Decisión de Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmeron Acosta de Sucre, de 3 de Junio de 2010
| Fecha de Resolución | 3 de Junio de 2010 |
| Emisor | Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmeron Acosta |
| Ponente | Antonio José Lara Inserny |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.
del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.
Cumaná – Estado Sucre
S E N T E N C I A
LAS PARTES Y LA CAUSA
DEMANDANTE: M.J.L.P..
DEMANDADA: S.D.S.H..
PRETENSIONES: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y ENTREGA
MATERIAL.
FECHA: 3 DE JUNIO DE 2010.
EXPEDIENTE: N° 09-5156.
N A R R A T I V A
LA DEMANDA
El día nueve (9) de noviembre de dos mil nueve (2009), se admitió demanda contra S.D.S.H., mayor de edad, venezolana, domiciliada en Cumaná y con cédula de identidad No. V-22.630.486, intentada por M.J.L.P., mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad No. V-3.874.437, asistido por el profesional del derecho J.C.H.N., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 91.309, a quien se le otorgó poder apud acta el día 12 de febrero de 2010.
Las pretensiones del demandante son:
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EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR LA PRÓRROGA LEGAL DEL ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE, constituido por el local distinguido con el N° 9, ubicado en la planta baja del edificio Papín, situado en la calle El Comercio de Cumaná, celebrado por instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día diecisiete (17) de agosto de dos mil siete (2007), bajo el N° 29 del Tomo 124.
Expresa el actor que en la cláusula PRIMERA de dicho instrumento las partes acordaron: “De conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios LA ARRENDATARIA notifica y conviene con EL ARRENDADOR que a partir del 1 de Septiembre del 2007 comenzará la prórroga legal hasta el 1 de septiembre de 2009 de la relación de arrendamiento convenida y terminada entre las partes, sobre un local comercial ubicado en la calle El Comercio, Local Nro. 9, EDIF. PAPIN, planta baja, ciudad de Cumaná, Estado Sucre, de aproximadamente 24,00 mtrs.2; dicha prórroga convienen y aceptan las partes que tendrá una duración de dos (02) años y cumplido su término LA ARRENDATARIA declara que acepta devolver voluntariamente a entregar a EL ARRENDADOR el inmueble objeto del contrato de arrendamiento libre de bienes y de personas sin más trámite legal alguno.”
Alega el actor que “…vencido como es evidente el término de dicha prórroga, para la fecha 1 de septiembre de 2009, para que LA ARRENDATARIA hiciera a EL ARRENDADOR la entrega del inmueble libre de bienes y de personas sin más trámites legales algunos, hasta la fecha no ha cumplido con su obligación de entregar el local comercial objeto del contrato de arrendamiento.”
El actor fundamenta su pretensión en los artículos 1.264 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
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LA ENTREGA DEL INMUEBLE.
LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha veintiocho (28) de enero de dos mil diez (2010), en oportunidad legal, la demandada, asistida por el profesional del derecho R.T.E., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 30.075, contestó la demanda de esta manera:
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Alegó que sobre el inmueble objeto de este fallo, celebró con el señor J.A.L.L., contratos de arrendamiento verbal del inmueble objeto de este juicio, así: entre el primero (1°) de mayo de 2001 al treinta y uno (31) de julio de 2001; entre el primero (1°) de agosto de 2001 al 31 de octubre de 2001; entre noviembre de dos mil uno (2001) y el treinta (30) de septiembre de dos mil tres (2003); y entre el primero (1°) de octubre dos mil tres (2003) al primero (1°) de octubre de dos mil cuatro (2004). Expresa que a la muerte del primitivo arrendatario, continuó la relación arrendaticia con el actor.
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Admitió que firmo el contrato de prórroga legal.
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Arguyó que el contrato de arrendamiento era a tiempo indeterminado, porque al continuar la relación arrendaticia operó la tácita reconducción.
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Alegó que para opera la prórroga legal se requiere que el contrato sea a tiempo determinado.
M O T I V A
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DEL ACTOR
Con el libelo de la demanda:
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El instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, el día 17 de agosto de 2007, bajo el N° 29 del Tomo 124, no tiene valor probatorio porque, de conformidad con el artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es nula toda estipulación que implique la renuncia de los derechos que la Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios, los cuales son irrenunciables, como en el presente caso que se pretende establecer una prórroga legal en forma convencional, cuando ella opera de pleno derecho y está regulada por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En el Escrito de Pruebas:
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Reprodujo el mérito favorable de los autos, lo cual es intrascendente, ya que el Tribunal está obligado a examinar todas las pruebas que se consignen en el expediente, a tenor del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas
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En este sentido, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en sentencia del año dos mil seis (2006), con ponencia de su Vicepresidente, A.G.V.S., expresó: “… se observa, en primer lugar, que la parte recurrente en su escrito de promoción de pruebas reproduce “el mérito favorable que arrojan los autos”, siendo que por ello el a quo indicó que no se había promovido medio de prueba alguno. En tal sentido, esta Corte reitera una vez más que al reproducir el mérito favorable de los autos de documentos que se encuentran en el expediente, no se está promoviendo prueba alguna, toda vez que el Juez contencioso administrativo siempre tendrá que analizar el contenido del expediente y por tanto no tienen que ser objeto de un pronunciamiento expreso por parte del Órgano Jurisdiccional, tal y como así lo ha sostenido en diversas oportunidades. Así, por ejemplo, mediante sentencia N° 18035 de fecha 19 de marzo de 1.998, estableció lo siguiente:“…De modo que, según pacífica y reiterada jurisprudencia de esta Corte, en numerosos fallos se ha dejado establecido que estas expresiones (reproducir el mérito favorable de los autos) usualmente empleadas por las partes, son expresiones de estilo, en todos los escritos de promoción de pruebas, intrascendentes, en virtud de que la obligación de examinar la totalidad de los alegatos e instrumentos traídos a los autos existe por mandato del legislador. Por tal razón, ese merito favorable de los autos, invocado por las partes en sus escritos de promoción de pruebas, no tiene que ser objeto de un pronunciamiento expreso en relación con la admisibilidad y así se declara....”.
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La inspección judicial no se practicó por cuanto en la oportunidad fijada, las diez de la mañana del 17 de febrero de 2010, el promovente no compareció ni por si ni por apoderados.
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Las testimoniales no se evacuaron porque se carecía del lapso procesal para su evacuación, a tenor de lo establecido por el artículo 483 del Código de Procedimiento Civil.
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DE LA DEMANDADA
En el Escrito de Pruebas:
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Sobre el mérito favorable de los autos, este Tribunal ya se pronunció.
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Las fotocopias de los instrumentos simplemente privados, de fechas tres (3) de abril de 2001 y primero (1°) de enero de 2004, no tienen valor probatorio por cuanto solo se consideran fidedignas las copias fotostáticas de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
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Las planillas de depósitos en el Banco Federal, se valoran de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil, como prueba de que se realizaron depósitos en el Banco Federal, entre el 19 de octubre de 2004 y el 11 de febrero de 2008.
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Las cartas de los días 21 de agosto y 25 de septiembre de 2007, no tienen valor probatorio por cuanto no guardan relación directa con el litigio.
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La carta dirigida al Consultor Jurídico de la Alcaldía del Municipio Sucre, recibida el 29 de octubre de 2008, no tiene valor probatorio por cuanto no guarda relación directa con el litigio.
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La fotocopia del expediente N° 08-481, llevado por este Tribunal, contentivo de la consignación de cánones de arrendamiento, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que en fecha nueve (9) de octubre de dos mil ocho (2008), se admitió la solicitud presentada por la demandada a favor del demandante, a quien se consignan los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre octubre de dos mil ocho (2008) y febrero de dos mil diez (2010).
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La fotocopia del instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, el día 3 de octubre de 2002, bajo el N° 105 del Tomo 76, no tiene valor probatorio porque se refiere al arrendamiento de los pisos primero y segundo del edificio Papín, que en su totalidad no son objeto de esta sentencia.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
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El actor pretende el cumplimiento del contrato por la prórroga legal del arrendamiento del inmueble, objeto de este fallo, con la consecuencia de que se condene a la demandada a la entrega del inmueble.
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La demandada contestó en los siguientes términos:
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Alegó que sobre el inmueble objeto de este fallo, celebró con el señor J.A.L.L., contratos de arrendamiento verbal del inmueble objeto de este juicio, así: entre el primero (1°) de mayo de 2001 al treinta y uno (31) de julio de 2001; entre el primero (1°) de agosto de 2001 al 31 de octubre de 2001; entre noviembre de dos mil uno (2001) y el treinta (30) de septiembre de dos mil tres (2003); y entre el primero (1°) de octubre dos mil tres (2003) al primero (1°) de octubre de dos mil cuatro (2004). Expresa que a la muerte del primitivo arrendatario, continuó la relación arrendaticia con el actor.
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Admitió que firmó el contrato de prórroga legal.
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Arguyó que el contrato de arrendamiento era a tiempo indeterminado, porque al continuar la relación arrendaticia operó la tácita reconducción.
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Alegó que para que opere la prórroga legal se requiere que el contrato sea a tiempo determinado.
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Para el Tribunal está probado en autos que la demandada celebró contratos de arrendamiento sobre el inmueble objeto de esta sentencia, con J.A.L.L., causante del actor, por el lapso comprendido entre el primero (1°) de mayo de 2001 y el primero (1°) de octubre de dos mil cuatro (2004), y así se decide.
En estos contratos verbales se establecieron fechas de inicio y terminación, por lo que este Tribunal los considera a tiempo determinado, y así se decide.
Por cuanto la relación arrendaticia a tiempo determinado, estuvo vigente entre el primero (1°) de mayo de 2001 y el primero (1°) de octubre de dos mil cuatro (2004), su duración fue de tres (3) años y cinco (5) meses, por lo que a partir de la fecha de vencimiento del último de los contratos de arrendamiento, se inició de pleno derecho, la prórroga legal por un (1) año, a tenor del literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual terminó el día primero (1°) de octubre de dos mil cinco (2005), y así se decide.
Como al vencimiento de la prórroga legal, la demandada continuó ocupando el inmueble, con el consentimiento del arrendador, el tiempo del contrato se convirtió en indeterminado al operar la tácita reconducción, de conformidad con el artículo 1.614 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
Como la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, el contrato por la prórroga legal del arrendamiento del inmueble, objeto de este fallo, es nulo por cuanto la prórroga legal únicamente se aplica a los contratos a tiempo determinado, conforme a lo dispuesto por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.
De tal manera que, la pretensión de cumplimiento del contrato por la prórroga legal del arrendamiento del inmueble y la consecuencial entrega del inmueble, son improcedentes y así se declara.
DISPOSITIVA
Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y C.S.A. DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
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SIN LUGAR la demanda intentada por M.J.L.P. contra S.D.S.H., por EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR LA PRÓRROGA LEGAL DEL ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE, constituido por el local distinguido con el N° 9, ubicado en la planta baja del edificio Papín, situado en la calle El Comercio de Cumaná.
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SIN LUGAR la entrega del inmueble.
Se condena en costas al actor por resultar totalmente vencido en el proceso.
Por cuanto, la sentencia fue dictada posteriormente al lapso de diferimiento, notifíquese a las partes, para que corra el lapso para interponer los recursos.
Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y C.S.A. DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.
Cumaná, tres (3) de junio de dos mil diez (2010).
EL JUEZ PROVISORIO
A.J.L.I.
LA SECRETARIA
MARÍA RODRÍGUEZ
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las dos de la tarde (2 p.m.) se publicó la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA
MARÍA RODRÍGUEZ
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