Sentencia nº RNyC.0068 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 13 de Febrero de 2012

Fecha de Resolución:13 de Febrero de 2012
Emisor:Sala de Casación Civil
Número de Expediente:11-355
Ponente:Antonio Ramírez Jiménez
Procedimiento:Recurso de Nulidad y Casación
 
CONTENIDO

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp Nº AA20-C-2011-000355

Ponencia del Magistrado: A.R.J..

En el juicio por resolución de contrato de venta e indemnización de daños y perjuicios, iniciado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, incoada por el ciudadano C.A.M., representado judicialmente por los abogados A.J.B.M. y María Elena Maza de Balza, contra el ciudadano P.A.A.B. representado judicialmente por los abogados J.V.S.O., J.V.S.R. y José Antonio Torrealba Ledezma; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, T.d.P.d.N., Niñas y Adolescentes y Bancarios de la mencionada Circunscripción Judicial, conociendo en apelación, dictó sentencia el 8 de diciembre de 2010, mediante la cual declaró, con lugar la demanda y resuelto el contrato de compra venta e indemnización de daños y perjuicios, sin lugar la reconvención, por vía de consecuencia, se revoca en todas sus partes la decisión apelada.

Contra el referido fallo de alzada, anunció recurso de nulidad y de casación, la representación judicial de la parte demandada, el cual, una vez admitido, fue oportunamente formalizado e impugnado. No hubo réplica.

Concluida la sustanciación del recurso y cumplidas las formalidades de ley, esta Sala pasa a dictar sentencia, bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo.

RECURSO DE NULIDAD

La Sala ha sostenido consolidada doctrina que marca el alcance del recurso de nulidad, explicando que éste solo procederá cuando el Tribunal de reenvío no haya acatado en su fallo los criterios casacionales que, por errores de juzgamiento, le antecedieron; destacándose que sólo procederá cuando el Tribunal Supremo haya casado un fallo por error de juicio y no por defectos de actividad.

Así en sentencia de fecha 25 de mayo del 2000, que discurre en el caso TARCISIA MOTA contra J.L.P.V., expediente 99-1044, Nº Sentencia 177, ratificada en decisión de fecha 15 de junio de 2011, N° 249, caso: W.J.B.M., contra la ASOCIACIÓN CIVIL ORGANIZACIÓN COMUNITARIA DE LA VIVIENDA PIE DE MONTAÑA, se dejó sentado, lo siguiente:

...Esto es, más de treinta años después, el turbulento avance de la materia dejó claro que, inclusive, sólo procede el recurso de nulidad que plantea el artículo 323 del Código de Procedimiento Civil, en este único supuesto:

‘Cuando la Sala de Casación Civil ha casado una sentencia por error de juicio o error in iudicando y el Juez de reenvío contraría la doctrina desarrollada en el fallo. No puede intentarse el recurso de nulidad cuando la Sala de Casación Civil ha casado una sentencia por vicio de actividad, ya que en este caso se repone la causa y se sustancia de nuevo el juicio por el juez de reenvío que no está atado sino por la obligación de respetar las reglas de derecho, en dicha sustanciación, y en la elaboración de la nueva sentencia

(Sentencia de 24 de abril de 1998, en el juicio de Inversora Findam, S. A. contra La Porfia, C. A.)’.

Como se podrá notar, el desarrollo del tema ha dado fructíferas enseñanzas, siendo una de éllas, la más notable, que el recurso de nulidad está dirigido a delatar la consonancia de la sentencia del Tribunal de reenvío con la doctrina de casación que la antecedió, siempre y cuando se refieran a errores de juzgamiento. Luego, no es posible realizar el recurso de nulidad para denunciar vicios de procedimiento anteriores ni posteriores a la sentencia de reenvío, o de construcción de esa misma decisión, lo cual quedará en el dominio de las denuncias del recurso de actividad que deberá interponerse en forma subsidiaria al de nulidad, o en forma principal si no hubiese razones para presentar el primero.

Como el recurso de nulidad de la demandante se refiere a problemas típicos de actividad previa a la sentencia de reenvío, y no aparece el señalamiento sobre la disconformidad de la sentencia recurrida con la tesis de casación, esta Sala debe declarar sin lugar dicho recurso en el dispositivo del presente fallo. Así se decide…

.

De acuerdo a la jurisprudencia precedentemente transcrita se desprende como elementos sine qua nom, para que proceda el recurso de nulidad lo siguiente: 1) que haya una decisión previa dictada por la Sala de Casación Civil, que haya casado una decisión del ad quem, con apoyo en un vicio por infracción de ley; 2) que la decisión recurrida en casación, conociendo en reenvió, contraríe la doctrina señalada por la Sala en decisión anterior a la acusada de nulidad en casación.

En aplicación de las consideraciones expuestas al caso concreto, la Sala observa que la sentencia de alzada fue dictada con ocasión de la sentencia emanada por esta Suprema Jurisdicción en fecha 04 de agosto de 2009, la cual declaró de oficio la infracción del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, no está dado el supuesto previsto en el artículo 323 del Código de Procedimiento Civil, pues la Sala no ha dictado sentencia alguna en este juicio respecto de la correcta aplicación de la ley.

Por las consideraciones expuestas, la Sala establece que no está cumplido el presupuesto exigido en el Código de Procedimiento Civil para la admisión del recurso de nulidad, pues no existe sentencia de la Sala en este juicio en que se haya conocido de denuncias por infracción de ley y, por tanto, no existe doctrina estimatoria que el juez de alzada hubiese desacatado al dictar su sentencia. En consecuencia, el recurso de nulidad debe ser declarado inadmisible. Así se establece.

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

I

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, por incurrir en falsa aplicación e indebida aplicación.

Por vía de fundamentación el formalizante expresó lo siguiente:

…1.La recurrida ha señalado que para RECONVENIR se requiere facultad expresa en el poder, lo que ha realizado calcando el criterio de la parte actora, quien señaló que el poder otorgado por la parte demandada P.A.A.B. “…es insuficiente porque no determina en el mismo facultad expresa para reconvenir…”.- Veremos en el siguiente ordinal que para el ejercicio de reconvenir no es necesario enunciarla expresamente en el texto del poder, ello por no estar su ejercicio reservado a la parte misma, ni ser de las otras facultades enunciadas en el referido artículo 154 del Código de Procedimiento Civil; ella forma parte de los actos normales del proceso aludidos.

La fuente calcada de la recurrida es el criterio de la parte actora quien en la contestación a la Reconvención señala:

…Omissis…

Para formalizar con el criterio del actor, la recurrida en su sentencia señala:

...Omissis…

2.- Del contenido de las normas transcrita, aplicadas falsamente y mal interpretadas por la Recurrida, se observa que la ley supone al ordinarios o extraordinarios (sic), no siendo necesario el señalamiento expreso de las facultades concedidas al mandatario (facultades que se llaman de administración procesal); sin embargo, lo limita en cuanto a los actos del proceso reservado por la ley a la parte misma y señala, además cuales facultades requieren se conferidas en forma expresa.- Ellas son:

…Omissis…

Existen también otras limitantes conectadas al señalado artículo 154 del Código de Procedimiento Civil como son los artículos 417 y 1688 del Código Civil, los artículos 217, y 324 del Código de Procedimiento Civil; mas ninguna de las situaciones normativas en que se requiere facultad expresa o poder especial está referido a las RECONVENCIONES; por lo cual no es necesario anunciar expresamente en el texto del poder la facultad para demandar o reconvenir

, pues no estando su ejercicio reservado ni ser de las facultades que deben otorgarse en forma expresa, se entiende que RECONVENIR es un acto normal del proceso.

…Omissis…

De lo anterior se colige que para reconvenir no se requiere facultad expresa en un poder judicial.-

Interpreta mal la recurrida la opinión del Tribunal Supremo de Justicia, citando y sesgando una sentencia de fecha 30 de noviembre de 1998, cuando afirma que:

…Omissis…

La recurrida, señalé, aplica falsamente el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil cuando justifica su aplicación en la siguiente forma:

…Omissis…

  1. - A mayor abundamiento debo señalas (sic) que si la parte actora consideraba que el poder presentado por los abogados de la demandada era insuficiente para RECONVENIR han debido proponer la cuestión previa contenida en el ordinal tercero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y el Tribunal procesar y decidir dicha cuestión previa; de forma que en la forma que lo presentó la actora y decidió la recurrida viola el denominado orden consecutivo legal, que es la institución jurídica que impide naturalmente, el que las partes puedan modificar en cualquier sentido el proceso y las normas procesales. Al presentar su consideración de ilegitimidad en una forma distinta, como defensa de fondo, además de violar el señalado principio de orden consecutivo legal, permitió a la recurrida decidir como asunto de fondo, lo que no era problema de fondo y es por ello que nuestra denuncia es de fondo por falsa aplicación e indebida interpretación del artículo 154 del Código de Procedimiento Civil.

El artículo 346 en su ordinal tercero expresa:

…Omissis…

Se presenta con tres supuestos distintos, el primero cuando se trata de personas que se presentas (sic) como apoderado o representante del actor, sin tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, como ejemplo quien no es abogado; el segundo cuando el eventual apoderado no tiene poder de aquel a quien dice representar; y, por último cuando el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, que sería el supuesto que pudiere aplicarse; pero en nuestro caso quienes han ejercido la representación en la causa, son abogados, si representan al hoy demandado reconviniente y su poder está otorgado en forma legal y es suficiente.- De forma, que en ninguna circunstancia podría alegarse estos supuestos.- El poder con que actuaron los representantes del demandado reconvenido fue otorgado en forma legal y es suficiente para proponer la RECONVENCIÓN.

Por las razones expuestas queda evidenciado que aplicó falsamente el artículo y lo interpreta indebidamente; por lo cual solicitamos sea declarada con lugar mi denuncia y casada la sentencia recurrida…”.

Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió en la falsa aplicación e indebida interpretación del artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, por exigir una debida representación por parte de quien introdujo la reconvención.

Antes de entrar en el análisis de la presente denuncia resulta pertinente aclarar la posición de la Sala en relación a los vicios de infracción de ley previstos en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son: falsa aplicación, error de interpretación de una norma e indebida aplicación de la norma jurídica.

La falsa aplicación de una norma jurídica, ocurre cuando el juez aplica un supuesto de hecho de una norma que no se corresponde con los hechos establecidos en el proceso, en este caso incurre automáticamente en la falta de aplicación de una norma, pues deja de aplicar la norma correcta para la resolución de la controversia por aplicar falsamente otra norma.

Ahora bien el error de interpretación de una norma ocurre, cuando el juez aplica la norma correcta pero la interpreta mal, y no establece la consecuencia jurídica pertinente al caso concreto.

Como quedo establecido, es posible que surjan dos vicios al propio tiempo como lo son, el de falsa aplicación y el de falta de aplicación de una norma jurídica, pero no es posible que coexistan la falsa aplicación con la errónea interpretación, pues en la primera se presume que la norma no es la aplicable al caso, mientras que en el segundo caso, la norma que se supone erradamente interpretada si es la aplicable al caso, solo que con otra interpretación.

Ahora bien, de acuerdo a los razonamientos antes expuestos, de la fundamentación de la denuncia bajo análisis, se evidencia que la misma va dirigir a alegar la falsa aplicación del artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, y será en ese sentido que se pasará a analizar la presente delación.

Para el análisis de la denuncia como tal, resulta pertinente pasar a transcribir y a.l.s.p.e. Juez de alzada en relación al artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, a fin de verificar lo aseverado por el recurrente:

“…Al respecto de ello, este Sentenciador en orden metodológico procede a pronunciarse en relación con la defensa de la insuficiencia del poder para reconvenir, y en base a ello cabe resaltar que en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, se pide que el poder para actuar en juicio debe expresar, explícitamente, cuando el representante se le concede facultad expresa para desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remate, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio. Que no es otra cosa, sino la necesidad de garantizar que no exista duda acerca de la posibilidad por parte del representante en juicio, de tomar decisiones en las que se encuentra comprometidos los derechos que se discuten en el proceso. De modo, que con el propósito de proteger al representado, se exige que su voluntad de dar a su representante facultades para disponer sobre los derechos en discusión, conste en forma expresa. Por otra parte, esta Superioridad denota del estudio de las actas procesales específicamente del poder que cursa inserto en el folio 59 y su vto. de la primera pieza del presente expediente, que el ciudadano P.A.A.B., confirió poder especial a sus representados no evidenciándose que haya otorgado facultades para reconvenir, sólo se observa “...para que en forma conjunta o separada ejerzan mi representación por ante los Tribunales de la República de Venezuela, en todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la Ley a la parte misma…” así como también “…ejercer todos los derechos ya que las facultades aquí mencionadas son de índole meramente enunciativas y no taxativas. En este aspecto, quien aquí decide entiende que no fue conferida la facultad a los apoderados del demandado para reconvenir, entendiéndose además que ésta es una facultad especial, puesto que se otorga para realizar los actos de disposición de derechos sustantivos, motivos por los cuales este Sentenciador concluye que la facultad para reconvenir se debe otorgar literalmente, y no se presume la existencia de facultades especiales no conferidas explícitamente, acogiéndose con ello el criterio sostenido al respecto por Carmine Romaniello en su obra Teoría General del Proceso, en razón de lo cual la defensa de la insuficiencia del poder interpuesta debe prosperar, debiéndose igualmente declarar Sin Lugar la reconvención interpuesta. Y así se decide…”.

De la precedente transcripción se desprende que el juez de alzada en virtud de los alegatos de la parte actora, procedió a verificar el poder del apoderado de la parte demandada, de conformidad con el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, y precisó que no estaba facultado para reconvenir, motivo que le bastó para declarar sin lugar la reconvención.

Al respecto, se pasa de seguida a analizar el contenido del artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, el cual expresamente establece:

…El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la ley a la parte misma; pero para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigo, se requiere facultad expresa…

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De la norma precedentemente transcrita se desprende que el poder es el instrumento para actuar “…en todos los actos del proceso…”, en esta primera expresión se generaliza y se hace referencia a todas las facultades que pueden ser ejercidas en juicio a través de un poder.

Más adelante, se hace especial referencia a los actos de: …convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigo…, los cuales deben estar expresamente establecidos en el poder, por ser actos de disposición.

Ahora bien, el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la reconvención establece lo siguiente:

…Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición de principio, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340…

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De la citada norma se desprenden las condiciones que debe cumplir la reconvención o mutua petición, la primera se refiere a la precisión del objeto y sus fundamentos; la segunda, se refiere a objeto distinto del juicio principal, caso para el cual se deberá cumplir con lo previsto en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; en esta norma, artículo 340 eiusdem, podemos observar que uno de los requisitos es el de nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder, previsto en el ordinal 8° de la misma.

Ahora bien, sobre la reconvención como otra demanda se ha pronunciado la Sala en decisiones tales como sentencia N° 65, fecha 29 de enero de 2002, caso: C.S.D.B., en defensa de sus derechos e intereses, contra la sociedad mercantil SERVICIOS DE VEHÍCULOS Y ESTACIONAMIENTOS GRANADILLO C.A, en la cual se dejó establecido lo siguiente:

…La Sala estima que está ajustada a derecho la interpretación contenida en la sentencia recurrida, pues la reconvención no es una defensa, sino una contraofensiva explícita, una nueva pretensión que se deduce en el mismo proceso por mandato de la ley, como un supuesto más de acumulación, en beneficio de los principios de economía y celeridad procesal.

En este sentido, el procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo III, pág. 151, señala que entre la demanda y la reconvención existe conexión, no respecto de la identidad entre las personas, pues se invierte la cualidad activa y pasiva con que actúa cada parte, pero sí respecto de “...las causas en orden a la cualidad; por lo que, siendo el juez competente para conocer de ambas por un mismo procedimiento, la economía procesal aconseja darle ingreso a la reconvención, aunque no haya identidad de sujetos (en el sentido del Art. 52), ni de título ni de objeto...”.

Otra característica que pone de manifiesto que la reconvención constituye una nueva pretensión deducida en un mismo proceso por razones de economía procesal, es que el desistimiento de la demanda no produce el fenecimiento de la reconvención, la cual subsiste por el carácter autónomo del interés que la sustenta. Por esa razón, la reconvención debe reunir los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

Este criterio ha sido expresado por la Sala de forma reiterada, entre otras, en sentencia de fecha 30 de noviembre de 1988, en la cual dejó sentado que “...A la luz de la presente disposición es evidente que el Legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene hasta su propia cuantía. Asimismo, quiso el legislador que la acción de reconvención cumpliera con los requisitos del artículo 340, es decir, con los elementos esenciales de un libelo...”.

Acorde con ello, la Sala Político Administrativa ha indicado que “...La reconvención, según la definición de Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él... La reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una nueva demanda, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado...”.

Es claro, pues, que la reconvención constituye una nueva demanda que debe ser admitida y respecto de la que es aplicable el mismo procedimiento, por lo que la ley permite dicha acumulación, y luego de vencido el lapso para contestar la reconvención, ambas pretensiones se sustancian y deciden en un solo procedimiento y en la misma sentencia...

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Del precedente jurisprudencial se desprende que la reconvención es considerada una nueva pretensión que se deduce en el mismo proceso, es decir, es una acción autónoma en la que se debe precisar el objeto y sus fundamentos, inclusive su cuantía. En esa misma medida por mandato del artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, debe cumplir con los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

En ese sentido, respecto a la obligación de que la reconvención debe cumplir con los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional ha establecido lo siguiente en decisión de fecha 10 de diciembre de 2009, sentencia N° 1722, caso: INVERSIONES EL DIAMANTE:

“…Efectivamente, tal como afirmó el tribunal de la causa, la reconvención constituye una demanda autónoma, y por ende debe cubrir las exigencias establecidas en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil para ser admitida, tal cual se desprende del texto del artículo 365 eiusdem; así lo entendió la Sala de Casación Civil de la entonces Corte Suprema de Justicia, que al analizar el tema señaló lo siguiente:

Es oportuno destacar, textualmente lo que establece el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y analizar, su contenido, así tenemos:

…Omissis...

En igual sentido se pronunció la actual Sala de Casación Civil, en sentencia N° 0065 del 29 de enero de 2002 (Caso: C.S.D.B.), en la cual señaló lo siguiente:

…Omissis…

Otra característica que pone de manifiesto que la reconvención constituye una nueva pretensión deducida en un mismo proceso por razones de economía procesal, es que el desistimiento de la demanda no produce el fenecimiento de la reconvención, la cual subsiste por el carácter autónomo del interés que la sustenta. Por esa razón, la reconvención debe reunir los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

Este criterio ha sido expresado por la Sala de forma reiterada, entre otras, en sentencia de fecha 30 de noviembre de 1988, en la cual dejó sentado que (…)

Acorde con ello, la Sala Político Administrativa ha indicado que ‘...La reconvención, según la definición de Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él... La reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una nueva demanda, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado...

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Para esta Sala, desde el punto de vista constitucional, la inobservancia en la demanda reconvencional de los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, acarrea una violación del derecho a la defensa al actor reconvenido en el proceso principal, toda vez que el mismo quedará privado de elementos para dar contestación a la contrademanda, en virtud de la carencia de fundamentos y señalamientos precisos en los que se sostenga la mutua petición. La tarea de impedir la referida violación, se encuentra en cabeza del juez, quien como director del proceso debe velar por el estricto cumplimiento de las disposiciones contenidas en el ordenamiento jurídico, y aplicar la consecuencia jurídica que implica su contravención…”.

De acuerdo con la jurisprudencia precedentemente expuesta, se concluye que el incumplimiento en la reconvención del artículo 340 del Código de procedimiento Civil: “…acarrea una violación del derecho a la defensa al actor reconvenido en el proceso principal, toda vez que el mismo quedará privado de elementos para dar contestación a la contrademanda…”.

Ahora bien, en el caso de autos el juez de alzada asumió que el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 365 eiusdem, exigían que el apoderado del reconvenido debía estar expresamente facultado para reconvenir y como ello no fue establecido en el poder del apoderado reconviniente declaró sin lugar la reconvención erróneamente.

En consecuencia, y de conformidad con los razonamientos precedentemente expuestos, tomando en cuenta lo dispuesto en los artículos 365 y 154 del Código de Procedimiento Civil, podemos concluir que el ad quem al declarar sin lugar la reconvención, fundamentándose en que el apoderado reconviniente no estaba debidamente facultado para reconvenir, incurrió en la infracción de las citadas normas, pues exigió la mención expresa de la facultad para reconvenir, cuando ninguna de las dos normas lo dicen expresamente, razón por la cual se declara la procedencia de la denuncia bajo análisis, y así se decide.

II

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 1.168 del Código Civil, por falsa aplicación e indebida interpretación.

Por vía de fundamentación el formalizante expresa lo siguiente:

…Cito como causal o motivo de este recurso de casación, de conformidad con el ordinal segundo del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil vigente, la existencia de infracción de ley expresa por parte de la recurrida. Lo que me obliga a proponer Recurso de Fondo contra la sentencia recurrida e identificada, por falsa aplicación e indebida interpretación del artículo 1.168 del Código Civil vigente.

Indico a continuación el texto del precepto legal infringido, para luego razonar o motivar sobre la denunciada infracción legal.

…Omissis…

RAZONAMIENTO O MOTIVACIÓN SOBRE LA INFRACCIÓN LEGAL DENUNCIADA EN RELACIÓN CON LA SENTENCIA RECURRIDA.

1.- Señalamos durante la causa de la actora y propietarios se obligaron de acuerdo a la cláusula primera del contrato de venta, a realizar todas las diligencias necesarias judiciales y extrajudiciales para la LOTIFICACIÓN O PARCELAMIENTO del terreno vendido antes de la protocolización de la venta definitiva del inmueble, CON EL METRAJE CORRECTO que es la cantidad de 6.175,50m2 los cuales deberían ser separados del lote total o de mayor extensión del terreno; que en el lenguaje contractual significaba independizar o separar el llamado LOTE “A” del terreno de “mayor extensión” de los venderos (la parte separada y distinta de la vendida se identificó como lote “B”). En otras palabras LOTIFICAR y vender CON EL METRAJE CORRECTO fueron obligaciones de la actora vendedora, previas al documento final de venta.

Pero antes que LOTIFICAR, para documentar la venta CON EL METRAJE CORRECTO, los actores y vendedores produjeron tres (3) ventas, a saber: a) una de SETECIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (760 MTS 2) AL CIUDADANO C.V.; B) La segunda con una superficie de OCHOCIENTOS SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS (872 mts2), realizada el 9 de julio de 1991 al MINISTERIO DE TRANSPORTE Y COMUNICACIONES, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna…, y c) el 8 de noviembre de 1999 una tercera porción a la ESTACIÓN DE SERVICIO MANEIRO lo cual se evidencia de documento otorgado por ante el Registro Subalterno de Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta el 8 de diciembre de 1999, …

Con estas operaciones mi representado observó que a los propietarios les quedaron terrenos bastante inferior a la vendida en el documento preliminar de venta, con lo cual no podría otorgar el documento definitivo de venta. Al producir tres ventas o enajenaciones se afectó su cabida o cuantificación inmobiliaria lo que traduce que no tenían dominio sobre una cantidad igual a la vendida, por cuta (sic) razón debían, por una parte sufrir la sanción contractual; y, por la otra, se generaba el derecho del comprador de excepcionarse con la llamada excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus), aplicable a los contratos bilaterales cuando una parte no cumple o no puede cumplir con sus obligaciones generando en la otra el derecho a no cumplir con la suya.

Cuando le vendieron a mi representado el llamado LOTE A, que ocurrió en el mes de agosto del 1999 a LOS PROPIETARIOS le quedaban tres lotes de terreno, con una superficie TOTAL DE 4.828 metros cuadrados con 91 centímetros, superficie inferior a la que le fue vendida a mi representado que fue de SEIS MIL CIENTO SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS (6.175,50 mts 2), Vendieron lo que no tenían.

Ante esta situación se les requirió que cumplieran con lo pactado en cuanto a la CABIDA vendida, lo que implicaba honrar la sanción contractual establecida en el documento de venta.- la respuesta fue que ejercieron la ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA.- la que ellos mismos han denominado hasta la saciedad como documento de venta.

Resulta que de acuerdo a la cláusula primera del contrato, que ambas partes aceptan como de compra venta, el objeto del contrato fue la venta de un lote de terreno, con una cabida de seis mil ciento setenta y cinco metros cuadrados con cincuenta decímetro cuadrados (6.175,50 M2) denominado lote “A” .- En ese documento queda claro el saldo que quedaba a favor de los propietarios vendedores y luego actores reconvenidos (que denominaron lote “B”) tenía una cabida de DOS MIL QUINIENTOS SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON SETENTA Y UN CENTÍMETROS (2.577,71 M2) QUE DICHOS VENDEDORES SE LO RESERVARÁN PARA SÍ. También se evidencia que los propietarios se obligan a hacer las gestiones y correr con los gastos de parcelamiento o lotificación antes de la fecha de la venta definitiva del lote “A”.

2.- El artículo 1168 del Código Civil establece el llamado principio de la llamada excepción NON ADIMPLETI CONTRACTUS, o excepción de contrato no cumplido, que según E.M.L. …

…Omissis…

Ello significa que cada contratante puede negarse, en los contratos bilaterales, a ejecutar su obligación si la otra parte no ejecuta la suya. Por consiguiente, aplicando este dispositivo legal al caso de autos, tenemos que concluir en que, si el vendedor no procedió: a) Lotificar para que existiere un lote con la cabida vendida SEIS MIL CIENTO SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMOS (6.175,50 mts 2); es decir a vender lo que se había comprometido frente al comprador (mi cliente), tampoco puede, exigir el pago del saldo del precio convenido en la negociación o cualquiera otra contraprestación establecida para la venta.

Es de consecuencia contractual que ambas partes deben cumplir lo estipulado o las obligaciones convenidas; por lo que la ausencia de la posibilidad de cumplir, generan un plazo que suspende el vínculo contractual hasta tanto las partes puedan cumplir.

Como quiera que la producción de la excepción de contrato no cumplido es de la parte demandada, correspondería a la parte actora demostrar poder cumplir, y en efecto cumplir con aquella obligación que se imputa incumplida.- el responder con una demanda de Resolución contractual siempre obliga a la aplicación del dispositivo contenido en el artículo 1168 de contrato no cumplido, que a su vez, le obliga a demostrar su capacidad y voluntad de cumplimiento.

4.- Al producir mi representado la excepción de contrato no cumplido la parte actora reconvenida señaló: a) que la tradición del inmueble quedó plenamente demostrada; b) que la obligación de lotificar o parcelar el bien vendido no había sido incumplida pues existía a su criterio tiempo para realizarlo, hasta “el mismo día 18 de julio del 2002, cuando se suponía que se protocolizaría la venta definitiva del inmueble vendido”, o antes del otorgamiento del documento de venta definitivo, lo cual era perfectamente válido y no afectaba, en absoluto, la protocolización c) que para lotificar debían partir del “supuesto lógico de que el comprador P.A.A.B. hubiese pagado el precio establecido contractualmente del correspondiente documenta (sic) de venta. D) que la anterior lotificación del 07 de diciembre de 1999 ante el Registro respectivo “no impedía, en modo alguno, que se hiciera posteriormente una nueva lotificación o parcelamiento y que se registrara , con las formalidades de ley, para la fecha acordada contractualmente, es decir, para el día 18 de julio del 2002, ya que para esta fecha” era para cuando estaba obligado; e) señala que mi representado “reconoce y acepta que tiene la posesión de SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (6.153,09 M2),” f) a la vez reconoce la existencia de bienhechurías de mi representado.

Al respecto debo señalar que no hemos impugnado la tradición del inmueble, pero que la obligación de lotificar o parcelar el bien vendido si se incumplió, porque en la fecha del 2002 fue cuando mi representado se percató que el VENDEDOR no tenía terrenos o propiedades suficiente para cumplir y no era problema de tiempo, sino de imposibilidad de vender la cabida determinada en el documento preliminar. El actor reconvenido, actuando como propietario hizo ventas que excedía sus posibilidades, disminuyendo la cabida o metraje de su terreno y quedando con un saldo de terreno inferior al que debía producir a la fecha de pago del saldo del precio y firmar el documento definitivo.- Ni el 18 de julio del 2002, fecha estimada

Para protocolizar en documento definitivo la venta, contenida antes en documento preliminar, ni después de esa fecha podría cumplir porque había vendido en exceso de su parcela y le quedaba un saldo inferior al vendido preliminarmente.- Ergo no era posible protocolizar porque no tenía la cabida vendida.- Cierto que el supuesto que se pierde cuando se percata que el vendedor no tenía capacidad o posibilidad de cumplir ya que su propiedad había mermado en exceso.

Es falso que la “anterior lotificación del 07 de diciembre de 1999 ante el Registro respectivo “no impedía, en modo alguno, que se hiciera posteriormente una nueva lotificación o parcelamiento y que registrara, con las formalidades de Ley…” porque debía demostrar que tenía la cabida vendida y eso no era posible ni es posible.

Es cierto que su obligación se materializaba en julio de 2002, pero se observó que dicho vendedor, actor reconvenido, no tenía capacidad de cumplimiento del objeto vendido.- Pero fue el mismo comprador quien ante el reclamo de la cabida vendida optó por demandare resolución de contrato, para así excusar su indefectible incumplimiento.- debe señalar como teniendo solo cuatro mil y algo metros cuadrados (4.828,91m2), puede vender SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (6.153,09 m2)

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Nunca acepto mi representado que tenía la posesión, o que había recibido la tradición de SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (6.153,09M2), “ porque basado en la buena fe se creyó que si tenía la cantidad vendida; pero al ver su imposibilidad solicitó mi representado el pago de la sanción contractual y se excusó por la excepción señalada de cumplir con el pago del precio…”.

Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante la infracción del artículo 1.168 del Código Civil, por falsa aplicación e indebida interpretación, con fundamento en que el demandado había alegado la cláusula nom adimpleti contractus, con el objeto de que el ad quem verificara que la contraparte no había cumplido con su obligación del contrato y que en virtud de ello no tenía obligación de cumplir, lo cual a decir del recurrente no verificó el juez de alzada.

Al respecto se evidencia nuevamente la confusión que tiene el formalizante con respecto de los vicios de infracción de ley, en virtud de lo cual se dan por reproducidos los razonamientos expuestos en la primera denuncia de este fallo, en el sentido de que no es posible de que coexistan el vicio de falsa aplicación de una norma con errónea interpretación.

En consecuencia y en virtud de ello se pasa a analizar la presente denuncia en el sentido de que el juez incurrió en error de interpretación del artículo 1.168 del Código Civil.

Para verificar las aseveraciones del formalizante resulta pertinente pasar a transcribir algunos extractos de la sentencia recurrida:

“…En atención, a las defensas opuestas, considera oportuno este Sentenciador pronunciarse en relación a la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS opuesta por la parte demandada de la siguiente manera:

El temor de ser perturbado por no poder tener la propiedad y ejercer una libre posesión sobre el inmueble objeto de la negociación, lo faculta para suspender el pago de las cantidades establecidas en el contrato, hasta tanto cesen los actos perturbatorios realizados por LOS PROPIETARIOS, todo lo cual queda amparado por la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS. Es dicha acción la que le permite suspender el pago, dado el incumplimiento de sus obligaciones y actos perturbatorios realizados por los vendedores (LOS PROPIETARIOS) y así solicito sea declarado por este Tribunal

Este sentenciador pasa a pronunciarse sobre tales alegatos y este sentido considero oportuno enfatizar lo que al respecto sostiene el Dr. E.M.L. en su Curso de Obligaciones (1993), el cual explica los efectos de la excepción non adimpleti contractus, en los términos que se transcriben a continuación:

La excepción non adimpleti contractus suspende los efectos del contrato y no lo extingue, lo que la diferencia de la acción resolutoria, que está dirigida a obtener la terminación del contrato. El contrato objeto de la excepción queda suspendido hasta que la parte que ha motivado su oposición cumpla su obligación, con lo que se le vuelve a imprimir vida al contrato.

Sólo por excepción, existe un tipo de contratos en los cuales la excepción non adimpleti no tiene los efectos suspensivos descritos, sino que los extingue; ello ocurre en los contratos de tracto sucesivo, en los cuales la excepción non adimpleti contractus deja insubsistente el contrato durante el lapso en el cual la parte que provoca su oposición deja de cumplir con su obligación. Por ejemplo, en un contrato de arrendamiento fijado para comenzar el 1° de julio, el arrendador no cumple su obligación de poner al arrendatario en el goce y disfrute de la cosa arrendada sino hasta el día 1° de septiembre, y el día 31 de julio exige el pago del canon, la excepción non adimpleti deja insubsistente el contrato por todo el lapso durante el cual el arrendador no cumple, de modo que sólo a partir del 1° de septiembre es cuando el arrendador puede exigir dicho pago

. (p. 507)…”.

En este particular y dadas las pruebas analizadas, quien aquí decide pudo evidenciar que la circunstancia que la parte demandante haya presentado en fecha 07 de diciembre de 1999 ante el Registro respectivo el documento de lotificación que corre inserto a los folios sesenta y dos (62) al sesenta y siete (67), ambos inclusive, de la primera pieza de este expediente, no impedía, en modo alguno, que se hiciera posteriormente una nueva lotificación o parcelamiento y que se registrara, con las formalidades de Ley, para la fecha acordada contractualmente, es decir, para el día 18 de julio del 2002, ya que para esta fecha se observa que dicha parte si estaba obligada a presentar la lotificación o parcelamiento referido en el contrato, de tal modo que la excepción non adimpleti contractus opuesta resulta inconsistente ya que el argumento opuesto por la parte demandada de no haber recibido del vendedor la tradición del terreno vendido queda desvirtuado al desprenderse y evidenciarse de las actas procesales que dicha parte ha aceptado y reconocido que tiene la posesión del terreno vendido desde el mismo momento de la negociación, tal y como se puede constatar claramente, entre otras actuaciones, en su escrito de INFORMES que corre inserto a los folios cuatrocientos cuarenta y ocho (448) al cuatrocientos sesenta y seis (466), ambos inclusive, de la segunda pieza de este expediente, donde se denota su aceptación en el sentido de que tiene la posesión de SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (6.153.,09 M2), aunado al hecho de que no se constata perturbación alguna en la libre posesión del inmueble vendido, razones por las cuales se declara improcedente la defensa de excepción de contrato no cumplido. Y así se decide

En merito de lo anterior, se declara Con Lugar el recurso de apelación interpuesto y por ende la Sentencia apelada se Revoca. Y así se decide…

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De la precedente transcripción se desprende, que el juez de alzada frente al alegato de la excepción non adimpleti contractus, consideró que el hecho de que la parte actora hubiere consignado para su protocolización el escrito de compraventa el 07 de diciembre de 1999, no impedía de ninguna forma que se hiciera una nueva lotificación o parcelamiento y que se registrara para el 18 de julio de 2002, fecha en la cual sí tenía la obligación de hacer la tradición del terreno vendido, sin embargo, de acuerdo con lo expuesto por el ad quem en la sentencia recurrida, se concluye que de las actas se desprende que el comprador si tenía la posesión del terreno vendido de SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NUEVE DECÍMETROS CUADRADOS (6.153, 09 m2) y aunado a que no se encontró perturbación en la posesión del inmueble, por lo que desestimó la excepción non adimpleti contractus.

Ahora bien, el artículo 1.168 del Código Civil textualmente expresa lo siguiente:

…En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…

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En relación a la excepción non adimpleti contractus contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, la Sala en decisión de fecha 20 de julio de 2009, caso: C.F.D.A. y M.A.Z., contra G.Z.P., sentencia N°401, expresa lo siguiente:

…Argumenta el recurrente que, contrariamente a lo aseverado por la recurrida, el haber sido acogida la excepción non adimpleti contractus, no le arrebata al contratante de buena fe su legítimo derecho de pedir, con base en el incumplimiento que le da soporte a la excepción, la resolución del contrato, caso contrario, el contratante que ha cumplido quedaría absurdamente atado a ejecutar su obligación de manera indefinida en el tiempo, una vez que su co-contratante ejecute la suya. Que la excepción non adimpleti contractus contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, lo que persigue es “…desactivar o inhibir la correlativa obligación del contratante de buena fe, precisamente por el incumplimiento previo de la otra parte, pero a fin de que no se le condene a ejecutar dicha obligación, y no –como lo estableció la recurrida- a conminarlo en definitiva a cumplir su obligación indefinidamente en el tiempo, una vez que la otra parte cumpla la suya…” y que por tal motivo, interpretó erróneamente el artículo 1.168 del Código Civil.

…Omissis…

Como se ha señalado, frente al incumplimiento contractual que el demandante imputó al demandado, este último opuso la excepción non adimpleti contractus, estipulada en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual señala lo siguiente:

Art. 1.168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

Tal excepción de contrato no cumplido, al ser declarada procedente, justificó la posición del demandado en no cumplir con su prestación de hacer el otorgamiento ante el Registro del documento de compra venta, en virtud del incumplimiento primigenio del demandante en pagar las cuotas cuarta y quinta del precio de venta, cada una por la cantidad de $26.000,oo.

De esta forma, la excepción non adimpleti contractus, suspendió la obligación del demandado en cumplir su prestación, hasta tanto el demandante no cumpla con la suya. Es una justificación a la posición jurídica del demandado, en no dar cumplimiento a su prestación, encontrando apoyo en un primigenio incumplimiento de su co-contrantante. Como efecto de esta situación, donde el Juez de Alzada determinó el orden de las obligaciones contractuales, la situación temporal de cada prestación y del análisis de las pruebas, consideró que la pretensión del demandante por cumplimiento de contrato no podía prosperar…”.

Sobre el particular se ha pronunciado el autor J.M.O., en su obra “Doctrina General del Contrato”, Caracas 2006, págs. 772 al 782, el cual en relación a las condiciones de aplicación de la excepción non adimpleti contractus expresa lo siguiente: “… ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA EXCEPCIÓN. La exigencia de la bilateralidad del contrato. El artículo 1.168 del C.C. nos señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus “sólo se da en los contratos bilaterales”. El contrato bilateral lo define 1.134 C.C. como aquél contrato en que las partes se obligan “recíprocamente”… la nota caracterizante es la correspectividad de las obligaciones;…

La excepción non adimpleti contractus implica mas que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma (sic) funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio) …debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que el ha sido el primero en incumplir (inaddimpleti non est adimplendum) , pero además de la comprobación del incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo…”.

Ahora bien, en aplicación al caso de autos, de los razonamientos precedentemente expuestos, se evidencia que el ad quem al concluir que: “En este particular y dadas las pruebas analizadas, quien aquí decide pudo evidenciar que la circunstancia que la parte demandante haya presentado en fecha 07 de diciembre de 1999 ante el Registro respectivo el documento de lotificación que … no impedía,…en modo alguno, que se hiciera posteriormente una nueva lotificación o parcelamiento y que se registrara, con las formalidades de Ley, para la fecha acordada contractualmente, es decir, para el día 18 de julio del 2002, ya que para esta fecha se observa que dicha parte si estaba obligada a presentar la lotificación o parcelamiento referido en el contrato, de tal modo que la excepción non adimpleti contractus opuesta resulta inconsistente ya que el argumento opuesto por la parte demandada de no haber recibido del vendedor la tradición del terreno vendido queda desvirtuado al desprenderse y evidenciarse de las actas procesales que dicha parte ha aceptado y reconocido que tiene la posesión del terreno vendido desde el mismo momento de la negociación, tal y como se puede constatar claramente, entre otras actuaciones, en su escrito de INFORMES que corre inserto a los folios cuatrocientos cuarenta y ocho (448) al cuatrocientos sesenta y seis (466), ambos inclusive…”.

Al concluir el ad quem, que no se podía accionar la excepción non adimpleti contractus en el caso bajo autos lo hizo conforme a derecho, pues efectivamente, al quedar comprobado que la parte demandada estaba en posesión pacífica del inmueble, en su extensión de los SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (6.153,09 M2), en ese instante se perdió la correspectividad, (supra comentada) pues una de las partes ya había cumplido con poner en posesión a la otra del bien inmueble vendido.

En consecuencia, y de acuerdo a los razonamientos precedentemente expuestos se declara la improcedencia de la denuncia bajo análisis, y así se decide.

III

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 1.496 y 1.486 del Código Civil por incurrir en falsa aplicación.

Por vía de fundamentación, el formalizante expresa lo siguiente:

…RAZONAMIENTO O MOTIVACIÓN SOBRE LA INFRACCIÓN LEGAL DENUNCIADA EN RELACIÓN CON LA SENTENCIA RECURRIDA.

1.- La obligación contractual entre el actor reconvenido y la demandada reconviniente era entregar o hacer la tradición de la cosa vendida, por lo que debía hacer la tradición “antes de la protocolización de la venta definitiva del inmueble, CON EL METRAJE CORRECTO que es la cantidad de SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (6.153, 09 M2), era esa cantidad y no otra la que debía entregar el vendedor, ya que conforme al artículo denunciado “el vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato”, y la cantidad expresada era de seis mil ciento setenta y cinco metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (6.175,50 m2).

2.- Según la cláusula primera del contrato de venta autenticada en fecha 23 de agosto de 1999, … , la venta se realizó sobre un lote marcado “A”…

…Omissis…

Esta venta se realizó con expresión inequívoca de su cabida por lo cual mi representado tenía la potestad de exigir se le entregara la cantidad expresada en el contrato, es decir, que se le entregara los SEIS MIL CIENTO SETENTA Y CINCO METROS CON CINCUENTA DECÍMETROS (6175,50 Mts.) acordados en la venta, por cuya razón los actores reconvenidos, actuando como vendedores, debían, por una parte LOTIFICAR EL TERRENO de mayor extensión para producir la venta de 6.175,50 metros cuadrados; y por la actora demostrar y entregar al comprador “metraje correcto” (sic) vendido; el cual debería protocolizarse o registrarse, a mas tardar, el 18 de julio del 2002, según la cláusula cuarta del contrato de compraventa, con arrendamiento previo.

La mejor demostración que nunca entregaron el “metraje correcto”, vendido nos la ofrece las matemáticas, pues en el documento demandado, tiene las siguientes medidas; NORTE; 38mts; SUR; 65,28mts; ESTE: 104,43mts; y OESTE; 103,32MTS; que en la mas elemental de las matemáticas arroja una superficie de CINCO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CON TREINTA Y SEIS DECIMETROS (5.364,36mts.2), lo que conlleva a una faltante de OCHOCIENTOS ONCE METROS CON CATORCE DECIMETROS (811,14 mts.2), que demuestra, la imposibilidad de cumplir con su obligación, pues está vendiendo lo que no tienen, ya que la CABIDA O METRAJE posible de ser vendido es bastante menor a la señalada en el documento preliminar de venta.

En los antecedentes, dijimos y en esta denuncia reiteramos, que pare reforzar nuestra afirmación de no poder realizar la tradición por el metraje correcto o la cantidad convenida, vamos a remontarnos registralmente, a lo que podríamos denominar documento matriz que se produjo en 1976, …, cuando LOS PROPIETARIOS procedieron a unificar o integrar dos (2) porciones de terreno que identifican como parcelas 4 y 5, que, a su vez, forman un llamado LOTE “A”, que formaron parte del fundo San Lorenzo, jurisdicción del Municipio o unificadas constituyeron un solo lote con una superficie total de nueve mil cuarenta y nueve metros cuadrados con veintiocho decímetros (9.049,28 mts2), como lo demuestra el documento que se acompañó en su oportunidad como anexo “C”.

Dichas parcelas conforman la totalidad del inmueble de LOS PROPIETARIOS quienes no tienen otras propiedades en las cercanías, o en la vecindad; u (sic) lotes o franjas que linden con el terreno que hemos identificado en el párrafo anterior.- En esa, su totalidad inmobilaria, dentro de la cual se encuentra enclavada la porción de terreno vendida a la parte demandada.- Posteriormente, esa propiedad es lotificada el 7 de Diciembre de 1999.

Antes de la lotificación de 1999, LOS (sic) PROPIETARIOS y actores reconvenidos, vendieron:

…Omissis…

La suma de las dos primeras ventas totalizan la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS TREINTA Y DOS METROS (1.632 mts.) lo que significa que a la fecha en que vendió al DEMANDADO el lote de terreno descrito en los autos (23 de Agosto de 1999), LOS PROPIETARIOS habían reducido la superficie de su propiedad en el hato San Lorenzo a SIETE MIL CUATROCIENTOS DIESISETE (sic) METROS CON VENTIOCHO DECÍMETROS (7.417,28 mts2); a cuya dimensión debe restársele los dos mil quinientos ochenta y ocho metros cuadrados con treinta y siete decímetros cuadrados (2.588,37 M2) (sic), que vendieron a la Estación de Servicios Maneiro C.A. Todo ello significa que a la fecha en que le vendieron a mi representado el inmueble suficientemente identificado que ocurrió en el mes de agosto de 1999 (…) …

Ante esta situación se les requirió que cumplieran con lo pactado en cuanto a la CABIDA o metraje correcto como se le denominó en el documento de venta.- De no hacerlo, como en efecto no lo hicieron, debían honrar la sanción contractual establecida en el documento de venta.- La respuesta fue que ejercieron la ACCION DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA.- La que ellos mismos han denominado hasta la saciedad como documento de venta y que nosotros hemos aceptado (la calificación).

…Omissis…

4.- Con los elementos que han quedado transcritos queda claro que tradición a que se refiere el artículo 1.486 del código civil (sic) no ha sido cumplida, pues tradición no es entregar cualquier cosa, o menos de lo convenido es entregar lo pactado.

Los actores reconvenidos han insistidos en que ellos cumplieron con la tradición porque documentalmente aparece la cantidad de metros a entregar, porque el comprador entro en posesión del terreno vendido, sobre el cual construyeron bienhechurías de alto monto económico.

Lo que pasó es que inicialmente no se había realizado la medición en la confianza que todo estaba bien, pero con miras al documento definitivo de venta, al revisar el metraje se percataron de las diferencias, con lo cual se solicito que, cuando menos, pagaran la sanción contractual; repuesta (sic) la demanda…

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Para decidir, la Sala observa:

Mediante copiosa y pacífica doctrina y, en interpretación del texto del artículo 317 de la Ley Adjetiva Civil, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, ha reiterado el criterio según el cual, el escrito contentivo de la formalización, debe ser un modelo de claridad, ello es así, por cuanto el documento in comento deviene en una demanda de nulidad que pretende fulminar la sentencia recurrida; de allí que su redacción debe permitirle a la Sala entender con toda nitidez, cuales son los vicios de que se acusa a dicha decisión, demostrando palmariamente el cómo y el porqué incurrió aquella en el vicio delatado.

En este sentido, esta Sala, en sentencia Nº 274 del 31 de mayo de 2005, caso A.O.S.G. contra F.A.F.A., ratificada en decisión de fecha 23 de mayo de 2006, caso: N.D.L.T.R.C., contra J.F.A., sentencia N° 309, ratificó:

...Sobre este particular, la Sala ha expresado, entre otras decisiones, la de fecha 31 de octubre de 2000, caso L.E.L.P. contra A.W.A.L., expediente N° 00-320, sentencia N° 346, con ponencia del Magistrado que suscribe la presente, y en la cual dejó establecido, lo siguiente:

En numerosas decisiones la Sala ha señalado que el escrito de formalización del recurso de casación debe ser claro y preciso, debiendo el recurrente mencionar en sus denuncias las causales respectivas, de acuerdo con el recurso de casación invocado, dado que este recurso extraordinario equivale a una demanda de nulidad contra la sentencia recurrida. Esta carga le corresponde al recurrente, bajo pena de que el recurso extraordinario sea declarado perecido por falta de técnica.

En relación con las formalidades que debe cumplir el escrito de formalización, el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, establece que se observarán en el mismo orden en que se expresan, los siguientes requisitos: 1) La decisión o las decisiones contra las cuales se recurre; 2) Los quebrantamientos u omisiones a que se refiere el ordinal 1° del artículo 313; 3) La denuncia de haberse incurrido en alguno o algunos de los casos contemplados en el ordinal 2° del artículo 313 eiusdem, con expresión de las razones que demuestren la existencia de la infracción, falsa aplicación o aplicación errónea; y 4) La especificación de las normas jurídicas que el tribunal de la última instancia debió aplicar y no aplicó, para resolver la controversia, con expresión de las razones que demuestren la aplicabilidad de dichas normas.

Como puede verse, el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, en lo relativo al escrito de formalización, establece con carácter obligatorio un orden de prelación en las denuncias. Así, en primer término y de manera separada –cuestión que no hizo el formalizante- deben denunciarse los quebrantamientos u omisiones contemplados en el ordinal 1° del Civil y, posteriormente, la denuncia de artículo 313 del Código de Procedimiento haberse incurrido en alguno o algunos de los casos contemplados en el ordinal 2° del artículo 313 ejusdem, expresándose además las razones que demuestren la existencia de la infracción, falsa aplicación o aplicación errónea. Asimismo, se impone al formalizante la obligación de señalar las disposiciones de la Ley que se consideran infringidas, o las que realmente son aplicables para resolver la controversia planteada...

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Al amparo de la doctrina invocada, se reitera que el escrito de formalización representa la carga más exigente impuesta al recurrente, razón por la que, el documento en cuestión, debe cumplir además de los requisitos señalados por la norma supra invocada, la especial técnica de redacción, conocida en el foro como “casacionista”, que involucra exhibir en la confección del mismo nitidez, claridad y coherencia, que permitan a este Alto Tribunal ejercer adecuadamente su función como tribunal de derecho. Es decir, circunscribir su análisis al desglose de la sentencia recurrida, tomando como base las denuncias planteadas, las cuales deberán estar explanadas en la forma antes dicha, expresando sin lugar a dudas, cómo, cuándo, en qué parte del fallo recurrido, se cometieron las infracciones delatadas e indicándose, la obligatoria conexión entre las normas que se consideran violadas y la sentencia impugnada.

No obstante lo aquí expresado, este Tribunal Supremo de Justicia, en aplicación a los preceptos contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, normas que garantizan al justiciable su derecho a acceder a los órganos responsables de la administración de justicia, para ante ellos hacer valer sus derechos e intereses y obtener de los mismos respuesta oportuna sin dilaciones indebidas, ha venido flexibilizando la interpretación relacionada con el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, mas sin embargo, ante situaciones de esta naturaleza, la aplicación de la normativa constitucional aludida, no puede ser invocada como patente o soporte para que este M.T. se avoque al conocimiento de un recurso de casación, que incumpla groseramente las intrínsecas formalidades impuestas para la conformación del mismo.

En la presente delación, el recurrente plantea que el ad quem incurrió en falsa aplicación de los artículos 1.496 y 1.486 del Código Civil, asimismo, señaló que este incurrió en error de juzgamiento sin fundamentar tal delación en el artículo 320 Código de Procedimiento Civil, además de ello, fundamenta su denuncia en documentos, y hechos los cuales no pueden ser verificados por esta Sala, por ser éste un Tribunal exclusivamente de derecho, salvo claro está, con las excepciones previstas en los tres casos de falso supuesto establecidos en el citado artículo 320 eiusdem, de los cuales ninguno fue invocado por el formalizante.

Ahora bien, sin embargo y, a pesar de lo enrevesada y confusa de la denuncia, se extreman facultades por parte de la Sala con fundamento en los postulados constitucionales establecidos en los mencionados artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Boli variana de Venezuela, a fin de verificar la manifiesta disconformidad de la parte hoy formalizante con el acuerdo de venta, en lo relativo al punto del metraje vendido, que según su dicho corresponde a SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (6.153,09 M2), por ser ésta y no otra, la cantidad que se debía vender; sosteniendo para ello el recurrente que dicha cantidad nunca fue entregada, pues según alega, el documento demandado tiene las siguientes medidas: NORTE; 38mts; SUR; 65,28mts; ESTE: 104,43mts; y oeste; 103,32MTS; lo cual en la mas elemental de las matemáticas arroja una superficie de CINCO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CON TREINTA Y SEIS DECIMETROS (5.364,36mts2), lo que conlleva a una faltante de OCHOCIENTOS ONCE METROS CON CATORCE DECIMETROS (811,14 mts2), lo que adicional, imposibilita que él cumpla con su parte de la obligación, pues le ésta siendo vendido algo que la parte actora no detenta.

Ahora bien, siendo que la Sala se encuentra imposibilitada de pasar a examinar las actas del expediente, en virtud de la carente técnica de formalización, de seguida se procede a transcribir extractos pertinentes del fallo recurrido a fin de corroborar lo delatado:

…PARTE NARRATIVA

…El lote identificado como lote “B”, me lo reservé para uso personal y el lote identificado como “A”, fue el objeto de la venta, el mismo se encuentra alinderado de la siguiente manera: Al Norte: En treinta y ocho metros (38mts), con camino carretero que conduce de Pampatar a la Asunción. Al Sur: Con Sesenta y cinco metros con veintiocho centímetros (65,28), con lote “B”. Al Este; con ciento cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (mts 104,43) con parcela número 3, y al OESTE: Con ciento tres metros con treinta y dos centímetros (103,32), con tramo carretero que une a la carretera que va de Pampatar a Porlamar y a la Planta Eléctrica de Seneca. El precio convenido para la venta se estableció en DOSCIENTOS MIL DOLARES ($ 200.000). CON LA OBLIGACIÓN DE HACER SU CONVERSIÓN EN BOLÍVARES EL DIA DE SU CANCELACIÓN. El pago del precio convenido fue sometido a una cláusula a término según la cual al finalizar el primer año contado a partir del 18 de Agosto de 1999, el comprador debería cancelar a los vendedores la cantidad de el TREINTA Y TRES POR CIENTO (33%), DEL MONTO TOTAL DE LA VENTA. Es decir que el día 18 de Agosto del año dos mil, el comprador debió entregar a nuestro representado el cincuenta por ciento (50%), del treinta y tres por ciento (33%), fijado como base del precio, toda vez que solo nuestro representado firmo el contrato de venta, más sin embargo no lo hizo….

…En atención, a las defensas opuestas, considera oportuno este Sentenciador pronunciarse en relación a la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS opuesta por la parte demandada, de la siguiente manera:

‘El temor de ser perturbado por no poder tener la propiedad y ejercer una libre posesión sobre el inmueble objeto de la negociación, lo faculta para suspender el pago de las cantidades establecidas en el contrato, hasta tanto cesen los actos perturbatorios realizados por LOS PROPIETARIOS, todo lo cual queda amparado por la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS. Es dicha acción la que le permite suspender el pago, dado el incumplimiento de sus obligaciones y actos perturbatorios realizados por los vendedores (LOS PROPIETARIOS) y así solicito sea declarado por este Tribunal’.

…OMISSIS…

Alego como defensa de fondo, el hecho cierto que las comunidades de bienes no son sujetos de derecho, por lo que mal se les puede demandar…

Niego que mis representados CARMEN LUONGO VIUDA DE MANEIRO Y C.A.M., llegaran a un acuerdo verbal con el demandado P.A.A.B., mediante el cual convinieran en vender un lote de terreno de SEIS MIL CIENTO SETENTA Y CINCO METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (6.175,75 Mts).

…OMISSIS…

DE LA EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS

En su contestación a la demanda, la accionada opone la excepción non adimpleti contractus, en los siguientes términos: “…Que se le demanda porque la accionada no ha dado cumplimiento al pago del 50% del 33% fijada como cuota inicial, cosa que no es cierta, pues de ser así porqué se demanda el pago del 100% de la cláusula penal…que los propietarios se obligaron de acuerdo a la cláusula primera del contrato, a realizar todas las diligencias necesarias judiciales y extrajudiciales y responderán por los gastos que estas gestiones generen para la lotificación o parcelamiento del terreno para la fecha de protocolización de la venta definitiva del inmueble, con el metraje correcto (subrayado suyo) que es la cantidad de 6.175,50 mts.2, los cuales deberán ser separados del lote total del terreno, es decir separar el lote “A” del lote “B” y así aceptan los propietarios… que la redacción de la cláusula no deja dudas de que la entrega del lote de terreno vendido en toda su cabida, se produciría una vez realizada la lotificación, ya que en esa oportunidad la cantidad de metros vendidos a su defendido, serían separados del lote “A” y del lote “B” y en general del lote total del terreno… Que por ello afirma que a su poderdante nunca se le puso en posesión de la totalidad del lote vendido. Que el 7-12-1.999, los propietarios dando cumplimiento a la cláusula primera del documento de venta (anexo “B”), procedieron a la lotificación del terreno resultantes de la integración de las parcelas 4 y 5. Que aparte de la lotificación, el documento contiene la venta de un pedazo de terreno y el reconocimiento de otra venta efectuada con anterioridad (760mts.2) una porción del terreno unificado, al señor C.V. y otra venta al Ministerio de Transporte y Comunicaciones de 872 mts. 3) Que de acuerdo con esto para el 23-8-1999, cuando se vendió a su cliente los propietarios habían reducido su propiedad sobre el hato San Lorenzo a 8.177,28 m2. Que cuando venden posteriormente el 7-12-1999, los 760 m2, al señor Villarroel su propiedad quedó reducida a 7.417,28 mts., que es lo que lotifican, según documento inscrito en la Oficina de Registro el 7-12-1999. Esta porción de 7.17,28 fue admitida en 4 lotes A, B, C y D. 6) Que luego el lote “A”, fue vendido el 8- 12-1999 a la Estación de Servicio Maneiro (folio 76) posteriormente este vende a Corporación de Combustible Monagas, al vender el lote “A”, le quedan a los propietarios sólo tres lotes, con una superficie inferior a la que fue vendida a su cliente por lo cual no se le ha otorgado el respectivo documento público de propiedad, ya que ésta es mayor a la suma de los tres lotes, por lo que no podrán cumplir con la cláusula cuarta del contrato (folio 33).

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Ahora bien, este Juzgador para pronunciarse acerca de tal excepción, coteja las afirmaciones hechas por quien se excepciona, con la respectiva cláusula del contrato que liga a las partes y con el documento de lotificación que en copia certificada anexa a la demanda, signada “C”, tal copia certificada da plena fe como su original a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De tal comparación resulta que de acuerdo a la cláusula primera del contrato, que ambas partes aceptan como de compra-venta, el objeto del contrato fue la venta de un lote de terreno, con una cabida de seis mil ciento setenta y cinco metros cuadrados con cincuenta centímetros (6.175,50 M2) denominado lote “A” objeto de la venta y lote “B” de dos mil quinientos setenta y siete metros cuadrados con setenta y un centímetros (2.577,71 M2) que se lo reservarán para sí los vendedores. También se evidencia que los propietarios se obligan a hacer las gestiones y correr con los gastos de parcelamiento a la fecha de la venta definitiva del lote “A”, que será parcelado o separado del lote total del terreno. De igual manera se desprende del documento de lotificación protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, el 7- 12-1.999, bajo el Nº 48, protocolo primero 1º, tomo 7. Que dicha lotificación se hace sobre el lote que queda después de vender 760 m2 al ciudadano C.V. y 872 m2 al Ministerio de Comunicaciones, quedando a los herederos una extensión de 7.417,28 m2, que dividieron y lotificaron en 4 lotes, cuya cabida y linderos no coinciden con los del lote “A” de 6.175,50 m2, vendidos al comprados y que como lo asienta el oponente, ya no podrán cumplir, pues al vender el lote “A” de la lotificación en fecha 8-12-1999, a la Estación de Servicios Maneiro C.A., según consta en copia certificada que anexa la accionada marcada “D”, donde se contiene el respectivo contrato de compra-venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, de fecha 8-12-1.999, su propiedad se reduce a 4.828,91 m2, por lo que se configuro un incumplimiento de las obligaciones establecidas en la cláusula primera del contrato en cuestión que hace procedente la excepción, una vez que de acuerdo a la cláusula cuarta de dicho contrato, cuando al final del primer año del mismo que se vencía el 8-8-2.000, el comprador estaba en la obligación de hacer su primer pago del 33% del precio, ya estos hechos habían acaecido, produciéndose el incumplimiento del vendedor Y así se decide y como consecuencia de ello la acción no ha de prosperar.

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En este particular y dadas las pruebas analizadas, quien aquí decide pudo evidenciar que la circunstancia que la parte demandante haya presentado en fecha 07 de diciembre de 1999 ante el Registro respectivo el documento de lotificación que corre inserto a los folios sesenta y dos (62) al sesenta y siete (67), ambos inclusive, de la primera pieza de este expediente, no impedía, en modo alguno, que se hiciera posteriormente una nueva lotificación o parcelamiento y que se registrara, con las formalidades de Ley, para la fecha acordada contractualmente, es decir, para el día 18 de julio del 2002, ya que para esta fecha se observa que dicha parte si estaba obligada a presentar la lotificación o parcelamiento referido en el contrato, de tal modo que la excepción non adimpleti contractus opuesta resulta inconsistente ya que el argumento opuesto por la parte demandada de no haber recibido del vendedor la tradición del terreno vendido queda desvirtuado al desprenderse y evidenciarse de las actas procesales que dicha parte ha aceptado y reconocido que tiene la posesión del terreno vendido desde el mismo momento de la negociación, tal y como se puede constatar claramente, entre otras actuaciones, en su escrito de INFORMES que corre inserto a los folios cuatrocientos cuarenta y ocho (448) al cuatrocientos sesenta y seis (466), ambos inclusive, de la segunda pieza de este expediente, donde se denota su aceptación en el sentido de que tiene la posesión de SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (6.153.,09 M2), aunado al hecho de que no se constata perturbación alguna en la libre posesión del inmueble vendido, razones por las cuales se declara improcedente la defensa de excepción de contrato no cumplido. Y así se decide.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, conforme a las normas supra citadas y de acuerdo a lo establecido en el artículo 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el Abogado en ejercicio V.R.L. H, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.342.001, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 82.196 y de este domicilio, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandante ciudadano C.A.M., supra identificado, en la presente causa que versa sobre RESOLUCIÓN DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, y que incoara en contra del ciudadano P.A.A.B. supra identificados. De la misma manera se declara CON LUGAR la demanda interpuesta. Así mismo se declara SIN LUGAR la Reconvención incoada por el ciudadano P.A.A.B., en contra de los ciudadanos C.L.L.D.M. y C.A.M., anteriormente identificados. Se REVOCA EN TODAS SUS PARTES la sentencia de fecha 26 de Octubre de 2004, emitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En consecuencia se ordena lo siguiente:

PRIMERO: Se declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento con promesa Bilateral de Compra Venta de marras, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Municipio Autónomo M.d.E.N.E. de fecha 23 de Agosto de 1.999, anotado bajo el No. 15, Tomo 42 de los libros de autenticaciones de la mencionada Notaría y se ordena la entrega del inmueble de autos al ciudadano C.A.M., supra identificado, ubicado el referido inmueble en Jurisdicción del Municipio S.D.M., sitio de San Lorenzo, en el Estado Nueva Esparta, el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: Al Norte: En treinta y ocho metros (38mts), con camino carretero que conduce a Pampatar a la Asunción. Al Sur: Con Sesenta y cinco metros con veintiocho centímetros (65,28), con lote “B”. Al Este; con ciento cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (mts 104,43) con parcela número 3. Y al OESTE: Con ciento tres metros con treinta y dos centímetros (103,32), con tramo carretero que une a la carretera que va de Pampatar a Porlamar y a la Planta Eléctrica de Seneca.

SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada perdidosa a cancelar una porción equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES ESTABLECIDOS COMO CLAUSULA PENAL (Bs. 50.000.000), actualmente CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000), por concepto de lo estipulado en la cláusula “DÉCIMA” del Contrato de Arrendamiento con promesa Bilateral de Compra Venta de marras.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada perdidosa, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…

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De la precedente transcripción, se desprende de la parte narrativa de la decisión recurrida, que el actor en su escrito de demanda identifico el terreno vendido como lote ”B” ubicado al Norte: En treinta y ocho metros (38mts), con camino carretero que conduce de Pampatar a la Asunción. Al Sur: Con sesenta y cinco metros con veintiocho centímetros (65,28), con lote “B”. Al Este; con ciento cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (mts 104,43) con parcela número 3, Y al OESTE: Con ciento tres metros con treinta y dos centímetros (103,32), con tramo carretero que une a la carretera que va de Pampatar a Porlamar y a la Planta Eléctrica de Seneca.

Al respecto, se verifica que el demandado en la contestación de la demanda alego la excepción non adimpleti contractus, fundamentado en el hecho de que no había podido poseer el terreno vendido por virtud de los actos perturbatorios ejercidos por los propietarios.

Sin embargo, de acuerdo con lo expuesto por el ad quem en su fallo, se puede concluir por referencia que de las actas se desprende que el comprador si tenía la posesión del terreno vendido de SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NUEVE DECÍMETROS CUADRADOS (6.153, 09 m2) y aunado a ello, no había perturbación en la posesión del inmueble, por lo que desestimó la referida excepción non adimpleti contractus.

En adición a lo antes expuesto, el juez de alzada declaró en el dispositivo del fallo recurrido la procedencia de la pretensión del demandante y, por ello, ordenó la entrega del inmueble de autos al ciudadano C.A.M., supra identificado: Señaló que dicho inmueble se ubica en Jurisdicción del Municipio S.D.M., sitio de San Lorenzo, en el Estado Nueva Esparta, el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: Al Norte: En treinta y ocho metros (38mts), con camino carretero que conduce a Pampatar a la Asunción. Al Sur: Con sesenta y cinco metros con veintiocho centímetros (65,28), con lote “B”. Al Este: Con ciento cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (mts 104,43) con parcela número 3. Y al Oeste: Con ciento tres metros con treinta y dos centímetros (103,32), con tramo carretero que une a la carretera que va de Pampatar a Porlamar y a la Planta Eléctrica de Seneca.

De lo transcrito con precedencia queda evidenciado, que la única parte que refiere la cantidad de SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NUEVE DECÍMETROS CUADRADOS (6.153, 09 MTS.2), es la parte demandada, según se desprende de la narrativa del fallo recurrido; que el actor sólo se refirió a una ubicación al Norte: En treinta y ocho metros (38mts), con camino carretero que conduce a Pampatar a la Asunción. Al Sur: Con Sesenta y cinco metros con veintiocho centímetros (65,28), con lote “B”. Al Este; con ciento cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (mts 104,43) con parcela número 3. Y al OESTE: Con ciento tres metros con treinta y dos centímetros (103,32), con tramo carretero que une a la carretera que va de Pampatar a Porlamar y a la Planta Eléctrica de Seneca: Ubicación ésta última, a la que se remite el ad quem al momento de ordenar la entrega del inmueble.

Ahora bien, el formalizante alega que dichas mediciones: Al Norte: En treinta y ocho metros (38mts), con camino carretero que conduce a Pampatar a la Asunción. Al Sur: Con Sesenta y cinco metros con veintiocho centímetros (65,28), con lote “B”. Al Este; con ciento cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (mts. 104,43) con parcela número 3. Y al OESTE: Con ciento tres metros con treinta y dos centímetros (103,32), con tramo carretero que une a la carretera que va de Pampatar a Porlamar y a la Planta Eléctrica de Seneca, jamás podrán alcanzar un metraje de SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NUEVE DECÍMETROS CUADRADOS (6.153, 09 m2). Al respecto, la Sala se encuentra imposibilitada de verificar tal aseveración, pues como se dijo antes, este Alto Tribunal se constituye en un tribunal exclusivamente de derecho, imposibilitado para verificar hechos que constan en los autos, salvo que se encuentre la denuncia enmarcada en alguno de los casos de suposición falsa previstos por excepción en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha esta parte de la denuncia. Y así se decide.

Ahora bien, de acuerdo a los razonamientos precedentemente expuestos, se evidencia que el juez de alzada no aplicó los artículos 1.486 y 1.496 del Código Civil, por lo que mal pudiera haber incurrido en el falsa aplicación de los mismos, pues, para incurrir en tal vicio, el elemento sine qua non para que se verifique, es la aplicación de tales normas, razón por la cual se declara la improcedencia de la denuncia bajo análisis. Y así se decide.

D E C I S I Ó N

Por los razonamientos expuestos, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: IMPROCEDENTE el recurso de nulidad y CON LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, T.d.P.d.N., Niñas y Adolescentes y Bancarios de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 8 de diciembre de 2010. En consecuencia se declara LA NULIDAD de la sentencia recurrida y SE ORDENA al Juez Superior que resulte competente, dictar nueva decisión sin incurrir en el vicio censurado en este fallo.

Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

Publíquese, regístrese y remítase este expediente al Tribunal Superior de origen, ya mencionado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los trece (13) días del mes de febrero de dos mil doce. Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

Presidenta de la Sala,

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Y.A.P.E.

Vicepresidenta,

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ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado Ponente,

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A.R.J.

Magistrado,

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C.O. VÉLEZ

Magistrado,

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L.A.O.H.

Secretario,

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C.W. FUENTES

Exp. Nº AA20-C-2011-000355

Nota: Publicada en su fecha a las

Secretario,