada alega que las consignaciones se realizaron de acuerdo al tiempo establecido por la ley.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.

El abogado en ejercicio D.P., con el carácter de Apoderado Judicial de la parte actora dentro del lapso de promoción de pruebas, promueve:

v Invoca el merito favorable que surge de las actas procesales en todas y en cada una de las condiciones que favorezca a la ciudadana M.M.D.M., instrumentos acompañados al libelo de la demanda.

v Consigna constante de veintisiete (27) folios útiles copias debidamente certificada de los folios noventa y cinco (95) al ciento dos (102) y desde el doscientos diecinueve al doscientos treinta y seis con sus respectivos vueltos del expediente Nº 07, contentivo de las consignaciones de pensiones de arrendamientos realizadas por la codemandada.

v Promueve Inspección Judicial.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

v Invoca el merito favorable que surge de las actas procesales.

v Promueve copia certificada del acta constitutiva del fondo de comercio MINI LUNCH MUNICH de fecha dos (02) de Noviembre de 1989, bajo el Nº 12, Tomo, 1-B del cuarto trimestre, recibos de pago de empleados, solvencia de catastro, patente de industria y comercio, recibo de energía eléctrica.

v Copia certificada de los folios doscientos siete (207) al doscientos cuarenta y uno (241) ambos inclusive del expediente 075 contentivo de las consignaciones inquilinarias, desde el mes de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.004 y de los meses Enero, Febrero, Marzo y Abril del 2005.

v Solicita un computo certificado de días de despacho de los siguientes días: del cinco (05) de Noviembre al veinticuatro (24) del mes de Noviembre del 2.004 y del día ocho (08) al veintitrés (23) del mes de Diciembre del 2.004 y del día 07 al veintiuno (21) del mes de Enero del 2.005 y del día siete (07) al veinticuatro (24) del mes de Febrero del 2.005.

v Promueve copia certificada del auto del Tribunal de fecha veintidós (22) de Abril del dos mil dos (2.002), donde el Tribunal, resolvió dicha situación.

v Promueve copia certificada del folio sesenta (70), del expediente N º 075, contentivo de las consignaciones Inclinarías.

v Solicitan se oficie al BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA C.A; a su departamento de apertura de cuentas de ahorro Ubicado en la Avenida Intercomunal de Ciudad Ojeda, jurisdicción del Municipio Lagunillas del Estado Zulia de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:

Es un Principio Universal del derecho probatorio la obligación que tienen las partes de demostrar los hechos alegados conforme a lo que establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil.

PRUEBAS DOCUMENTALES

En Cuanto al contrato de arrendamiento celebrado por la Ciudadana M.M.D.M. y los Ciudadanos F.R.S. en su condición de ARRENDATARIO Y N.C. en su condición de FIADORA celebrado en fecha 11 de Abril de 2.000 por ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad Ojeda del Estado Zulia, quedando inserto bajo el Nº 14, Tomo 23, de los libros respectivos, dicho contrato se aprecia y se valora por cuanto constituye Ley entre las partes”

Es necesario señalar el valor probatorio que tiene el documento autenticado, como es el caso, y para ello, el artículo 1.357 del Código civil, establece:

Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

Por tales razones antes expresadas se aprecia y se valora el contrato de arrendamiento como prueba fehaciente de la existencia del contrato, por tener lugar, fecha, identificación de las partes y el objeto del contrato, conforme al artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien en cuanto a la Resolución Administrativa numero: 2002-55 dictada por la Alcaldía del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, en fecha trece (13) de Noviembre del año dos mil dos (2.002) correspondiente al expediente administrativo numero: 0836 en virtud de la cual el procedimiento administrativo de la regulación de alquileres sustanciado por la Jefatura de Inquilinato dependiente de esa alcaldía esta se valora y se aprecia en vista de que el contrato de arrendamiento las partes establecen como canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (120.000.00) las consignaciones realizadas son equivalentes a la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (100.000.00) la parte actora alega que ese no es el monto del canon de arrendamiento, no obstante puede existir confusión del monto del canon de arrendamiento pero debido a esta prueba se observa que en esta resolución DE FECHA 28 de Abril de 2.003 se regulo el canon de arrendamiento mensual del inmueble en cuestión por un monto de OCHENTA MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y OCHO CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMOS (80.958.49) por tal razón se observa que dicha regulación arrojo un canon inferior a lo que han venido consignando la parte demandada la cual los convertiría en acreedores de la diferencia que han cancelado en el Tribunal del expediente signado con el Nº 075.

Correspondiente a la copia certificada de la acta constitutiva del fondo de comercio MINI LUNCH MUNICH de fecha 02 de Noviembre de 1989 bajo el numero 12, tomo 1B del cuarto trimestre se aprecia y se valora por cuanto en el contrato de arrendamiento la persona que actúa como fiadora es la misma que se encuentra mencionada en la acta constitutiva como también se demuestra el destino que se debe ejercer sobre dicho inmueble.

En relación a los recibos de pagos de los empleados, la solvencia de catastro y patente de Industria y comercio y los recibos de energía eléctrica presentados por la parte demandada, no se aprecian ni se valoran debido a que los mismos son emanados de un Tercero y estos no fueron ratificados por quien fueron procedentes, según lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil:

Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causante de la misma, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial

PRUEBAS INSTRUMENTALES

Observa este Juzgador, de un detenido análisis de las actas procesales, de las copias certificada del expediente Nº 075, contentivo de las consignaciones de pensiones de arrendamientos realizadas por la codemandada de los folios noventa y cinco (95) al ciento dos (102) y desde el doscientos diecinueve al doscientos treinta y seis con sus respectivos vueltos llevada por ante este Tribunal las cuales se aprecian pero no se valoran ya que no aportan elementos suficientes para dilucidar la controversia.

Ahora bien en relación a las copias certificadas presentadas por la parte demandada correspondiente a los folios a los folios doscientos siete (207) al doscientos cuarenta y uno (241) ambos inclusive del expediente 075 contentivo de las consignaciones Inquilinarías, se aprecian y se valoran debido a que las mismas evidencia en que días fueron realizadas las consignaciones correspondiente a los canones de arrendamientos pudiéndose constatar con estas si “EL ARRENDATARIO” se encontraba o no en estado de insolvencia.

Con respecto a la copia certificada correspondiente al folio setenta (70) del expediente signado con el numero 075 contentivo de las consignaciones Inquilinarias se aprecian y se valoran por cuanto el mismo evidencia que se consigno el canon de arrendamiento del mes de Septiembre del año 2.001.

De acuerdo al contenido de la copia certificada del escrito de oposición a la consignación de las pensiones de arrendamiento vencidas presentado por la Apoderada Judicial abogada en ejercicio M.P. presentado en fecha 17 de Abril del 2.002 no se aprecia ni se valora por cuanto el mencionado escrito fue resuelto por el Tribunal mediante auto dictado en fecha 22 de Abril del año 2.002.

En cuanto a la copia certificada del auto dictado por el Tribunal en fecha 22 de Abril del año 2.002 se aprecia se valora por cuanto del mismo se evidencia que este fue resuelto por el Tribunal.

PRUEBAS DE INFORME

En relación a la Comunicación emanada del Banco Industrial de Venezuela se aprecia mas no se valoran por cuanto la mencionada cuenta no tiene relación con el litigio controvertido por tal razón no aportan elementos suficientes.

DE LA INSPECCIÓN JUDICIAL

Se aprecia y se valoran en sentido que dicha Inspección Judicial arrojo como resultado la identificación de dicho inmueble igualmente coincide que funciona un Mini Lunch denominado MUNICH que es el objeto para el cual se arrojo dicho local igualmente se deje constancia que la persona que se encontraba al frente del inmueble en el momento de realizar dicha Inspección es el notificado ciudadano F.R.S. quien figura como arrendatario y coodemandado. ASI SE DECIDE.

MOTIVACION PARA DECIDIR

Como se puede evidenciar, la demanda intentada por la ciudadana M.M.D.M. contra los ciudadanos F.R.S. y N.C., por DESALOJO, con fecha 25 de Abril de 2005

El Art. 26 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela establece:

Toda persona tiene derecho de acceso a los Órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizara una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa, y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismo o reposiciones inútiles

Es decir que toda persona puede acudir al Órgano de administración de Justicia para hacer ejercer sus derechos e intereses y a su vez lograr con apremio las decisiones. El Estado como ordenamiento Jurídico debe garantizarles a todos los entes que acudan a este órgano, una Justicia viable, equitativa, apta, clara, integra, sin retrasos injustificados, ni repeticiones inservibles, con el fin de resguardar sus derechos e intereses.

EL Art. 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela establece:

El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la Justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptaran un procedimiento breve, oral y publico. No se sacrificara la Justicia por la omisión de formalidades no esenciales

Especifica que se debe llevar en todo litigio un proceso para la debida ejecución de la Justicia, las leyes procesales constituirán la igualdad o validez de dicho proceso, a su vez estos acogen un procedimiento breve, oral y publico. Pero no se renunciara a la Justicia por la omisión de formalidades no fundamentales.

Mediante la admisión de la demanda, y el recorrido procesal el Juzgado le ha dado cumplimiento a estas importantes disposición, como la es la tutela efectiva de los derechos, mediante una justicia, imparcial, idónea, transparente, responsable, equitativa, sin dilaciones inútiles., una justicia gratuita y al bebido proceso para la ejecución de la Justicia.

Ahora bien en este caso el contrato de arrendamiento en su cláusula SEGUNDA establece: El tiempo de duración del presente contrato es de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de protocolización del presente documento, prorrogable por periodo igual, a menos que una de las partes manifiesten lo contrario con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, en vista de que dicho contrato se autentico y protocolizo en fecha 11 de Abril de 2000 y venció el día 11 de Octubre de 2000, sin que ninguna de las partes hubieran dado por aviso escrito a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato (manifestando su deseo de no prorrogarlo) y permaneciendo “EL ARRENDATARIO” en el uso y disfrute del inmueble sin oposición alguna por parte de “LA ARRENDADORA” de acuerdo a los artículos 1600 y 1614 del Código Civil establecen lo siguientes:

Articulo 1600 del Código Civil:

Si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Articulo 1614 del Código Civil:

En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero respecto al, tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

Por consiguiente opero la llamada Tacita Recondición del contrato por lo tanto se trata de un contrato de Arrendamiento en vigencia a tiempo indeterminado.

Es importante destacar el artículo 1.159 del Código Civil, el cual indica:

….. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes

La parte actora formula la falta de titularidad de la consignante, ciudadana N.C. por no ser ella “LA ARRENDATARIA” del Local Comercial debido a que en el contrato de arrendamiento el Arrendatario del referido inmueble es el ciudadano F.R.S., no obstante según el contenido de la cláusula DECIMA de dicho contrato de arrendamiento que establece:

CLAUSULA DE FIANZA: Yo N.C., venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad Nº V- 6.513.260, de igual domicilio, Declaro: Que me constituyo en fiador solidario y principal pagador de cada una de las obligaciones contraídas por EL ARRENDATARIO en este documento, hasta la oportunidad que entregue y desocupe el inmueble a la entera satisfacción de LA ARRENDADORA, con las solvencias d los servicios públicos

En este sentido los contratos tienen poderío de ley entre las partes es obvio que la cosignante es parte en el contrato debido que funge como fiadora Solidaria y Principal de cada una de las obligaciones, contraídas por “EL ARRENDATARIO” en el contrato de arrendamiento.

Según el artículo 1160 del Código Civil la cual establece:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

.

Esta disposición recoge que todos los contratos deben realizarse de buena voluntad y que dicho contrato obligan a las partes a cumplir lo estipulado en ello y a su vez a todas las derivaciones del mismo, según la justicia.

De acuerdo a las obligaciones del contrato, el Artículo 1264 del Código Civil especifica:

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como has sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

El actor menciona que existe extemporaneidad en la cancelación de las consignaciones de los canones de arrendamientos correspondiente al mes de Noviembre y Diciembre.

Como podemos observar según las copias certificadas la parte demandada consigno el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Noviembre en fecha 19 de Enero del año 2.005 pero observando el bauche dicho deposito se realizo el 01 de Diciembre, de las mismas copias certificadas se evidencia que la parte actora en fecha 21 de Diciembre por diligencia solicito la cantidad de dinero que se encontraba en dicha solicitud proveyendo el Tribunal dicha entrega en la misma fecha, recibiendo este el oficio dirigido al Banco Industrial de Venezuela, la planilla de deposito y la libreta de ahorro, en consecuencia la parte actora acepta en dicho acto la cancelación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Noviembre del año 2.004 y por tal motivo no existe extemporaneidad en la cancelación de el mes de Noviembre del año 2.004 ya que al recibir la libreta de ahorros obviamente tiene conocimiento y si bien es cierto que la parte demandada trajo a las actas el escrito en fecha 19 de Enero el apoderado actor tubo en su poder la libreta de ahorro en forma física, y ese se evidencia la cancelación efectuada por la parte demandada en cuanto al mes de Diciembre la parte demandada consigna el pago del canon de arrendamiento el 26 de Enero del año 2005, observando el bauche el deposito se realizo el 21 de Enero la parte demandada tenia como tiempo determinado para realizar dicha consignación hasta el 15 de Enero del año 2.005 por tal motivo el mes de Diciembre si fue realizado extemporáneamente.

Ahora bien Articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario establece: Solo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales:

Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas

Si bien es cierto que la ley especial de Arrendamientos Inmobiliario dispone que para ejecutar la acción de desalojo de un inmueble arrendado por tiempo indeterminado que el arrendatario haya dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas en este caso el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Noviembre del año 2.004 fue cancelado apegado a derecho es decir no existe extemporaneidad en la cancelación pero el mes de diciembre si fue realizado con extemporaneidad ya que se realizo dicho deposito el 21 de Enero del año 2.005 y la parte demandada tenia oportunidad de realizar dicha cancelación hasta el 15 de enero del año 2.005 desde este punto de vista solo existe irregularidad en un solo mes y como lo estable la ley de arrendamientos inmobiliarios en su articulo 33 literal a) deben ser correspondiente a dos mensualidades y aquí solo existe extemporaneidad en un solo mes que es el correspondiente a la mes de Diciembre. ASI SE DECIDE

En cuanto a lo fundamentado por la parte actora de que existe la figura del sub-arrendamiento, el actor no acompañó elementos suficientes para que este Juzgador pueda determinar que existe un sub- arrendamiento. Ni en su libelo de demanda, ni en la secuela del proceso, incumpliendo el actor el principio universal que expresa, que quien alega haber cumplido una obligación o quien pida su ejecución debe probarla, conforme lo dispone el Articulo 506 del Código de Procedimiento Civil :

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

En razón de esta disposición, que el actor no probo lo alegado en su libelo de demanda al no traer a las actas los elementos suficientes para considerar este Juzgador que se materializo la figura del sub- arrendamiento lo que hace improcedente tal alegato. ASÍ SE DECIDE

DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos este Tribunal del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Ciudad Ojeda, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara Sin Lugar la demanda por DESALOJO DE INMUEBLE incoada por la ciudadana M.M.D.M., contra los Ciudadanos F.R.S. y N.C..

Se condena en costas a la parte actora por haber sido vencida en la presente causa, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, CERTIFÍQUESE Y NOTIFÍQUESE

Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil y el artículo 72, numerales 3 y 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del JUZGADO DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda, a los cuatro (04) días del mes de Julio dos mil cinco (2.005). AÑOS: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.

EL JUEZ,

DR. C.R.F.

EL SECRETARIO,

ABG. J.R.A.

1805-2005 BICENTENARIO DEL JURAMENTO DEL LIBERTADOR S.B. EN EL MONTE SACRO

En la misma fecha se dictó y publicó Sentencia siendo las ocho y treinta de la mañana (8:30 a.m.).-

EL SECRETARIO.