Decisión de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Julio de 2009

Se inicia el presente juicio por la demanda que por DESALOJO sigue el ciudadano E.R.M. contra los ciudadanos E.M. y SAVERIO AZZARELLI, todos identificados en el encabezamiento de este fallo, tramitadas por los Tribunales de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.

FECHA DE INTERPOSISCIÓN DE LA APELACIÓN

18 de marzo de 2009, la cual fue oída en ambos efectos por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por auto de fecha 26 de marzo de 2009.

DECISIÓN RECURRIDA

Sentencia definitiva dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 20 de febrero de 2009, en la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara E.R.M. contra E.M.A. y SAVERIO AZZARELLI.

FECHA DE ADMISIÓN Y PROCEDIMIENTO DE LA DEMANDA:

La demanda fue admitida por el a quo en fecha 22 de abril de 2008. Procedimiento: Juicio breve por Desalojo.

FECHA DE CONSTANCIA EN AUTOS Y FORMA DE CITACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA:

11 de noviembre de 2008. Se verificó la citación de los demandados, según diligencia del ciudadano Alguacil, ante el tribunal de la causa, la cual riela al folio ciento veintiuno (121) del presente expediente.

FECHA DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

La ciudadana S.M.L. en su carácter de apoderado judicial del ciudadano E.M.A., contestó la demanda en nombre de su representado.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

La parte actora alega en su escrito libelar que en fecha 14 de marzo de 1988, los ciudadanos E.M. y SAVERIO AZZARELLI suscribieron con el accionante un contrato de arrendamiento, cuyo objeto recae en un bien inmueble referido a un “Lote de terreno, ubicado en la Avenida Ricaute, Zona Barrialito, que da su frente a la carretera que conduce de Baruta a los Guayabitos, entre la Bomba Meneven y el Restaurant El Placer frente a la entrada de la Urbanización Piedra Azul, Urbanización Baruta, Jurisdicción del Municipio Autónomo Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda”. Dicho bien se encuentra conformado por “…un galpón industrial, allí situado, con entrada común a otras áreas del galpón, constante de un área aproximada de quinientos treinta metros cuadrados (530 mts2), comprendido así: mezzanina superior, baños y local; parte del galpón industrial con instalaciones eléctricas para uso comercial e iluminación por medio de seis (6) lámparas de tubo neón de 1.20 mts por 0,60 mts, y bombillas aisladas, brekers principales, brekers sectoriales, baño para obrero con una poceta, urinario y lavamanos, ducha, y un pequeño baño con poceta.- La mezzanina que se indica, es de aproximadamente ciento cincuenta metros cuadrados (150 Mts2) y esta construida en estructura metálica (…) Dicho inmueble pertenece al ciudadano SPARTACO RANGHI, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 27 de abril de 1973, bajo el Nº 11, Tomo 25, Segundo Trimestre del Protocolo Primero”. Que, en la cláusula cuarta del contrato suscrito, se estableció que el plazo del mismo será de cuatro años fijos y que cualquier prórroga una vez vencido éste, tendrá que celebrarse entre las partes un contrato independiente a aquel. Que en la cláusula quinta se estableció un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) mensual, el cual los inquilinos se comprometen a cancelar los primeros cinco días de cada mes y en el lugar que indicara el arrendador. Asimismo, pactaron que en caso de incumplir el pago de tres (3) mensualidades consecutivas por el inquilino, dará derecho al arrendador a pedir la desocupación del inmueble y la entrega del mismo.

Continúa en decir en su escrito de demanda, que están en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, pues al expirar el término convenido en el instrumento y al no haber manifestado las partes su voluntad de prorrogar el mismo, y por mantenerse los arrendatarios en posesión, uso y disfrute del bien arrendado sin que su co-contratante se opusiera a ello, es aplicable la norma prevista en el artículo 1600 del Código Civil.

Arguye, que de acuerdo a la cláusula séptima los inquilinos recibieron el inmueble en buen estado de mantenimiento y así se comprometen a entregarlo una vez finalice el contrato.

Que la falta de cumplimiento de cualquiera de las estipulaciones convenidas por parte de los inquilinos, dará derecho al arrendador de exigir la resolución del contrato y la entrega inmediata del bien, de acuerdo al contenido de la cláusula novena del contrato.

Que se estableció en que los arrendatarios se comprometen a mantener una póliza de seguro contra incendio que cubriría las instalaciones y parte del galpón arrendado.

Esgrime quien acciona, que el inmueble objeto de este juicio se encuentra deteriorado y destrozado, razón por la cual opera a su juicio la causal “e)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que, en consecuencia, ha incumplido con alguna de las estipulaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, específicamente la cláusula séptima y novena, referida al deterioro causado al inmueble y a la falta del cumplimiento de las estipulaciones, atenientes al mantenimiento y conservación del inmueble.

Fundamenta su demanda en los artículos 1.579; 1.592, ordinal 2°; 1.159 y 1.160 del Código Civil; artículos 33 y 34, literal “e)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por todas las anteriores razones de hecho y de derecho es por lo que acuden a los órganos jurisdiccionales a los fines de solicitar el desalojo del inmueble y su inmediata entrega, así como el pago de las costas y costos del juicio.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Cumplidos los tramites procesales para la citación de la parte demandada, la apoderada judicial del ciudadano E.M.A., mediante escrito de contestación de demanda niega, rechaza y contradice tanto los hechos como en el derecho la demanda intentada en su contra. Empero, reconoce como ciertas las siguientes situaciones fácticas: a) la celebración de un contrato de arrendamiento con el demandante en fecha 14 de marzo de 1988; b) que el mismo recae sobre el bien indicado por el demandante en su libelo y, c) que se estableció un plazo de cuatro (4) años fijos, siendo que cualquier prórroga se haría por contrato independiente.

En el referido escrito de contestación niega y rechaza que el inmueble se encuentre totalmente deteriorado y destrozado, pues considera que el referido galpón es industrial y su uso y destino fue el de un taller mecánico y de latonería de vehículos automotores. Que, de acuerdo a la cláusula séptima del contrato, se autoriza a los inquilinos a cambiar el piso de la parte baja y la modificación de los baños. Que, no está del todo claro el estado en que se encontraba el inmueble para la fecha de inicio de la relación contractual pues de estar en perfecto estado, no se hubiera pactado tal autorización.

Exponen, además, que no se puede concluir que un inmueble este deteriorado por el simple hecho de tener telarañas, polvo y repuestos regados, pues si se retira estos elementos, el inmueble no ha perdido su valor, no ha sido dañado y puede seguir en sus funciones. Que, en todo caso, por la naturaleza del uso y para lo cual fue destinado el galpón arrendado es la de taller mecánico y de latonería y que por sus labores propias implica el trabajo con aceites, pinturas, sopletes, sierra, grasa, entre otras.

Continua en decir, que la simple mención del actor y con fundamento en una inspección extralitem no es prueba suficiente para la procedencia de esta acción.

Por las razones antes alegadas es por lo que solicitan sea declarada sin lugar la demanda interpuesta en su contra.

Por su parte, la defensora judicial no dio contestación a la demanda, solo promovió pruebas. En este sentido, la parte actora solicitó en varias oportunidades la reposición de la causa por dicha omisión.

Ambas partes promovieron prueba en su oportunidad.

Estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia, el Juzgado de Municipio se pronuncia en fecha 20 de febrero de 2009, declarando SIN LUGAR la petición de reposición de causa solicitada por la actora referida a la falta de contestación de la defensora judicial del codemandado SAVERIO AZZARELLI y SIN LUGAR el fondo de la demanda

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El recurso ordinario de apelación, se encuentra consagrado en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, siendo éste el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por una sentencia. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable. Ahora bien el sistema de la doble jurisdicción, está regido por el principio dispositivo, a través del cual el Juez de Alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el Juez Superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación. En el caso de marras corresponde analizar el contenido integro y completo de la sentencia por haber sido apelada en su totalidad y la cual declaró SIN LUGAR la solicitud de reposición de causa y SIN LUGAR el fondo de la controversia, condenando en costas a la parte actora.

DE LA REPOSICION DE LA CAUSA

Así las cosas, corresponde entonces resolver en esta alzada el punto relativo a la reposición de la causa invocada por la parte actora que, en diligencias de fecha 19 de noviembre de 2008 y 1 de diciembre de 2008 –en dos oportunidades-, fue solicitada la reposición pues la defensora judicial no dio contestación a la demanda.

El Tribunal a quo, en este sentido, expone en su fallo lo siguiente: “En efecto, la parte actora a través de su representante judicial alegó la reposición de la causa al estado que la defensora judicial conteste a la demanda a favor del codemandado Saverio Azzarelli, dado que no lo hizo en su oportunidad. Ciertamente, la defensora judicial a pesar de haber sido citada, tal como consta por diligencia del Alguacil del 11 de noviembre de 2008, no acudió a contestar a favor del citado codemandado, como sí lo hizo el otro codemandado. En este sentido, el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, señala: ‘Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario para cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún termino o que hayan dejado transcurrir algún plazo’. En este caso a pesar que la defensora judicial designada para uno de los codemandados no compareció a contestar la demanda, sí lo hizo el otro codemandado y, vista que la decisión que se dicte en el caso, necesariamente debe ser uniforme para ambos, dado que se trata de una pretensión de desalojo de un inmueble, y de ser el caso, la obligación debe cumplirse indivisiblemente, se cumple el supuesto de la citada norma a los fines que los efectos de la contestación de uno de los codemandados, se extienda a aquel cuya defensora judicial no contestó a la demanda. No obstante, es de advertir que toda reposición debe perseguir un fin útil, pues se debe evitar las nulidades por la nulidad misma. Este principio lo recoge el único aparte del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, según el cual ‘En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado’. Principio este que adquiere mayor relevancia en el texto Constitucional en su artículo 257 cuando indica que el proceso constituye un instrumento fundamental para la consecución de la justicia, valor que no debe sacrificarse por la omisión de formalidades no esenciales. Siendo así, visto que en estos casos, las propias normas procesales dan una salida a los fines que se conozca el merito del asunto y no la reposición de la causa, debe negarse esta petición de reposición, que por demás no es una petición autónoma sino que debe ser consecuencia de una nulidad útil al proceso”.

Al respecto, antes de determinar si la falta de contestación de la demanda en este caso constituye una omisión de una formalidad que motive a reponer la causa, conviene recordar las funciones de los defensores judiciales. Al particular, ya existen precedentes de nuestro M.T.. Así, la Sala Constitucional en su fallo de fecha 26 de enero de 2004, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, era del siguiente tenor:

Ahora bien, la función del defensor ad litem, en beneficio del demandado, es el de defenderlo, el que el accionado pueda ejercer su derecho de defensa, lo cual supone que sea oído en su oportunidad legal. De allí, que no es admisible que el defensor ad litem no asista a contestar la demanda, y que por ello se apliquen al demandado los efectos del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. El defensor ad litem ha sido previsto en la ley (Código de Procedimiento Civil), para que defienda a quien no pudo ser emplazado, no para que desmejore su derecho de defensa (…). El que la defensa es plena y no una ficción, se deduce del propio texto legal (artículo 226 del Código de Procedimiento Civil), que prevé el suministro de las litis expensas para el defensor, lo que significa que él no se va a limitar a contestar la demanda, sino que realizará otras actuaciones necesarias (probatorias, etc.) a favor del demandado (…). Si el defensor no obra con tal diligencia, el demandado queda disminuido en su defensa, por lo que la decisión impugnada, que no tomo en cuenta tal situación, infringió el artículo 49 constitucional y así se declara

.

Es decir, que de acuerdo este criterio jurisprudencial, el defensor judicial debe actuar de manera activa y eficaz en todas las fases y estados del proceso, ejerciendo tal función pública de manera diligente y adecuada, pues de lo contrario, estaría mermando el derecho a la defensa de su defendido, atentando a los preceptos constitucionales.

En otra sentencia proferida por la misma Sala en fecha 14 de abril de 2005, con ponencia del Magistrado Arcadio Delgado Rosales, estableció:

“Sin embargo en el caso de autos, el abogado designado como defensor del demandado no cumplió con los deberes inherentes a su cargo, puesto que se evidencia del estudio hecho a las actas, que una vez aceptado el cargo y juramentado para el cumplimiento de dicha actividad, su participación en la defensa de los derechos de su representado fue inexistente, ya que el mismo no dio contestación a la demanda interpuesta y ni siquiera impugnó la decisión que le fue adversa a dicho representado; por lo que visto que el defensor ad litem tiene las mismas cargas y obligaciones establecidas en el Código de Procedimiento Civil con respecto a los apoderados judiciales, esta negligencia demostrada por el abogado J.N.V., quien juró cumplir bien y fielmente con los deberes impuestos, dejó en desamparo los derechos del entonces demandado. (Negrillas y subrayado del Tribunal). En ese mismo fallo, la Sala advierte la consecuencia inmediata del incumplimiento de los deberes del referido auxiliar de justicia e invoca el deber ser de las funciones de un operador de justicia, al presentarse un caso semejante al citado y cuya actuación es de su obligación ejecutar, al señalar: “Asimismo, ha sido criterio de la doctrina que el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil constriñe al Juez a evitar el perjuicio que se le pueda causar al demandado, cuando el defensor ad litem no ejerce oportunamente una defensa eficiente, ya sea no dando contestación a la demanda, no promoviendo pruebas o no impugnando el fallo adverso a su representado, dado que en tales situaciones la potestad del juez y el deber de asegurar la defensa del demandado le permiten evitar la continuidad de la causa, con el daño causado intencional o culposamente por el defensor del sujeto pasivo de la relación jurídica procesal en desarrollo; por lo que corresponderá al órgano jurisdiccional -visto que la actividad del defensor judicial es de función pública- velar por que dicha actividad a lo largo de todo el iter procesal se cumpla debida y cabalmente, a fin de que el justiciable sea real y efectivamente defendido. (…) debió en la oportunidad de dictar su decisión de fondo, como punto previo, reponer la causa al estado en que dejó de ejercerse eficientemente la defensa del demandado, actividad que podía perfectamente realizar atendiendo a lo establecido en el artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dado que, con la declaratoria con lugar de la demanda, con fundamento en la confesión ficta del demandado –por la omisión del defensor ad litem- vulneró el orden público constitucional, cuya defensa indiscutiblemente correspondía a dicho órgano jurisdiccional. Sigue exponiendo la Sala en su sentencia: ”…no debió con su decisión convalidar la actuación del defensor ad litem, ya que la misma dejaba en franca indefensión al ciudadano J.R.G.M. y atentaba contra el orden público constitucional, razón por la cual y dado que esta Sala en todo momento está llamada a garantizar la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, de conformidad con lo establecido en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se anulan todas las actuaciones realizadas en la primera instancia a partir y se repone el juicio al estado de que se ordene una nueva citación del demandado en dicha instancia. Así se decide. (Subrayado y Negrillas del Tribunal).

Por ultimo, y mas recientemente la Sala de Casación Civil, la sentencia de fecha 10 de junio de 2008, reza:

La Sala constata que la defensora judicial no cumplió debidamente el ejercicio de sus funciones, pues fue negligente al no ejercer defensas en favor de sus representados, ni probar nada que les favoreciera, así como tampoco agotó todas las posibilidades para localizar a los demandados a fin de que se le permitiese preparar los alegatos que le fueran útiles para desvirtuar aquellos que en su contra expusiera el demandante al fundamentar su pretensión, desmejorando con tal actitud el derecho a la defensa de los demandados

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal).

Las anteriores citas jurisprudenciales, se derivan no sólo las funciones inherentes a los defensores ad litem, sino además, la debida conducta que tienen que tener los directores del proceso al momento de designar aquellos y, la consecuencia inmediata en caso de no cumplir con las obligaciones para el cual es nombrado tal auxiliar de justicia.

En cuanto a lo primero, las funciones están circunscritas a la de actuar como si lo hiciere cualquier apoderado judicial en pro de su representado, con las salvedades que establezca la Ley. Quiere decir entonces, que el defensor judicial debe actuar como si fuera el mandatario de quien defiende, como lo hiciera un buen padre de familia, con la debida diligencia y sin incurrir en negligencias, mas aún tratándose de un auxiliar de justicia en función pública, siempre a los fines de garantizarle un debido proceso y el derecho a la defensa de quien no se ha podido citar. No es suficiente ser nombrado, designado y juramentado si va a cumplir ligera y parcialmente con su responsabilidad, pues de lo contrario no tendría sentido su nombramiento. Por ende, siendo su finalidad el ejercer en beneficio de su defendido el derecho a la defensa, esto incluye todos los actos y fases del proceso, vg.: contestación de la demanda, promoción y evacuación de pruebas, consignar informes y cualquier otra excepción o defensa que considerase en beneficio de su defendido.

En el caso de marras se observa que la defensora J.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 73.844, debidamente designada, notificada, juramentada y citada, no agotó las vías ordinarias atenientes a la localización u ubicación de su defendido, no consta telegrama u algún otro aviso o medio de comunicación que permita concluir a este juzgador que la auxiliar de justicia realizó las diligencias necesarias y pertinentes para ello, pues así no consta en el expediente. Además, se limitó en promover escrito de promoción de pruebas, único acto que realizó desde su nombramiento hasta la sentencia definitiva, omitiendo formalidades en el proceso como lo es, entre otros, la contestación de la demanda, reflejando una conducta tenue e ineficaz por parte de la defensora ad litem, conllevado a concluir a esta juzgadora que ha incumplido ésta con sus obligaciones, pues no basta con un solo acto del proceso –y mas si sólo se trata de un escrito de pruebas- cuando ha faltado con su deber de función pública, la de velar por la defensa de quien se ha ordenado defender, la de comportarse en el transcurso de la causa como lo hiciera un apoderado judicial y, al no hacerlo, es por lo que debe inferir esta alzada que la defensora no ejerció debidamente sus funciones.

Ahora bien, en el caso de especie, se evidencia que el juzgado a quo fundamentó su declaratoria sin lugar de reposición en cuanto a que se trataba de un litisconsorcio necesario y, en razón de ello aplicaba lo dispuesto en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil. Estableció en su fallo: ”En este caso a pesar que la defensora judicial designada para uno de los codemandados no compareció a contestar la demanda, sí lo hizo el otro codemandado y, vista que la decisión que se dicte en el caso, necesariamente debe ser uniforme para ambos, dado que se trata de una pretensión de desalojo de un inmueble, y de ser el caso, la obligación debe cumplirse indivisiblemente, se cumple el supuesto de la citada norma a los fines que los efectos de la contestación de uno de los codemandados, se extienda a aquel cuya defensora judicial no contestó a la demanda...”.

Una característica general del litisconsorcio es la unidad de la relación jurídica y la autonomía de los sujetos que constituyen el proceso, de manera tal que los actos de uno de ellos no se extiende a los demás, esto es, que ni perjudican ni benefician a los otros, a no ser que se trate de materias que este en interés el orden público o cuando lo determine la Ley, mas concretamente, como ocurre en los casos del litisconsorcio necesario.

En el caso en concreto, comparte este tribunal el criterio sostenido por el de Municipio, al concluir que en el presente caso existe una sola relación sustancial, tratándose de un vínculo contractual de arrendamiento entre un demandante y varios demandados, cuya alteración de esa relación jurídica afectaría a todos por igual, obligando al juzgador a resolver la situación de manera uniforme e integra para todos los litisconsortes. Por ende, al ser única la relación sustancial, se vera modificada la misma a petición de cualquiera de los integrantes del litisconsorcio y, siendo la contestación un acto que altera la relación sustancial es por lo que concluye quien sentencia que debe ser abrazado por todas las partes en su conjunto. Empero, eso no es óbice para el incumplimiento de las obligaciones del defensor judicial, del cual el a quo, debe hacerle las advertencias pertinentes para evitar una situación similar y vigilar sus actuaciones judiciales.

Dada la particularidad que se trata de un litisconsorcio necesario el caso de marras, se entiende que este acto de contestación efectuado por el codemandado E.M., el mismo ha beneficiado y favorecido al otro demandado, pese haber incumplido el defensor la carga de contestar la demanda en provecho de su defendido. Por consiguiente, al aprovechar esta actuación de contestación y visto que la hizo de manera genérica, negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes y por cuanto no ha existido indefensión en perjuicio del ciudadano SAVERIO AZZARELLI, sería inútil reponer al estado de contestar nuevamente la demanda.

En consecuencia, esta juzgadora comparte el criterio del Tribunal de Municipio y declara SIN LUGAR la solicitud de reposición solicitada por la parte actora.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

La presente controversia versa sobre una relación arrendaticia efectuada por el ciudadano E.R.M., en calidad de ARRENDADOR y los ciudadanos E.M. y SAVERIO AZZARELLI, en calidad de ARRENDATARIOS, en fecha 14 de marzo de 1988, cuyo objeto del mismo es un “Lote de terreno, ubicado en la Avenida Ricaute, Zona Barrialito, que da su frente a la carretera que conduce de Baruta a los Guayabitos, entre la Bomba Meneven y el Restaurant El Placer frente a la entrada de la Urbanización Piedra Azul, Urbanización Baruta, Jurisdicción del Municipio Autónomo Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda”. Dicho bien se encuentra conformado por “…un galpón industrial, allí situado, con entrada comuna otras áreas del galpón, constante de un área aproximada de quinientos treinta metros cuadrados (530 mts2), comprendido así: mezzanina superior, baños y local; parte del galpón industrial con instalaciones eléctricas para uso comercial e iluminación por medio de seis (6) lámparas de tubo neón de 1.20 mts por 0,60 mts, y bombillas aisladas, brekers principales, brekers sectoriales, baño para obrero con una poceta, urinario y lavamanos, ducha, y un pequeño baño con poceta. La mezzanina que se indica, es de aproximadamente ciento cincuenta metros cuadrados (150 Mts2) y esta construida en estructura metálica (…)”. Dicho bien le pertenece a la parte actora de acuerdo al documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 27 de abril de 1973, bajo el Nº 11, Tomo 25, Segundo Trimestre del Protocolo Primero, según copia simple del mismo y que cursa en autos del folio 13 al folio 18. Al respecto, y por cuanto es deber del juzgador valorar y analizar cada una de las pruebas que curse en autos, este tribunal la estima en todo su valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue desconocido o impugnado por la parte contraria, y al cumplir con las solemnidades legales por el funcionario respectivo, concluye esta juzgadora que el propietario del inmueble es el ciudadano E.R.M.. No obstante, no está en entredicho la propiedad del inmueble objeto de la relación arrendaticia, por lo que tal instrumento nada resolverá el fondo de la controversia ni resulta vinculante para su decisión.

Tal vínculo arrendaticio consta de acuerdo a contrato suscrito en fecha 14 de marzo de 1988 por ante la Notaría Publica Novena del, para entonces, Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 78, Tomo 1.8, el cual fue traído a los autos por la parte actora y que corre inserto del folio 19 al 23 del expediente. Con relación a esta prueba, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 de la ley civil sustantiva, al no haber sido impugnada o desconocida por la contraparte y por cumplir con las solemnidades legales del funcionario respectivo. Por ende, se desprende del documento in comento que existe una relación contractual de arrendamiento. Que, el plazo de duración del contrato es de cuatro (4) años fijos y cualquier prórroga una vez vencido éste, tendrá que ser celebrada entre las partes en un nuevo contrato autónomo al anterior, según la cláusula “CUARTA”. Que, el canon de arrendamiento fue pactado por la cantidad de TRES MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 3.000,00) mensuales, el cual los inquilinos se comprometían a pagar dentro de los primeros cinco días de cada mes en el lugar a indicar por el arrendador, de acuerdo a la cláusula “QUINTA”. En esta misma estipulación, se estableció que la falta de pago de tres mensualidades consecutivas dará derecho al arrendador a pedir la desocupación inmediata del bien y su entrega. Por su parte, la cláusula “SEPTIMA” establece que los arrendatarios reciben el bien en buen estado de mantenimiento y así se comprometen a entregarlo. Mientras que la “NOVENA” dispone que “La falta de cumplimiento de cualquiera de las estipulaciones de este contrato por parte de LOS ARRENDATARIOS, dará a EL ARRENDADOR derecho, a exigir la resolución del contrato y entrega de inmediato del inmueble, por la vía judicial que mas convenga a sus derechos e intereses”. Son, precisamente, estas dos últimas cláusulas, las que la parte actora alega el incumplimiento de las estipulaciones establecidas en el instrumento arrendaticio.

En efecto, se lee de su escrito libelar: “De lo antes expuesto, se evidencia claramente que en caso de autos, la parte demandada, en este caso, el ciudadano E.M.A. (…) ha incumplido con alguna de las estipulaciones en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, cuales son las CLAUSULAS SEPTIMA Y NOVENA del aludido contrato, relativa al deterioro causado al inmueble objeto del presente juicio de Desalojo, y a la falta de cumplimiento de las estipulaciones del contrato por parte del arrendatario…”. Justifica lo anterior, por cuanto considera que el inmueble ha sido totalmente deteriorado y destrozado por el codemandado antes mencionado, operando a su decir el literal “e)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Para probar lo anterior trajo a los autos inspección judicial extralitem evacuada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 08 de abril de 2008, marcada “D”, y que corre inserta del folio 24 al folio 42, la cual impugnó su contraparte en la oportunidad correspondiente, por considerar la violación a su derecho a la defensa y al debido proceso por no haber tenido el codemandado E.M.A. control sobre la prueba y por no indicar la causa para su realización. Al respecto, este Juzgado de alzada comparte el criterio sostenido por el de Municipio en el sentido de que pese a no haber intervenido en el control de la prueba, ello no obsta para su realización siempre y cuando cumpla con los requisitos legales establecidos, contenidos en los artículos 1.428 y 1.429 del Código Civil. La primera norma se refiere a la inspección ocular promovida dentro del proceso; la segunda, en tanto, en los casos que pudiera haber perjuicio por retardo, los interesados podrán hacer promover la inspección antes del juicio a los fines de dejar constancia del estado y/o circunstancias que pudiera desaparecer o modificarse con el transcurrir del tiempo. En este sentido, si bien es poco posible determinar la suerte de un juicio en cuanto a su celeridad, en el caso en concreto se hacía necesario verificar el estado, mantenimiento, conservación o circunstancias de un inmueble cuya situación se discute o se pretende discutir. Al respecto ya existen precedentes de nuestro M.T.. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1.244, de fecha 20 de octubre de 2004, estableció:

"Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste, previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida, no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos, y no solo por el de la vista (por eso dejo de llamarse inspección ocular) las circunstancias de una situación de hecho que interese para la decisión de la causa “.-

En el caso de marras, se evidencia que la parte actora indicó la causa para su realización, el cual no era otro que hacer constar el estado o circunstancias que pudiera desaparecer o modificarse en el galpón objeto del contrato de arrendamiento. Asimismo, alegó la urgencia o el perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar en caso de no evacuarse inmediatamente, por cuanto cualquier estructura de concreto externa o internamente es susceptible, por su naturaleza, de ser modificada o, incluso, de desaparecer. A su vez, probó la premura de la inspección, siendo las mismas circunstancias contenidas en su escrito de solicitud y que el operador de justicia practicó y las que conllevaron al demandante a accionar en este juicio por la causal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referida a los deterioros mayores, sin que ello implique necesariamente una resolución de la controversia definitiva.

Por otra parte, la impugnación no es la vía idónea ni adecuada para atacar este medio de prueba, existiendo otras vías por cual atacar alguna presunta ilegalidad o impertinencia de la inspección judicial realizada fuera del proceso. Por lo que se desecha esta defensa impugnativa.

Ahora bien, la parte actora demanda haber incurrido los arrendatarios en la causal “e” prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo tenor es el siguiente:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…) e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador

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Al respecto considera quien aquí sentencia que de la norma se desprende cuatro supuestos concurrentes: 1) la temporalidad de la relación para la procedencia del desalojo; 2) que los daños denunciados sean mayores; 3) que los posibles deterioros sean imputables al arrendatario y, 4) que tales perjuicios sean ajenos al trato corriente para el cual esta destinado el inmueble.

En cuanto al primer supuesto, quienes accionan demandan la vía del desalojo por estar actualmente la relación arrendaticia bajo el supuesto de un contrato a tiempo indeterminado, al operar el contenido del artículo 1.600 del Código Civil, En este sentido, la parte demandada así lo reconoce en su escrito de contestación, al referirse: “Niego y rechazo que mi representado no mantenga póliza de seguro contra incendio para garantizar la parte del galpón arrendada, y aunque este punto no esta demandado por la naturaleza del contrato el cual es a tiempo indeterminado…”. Así las cosas, ha sido reconocida por las partes la naturaleza del contrato y su tiempo, la cual se ha originado su indeterminación al quedar en posesión de la cosa el arrendatario una vez vencido el contrato a tiempo determinado, como en efecto sucedió, al expirarse el término del contrato suscrito el 14 de marzo de 1988 y, al no constar en autos algún contrato ajeno, autónomo e independiente al primigenio en el cual se verificara y constatara alguna prorroga de aquél, es por lo que debe concluir esta juzgadora que ha operado la tácita reconducción. En consecuencia, se entiende que es viable accionar por la vía del desalojo, cumpliéndose este primer supuesto.

A lo que concierne al segundo de ellos, esta contempla “…que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores”. (Subrayado del Tribunal). Al respecto, entiende esta juzgadora que no solo deben existir daños ocasionados al inmueble sino que los mismos deben ser de tal magnitud que atienda una especial consideración para su arreglo, modificación, remodelación o reparación. Bajo esta premisa deterioros mayores no seria por ejemplo, el rompimiento leve de una cerámica o la suciedad de los sanitarios, contrario a lo que sucedería en caso de destrozo completo de alguna fachada del bien. Asimismo, ignora quien sentencia, por un lado, cuáles son los daños mayores, específicos y concretos que han ocasionado los demandados. Si bien es cierto que alega un daño al objeto del contrato, también es cierto que lo hace de manera genérica, sin concretar, especificar o determinar con precisión cuáles son los deterioros mayores que han afectado al inmueble, incurriendo, a criterio de quien decide, en una indeterminación objetiva. Por ende, no se cumple con este supuesto.

A lo concerniente con el tercer supuesto, es necesario que tales perjuicios sean imputables a los arrendatarios. En el caso de marras, no consta en autos que los supuestos daños o deterioros denunciados hayan sido atribuibles por acción u omisión, al ciudadano E.M.A., quien es el sujeto pasivo a que la parte actora le imputa de tales daños, siendo entonces que el ciudadano SAVERIO AZZARELLI, está eximido de tales señalamientos. Para que se cumpla este supuesto es necesario que el operador de justicia tenga suficientes elementos de convicción que le hagan concluir que los deterioros mayores hayan sido ocasionados por el inquilino. En el caso de autos no se evidencia de lo alegado y probado que los daños hayan sido ejecutados o materializados, por su negligencia, por parte del ciudadano E.M.A..

En el último de los supuestos, es necesario que los deterioros ocasionados no sean originados del uso común para el cual esta destinado el inmueble. Por ende, para verificar y determinar los daños al bien se hace necesario analizar, a priori, cuál es la profesión, actividad, arte, práctica u oficio que se desarrolla en el interior del inmueble. En este sentido, si bien no se especifica con claridad en el contrato de arrendamiento el uso para el cual esta destinado el bien, se observa de sus cláusulas y de las actas del expediente, que se trata de un galpón industrial, sede de un taller de mecánica de acuerdo a lo alegado por las partes y probado a los autos. En efecto, la cláusula primera establece que el inmueble esta “…constituido por parte de un galpón industrial…”. Asimismo, la parte demandada trajo a los autos copia simple de cuadro de recibo de Seguros Caracas, bajo la póliza Nº 20-65-2202751 y recibo Nº 2562699, cuyo asegurado es el ciudadano E.M.A., parte demandada en este juicio, y el cual impugnó la parte actora. Al respecto, esta juzgadora observa que el Juzgado de Municipio no se pronunció a lo referido a la impugnación, así como omitió mencionar y valorar esta prueba en la sentencia definitiva, si fuera el caso. Mas sin embargo, considera este tribunal que la misma no es determinante para la solución de la controversia, toda vez que lo que se dilucida aquí es una causal por presuntos daños ocasionados al inmueble y no a algún hecho ateniente al seguro del inmueble. En este sentido, la impugnación debe desecharse al no señalar la parte actora los motivos o hechos que fundamentan su impugnación, así como la extemporaneidad para su alegación. Empero, considera quien suscribe, es un indicio de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, para así determinar la actividad desplegada en el inmueble bajo las siguientes consideraciones: a) el bien asegurado según el cuadro- recibo, se encuentra ubicado en la avenida Ricauter, Sector Piedra Azul, al lado de la bomba PDV, Municipio Baruta, descripción que concuerda -en mayor parte- con lo indicado por la parte actora en su libelo: “Avenida Ricaute, Zona Barrialito, que da su frente a la carretera que conduce de Baruta a los Guayabitos, entre la Bomba Meneven y el Restaurant El Placer, frente a la entrada de la Urbanización Piedra Azul, Urbanización Baruta”. Igualmente, coincide con la dirección que consta de inspecciones judiciales de fechas 15 de diciembre de 2008 y 08 de abril de 2008. La primera se deriva que el órgano jurisdiccional a quo se trasladó y constituyó en la “Calle Ricauter, Sector Piedra Azul, Galpón Industrial donde funciona un taller de mecánica y latonería…“; y la segunda realizada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, se observa que se trasladó y constituyó en “…Un Galpón, ubicado en la carretera que conduce de Baruta a los Guayabitos, lugar conocido como Barrialito, situado entre la Bomba Meneven y el Restaurant El Placer, Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda (…) SEGUNDO: El Tribunal deja constancia, que el inmueble en donde se encuentra constituido es un galpón industrial, en el cual funciona un taller mecánico… ”. Ambas pruebas de inspección judicial, esta juzgadora las valora en atención a la sana crítica, de acuerdo a lo establecido en el artículo 507 de la ley civil sustantiva, demostrando con esta prueba que en ese domicilio se encuentra un galpón industrial donde funciona un taller mecánico; b) de dicho recibo de cobro, se desprende que el bien asegurado desarrolla como actividad específica la mecánica de vehículos, coincidiendo con la descripción establecida en las inspecciones. Por ende, concluye quien sentencia, que la actividad desempeñada por los demandados era la de un taller mecánico para vehículos automotores en el interior de un galpón industrial.

Así las cosas, determinado el uso del bien, este tribunal comparte el criterio sostenido por el a quo en el sentido de que al tratarse de un galpón industrial y desempeñar en él una actividad automotriz, genera consecuencias naturales y propias del oficio que se realiza, como manchas de aceite, grasa, pintura, líquidos y gases tóxicos e inflamables así como poseer en su bien instrumentos y utensilios inherentes a su servicio, por ejemplo, repuestos, herramientas de mecánica, piezas de latonería.

Si bien es cierto que la parte demandada declaró en el contrato de arrendamiento que recibe el inmueble en buen estado de mantenimiento, siendo por cuenta de ellos efectuar las reparaciones necesarias al inmueble, también se convino en la potestad de los inquilinos de cambiar, si así lo consideraran, el piso de la parte baja y los baños. En este sentido, no se puede presumir con ligereza que el total del inmueble estaba en perfecto estado al momento de contratar, pues de ser así no se hubiera pactado esta disposición: “Para los efectos de este contrato, se autoriza a LOS INQUILINOS a cambiar el piso de la parte baja y modificar los baños”.

Al respecto de la inspección judicial efectuada en fecha 8 de abril de 2008, se desprende en su particular “PRIMERO” que el inmueble se encuentra en “muy mal estado de conservación”. Asimismo, en el particular “CUARTO”, dejó constancia que la poceta, los urinarios, lavamanos y duchas están en “absoluto mal estado de conservación, así como deteriorados”. Y, que “las paredes, pisos, frisos, pintura, pavimento, losas, suiches eléctricos, ventanas, vidrios, puertas, techos, cerraduras del inmueble, en donde se encuentra constituido el Tribunal, se encuentra en mal estado de conservación y mantenimiento”, según lo escrito en el particular “SEPTIMO”. Por su parte, en la inspección de fecha 15 de diciembre de 2008, observó el a quo “levantamiento del friso de la pared colindante en su extremo derecho, así como parte en la pared superior encima de la puerta principal del baño. Igualmente se observa que el piso de la mezzanina que sirve de techo una parte del galpón compuesto de “tablopan” se encuentra roto en parte (…) se observa una mezzanina sobre parte del mismo, cuyo piso sirve de piso en una parte del galpón (…) CUARTO: Se deja constancia de dos salas de baño. En el primero se observa una poceta sucia, el friso del techo levantado en parte, deterioro en la cerámica, lavamanos sucio, ducha sin llave empotrada. Un bombillo, puerta de madera rota. El segundo baño, poceta sucia, sin luz y una puerta de madera deteriorada”. De ambas pruebas, las cuales fueron valoradas de acuerdo a la sana crítica, se desprende que no existe un perfecto estado de mantenimiento y que padece de daños, más particularmente, en el área de los sanitarios. No obstante, de la cláusula contractual antes citada se observa que era facultativo de los inquilinos modificar y cambiar los baños del bien, lo que se presume que no estaba en óptimas condiciones las instalaciones al momento de contratar.

En este sentido, mantenimiento, atiende a un conjunto de operaciones y cuidados necesarios para que edificios, instalaciones, estructura o industria funcione adecuadamente. En el caso de marras, evidenciado como fue el uso para el que esta destinado el bien, el cual no es otro que la actividad automotriz, mas específicamente, la de un taller mecánico, su mantenimiento no es el mismo que, verbigracia, el de un consultorio médico o un local comercial, los cuales tiene que cumplir una serie de requisitos (municipales, tributarios, sanidad) para su correcta y adecuada actividad. Al ser un taller mecánico, “buen estado de mantenimiento” no quiere decir, necesariamente, que sus instalaciones se encuentren en perfectas condiciones para desarrollar su actividad de manera adecuada. Basta, en el caso especifico de este oficio, cualquier estructura edificada para su desarrollo.

Asimismo, de una interpretación literaria a la norma sobre el cual el demandante fundamenta su demanda (artículo 34, literal “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), se entiende que por “deterioros” es menoscabar, empeorar, degenerar o poner en inferior la condición de algo. Así las cosas, esta juzgadora ignora las condiciones de “buen estado de mantenimiento” en que recibieron el inmueble los inquilinos, y cuáles fueron las supuestas desmejoras que incurrieron durante la relación contractual para que, luego de mas de veinte años, demandaran tal situación, por lo que no siendo convincente el estado en el que se encontraba el bien al contratar se hace dificultoso verificar cuáles fueron las situaciones degenerativas que hicieron deteriorar las instalaciones interiores y/o exteriores del galpón denunciadas por el accionante.

Por consiguiente, en razón de las consideraciones antes expuestas, al no haber suficientes elementos de convicción que le hagan concluir a quien decide que los deterioros mayores hayan sido ocasionados por el inquilino así como la inexistencia de una determinación de los deterioros denunciados, es por lo que este tribunal debe declarar sin lugar la presente demanda. En consecuencia, debe confirmarse el fallo apelado en todas sus partes, Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Con fundamento en los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado CARMINE ROMANIELLO, en su carácter de coapoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de junio de 2009. Por consiguiente: