Decisión nº 1 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 6 de Febrero de 2007
| Fecha de Resolución | 6 de Febrero de 2007 |
| Emisor | Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco |
| Ponente | Xiomara Reyes |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO,
J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
196º Y 147º
Visto la anterior demanda y los recaudos que la acompañan, presentada por el ciudadano M.D.J.T.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.520.928 y domiciliado en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, debidamente asistido por el ciudadano LEOVANIS E. FARIAS, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.695.763, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el N° 109.525 y de este domicilio, el Tribunal ordena darle entrada y hacer las anotaciones en los libros respectivos, y previa revisión de las actas procesales observa:
Del escrito libelar se evidencia que, el accionante en su carácter de propietario de un inmueble constituido por una casilla, signada con el número uno (01), ubicada en el pasillo nueve (09) del bloque seis 6) del Mercado de Minoristas de Maracaibo, también conocido como Centro Comercial Mercado Las Pulgas, situado en Jurisdicción de las Parroquias Chiquinquirá y B.d.M.M.d.E.Z., celebró un contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano M.A.R.V., en fecha 3 de mayo de 2003, por un lapso de seis (6) meses prorrogables por periodos iguales salvo que una de las partes manifestara a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo más, con un canon de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,oo) mensuales.
Señala el actor que, el arrendatario venía cumplimiento cabalmente su obligación contractual, pero a partir del 3 de mayo de 2006, hasta la actualidad ha dejado de pagar los cánones correspondientes, incurriendo en mora contractual durante ocho meses, desde el 3 de mayo de 2006 hasta el 3 de enero de 2007, por lo que no tiene derecho a la prórroga legal establecida en el Artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Invoca que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado pero insoluto en el pago de los cánones; así como lo establecido en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenado con lo pautado en el artículo 1.167 del Código Civil, en atención al carácter bilateral del contrato que pretende resolver.
Y por último, demandó la resolución del contrato de arrendamiento verbal antes citado y el pago de los cánones vencidos debidamente cuantificados en dicho libelo.
Con el libelo de demanda la parte actora acompañó copia del instrumento que cursa por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo.
Ahora bien, el Tribunal previo estudio del recaudo consignado y de los alegados esgrimidos hace las siguientes consideraciones:
Alega la parte actora que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento verbal, a tiempo indeterminado y que el arrendatario incurrió en incumplimiento de pago de las obligaciones contractuales contraídas, pero que en atención al carácter bilateral del contrato de arrendamiento solicita la resolución del contrato con fundamento en el artículo 1167 de Código Civil.
En este sentido, el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticia y sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Artículo 34. “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”…
Artículo 38.- “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.”… Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”
En este mismo orden, es importante destacar que, Sala Constitucional bajo la ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, señaló:
…” Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incoó. En efecto, la sentencia que fue impugnada, luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, consideró que estuvo a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho. Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato” … En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante ante de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerare incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúa fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. “… (Subrayado del Tribunal).
Y por último apunto dicho fallo que:
…En el caso de autos, se encuentra que el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declara inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia. “… (Subrayado del Juzgado).
Igual criterio viene sosteniendo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de octubre de 2005, con ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, que al respecto señaló:
…
La sentencia de primera instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo “…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el juez estaba obligado a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, incurriendo, como ya se dijo, en franca violación principio del debido proceso y el derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución de contrato de arrendamiento, obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas”…” (Subrayado del Tribunal).
Señala además dicho fallo que:
…”Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que es ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse. …”
Continúa dicho fallo:
…”De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letras del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció, y en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide.”…
Con vista a la jurisprudencia antes señalada y por cuanto del libelo de la demanda se desprende que, estamos en presencia de un contrato verbal, sin determinación de tiempo, tal como lo señaló el actor y que, el arrendatario incumplió en la obligación principal que es el pago de los cánones de arrendamiento, concluye este Juzgadora que la relación arrendaticia invocada en autos, cumple con los presupuestos procesales establecidos en el Artículo 34 de la ley especial, quedando entendido que, en caso de incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales deberá el arrendador interponer la acción de desalojo, ya que la resolución de un contrato de arrendamiento, a juicio de quien decide es procedente en los contratos con determinación de tiempo y por vía de excepción, por otras causales distintas a las previstas en el artículo 34 antes citado, conforme a lo pautado en el Parágrafo Segundo de la norma tantas veces citada norma, y así se declara.
Es menester resaltar que la anterior declaratoria se fundamenta en la obligación que tiene el juez de verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma, y así garantizar el debido proceso y la tutela jurídica efectiva de las partes, y en virtud de que los hechos invocados no encuadra dentro de los presupuestos legales establecidos en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto no consta en las actas procesales la determinación del contrato de arrendamiento invocado, es por lo que, forzosamente este Tribunal declarar improcedente la presente acción, y así se declara.
En consecuencia, y por los argumentos antes explanados, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA IMPROCEDENTE LA PRESENTE DEMANDA, por ser contraria a derecho, la acción intentada por el ciudadano M.D.J.T.R., en contra del ciudadano M.A.R.V., de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los cinco (05) días del mes de febrero de dos mil siete (2007). Años: 196° y 147°.
LA JUEZ TITULAR,
_______________
X.R.
LA SECRETARIA SUPLENTE,
__________________________
MARIELIS ESCANDELA DE BRAVO.
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (9:30 a.m.).
LA SECRETARIA SUPLENTE,
__________________________
MARIELIS ESCANDELA DE BRAVO.
XR/
