Decisión nº 521 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 21 de Julio de 2010

Procedente de la unidad de recepción y distribución de documentos del poder judicial en virtud de la apelación intentada por el ciudadano J.R.P., abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 7.606.280 e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 23.014, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha, 18 de Febrero de 2010, que declaró SIN LUGAR, la demanda de Cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compraventa, intentada por el ciudadano MANAURE M.A., contra los ciudadanos R.S. y LEDYS C.P.D.S..

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha, 12 de Agosto de 2009, se admitió la demanda y se ordenó citar a la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en actas de su citación a dar contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha, 22 de Octubre de 2009, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.

En fecha, 3 de Noviembre 2009, se celebró la audiencia preliminar y se fijaron los límites de la controversia.

En fecha, 19 de Noviembre de 2009, se admitieron las pruebas promovidas por las partes.

En fecha, 1° de Febrero de 2010, se llevo a efecto la audiencia oral.

En fecha, 18 de Febrero de 2010, se publicó la sentencia definitiva.

En fecha, 19 de Febrero de 2010, el abogado en ejercicio J.R.D., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, apela de la decisión dictada.

En fecha, 1° de Marzo de 2010, el Juzgado a quo, oye la apelación en ambos efectos, y ordena remitir el expediente a la unidad de recepción y distribución de documentos del poder judicial.

En fecha, 16 de Marzo de 2010, este juzgado recibe el expediente y fija el vigésimo día de despacho siguiente para que las partes presenten sus informes.

En fecha, 21 de Abril de 2010, ambas partes presentan sus informes en esta instancia.

II

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:

Que en fecha 2 de Febrero de 2006, celebró un contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano R.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-25.201.083 y domiciliado en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación ubicado en la Calle 1 A, del Barrio Calendario con nomenclatura Municipal No. 1 E-20, en jurisdicción de la Parroquia A.B.R.d.M.M.d.E.Z..

Que el 1° de Diciembre de 2006, acordaron celebrar un contrato de arrendamiento con opción de compraventa en forma verbal, sobre dicho inmueble por un monto de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00) en atención a este compromiso de compraventa el cual era todo un hecho, fue autorizado verbalmente por el ciudadano R.S., para realizar unas mejoras en el inmueble para lo cual contrato al ciudadano A.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 13.370.799, de profesión maestro de obra, quien efectuó los siguientes trabajos de construcción:

Del 8 de Diciembre al 15 de Diciembre de 2006, por un valor de SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.500.000,00) actualmente SEIS MIL QUINIENTOS (Bs. 6.500,00) este monto incluye mano de obra y materiales: 20 metros de tubería pvc de 4 pulgadas para aguas negras, 20 metros de tubería pvc de 1/2 pulgadas para aguas calientes, 20 metros de tubería PVC de ½ pulgadas para aguas blancas, 30 metro cúbicos de relleno y su compactación, 68 metros de pisos requemados de sala, cocina y comedor.

Del 9 de Enero al 14 de Enero de 2007, por un valor de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) vaciado de concreto de 98 metros cuadrados en áreas patio, estacionamiento, frente y callejón.

Del 22 de Enero hasta el 17 de Febrero de 2007, por un valor de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00) este monto incluye mano de obra y materiales, realizó tanque aéreo para almacenamiento de agua para capacidad de 12.000 lts, 13 metros de levantamiento de pared, 42 metros cuadrados de friso de pared, 146 metros de impermeabilización, colocación de protecciones.

Del 17 de Diciembre hasta el 22 de Diciembre de 2007, por un valor de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), realizó: 50 metros cuadrados de revestimiento de caico de piso y jardineras.

Del 15 de Enero hasta el 27 de Enero de 2008, por un valor de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00) este monto incluye mano de obra y materiales, pintura, friso, encamisado y textura en toda la casa.

Que en fecha 31 de Junio de 2007, la Gobernación del Estado Zulia, le vende al ciudadano R.S., antes identificado, por un precio simbólico de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) la parcela de terreno que fue lo que motivó al ciudadano R.S., a modificar el precio de la venta acordado y a aumentarlo a la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00) cantidad ésta que nuevamente cambiaría en Mayo de 2008, cuando le planteó que como la unidad tributaria había aumentado había cambiado el precio y ahora sería de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) ante este nuevo planteamiento y en vista de las mejores efectuadas al inmueble que son las que han incrementado el valor actual de éste, pero que no entran en la venta ya que son de su propiedad, le exigió que expresaran por escrito el precio para que no hubiese lugar a dudas y en fecha 27 de Mayo de 2008 ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, suscribieron un contrato de arrendamiento con opción a compra, autenticado bajo el No. 89, del tomo 83 de los libros llevados por esa Notaría, que a efectos de quedar ya autorizada la venta por su cónyuge también fue suscrito por la ciudadana L.C.P.D.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 22.458.925 de este mismo domicilio, expresando la cláusula segunda del referido contrato, que el término de duración sería de cuatro meses, prorrogable por treinta (30) días más contados a partir de la firma del indicado contrato.

Que es el caso que aún se mantiene el contrato de arrendamiento y en cuanto a la opción de compra los arrendatarios vendedores recibieron una inicial de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) descrita en el contrato como arras, pero que se imputarían al pago total.

Que en la cláusula tercera se estableció que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) mensuales, los cuales el arrendatario comprador se obliga a cancelar a los arrendadores vendedores, o a quien sus derechos represente dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, por mensualidades vencidas y el precio definitivo de compraventa del inmueble que mediante el presente documento ambas partes se obligan a perfeccionar es por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) de los cuales los arrendatarios compradores entregan en este acto la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES ( Bs. 5.000,00) en calidad de arras, los cuales se le imputaran el valor del inmueble y el saldo restante, es decir, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) se obliga a cancelarlos el arrendatario comprador en el plazo de cuatro (4) meses, más treinta (30) días de prórroga contados a partir de la firma del presente documento.

Que a objeto de cumplir cabalmente con su obligación de pagar el precio convenido en el contrato de arrendamiento con opción de compra, suscrito con los ciudadanos R.S. y L.C.P.D.S., antes identificado, solicito a la compañía BCP DE VENEZUELA, C.A, un crédito de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) que es el saldo restante para completar el precio a pagar en el plazo convenido expresamente en el contrato, el cual le fue aprobado por la compañía, por lo que ha contado con el monto total de la compra desde la fecha de vigencia de la opción de compra, como en la fecha de la interposición de la demanda, y así lo comunico a los vendedores a objeto de realizar lo antes posible la compraventa definitiva del inmueble en cuestión, y le solicito le cumplieran con su obligación de entregarle el documento de propiedad del terreno y demás recaudos exigidos por ls leyes, dentro del lapso señalado en la cláusula segunda del contrato, para la elaboración del documento definitivo y su protocolización ante la Oficina Subalterna de Registro.

Que visto el incumplimiento de los vendedores, les sugirió realizar la venta a través de una notaría mientras se tramitaba la documentación exigida por el Registro, obteniendo una total negativa de su parte, ya que, nuevamente pretenden aumentar el precio con el inexcusable alegado de que ha aumentado todo, sin tomar en cuenta, que el contaba con el precio convenido en el plazo acordado y el requerimiento de la entrega del documento del terreno era para cumplir con la obligación de elaboración y protocolización de la venta definitiva, además que las mejoras descritas, son de su propiedad, y que en la actualidad dan al inmueble un valor superior al pactado en el contrato como precio de la venta, e incluso fueron realizadas mucho antes de la celebración del contrato de opción de compra con la autorización del ciudadano R.S..

Por los fundamentos expuestos, demanda a los ciudadanos R.S. y LEDYS C.P.D.S., de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159,1.160, 1.167 y 1488 del Código Civil, por cumplimiento de contrato, para que cumplan con su obligación de protocolizar el documento de propiedad del inmueble, ya descrito, o en su defecto el tribunal ordene la protocolización mediante sentencia.

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En el escrito de contestación a la demanda, los codemandados representados por el profesional del derecho A.A., exponen:

Que es falso que el ciudadano R.S., haya celebrado en fecha 2 de Octubre de 2006, un contrato verbal de arrendamiento con la parte actora ciudadano MANAURE MARQUEZ, así como también es falso, que haya celebrado contrato verbal de arrendamiento con opción a compra sobre el inmueble objeto del litigio, en fecha 1° de Diciembre de 2006.

Niega y contradice dichas afirmaciones de hecho imposibles de demostrar por no determinarse las circunstancias de modo, tiempo y lugar de los supuestos y negados contratos verbales.

Niega, que el ciudadano R.S., haya autorizado de manera verbal a la parte demandada, con ocasión a supuestos contratos verbales, a que realizare mejoras en el inmueble objeto del litigio y mucho menos que el actor haya contratado al ciudadano A.M., para que realizara construcción de mejora alguna en el inmueble y mucho menos de las modalidades fechas y montos superiores a DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00).

Señala que es cierto que el ciudadano R.S., adquirió de la Gobernación del Estado Zulia, en fecha 31 de Junio de 2007, el terreno donde se encuentra ubicada la casa de habitación familiar propiedad de sus mandantes, razón por la cual niega y rechaza, la supuesta negociación en la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00) actualmente TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00) y es falso que las supuestas mejoras que existen en el inmueble propiedad de sus mandantes sean de la parte actora, y al efecto el Código Civil, señala en su artículo 549, el propietario del suelo también lo es de los que está encima y debajo de ella, salvo lo dispuesto en leyes especiales, por lo que los únicos y exclusivos propietarios de la edificación que se encuentra en el inmueble, son sus representados.

Que lo cierto es que en fecha 27 de Mayo de 2008, sus representados celebraron con el actor un contrato, suscrito ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, razón por la cual es falsa la interpretación que el actor da a la cláusula séptima del contrato, al afirmar que la aludida cláusula tuvo como propósito suspender la construcción, ampliación, remodelación del inmueble.

Que lo cierto es que la parte actora incumplió con su obligación contractual en el término estipulado y ello en razón de que para el momento del vencimiento del término contractual no tenía y nunca presentó la redacción del documento definitivo de compraventa, a pesar que sus representados le entregaron la documentación respectiva para que lo hiciera, tanto es así que el propio actor las consignó en actas.

Que es falsa la afirmación del actor en el sentido de que la negociación no se celebró por faltar el plano de mensura, ya que, la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro deja constancia que el plano de mensura se agregó al cuaderno de comprobantes, bajo los Nos. 2322 y 2325 del primer Trimestre de 2007 y 1252 y 1253 del trimestre en curso esto el Junio de 2007 y el contrato de arrendamiento con opción de compra se celebró el 27 de Mayo de 2008, razón por la cual desconoce e impugna la misiva o constancia que la parte actora consignó marcada con la letra C de fecha 18 de Agosto de 2008, emitida por la empresa BCP VENEZUELA C.A, ya que, la misma no demuestra que real y efectivamente le hayan entregado o depositado al actor en su cuenta nómina.

Por último niega, la estimación de la demanda, y en consecuencia pide la declaratoria sin lugar de la demanda.

IV

DE LA SENTENCIA DICTADA POR EL JUZGADO A QUO

En fecha, 18 de Febrero de 2010, el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dicta sentencia declarando SIN LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el ciudadano MANAURE ESTIVER, en contra de los ciudadanos R.S. y LEDYS PEÑA DE SERRANO, con fundamento en las siguientes consideraciones:

“Con relación a lo afirmado por el actor, “…fui autorizado por el ciudadano R.S. para realizar unas mejoras en el inmueble, y que para ello contrató al ciudadano A.M., quien las realizó en distintos períodos de fechas. Es de hacer notar, que dichas mejoras que según el demandante alega, fueron realizadas en el inmueble objeto de litigio, sin embargo la parte actora, no demostró en el debate probatorio la autorización del propietario del inmueble, para realizar dichas mejoras.- Y ASÍ SE DECLARA.… omissis…

De igual manera, el actor le da una errónea interpretación a la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta, de fecha 27-05-2008, ya que la cláusula séptima de dicho contrato establece íntegramente que: “Para realizar el arrendatario comprador, modificaciones, mejoras o construcciones dentro del inmueble necesitará el consentimiento expreso y por escrito de los arrendadores vendedores, en todo caso, las mismas quedarán en beneficio del inmueble sin que el arrendatario comprador tenga derecho a reclamar pago alguno por tales conceptos”, y el mismo afirmaba que dicha cláusula tuvo como propósito suspender la construcción, ampliación o remodelación del inmueble, por lo que lo que se debe interpretar según la cláusula séptima del contrato es que para poder hacer o realizar mejoras al inmueble se requeriría del consentimiento de los arrendadores vendedores y en caso contrario las hechas quedarían en beneficio del inmueble, sin que el arrendatario opcionante tenga derecho a reclamar pago alguno por tales conceptos, …omissis…

Además la parte actora incumplió con su obligación contractual en el término estipulado en el contrato celebrado en fecha 27-05-2008, por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, ya que para el momento del vencimiento, esto es según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento con opción de compra venta, de fecha 27-05-2008, “el término de duración del presente contrato es de cuatro (4) meses, con una prorroga de treinta (30) días más, contados a partir de la firma del presente documento”, siendo que nunca presentó la redacción del documento definitivo de compra venta, ni mucho menos el documento definitivo notariado o registrado, esto se evidencia de lo que afirma el actor, ciudadano MANAURE ESTIVER MARUQEZ ACOSTA, cuando expresa: “…ni mucho menos tenía a disposición efectiva el dinero respectivo...” y el hecho de que al actor le hayan aprobado un supuesto préstamo en la empresa BCP DE VENEZUELA, C.A., donde presta sus labores, no implica que le hayan hecho efectivo dicho préstamo, por tanto, la operación de compra venta no se llevó a cabo por causas imputables al promitente comprador, hoy demandante, MANAURE ESTIVER M.A., por las razones anteriormente expuestas, en el término legal pautado.- Y ASÍ SE ESTABLECE.

Por otra parte, el demandado en su escrito de contestación de la demanda admite como cierto que haya celebrado un contrato de opción de compra con los actores, pero niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los términos expuestos en el libelo, específicamente en lo atinente al incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato por causa imputable a él.

Asimismo, también se evidencia, que es errónea la afirmación del actor, de que la negociación no se efectuó, por faltar el plano de mensura, cuando del folio 43, marcado con la letra “B”, se evidencia efectivamente el plano de mensura y del documento registrado en fecha 31-06-2007, por ante la Oficina subalterna del Segundo Circuito de Registro donde aparece la nota de registro que deja constancia de que el plano de mensura se agregó al cuaderno de comprobantes, bajo los Nos.2322 y 2325 del primer trimestre de 2007, 1252 y 1253 del trimestre en curso, esto es en junio de 2007 y es de observar que dicho contrato de arrendamiento con opción de compra venta se celebró el 27-05-2008.- Y ASÍ SE DECLARA.-

… omississ…Ahora bien, no habiendo quedado demostrado incumplimiento por parte de los promitentes vendedores (demandados), en atención a la fuerza de ley entre las partes que poseen los contratos, y aunado a las pruebas documentales traídas por el actor a la causa, al ser concatenadas con las normas sustantivas y adjetivas que rigen para este tipo de procedimiento, en consecuencia arroja como conclusión la eminente declaratoria “SIN LUGAR” de la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA-VENTA. Y ASÍ SE DECIDE.”

V

DE LOS INFORMES PRESENTADOS POR LAS PARTES EN ESTA INSTANCIA

Parte Demandante:

Que en el caso de autos el juez de la causa no determinó la naturaleza jurídica del contrato de marras, de cuyo contenido se determina que se trata de una promesa bilateral de compraventa donde una de las partes se obliga a vender a la otra determinado bien por un precio establecido dentro de un lapso especificado.

Delata la falta de aplicación del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso la carga de la prueba, ya que, en este caso le corresponde a la parte demandada demostrar que cumplió con su obligación de hacer, consistente en la entrega de los documentos necesario para realizar el documento definitivo de venta y no simplemente expresar que entregaron la documentación respectiva en su escrito de contestación, y que los mismos fueron consignados por la parte actora, lo cual es incierto, ya que, su representado jamás presentó o consignó en las actas del expediente, los mentados documentos, hecho éste, que no solo fue apreciado por el juzgador, sino que en la motivación de la sentencia definitiva en una ilógica interpretación recoge casi textualmente dicha interpretación y le adjudica una confesión espontánea a su representado de no disponer del dinero efectivo para pagar el precio, cuando esto fue una falsa afirmación hecha por la parte demandada en la contestación.

Indica que el juez a quo asienta como confesión hechos que nunca admitió su representado, por lo que no se encuentra en el contenido del libelo de demanda, y que es utilizado por el juez a quo, para motivar su sentencia a favor de una de las partes ignorando el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, incurriendo en un falso supuesto.

Arguye que su representado si contaba y cuenta con la totalidad del precio convenido, por ello, solicita a los demandados cumplieran con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta con previa entrega de los recaudos exigidos por las leyes impositivas, por haberse cumplido el lapso señalado en la cláusula segunda del contrato para la elaboración, presentación, revisión y pago de los derechos de protocolización del documento definitivo de compraventa, ante la oficina subalterna de registro competente, pues el hecho de no haber obtenido el documento de propiedad durante el plazo de la opción a compra le había impedido redactar y efectuar la presentación y pago de los gastos de protocolización del documento definitivo, ante la insistencia de su representado, los referidos vendedores, entregaron una constancia emanada del C.P.U, Centro de Procesamiento U.d.M.M.C. OMPU Tierras, que señala no puede elaborarse la ficha catastral, documento este que el juzgado a quo, valoró como un documento público administrativo, con lo que quedó claro que a su representado no le fue entregado ningún documento por la parte demandada, con dicha entrega de ese instrumento mantuvo engañado a su representado pues le entregó el mismo para demostrar que no le entregaba los documentos por culpa de los órganos administrativos del gobierno y no de él.

Que el juez a quo, en la motivación de la sentencia no tomó en cuenta esta prueba, ni el grave indicio que ella connota violando lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, pero tomó en cuenta el plano de mensura promovido por la parte demandada que confronta con la fecha del contrato.

Señala que es conocido entre abogados que para proceder a registrar un documento de compraventa, la legislación incluyendo decretos y circulares ministeriales, exige al Registro Inmobiliario la presentación de recaudos tales como que el documento a registrar exprese el documento anterior con indicación total de la ubicación del inmueble objeto de la venta, la cédula catastral, la solvencia del impuesto a las transacciones inmobiliarias, solvencia de hidrolago.

Que es falso que hayan afirmado que por falta de plano de mensura no se realizó la compraventa del inmueble, ya que, estos son argumentos extraídos del escrito de contestación de la demanda, quien nunca probó haber entregado del documento de propiedad y recaudos correspondientes y que no lo pudieron hacer por cuanto no existía para ese momento el documento primitivo de construcción de la casa objeto de la venta, el cual fue elaborado y registrado en fecha 13 de octubre de 2009, por la abogada S.Q., quien es una de las apoderadas de la demandada, y el cual valora el juez a quo.

Indica que el juzgado a quo, se excede cuando toma el criterio que su representado debió haber acudido a un procedimiento de oferta real y depósito, toda vez, que esta claro que el dinero proviene de un crédito otorgado por el empleador, siempre en resguardo del débil jurídico en la relación laboral, a quien ningún caso, en el estado en que se encuentran las cosas, puede considerársele que no contaba con el precio cuando está demostrado que su empleador tiene disposición de facilitar un crédito habitacional pero con garantías.

Parte Demandada:

Señala que el ciudadano MANAURE ESTIVER, presenta demanda, por incumplimiento de contrato (SIC) que según confesó la parte demandante en su libelo, en fecha 1° de Diciembre de 2006, acordaron celebrar un contrato de arrendamiento, con opción de compraventa de forma verbal, sobre dicho inmueble y el 27 de Mayo de 2008, ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo suscribieron contrato de arrendamiento con opción a compra autenticado bajo el No. 89, Tomo: 83 de los libros llevados por dicha notaría

Indica que dentro del término legal sus representados contestaron esa demanda y como allí se refirieron, entre otras defensas que la accionante con temeridad y mala fe al interponer dicha acción en franca violación al artículo 170 del Código de Procedimiento Civil.

Afirma que el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial con fecha 29 de Octubre del 2009, llevó a efecto la audiencia preliminar en la presente causa, y con pedimento de la parte actora para llegar a un arreglo amistoso en la misma, sus representados ratificaron el escrito de contestación a la demanda, y negaron que autorizaban verbalmente a la parte actora para que hicieran mejoras al inmueble y el tribunal fijó el tercer día de despacho siguiente para llegar a un acto conciliatorio entre las partes, y una vez llevado a efecto las partes no lograron una solución amigable y el Tribunal fijó un segundo acto conciliatorio en el quinto día de despacho siguiente.

Que de conformidad con el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, se llevó a efecto la audiencia o debate oral y el Tribunal Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en fecha 18 de Febrero de 2010, dictó sentencia en la cual declaró sin lugar la demanda intentada por la parte actora.

VI

DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES

Parte Demandante:

1. Acompañó a la demanda documento de bienechurias por medio del cual el ciudadano A.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 13.370.799, declara que construyó por orden y cuenta del ciudadano MANAURE ESTIVER, unas mejoras en el Barrio el Calendario, Calle 1B No. 1 E-20, en la Parroquia Borjas Romero.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto es un documento privado emanado de un tercero que fue ratificado por el ciudadano A.M., mediante la prueba testimonial en la audiencia oral, declarando que efectivamente realizó dichas bienechurias. Así se establece.

2. Acompañó a la demanda documento contentivo de contrato de arrendamiento con opción de compraventa, celebrado por los ciudadanos R.S. y LEDYS PEÑA DE SERRANO, con el ciudadano MANAURE ESTIVER M.A., por medio del cual los primeros ceden en calidad de arrendamiento con opción a compra un inmueble ubicado en el Barrio E.C., Calle 1 A, No.1 E -20, en jurisdicción de la Parroquia A.B.R.d.M.A.M.d.E.Z., autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de Mayo de 2008, bajo el No. 89, Tomo:83.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento auténtico que no fue tachado por la parte demandada. Así se establece.

3. Formulario para liquidación del pago de impuesto de las transacciones inmobiliarias, expedido por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, de fecha 27 de Mayo de 2008, cancelado por el ciudadano MANAURE MÁRQUEZ, titular de la cédula de identidad No. V-11.872.505.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento auténtico que no fue tachado por la parte demandada. Así se establece.

4. Constancia emitida por al empresa BCP VENEZUELA C.A, donde hace constar que al ciudadano Manaure Estiver, le fue aprobado un préstamo por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) que serán descontados mensualmente, y sin intereses de su orden de pago sobre nomina.

   En relación a esta prueba verifica este juzgador que quien emite la constancia es un tercero que no forma parte del juicio, por lo que se promovió la testimonial del ciudadano J.C., quien declaró que es amigo de la parte demandante, y que fue quien emitió dicha comunicación, y que el mismo es representante legal de la empresa, y que el ciudadano MANAURE, solicitó dicho crédito a la empresa y están esperando la consignación de la documentación para la liquidación del crédito.

   A este respecto, establece el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

   Articulo 478. No puede tampoco testificar el magistrado en la causa en que esté conociendo; el abogado o apoderado por la parte a quien represente; el vendedor, en causas de evicción, sobre la cosa vendida; los socios en asuntos que pertenezcan a la compañía. El heredero presunto, el donatario, el que tenga interés, aunque sea indirecto en las resultas de un pleito, y el amigo íntimo, no pueden testificar a favor de aquellos con quienes les comprenda estas relaciones. El enemigo no puede testificar contra su enemigo.

   En derivación del contenido de la indicada norma no le esta permitido declarar al amigo intimo de las partes, siendo así al momento de la declaración del ciudadano J.C., el mismo manifiesta que es amigo de la parte demandante, por lo que este juzgador no aprecia tal declaración por haber un impedimento legal para que pueda admitirse su declaración en el presente juicio, y en consecuencia, no puede valorarse la constancia presentada por la parte actora y suscrita por él referido ciudadano, toda vez, que su imparcialidad ha sido cuestionada, lo que coloca en entredicho la veracidad de dicha constancia y en consecuencia se desecha tal prueba del proceso. Así se establece.

5. Constancia expedida por el Centro de Procesamiento U.d.M.M., en fecha 8 de Octubre de 2008, por la cual se certifica que en su archivo no consta el plano de mensura correspondiente al inmueble ubicado en el Barrio Calendario, Calle 1 A, No. 1 E-20, Parroquia A.B.R., por lo que no se puede elaborar la ficha catastral del inmueble.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento público administrativo que no fue tachado por la parte demandada. Así se establece.

6. Promovió la testimonial de los ciudadanos A.M., F.A.D.N., M.C.I.R., A.J.C.P., A.G.P. y R.G.D.H., titulares de las cédulas de identidad Nos. V-9.712.020, E-83.242.147, V-13.653.147, V-13.653.147, V-14.631.283, V-9.739.102, V-7.505.109, V-16.355.286 y V- 9.765.318, respectivamente.

   Estas pruebas este juzgado no las aprecia y las desecha, del proceso por cuanto de actas se desprende que no fueron evacuadas en el lapso probatorio correspondiente. Así se establece.

   Parte Demandada:

1. Promovió documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha treinta y uno (31) de Junio de 2007, quedando registrado bajo el No. 35, Protocolo: 1°, Tomo:11, por medio del cual la Gobernación del Zulia, a través del Instituto de Desarrollo Urbano (IDES), vende al ciudadano R.S., una extensión de terreno que forma parte de mayor extensión ubicado en el Barrio Calendario, Calle 1 A, No. 1E-20 de la nomenclatura municipal en Jurisdicción de la Parroquia A.B.R.d.M.M.d.E.Z..

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento auténtico que no fue tachado por la parte demandada. Así se establece.

2. Promovió documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13 de Octubre de 2009, registrado bajo el No. 49, Protocolo: 1° Tomo: 5, por medio del cual los ciudadanos P.N.V. y E.F.M.N., venezolanos, mayores de edad, constructores, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 23.453.948 y V-23.738.346, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, declaran que construyeron unas mejoras y bienechurias constituidas por una casa de habitación ubicada en el Barrio Calendario, Calle 1 A, Casa No. 1 E-20.

   En relación a esta prueba verifica este juzgador que la misma es documento auténtico de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo que procede a valorar la misma de conformidad con lo establecido en la indicada norma en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.359 ejusdem. Así se establece.

3. Promovió copia fotostática de plano de mensura del inmueble expedido por la Unidad de Catastro del Municipio Maracaibo, en Abril de 2007.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende y se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de un documento público administrativo que no fue tachado por la parte demandada. Así se establece.

4. Promovió la testimonial de los ciudadanos P.N.V. y E.F.M.N., venezolanos, mayores de edad, constructores, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 23.453.948 y V-23.738.346.

   Esta prueba este juzgador no la aprecia y la desecha del proceso por cuanto la misma no fue evacuada en el lapso probatorio correspondiente. Así se establece.

5. Promovió inspección judicial en el inmueble ubicado en el Barrio Calendario, Calle 1 A, No. 1 E-20, Parroquia A.B.R., dejando constancia el Tribunal que el mismo consta de las siguientes dependencias, cerca de bloques y rejas en la entrada, jardinera y piso de caico en la entrada, porche sin techo en buenas condiciones, se percibió detalles de pintura y cabillas con bases a la vista, puerta de entrada en madera de regular estado, falta de pintura, garage sin techo y pintura en regular estado, la parte de adelante, el notificado señala y se observa un pozo séptico. Sala con detalles en pintura, la cerradura de a puerta principal no sirve, se observaron filtraciones por causa de salitre, piso pulido requemado, tiene ventilación de aire central con detalles por uso, cocina con piso requemado, tope con material de concreto con lavaplatos. En la sala se observó el vidrio de la ventana roto, área de comedor, estar, y piso en desnivel con detalles en pintura, tablero eléctrico con cables a la vista sin tapa, detalles de filtración por causa de salitre. Lavadero con piso requemado, platabanda sin frisar, sin existencia de batea, pared del supuesto baño sólo con apertura hasta la mitad, sólo en bloques no posee sala sanitaria, habitación principal con piso requemado en regular estado, detalles de pintura sin puertas de closets con filtraciones por causa de salitre en techos y paredes, sin puertas colocadas en la habitación principal. Un baño con cerámica con retrete sin lavamanos detalles en pintura con techo y paredes sin puertas de closets con filtraciones por causa de salitre y techos y paredes sin puertas colocadas en la habitación principal, sin tomacorrientes, ventilación con aire central, detalles de pintura, puerta de madera con cerradura en mal estado sin closets. Tercera habitación closets sin puerta de madera, filtraciones en el techo, en paredes por causa de salistre, piso requemado, enchufes en mal estado con toma corrientes, puesta de madera con cerradura en mal estado, puerta de fondo de meta en buen estado, piso de cemento, un tanque de bloques para capacidad de 11.500 litros (aéreos), sin friso, sin pintura, requemado, venta sin vidrios completos, tiene tuberías para aguas blancas, negras y electricidad.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   VII

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia procede este juzgador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:

   Primeramente, no puede pasar por alto este juzgador la negativa de la parte demandada, a la estimación de la demanda realizada por la parte actora, a este respecto, verifica este juzgador que el apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano A.A.C., niega pura y simplemente la demanda intentada, punto este sobre el cual no se pronunció el juzgado a quo en el fallo recurrido, por lo que, es necesario precisar lo siguiente:

   Establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

   Artículo 38. Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

   El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.

   Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.

   No obstante, respecto a las situaciones que se pueden presentar en cuanto a la estimación de la demanda, y su impugnación el criterio de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia ha sido pacífico y reiterado al afirmar, mediante sentencia No. 0012, Expediente No. 99-0417, de fecha 17 de Febrero de 2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, lo siguiente:

   Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur E.B.A. contra I.G.R.), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:

   Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:

   c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.

   En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho , y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

   En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

   Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

   Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

   No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’

   Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

   Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor

   .

   Como se deduce del criterio que antecede, no le está permitido al demandado negar pura y simplemente la estimación de la demanda, puesto que a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, este tiene la carga de señalar si la impugna por exagerada o insuficiente debiendo adicionar una nueva cuantía so pena de que se le considere como no presentada la impugnación, así las cosas, en el caso bajo estudio la parte demandada, niega y rechaza de manera genérica la cuantía de la demanda, por lo que este juzgador, atendiendo al criterio que antecede, considera como no opuesta dicha impugnación, sin embargo, llama la atención al juzgado a quo, para que en sucesivas oportunidades emita algún tipo de pronunciamiento respecto a este tipo de oposiciones y defensas de las partes, so pena de incurrir en el vicio de incongruencia negativa que generaría la nulidad del fallo, en caso de ser determinante en el dispositivo. Así se establece.

   Establecido lo anterior pasa este órgano jurisdiccional a resolver lo relativo al fondo de la controversia:

   De esta forma, verifica que la parte actora fundamenta su demanda en el hecho que en fecha 2 de Febrero de 2006, celebró un contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano R.S., sobre un inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la Calle 1 A, del Barrio Calendario con nomenclatura Municipal No. 1 E-20, en jurisdicción de la Parroquia A.B.R.d.M.M.d.E.Z., al cual le efectuó una serie de mejoras.

   Que en fecha 27 de Mayo de 2008 ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, suscribieron un contrato de arrendamiento con opción a compra, autenticado bajo el No. 89, del tomo 83 de los libros llevados por esa Notaría, con un término de duración sería de cuatro meses, prorrogable por treinta (30) días más contados a partir de la firma del indicado contrato y el precio definitivo de compraventa del inmueble lo pactaron en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) de los cuales los arrendatarios compradores entregan en este acto la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES ( Bs. 5.000,00) en calidad de arras, los cuales se le imputaran el valor del inmueble y el saldo restante, se obliga a cancelarlos el arrendatario comprador en el plazo señalado contado a partir de la firma del documento.

   Que a objeto de cumplir su obligación, solicitó a la compañía BCP DE VENEZUELA, C.A, un crédito, por lo que ha contado con el monto total de la compra desde la fecha de vigencia de la opción de compra, como en la fecha de la interposición de la demanda, por lo que solicitó a los vendedores, le cumplieran con su obligación de entregarle el documento de propiedad del terreno y demás recaudos exigidos por las leyes, para la elaboración del documento definitivo y su protocolización ante la Oficina Subalterna de Registro, obteniendo una total negativa de su parte, por los fundamentos expuestos, demanda a los ciudadanos R.S. y LEDYS C.P.D.S., de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159,1.160, 1.167 y 1488 del Código Civil, por cumplimiento de contrato, para que cumplan con su obligación de protocolizar el documento de propiedad del inmueble, ya descrito, o en su defecto el tribunal ordene la protocolización mediante sentencia.

   Por su parte los codemandados, niegan que su representado hayan autorizado la realización de mejoras el inmueble y que lo cierto es que la parte actora incumplió con su obligación contractual en el término estipulado y ello en razón de que para el momento del vencimiento del término contractual la parte actora no tenía y nunca presentó la redacción del documento definitivo de compraventa, a pesar que sus representados le entregaron la documentación respectiva para que lo hiciera, ni mucho menos tenía a disposición efectiva el dinero respectivo, ya que, de ser eso cierto, el actor podía intentar una oferta real y de depósito o por lo menos demostrar que el documento definitivo lo introdujo ante la Notaría o Registro para su firma.

   Que es falsa la afirmación del actor en el sentido de que la negociación no se celebró por faltar el plano de mensura.

   Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:

   Establece el artículo 1.167 del Código Civil, lo siguiente:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Asimismo, la presente demanda de cumplimiento de contrato se fundamenta en un contrato de opción de compraventa, el cual la parte demandante señala que la demandada ha incumplido, por cuanto se ha negado a otorgarle los documentos requeridos para la protocolización definitiva del contrato de compraventa.

   El contrato de opción de compraventa, ha sido denominado por la doctrina como un contrato innominado, al cual se refieren como promesa bilateral de venta, definiendo el autor J.L.A.G., en su obra CONTRATOS, definiendo al mismo de la siguiente manera: “Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”

   Por su parte el autor A.R.M., en su obra CONTRATOS, Volumen II, ha señalado lo siguiente:

   La promesa bilateral de compra y venta puede ser definida diciendo que es el convenio por el cual las partes que lo celebran se comprometen a concurrir ellas mismas a la celebración de un contrato de compra venta, el cual por el momento no quieren, no pueden o no les conviene celebrar.

   La promesa bilateral de compra y venta no es mas que un contrato innominado, su validez en la legislación venezolana, resulta indiscutible, como lo es también que no puede equiparársele al contrato de compraventa, tal y como ocurre en algunas legislaciones, sino que constituye un contrato anterior y diferente a él, al extremo de que su incumplimiento dará lugar únicamente a la indemnización de daños y perjuicios.

   Así las cosas, se evidencia del contrato de opción de compraventa fundamento de la presente acción, que entre las obligaciones de la parte demandante, y denominado en el contrato promitente comprador, se establecieron las siguientes:

   TERCERA:…El precio definitivo de compraventa del inmueble que mediante el presente documento ambas partes se obligan a perfeccionar es por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) de los cuales LOS ARRENDATARIOS COMPRADORES, entregan en este acto la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) en calidad de arras, los cuales se le imputaran al valor del inmueble y el saldo restante, es decir, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) se obliga a cancelarlos EL ARRENDATARIO COMPRADOR en el plazo de Cuatro (4) meses, más treinta días de prórroga, contados a partir de la firma del presente documento…

   Así las cosas se observa, que la demandante se obligó al pago del precio, el cual fue convenido en la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000, 00) en un lapso de cuatro (4) meses, más treinta días de prórroga contados desde la fecha de la firma del contrato, es decir, desde 27 de Mayo de 2008, es decir, que el lapso establecido vencía el 27 de Octubre de 2008.

   No obstante, la parte actora señala que ha tenido a su disposición el monto del precio convenido durante toda la negociación y que dicho monto lo obtuvo de un préstamo efectuado por la empresa BCP VENEZUELA, empresa para la cual labora, y al efecto presenta en el lapso probatorio una comunicación de la indicada compañía suscrita por el ciudadano J.C., donde certifica que efectivamente dicho préstamo fue concedido, y a los efectos de su ratificación se presenta dicho ciudadano en la audiencia oral a ratificar la indicada constancia, señalando que es amigo de la parte actora, lo que produce cierta desconfianza en este órgano jurisdiccional acerca de la veracidad del otorgamiento del indicado crédito, por lo que se deduce que la obligación convenida por la parte demandante consistente en entregar la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), no fue cumplida por éste, toda vez, que no pudo demostrar que efectivamente contaba con tal cantidad de dinero a su disposición en el lapso establecido, por las partes en el contrato.

   De igual manera llama la atención a este jurisdicente que la parte actora arguye que la parte demandada, ciudadanos R.S. y LEDYS DE SERRANO, no le proporcionaron la documentación requerida para la protocolización del documento de venta definitivo, basado en una constancia emitida por la unidad de catastro en la cual se establece que no se pudo elaborar la ficha catastral del inmueble por faltar el plano de mensura, cuando se observa que el mismo riela en actas y fue acompañado por la parte demandada a su escrito de contestación.

   En tal sentido, dispone el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:

   Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   En el mismo orden de ideas, el artículo 1.160, señala:

   Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   De esta forma, se deduce de las actas procesales que la parte actora señala que el demandado no proporcionó la documentación necesaria para la protocolización de la venta definitiva, pero no se desprende que en el contrato se haya convenido que el suministro de tales documentos, era un imperativo para los vendedores.

   En tal sentido, dispone el artículo 47 de la Ley de Registro Público y del Notariado, lo siguiente:

   Artículo 47. Toda inscripción que se haga en el Registro Público, relativa a un inmueble o derecho real, deberá contener:

   1. Indicación de la naturaleza del negocio jurídico.

   2. Identificación completa de las personas naturales o jurídicas y de sus representantes legales.

   3. Descripción del inmueble con señalamiento de su ubicación física, superficie, linderos y número catastral.

   4. Los gravámenes o cargas y limitaciones legales que pesen sobre el derecho que se inscriba o sobre el derecho que se constituya en un nuevo asiento registral.

   En este orden de ideas, es oportuno citar el artículo 49, ejusdem:

   Artículo 49. La constancia de recepción de documentos deberá contener:

   1. Hora, fecha y número de recepción.

   2. Identificación de la persona que lo presenta.

   3. Naturaleza del acto jurídico que debe inscribirse.

   A tenor de las normas transcritas, se evidencia que la ley señala los requisitos a presentar por parte de quien pretende la inscripción de algún acto en el registro público, así las cosas, se deduce el artículo 47 de la Ley de Registro Público y del Notariado, exige una serie de requerimientos a los cuales tenía acceso la parte actora, toda vez, que el mismo posee el inmueble en su carácter de arrendatario, y en tal contrato de arrendamiento aparecen los requisitos señalados en los ordinales 1, 2 y 3 de la identificada norma, con los cuales estaba en la posibilidad de redactar el documento definitivo de compraventa y presentarlo al registro, a los efectos de obtener la constancia de recepción de documentos a que se refiere el artículo 49 ejusdem, con el fin de demostrar que estaba presto a celebrar la venta definitiva, toda vez, que la presentación del documento podía hacerse a los efectos de probar su interés en la celebración del negocio jurídico de compraventa.

   No obstante, luego del análisis de las pruebas aportadas, no se observa que el comprador haya efectuado alguna gestión a los efectos de obtener el último requerimiento de parte de los vendedores, ni mucho menos que haya presentado algún elemento que señale cual era la documentación solicitada por el registro inmobiliario a los efectos para concretar la venta, tal como lo constancia a que se refiere el artículo 49 de la Ley de Registro Público y del Notariado, por lo que asume este órgano jurisdiccional que la parte actora tampoco fue diligente en este sentido, aunado al hecho que no contaba efectivamente con la cantidad de dinero que debía cancelar para el momento del vencimiento del contrato, por lo cual el mismo no cumplió con su obligación de cancelar el precio tal como fue pactado en el contrato.

   En tal sentido, es oportuno puntualizar que la obligación convenida en el contrato, es una obligación sometida a un término extintivo, entendido éste como el cual, una vez transcurrido, origina la extinción de la obligación no pudiendo exigírsele al deudor el cumplimiento de prestaciones posteriores a su vencimiento.

   En el mismo orden de ideas, establece el artículo 1.211 del Código Civil, lo siguiente:

   Artículo 1.211. El término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.

   Como corolario de lo anterior, se verifica que la parte actora no cumplió con su obligación el término fijado, puesto que no existe ningún elemento que lleve a la convicción de ello, de lo que se colige que la obligación ha quedado extinguida, y en tal sentido, mal puede proceder en derecho la demanda intentada, toda vez, que no es posible exigir el cumplimiento de una obligación, si el término fijado para su cumplimiento expiró, sin que se haya acreditado que hubo negligencia o culpa del otro contratante, y en consecuencia al haberlo determinado de esta manera el juzgado a quo, debe ratificarse la decisión dictada en todas sus partes. Así se establece.

   VIII

   DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

   Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

   - SIN LUGAR, la apelación ejercida por el ciudadano J.R.P., abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 7.606.280 e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 23.014, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha, 18 de Febrero de 2010.

   - SE RATIFICA la decisión dictada en fecha, 18 de Febrero de 2010, por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia que declaró SIN LUGAR, la demanda de Cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compraventa, intentada por el ciudadano MANAURE M.A., contra los ciudadanos R.S. y LEDYS C.P.D.S..

   - SE DECLARA SIN LUGAR, la demanda de Cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compraventa, intentada por el ciudadano MANAURE M.A., contra los ciudadanos R.S. y LEDYS C.P.D.S..

   - SE CONDENA EN COSTAS, a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Se deja constancia que los abogados en ejercicio J.R.D.P. y A.A.B., inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 23.014 y 46.433, actuaron en el proceso como apoderados judicial de la parte demandante y los profesionales del derecho A.A.C. y S.Q.d.V., inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 91.379 y 11.653, obraron como apoderados judiciales de la parte demandada.

   Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

   Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veintidós (22) días del mes de Julio de 2010. Año 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

   El Juez

   Abog. Adán Vivas Santaella

   La Secretaria,

   Abog. Mariela Pérez de Apollini.