Sentencia nº 00557 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala Político Administrativa de 16 de Junio de 2010
| Fecha de Resolución | 16 de Junio de 2010 |
| Emisor | Sala Político Administrativa |
| Ponente | Hadel Mostafá Paolini |
| Procedimiento | Demanda |
Magistrado Ponente HADEL MOSTAFÁ PAOLINI
Exp. Nº 2002-0480
Mediante escrito presentado ante esta Sala el 4 de junio de 2002, el abogado E.M.N., inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 32.121, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano M.D.M., titular de la cédula de identidad N° 3.181.979, demandó por retracto legal arrendaticio a la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 4 de septiembre de 1974, bajo el Nº 63, Tomo 133-A, modificados sus estatutos sociales el 25 de febrero de 1977, bajo el Nº 58, Tomo 23-A; y al FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), Instituto Autónomo creado mediante Decreto Ejecutivo Nº 540 del 20 de marzo de 1985, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 33.190 del día 22 del mismo mes y año.
El 11 de junio de 2002, se dio cuenta en Sala y, por auto de esa misma fecha, se pasó el expediente al Juzgado de Sustanciación a los fines de su admisión.
El 25 de julio de 2002, el referido Juzgado admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho y ordenó el emplazamiento de los representantes legales del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria y de la sociedad mercantil Inmobiliaria Cadima, C.A., a fin que comparecieran a contestar la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos el recibo de la última de las citaciones practicadas. Igualmente, ordenó la notificación de la Procuradora General de la República, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 94 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, aplicable ratione temporis.
El 1° de agosto de 2002, se libró el oficio de notificación a la Procuradora General de la República, e igualmente las órdenes de comparecencia dirigidas al Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria y a la sociedad mercantil Inmobiliaria Cadima, C.A.
El 3 de octubre de 2002, el Alguacil del Juzgado de Sustanciación consignó el recibo de la notificación dirigida a la Procuradora General de la República, firmado el 20 de septiembre de ese año.
El 6 de noviembre de 2002, el mencionado Alguacil consignó recibo de citación dirigida al Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, firmado en la misma fecha por el Consultor Jurídico de dicho instituto autónomo.
Mediante oficio N° 6148 del 8 de noviembre de 2002, el Gerente General de Litigio de la Procuraduría General de la República ratificó el lapso de suspensión de la causa de noventa (90) días establecido en el artículo 94 de la Ley que rige las funciones de dicho organismo.
El 14 de enero de 2003, el apoderado actor solicitó que la citación de la co-demandada Inmobiliaria Cadima, C.A. se practicara en la persona “de sus liquidadores”, e igualmente se efectuara nuevamente la citación del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, por cuanto transcurrieron más de sesenta (60) días “sin lograrse el emplazamiento de su litisconsorte”.
El 15 de enero de 2003, el Alguacil del Juzgado de Sustanciación dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación de la sociedad mercantil Inmobiliaria Cadima, C.A.
El 31 de julio de 2003, el representante judicial del demandante peticionó se expidiera una nueva orden de comparecencia a la referida co-demandada.
Por auto del 13 de agosto de 2003, el Juzgado de Sustanciación ordenó practicar nuevamente las citaciones del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria y de la sociedad mercantil Inmobiliaria Cadima, C.A., de conformidad con lo dispuesto en el artículo 228 del Código de Procedimiento Civil, por haber transcurrido más de sesenta (60) días desde la fecha en que se efectuó la última citación. Igualmente, se ordenó la notificación de la Procuradora General de la República.
El 27 de agosto de 2003, se libró el oficio de notificación a la Procuradora General de la República, así como los autos de comparecencia dirigidos al Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria y a la empresa Inmobiliaria Cadima, C.A.
El 8 de octubre de 2003, el Alguacil del Juzgado de Sustanciación consignó el recibo de notificación de la Procuradora General de la República, el cual fue firmado el día 3 del mismo mes y año.
El 16 de diciembre de 2003, el apoderado judicial del accionante solicitó que la citación de la sociedad mercantil Inmobiliaria Cadima, C.A. se practicara en cualquiera de sus representantes legales, dado el continuo cambio de los mismos.
El 17 de diciembre de 2003, el Juzgado de Sustanciación, vista la anterior solicitud, ordenó modificar la boleta de citación de la sociedad mercantil Inmobiliaria Cadima, C.A., para que compareciera “uno cualquiera de sus representantes legales”.
El 20 de enero de 2004, se libró el auto de comparecencia antes aludido.
Mediante oficio N° 2062 del 20 de enero de 2004, el Gerente General de Litigio de la Procuraduría General de la República ratificó el lapso de suspensión de la causa de noventa (90) días establecido en el artículo 94 de la Ley que rige las funciones de dicho organismo.
El 4 de agosto de 2004, el abogado E.M.N., sustituyó apud acta en los abogados G.S.H., V.J.F. y A.P.O., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 55.950, 60.905 y 22.750, respectivamente, el poder que le fuera conferido por el ciudadano M.D.M..
El 2 de noviembre de 2004, el Alguacil del Juzgado de Sustanciación dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación de la empresa co-demandada.
El 7 de diciembre de 2004, el abogado G.S.H., actuando con el carácter de apoderado judicial del actor, solicitó la citación por carteles de la mencionada sociedad mercantil.
Por auto de la misma fecha, el Juzgado de Sustanciación acordó la anterior solicitud y, en consecuencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, ordenó fijar un cartel de emplazamiento en la morada, oficina o negocio de Inmobiliaria Cadima, C.A., para que concurriese a darse por citada en el término de quince (15) días. Igualmente, ordenó publicar un ejemplar del citado cartel en los diarios “Ultimas Noticias” y “El Nacional”, con intervalos de tres (3) días continuos entre la primera publicación y la segunda.
El 14 de diciembre de 2004, se libró el cartel ordenado en el auto anterior.
Los días 23 de febrero y 10 de noviembre de 2005, el apoderado judicial del actor solicitó la citación del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria.
El 17 de noviembre de 2005, el Juzgado de Sustanciación ordenó librar el auto de comparecencia del referido instituto autónomo, por cuanto no se había efectuado, lo cual se cumplió el día 22 del mismo mes y año.
El 30 de noviembre de 2005, el Alguacil consignó el recibo de la citación del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, el cual fue firmado el día 29 del mismo mes y año.
El 14 de diciembre de 2005, la abogada M.M.N.R., inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 65.053, actuando con el carácter de apoderada judicial del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, solicitó se ordenara la citación de la sociedad mercantil Inmobiliaria Cadima, C.A., “para que comience a transcurrir el lapso para la contestación de la demanda”.
El 20 de diciembre de 2005, el abogado G.S.H., actuando con el carácter de apoderado judicial del actor, solicitó “se cite a la co-demandada a la brevedad posible”.
El 12 de enero de 2006, el mencionado abogado retiró el cartel de citación dirigido a la sociedad mercantil co-demandada.
El 24 de enero de 2006, la apoderada judicial del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria consignó escrito de contestación a la demanda, en el cual alegó como punto previo la perención breve, de conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil y, además, la caducidad de la acción por haber transcurrido los cuarenta (40) días que establece el artículo 1.547 del Código Civil para ejercer la acción, “contados desde la fecha que el inquilino tuvo conocimiento de la enajenación”.
El 31 de enero de 2006, el abogado G.S.H., actuando con el carácter de apoderado judicial del demandante, consignó dos publicaciones efectuadas en los diarios “Ultimas Noticias” y “El Nacional” del cartel de citación dirigido a la sociedad mercantil Inmobiliaria Cadima, C.A.
El 7 de febrero de 2006, la apoderada judicial del instituto autónomo demandado consignó escrito en el cual ratificó los pedimentos efectuados en la contestación de la demanda.
El día 9 de febrero de 2006, el Secretario Interino del Juzgado de Sustanciación dejó constancia de haberse trasladado al domicilio de la sociedad de comercio co-demandada, a los fines de fijar un cartel dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El 14 de febrero de 2006, la apoderada judicial del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria consignó escrito en el cual ratificó sus pedimentos en este juicio.
El 30 de marzo de 2006, el apoderado judicial del actor solicitó se designara defensor judicial a la co-demandada Inmobiliaria Cadima, C.A.
El 18 de abril de 2006, la representante judicial del instituto autónomo demandado ratificó sus pedimentos de perención breve y caducidad de la acción.
Por auto de la misma fecha, el Juzgado de Sustanciación, vistas las solicitudes de la representante judicial del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, respecto a que se declare la perención de la instancia, acordó pasar el expediente a esta Sala.
El 24 de abril de 2006, la Sala dio por recibido el expediente.
El 2 de mayo de 2006, se dejó constancia de la incorporación de los Magistrados Principales E.M.O. y E.G.R., designados por la Asamblea Nacional en virtud de la entrada en vigencia de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, reconstituyéndose la Sala de la siguiente forma: E.M.O., Presidenta; Y.J.G., Vicepresidenta; L.I.Z., Hadel Mostafá Paolini y E.G.R., Magistrados. Asimismo, se ordenó la continuación de la causa.
El 2 de mayo de 2006, se dio cuenta en Sala y se designó ponente al Magistrado Hadel Mostafá Paolini, a fin de resolver la solicitud de perención.
El 18 de mayo de 2006, el abogado G.S.H., actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano M.D.M., consignó escrito mediante el cual se opuso a la solicitud de perención breve efectuada por la representación judicial del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria.
El 1° de junio de 2006, el apoderado actor solicitó que esta Sala convoque a las partes a un acto conciliatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil.
El 20 de junio de 2006, esta Sala dictó la sentencia N° 01562, a través de la cual declaró improcedente la solicitud de perención breve formulada por la representante judicial del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria en la contestación.
El 28 de septiembre de 2006, el apoderado actor ratificó las peticiones de designación de defensor judicial a la empresa co-demandada, así como de fijación de un acto conciliatorio entre las partes.
El 3 de octubre de 2006, la Sala ordenó la notificación del instituto autónomo demandado.
El 17 de octubre de 2006, al Alguacil consignó el recibo de citación del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, firmado el día 13 del mismo mes y año.
El 13 de noviembre de 2006, se recibió en la Sala el oficio N° 004587 del día 9 del mismo mes y año, emanado de la Procuraduría General de la República, mediante el cual acusó recibo de su notificación.
El 26 de abril de 2007, la apoderada judicial del instituto autónomo demandado ratificó la solicitud de citación de la sociedad mercantil Inmobiliaria Cadima, C.A.
El 10 de mayo de 2007, la referida abogada “se dio por citada” en el presente juicio en nombre de Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, así como también en nombre de la sociedad mercantil Inmobiliaria Cadima, C.A.
El 6 de junio de 2007, la representante judicial del citado instituto autónomo consignó nuevamente escrito de contestación a la demanda interpuesta.
El 12 de julio de 2007, el Juzgado de Sustanciación se reservó agregar a los autos el escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada M.M.N.R., en su condición de representante judicial del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, para el día siguiente a aquel en que venciese el lapso de promoción de pruebas, con base en lo previsto en el artículo 110 del Código de Procedimiento Civil.
El 7 de agosto de 2007, el apoderado judicial del demandante presentó escrito de promoción de pruebas, cuya publicación fue reservada por el Juzgado de Sustanciación mediante auto de la misma fecha, para el día de despacho siguiente al vencimiento del lapso de promoción, con base en lo previsto en la norma citada en el párrafo anterior.
Por diligencia del 19 de septiembre de 2007, el abogado del accionante solicitó al Juzgado de Sustanciación que dictara un auto en el cual se clarificara el momento a partir del cual se debía verificar la contestación de la demanda.
El 20 de septiembre de 2007, la apoderada del instituto autónomo demandado pidió se dictara pronunciamiento expreso en torno a los escritos de pruebas presentados por las partes.
El 26 de septiembre de 2007, el Juzgado de Sustanciación dejó sin efecto el oficio de notificación de la Procuraduría General de la República consignado por el Alguacil el 24 de abril de ese año y, en consecuencia, repuso la causa al estado de practicar la notificación del referido organismo.
El 2 de octubre de 2007, la apoderada del instituto autónomo demandado solicitó se revocara por contrario imperio el auto antes mencionado, con ajuste a lo pautado en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto fechado 1° de noviembre de 2007, el Juzgado de Sustanciación declaró improcedente la aludida solicitud.
El 22 de enero de 2008, el Alguacil dejó constancia de haber practicado la notificación de la Procuraduría General de la República.
El 8 de febrero de 2008, se recibió en la Sala el oficio N° 000099 del día 1° del mismo mes y año, emanado del citado organismo, mediante el cual se ratificó la suspensión del proceso por treinta (30) días con fundamento en lo dispuesto en el artículo 95 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.
El 28 de febrero de 2008, la apoderada judicial del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria consignó escrito de contestación a la demanda y, por diligencia fechada 13 de marzo de 2008, se dio nuevamente por citada en nombre de los demandados.
El 25 de marzo de 2008, la abogada M.M.N.R., actuando tanto en representación del citado instituto autónomo como de la sociedad mercantil Inmobiliaria Cadima, C.A., presentó escrito de contestación a la demanda.
El 15 de abril de 2008, compareció el abogado V.F., inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 60.905, actuando con el carácter de apoderado judicial del demandante, y pidió que se practicara la citación de la co-demandada Inmobiliaria Cadima, C.A.
El 14 de mayo de 2008, el Juzgado de Sustanciación declaró improcedente la solicitud formulada por el referido abogado.
El 20 de mayo de 2008, la representación del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria y de la empresa Inmobiliaria Cadima, C.A. presentó escrito de promoción de pruebas, cuya publicación fue reservada por el citado Juzgado a través de auto de la misma fecha.
El 22 de mayo de 2008, el abogado Reynaldo Mayz González, inscrito en el INPREABOGADO con el N° 36.996, en su carácter de apoderado judicial del accionante, consignó escrito de promoción de pruebas, cuya publicación fue reservada por el Juzgado de Sustanciación por auto de ese mismo día.
El 29 de mayo de 2008, la apoderada judicial de los demandados formuló oposición a las pruebas promovidas por la parte actora.
Por autos separados del 10 de junio de 2008, el citado Juzgado desechó la referida oposición, admitió las documentales promovidas por la representación judicial del actor, así como la prueba de informes dirigida a la Secretaría de esta Sala y, de igual forma, declaró inadmisible la prueba de informes requerida al Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria. Asimismo, admitió las pruebas instrumentales y de informes promovidas por la parte demandada.
Los días 17 y 25 de septiembre de 2008, el Alguacil consignó el recibo de notificación tanto de la Procuradora General de la República como del ciudadano M.D.M..
El 2 de octubre de 2008, se recibió en la Sala el oficio N° 001405 del 26 de septiembre de ese año, en el que se ratificó la suspensión del proceso por treinta (30) días, con ajuste a lo prescrito en el artículo 97 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.
El 7 de enero de 2009, el apoderado judicial del demandante pidió que se prorrogara el lapso de evacuación pruebas, requerimiento que fue acordado por el Juzgado de Sustanciación por auto del día 13 del mismo mes y año.
El 3 de marzo de 2009, compareció el abogado O.A.M.S., inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 66.393, actuando en representación del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, y solicitó se fijase por auto expreso la fecha en que debía celebrarse el acto oral de informes.
El 31 de marzo de 2009, el abogado Reynaldo Mayz González, actuando con el carácter acreditado en autos, consignó escrito de informes.
El 25 de junio de 2009, concluida como se encontraba la sustanciación, el Juzgado de Sustanciación ordenó pasar el expediente a esta Sala.
El 2 de julio de 2009, se dio cuenta en Sala y, por auto de esa misma fecha, se designó ponente al Magistrado Hadel Mostafá Paolini y se fijó el tercer (3er.) día de despacho siguiente para comenzar la relación.
El 9 de julio de 2009, comenzó la relación y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, se pautó el acto de informes para el décimo (10°) día de despacho siguiente.
El 4 de agosto de 2009, se difirió el referido acto procesal para el día jueves 18 de febrero de 2010.
En esta última fecha, tuvo lugar el acto oral de informes, al cual comparecieron los abogados Reynaldo Mayz González, en su condición de apoderado judicial del demandante, y J.L.M., inscrito en el INPREABOGADO con el N° 66.653, en su carácter de representante del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria e Inmobiliaria Cadima, C.A., y expusieron sus argumentos en torno al caso. Asimismo, la parte demandada consignó escrito de conclusiones.
El 14 de abril de 2010, terminó la relación y se dijo “Vistos”.
Realizado el estudio de las actas procesales que integran el expediente, esta Sala Político-Administrativa pasa a decidir, sobre la base de las siguientes consideraciones:
I
DE LA DEMANDA
El 4 de junio de 2002, el ciudadano M.D.M., representado por el abogado E.M.N., antes identificados, interpuso la presente demanda por retracto legal arrendaticio contra la sociedad mercantil Inmobiliaria Cadima, C.A. y el Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, sobre la base de los argumentos sintetizados a continuación:
Alegó, que “…el día 14 de diciembre de 1993 se celebró un contrato de arrendamiento con opción de compra venta entre la INMOBILIARIA CADIMA, C.A., como propietaria arrendadora, y el ciudadano M.D.M., como arrendatario o inquilino, teniendo por objeto las oficinas ‘C’ y ‘D’, del piso once (11) del mencionado edificio TORRE BRITÁNICA DE SEGUROS, oficinas aquellas y edificio este cuyos linderos, medidas, cabidas y demás determinaciones aparecen señaladas en el mismo documento contentivo del contrato, el cual quedó legalmente reconocido en el perimido juicio que por retracto legal arrendaticio intentó M.D.M. contra INMOBILIARIA CADIMA, C.A., y el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) en fecha 25 de junio de 1996, ante esa honorable Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia (…) correspondientes a las actas procesales del expediente N° 12.737 (ahora, AA40-A-1996-000018)…”. (Sic). (Negrillas y subrayado del fragmento citado).
Aseveró, que el día 28 de enero de 1994 “…comenzó a usar y ocupar pacífica e ininterrumpidamente, como aún usa y ocupa, la mencionada oficina D del piso once (11) de la Torre Británica que le fue arrendada, junto con la dicha oficina C (…) Al poco tiempo de celebrar el arrendamiento, [su] mandante dividió las oficinas C y D con bloques de cemento y mampostería, quedando la oficina D con un área adicional incorporada de aproximadamente quince metros cuadrados (15 mts2). La oficina C, con el área que le quedó después de la división, ha sido subarrendada pacíficamente y sin perturbación alguna…”.
Agregó, que “…además ha realizado diversas y sustanciales mejoras, reparaciones y refacciones a dicho inmueble u oficinas arrendadas, obras éstas constituidas por instalaciones eléctricas y sanitarias, pisos, alfombras, divisiones y tabiquerías de mampostería y de obra liviana (estructuras prefabricadas de láminas de metal embutidas con materiales aislantes y frisados con yeso)…”.
Afirmó, que en la cláusula octava del referido instrumento contractual se le otorgó el derecho preferente de adquirir conjunta o separadamente las oficinas arrendadas, “… por un precio igual al valor que le fije por metro cuadrado o unidad vendible la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, en la Regulación de Alquileres vigente para la fecha en que se ejerza el derecho…”. (Subrayado del texto copiado).
Adujo, que en el citado expediente N° 12.737 de la nomenclatura de esta Sala, “…cursa una Regulación de Alquileres contenida en la Providencia N° 0778, de fecha 4 de abril de 1994, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del antiguo Ministerio de Fomento, en la cual consta que las antedichas oficinas C y D (unidas) arrojaron una cabida total de 255,90 mts2 cuyo valor se fijó en Cien Mil Bolívares por metro cuadrado (Bs. 100.000,oo x mts2), para un valor total de VEINTICINCO MILLONES QUINIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 25.990.000,oo). Por lo que debe entenderse, conforme al contrato de arrendamiento celebrado, que éste es el precio que el arrendatario debe pagar para adquirir la propiedad de las referidas oficinas …”.
Añadió, que en el citado expediente cursan dos (2) documentos protocolizados ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda el 16 de mayo de 1996, uno bajo el N° 28, Tomo 10, y el otro con el N° 50, Tomo 12, ambos del Protocolo Primero, mediante los cuales el Banco Construcción, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 17 de noviembre de 1955, bajo el N° 23, Tomo 13-A, intervenida por la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras, según consta de Resolución N° 066-94 del 14 de junio de 1994, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 35.482 de la misma fecha, así como la empresa Inmobiliaria Cadima, C.A., igualmente intervenida por la referida Superintendencia con base en la Resolución N° 191-94 del 15 de diciembre de 1994, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 35.610 de esta última fecha, celebraron un convenio mediante el cual la sociedad de comercio demandada dio en pago al Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria las oficinas arrendadas al ciudadano M.D.M..
De allí, que “… los instrumentos registrados antes citados documentaron la transferencia de propiedad de las oficinas arrendadas y ofrecidas en venta a [su] representado, por parte de CADIMA, a favor de un tercero ajeno a la convención, como lo es FOGADE, en flagrante incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales que aquélla contrajo frente a M.D. MENDA…”. (Negrillas y subrayado de la cita).
En ese orden de ideas, esgrimió que el día 25 de junio de 1996, esto es, al cuadragésimo (40°) día continuo siguiente a la fecha de protocolización de tales instrumentos, el ciudadano M.D.M. incoó acción ante esta Sala contra la empresa Inmobiliaria Cadima, C.A. y el Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, a fin de ejercer el retracto legal arrendaticio de las oficinas que poseía en calidad de arrendatario, “… para que ambos reconocieran el derecho preferente que la ley y el contrato le otorgaban a aquél para adquirir, con exclusión de cualquier tercero en general y de FOGADE, en particular, la propiedad de las oficinas antes mencionadas y descritas …”.
Apuntó, que dicha pretensión fue declarada perimida por esta Sala a través de sentencia del 27 de marzo de 2001, pero que, sin embargo, los documentos producidos en esa demanda no fueron desconocidos ni tachados por los demandados, de modo que a tenor de lo previsto en el artículo 270 del Código de Procedimiento Civil, “… la perención declarada no extingue la eficacia de las pruebas que resulten de esos autos, ni tampoco impide que [su] patrocinado entable una nueva demanda con fundamento en el retracto legal que ejerció el 25 de junio de 1996, a través del libelo original (…) que presentó a ante esa ilustre Sala, antes de que se consumara el término de CADUCIDAD de 40 días establecido en el artículo 1.547 del Código Civil…”. (Sic).
Con fundamento en los argumentos precedentemente expuestos, el apoderado judicial del accionante demandó nuevamente a la sociedad mercantil Inmobiliaria Cadima, C.A. y al Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria para que convengan o, en su defecto, sea declarado por este Órgano Jurisdiccional, lo siguiente:
… PRIMERO: Que [su] representado tiene derecho preferente a adquirir la propiedad de las antes descritas oficinas ‘C’ y ‘D’ del piso once (11) del edificio Torre Británica de Seguros (…) en las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento ya citado, y en consecuencia y de acuerdo a la Regulación de Alquileres vigente para la fecha en que se ejerció la opción, el precio de la venta es la cantidad de veinticinco millones quinientos noventa mil bolívares (Bs. 25.590.000,oo), previa deducción de la suma de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,oo), cancelada por [su] representado, conforme a la cláusula Octava del referido contrato, y que el saldo ha de pagarse de acuerdo las previsiones del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: Que en el supuesto negado de que los demandados se negaren a convenir en el anterior petitorio, la sentencia que se publique sirva de título de propiedad a los efectos de ser insertada en los protocolos de la respectiva Oficina Subalterna de Registro.
TERCERO: Que la codemandada CADIMA sea obligada a reembolsarle a [su] representado las costas que se generen con ocasión de este procedimiento …
. (Sic).
Finalmente, estimó la cuantía de la presente demanda en la suma de veinticinco millones quinientos noventa mil bolívares (Bs. 25.590.000,00), ahora representados en veinticinco mil quinientos noventa bolívares (Bs. 25.590,00).
II
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
El 25 de marzo de 2008, la abogada M.M.N.R., actuando en representación del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria y de la sociedad mercantil Inmobiliaria Cadima, C.A., dio contestación a la presente demanda, en los términos esbozados a continuación:
Manifestó que, a través de Resolución N° 108-07 del 17 de abril de 2007, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 38.676 del 4 de mayo del mismo año, se decretó la liquidación de la empresa Inmobiliaria Cadima, C.A., la cual fue asumida por el Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, con base en lo previsto en el artículo 281, ordinal 2° de la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras, por lo que “… se encuentra a la espera de la extinción de dicha personalidad jurídica y de cancelar aquellas acreencias en el orden de prelación que establece el artículo 398 de la citada ley …”.
Sostuvo igualmente que, conforme a lo dispuesto en el artículo 486 de la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras, los bienes propiedad tanto del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria como de las instituciones financieras o sus empresas relacionadas que sean objeto de intervención, rehabilitación, liquidación o estatización, no pueden enajenarse por otra vía que no sea el procedimiento de subasta pública.
Así mismo, alegó a favor de sus representados la caducidad de la presente acción.
Al respecto, señaló que si bien la demanda por retracto legal arrendaticio que intentó la parte accionante ante esta Sala el día 25 de junio de 1996 fue ejercida dentro del lapso de cuarenta (40) días continuos siguientes a la fecha de enajenación de los inmuebles arrendados, no es menos cierto que en dicho juicio fue decretada la perención de la instancia en fallo del 27 de marzo de 2001, “… todo lo cual evidencia que la demanda por retracto legal interpuesta en 25 de julio de 2002, que cursa ante esta digna sala bajo el N° 0480 debe desecharse por haber operado la caducidad que establece el artículo 1.547 de Código de Procedimiento Civil …”. (Sic).
En otro orden de ideas, apuntó que Inmobiliaria Cadima, C.A. es una empresa en liquidación perteneciente al denominado grupo del Banco Construcción, C.A., que fue objeto de intervención por parte de la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras, por lo que “… se vio en la ineludible obligación de dar en pago a FOGADE, las unidades susceptibles de propiedad particular conforme al régimen de Propiedad Horizontal, que conformaron el Edificio TORRE BRITÁNICA DE SEGUROS, debido a que se encontraban vencidos los lapsos establecidos en los contratos de auxilios financieros celebrados en su oportunidad entre FOGADE y el Banco Construcción, C.A., sin que el mencionado Banco hubiese cumplido con su obligación de pagar la totalidad de dicho préstamos …”. (Sic).
Agregó, que fue por esa razón que la sociedad de comercio Inmobiliaria Cadima, C.A. dio en pago al Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria las oficinas arrendadas previamente al ciudadano M.D.M..
Precisó, que la opción de compra contenida en el contrato de arrendamiento “… no puede ser oponible a FOGADE, por cuanto este Instituto es con respecto a Inmobiliaria Cadima, C.A., un causahabiente a título particular, y no a título universal, por lo que no le son exigibles las obligaciones personales que aquella pudiese haber asumido con terceros. Ello quiere decir, que la cosa que recibe FOGADE (…) por dación en pago, las recibe libre de cargas (…) y débitos que hubiese constituido el causante sobre élla, o sea, el causahabiente a título particular recibe a titularidad del dominio sobre la cosa e inicia una nueva posesión por sí mismo sobre el bien específico, a diferencia del causahabiente a título universal, quien continúa poseyendo en la misma forma como lo hacía su causante y mantiene las mismas relaciones jurídicas, sean estas activas o pasivas …”. (Sic).
Por otra parte, esgrimió que en el supuesto negado que se extendiera la aplicación al caso de autos del derogado Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas a las oficinas, locales comerciales u otros inmuebles con usos distintos al de vivienda, resulta de igual modo improcedente pretender invocar lo dispuesto en el artículo 6° de ese texto normativo, “… por cuanto el mismo señala un único supuesto para que pueda hacerse efectivo el derecho preferente del inquilino en adquirir en propiedad el inmueble arrendado …”, cual es, que “… se haya verificado una venta, o que esté en disposición de ella, pero no cuando se haya realizado la enajenación mediante una dación en pago, como sucedió en el caso de autos …”.
Sobre la base de las consideraciones que anteceden, la representante judicial de los demandados peticionó se declare sin lugar la presente demanda y, en consecuencia, se condene en costas a la parte demandante.
III
DE LAS PRUEBAS
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- De la prueba documental
Conjuntamente con el libelo, la parte actora promovió las siguientes pruebas documentales:
1.- En copia certificada, actas del expediente N° AA40-A-1996-000018 de la nomenclatura de esta Sala Político-Administrativa, contentivo del juicio que por retracto legal arrendaticio incoó el ciudadano M.D.M. contra la sociedad mercantil Inmobiliaria Cadima, C.A. y el Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria el 25 de septiembre de 1996; y
2.- En original, instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda el 16 de noviembre de 2000, bajo el N° 32, Tomo 146 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
El documento signado con el número 1, alude a la copia fotostática de un expediente judicial cuyas actas fueron certificadas por la Secretaria Titular de esta Sala Político-Administrativa el 14 de mayo de 2002, dejado constancia en cuanto a: “… que las copias fotostáticas que anteceden son traslado fiel y exacto de sus originales, los cuales fueron debidamente confrontados en el expediente N° AA40-A-1996-000018 contentivo de la demanda interpuesta por M.D.M. contra Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE) e Inmobiliaria Cadima, C.A., por cobro de bolívares …”; razón por la cual la referida prueba es apreciada de conformidad con lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, según el cual “Las copias certificadas expedidas por el Secretario conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente, hace fe, salvo a la parte interesada el derecho de exigir su confrontación con el original”.
En el caso bajo examen la parte interesada no ejerció su derecho de exigir la confrontación de las referidas copias certificadas con sus originales, por lo que éstas hacen fe del contenido del expediente Nº AA40-A-1996-000018 llevado por este Órgano Jurisdiccional. (Vid., sentencia de esta Sala N° 01836 del 16 de diciembre de 2009).
En cuanto al documento signado con el número 2, advierte la Sala que se trata del original de un instrumento privado autenticado que no fue tachado ni impugnado en forma alguna, motivo por el cual es valorado con base a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil.
Durante el lapso probatorio la representación judicial de los demandados anexó a su escrito de promoción de pruebas las siguientes documentales:
1.- En copia simple, Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 38.676 del 4 de mayo de 2007;
2.- En copia simple, documento contentivo de la dación en pago de las oficinas “C” y “D” del piso once (11) de la Torre Británica de Seguros, efectuada por Inmobiliaria Cadima, C.A. al Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal el 26 de julio de 1995, bajo el N° 47, Tomo 55 de sus libros de autenticaciones;
3.- En copia certificada, protocolización de la citada dación en pago ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Chacao del Estado Miranda el 16 de mayo de 1996, bajo el N° 28, Tomo 10 del Protocolo Primero;
4.- En copia certificada, instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda el 4 de septiembre de 1997, bajo el N° 16, Tomo 19 del Protocolo Primero, mediante el cual se corrigieron los errores formales que presentaba la dación en pago registrada a través del documento mencionado en el punto anterior;
5.- En copia simple, Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 4.649, Extraordinario, del 19 de noviembre de 1993;
6.- En copia simple, Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 5.555, Extraordinario, del 13 de noviembre de 2001;
Los instrumentos identificados en los numerales 1, 5 y 6 constituyen copias simples de Gacetas Oficiales de la República Bolivariana de Venezuela, que al no haber sido impugnadas por la parte contraria se tienen por fidedignas con base en lo preceptuado en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. (Vid., sentencia de esta Sala N° 02487 del 9 de noviembre de 2006).
El documento signado con el número 2, refiere a la copia simple de un documento privado autenticado que no fue tachado ni impugnado, razón por la cual se valora conforme a lo pautado en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
En lo que respecta a las copias certificadas de los documentos públicos identificados en los numerales 3 y 4, esta Sala las valora conforme a lo contemplado en el artículo 1.357 del Código Civil.
En esta misma etapa del proceso, el apoderado judicial del ciudadano M.D.M. promovió el mérito probatorio que se desprende de las siguientes documentales:
1.- Copia certificada de las actas del expediente N° 13.683 de la nomenclatura del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
2.- En copia simple, oficio N° 4580 del 5 de septiembre de 1997, expedido por la ciudadana E.H. deM., en su condición de Presidenta del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, dirigido al ciudadano L.F.S.V., en su carácter de liquidador de la sociedad mercantil Inmobiliaria Cadima, C.A., a través del cual instruyó al mencionado ciudadano para que se abstuviera de cobrar suma alguna por concepto del arrendamiento de las oficinas dadas en pago a ese instituto autónomo y a rendir cuentas sobre los cánones que hubiere percibido durante su gestión.
3.- En copia simple, comunicación fechada 8 de octubre de 1997, suscrita por el ciudadano L.F.S.V., con membrete de la empresa Inmobiliaria Cadima, C.A., remitida a la ciudadana E.H. deM., Presidenta del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, con sello de recepción de esta institución del día 10 del mismo mes y año.
Con relación al documento identificado con el número 1, se debe advertir que, tratándose de copias fotostáticas del expediente N° 13.683 de la nomenclatura del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que fueron debidamente certificadas por la Secretaria de ese Tribunal y contra las cuales la parte interesada no ejerció su derecho a solicitar su confrontación con el original, son valoradas por esta Sala como fidedignas con base en lo previsto en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte, el instrumento signado con el número 2 alude a la copia fotostática simple de un documento administrativo, el cual, conforme a la doctrina de esta Sala, por emanar de un funcionario público legalmente competente para emitirlo, goza de una presunción de veracidad, legitimidad y autenticidad hasta prueba en contrario (Vid., sentencia de esta Sala N° 00907 del 18 de junio de 2007), por lo que es valorado con fundamento en lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente, en lo que respecta al documento identificado bajo el numeral 3, aprecia la Sala que se trata de la copia simple de un documento privado emanado del ciudadano L.F.S.V., en su condición de liquidador y, por ende, representante legal de la empresa Inmobiliaria Cadima, C.A., razón por la cual se le otorga el valor de indicio (Vid., sentencia de esta Sala N° 01628 del 3 de octubre de 2007).
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- De la prueba de informes
2.1.- Informes solicitados por la parte actora
Observa la Sala que una vez abierto el lapso probatorio del juicio, el apoderado judicial del accionante promovió prueba de informes en el punto N° 6 de su escrito de promoción, de conformidad con lo estatuido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, dirigida al Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, para que informara a este Órgano Jurisdiccional si en sus archivos reposaban los originales de los documentos identificados con los números 2 y 3 que anexó en copia simple a dicho escrito, probanza que fue declarada inadmisible por el Juzgado de Sustanciación a través de auto del 10 de junio de 2008 y contra la cual dicha parte no ejerció recurso alguno, razón por la que nada tiene que pronunciar sobre su valoración. Así se establece.
Asimismo, se advierte que dicha representación promovió en el punto N° 2 de su escrito de promoción, prueba de informes para que la Secretaría de esta Sala Político-Administrativa informara sobre los particulares siguientes:
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Si en la Sala cursó el expediente N° AA40-A-1996-000018, contentivo del juicio que por retracto legal arrendaticio intentó M.D.M. contra Inmobiliaria Cadima, C.A. y el Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria el día 25 de junio de 1996;
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Si en la contestación de la demanda los accionados desconocieron el documento fundamental de la demanda;
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En qué fecha se decretó la perención de la instancia en dicho juicio;
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Que a tales efectos remita copia certificada de ese expediente judicial.
Dicho probanza fue admitida por el Juzgado de Sustanciación y sus resultas se recibieron en autos el 15 de enero de 2009, según consta del oficio N° 0007 del día 14 del mismo mes y año, emanado de la Presidenta de esta Sala Político-Administrativa, a través del cual se informó lo siguiente: “… 1. Cursó ante esta Sala causa signada bajo el N° 1996-12737, relacionada con la demanda antes descrita. 2. En el momento de la contestación de la demanda ninguno de los codemandados desconoció el contrato de arrendamiento entre el ciudadano M.D.M. e Inmobiliaria Cadima, C.A. 3. Mediante decisión de fecha 27 de marzo de 2001, se declaró consumada la perención y, en consecuencia extinguida la instancia. 4.- Se anexa copia simple del referido expediente …”.
Esta prueba es valorada por la Sala de conformidad con la regla de la sana crítica consagrada en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
2.2.- Informes requeridos por la parte demandada
En el Capítulo II de su escrito de promoción, la apoderada judicial de los demandados promovió, con ajuste a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes igualmente dirigida a la Secretaría de esta Sala Político-Administrativa con el objeto de que informara a este Órgano Jurisdiccional: “… 1.- Si ante esa Sala cursó demanda por retracto legal arrendaticio contra FOGADE e INMOBILIARIA CADIMA, C.A., expediente No. 12.737 (ahora AA40-A-1996-000018) presentada ante la Sala en fecha 25 de junio de 1996, y admitida en fecha 23 de julio de 1996, donde se dictó sentencia de perención de la instancia, en fecha 27 de marzo de 2001 …”.
Como se aprecia, dicha probanza, pese a que no fue evacuada, tiene por objeto obtener información sobre los mismos particulares que la parte actora promovió en su prueba de informes y sobre los cuales la Presidenta de esta Sala ya rindió declaración, motivo por el que tales hechos serán igualmente valorados con base en el principio de comunidad de la prueba. Así se establece.
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- De la prueba de exhibición de documentos
Finalmente, advierte la Sala que en el punto N° 5 de su escrito de promoción, la representación judicial del ciudadano M.D.M. promovió la exhibición de los originales de los instrumentos que adjuntó en copia simple a dicho escrito y que se describen a continuación:
a) Oficio N° 4580 del 5 de septiembre de 1997, expedido por la ciudadana E.H. deM., en su condición de Presidenta del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, dirigido al ciudadano L.F.S.V., en su carácter de liquidador de la sociedad mercantil Inmobiliaria Cadima, C.A.
b) Comunicación fechada 8 de octubre de 1997, suscrita por el ciudadano L.F.S.V., con membrete de la empresa Inmobiliaria Cadima, C.A., remitida a la ciudadana E.H. deM., en su carácter de Presidenta del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, con sello de recepción del día 10 del mismo mes y año.
Ahora bien, admitida dicha probanza por el Juzgado de Sustanciación, su evacuación tuvo lugar el día 5 de noviembre de 2008, según consta del acta que cursa a los folios 2 y 3 de la segunda pieza del expediente, oportunidad en la que la parte intimada señaló que las “… documentales ha ser exhibidos en este acto no fueron ubicados en nuestros archivos por ser de vieja data, toda vez que, el documental marcado 3 en el escrito de promoción de pruebas es de fecha 5 de septiembre de 1997, y el documental marcado 4 en el escrito de promoción de pruebas es de fecha 8 de octubre de 1997, siendo que de conformidad con el artículo 44 del Código de Comercio mi representada no tiene la obligación de conservar documentos que tengan una data superior a diez años …”. (Sic).
Como se observa, la parte accionada se excusó del deber de presentar los originales de los documentos cuya exhibición pidió su contraparte aduciendo que, conforme al artículo 44 del Código de Comercio, no tenía la obligación de conservar tales instrumentos porque los mismos tenían una data superior a diez (10) años.
Con el propósito de resolver tal argumento, se estima pertinente acudir al texto del aludido artículo, el cual dispone lo siguiente:
Artículo 44.- Los libros y sus comprobantes deben ser conservados durante diez años, a partir del último asiento de cada libro.
La correspondencia recibida y las copias de las cartas remitidas, serán clasificadas y conservadas durante diez años
. (Destacado nuestro).
Como se aprecia, la norma transcrita supra contempla un imperativo dirigido a los comerciantes, cual es, que éstos deben conservar por un período de diez (10) años la correspondencia recibida y las cartas por ellos emitidas.
Ahora bien, observa esta Sala que los instrumentos cuyos originales se pidió fuesen exhibidos están fechados 5 de septiembre y 8 de octubre de 1997, siendo que, para la fecha en que se llevó a cabo el acto de exhibición -5 de noviembre de 2008-, ya habían transcurrido más de once (11) años desde la fecha de emisión de cada uno de esos documentos, razón por la cual la codemandada Inmobiliaria Cadima, C.A., conforme a la norma invocada supra, no tenía en el deber de conservar tal correspondencia y, por consiguiente, tampoco estaba en la obligación de exhibir sus originales. Así se establece.
Sin embargo, no pasa inadvertido para la Sala que el hecho concerniente a que la accionada se encontrara excepcionada del deber de exhibir dichos instrumentos no obra en detrimento de la valoración que previamente se dio a los mismos a título de prueba documental, por cuanto no fueron oportunamente impugnados por aquélla, de allí que la copia simple del Oficio N° 4580 del 5 de septiembre de 1997 emanado del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria se valora como un documento administrativo conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mientras que la copia simple de la misiva de fecha 8 de octubre de 1997, suscrita por el ciudadano L.F.S.V., en su condición de liquidador de la empresa Inmobiliaria Cadima, C.A., es igualmente valorada como indicio que será apreciado conjuntamente con las demás pruebas cursantes en autos conforme al principio de incorporación de la prueba. Así se establece.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Corresponde a esta Sala pronunciarse sobre el fondo de la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por el ciudadano M.D.M. contra la sociedad mercantil Inmobiliaria Cadima, C.A. y el Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, para lo cual observa:
Previo a cualquier consideración en cuanto al mérito de la acción interpuesta, advierte la Sala que en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representante judicial de los demandados opuso como defensa perentoria la caducidad de la presente acción.
Señaló al respecto, que si bien la demanda por retracto legal arrendaticio que intentó la parte accionante ante esta Sala el día 25 de junio de 1996 fue ejercida dentro del lapso de cuarenta (40) días continuos siguientes a la fecha de enajenación de los inmuebles arrendados conforme lo exige el artículo 1.547 del Código Civil, no es menos cierto que en dicho juicio esta Sala decretó la perención de la instancia mediante fallo del 27 de marzo de 2001, “… todo lo cual evidencia que la demanda por retracto legal interpuesta en 25 de julio de 2002, que cursa ante esta digna sala bajo el N° 0480 debe desecharse por haber operado la caducidad …”. (Sic).
Con el propósito de analizar la procedencia de la presente excepción se debe indicar, en primer término, que cursan en autos copias simples de las actas del expediente N° 12.737 (actualmente AA40-A-1996-000018), de la nomenclatura de este Órgano Jurisdiccional, contentivo de la demanda que por retracto legal arrendaticio intentó el ciudadano M.D.M. contra la empresa Inmobiliaria Cadima, C.A. y el Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria el día 25 de junio de 1996, las cuales fueron remitidas por la Secretaría de esta Sala con motivo de la evacuación de la prueba de informes promovida por la representación judicial del demandante. (Folios 13 al 434 de la segunda pieza).
Se desprende de las aludidas copias que, en efecto, a través de sentencia N° 00457 del 27 de marzo de 2001, esta Sala declaró consumada la perención y, en consecuencia, extinguida la instancia en el referido proceso. (Folios 222 al 226 de la segunda pieza).
Por otra parte, se observa que el accionante adjuntó a su libelo copia certificada del antedicho expediente las cuales cursan del folio 18 al 66 de la primera pieza, donde consta que el ciudadano M.D.M. anexó a la primigenia demanda por retracto legal arrendaticio incoada ante esta Sala, un ejemplar del contrato de arrendamiento suscrito en forma privada entre éste y la sociedad de comercio Inmobiliaria Cadima, C.A. el día 14 de diciembre de 1993.
Asimismo, corre inserto dentro del citado legajo de copias fotostáticas escrito fechado 22 de octubre de 1997, suscrito por el abogado J.B.F., inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 11.601, quien actuando con el carácter de apoderado judicial tanto de la empresa Inmobiliaria Cadima, C.A. como del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, dio contestación a la aludida demanda, oportunidad en la que esa representación no desconoció el contrato de arrendamiento acompañado por la parte actora, de modo que, a tenor de previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mencionado instrumento se tiene por reconocido. Así se establece.
Dicho esto, advierte la Sala que la presente defensa se contrae a determinar si por efectos de la perención decretada en el primigenio juicio que por retracto legal arrendaticio incoó el ciudadano M.D.M. contra los demandados, con base en el pretendido derecho de preferencia contemplado en el mismo contrato de arrendamiento que se hizo valer en el presente proceso, se produjo o no la caducidad de esta acción.
En ese sentido, se debe acotar que consta en autos (folios 489 al 494) copia certificada del documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal el día 26 de julio de 1995, bajo el N° 47, Tomo 55 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, contentivo de la dación en pago que efectuaron las sociedades mercantiles Banco Construcción, C.A. e Inmobiliaria Cadima, C.A. a favor del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE), de las oficinas arrendadas al ciudadano M.D.M., en los términos siguientes:
… CUARTO: En fuerza de la declaración contenida en la Cláusula anterior, por la que se admite el incumplimiento de sus obligaciones por parte de ‘EL BANCO’ con respecto a los contratos de auxilio financiero, ‘EL BANCO’ declara que da en pago a ‘EL FONDO’ de manera pura y simple, todos y cada uno de los bienes que son de su propiedad y que habían sido cedidos a ‘EL FONDO’ a título de garantía, y que figuran en la lista a la que se alude en la Cláusula Segunda de este contrato, cuya propiedad le transmite por este acto de manera perfecta e irrevocable …
. (Negrillas y subrayado del fragmento copiado).
De igual forma, cursa en el expediente (folio 496 al 508) copia certificada del instrumento inscrito en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda el 16 de mayo de 1996, bajo el N° 28, Tomo 10 del Protocolo Primero, por medio del cual se llevó a cabo la protocolización de la dación en pago de las referidas oficinas, en los términos reproducidos a continuación:
… De conformidad con lo dispuesto en los artículos 58 y 59 de la Ley de Regulación de la Emergencia Financiera, siguiendo expresas instrucciones del Instituto que represento y con la finalidad dispuesta en la citada ley, de que se perfeccione el título de propiedad de FOGADE sobre los activos bancarios inmobiliarios que le fueron traspasados con ocasión de la cesión de los contratos de auxilios financieros, se describe más adelante las características de un inmueble que fue cedido a FOGADE por la INMOBILIARIA CADIMA, C.A. en el contrato suscrito en fecha 27 de enero de 1994, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Sucre del Estado Mirada, en fecha 2 de Febrero de 1994, anotado bajo el N° 2, Tomo 6, de los Libros de Autenticaciones correspondiente al Contrato en el cual figuran los inmuebles a que hago referencia en este documento, y el cual quedó ratificado en documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Caracas, en fecha 26 de Julio de 1995, bajo el No. 47, Tomo 55 (…). Las características del inmueble a que se viene aludiendo, son las siguientes: (…) PLANTAS PISOS SIETE (7), OCHO (8), NUEVE (9), DIEZ (10) Y ONCE (11): Estas plantas tienen una superficie total aproximada de MIL DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (1.239 mts.2) cada una (…) están compuestas por ocho (8) oficinas (…) 3.- LAS OFICINAS C: Tiene una superficie de DOSCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SEIS DECÍMETROS (260,66 Mts.2) cada una (…) 4.- LAS OFICINAS D: Tiene una superficie de CIENTO SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (178,54 Mts.2) cada una (…). Los deslindados inmuebles pertenecieron a INMOBILIARIA CADIMA, C.A. (…) según se desprende de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 24 de Marzo de 1.983, bajo el N° 6, Tomo 14, Protocolo Primero. Solicito al ciudadano Registrador Subalterno se sirva estampar la nota marginal correspondiente…
. (Negrillas del texto citado; subrayado de la Sala).
Como se observa, la dación en pago de los inmuebles que ocupaba el actor en calidad de arrendatario se registró el día 16 de mayo de 1996, de manera que para ejercer su pretendido derecho de preferencia sobre los mismos, debía atender a lo dispuesto en el -entonces vigente- artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, el cual disponía lo siguiente:
Artículo 6.- Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal…
. (Destacado de esta Sala).
De acuerdo con el dispositivo citado, los arrendatarios que estuviesen ocupando un determinado inmueble por espacio de más de dos (2) años tenían derecho preferente de adquirirlo sobre terceras personas cuando el propietario estuviese dispuesto a venderlo. De igual forma, la norma establecía que para hacer efectivo este derecho debía acudirse a lo preceptuado en el Código Civil sobre el retracto legal.
En ese sentido, se debe precisar que el artículo 1.547 del citado Código contempla lo siguiente:
No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura
. (Resaltado de la Sala).
Conforme a esta norma, el plazo del cual disponía el arrendatario para intentar las acciones tendentes a hacer efectivo su derecho de preferencia mediante el retracto legal arrendaticio, es de nueve (9) días contados a partir del aviso que debía dar el propietario (vendedor) o el tercero (comprador) una vez concretada la enajenación del inmueble; empero, si aquél no fuere oportunamente notificado por el vendedor o el comprador, dicho lapso será de cuarenta (40) días siguientes a la fecha de registro de la escritura donde conste la enajenación.
Igualmente, se debe advertir que los lapsos previstos en dicha norma son de caducidad, en tanto estatuyen los plazos dentro de los cuales el arrendatario, dependiendo de la forma cómo adquiere conocimiento de la enajenación, debe incoar las acciones destinadas a hacer valer su derecho de preferencia.
Ello así, cabe destacar que el caso bajo examen el lapso de caducidad al cual estaba sujeta la acción inicialmente intentada por el ciudadano M.D.M. ante esta Sala, fue el previsto en el segundo supuesto contemplado en el artículo 1.547 del Código Civil, esto es, cuarenta (40) días continuos siguientes a la fecha de registro de la dación en pago, por cuanto de los autos no se desprende que el referido arrendatario hubiere sido notificado de tal enajenación, ni por la cedente -Inmobiliaria Cadima, C.A.-, ni por el cesionario -Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria-.
Bajo tal contexto, reitera la Sala que el documento contentivo de la dación en pago a través de la cual Inmobiliaria Cadima, C.A. transfirió al Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria la propiedad de las oficinas arrendadas al ciudadano M.D.M. se registró el día 16 de mayo de 1996, siendo que dicho ciudadano intentó la primigenia acción por retracto legal arrendaticio ante esta Sala el día 25 de junio de 1996, esto es, al cuadragésimo (40°) día continuo siguiente a la fecha en que se verificó la enajenación, razón por la cual, conforme a lo previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, éste impidió válidamente la caducidad que corría en su contra. Así se establece.
Empero, debe puntualizar la Sala que, si bien el demandante interpuso tempestivamente la acción tendente a hacer efectivo su pretendido derecho de preferencia para la adquisición de las oficinas que ocupaba en calidad de arrendatario, éste no fue diligente en el debido impulso procesal de aquella causa, razón por la que esta Sala sancionó su conducta omisiva con la declaración de perención de la instancia y consecuente extinción de dicho proceso, mediante el fallo N° 00457 del 27 de marzo de 2001.
Ahora bien, como se apuntó con antelación, la excepción de caducidad opuesta por la parte demandada en el presente juicio se sustenta en el alegato relativo a que al haberse declarado la perención en la primera demanda incoada en su contra, por virtud de tal declaratoria, cesó el efecto impeditivo de tal caducidad que comportó el ejercicio oportuno de dicha acción por parte del ciudadano M.D.M..
Frente a tal delación, debe esta Sala puntualizar en primer término que la caducidad es la extinción del derecho de ejercer una acción o de realizar otro acto en razón de que han vencido sin ejercerse aquélla o realizarse éste, un lapso que por disposición de la ley o voluntad de las partes constituye el único período dentro del cual podía hacerse una u otra cosa.
Al respecto, cabe agregar que la Sala Constitucional de este Alto Tribunal en sentencia N° 1118 del 25 de junio de 2001 (caso: R.A.V.N.), estableció sobre la institución de la caducidad, lo siguiente:
… La prescripción es una institución distinta a la caducidad (aunque ambas persiguen mantener la certidumbre y la seguridad en las relaciones jurídicas) y se caracteriza por tres elementos:
a) La existencia de un derecho o una acción que se pueda ejercitar;
b) El transcurso del plazo fijado por la ley para ejercer el derecho a la acción;
c) El no ejercicio (inacción) del derecho, o la acción por parte del titular, al omitir los actos que caracterizan tal ejercicio.
En los tres elementos señalados coinciden la prescripción y la caducidad, pero ambas difieren en que la prescripción puede interrumpirse, comenzando de nuevo a correr el término de la prescripción extintiva desde el acto interruptivo, mientras que la caducidad no es susceptible de interrupción, sino de impedimento; por lo que el plazo de caducidad es fatal, la actividad impeditiva tiene que realizarse dentro de él y, agotado dicho término, el mismo no se reabre como en la prescripción. También difieren en que la prescripción es renunciable (artículo 1.917 del Código Civil) y la caducidad no lo es, lo que motiva que la caducidad pueda ser declarada de oficio, mientras que la prescripción no puede suplirse por el juez si no ha sido opuesta (artículo 1.956 del Código Civil).
En lo relativo a la acción, la única manera de impedir la caducidad es ejerciéndola en el tiempo para ello, situación diferente a la prescripción, que puede ser interrumpida natural o civilmente (artículo 1.967 del Código Civil), por diferentes causas, hasta por actos extrajudiciales en ciertos casos, como ocurre con la prescripción de créditos (artículo 1.969 del Código Civil). La prescripción, como plazo que produce efectos sobre la acción, corre separada de la caducidad, motivo por el cual el hecho de impedir la caducidad puede no interrumpir la prescripción, como sucede con la de la ejecutoria de la sentencia (artículo 1.977 del Código Civil).
La fatalidad del lapso (sin prórrogas), unida a la necesidad de incoar la acción dentro de él, es característica de la caducidad, y cuando ese es el planteamiento legal, así la norma se refiera a la prescripción de la acción, en realidad se está ante una caducidad
. (Destacado de esta Sala).
De acuerdo con el criterio jurisprudencial antes invocado, si bien la caducidad al igual que la prescripción persigue mantener la certeza y la seguridad en las relaciones jurídicas al delimitar su existencia en el tiempo, sin embargo, difieren entre sí fundamentalmente porque la caducidad es fatal, en el sentido que corre ininterrumpidamente a diferencia de la prescripción, que es susceptible de suspensión y de interrupción natural o civil.
Es por ello que, cuando la ley establece un lapso para el ejercicio de una determinada acción se está en presencia de un plazo de caducidad (aun cuando ésta lo califique de prescripción) y, por consiguiente, la parte legitimada para intentarla deberá, ineludiblemente, ejercerla dentro de tal período so pena de perder el derecho de exigir judicialmente el cumplimiento de una obligación o el reconocimiento de un determinado derecho. (Vid., sentencia de esta Sala N° 00163 del 5 de febrero de 2002).
De allí estriba otra característica esencial de la caducidad, y es que ésta extingue el derecho de acción, de modo que no puede la parte contra la cual obra obtener un pronunciamiento judicial con fuerza de cosa juzgada que resuelva sus pretensiones; ello sin detrimento de la subsistencia del derecho subjetivo reclamado como una obligación natural frente a la parte llamada por la ley a darle volitivo cumplimiento.
Por otra parte, se debe acotar que la institución de la perención de la instancia constituye uno de los denominados medios de terminación anormal del proceso, cuyo fundamento se encuentra en la presunción de su abandono por parte de la persona obligada a promoverlo, o en otros términos, como una sanción al comportamiento negativo de las partes en el proceso por su inactividad o falta de impulso procesal.
Así, la naturaleza del pronunciamiento judicial que emite el juez en casos de perención es de tipo declarativo respecto de la inercia del demandante en impulsar el proceso instaurado. Tal pronunciamiento, se limita pues a terminar el juicio por falta del referido impulso, sin resolver sobre los puntos que formaban parte del debate procesal.
Sin embargo, debe enfatizarse que la declaratoria de perención termina el proceso en sí, mas no apareja necesariamente la pérdida de la acción, toda vez que ella queda supeditada al respectivo lapso de caducidad para su ejercicio. (Vid., sentencia de esta Sala N° 05740 del 28 de septiembre de 2005).
Con la antedicha precisión, queda abierta la puerta para distinguir, entre otras instituciones, la caducidad y la perención de la instancia, ya que la segunda, a diferencia de la primera, supone una acción ya intentada y sus efectos extintivos son también diferentes puesto que, como se apuntó, la perención sólo afecta -directamente- al procedimiento; de modo que, operada la perención en primera instancia, nada coarta la posibilidad de volver a intentar la acción por efecto directo de esa perención, aunque indirectamente al dejar ésta sin efecto el acto de la demanda y de la citación, puede acarrear la extinción de la acción por prescripción o caducidad, ya que queda sin efecto tanto la interrupción de la prescripción derivada de la citación (Vid., ordinal 1° del artículo 1.972 del Código Civil), como el ejercicio de la acción que excluía la caducidad.
Esto quiere significar, que si bien la perención no extingue de pleno derecho a la acción, que es a la que en definitiva ataca la caducidad, no obstante el carácter extintivo del proceso que apareja la perención trae como consecuencia que, a su vez, el efecto impeditivo de la caducidad que produce la interposición de la acción decaiga.
Por consiguiente, en tales casos debe entenderse que el lapso de caducidad, al no ser susceptible de interrupción alguna, continuó corriendo desde la fecha del acto impeditivo (interposición de la acción) hasta vencerse y, por ende, el único supuesto en que el demandante sancionado con la perención podrá volver a interponer la acción será cuando el lapso de caducidad que le atañe sea de tal extensión que, una vez finalizado el lapso de suspensión de noventa (90) días previsto en el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil, el mismo siga transcurriendo; puesto que es a partir de este último momento cuando quedará legalmente habilitado para intentar nuevamente la acción.
Partiendo de la anterior premisa, aprecia la Sala que en el caso de autos el acto impeditivo de la caducidad fue la demanda incoada el 25 de junio de 1996 por el ciudadano M.D.M., la cual dejó perimir posteriormente según lo declaró esta Sala en su fallo N° 00457 del 27 de marzo de 2001, siendo obvio no solamente que entre una y otra fecha transcurrió con creces el lapso de cuarenta (40) días continuos para ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, sino que en autos quedó suficientemente acreditado que el mencionado ciudadano intentó dicha acción el último día hábil del referido lapso de caducidad -día cuarenta (40)-, por lo que de igual modo, constatado que el mismo no era susceptible de interrupción, ya había vencido el día siguiente a aquél en que presentó la primigenia demanda, a saber, el 26 de junio de 1996.
Con fundamento en lo antes expresado, esta Sala debe declarar la caducidad de la presente acción y, en consecuencia, sin lugar la demanda interpuesta. Así se declara.
Finalmente, y sin detrimento de la declaración que antecede, este Órgano Jurisdiccional estima pertinente puntualizar que en decisiones anteriores ha dejado sentado que no es posible ejercer el retracto legal arrendaticio en el marco de una situación excepcional como lo sería, por ejemplo, la emergencia financiera decretada por el Presidente de la República en el año 1994, la cual trajo consigo la publicación de normas y procedimientos extraordinarios con relación a la enajenación de los bienes propiedad del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria. (Vid., sentencias de esta Sala Nros. 2151 y 00937 del 10 de octubre de 2001 y 4 de julio de 2002, respectivamente).
V
DECISIÓN
Sobre la base de las consideraciones precedentemente expuestas, esta Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio interpuesta por el ciudadano M.D.M., antes identificado, contra la sociedad mercantil INMOBILIARIA CADIMA, C.A. y el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Archívese el expediente. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los quince (15) días del mes de junio del año dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
La Presidenta
E.M.O.
La Vicepresidenta
Y.J.G.
Los Magistrados,
L.I.Z.
HADEL MOSTAFÁ PAOLINI
Ponente
E.G.R.
La Secretaria,
S.Y.G.
En dieciséis (16) de junio del año dos mil diez, se publicó y registró la anterior sentencia bajo el Nº 00557.
La Secretaria,
S.Y.G.
