Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Octubre de 2012

Que había recibido indebidamente de manos de su representada INDUSTRIA YORKO C.A., la cantidad de CIENTO VEINTIÚN MIL QUINIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 121.547,38), por concepto de alquileres sobre un inmueble distinguido como Local Nº 5, del edificio “Centro Comercial la Cortada de Catia”, ubicado en la Calle Real de la Cortada de Catia, Caracas.

En compensar la suma líquida y exigible aquí reclamada en devolución con la cantidad de veinticinco mil veintiséis bolívares con treinta céntimos (Bs. 25.026,30), correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2010), y enero y febrero de dos mil once (2011), a razón de OCHOCIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 807.300,00), hoy, equivalente a OCHOCIENTOS SIETE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. F 807,30) mensuales de alquileres sobre el local Nº 5, a que se refiere el contrato de arrendamiento que se fundamenta en la demanda, cuyo pago demandaba la parte actora.

Reintegrar a su representada sociedad mercantil Industrias Yorko C.A., la cantidad de NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES QUINIENTOS VEINTIUNO CON OCHO CÉNTIMOS (Bs. 96.521,08), saldo este una vez compensada la cantidad de VEINTICINCO MIL VEINTISÉIS BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 25.026,30).

ALEGATOS DE LA ACTORA RECONVENIDA

EN LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

El representante judicial de la parte actora reconvenida, rechazó y negó la reconvención propuesta por su contraparte; y, a tales efectos, adujo lo siguiente:

Que la arrendataria no había pagado sus obligaciones arrendaticias correspondientes a los meses que estaban debidamente señalados en el libelo de la demanda desde el mes de marzo de dos mil diez (2010) hasta el mes de febrero de dos mil once (2011).

Que la representación judicial de la parte demandada reconviniente en forma engañosa y de mala fe, había señalado en su escrito de contestación a la demanda que su representada no le adeudaba nada por concepto de los cánones arrendaticios antes señalados; y había consignado varios recibos; de los cuales se podía constatar que los mismos correspondían al período que iba del año dos mil siete (2007) hasta el año dos mil nueve (2009).

Que la parte demandada reconviniente había solicitado la repetición de lo indebidamente pagado; y, que dicha solicitud era contraria a derecho, al orden público y a las buenas costumbres.

Que la sociedad mercantil INDUSTRIAS YORKO C.A., era la que le adeudaba a su representado todos los meses antes señalados; y que, a la arrendataria le constaba y sabía que el inmueble dado en arrendamiento desde el año 2007 hasta la fecha, era propiedad de su representado; y de nadie más.

Que no era como lo había alegado la demandada reconviniente, que su representado fungía de propietario, que su mandante era el legítimo propietario de dicho inmueble y estaba debidamente legitimado para demandar como lo había hecho a la Arrendataria por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales; que como prueba de ello, consignaba los recibos de pagos insolutos de los cánones de arrendamiento locativos correspondientes a los meses señalados, no pagados, marcados con la letra “F”, por lo que solicitó que la reconvención debía ser declarada sin lugar.

Que se evidenciaba con toda claridad de la cláusula segunda que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado y no como lo había señalado la parte demandada reconviniente en su escrito que era a tiempo indeterminado; en razón de lo cual la demanda que daba inicio a estas actuaciones estaba ajustada a Derecho.

Que de la cláusula tercera del contrato cuya resolución se pretendía, se podía observar que el canon de arrendamiento del local comercial comentado, desde su comienzo, valía decir, desde que el mismo había suscrito, había sido convenido entre ambas partes en la cantidad de OCHOCIENTOS SIETE MIL BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 807,30) mensuales.

Que la arrendataria había cumplido con sus obligaciones arrendaticias, pagándolos puntualmente hasta el mes de febrero de dos mil diez (2010), pero que a partir del mes de marzo de dos mil diez (2010) la arrendataria había dejado de pagar los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2.010); y, enero y febrero de dos mil once (2.011), a razón de QUINCE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. F. 15.249,00); según se evidenciaba del expediente No. 84607, del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Viviendas, de fecha 03/03/2.010, según Resolución Nro. 00013919, Dictada por la Dirección General de Inquilinato, la cual también acompañó a su escrito; la cual había quedado firme, toda vez que, una vez notificada al arrendatario, éste no había ejercido contra ella recurso alguno.

Que desconocía la razón por la cual, la demandada reconviniente solicitaba la repetición de lo pagado indebidamente; que si era cierto porque no lo había probado, ya que lo único que había presentado eran unos recibos que nada tenían que ver con la demanda que nos ocupaba; que era la arrendataria quien le adeudaba a su poderdante los meses indicados en el libelo; y, no había demostrado fehacientemente que su mandante hubiese pagado excedente alguno.

Que la parte demandada reconviniente en el petitorio, punto primero, había alegado que su representada había recibido indebidamente de mano de la arrendataria Industrias Yorko C.A., la cantidad de CIENTO VEINTIÚN MIL QUINIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES (BS. 121.547,00), por concepto de alquileres de un inmueble distinguido con el Nº 5, del edificio Centro Comercial La Cortada de Catia, Caracas, que esos cánones de arrendamiento correspondían a los meses que se reflejaban en los recibos que databan de fechas anteriores, es decir, del primero (1º) de julio de dos mil siete (2007) hasta el mes de febrero de dos mil diez (2010) ambos inclusive; que esas sumas eran correspondiente a los meses antes señalados y nada tenía que ver y tampoco tenía relación alguna con la demanda intentada por resolución de contrato de arrendamiento que cursaba en el expediente signado con el Nº AP31-V-2011-000359, nomenclatura del Tribunal de la causa.

Por último señaló que su representado era propietario legítimo de un inmueble constituido por un edificio de seis plantas, es decir, seis locales comerciales y un apartamento donde residía su representado.

Que el edificio antes señalado era lo único que tenía como bien, que la auténtica verdad de la denominación del inmueble constaba en el documento de condominio del inmueble; y era allí donde la arrendataria tenía un local comercial arrendado, el cual tenía un área aproximadamente de quinientos noventa y ocho metros cuadrados (598 Mts. 2).

-IV-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

PUNTOS PREVIOS

Planteada como ha quedado la controversia, en los términos antes señalados, esta Sentenciadora, antes de valorar las pruebas producidas en el proceso y resolver el fondo de lo controvertido, procede a decidir, el siguiente punto previo:

DE LA CUESTION PREVIA

Observa este Tribunal, como ya se dijo, en el capítulo correspondiente al resumen del proceso, que en la oportunidad de la contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil INDUSTRIAS YORKO, C.A., además de otras defensas, opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como actora por no tener la representación que se atribuye.

Fundamentó la referida defensa, en lo siguiente:

“…Opongo a la parte actora la cuestión previa 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: “Ilegitimidad de la persona que se presenta como actora por no tener la representación que se atribuye” en efecto el ciudadano M.F.C. dice en su libelo proceder en este juicio en su condición de propietario del inmueble arrendado, veamos:

“Capitulo “I”

RELACIÓN DE LOS

El día veintitrés (23) de Agosto de 2007, la Inmobiliaria VEPORTU C.A., de este domicilio, debidamente inscrita (…) el inmueble antes descrito es propiedad exclusiva de mi Poderdante el ciudadano M.F.C. (…)

De igual manera se identifica en el libelo como de estado civil casado, sin invocar la representación de su comunera, tal como lo exige el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, siendo así carece de la representación de su cónyuge para lo cual la ley exige su consentimiento artículo 168 del Código Civil: “(…) se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a titulo gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales cuando se trata de inmuebles, (…) En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta.

Por las razones antes expuestas es evidente que el ciudadano M.F.C., carece de legitimidad necesaria para la representación en juicio que se atribuye y así pido al Tribunal lo declare.

El apoderado de la parte actora reconvenida, en la contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, como punto previo, alegó que su representado ciudadano M.F.C., era propietario legítimo del inmueble dado en arrendamiento a la sociedad mercantil INDUSTRIAS YORKO C.A., tal como constaba y se evidenciaba de documento de propiedad debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha catorce (14) de junio de 1965, bajo el Nº 45, Tomo 13, Protocolo Primero.

Que asimismo, acompañaba en copia certificada el Título Supletorio debidamente registrado ante la misma Oficina de Registro Público del veinticinco (25) de enero de dos mil ocho (2008), bajo el No. 35, Tomo 6, Protocolo Primero; en razón de lo cual quedaba subsanada la cuestión previa opuesta.

El a quo, en la recurrida, en relación con esta defensa, estableció lo siguiente:

“…Como punto previo se hace necesario resolver la cuestión previa opuesta por el demandado, relativa al ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, argumentando básicamente que el actor se abroga el carácter de propietario del inmueble el carácter de propietario del inmueble, y se identifica como casado, pero no consta la autorización de su cónyuge para plantear la presente demanda, por lo que considera que carece de representación de su cónyuge, violando de ésta forma el artículo 168 del Código Civil.

Al respecto hay que señalar que el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil establece la cuestión previa consiste en “La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente”. En el presente caso, el ciudadano M.F.C., se presenta como parte actora, es decir, él como persona natural, y no manifiesta ser el apoderado ni el representante de ninguna otra persona, por lo que, de una simple lectura de la norma se puede observar que el supuesto de hecho de la misma no aplica al presente caso, por lo que la cuestión previa así planteada debe ser, como en efecto lo será, DESECHADA. Así se decide”.-

A este respecto, se observa:

La decisión que deseche las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 3º 4º 5º 6º 7 y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil no tienen apelación por mandato expreso del artículo 357 del mismo cuerpo legal.

En ese sentido, en este caso, como se dijo, fue desechada la cuestión previa a que se contrae el ordinal 3º del artículo 346 citado, contra las cuales, la ley no concede recurso alguno, ni de apelación ni de Casación.

El Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, ha mantenido pacíficamente el siguiente criterio:

“…En un asunto similar al de autos, la Sala en decisión Nº. 878, de fecha 12 de noviembre de 1998, en el caso de Industria Técnica C.M.B, C.A. contra Feber Iluminación Venezolana, C.A. Exp. Nº 96-741, estableció criterio sobre este tipo de decisiones, en los términos siguientes:

...No tiene apelación, y mucho menos casación, por el contrario, la decisión del juez que considere subsanado el defecto u omisión por la actividad subsanadora del actor. En este caso, la decisión que ordene la continuidad del proceso, asimilándose a la primera decisión que pudiera dictar el juez en la incidencia de cuestiones previas, mediante la cual se declare sin lugar la cuestión previa planteada; este fallo no tendrá apelación conforme al artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.

En conclusión, se ratifica a doctrina de la Sala que establece como única excepción que las decisiones que se dicten en incidencias de cuestiones previas y que rechacen la actividad realizada por el actor para corregir los defectos u omisiones indicados y concluye extinguiendo el procedimiento, tiene apelación en ambos efectos y casación; no así, la decisión que se tome dentro de la referida incidencia y que no le ponga fina al juicio por considerar el sentenciador que el aludido vicio o defecto fue suficientemente subsanado...

.En congruencia con lo transcrito, es oportuno resaltar el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente:

Artículo.- 357: La decisión del Juez sobre las defensas previas a que refieren los ordinales 2º, 3º, 4º ,5º, 6º, 7º y 8º del artículo 346, no tendrá apelación...

.

De conformidad con el criterio Jurisprudencial y la norma precedentemente transcritos y aplicables al caso en concreto, se concluye que las decisiones donde el sentenciador considere suficientemente subsanada las cuestiones previas promovidas y, referidas en los ordinales del artículo 357 supra reproducido, no ponen fin al juicio. Esto significa que, son sentencias que tiene naturaleza de interlocutorias sin fuerza de definitivas y que, por el contrario, ordenan la continuación del mismo con la contestación de la demanda y demás trámites procesales. Además, el legislador las excluyó de aquellas contra las cuales pueda ejercerse el recurso de apelación, por lo que si contra ellas no cabe el recurso ordinario, mutatis mutandi, no pueden ser recurribles en casación lo que hace determinante para la Sala la inadmisibilidad del recurso de casación anunciado en el sub iudice, lo cual trae como consecuencia, la declaratoria sin lugar del presente recurso de hecho. Así se decide…” (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 30 de abril de 2002, con Ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., EXP. Nº 2002-000161).

En vista de lo anterior y, como quiera que la sentencia recurrida, por tratarse de una Resolución de Contrato de Arrendamiento que debe ser tramitado por procedimiento breve, desechó la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y por mandato del artículo 357 del mismo código, no tienen recurso de apelación ni Recurso de Casación, según se desprende del criterio establecido por la Sala de Casación Civil, mal puede esta Juzgadora, asumir el conocimiento acerca de la procedencia o no de las referidas cuestiones previas. Así se decide.

-VII-

DEL FONDO DE LO DEBATIDO

DE LA ACCIÓN PRINCIPAL

Resuelto el punto anterior como quedó establecido, pasa entonces este Tribunal a resolver el fondo de lo debatido tanto en lo que concierne a la acción principal como en lo que se refiere a la acción reconvencional; y, al respecto, observa:

El punto central de la controversia en lo que se refiere a la acción principal, quedó establecido así:

La representación judicial de la parte demandante, ciudadano M.F.C., en el libelo de demanda y su reforma, como se ha señalado en este fallo, demandó la resolución el contrato de arrendamiento celebrado en fecha veintisiete (27) de agosto de dos mil siete (2007) y, la consecuente entrega material del inmueble que ocupaba como inquilina la sociedad mercantil INDUSTRIAS YORKO C.A., constituido por: Un (1) Local Comercial distinguido con el Número Cinco (Nro.- 5) ubicado en la Calle Real de la Cortada de Catia, Edificio Centro, Planta Baja, Catia de esta ciudad de Caracas; respecto del cual adujo ser el legítimo propietario su representado.

Fundamentó la acción que nos ocupa, en el supuesto incumplimiento de la demandada a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, toda vez, que ésta, según sus dichos, había dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE del año 2010; y, de ENERO Y FEBRERO del año 2011; que en su totalidad, sumaban doce (12) meses hasta la fecha de la demanda.

El demandante afirmó que por concepto de cánones de arrendamiento, la demandada le adeudaba lo siguiente, cantidad esta que demandó subsidiariamente:

1. La suma de OCHOCIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS SIETE BOLÍVARES (Bs. 807.300,00) mensuales; que por efecto de la conversión monetaria, equivalía a la cantidad de OCHOCIENTOS SIETE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. F 807,30) los cuales correspondían a los cánones de arrendamiento no pagados por la arrendataria, del mes marzo de dos mil diez (2.010), a razón de OCHOCIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS SIETE BOLÍVARES (Bs. 807.300,00) mensuales; tal y como se había convenido inicialmente en el contrato de arrendamiento, en su cláusula tercera; y, b) La cantidad de CIENTO SESENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 167.739,00) correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.010 y enero y febrero de 2011, a razón de QUINCE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 15.249,00) mensuales; tal como constaba del Expediente Nro. 84.607 de la nomenclatura del Ministerio Popular para las Obras Pública y Viviendas, de fecha 03 de marzo de 2010.

Que de las actas del citado expediente se evidenciaba que el canon de arrendamiento del Local Comercial arrendado, con un área de 598 Metros Cuadrados, constaba de la Resolución Nro. 00013919; y que, dicho canon había sido fijada por la Dirección de Inquilinato, en la cantidad de QUINCE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 15.249,00) mensuales.

Que la demandada le adeudaba a su mandante al veintiocho (28) de febrero de dos mil once (2.011); por concepto de cánones de arrendamiento vencidos la suma de CIENTO SESENTA y OCHO MIL SETECIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. F. 168.546,30); más los que se siguieran venciendo; así como los intereses que dichas cantidades produjeran.

Por su parte, el apoderado de la sociedad mercantil demandada, como antes se dijo, señaló que no era cierto que su representada adeudara los cánones de arrendamiento que la parte actora reclamaba como insolutos.

Negó, rechazó y contradijo que el canon mensual del alquiler a que se refería la demanda fuera la cantidad de QUINCE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 15.249,00).

Que del contrato de arrendamiento acompañado a la demanda, concretamente, en su cláusula primera, se desprendía que el inmueble dado en arrendamiento estaba distinguido como Local Comercial No. 5 del Edificio denominado “Centro” ubicado en la Cortada de Catia; y de la cláusula tercera, se evidenciaba que el canon de arrendamiento mensual estaba establecido en la cantidad de OCHOCIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 807.300,00); hoy, equivalentes a OCHOCIENTOS SIETE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. F 807,30).

Que la Regulación que pretendía aplicar la demandante a su representada, se refería a un inmueble completamente distinto, valía decir, CENTRO COMERCIAL LA CORTADA DE CATIA; que no era el inmueble a que se refería el contrato de alquiler, también acompañado al libelo.

Que era absurdo que se pretendiera aplicar al edificio distinguido como “CENTRO” una regulación de alquiler referente a un inmueble distinto como lo era, el “Centro Comercial la Cortada de Catia”, por lo cual impugnó y rechazó la referida Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda referente al Edificio “Centro Comercial la Cortada de Catia”, por cuanto no le era oponible a su mandante, respecto del inmueble distinguido como Local No.5 del Edificio “Centro” ubicado en la Calle Real de la Cortada de Catia.

Ante ello, tenemos:

Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, el Juez Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentara el ciudadano M.F.C. contra la sociedad mercantil INDUSTRIAS YORKO C.A.-

En lo que se refiere al fondo de lo debatido en cuanto a la acción principal, el Juez de la recurrida, fundamentó su decisión, en lo siguiente:

…Establecido lo anterior, y al estarse alegando que el demandado no ha pagado los cánones de arriendo de unos meses determinados, hay que establecer, al ser un hecho controvertido, cual es el canon mensual de arrendamiento al que estaba obligado el demandado.

En este sentido, observamos que la cláusula tercera del contrato de marras las partes establecieron que el canon mensual de arrendamiento sería por la cantidad de OCHOCIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 807.300,00), lo que por la conversión monetaria corresponde hoy en día a OCHOCIENTOS SIETE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bsf. 807,30), pagaderos “puntualmente al vencimiento de cada mes”. Ahora bien, del libelo de la demanda se observa que el actor pretende que se aplique al mes de marzo de 2.010 este canon antes señalado, pero señala que a partir del mes de abril de 2.010 debe ser aplicado como canon el monto de (Bsf. 15.249,00), alegando que así fue establecido por Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las obras Públicas y Vivienda mediante Resolución dictada al efecto.

Así las cosas, a los autos, a los folios 129 al 154, corre inserto Resolución No. 00013919 emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las obras Públicas y Vivienda, e fecha 03 de marzo de 2010, mediante la cual se fijó “el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio”, y estableció para el local arrendado la suma de (Bsf. 15.249,00). Es importante señalar que, lo que estableció la Dirección General de Inquilinato fue un canon de avenamiento máximo mensual, es decir, no estableció el canon que debe pagar el arrendatario; sin descartar que el arrendador en un futuro contrato establezca como monto de arrendamiento este máximo que le fijó el organismo regulador, pero es nuevo canon debe ser establecido en un nuevo contrato, o acordado de común acuerdo por las partes, ya que lo contrario sería vulnerar el principio de autonomía de voluntad de las partes y el equilibrio económico que debe privar entre las partes de un contrato. Así se establece.-

Es por todo lo anterior que este Tribunal establece que el canon mensual de arrendamiento al que estaba obligado el arrendatario es el establecido en la cláusula tercera del contrato, es decir, la cantidad de (Bs. 807,30). Así se establece.-

Establecido lo anterior, hay que señalar que la parte demandada tenía la carga de probar el pago de los cánones de arrendamiento reclamado como insoluto por el actor, a saber desde el mes de marzo del 2010 hasta el mes de febrero del 2011, y siendo que no consignó ninguna prueba que demostrara su solvencia en el pago de dichas mensualidades, se prueba que demostrara su solvencia en el pago de dichas mensualidades, se declara como insolvente en relación al pago de los cánones de arriendo de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 y enero y febrero del 2001. Así se establece.-

Establecido lo anterior hay que señalar que de conformidad con el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, una de las obligaciones principales del arrendatario es pegar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Habiendo quedado establecido en la presente decisión que a las partes las une un contrato de arrendamiento, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos mencionar:

1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vamos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español L.D.P. la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las causales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición. Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142).

2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);

3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil). Es por todo lo anterior que la pretensión del actor debe ser declarada parcialmente con lugar, en virtud a que ha quedado demostrada la falta de pago de los cánones de arriendo pero en los montos que establece el contrato. Así se establece…

Circunscrita como quedó la controversia en los términos antes señalados; y, revisada la recurrida, pasa esta Sentenciadora a valorar las pruebas producidas en el proceso y a resolver el fondo de lo debatido en lo que respecta a la acción principal, en los siguientes términos:

Este Tribunal, para decidir observa:

El artículo 1.354 del Código Civil, dispone:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

En las normas antes transcritas, se establece la teoría de la carga de la prueba, según la cual, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada, probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de la obligación demandada.

La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de pederlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.

Pasa entonces este Tribunal Superior a examinar, las pruebas traídas al proceso por ambas partes, para determinar, si la demandante probó los hechos en que fundó su acción, o si por el contrario, la demandada probó la extinción o liberación de la obligación que se le atribuyó.

A tales efectos, se observa:

En el presente caso se aprecia que la demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos:

1. - Copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA VENEPORTU C.A., representada por su gerente ciudadano B.B.D., titular de la cédula de identidad Nº V- 2.984.271; procediendo en su carácter de administradora del Local Comercial, distinguido con el No. 5, ubicado en la Calle Real de La Cortada de Catia, de esta ciudad de Caracas; y, la sociedad mercantil INDUSTRIAS YORKO C.A., representada por su administrador ciudadano J.M.A., titular de la cédula de identidad Nº V- 2.980.080, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 77, Tomo 59 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

   Ahora bien, en las cláusulas primera y tercera de dicho contrato, se puede leer textualmente, lo siguiente:

   …PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, quien lo toma en tal concepto, un inmueble constituido por un Local Comercial distinguido con el No. 5, situado en la Calle Real de la Cortada de Catia, Edificio Centro de esta ciudad de Caracas, el cual será dedicado única y exclusivamente a Comercio, no pudiendo ser utilizado para otros fines ni para cambiar su destino sin la previa autorización escrita de LA ARRENDADORA

   …TERCERA: El canon mensual de Arrendamiento es la cantidad de OCHOCIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES CON OO/100 (Bs. 807.300,00)…

   El anterior documento es un documento público, toda vez que el mismo, fue otorgado ante el Funcionario Público autorizado para dar fe pública y con las formalidades establecidas para su otorgamiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil; y por cuanto dicho instrumento no fue tachado de falso por la contra parte en la contestación de la demanda, sino que por el contrario, lo hizo valer, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto al hecho que se refiere que las partes sociedad mercantil Inmobiliaria Veneportu C.A. en su condición de administradora; y, la sociedad mercantil Industrias Yorko C.A., suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha veintitrés (23) de agosto del año dos mil siete (2007), por un período de un año (1) contado a partir del primero de agosto de dos mil siete (2007), que tuvo por objeto el inmueble constituido por: un (1) Local Comercial distinguido con el No. 5, situado en la Calle Real de la Cortada de Catia, Edificio “Centro” de esta ciudad de Caracas. Así se decide.

2. - Copia simple de Resolución Nº 00013919, emanada el Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, Dirección General de Inquilinato, Exp. No. 84.607, de fecha 03 de marzo de 2010, a los efectos de demostrar que el canon de arrendamiento mensual había sido fijado por la Dirección de Inquilinato, en la cantidad de QUINCE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES (BS. F 15.249,00) mensuales.

   En la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte demandada sociedad mercantil Industrias Yorko C.A., impugno y rechazó la Resolución emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, referente al Edificio Centro Comercial la Cortada de Catia, por no ser oponible a su representada y en consecuencia, por no tener relevancia jurídica en la relación arrendaticia del arrendador M.F.C. y su representada, INDUSTRIAS YORKO C.A., respecto al inmueble distinguido como Local Nº 5 del Edificio “Centro” ubicado en la Calle Real de la Cortada de Catia, Caracas.

   Observa este Tribunal que a los folios ciento treinta y cuatro (134) al ciento cincuenta y cuatro (154), cursan actuaciones relacionadas con en el expediente Nº 84.607, nomenclatura del Ministerio del Poder Popular para las Oras Públicas y Vivienda, Dirección General de Inquilinato.

   Asimismo, a los folios ciento veintinueve (129) al ciento treinta y dos (132), cursa original de Resolución Nº 00013919, de fecha tres (03) de mazo de dos mil diez (2010), emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, traída a los autos por la demandante reconvenida, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, al inmueble identificado como Edificio “CENTRO COMERCIAL LA CORTADA DE CATIA, ubicado en la Avenida Principal de la Cortada de Catia, Urbanización Catia, Parroquia Sucre, en la cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (BS. 88.214,25), distribuida de la siguiente manera:

   …Local P-1,

   (Sucre Avanza), con

   375,00 m2 de placa

   y 4,00 m de patio. Bs. F.9.864, 75

   Local P-2,

   (Nivel Calle Los Andes)

   Con 480,00 m2 de placa. Bs. F 12.600,00

   Local P-3,

   (Avenida Principal), con

   590,00 m2 de placa. Bs. F 19.912,50.

   Local 4, (Nivel Calle

   Av. Principal), con

   520,00 m2 de placa. Bs. F 17.50, 00

   Local 5, Piso 1, con

   598,00 m2 de placa. Bs. F 15.249,00

   Local 6, Piso 2, con

   545,00 m2 de acerolite. Bs. F 11.445,00

   Apto. Nº 1 (Propietario), con

   60,00 m2 de placa. Bs. 810,00

   Apto. Nº 2 (Propietario), con

   87,00 m2 de placa. Bs. 783,00

   TOTAL……………………………… Bs. F 88.214,25

   Se advierte a los interesados en la presente Resolución, que la misma constituye un acto administrativo de efectos particulares. Por tanto, aquellos que tengan interés personal, legítimo y directo en impugnarlo, podrán interponer el correspondiente recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad, por ante los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la última de las notificaciones que de la presente Resolución se efectúe a las partes, todo de conformidad con lo previsto en de los artículos 77 y 78 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

   Notifíquese, a los efectos de cumplir con lo ordenado en la Ley…

   El anterior documento es un documento público, toda vez que el mismo, fue otorgado ante el Funcionario Público autorizado para dar fe pública y con las formalidades establecidas para su otorgamiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil; y por cuanto dicho instrumento no fue tachada de falso por la contra parte en la contestación de la demanda, sino que fue impugnado, como se dijo, por cuanto la demandada adujo que no le era oponible a su representado, toda vez que, no tenía relevancia jurídica en la relación arrendaticia entre el arrendador ciudadano M.F.C. y su representada, sociedad mercantil INDUSTRIAS YORKO C.A., respecto al inmueble distinguido como Local Nº 5 del Edificio “Centro” ubicado en la Calle Real de la Cortada de Catia, Caracas.

   Este Tribunal le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo considera demostrativo de que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante Resolución Nº 00013919, de fecha tres (03) de mazo de dos mil diez (2010), fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, al inmueble identificado como Edificio “CENTRO COMERCIAL LA CORTADA DE CATIA, ubicado en la Avenida Principal de la Cortada de Catia, Urbanización Catia, Parroquia Sucre, en la cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (BS. 88.214,25); y que, dentro de los inmuebles respecto de los cuales fue distribuido el monto total de la regulación, aparece identificado el siguiente:

   …Local 5, Piso 1, con

   598,00 m2 de placa. Bs. F 15.249,00…

   Ante esta defensa planteada por la parte demandada reconviniente, la actora reconvenida, en el escrito de contestación a la reconvención, concretamente, al folio ciento noventa y seis (196) de este expediente, indicó a este Tribunal que su representado era el propietario legítimo de un inmueble constituido por un edificio de seis (6) plantas, o sea, seis (6) locales comerciales y un apartamento donde vivía su poderdante; y que ese era el único bien que tenía y que muchos lo llamaban indistintamente EDIFICIO FRAGA, CENTRO INDUSTRIAL CATIA, EDIFICIO CENTRO, EDIFICIO INDUSTRIAL LA CORTADA DE CATIA; y que eso carecía de valor alguno; ya que la auténtica verdad de la denominación del inmueble constaba en el respectivo documento de condominio y en el documento de propiedad que acompañaba y que era allí donde la arrendataria tenía un local comercial arrendado, el cual tenía un área aproximada de 598 M2.

   A tales efectos, en esa misma oportunidad acompañó los siguientes documentos:

1. - Copia certificada del titulo supletorio otorgado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a favor del ciudadano M.F.C., sobre las bienhechurías construidas en un terreno de su propiedad, constituidas por el EDIFICIO CENTRO COMERCIAL CORTADA DE CATIA.

   A este respecto, se observa:

   Con respecto a las justificaciones de p.m. o títulos supletorios, muestro más alto Tribunal, ha dicho lo siguiente:

   Las justificaciones de p.m. o títulos supletorios son indudablemente documentos públicos… pero la fe pública que de ellos dimana, se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y de la existencia de un decreto judicial dictado para asegurar algún derecho del postulante… La fe pública de tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente controvertidos en juicio contencioso. En esta última hipótesis, correspondería al Juez de instancia apreciar el mérito de la prueba testimonial –de obligada ratificación en el proceso-, conforme a las reglas establecidas por el ordenamiento legal, aunque originalmente las declaraciones hayan estado contenidas en un documento público como lo es, titulo supletorio. En otras palabras, el carácter de documento público de un titulo supletorio, no tiene efecto vinculante para el Juez de mérito cuando en juicio contradictorio se discute, interiormente, la legalidad de la prueba o la veracidad de las declaraciones

   . (Sentencia del 10 de noviembre de 1967. Casación Civil).

    Sentencia del 04 de mayo 1989, Nro. 343, Jurisprudencia Ramírez y Garay, tomo 108. Se denunció la violación del artículo 77 de la Ley de Registro público:

   En el caso de autos, ni siquiera incidentalmente pudo haberse violentado el contenido de esa norma por el juzgador; se trata de una acción de reivindicación sobre un inmueble, para lo cual el accionante, hoy recurrente, acompañó un titulo supletorio sobre el inmueble que pretende reivindicar y siendo dicho instrumento una prueba preconstruida, para que puede ser oponible a terceros, debe ser ratificada en el lapso probatorio y tal como lo acota el sentenciador, ni siquiera los testigos del justificativo fueron promovidos

   .

    Sentencia del 27 de abril del 2001, tomo 175, Nro. 725-01, Ramírez y Garay:

   El Titulo Supletorio, aún registrado no es suficiente para demostrar la propiedad de un inmueble y aún para probar la posesión, se deben traer al contradictorio los testigos que hubiesen declarado

   . En el mismo sentido se pronunció la Sala Político administrativa, en sentencia del 17 de diciembre de 1998.

   Este Juzgado Superior, observa lo siguiente:

   En este caso concreto, el referido título supletorio, fue traído a los autos por la demandante para demostrar la propiedad de unas bienhechurías construidas sobre un terreno de su propiedad, como quedó demostrado en este proceso. No fue ratificado en el proceso mediante la prueba testimonial, en razón de lo cual, este Tribunal, de conformidad con el criterio de nuestro M.T. antes transcrito, no le atribuye valor probatorio y lo desecha del proceso. Así se declara

2. - Copia simple del Documento de Condominio del Inmueble denominado Centro Comercial la Cortada de Catia, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador, en fecha veinticinco (25) de enero de dos mil ocho (2008), bajo el Nº 35, Tomo 6, Protocolo 1.

   Este Tribunal de alzada le atribuye todo el valor probatorio al citado medio probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la referida copia simple, es copia de un documento público, la cual no fue impugnada por la parte contra quien fue opuesta en la oportunidad respectiva. Así se declara.

   Ahora bien, en dicho Documento de Condominio se lee, lo siguiente:

   …SECCIÓN SEGUNDA: el referido inmueble está conformado de las siguientes plantas:

   Número Uno (1), Planta Baja (PB) del edificio.- Corresponde a un (1) Local Comercial, y tiene un área de Trescientos Setenta y Cinco Metros Cuadrados (375,00 mts.2)…

   …Omissis…

   Número Dos (P-2).- La Planta Número Uno (1).- Corresponde a un (1) Local Comercial, y tiene un área de Cuatrocientos Ochenta Metros Cuadrados (480,00 mts.2)…”

   …Omissis…

   Número Tres (P-3).- La Planta Número Dos (2).- Corresponde a un (1) Local Comercial, y tiene un área de Quinientos Noventa Metros Cuadrados (590,00 mts.2)…”

   …Omissis…

   Número Cuatro (P-4).- La Planta Número Cuatro (04).- Está conformada por dos (02) Locales Comerciales y Un (01) Apartamento para vivienda, El primero de los Locales Comerciales está distinguido con el Número y Letra (4-A) y tiene un área de Ciento Veintiséis Metros Cuadrados (126,00mts.2)…(…)… y el segundo Local Comercial está distinguido con el Número y Letra 4-B y tiene un área de Trescientos Noventa y Cuatro Metros Cuadrados (394,00 mts, 2)…”

   …Omissis…

   Número Cinco (P-5).- La Planta Número Cinco (5).- Está conformada por Un (1) Local Comercial, el cual fue fabricado para industria liviana, … (…)… y tiene un área de Quinientos Noventa y Ocho Metros Cuadrados (598,00 mts.2)…”

   …Omissis…

   Número Seis (P-6).- La Planta Número Seis (06).- Está conformada por Un (1) Local Comercial, para industria liviana, … (…)… el Local Comercial está distinguido con el Número y Letra (6-A) y tiene un área de Quinientos Cuarenta y Cinco Metros Cuadrados (545,00 mts.2)…”

3. - Copia simple de comunicación supuestamente emanada de la sociedad mercantil Inmobiliaria Veneportu C.A., dirigida a la sociedad mercantil Industrias Yorko C.A., en la cual se le participaba a la parte demandada la fijación de un nuevo canon de arrendamiento.

   Con respecto a esta prueba, el Tribunal observa:

   El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

   …Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

   Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco (5) días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrá ningún valor probatorio, si no son aceptadas expresamente por la otra parte…

   Ha sido criterio reiterado de nuestro M.T., que a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, antes transcrito, que las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente lo expresa la norma citada; pero que si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple, ésta carece de valor probatorio.

   En vista de lo anterior; y como quiera que la comunicación en referencia es un documento privado, y fue presentada en copia fotostática, en atención a la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia, este Tribunal no le atribuye valor probatorio alguno y la desecha del proceso. Así se establece.

4. - Doce (12) documentos denominados “recibos” que no aparecen firmados por persona alguna; y no le son oponibles a la demandada, por lo que, los mismos no tienen valor probatorio alguno; y, en consecuencia, se desechan de este juicio. Así se decide.

5. - Copia certificada de actuaciones contenidas en el expediente 84. 607, de la Dirección General de Inquilinato referidas a las notificaciones a los propietarios de los locales No. 4, 5 y 6 del inmueble denominado Edificio Centro Comercial La Cortada de Catia, ubicado en la avenida principal de la Cortada de Catia, Urbanización Catia, Parroquia Sucre, Caracas, de la Resolución No. 00013919 del 3 de marzo de 2010.

   El Tribunal no le atribuye valor probatorio a dichas copias, porque las mismas no aportan elementos de convicción en relación con los hechos controvertidos. Así se declara.

   Revisados los alegatos y las pruebas traídas a los autos por la demandante como fundamento de la acción principal, el Tribunal observa:

   El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece:

   … Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en las máximas de experiencia…

   Por otra parte, el artículo 254 del mismo cuerpo legal, dispone:

   …Los jueces no podrán declarar con lugar sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y puntos de mera forma…

   En las normas antes parcialmente transcrita se establecen ciertas pautas para Juzgar, entre las cuales, aplicadas al caso que nos ocupa, se establece la obligación del Juez de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; así como, la obligación de no declarar con lugar la demanda, a menos que, a su juicio exista plena prueba.

   En este caso específico, la actora reconvenida, como ya se dijo, demandó la resolución del contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble constituido por: Un (1) Local Comercial distinguido con el Número Cinco (Nro.- 5) ubicado en la Calle Real de la Cortada de Catia, Edificio Centro, Planta Baja, Catia de esta ciudad de Caracas; y, fundó la acción resolutoria que da inicio a estas actuaciones en un supuesto incumplimiento del contrato, por falta de pago de doce (12) cánones de arrendamiento; el primero de ellos, en el monto establecido en la cláusula tercera del contrato acompañado a su libelo como instrumento fundamental; y, los once (11) restantes, con base en la Resolución No. 00013919, de la Dirección General de Inquilinato también acompañada como instrumento fundamental de la demanda, a razón de QUINCE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES (BS. F 15.249,00) mensuales.

   Del análisis exhaustivo efectuado a todas las pruebas traídas a los autos, se desprende que hay una diferencia entre el inmueble identificado en la cláusula primera del contrato; y el inmueble a que se refiere la Resolución en cuestión, como lo alegó la demandada. En efecto, el inmueble objeto del contrato, aparece identificado así: Un (1) Local Comercial distinguido con el Número Cinco (Nro.- 5) ubicado en la Calle Real de la Cortada de Catia, Edificio Centro, Planta Baja, Catia de esta ciudad de Caracas; mientras que el inmueble a que alude la Resolución No. 00013919, se refiere a un inmueble identificado como: Local 5, ubicado en el piso 1 Edificio “CENTRO COMERCIAL LA CORTADA DE CATIA, ubicado en la Avenida Principal de la Cortada de Catia, Urbanización Catia, Parroquia Sucre.

   De modo pues, que no se trata sólo de una denominación distinta como lo indica la parte actora, sino que en el contrato se habla del local No. 5, ubicado en la Planta Baja del Edificio Centro; y en la Resolución, se habla del Local 5, ubicado en el Piso 1 del Centro Comercial La Cortada de Catia.

   Es de destacar además, que en la sección segunda del Documento de Condominio también acompañado por la parte actora, del “Centro Comercial La Cortada de Catia” cuando se indica la conformación del inmueble; se señala que el mismo está conformado por seis (6) plantas; y específica que la número 1, ubicada en la Planta Baja, está constituida por un local de 375 M2; en cambio, la número 5, ubicada en la planta 5; constituida por un local de 598 M2.

   En conclusión, no coincide la identidad, del inmueble identificado en el contrato cuya resolución y entrega material se pretende; con el inmueble a que se refiere la Resolución No. 00013919, de la Dirección General de Inquilinato, ni en cuanto a su denominación, ni en cuanto a su ubicación.

   La parte actora reconvenida, frente a esa defensa opuesta por la demandada, como fue apuntado, afirmó que su representado era el propietario legítimo de un inmueble constituido por un edificio de seis (6) plantas, o sea, seis (6) locales comerciales y un apartamento donde vivía su poderdante; y que ese era el único bien que tenía y que muchos lo llamaban indistintamente EDIFICIO FRAGA, CENTRO INDUSTRIAL CATIA, EDIFICIO CENTRO, EDIFICIO INDUSTRIAL LA CORTADA DE CATIA; y que eso carecía de valor alguno; ya que la auténtica verdad de la denominación del inmueble constaba en el respectivo documento de condominio y en el documento de propiedad que acompañaba y que era allí donde la arrendataria tenía un local comercial arrendado, el cual tenía un área aproximada de 598 M2.

   Le correspondía entonces a la parte demandante reconvenida, a tenor de lo previsto en el los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de probar plenamente, las afirmaciones hechas por él, ante el rechazo de la demandada, referidas a que se trataba del mismo inmueble; y que por ende le era aplicable el monto contenido en la Resolución de la Dirección General de Inquilinato, a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.010 y enero y febrero de 2011, en los cuales basó el incumplimiento y la consecuente resolución del contrato.

   De las pruebas aportadas y antes analizadas, no surge, a juicio de esta Sentenciadora, la plena prueba de la identidad del inmueble, ni de la existencia de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.010 y enero y febrero de 2011, a razón de QUINCE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 15.249,00), por efecto de una Resolución de la Dirección General de Inquilinato, cuyo incumplimiento fue invocado.

   Siendo esto así, no podía el Tribunal de la causa, cambiar los términos en que fue planteada la pretensión, cuando no fue probada fehacientemente la existencia de la obligación de pagar dichos cánones de arrendamiento como fueron demandados; y no puede, este Juzgado Superior, por mandato expreso de los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado; y, declarar con lugar la demanda que da inicio a estas actuaciones, si no existe, como en este caso, plena prueba de los hechos alegados por la demandante en el libelo de la demanda y su reforma; toda vez que existen las dudas señaladas, que lo obligan a sentenciar a favor de la parte demandada. Así se establece.-

   Como se ha dicho, a criterio de esta Sentenciadora, no existe plena prueba de los hechos alegados por la demandante como fundamento de su pretensión, en virtud de lo cual, la demanda que da inicio a estas actuaciones debe ser declarada sin lugar, contrario a como lo determinó el Juzgado de la primera instancia. Así se decide.

   Establecido lo anterior, resulta inútil pronunciarse sobre las otras defensas de la demandada, referida fundamentalmente a la naturaleza del contrato acompañado al libelo demandado.- Así se declara.

   DE LA RECONVENCIÓN

   Como fue indicado en la parte narrativa de este fallo, el representante judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, interpuso reconvención contra la parte actora por repetición de lo indebidamente pagado al ciudadano M.F.C., que según sus dichos, era el mismo que fungía como arrendador del inmueble distinguido como Local No. 5 del Edificio “Centro” a que se refería el contrato de arrendamiento que daba inicio a estas actuaciones, así:

   “…Consta de los recibos de pago de mensualidades de arrendamiento debidamente cancelados por el representante del ciudadano M.F.C., que acompaño marcado de la letra “A” hasta la letra “R” que mi representada la firma mercantil INDUSTRIAS YORKO C.A., ha pagado en forma indebida por concepto de alquiler sobre un inmueble distinguido como local Nº 5 del Edificio Centro Comercial La Cortada de Catia la cantidad de BOLIVARES CIENTO VEINTIUN MIL QUINIE4NTOS CUARENTA Y SIETE con 38/100 (Bs. 121.547,38). Ahora bien como quiera que es el mismo ciudadano M.F.C., quien funge como arrendador del inmueble distinguido como local Nº 5 del Edificio “Centro” a que se refiere el contrato de arrendamiento que encabeza esta demanda que ocupa mi representada, RECONVENGO al ciudadano M.F.C., venezolano, mayor de edad, de mi miso domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.202.384 a que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en repetir LO INDEBIDAMENTE PAGADO por concepto de alquileres de un inmueble distinguido como Local 5 el edificio Centro Comercial la Cortada de Catia…”.

   La reconviniente fundamentó su reconvención en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   La representación judicial de la parte actora, en la oportunidad correspondiente rechazo, negó y contradijo lo alegado por la parte demandada reconviniente.

   A tales efectos, adujo que de forma engañosa la demandada había señalado que nada adeudaba por concepto de los cánones de arrendamiento demandados; y había consignado varios recibos arrendaticios marcados de la “A” hasta la “R”, ambos inclusive; y de los cuales se podía constatar que los mismos databan desde el año 2007 hasta el año 2009; inclusive.

   Que la parte demandada reconviniente había solicitado la repetición de lo indebidamente pagado; y, que dicha solicitud era contraria a derecho, al orden público y a las buenas costumbres.

   Que la sociedad mercantil INDUSTRIAS YORKO C.A., era la que le adeudaba a su representado todos los meses antes señalados; y que, a la arrendataria le constaba y sabía que el inmueble dado en arrendamiento desde el año 2007 hasta la fecha, era propiedad de su representado; y de nadie más.

   Que no era como lo había alegado la demandada reconviniente, que su representado fungía de propietario, que su mandante era el legítimo propietario de dicho inmueble y estaba debidamente legitimado para demandar como lo había hecho a la Arrendataria por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales; que como prueba de ello, consignaba los recibos de pagos insolutos de los cánones de arrendamiento locativos correspondientes a los meses señalados, no pagados, marcados con la letra “F”, por lo que solicitó que la reconvención debía ser declarada sin lugar.

   Que desconocía la razón por la cual, la demandada reconviniente solicitaba la repetición de lo pagado indebidamente; que si era cierto, porque no lo había probado, ya que lo único que había presentado eran unos recibos que nada tenían que ver con la demanda que nos ocupaba; que era la arrendataria quien le adeudaba a su poderdante los meses indicados en el libelo; y, no había demostrado fehacientemente que su mandante hubiese pagado excedente alguno.

   Que la parte demandada reconviniente en el petitorio, punto primero, había alegado que su representada había recibido indebidamente de mano de la arrendataria Industrias Yorko C.A., la cantidad de CIENTO VEINTIÚN MIL QUINIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES (BS. 121.547,00), por concepto de alquileres de un inmueble distinguido con el Nº 5, del edificio Centro Comercial La Cortada de Catia, Caracas, que esos cánones de arrendamiento correspondían a los meses que se reflejaban en los recibos que databan de fechas anteriores, es decir, del primero (1º) de julio de dos mil siete (2007) hasta el mes de febrero de dos mil diez (2010) ambos inclusive; que esas sumas eran correspondiente a los meses antes señalados y nada tenía que ver y tampoco tenía relación alguna con la demanda intentada por resolución de contrato de arrendamiento que cursaba en el expediente signado con el Nº AP31-V-2011-000359, nomenclatura del Tribunal de la causa.

   El a quo en la recurrida, en lo que se refiere a la reconvención, estableció lo siguiente:

   “…De la Reconvención Propuesta

   Así las cosas, en su escrito de contestación la parte demandada propuso reconvención contra el actor, la cual fue admitida por este Tribunal.

   Así, la parte demandada reconviniente señala que ha pagado en forma indebida los montos de los alquileres, y alega que el actor reconvenido debe repetir lo indebidamente pagado, fundamentándose para ello en el artículo 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia pretende que la parte actora le pague o en su defecto sea condenada por este Tribunal a pagar la suma de (Bsf. 121.547,38), y que esta cantidad sea compensada con los montos de los cánones de arrendamientos reclamados como insolutos por el actor.

   Ante esta pretensión la parte actora reconvenida rechazo y negó la pretensión de reconvención presentada.

   Así las cosas, el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:

   En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre su exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes

   .

   Tal como se desprende del artículo anterior, base alegada por la demandada reconviniente para plantear su demanda, el supuesto de hecho de la norma es en los casos en que se hubiere cobrado por encima del canon máximo establecido por los organismos competentes, por lo que en el presente caso, no había una regulación emanada de la Dirección General de Inquilinato que estableciera un canon inferior a lo que se le cobro, por lo que la pretensión de la parte actora no se subsume en el supuesto de hecho de la norma, quedando a salvo el derecho que pudiere corresponderle para intentar las acciones que deriven del Código Civil. Así se decide.-

   Es por lo anterior que la pretensión de la parte demandada planteada a través de la reconvención debe ser, como en efecto lo será declarada sin lugar. Así se decide…”.

   Ahora bien, observa este Tribunal que la reconvención es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que plantean en el juicio principal.

   A este respecto, se observa:

   Consta de las actas procesales que la parte demandada al momento de dar contestación al fondo de la demanda consignó los siguientes documentos:

   Marcado con la letra “A” hasta la “R”, (1) Recibos Nros. 7090142, por concepto de alquiler de Local 5, Centro Comercial de la Cortada de Catia, Parroquia Sucre, correspondiente al período del primero (1º) de julio de dos mil siete (2007) al treinta y uno (31) de agosto de dos mil siete (2007), por la cantidad de un millón ochocientos cuatro mil novecientos treinta y ocho bolívares con treinta y siete céntimos (Bs. 1.804.938,37), hoy equivalente a mil ochocientos cuatro bolívares con noventa y tres céntimos (Bs. F 1.804,93); (2) Recibo Nº 7120037, por la cantidad de ochocientos ochenta y siete mil trescientos bolívares (Bs. 887.300), hoy equivalente a ochocientos ochenta y siete bolívares con treinta céntimos (Bs. F 887,30), donde se lee: “CORRESPONDIENTE AL MES VENCIDO EL 30-SEP-2007”; (3) Recibo Nº 7120038, por la cantidad de ochocientos ochenta y siete mil trescientos bolívares (Bs. 887.300,00), hoy equivalente a ochocientos ochenta y siete bolívares fuertes con treinta céntimos (Bs. F887,30), donde se lee: “CORRESPONDIENTE AL MES VENCIDO EL 31-OCT-2007”; (4) Recibo Nº 8080142, por la cantidad de treinta mil cuatrocientos cinco bolívares fuertes con cuarenta y dos céntimos (Bs. F 30.405,42) donde se lee: “CORRESPONDIENTE AL PERIODO DEL 01-NOV-2007 AL 31-JUL-2008”; (5) Recibo Nº 8100147, por la cantidad de seis mil trescientos cuarenta bolívares fuertes con sesenta y cinco céntimos (Bs. F 6.340,65), donde se lee: “CORRESPONDIENTE AL PERIODO DEL 01-AGO-2008 AL 30-SEP-2008”; (6) Recibo Nº 603/002, por la cantidad de seis mil trescientos setenta y nueve bolívares fuertes (Bs. F 6.379,00) donde se lee: “CORRESPONDIENTE AL PERIODO DEL 01-Oct. 08 AL 31-Oct.2008”; (7) Recibo Nº 8120144, por la cantidad de seis mil quinientos setenta y un bolívares fuertes con noventa y cuatro céntimos (Bs. F 6.571,94), donde se lee: “CORRESPONDIENTE AL MES VENCIDO EL 31.OCT-2008”; (8) Recibo Nº 9020026, por la cantidad de seis mil seiscientos noventa y siete bolívares fuertes con setenta y ocho céntimos (Bs. f 6.697,78), donde se lee: “ CORRESPONDIENTE AL PERIODO VENCIDO EL 30-NOV-2008; (9) Recibo Nº 9030136, por la cantidad de seis mil seiscientos noventa y siete bolívares fuertes con setenta y ocho céntimos (Bs. f 6.697,78), donde se lee: “CORESPONDIENTE AL PERIODO VENCIDO EL 31-DIC-2008”; (10) Recibo Nº 8020109, por la cantidad de ciento treinta y nueve bolívares fuertes con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 139,44) donde se lee: “Gasto de Cobranza por retraso en pagos”; (11) Recibo Nº 9040141, por la cantidad de seis mil setecientos treinta y nueve bolívares fuertes con setenta y dos céntimos (Bs. f 6.739,72) donde se lee: “CORRESPONDIENTE AL MES VENCIDO EL 31-ENE-2009”; (12) Recibo Nº 9040155, por la cantidad de seis mil seiscientos noventa y siete bolívares fuertes con setenta y ocho céntimos (Bs. f 6.697,78) donde se lee: “CORRESPONDIENTE AL PERIODO VENCIDO EL 28-Feb-2009”; (13) Recibo Nº 9050110, por la cantidad de seis mil setecientos cincuenta y cinco bolívares fuertes con treinta y siete céntimos (Bs. f 6.755,37), donde se lee: “CORRESPONDIENTE AL PERIODO VENCIDO EL 31-Marz-2009”; (14) Recibo Nº 9050110, por la cantidad de seis mil setecientos cincuenta y cinco bolívares fuertes con treinta y siete céntimos (Bs. F 6.755,37), donde se lee: “CORRESPONDIENTE AL PERIODO VENCIDO EL 30-Abr-2009; (15) factura Nº 9080121, por la cantidad de seis mil ochocientos treinta y cinco bolívares fuertes (Bs. f 6.835,00), donde se lee: “CORRESPONDIENTE AL PERIODO VENCIDO EL 31-May-2009”; (16) Recibo Nº 9090089, por la cantidad de seis mil ochocientos treinta y cinco bolívares fuertes (Bs. f 6.835,00), donde se lee: “CORRESPONDIENTE AL PERIODO VENCIDO EL 30-Jun-2009”; (17) Recibo N º 9100095, por la cantidad de seis mil seiscientos ochenta y nueve bolívares fuertes con treinta y nueve céntimos (Bs. f 6.689,39), donde se lee: “CORRESPONDIENTE AL MES VENCIDO EL 31-JULI-2009; (18) Recibo Nº 10070005, por la cantidad de siete mil trescientos noventa y ocho bolívares fuertes con veinticuatro céntimos (Bs. f 7.398,24), donde se lee: “CORRESPONDIENTE AL MES VENCIDO EL 31-OCT-2009”.

   A este respecto, se observa:

   Como se dijo, la demandante reconvenida rechazó y negó que debiera repetir cantidad alguna supuestamente pagada por la demandada.

   Que desconocía la razón por la cual, la demandada reconviniente solicitaba la repetición de lo pagado indebidamente; que si era cierto, porque no lo había probado, ya que lo único que había presentado eran unos recibos que nada tenían que ver con la demanda que nos ocupaba.

   Ante ello tenemos:

   La demandada reconviniente, en su acción reconvencional, tiene igualmente la carga de probar sus afirmaciones de hecho, a tenor de lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil; y 506 del Código de Procedimiento Civil.

   En ese sentido, aprecia esta Sentenciadora que debió la demandada reconviniente alegar y probar la causa que da origen a la repetición demandada en la reconvención.

   No señala en su reconvención que obligación tenía respecto del Local a que se contraen los recibos acompañados; para la época de su emisión, para que este Tribunal, pueda determinar si en efecto existía esa obligación, para que pueda cuantificarla y para que pueda deducir además si pagó o no en exceso.

   Como quiera que no alegó; mal podía probar circunstancia alguna con unos recibos con cantidades diferentes, respecto de las cuales, no puede deducir este Juzgado, la existencia de obligación alguna a tenor de lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que como se dijo al resolver la acción principal, le esta vedado al Juez, sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en los autos. Así se establece.

   En consecuencia, lo procedente en este caso, es declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta por la sociedad mercantil INDUSTRIAS YORKO C.A.- Así se declara.-

   Resuelto lo anterior, es forzoso concluir para esta Sentenciadora que la apelación interpuesta por la parte demandada reconviniente contra la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil once (2.011), debe ser declarada parcialmente CON LUGAR; y en consecuencia, queda MODIFICADO el fallo recurrido. Así se establece.

   DISPOSITIVO

   Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: