Decisión nº 02 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 7 de Enero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: M.V.Y.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-74.795, domiciliado en Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira.

APODERADO: R.E.B.G., titular de la cédula de identidad N° V-3.311.889, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 13.117.

DEMANDADA: R.M.d.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.007.191, domiciliada en Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira.

APODERADOS: L.F.R.H. y V.J.C.N., titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.021.917 y V-2.893.093, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 97.694 y 26.123 respectivamente.

MOTIVO: Desalojo. (Apelación a decisión de fecha 26 de octubre de 2007, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

Subió a esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por el abogado R.E.B.G., apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 26 de octubre de 2007 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró inadmisible la demanda por desalojo interpuesta por el ciudadano M.V.Y.G., contra R.M.d.P..

Apelada dicha decisión, el Juzgado de la causa, por auto de fecha 01 de noviembre de 2007 acordó oír el recurso en ambos efectos y remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor. (Folio 79)

En fecha 06 de diciembre de 2007 se recibieron los autos en este alzada, se le dio entrada y el trámite de ley correspondiente. (Fl. 81, 82).

Se inició el presente asunto cuando el abogado R.E.B.G., actuando como apoderado judicial del ciudadano M.V.Y.G., demandó a la ciudadana R.M.d.P., por desalojo. Manifestó en su libelo que consta en el expediente signado bajo el N° 8447-06, nomenclatura del Juzgado de los Municipios Junín y R.U. de esta Circunscripción Judicial, que según solicitud de fecha 21 de noviembre de 2006, se notificó a los ciudadanos R.M.d.P. e I.B.C. de la venta del inmueble que ocupan como inquilinos, pactada en la cantidad de Bs. 120.000.000,00, para que ejercieran su derecho de preferencia. Que, igualmente, consta que los mencionados ciudadanos fueron notificados del nuevo canon de arrendamiento que debían pagar en el año 2007. Afirmó el exponente, que ninguno de los inquilinos ha manifestado su voluntad de adquirir el inmueble y menos aún han pagado el canon de arrendamiento que les fue notificado. Que por las razones expuestas y con fundamento en los artículos 1594 y 1611 del Código Civil, demanda a la ciudadana R.M.d.P., para que entregue totalmente desocupado el inmueble que ocupa como inquilina, ya que esto es exigido como requisito por los futuros compradores. Asimismo, alegando que la prórroga legal ya se encuentra vencida, solicitó se decrete el secuestro del inmueble y el procedimiento se tramite por el juicio breve, tal como lo ordena el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1615 del Código Civil. Estimó la demanda en la suma de Bs. 120.000.000,00. (Folios l al 3) Junto con el libelo consignó lo siguiente:

- Poder otorgado por el ciudadano M.V.Y.G. al abogado R.E.B.G..

- Notificación realizada por el Juzgado de los Municipios Junín y R.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

- Solicitud de reconocimiento de contenido y firma de documento privado de fecha 15 de noviembre de 1995, tramitado por ante el Juzgado de los Municipios Junín y R.U. de esta Circunscripción Judicial.

- Inspección judicial practicada en el inmueble objeto de la acción, a solicitud de la parte actora. (Anexos folios 5 al 48)

Por auto de fecha 12 de marzo de 2007, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda y acordó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a su citación, a los fines de dar contestación a la demanda. (Folio 49)

A los folios 51 al 61 rielan actuaciones relativas a la citación de la ciudadana R.M.d.P..

En fecha 04 de octubre de 2007, la ciudadana R.M.d.P., asistida por los abogados L.F.R.H. y V.J.C.N., dio contestación a la demanda en los siguientes términos: 1.- Convino con la parte demandante en que es inquilina del inmueble ubicado en la calle 12, entre avenidas 12 y 13, N° 12-67, centro de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, el cual es propiedad del ciudadano M.V.Y.G., manifestando encontrarse al día con el pago de los cánones de arrendamiento, ya que incluso ha cancelado los incrementos hechos a dicho canon, a pesar de que de acuerdo con lo establecido por el Gobierno Nacional, los mismos se encuentran congelados. 2.- Solicitó la aplicación preferente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha, especialmente de los artículos 7 y 45. 3.- Rechazó la estimación de la demanda por considerarla exagerada. Argumentó, además, que del contenido de la demanda quedó demostrado que la relación arrendaticia está pactada por contrato verbal a tiempo indeterminado, motivo por el cual solicita le sean respetados sus derechos como inquilina. Finalmente, negó, rechazó y contradijo haber incumplido como inquilina con la normativa legal. (Folios 62 y 63)

En fecha 04 de octubre de 2007, la ciudadana R.M.d.P. confirió poder apud-acta a los abogados L.F.R.H. y V.J.C.N.. (Folio 64)

En fecha 19 de octubre de 2007, el abogado L.F.R.H. actuando como coapoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de pruebas. (Folios 66 al 67)

Luego de lo anterior aparece la sentencia de fecha 26 de octubre de 2007, relacionada al comienzo de la presente narrativa. (Folios 69 al 75).

Mediante diligencia de fecha 29 de octubre de 2007, el apoderado judicial de la parte actora apeló de la referida decisión de fecha 26 de octubre de 2007.

En fecha 17 de diciembre de 2007, el apoderado judicial de la parte actora promovió pruebas en esta instancia (fls. 83 al 84), cuya admisión fue negada por auto de fecha 19 de diciembre de 2007 (fls. 85 al 88).

La Juez para decidir observa:

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, contra la decisión dictada en fecha 26 de octubre de 2007 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró inadmisible la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano Manuel Vicente Yánez Guarín contra la ciudadana R.M.d.P., y condenó a la parte demandante al pago de las costas procesales, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

La representación judicial de la parte actora señala en el escrito libelar que demanda en nombre de su mandante, ciudadano M.V.Y.G.a.l. ciudadana R.M.d.P., para que entregue totalmente desocupado el inmueble que ocupa como inquilina, ubicado en la calle 12 N° 12-67, entre avenidas 12 y 13, centro de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, en virtud de que no ejerció el derecho preferente para comprarlo a pesar de haber sido notificada de la venta del mismo en fecha 21 de noviembre de 2006, y de que se tiene pactada la venta del referido inmueble por la cantidad de Bs. 120.000.000,00, exigiendo los futuros compradores que el mismo esté totalmente desocupado de personas y de muebles.

Igualmente, alega que la prórroga legal se encuentra vencida por lo que pide se decrete el secuestro del inmueble y que la causa sea tramitada por el procedimiento breve, según lo dispuesto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1615 del Código Civil.

La parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, convino en que es inquilina del inmueble propiedad del actor, objeto del presente juicio, mediante una relación arrendaticia pactada por contrato verbal a tiempo indeterminado celebrado entre las partes, hecho que a su decir se desprende del contenido de la demanda, por lo que solicita que se le respeten sus derechos legales como arrendataria.

Así las cosas, considera esta alzada necesario determinar si en el caso de autos la demanda interpuesta llena los requisitos de admisibilidad a tenor de lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.

En la norma transcrita supra, el legislador prevé en forma taxativa las causas por los cuales es inadmisible la demanda, a saber: que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de tales supuestos, no puede el órgano jurisdiccional negarse a admitir la demanda.

Ahora bien, en el caso de autos se aprecia que la pretensión del actor se circunscribe a demandar el cumplimiento de la obligación por parte de la arrendataria, de hacer entrega del inmueble arrendado, solicitando que sea decretado el secuestro, con fundamento en el hecho de que la demandada no ejerció el derecho preferente para la compra del bien inmueble objeto del presente juicio y que la prórroga legal del contrato de arrendamiento se encuentra vencida.

Sin embargo, la parte demandante no acompañó a la demanda el instrumento contentivo del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuya prórroga legal señala se encuentra vencida.

Por otra parte, consta al folio 27 del expediente, documento privado suscrito por la ciudadana R.M.d.P. el 15 de noviembre de 1995, declarado reconocido por el Juzgado de los Municipios Junín y R.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira mediante auto de fecha 20 de diciembre de 2006, el cual fue consignado por la parte actora junto con el libelo, en el que se indica que la demandada, desde hace veinte años, es inquilina del bien inmueble objeto de la presente demanda, lo que permite inferir que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Al respecto, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Artículo 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

   En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

   Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

   En la norma citada, el legislador determinó expresamente que el desalojo es la vía procesal idónea para obtener la desocupación de los inmuebles objeto de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, siempre que la acción se fundamente en las causales en ella señaladas, las cuales son de carácter taxativo.

   Igualmente, los artículos 38 y 39 de la referida Ley disponen:

   Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

4. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

   Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

   Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

   En las normas citadas se establece la figura de la prórroga legal, sólo para los contratos celebrados a tiempo determinado, señalando que la misma opera de pleno derecho y que a su vencimiento el arrendador puede demandar su cumplimiento.

   En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 834 de fecha 24 de abril de 2002 expresó:

   En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

   Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.

   …Omissis..

   En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. (Resaltado propio)

   (Expediente N° 02-0570)

   Conforme a lo expuesto, en el caso de autos la acción interpuesta por la parte demandante no encuentra sustento en el ordenamiento jurídico, en razón de que no existe la acción por cumplimiento de prórroga legal de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Así las cosas, la acción escogida por el demandante no resulta idónea para tramitar su pretensión, dada la naturaleza jurídica del contrato, pues al tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado lo procedente es intentar una acción de desalojo con fundamento en cualquiera de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   En consecuencia, resulta forzoso para quien decide, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, declarar inadmisible la demanda interpuesta por el ciudadano Manuel Vicente Yánez Guarín contra la ciudadana R.M.d.P. en fecha 27 de febrero de 2007, por ser contraria a lo dispuesto en el mencionado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

   En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante mediante diligencia de fecha 29 de octubre de 2007.

SEGUNDO

De conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, DECLARA INADMISIBLE la demanda interpuesta por el ciudadano Manuel Vicente Yánez Guarín contra la ciudadana R.M.d.P. en fecha 27 de febrero de 2007, por ser contraria a lo dispuesto en el mencionado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

TERCERO

CONFIRMA con distinta motivación la decisión dictada en fecha 26 de octubre de 2007 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

CUARTO

De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada apelante.

Regístrese, publíquese y déjese copia fotostática certificada de la presente decisión, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los siete días del mes de enero del dos mil ocho. Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

La Juez Titular,

A.M.O.A.

La Secretaria,

Abg. F.R.S.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las doce del mediodía (12:00 m.), previas las formalidades de Ley, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

Exp. N° 5700