Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Mayo de 2007

Sentencia definitiva (fuera de lapso)

Exp.: 17.165 / Civil.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA: M.F.D.S.J. e I.D.J.D.S., portugueses, mayores de edad, cónyuges, comerciantes, de éste domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. E-81.217.512 y E-81.224.502, respectivamente.-

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: L.M.S., R.F.H., A.B. GONCALVES ABREU, J.R.D.G.C., L.R. AMENGUAL BETANCOURT y M.C.F.C., abogados inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.477, 33.393, 58.452, 62.095, 76.753 y 93.919, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: T.G.M.F. y R.M.D.T., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.059.533 y 6.182.544; y los sucesores de G.T.S. quien en vida fuera portador de la cédula de identidad No. 6.198.085, integrada por los ciudadanos R.M.D.T., ya identificada, y además por J.M.T.M., J.A.T.M. y J.G.T.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.183.621, 6.321.505 y 15.457.360 respectivamente.-

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: J.J.M., abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.228.-

MOTIVO: RETRACTO LEGAL.

I

Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada para su distribución en fecha 20/12/1994 y reformada el 09/03/1995, contentiva de la pretensión de M.F.D.S.J. e I.D.J.D.S. de ejercer el derecho preferente para adquirir el inmueble que ocupan en calidad de arrendatarios mediante la acción de retracto legal o acción de subrogación contra G.T.S., R.M.D.T. y T.G.M.F., los dos (2) primeros como vendedores y el último como comprador del inmueble arrendado.

El 06/02/1995, el apoderado de la actora suscribió diligencia y consignó los recaudos de la demanda; y el 09/02/1995, el Tribunal la admitió. El 09/03/1995, el apoderado de la parte actora presentó escrito contentivo de la reforma de la demanda; y el 15/03/1995, el Tribunal admitió la reforma y ordenó el emplazamiento de Ley, concediéndole al demandado 20 días para contestar la demanda.

Agotada la citación personal, se procedió a la citación por carteles, y una vez transcurrido el lapso establecido, se nombró defensor ad litem, que después de notificado prestó el juramento de ley.

El 31/01/1996, el apoderado de la parte demandada se dio por citado y consignó poder donde consta que sus mandantes le confirieron esa facultad.

El 12/03/1996, el apoderado de la parte demandada opuso la cuestión previa a que se refiere el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y solicitó la acumulación de este expediente con otro de desocupación que cursa ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, donde se pretende la invalidación de la sentencia ejecutoriada que declaró con lugar esa demanda. El 08/04/1996, la parte actora hizo observaciones al escrito de cuestiones previas consignadas por la demandada. Y el 30/04/1997, el Tribunal declaró SIN LUGAR la excepción opuesta por la parte accionada.

El 16/09/1998, el apoderado de la parte demandada contestó la demanda incoada contra sus representados.

Abierto el juicio a pruebas, sólo la parte demandada cumplió con la carga procesal de promoverlas mediante escrito presentado el 07/10/1998; las mismas fueron admitidas por el Tribunal mediante auto de fecha 22/10/1998.

El 02/11/1998, el apoderado de la parte accionada consignó escrito.

El 03/02/1999, el apoderado de la parte demandada presentó escrito de informes. Y el 18/02/1999, el apoderado de la demandante consignó escrito de observaciones a los informes presentados por la contraparte de sus representados.

El 10/03/2003, a solicitud de la parte actora, el Juez titular de este Juzgado se avocó al conocimiento de la causa, de lo cual fue notificada la parte demandada.

El 08/06/2004, el apoderado de los codemandados T.G.M.F. y R.M.D.T. consignó acta de defunción del codemandado G.T.S..

17/06/2004, el Tribunal mediante auto ordenó citar a los herederos desconocidos de G.T.S..

El 16/09/2004, el apoderado judicial de los codemandados T.G.M.F. y R.M.D.T. solicitaron la suspensión de la medida por presunto fraude procesal y la caducidad de la acción.

El 16/12/2004, el apoderado de la parte demandante consignó los edictos publicados para notificar a los herederos de G.T.S..

El 02/02/2005, el apoderado de los codemandados T.G.M.F. y R.M.D.T. solicitó la perención de la instancia de conformidad con el ordinal 3° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que la consignación de los edictos fue extemporánea y que la parte actora no impulsó la fijación de los edictos.

El 07/03/2005, el apoderado de la parte actora se opuso a los alegatos expuestos por la demandada; y el 14/04/2005, nuevamente se opuso a lo expuesto por el abogado de la contraparte en relación con la comisión de un supuesto fraude procesal.

El 01/04/2005, el apoderado de la parte actora solicita que se cite a los herederos conocidos de G.T.S..

El 08/07/2005, el abogado de los demandados solicitó nuevamente la suspensión de la medida cautelar decretada, que se declare la caducidad de la acción y denunció un supuesto fraude procesal.

El 21/10/2005, el Tribunal dictó sentencia interlocutoria en la cual declaró SIN LUGAR la perención de la instancia y ordenó abrir cuaderno separado de fraude procesal. De la anterior sentencia fueron notificadas ambas partes.

El 26/10/2005, el apoderado de la parte actora apeló del auto dictado por el tribunal en fecha 21/10/2005 por cuanto éste ordenó abrir cuaderno separado de fraude procesal e incorporar en él las solicitudes hechas sobre ese particular. Por su parte, el 25/11/2005, el apoderado de la parte demandada apeló del auto de fecha 21/10/2005. Y el tribunal mediante autos dictados el 20/12/2005 oyó ambas apelaciones en un sólo efecto.

El 09/01/2006, la apoderada de la parte actora informó al tribunal que la parte demandada supuestamente habría incurrido en una situación de “desacato” respecto a la medida dictada el 01/07/1996 (folio 211 del cuaderno de medidas), porque:

...simulando que solo están pintando el local y ya han hecho modificaciones internas quitandole terreno y anexandolo al local contiguo y que esta violación a dicha medida viene pasando desde el 13 de diciembre de 2005. Y que a la fecha de hoy se encuentran dentro del prenombrado inmueble objeto del litigio ejecutando en forma reiterada y continua el desacato y en multiples oportunidades la Primera Autoridad Civil de la parroquia Sucre del Distrito Capita ha tenido que intervenir

.

El 20/03/2006, el apoderado de la parte demandada solicitó la revocatoria por contrario imperio del auto de admisión, suspensión de la medida preventiva decretada, la caducidad de la acción y/o la perención de la instancia.

El 24/03/2006, el apoderado de la parte actora denunció una violación al orden público y solicita la nulidad de todas las actuaciones posteriores a la consignación del acta de defunción que no tengan relación con las obligaciones impuestas por los artículos 144 y 231 del Código de Procedimiento Civil, y calificó como un error inexcusable de derecho que el tribunal haya dictado sentencia interlocutoria de fecha 21/10/2005 que declaró sin lugar la perención de la instancia y ordenó abrir cuaderno separado a los fines de darle trámite a la denuncia de fraude procesal (f. 220 al 226); y que haya dictado autos de fecha 15/11/2005 (f. 228), 20/12/2005 (f. 235), 20/12/2005 (f. 236), 20/12/2005 (f. 238).

El 30/05/2006, el apoderado de la parte demandada suscribió diligencia solicitando un “permiso expreso” del tribunal para realizar actos conservatorios y mejoras a la estructura del inmueble propiedad de sus representados por cuanto el mismo estaría supuestamente “a punto de colapsar definitivamente”. Y el 18/07/2006, el tribunal dictó auto dando respuesta a la solicitud.

El 05/10/2006, se agregó a los autos Oficio Nº AMC-F62-1161 2006 de fecha 16/08/2006 proveniente de la Fiscalía Sexagésima Segunda del Área Metropolitana de Caracas, donde solicitó información sobre una medida especial innominada. Y en esta misma fecha, el tribunal dictó auto y libró oficio a los fines de suministrar la información requerida por el Ministerio Público.

El 06/11/2006, el apoderado de la parte actora suscribió diligencia informando al tribunal que su contraparte se había apropiado de unos bienes muebles de sus representados y que con ocasión a tales hechos había interpuesto una denuncia ante la Fiscalía (f. 10 al 11), lo que expresó en los siguientes términos:

Del precitado auto, dictado en fecha 18 de Julio de 2006, se evidencia que este Tribunal ha producida una correcta interpretación de la Medida Innominada Especial bajo estudio, con fundamento en las actas procesales insertas al Expediente de autos, pero es el caso, que el Órgano Jurisdiccional al no hacer la salvedad sobre otras Medidas que pudieran afectar a los bienes muebles que se encontraren en el interior del inmueble objeto de la Medida Innominada, dictada por otros Tribunales de la República fue buena fe por el Abogado J.M., que si tenía y tiene pleno conocimiento, que en el precitado inmueble se encontraban UNA CAVA Y UN HORNO INDUSTRIAL, que fueron dejados allí en calidad de Depósito Necesario, con motivo del Mandamiento de Ejecución, librado por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha seis (6) de Diciembre de 1994, cuya entrega material fue practicada por el Juzgado Décimo de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 y 15 de diciembre de 1994...

Todo lo cual consta de las copias certificadas... las cuales corren insertas a los folios 141... 150, de la 2º Pieza del Cuaderno Principal del Presente Expediente Nº 17.165

...ha sido interpuesta con posterioridad a la perpetración de los hechos constitutivos de la DENUNCIA que cursa por ante la Fiscalía, SEXAGÉSIMA SEGUNDA (62º) DEL MINISTERIO PÚBLICO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Expediente 01-F62-0084-06, en contra de los ciudadanos: T.G.M.F. y R.M. viuda de TURRI, por encontrarse incursos en la comisión del DELITO DE APROPIACIÓN INDEBIDA CALIFICADA AGRAVADA, previsto y sancionado, en el artículo 466 del Código Orgánico Procesal Penal en concordancia con el Artículo 468 ejusdem, al haberse apropiado de los Bienes Muebles de la Parte Actora en el presente juicio, los cuales fueron dejados, por causa de Depósito necesario, en el interior del local Nº 19... en fecha catorce (14) de Diciembre de 1994

. (NEGRITAS Y SUBRAYADO DEL TRIBUNAL)

El 06/11/2006, el apoderado de la parte actora suscribió diligencia al considerar que se había cometido una imprecisión procesal al señalar en el oficio de fecha 05/10/2006 que la causa se encontraba suspendida, a continuación reseñó alguna actuaciones acaecidas en el expediente y concluyó que desde el 18/07/2006 se había dado cumplimiento a las formalidades exigidas por la ley para citar a los herederos conocidos y desconocidos del decujus G.T.S.; por lo que solicitó se libre nuevo oficio dirigido a la Fiscalía del Ministerio Público, a los fines de corregir la imprecisión señalada. Además advirtió que estaba pendiente la decisión de la apelación contra la decisión de fecha 21/10/2005 ante el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

El 10/11/2006, el Tribunal mediante auto nombró defensora judicial a los herederos desconocidos del decujus G.T.S., y se libró la correspondiente boleta de notificación.

El 21/11/2006, el Tribunal dictó auto mediante el cual señaló que a partir del 18/07/2006 comenzaron a transcurrir los 90 días para que comparecieran los herederos desconocidos de G.T.S. y, por ende, para el 05/10/2006 la causa todavía se encontraba suspendida.

El 19/12/2006, el Alguacil suscribió diligencia haciendo constar que había notificado a la defensora de los herederos desconocidos.

El 22/01/2007, la defensora designada aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.

El 15/02/2007, el tribunal agregó a los autos el expediente proveniente del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas contentivo de la decisión dictada en fecha 29/05/2006, que declaró sin lugar la apelación interpuesta contra la decisión de fecha 21/10/2005.

El 02/04/2007, el Alguacil suscribió diligencia haciendo constar que había citado a la defensora de los herederos desconocidos.

Vencido el lapso para dictar sentencia, el fallo no se libró oportunamente; listo éste, se dicta con fundamento en las consideraciones siguientes:

II

En síntesis, los argumentos de las partes son los que se expresan a continuación:

El apoderado de la parte actora alega que en fecha 24/05/1985 sus representados celebraron contrato de arrendamiento con los ciudadanos T.G.M.F. y G.T.S., sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 19, ubicado en la Avenida El Atlántico, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual es propiedad de los arrendadores desde el 02/05/1975 e identificado con el número de catastro 15-25-23-15.

Transcribe el contenido de la cláusula tercera del contrato, la cual establece que la duración del contrato es de un (1) año, contado desde el 01/06/1985 hasta el 31/05/1986, prorrogable por períodos iguales hasta un máximo de tres (3) renovaciones o en total cuatro (4) años de duración.

Expresa que después del 01/06/1989, una vez cumplidas todas las prórrogas previstas en el mencionado contrato, sus mandantes siguieron ocupando el inmueble arrendado con el consentimiento tácito de sus arrendadores, por lo que “comenzó a regir entre las partes un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado”; agregó que ha consignado ante el Juzgado Quinto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas los cánones de los meses de noviembre y diciembre de 1994 y enero de 1995; y que de lo anterior se evidencia que sus mandantes han ocupado durante más de nueve (9) años el local arrendado.

Aclara que los propietarios del inmueble también adquirieron el 21/03/1978 un inmueble denominado VESTALIA Nº 21 identificado con el número de catastro 15-25-23-16 contiguo al local No. 19.

Relata que el 02/12/1994 inició una investigación que arrojó como resultado que entre sus arrendadores se había celebrado un contrato de venta o cesión de fecha 03/12/1992, en el cual T.G.M.F. le vendió o cedió al otro copropietario del inmueble G.T.S. y a la cónyuge de éste R.M.d.T. la totalidad de los derechos que le correspondían -equivalentes a un cincuenta por ciento (50%)- sobre un inmueble constituido por los dos (2) inmuebles contiguos y sus respectivas edificaciones. Posteriormente, el 15/12/1994 celebran una nueva compraventa o cesión, donde G.T.S. y su cónyuge R.M.d.T. le venden o ceden a T.G.M.F. un cincuenta por ciento (50%) de los derechos que tienen sobre el inmueble -equivalentes a un cincuenta por ciento (50%)- constituido por los dos (2) lotes de terreno contiguos y sus respectivas edificaciones por Bs. 1.500.000,oo y agrega que sobre esa operación se cancelaron Bs. 500.000,oo por derechos de registro, para un total de Bs. 2.000.000,oo.

Expresa que cuando se celebró la segunda compraventa T.G.M.F. ya no era comunero y era un tercero extraño a la relación.

Arguye que los arrendadores con este segundo contrato de compraventa celebrado entre G.T.S. y su cónyuge R.M.d.T. (vendedor-arrendador) y T.G.M.F. (comprador-tercero), incumplieron su obligación legal de ofrecer en venta el inmueble en primer lugar a sus representados y negaron fraudulentamente el derecho de preferencia que concede el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, por cuanto sus representados, que ocupaban el inmueble desde hace más de dos (2) años, no fueron notificados de que el propietario hubiese decidido venderlo, para que manifestaran su deseo de adquirirlo.

El apoderado de la parte actora fundamentó la demanda en los artículos 6º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas así como el artículo 1.546 del Código Civil.

El apoderado de la actora estimó el valor de la demanda en Bs. 67.000.000,oo.

Por ello demandó a G.T.S. y R.M.D.T. (vendedores) y T.G.M.F. (comprador), para que convengan o, en su defecto sean condenados a:

1. Subrogar a sus representados en la posición del comprador T.G.M.F. en el contrato celebrado el 15/12/1994 por el precio de Bs. 1.500.000,oo más los gastos de registro pagados por el vendedor.

2. Venderle el inmueble a sus representados en los mismos términos y condiciones de la referida venta.

3. Pagar las costas y costos, inclusive honorarios de abogados.

   En el libelo de demanda solicitó medida de secuestro sobre el inmueble adquirido en fecha 02/05/1975, el cual fue integrado al lote contiguo el 05/06/1991, que también era propiedad de los vendedores.

   Al momento de dar contestación al fondo de la demanda, el apoderado judicial de los demandados negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda de retracto legal intentada contra sus representados por los ciudadanos M.F.D.S.J. e I.D.J.D.S..

   Reconoce que el 24/05/1985 sus representados suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el local comercial distinguido con el Nº 19 con los accionantes.

   Alega que sus mandantes incoaron una demanda en fecha 04/11/1991 para resolver ese contrato de arrendamiento suscrito el 24/05/1985 y que dicha demanda fue declarada CON LUGAR mediante sentencia de fecha 23/04/1992 dictada por el Tribunal Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual quedó definitivamente firme.

   Arguye que cuando la parte actora intentó en fecha 09/03/1995 esta demanda por retracto legal arrendaticio, ya existía una sentencia definitivamente firme que declaraba resuelto el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y por ende este hecho desvirtúa la condición de arrendataria de la parte actora así como su derecho preferente, lo que hace improcedente su acción de retracto legal.

   Manifiesta que los demandantes pretenden subrogarse a la venta realizada el 03/12/1992 por T.G.M.F. (arrendador-cedente) a G.T.S. (arrendador-cesionaro) y R.M.d.T. (cesionaria) sobre dos (2) lotes de terreno contiguos y sus respectivas edificaciones, porque esta última aparece como un tercero extraño a la relación contractual arrendaticia. Aceptó que con esta venta T.G.M.F. dejó de ser comunero o copropietario sobre el referido inmueble. Y sostuvo que para la fecha en que se realizó la venta ya no existía la relación arrendaticia y por ende no tenían la obligación de participar sobre la celebración de la venta a los arrendatarios.

   Por lo que solicitó que la demanda incoada contra sus representados fuera declarada sin lugar.

   El apoderado de la parte demandada en el escrito de informes nuevamente negó, rechazó y contradijo en todas sus partes la demanda incoada contra sus representados y reiteró los alegatos expuestos en la contestación de la demanda. Refiere datos relacionados con el juicio de desocupación que culminó mediante sentencia de fecha 23/04/92 así como las actuaciones que se suscitaron con posterioridad en el juicio de invalidación que se siguió contra la misma. Señaló la ilegitimidad de los actores por no tener sus representados la condición de arrendadores ni los actores la de inquilinos e insistió en que ambos actos traslativos de propiedad se celebraron con posterioridad a la fecha en que quedó resuelto por decisión definitivamente firme el contrato de arrendamiento celebrado entre sus representados y los demandantes. Agregó que el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas no le era aplicable a la relación arrendaticia que habían tenido las partes por cuanto el objeto del contrato versaba sobre un local para uso comercial. Añadió que para la fecha de la introducción de la demanda habían transcurrido 747 días desde que se protocolizó el documento de compraventa de fecha 03/12/1992, por lo que se superó el lapso de caducidad de 40 días que prevé la ley. Por último, señaló que el retracto legal no puede ser ejercido por el inquilino cuanto la venta o cesión de derecho se realiza entre comuneros.

   En su escrito de observaciones a los informes presentados por su adversario, la parte actora insistió en que había tenido conocimiento de la venta a raíz de una investigación que realizó el 02/12/1994 y que los demandados habían incumplido la normativa legal prevista en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que sólo habían transcurrido 5 días entre la segunda venta y la fecha en la cual introdujo la demanda y que en ese momento la sentencia que declaró con lugar la desocupación había sido dictada pero no se había ejecutado. Agregó que el escrito de informes era extemporáneo por anticipado.

   Punto previo

   De la cuestión prejudicial

   En este caso se han encontrado razones de orden público que obstan el que este tribunal emitiera un pronunciamiento hasta tanto cesaran los motivos o se dictará una decisión que los resolviera, y así debió ser declarado de oficio, aunque tales razones fueron argüidas por la parte demandada para sustentar la cuestión previa del ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que fue declarada sin lugar, por cuanto en su criterio este procedimiento debía acumularse a otro por razones de accesoriedad, sin embargo, de lo expuesto por la parte demandada lo que resulta patente en ese caso es la prejudicialidad a que se refiere el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y así ha sido advertida por el Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia ahora que ya media decisión que resolvió de manera definitiva tal situación.

   La parte actora invoca un derecho que le asistiría como arrendataria a subrogarse en una venta respecto a la cual ya se otorgó el contrato ante la Oficina de Registro respectiva, bajo un supuesto donde su condición como arrendatario aparentemente habría cesado al mediar una sentencia definitivamente firme que declaró resulto el contrato de arrendamiento que lo vinculaba con el enajenante del inmueble, pero respecto a la cual se ejerció un recurso de invalidación que de ser declarado con lugar dejaría sin efecto la referida sentencia.

   En el juicio de invalidación ya fue dictada sentencia de fecha 04/09/2003 del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde declaró “...la caducidad del recurso de invalidación de sentencia propuesto por M.F.D.S.J. e I.M.D.S. contra G.M.F. y G.T.S....” así como auto de fecha 27/04/2005 que declara definitivamente firme la referida sentencia.

   En virtud de lo antes expuesto, este Tribunal dictará su decisión sustentado en la sentencia que fue objeto del mencionado recurso de invalidación, es decir, de la sentencia dictada el 23/04/1992 por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró con lugar la demanda de desocupación incoado por T.G.M.F. y G.T.S. contra M.F.D.S.J. e I.D.J.D.S.. Así se decide.

   La parte demandada opuso como defensa de fondo que ya no existía una relación arrendaticia con los ciudadanos M.F.D.S.J. e I.D.J.d.S., porque existía una sentencia definitivamente firme en donde se declaraba la resolución del contrato de arrendamiento y que la condición de arrendatarios y su derecho preferente quedaba desvirtuado por la anterior sentencia, lo que hacía improcedente la acción de retracto legal.

   Y posteriormente, en el escrito de informes el apoderado de la parte demandada se refirió en el capítulo II de su escrito a la “ilegitimidad de los actores” y aclaró que ambos actos traslativos de propiedad se celebraron con posterioridad a la fecha en que quedó resuelto por decisión definitivamente firme el contrato de arrendamiento celebrado entre sus representados y los demandantes, lo que expresó en los siguientes términos:

   Es preciso entonces observar, que tales contratos de venta, tal como lo indican los demandantes en sus escritos, fueron celebrados en dos fechas distintas, el primero, en fecha tres (3) de Diciembre de mil novecientos novena y dos (1.992), y el segundo, en fecha quince (15) de Diciembre de mil novecientos noventa y cuatro (1.994), siendo evidente entonces, que tal como quedó plenamente probado en este proceso, ambos actos traslativos de propiedad, se celebraron con posterioridad a la fecha en que quedó resuelto por decisión definitivamente firme el contrato de arrendamiento celebrado entre mis representados y los demandantes, extinguiéndose así, de manera definitiva y absoluta, la condición de arrendadores de los primeros, y de inquilinos, de los últimos, CON ANTERIORIDAD a la celebración de las operaciones de compraventa cuyo retracto se pretende, por lo que es improcedente a todo evento cualquier acción que los demandantes puedan ejercer, asumiendo una condición de inquilinos que se extinguió en virtud de una decisión judicial

   .

   Por su parte, la parte actora en las observaciones al escrito de informes de su contraparte, señaló:

   La parte Demandada alega en su extemporáneo Informe, la Ilegitimidad de los Actores, por cuanto para la fecha de intentar la presente Acción, -a su decir- no eran inquilinos, por cuanto en fecha 23 de Abril de mil novecientos noventa y dos, el Tribunal noveno de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial dictó Sentencia Definitiva, declarando con lugar la Demanda intentada por sus representados y en consecuencia resuelto el Contrato de Arrendamiento.- Ahora bien, en autos no consta que la precitada Sentencia para el momento de intentar la presente Acción se hubiera ejecutado con la consecuencial entrega del local a que se contrae los Autos.- por lo cual la parte Actora, de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera impertinente el alegato esgrimido por la parte Demandada, por cuanto el Juez tiene el deber de atenerse a lo alegado y probado en Autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos...

   .

   Considera pertinente este Despacho estudiar el retracto legal arrendaticio, es decir, el derecho preferente del arrendatario para adquirir el inmueble arrendado, como derecho que tiende a proteger al arrendatario.

   M.R. en su obra “La terminación del contrato de arrendamiento de inmuebles...” plantea que este derecho de adquisición preferente puede presentarse previo a la venta para ser preferido en caso de enajenación o, en caso de que ésta no se realice, como un derecho potestativo del arrendatario de dejar sin efecto la anterior transmisión de propiedad, siempre que se cumplan las condiciones previstas en la ley.

   El artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para el momento de la interposición de la demanda, establece:

   Artículo 6.- Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

   Aun cuando el arrendamiento hubiere durado menos de dos años, el arrendatario tendrá el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del cinco por ciento (5%) del valor del inmueble.

   En uno y otro caso, no gozarán de este derecho los arrendamientos que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto.

   Parágrafo Único.- En los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas, que formen parte de un edificio no será aplicable lo dispuesto en el presente artículo

   .

   Las disposiciones del Código Civil a las cuales hace referencia el mencionado artículo son los artículos 1.546 y 1.547, que se transcriben a continuación:

   Artículo 1.546.- El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común

   Artículo 1.547.- No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura

   Artículo 1.548.- En el retracto legal se aplicará lo dispuesto en los artículos 1.539 y 1.544

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   Del texto del artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, se infiere que deben cumplirse los siguientes requisitos para que opere el retracto legal arrendaticio:

1. Que exista una relación arrendaticia que derive de un contrato de arrendamiento, sea este a tiempo determinado o indeterminado.

2. Que el arrendamiento haya durado más de dos (2) años. Y si hubiese durado menos de ese tiempo, que el arrendatario haya ejecutado mejoras que excedan del cinco (5%) del valor del inmueble.

3. Que el arrendatario esté solvente en el cumplimiento de todas sus obligaciones.

   De los anteriores requisitos puede colegirse que tal derecho asiste única y exclusivamente al arrendatario, es decir, que se requiere necesariamente que la persona que ocupa el inmueble ostente tal condición antes de entrar a analizar que el arrendatario se haya mantenido en el goce inmobiliario durante más de dos (2) años, que se encuentre en estado de solvencia y que haya satisfecho las aspiraciones del propietario.

   Este juzgador advierte que de los elementos probatorios aportados por las partes quedó plenamente demostrado que la primera venta o cesión de derechos entre los comuneros se efectuó el 03/12/1992, cuando ya había sido dictada la sentencia de fecha 23/04/1992 por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, que declaró con lugar la demanda incoada por T.G.M.F. y G.T.S. contra M.F.D.S.J. e I.D.S. y resuelto el contrato de arrendamiento suscrito el 01/06/1985 sobre el local distinguido con el Nº 19 ubicado en la Parroquia Sucre, Departamento Libertador, Distrito Federal, Caracas. Asimismo, se constató que cuando se celebró esa primera cesión de derechos en fecha 03/12/1992, ya la referida sentencia se encontraba definitivamente firme por cuanto se había interpuesto recurso de invalidación contra la misma, lo que se desprende del auto de fecha 25/11/1994 dictado por el Juzgado Noveno de Primera Instancia, donde señaló:

   Consta a los autos que el Extraordinario Recurso de Invalidación propuesta por el actor en fecha 3 de Julio de 1.992, fue declarada la perención de la Instancia. Ejercido y tramitado el correspondiente recurso de apelación en contra de la decisión de Perención, en fecha 17 de marzo de 1.994...

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   De lo anterior se desprende que para el 03/07/1992 ya M.F.D.S.J. e I.D.J.D.S. habían sido notificados de esa decisión y por ende ejercieron el recurso extraordinario de invalidación con el fin de impugnar una sentencia proferida y amparada por la autoridad de la cosa juzgada.

   Así las cosas, no cabe duda para este sentenciador que en las dos (2) oportunidades que los codemandados enajenaron el inmueble, tanto el 03/12/1992 como el 15/12/1994, ya había llegado a su fin la relación arrendaticia que vinculó a T.G.M.F. y G.T.S. (arrendadores) con M.F.D.S.J. e I.D.J.D.S. (arrendatario), lo que obsta la procedencia de esta acción de retracto legal o acción de subrogación incoada por la parte actora con el fin de subrogarse en un contrato de venta o cesión de derechos suscrito en fecha 15/12/1994, contrato éste que es aún posterior al que se comentó de fecha 03/12/1992, lo que conlleva a que la demanda se declare improcedente, tal como lo hará este sentenciador en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

   Las pruebas que constan en el expediente se refieren a continuación:

   Pruebas de la parte actora:

   1) En los folios 10 al 12, original de contrato de arrendamiento suscrito el 24/05/1985 entre T.G.M.F. y G.T.S. (arrendadores) y M.F.D.S.J. e I.D.J.D.S. (arrendatarios) sobre el local comercial distinguido con el número 19; posteriormente inscrito por los arrendatarios ante la Notaría Pública Novena de Caracas el 20/12/1994, bajo el Nº 81, Tomo 374.

   2) En los folios 13, 36 y 37, original de constancia de consignación del canon de arrendamiento del local Nº 19 ante el Juzgado Quinto de Parroquia de esta Circunscripción Judicial correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 1994 y enero de 1995, los cuales fueron depositados los días 14/12/1994, 11/01/1995 y 17/02/1995, respectivamente.

   3) En los folios 14 al 17 y 53 al 56, copia certificada de venta o cesión celebrada entre T.G.M.F. (vendedor) y G.T.S. y R.M.d.T. (compradores), de los derechos que le correspondían sobre el inmueble -equivalentes al 50% de la totalidad- por la cantidad de Bs. 1.000.000,oo; protocolizada el 03/12/1992, bajo el Nº 50, Tomo 40, Protocolo Primero.

   4) En los folios 38 al 43, copia certificada de documento de propiedad de la parcela Nº 116 adquirida por T.G.M.F. y G.T.S.; según documento protocolizado el 02/05/1975, bajo el Nº 10, Tomo 5, Protocolo Primero.

   5) En el folio 44, avalúo catastral emitido por la Oficina Municipal de Catastro de la Alcaldía de Caracas del Municipio Libertador en fecha 16-08-1993, donde consta que el valor total del inmueble es de Bs. 5.246.600,oo. El inmueble identificado con el Nº 19, está ubicado en la Av. Atlántico entre 5ta y 6ta Avenida, Catia, y registrado el 03/05/1996, bajo el Nº 11, Tomo 15.

   6) En el folio 45, Planilla de liquidación de impuestos sobre inmuebles urbanos.

   7) En el folio 46, certificado de solvencia de impuestos municipales de derecho de frente.

   8) En los folios 47 al 50, documento de propiedad de la parcela Nº 118 adquirida por T.G.M.F. y G.T.S., según documento protocolizado el 21/03/1978, bajo el Nº 60, Tomo 16, Protocolo Primero.

   9) En el folio 51 y 52, planillas de liquidación de impuestos municipales.

   10) En los folios 57 al 59, documento de venta o cesión del 50% del total del inmueble celebrada entre G.T.S. y R.M.d.T. (vendedores) a T.G.M.F. (comprador), según documento protocolizado el 15/12/1994, bajo el Nº 43, Tomo 47, Protocolo Primero.

   11) En el folio 60 y 61, notificación de enajenación realizada el 03/12/1992 del inmueble Nº 19 ante la Dirección General Sectorial de Rentas, que fue registrada ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal el 15/12/1994, folio 925 del cuaderno de comprobantes.

   12) En los folios 149 al 151, documento por el cual se integran las parcelas contiguas Nº 116 y parte de la parcela Nº 118, que les pertenecen según documentos protocolizados: el primero, en fecha 03-05-1976, bajo el Nº 11, folio 35, tomo 15, y, el segundo, en fecha 21-03-1978, bajo el Nº 60, folio 267, tomo 17, ambos del Protocolo Primero. Este documento fue protocolizado ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal el 05/06/1991, bajo el Nº 35, Tomo 32, Protocolo Primero. El registrador estampó una nota donde hace constar que el primer documento fue:

   ...Registrado bajo el Nº 20, Tomo 5º, 2do Trimestre de 1975...

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   Pruebas de la parte demandada:

   1. Folios 172 al 195, 196 al 201, 31 al 34 de la pieza II, 39 al 44 de la pieza II, 127 al 153 de la pieza II y 265 al 301 de la pieza II, copias certificadas de actas que forman parte del expediente donde cursó el juicio de desocupación incoado por T.G.M.F. y G.T.S. contra M.F.D.S.J. e I.D.J.D.S., donde consta:

      - Folios 178 al 182, 31 al 34 de la pieza II, 39 al 44 de la pieza II, 132 al 136 de la pieza II: sentencia de fecha 23/04/1992 del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró con lugar la demanda.

      - Folio 138 de la pieza II: auto de fecha 09/11/1992, donde señala que la sentencia de fecha 23/04/1992 se encuentra definitivamente firme.

      - Folios 141 al 150 de la pieza II, actas de fechas 13/12/1994 y 14/12/1994, donde consta la entrega material del inmueble identificado con el Nº 19.

      - Folios 265 al 273, recurso de invalidación presentado el 31/10/1994 contra la sentencia de fecha 23/04/1992.

      - Folio 183: auto de admisión del recurso de invalidación de fecha 09/11/1994 que ejercieron M.F.D.S.J. e I.M.D.S. contra la sentencia el 03/07/1992.

      – Folio 187: auto de fecha 25/11/1994, que revocó el auto de fecha 09/11/1994, por medio del cual se admitió el recurso de invalidación.

      - Folios 188 y 189: apelación del auto que revocó el auto de admisión y auto que oye dicha apelación.

      - Folios 278 al 295 de la pieza II: sentencia de fecha 04/09/2003 del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde declaró “...la caducidad del recurso de invalidación de sentencia propuesto por M.F.D.S.J. e I.M.D.S. contra G.M.F. y G.T.S....”.

      - Folio 297, auto de fecha 27/04/2005 que declara definitivamente firme la sentencia de fecha 04/09/2003.

   2. Folios 118 al 119 de la pieza II, copia ad efectum videndi de la copia certificada del acta de defunción de G.T.S..

      A los fines de emitir este pronunciamiento se valoraron los instrumentos identificados con los números y letras 1), 3), 4), 8), 10), 12) y A). En cuanto al resto de las pruebas y defensas aportadas por las partes, devienen impertinentes debido a la calidad del pronunciamiento que acogió la defensa referida a la ilegitimidad de los actores dado que para la fecha en que se realizaron las ventas cuyo retracto se pretende los demandantes no ostentaban la condición de arrendatarios que pretenden asumir en virtud de la decisión judicial que declaró la quiebra del contrato de arrendamiento con anterioridad a tales ventas, lo que hace ocioso todo juicio sobre ellas. Así se declara.

      III

      En mérito de todo cuanto antecede este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:

PRIMERO

declarar SIN LUGAR la demanda de retracto legal interpuesta por M.F.D.S.J. e I.D.J.D.S. contra T.G.M.F., R.M.D.T. y los sucesores de G.T.S.: R.M.D.T., ya identificada, y además por J.M.T.M., J.A.T.M. y J.G.T.M., todos ampliamente identificados en el encabezamiento de esta decisión;

SEGUNDO

condenar en costas a la parte actora.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los VEINTITRÉS (23) días del mes de MAYO de dos mil siete (2007). Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

EL JUEZ,

GERVIS A.T..

EL SECRETARIO Acc.,

P.M.B.