Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 4 de Octubre de 2007
| Fecha de Resolución | 4 de Octubre de 2007 |
| Emisor | Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Humberto Angrisano |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Arrendamiento |
LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
PARTE ACTORA: M.Á.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-7.526.514.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: O.C.P. y F.J.G., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad Nros: V-5.025.446 y V-14.275.699, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros: 79.385 y 98.526, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: J.A.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-1.189.660.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Y.M.A. S., venezolana, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-7.251.263 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 63.856
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: Nº 14469
Corresponde a este tribunal conocer el recurso ordinario de apelación formulado por el abogado O.C., inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 79.385, en su carácter de representante judicial de M.Á.R., contra la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 15 de junio de 2007, la cual fue oída en ambos efectos por auto publicado el 20 de julio de 2007.
El presente expediente fue recibido por este tribunal el 2 de agosto de 2007, mediante sistema de distribución, correspondiéndole su conocimiento, y en esa misma fecha se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar la respectiva sentencia.
La presente demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO fue interpuesta por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de marzo de 2007, por O.C.P. y F.J.G., actuando en su carácter de apoderados judiciales de M.Á.R., en contra de J.A.P.. Una vez efectuado el sorteo correspondiente, le tocó conocer al Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual por medio de auto de fecha 29 de marzo de 2007 admitió la demanda.
Adujo la parte actora que en fecha 15 de agosto de 2004 celebró un contrato de arrendamiento con el demandado sobre un apartamento ubicado en la Residencia Parque Los Caobos, Torre C, Piso 11, Apartamento 117, Avenida Este 2, entre las calles Sur 17 y Sur 19, La Candelaria, Jurisdicción del Municipio Autónomo Libertador del Área Metropolitana de Caracas. Que el canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de cuatrocientos sesenta y cinco mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 465.750,ºº) por mes anticipado, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Dicho pagó debía realizarse mediante depósito en una cuenta bancaria a nombre del arrendador, identificada en el contrato.
No obstante, adujo que el arrendatario incumplió dicha obligación al pagar un monto menor al pactado y efectuar dichos pagos de forma tardía, es decir, el 31 de mayo de 2006 canceló Bs. 354.866, imputable al mes de mayo y el 10 de julio de 2006 canceló Bs. 354.011, imputable al mes de junio de 2006. En consecuencia, procedió a solicitar la notificación del arrendatario, practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 12 de julio de 2006, quien hizo entrega al cónyuge del demandado, E.D.A., titular de la cédula de identidad Nº V-5.116.690, a quien se le notificó que debido al vencimiento y no renovación del contrato de arrendamiento, de fecha 15 de agosto de 2004, el arrendatario se encontraba en uso de la prórroga legal de dos años, contada a partir del 14 de noviembre de 2005 al 14 de noviembre de 2007 y que el pago de los cánones de arrendamiento debía realizarse a partir de la notificación en el domicilio del arrendador, en la fecha y cantidad estipulada en el contrato.
No obstante ello, en fecha 21 de julio de 2006 el demandado comenzó a realizar las consignaciones del canon de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente signado con el Nº 2006-1074. Alega el demandante que inclusive las consignaciones arrendaticias fueron realizadas por sumas inferiores al monto pactado por concepto de canon de arrendamiento, y en los plazos estipulados por ley. Adujo que en los meses de julio a septiembre de 2006, fue consignada una cantidad inferior a lo acordado, y en los meses de octubre de 2006 a febrero de 2007 sí realizó el pago de acuerdo a lo pactado.
Asimismo, alegó que por cuanto se estipuló en el contrato que los cánones de arrendamiento debían pagarse dentro de los primeros cinco (5) días del mes, por anticipado, con base en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo podía extenderse dicho lapso por quince (15) días, por lo que el plazo para efectuar la consignación de cada mensualidad vencía el 20 de cada mes, en virtud de lo cual adujo que todas las consignaciones realizadas por el demandado son extemporáneas. A todo evento, alegó que el canon del mes de agosto de 2006 fue consignado extemporáneamente, con once (11) días de retardo, al haberse realizado el 26 de septiembre de 2006.
Con fundamento en los argumentos expuestos y de conformidad con los artículos 1.133, 1.159, 1.264, 1.592, 1.616 y 1.579, del Código Civil, en concordancia con los artículos 33, 38, 40, 41 y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, demanda a J.A.P. la resolución del contrato de arrendamiento y que convenga o en su defecto sea condenado, al pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de julio de 2006 hasta la fecha en que sea dictada sentencia definitiva en el proceso, así como las costas y costos del presente juicio.
La parte demandada en la oportunidad de dar contestación promovió la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, con fundamento en que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por cuanto celebró ocho (8) contratos de arrendamiento con el actor, el último de ellos de fecha 15 de agosto de 2004, en cuya cláusula novena se estableció: “El plazo de duración de este contrato es de un (1) año fijo contados a partir del 15/08/2004 hasta el 14/08/2005…Si el arrendador hiciere efectiva la primera mensualidad del canon de arrendamiento se considerará prorrogado por tres (3) meses más.”; por tanto, vencido el plazo y la prórroga en fecha 15 de noviembre de 2005, el arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento, operando la tácita reconducción.
Que en fecha 12 de julio de 2006, cuando recibió la notificación judicial del arrendador, ya habían transcurrido 8 meses desde que operó el vencimiento del contrato el 15 de noviembre de 2005.
Asimismo, adujo que nunca aceptó expresamente ejercer la prórroga legal, por lo que sostiene que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado. Negó, rechazó y contradijo en todas sus partes la demanda incoada en su contra. Negó que el pago de los cánones de arrendamiento se hizo de forma incompleta, por cuanto hubo un acuerdo verbal de descontar el canon los pagos que hiciere el arrendatario por concepto de gastos de condominio. Que los gastos de condominio sumados a la cantidad pagada por concepto de canon, equivalen al monto a cuyo pago de comprometió el arrendatario en el contrato de arrendamiento. Adujo que la cuenta bancaria donde realizó los depósitos fue cerrada, y que al dirigirse al arrendador éste se negó a recibir los pagos del arrendatario, por lo que acudió al Tribunal de Consignaciones. Que el actor lo contactó vía telefónica y le indicó que no realizara los pagos del condominio, por lo que a partir del mes de octubre comenzó a realizar los pagos totales del canon de arrendamiento.
En cuanto a la extemporaneidad de los pagos alegada por el actora, el arrendatario adujo que por cuanto el contrato tenía vigencia a partir del 15 de agosto de 2004, los pagos debían realizarse dentro de los cinco (5) primeros días siguientes al día 15 de cada mes. Que en virtud del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contaba además con quince (15) días calendarios posteriores a los primeros cinco (5) días, para realizar las consignaciones arrendaticias. Ambas partes promovieron pruebas en el juicio.
PUNTO PREVIO
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA
Con fundamento en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, el demandado sostuvo que la acción de resolución de contrato originalmente interpuesta es inadmisible, toda vez que la relación arrendaticia es indeterminada en cuanto al tiempo por haber operado la tácita reconducción de la relación arrendaticia.
Habida cuenta de la excepción propuesta por el demandado, el Tribunal observa que de conformidad con el contrato de arrendamiento original consignado por el actor junto con el libelo de demanda, y que corre inserto a los folios 13 al 15, del presente expediente, las partes acordaron lo siguiente: “NOVENA: El plazo de duración de este Contrato es de Un (1) año fijo, contados a partir del día Quince de Agosto de dos mil cuatro (15/08/2004) hasta el Catorce de Agosto de dos mil cinco (Bs. 14/08/2005). Al vencimiento del plazo de duración se considera terminado el presente contrato sin necesidad de desahucio ni notificación alguna a menos que las partes del vencimiento convengan por escrito en prorrogar el aludido término, lo cual deberá constar necesariamente por escrito. No obstante si al vencimiento del término del presente contrato EL ARRENDATARIO continuara ocupando el inmueble arrendado y EL ARRENDADOR hiciere efectiva la primera mensualidad del canon de arrendamiento se considera prorrogado por tres (3) meses más.”
Con base al contenido de la cláusula contractual en comento, y a los hechos admitidos por las partes en el presente juicio, se colige que el contrato de arrendamiento llegó a su término el 15 de noviembre de 2005. Por su parte, el arrendatario alegó que la relación arrendaticia le habían prevenido ocho (8) contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al aludido ut supra, indicando ante el Tribunal de consignaciones que la relación arrendaticia inició en el mes de agosto de 1997. No obstante ello, de la revisión de las pruebas aportadas por el demandado, no se pudo constatar la existencia de ninguno de dichos contratos. Sin embargo, vista la declaración contenida al folio 3 del escrito de promoción de pruebas de la parte actora, que riela al folio 158 del presente expediente, la representación judicial del demandante admite que su representado ha suscrito un total de ocho (8) contratos de arrendamiento con el demandado, y que el último tuvo vencimiento el 15 de noviembre de 2005. Por consiguiente, de conformidad con el literal c del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía al arrendatario una prórroga legal de dos (2) años, contados a partir del 15 de noviembre de 2005, por lo este Juzgador aprecia como un hecho admitido y no contradicho por las partes, que la relación arrendaticia tuvo una duración de ocho años, es decir, desde el mes de agosto de 1997 hasta el mes de noviembre de 2005, por lo que en atención a las reglas aplicables en materia probatoria, los hechos sobre los cuales no exista contradicción, se encuentran relevados de prueba, y así se decide. En consecuencia, este Juzgador se aparta del criterio sostenido por el a quo, con base en el cual señaló que en el presente juicio no fue demostrado por ninguna de las partes que las partes suscribieron ochos (8) contratos de arrendamiento.
Tomando como premisa que la relación arrendaticia data del mes de agosto de 1997 –hecho admitido por el demandado en su escrito de contestación folio 88, vto. del presente expediente-, y que el último contrato suscrito entre las partes fue el que tuvo vigencia desde el 15 de agosto de 2004 al 11 de noviembre de 2005, en virtud de la prórroga contractual de tres (3) meses, que operó por virtud de haber hecho efectivo el arrendador el pago del canon de arrendamiento después de vencido el plazo de un (1) año, se deduce que transcurrió un período de ocho (8) años y tres (3) meses; por lo que este Juzgador se aparta también del análisis contenido en la decisión dictada por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 6 de marzo de 2006 que declaró inadmisible la demanda, cuyo análisis no es vinculante en el presente juicio, toda vez que no estaban dados los supuestos analizados en el caso de marras, derivados de la admisión que ambas partes hicieran respecto a la duración de la relación arrendaticia en el decurso de este proceso, y así se declara.
Con fundamento en el análisis que antecede y de conformidad con el artículo 38, literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que expresamente señala: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.”, resulta evidente que en el caso de marras la prórroga legal aplicable a la relación arrendaticia es de dos (2) años, y no la de un (1) año, como lo señalara el a quo en su fallo.
Con relación al argumento sostenido por el demandado en su contestación relativo a la ausencia de aceptación expresa de su parte para ejercer la prórroga legal a que se refiere la norma citada, este Juzgador estima pertinente ratificar el contenido parcial del artículo cuando prevé: “…LLEGADO EL DÍA DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO ESTIPULADO, ÉSTE SE PRORROGARÁ OBLIGATORIAMENTE PARA EL ARRENDADOR Y POTESTATIVAMENTE PARA EL ARRENDATARIO…”. El sentido de la norma no comporta el requisito de que el arrendatario manifieste expresamente, por escrito, o cualquier otra formalidad que desea hacer uso de la prórroga legal. Dicho derecho lo ejerce el demandado cuando, vencido el término fijo de la cláusula novena del contrato, continua en el apartamento. Por lo que el arrendador, ha de entender que el arrendatario ha decidido hacer uso de ése derecho, contra el cual no tiene ningún tipo de acción, por derivarse de la misma norma cuando señala que se prorrogará “obligatoriamente para el arrendador”.
Por tanto, en ningún caso puede entenderse que en un contrato de arrendamiento celebrado a término fijo, si el arrendador acepta el pago de los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes a ése término y permite que el arrendatario continúe ocupando el inmueble, automáticamente opera la tácita reconducción consagrada en el artículo 1.600 del Código Civil, pues debe dejarse transcurrir el tiempo que conforme a los literales del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponda al arrendatario como prórroga legal según la duración que hubiere tenido la relación arrendaticia, aún cuando el arrendatario nada hubiere manifestado respecto a su decisión de hacer uso de tal derecho. Por consiguiente, es errónea la interpretación que hace la parte demandada y se aleja del sentido que el legislador ha pretendido darle a la norma, cuando señala que no operó la prórroga legal porque éste no manifestó expresamente su intención de hacer uso de ella, ya que dicha intención deviene de haber continuado ocupando el inmueble arrendado con posterioridad al 15 de noviembre de 2005. Con base a los argumentos expuestos, estima este Juzgador que en la relación arrendaticia existente entre las partes la prórroga legal es de dos años, con vencimiento el 14 de noviembre de 2007, por lo que no estamos ante un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en virtud de que nunca operó la tácita reconducción invocada por el demandado.
En fuerza de los argumentos expuestos, se deduce que la acción interpuesta por la parte actora es la acción idónea para hacer valer la pretensión formulada en el libelo de demanda, y no la acción de desalojo prevista para los contratos de arrendamiento celebrados sin determinación del tiempo, por lo que se declara SIN LUGAR la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el demandado, y así se decide. Queda revocado el fallo apelado, y en virtud del pronunciamiento que antecede, se ordena remitir el presente expediente al Juzgado de la causa a los fines de que emita el pronunciamiento de mérito.
DECISIÓN
Con fundamento en los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR el recuso de APELACIÓN formulado por el abogado O.C., inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 79.385, en su carácter de representante judicial de M.Á.R., contra la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 15 de junio de 2007. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la CUESTIÓN PREVIA del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la PROHIBICIÓN DE LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA opuesta por la parte demandada in limine litis. Se ordena al Juzgado de la causa emitir el pronunciamiento sobre el mérito de la causa.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la incidencia de la cuestión previa opuesta.
Regístrese, publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los cuatro (4) días del mes de octubre de dos mil siete (2007). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
EL JUEZ,
H.J. ANGRISANO S.L.S.,
L.G.G.
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las _________.
HJAS/LGG/mapj LA SECRETARIA,
