Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Mayo de 2007

Se inició el presente juicio por DESALOJO incoado por los abogados A.B. y R.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 55.331 y 54.149, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de las ciudadanas M.Á.D.Q. y Á.Á.D.B., en contra de la ciudadana M.I.M., ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 3 de febrero de 2005. Luego del sorteo respectivo le correspondió su conocimiento al Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual mediante auto publicado el 22 de marzo de 2005, admitió la demanda y su reforma.

La parte actora alega haber celebrado un contrato de arrendamiento con la demandada en fecha 1º de abril de 1999, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 4, Piso 2, del edificio Cagliari, ubicado en la Cuarta Transversal de la Urbanización M.P.d. la ciudad de Caracas. Que en fecha 8 de noviembre de 2004, se practicó en el inmueble arrendado una inspección judicial por el Tribunal Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la cual hace valer para demostrar que la demandada ha incumplido con las obligaciones contractuales, especialmente en lo que se refiere a la cláusula quinta donde se encuentran previstas las reparaciones que se encuentra obligada a realizar la demandada. Por tanto, adujo que la demandada al no realizar las reparaciones a que estaba obligada, había contribuido al deterioro del inmueble arrendado. En consecuencia, habiendo resultado infructuosas todas las gestiones extrajudiciales de la parte actora para que la arrendataria cumpla con sus obligaciones de hacer las reparaciones necesarias al inmueble a los fines de evitar su deterioro progresivo, adujo que la arrendataria ha violentado el artículo 34, literal e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al ocasionar en el inmueble deterioros mayores de los provenientes por el uso normal del inmueble.

De conformidad con lo anterior, demanda por desalojo a la arrendataria, a los fines de que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en desalojar el inmueble arrendado y que se proceda a la entrega del inmueble libre de bienes y personas. Asimismo, demanda el pago de las costas y costas derivadas del presente juicio, estimando la demandada en la cantidad de Bs. 4.500.000,ºº.

En fecha 26 de mayo de 2005, la parte demandada se encontraba a derecho en el presente juicio. En fecha 31 de mayo de 2005, la parte demandada promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, indicando que por ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en el expediente Nº 17820, contentiva de una demanda incoada por la arrendataria por reintegro de cuotas de arrendamiento en contra de las demandantes en el presente juicio. Asimismo, alegó la referida cuestión previa pero con ocasión al juicio que por Resolución de Contrato incoaron las demandantes en contra de la demandada y que cursa por ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial identificado con el Nº 5494/01 mediante la cual se declaró con lugar la cuestión previa relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un procedimiento distinto. Seguidamente, rechazó la demanda en todas y cada una de sus partes.

PUNTO PREVIO

DE LA VALIDEZ DEL ACTO DE CONTESTACIÓN

La parte actora alegó la confesión ficta de la parte demandada, por cuanto del escrito de contestación no se desprende la rúbrica perteneciente a su persona, por lo que afirma que la demandada no se presentó a dar contestación a la demanda incoada en su contra sin que el abogado asistente tuviere facultades para actuar en su representación.

Este Tribunal observa que, del escrito de contestación se desprende en su encabezamiento que el mismo estaba redactado en primera persona, es decir, por la ciudadana M.I.M., quien manifestó encontrarse asistida por el abogado J.C.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 38.366. Ahora bien, aunque dicho escrito sólo aparezca suscrito por una persona, por existir una sola rúbrica, estima este Juzgador que de la copia simple del libro de solicitud de expedientes llevado por el Juzgado a quo, y que riela en copia simple al folio 120 del presente expediente, se pudo constatar que la solicitud del expediente Nº 053146 de la nomenclatura de ése Juzgado contentivo de la presente causa, fue realizada por M.M., titular de la cédula de identidad Nº V-12.972.235, cuya rúbrica aparece plasmada en el mismo libro. Por tanto, como quiera que la fecha de solicitud del presente expediente realizada por la referida ciudadana fue el día 31 de mayo de 2005, fecha ésta en la que tuvo lugar el acto de contestación de la demanda, resulta evidenciado que la demandada estuvo presente en el acto de contestación de la demanda, asistida por el abogado J.C.L.. En consecuencia, este Juzgador desecha el alegato formulado por la parte actora relativo a la falta de comparecencia de la demandada al acto de contestación, y así se declara. Por consiguiente, se declara válida la contestación realizada mediante escrito por la demandada en fecha 31 de mayo de 2005, quedando confirmado así el fallo apelado, en cuanto al punto aquí dirimido, y así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El recurso ordinario de apelación, se encuentra consagrado en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, siendo éste el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por una sentencia. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable. Ahora bien el sistema de la doble jurisdicción, está regido por el principio dispositivo, a través del cual el Juez de Alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el Juez Superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación. En el caso de marras corresponde analizar el contenido de la sentencia referido a la cuestión de fondo, excluyendo de dicho tratamiento la cuestión previa relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un procedimiento distinto, en virtud de tratarse de aquellas respecto de las cuales no cabe apelación, aunado al hecho de que en el presente recurso el apelante resultó vencedor en la cuestión previa propuesta, por lo que en todo caso, no es materia del presente fallo. La sentencia recurrida declara SIN LUGAR la CUESTIÓN PREVIA de PREJUDICIALIDAD contenida en el Ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoaron las ciudadanas M.Á.D.Q. y Á.Á.D.B. en contra de la ciudadana M.I.M., condenando en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

La presente controversia se fundamenta en la existencia de una relación arrendaticia existente entre las partes desde el 1º de abril de 1999, tal y como se desprende del contrato de arrendamiento privado consignado en copias simples por la parte actora, que riela los folios 8 al 13, del presente expediente y que hace valer la misma parte demandada junto con su escrito de contestación, anexado a la demanda que por reintegro de alquileres incoara la arrendataria en contra de las aquí demandantes. En consecuencia, estima este juzgador que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, dicho instrumento debe tenerse por reconocido, surtiendo plenos efectos probatorios, y así se declara.

Sostiene la parte actora, que en virtud de la cláusula sexta del referido contrato de arrendamiento, la arrendataria quedaba obligada a lo siguiente: “De conformidad con el contenido del artículo 1.612 del Código Civil, las reparaciones menores que requiera el inmueble son por cuenta de la Arrendataria calculadas éstas en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,ºº), al igual que las reparaciones mayores que hayan sido ocasionadas como consecuencia de no haber reparado las menores en su debida oportunidad. La Arrendataria queda obligada a poner en conocimiento de las Arrendadoras, por escrito, de cualquier novedad dañosa o indicio de que pudiere ser necesaria una reparación mayor en el inmueble, a más tardar dentro de las veinticuatro (24) horas de ocurrido el hecho que las motiva y de no hacerlo, será responsable de los daños y perjuicios que ocasione su negligencia. ..”

Asimismo, la actora hace valer el contenido de las cláusulas décima y décima segunda donde las parte acordaron lo siguiente: “Décima: Son causas de resolución del presente contrato, pero no de manera exclusiva, las que a continuación se señalan: A.- Cualquier incumplimiento en que haya incurrido la Arrendataria en cualesquiera de las cláusula que rigen el mismo o supletoriamente le señalen la Ley…”; “Décima Segunda: (…) la Arrendataria se obliga a entregar el inmueble arrendado completamente desocupado de bienes y personas en las mismas condiciones de habitabilidad en que lo recibió. Asimismo, la obligación de entregar el inmueble referido, comprende el perfecto estado del mismo, es decir, sin deterioro de ninguna clase, perfectamente conservado, pintadas sus paredes, techos y áreas en general, completas y pulcras las piezas y accesorios del baño y en buen estado sus pisos, columnas y demás áreas del inmueble.”

Ahora bien, la pretensión de la actora se fundamenta en el artículo 34, literal e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que expresamente prevé: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes por el uso normal del inmueble, o efectuando reformas no autorizadas por el arrendador.” (Resaltado del Tribunal).

De conformidad con la norma transcrita ut supra, los presupuestos de la pretensión de la parte demandante devienen en la existencia de un contrato a tiempo indeterminado y que el arrendatario con ocasión al goce y disfrute que ejerciera del inmueble arrendado hubiere ocasionado a éste deterioros que resultasen mayores a los producidos por el uso normal del bien. En cuanto al primero de los presupuestos, se observa que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento establece que éste tendría la vigencia de un (1) año, sin prórroga de ninguna especie, contado a partir del 1º de abril de 1999. En consecuencia, el contrato llegó a término el 1º de abril de 2000, no previendo las partes ningún tipo de prórroga convencional. Sin embargo, el presente juicio se interpuso el 3 de febrero de 2005, fecha para la cual la arrendataria se encontraba aún en el inmueble arrendado. Sin que lo anterior implique desechar la aparente intención de la parte actora de dar por resuelta la relación arrendaticia existente entre ésta y la arrendataria, según se pudiera colegir de la demanda que por resolución de contrato incoaran las demandantes en el mes de julio de 2001, este juzgador estima que en el caso de marras operó la tácita reconducción del arrendamiento. En este sentido, establece el artículo 1.614 del Código Civil que en los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando el bien, una vez vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, salvo en lo que se refiere a la determinación del tiempo, esto es, se tendrá como un contrato a tiempo indeterminado.

De acuerdo a las circunstancias de hecho que se mencionan y a lo dispuesto en el Código Civil, debe procederse en el caso de marras como en los casos de contratos de arrendamiento celebrados sin determinación del tiempo, toda vez que la arrendataria continuó ocupando el inmueble con posterioridad al vencimiento del contrato de arrendamiento, operando de ese modo la tácita reconducción prevista en el artículo 1.614 del Código Civil. Por consiguiente, se ha cumplido con el primer presupuesto previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, y así se declara.

De autos se observa que la actora acompañó su libelo de demanda con las resultas de la inspección extrajudicial realizada por el Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, practicada el 8 de noviembre de 2004, en el inmueble objeto de arrendamiento. Contra dicha prueba, la parte demandada en la oportunidad de su promoción, solicitó que la misma fuera desechada. Al respecto, estima este juzgador que en virtud de haberse consignado la prueba en comento junto con el libelo de demanda, correspondía a la parte demandada efectuar las impugnaciones a la misma en el acto de contestación de la demanda, por lo que se estima extemporánea la solicitud efectuada por la demandada, y así se declara.

Ahora bien, con relación a la prueba de inspección judicial extra litem, el autor A.R.R., en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano se ha pronunciado de la forma siguiente: “En la inspección judicial extra litem, la facultad de promover la prueba antes del juicio, se justifica por la urgencia de dejar constancia del estado de las cosas antes de que desaparezcan con el transcurso del tiempo señales o marcas que pudieran interesar a las partes, y prevenir así, el perjuicio que pudiera sobrevenir por el retardo. (…omissis…). En conclusión, según lo previsto en el artículo 1.430 del Código Civil, los jueces son libres de apreciar la prueba de inspección ocular o judicial extra litem según las reglas de la sana crítica establecida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 509 del mismo código, el cual ordena analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del juez respecto de ellas.” (Resaltado del Tribunal). Según la doctrina antes citada, la valoración de este medio probatorio debe ser hecha por aplicación de las reglas de la sana crítica, y su práctica se justifica por la urgencia de dejar constancia del estado de determinadas cosas, y en este sentido, observa este juzgador que si bien la práctica de la referida prueba no se efectuó ante el Juez de la causa, no obstante, dada la naturaleza de la actividad que efectuó el juez comisionado, circunscrita a dejar constancia de los particulares indicados por el solicitante, de manera objetiva, sin formular ningún tipo de valoración o apreciación subjetiva, en cumplimiento de lo previsto en el Código de Procedimiento Civil, resulta a juicio de este juzgador, que la prueba cumple con las formalidades previstas en la Ley, por lo que se tiene como válida, surtiendo efectos probatorios respecto de las siguientes circunstancias: 1.- Que en el inmueble inspeccionado faltan algunas tapas de los interruptores de luz. 2.- Que en el piso del baño hay baldosas que se encuentran desprendidas y hay manchas en el piso de granito. 3.- Con respecto a la pintura y frisos, observa que en la mayor parte del inmueble se encuentran en buen estado. 4.- Que en el área donde está ubicada la mesa del comedor existe una grieta en la pared de color azul. 5.- Que una de las puertas de una habitación se observó que estaba rota en una parte de ella. 6.- En general, se observó que el inmueble y sus piezas sanitarias se encontraban en condiciones regulares. De las reproducciones fotográficas tomadas en las distintas áreas del inmueble inspeccionado, se evidencia que las baldosas del baño se encuentran desprendidas en alguna de sus partes, así como también se evidencia la existencia de un vidrio roto en el baño, la existencia de la fotografía de una puerta sin manilla, la falta de un interruptor de luz, la ubicación de un conector de lámpara en el techo, sin la lámpara y orificios en las paredes.

Habida cuenta de las circunstancias y del estado que se describe en el acta de inspección y las reproducciones que la acompañan, observa este Juzgador que, en virtud del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, específicamente de conformidad con la cláusula sexta, la arrendataria se encontraba obligada a efectuar las reparaciones menores, así como las mayores que se hayan causado por la negligencia de la arrendataria en atenderlas cuando éstas aún resultaban de menor grado. Ahora bien, la norma que sirve de fundamento a la pretensión del actor establece que es causal de desalojo el hecho de que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble. En este sentido, debe observarse que cuando el arrendatario, mediante una conducta negligente omite efectuar las reparaciones menores a que está obligado en virtud del contrato de arrendamiento, recae directamente sobre él la responsabilidad por los daños mayores ocasionados en virtud de la desidia en efectuar las reparaciones tendientes a evitar tales daños.

Observa este juzgador que de la prueba de inspección judicial extra litem se desprende, entre otras determinaciones, la existencia de una grieta en la pared del área del comedor, la rotura de una ventana, el desprendimiento de baldosas del baño, orificios en las paredes, una puerta de habitación rota y la ausencia de algunos interruptores y lámpara de luz; siendo de todos, el más gravoso, la grieta que se encuentra en la pared del área del comedor.

A juicio de este juzgador, el estado del inmueble denota un desinterés e indiferencia por parte de la arrendataria, quien no ha mantenido el debido cuidado del inmueble, pues aún cuando el acta de inspección señala que el inmueble se encuentra en condiciones regulares, en cuanto a sus instalaciones y diversas áreas que lo componen, se pudo constatar también numerosos deterioros que denotan un evidente abandono del inmueble ante la ausencia o falta de conservación del mismo, que en nada se relacionan con los años que tenga el inmueble objeto del arrendamiento o los daños por el uso normal del mismo. En este sentido, los vidrios rotos, la ausencia de interruptores de luz, daños a las puertas del inmueble, y especialmente la grieta de la pared, obedecen en mayor medida a la falta de cuidado por parte de sus habitantes. Los daños evidenciados en la inspección y las reproducciones fotográficas consignadas, son a juicio de este Tribunal de tal naturaleza que exceden aquellos daños que un uso corriente podría producirle al inmueble. No se justifican los indicados daños por la vetustez del inmueble, pues es evidente que los mismos derivan de la conducta indolente de la arrendataria respecto del cuidado del inmueble.

En consecuencia, de las apreciaciones antes señaladas y tomando en consideración que por daños mayores debe entenderse todos aquellos deterioros que no se derivan del uso normal del inmueble o de la propia vetustez, es por lo que este juzgador estima que en el presente caso sí ha habido por parte de la arrendataria una conducta que ha ocasionado los daños constatados en la inspección judicial, los cuales en ningún caso pueden considerarse como derivados del uso normal del inmueble, sino que por el contrario resultan mayores siendo su causa el abandono y la desidia en su mantenimiento. Por tanto, de la naturaleza de los mismos se puede colegir que son causados por el descuido e indiferencia de la arrendataria, y no por el uso normal del inmueble, por lo que a juicio de este juzgador deben considerarse como daños mayores, y así se decide.

Habida cuenta de la decisión que antecede, este Juzgador estima procedente la causal de desalojo prevista en el literal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedando así revocado el fallo dictado por el Juzgado a quo, y declarando en consecuencia, procedente la pretensión de desalojo, y así se decide.

Ahora bien, como quiera que la parte actora en su recurso de apelación impugnó la decisión del a quo de considerar válido el acto de contestación de la demandada, y toda vez que dicha resolución fue confirmada por este Juzgador, en los mismos términos; el recurso de apelación debe tenerse como parcialmente procedente, en virtud de haber sido confirmado el referido pronunciamiento, y así se decide.

DECISIÓN

Con fundamento en los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de APELACIÓN formulado por el abogado A.B., inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 55.331, actuando en su carácter de apoderado judicial de las demandantes M.Á.D.Q. y Á.Á.D.B., contra la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 30 de junio de 2005, en virtud de lo cual se revoca parcialmente el dispositivo del fallo apelado en los siguientes términos: PRIMERO: Se declara valido el acto de contestación de la demanda y la comparecencia de la demandada al mismo acto; en este sentido queda confirmado parcialmente el fallo apelado.