Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescente de Barinas, de 13 de Febrero de 2012

La presente causa se tramita ante este Juzgado Superior con motivo del recurso de apelación interpuesto por la ciudadana: A.G.G.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V-18.225.952, en su condición de apoderada judicial del ciudadano: G.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V-3.590.953 de este domicilio; contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, en fecha 26 de julio de 2010, según la cual, declaró con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, interpuesta por la abogada J.D.S., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana: M.I.d.S., contra el ciudadano: G.B., ya identificada, que se tramita en el expediente Nº 2496, de la nomenclatura particular de ese Juzgado.

En fecha 13 de octubre de 2010, se recibió el expediente, se le dio entrada y el curso legal correspondiente; el mismo se tramita conforme al procedimiento breve previsto a partir del artículo 881 del Código de Procedimiento Civil; se fijó el décimo día de despacho para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 ejusdem.

En fecha 15 de octubre de de 2010, el ciudadano: G.B., parte demandada de autos, asistido por el abogado en ejercicio ciudadano: A.A.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 88.542, presentó diligencia confiriendo poder especial apud acta a los abogados A.A.R. y A.A.P. los cuales fueron tomados como apoderados judiciales de la parte demandada, mediante auto dictado por este Tribunal de fecha 15-10-2.010.

En fecha 01 de noviembre de 2010, el ciudadano: G.B., parte demandada de autos, asistido por el abogado en ejercicio ciudadano: A.A.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 88.542, presentó escrito, el cual fue agregado en la misma fecha en el presente expediente.

En fecha 01 de noviembre de 2010, la abogada en ejercicio J.D.S., inscrita en el Instituto de previsión Social del Abogado bajo el Nº 69.775, actuando en representación de la ciudadana M.I.d.S., parte actora de autos, presentó escrito, el cual fue agregado en la misma fecha en el presente expediente.

En fecha 02 de noviembre de 2010, en virtud de la multiplicidad de competencia no fue posible dictar la sentencia, no estando legalmente previsto el diferimiento en este caso; una vez publicada la misma se notificará a la partes.

En esta oportunidad este Tribunal pasa a decidir bajo los siguientes términos:

DE LA SENTENCIA APELADA.

En cuanto a la sentencia apelada, es necesario hacer un pronunciamiento inicial respecto del cumplimiento de lo establecido en el artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil.

Tenemos que señalar que la sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente si es acertada o errónea. No se puede apreciar ni más ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas.

La Sala Civil de nuestro más Alto Juzgado en sentencia de fecha 30/11/2000. Caso: Banco de los Trabajadores de Venezuela, C.A. (BTV), en cuanto a la inmotivación citó a Guasp de la manera siguiente:

Cuando los jueces no se pronuncien sobre todos los puntos objeto de la litis, su conducta acarreará la nulidad del fallo pronunciado al producirse el vicio de incongruencia negativa, el cual el recurrente en su escrito de formalización alega se produjo, y que se traduce en una omisión de pronunciamiento sobre una defensa oportunamente formulada.

En decisión del 19 de junio de 1996 (Maghglebe Landaeta Bermúdez contra Compañía Anónima Nacional Seguros La Previsora), la Sala con ponencia del Magistrado Dr. A.R., en lo que respecta al vicio de incongruencia negativa, señaló:

'En este estado la Sala pasa a determinar en qué consiste el vicio de incongruencia negativa.

El jurista español, J.G. en su libro titulado Derecho Procesal Civil, tercera edición corregida, tomo primero, pp. 516 a la 518, determina la incongruencia, con la siguiente expresión:

'...Ahora bien, ¿qué se entiende, más ampliamente, por congruencia de la sentencia? Puede ser definida como la conformidad que debe existir entre la sentencia y la pretensión o pretensiones que constituyen el objeto del proceso, más la oposición u oposiciones en cuanto delimitan este objeto.

Es pues, una relación entre dos términos, uno de los cuales es la sentencia misma, y, más concretamente, su fallo o parte dispositiva, y otro el objeto procesal en sentido riguroso, no (sic) por lo tanto, la demanda, ni las cuestiones, ni el debate, ni las alegaciones y las pruebas, sino la pretensión procesal y la oposición a la misma en cuanto la delimita o acota, teniendo en cuenta todos los elementos individualizadores de tal objeto: los sujetos que en él figuran, la materia sobre que recae y el título que jurídicamente lo perfila'.

La congruencia supone, por lo tanto:

Que el fallo no contenga más de lo pedido por las partes: ne eat iudex ultrapetita partium, pues si así lo hiciera incurriría en incongruencia positiva...

... Que el fallo no contenga menos de lo pedido por las partes ne eat iudex citrapetita partium, pues si así lo hiciera incurriría en incongruencia negativa, la que se, da cuando la sentencia omite decidir sobre alguna de las pretensiones procesales; en principio, esto podría ocurrir tanto cualitativa como cuantitativamente...(,,,)'.

De la doctrina expuesta se evidencia, que el requisito de congruencia de la sentencia establecido en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem, ya sea positiva o negativa, recae necesariamente en la armonía que debe contener la decisión contenida en la sentencia con la pretensión del actor y la oposición a la misma, en cuanto la delimita o acota".

En el caso que nos ocupa, observa esta Superioridad que en la sentencia recurrida en la “motiva” de la misma el a quo se limitó a transcribir artículos del Código Civil, luego citó y transcribió parte de una sentencia proferida por la Sala Civil de fecha 21 de septiembre de 2006, caso Dianamen; para luego afirmar en seis líneas que el demandado no había logrado demostrar que había cancelado el aumento del canon de arrendamiento establecido por la Alcaldía del Municipio Barinas, para inmediatamente pasar a la dispositiva, lo que evidencia una inmotivación absoluta de la recurrida incurriendo en el vicio de falta de motivos, que hacen nula la recurrida.

En consecuencia, considera quien aquí se pronuncia, que por cuanto la Jueza a quo no se pronunció en la sentencia de conformidad con la Ley, la sentencia contiene el vicio de inmotivación, todo de conformidad con el artículo 243 ordinal 4° y 244 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.

En atención a lo expuesto, este Tribunal, pasa a decidir la presente causa en los términos siguientes:

DE LA DEMANDA

La apoderada de la parte actora abogada J.D.S., presentó escrito libelar en fecha 17 de marzo de 2.010, mediante el cual expuso:

Que su representada es propietaria de un inmueble ubicado en la Avenida M.J., distinguido con la nomenclatura Municipal N° 10-20, frente a la Plaza Roosevelt, o Plaza El Estudiante; que en fecha 01 de febrero de 2.008, su representada celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano: G.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.590.953, que dicho contrato de arrendamiento fue autenticado ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad de Barinas, bajo el Nro. 23, Tomo 22,, que la cláusula tercera del mencionado contrato, establece en qué términos debe efectuarse la notificación de la prórroga legal del contrato de arrendamiento, la cual expresa textualmente lo siguiente: “La duración del presente contrato, es de un (1) año, contado a partir del 01 de enero de 2008, prorrogable automáticamente por períodos iguales siempre y cuando algunas de las partes no comunique a la otra con noventa (90) días de antelación y por escrito, su voluntad de no prorrogarlo”; expresando la apoderada actora que en fecha 26 de septiembre de 2008, la ciudadana arrendadora M.I.d.S., le notificó a su arrendatario G.B., con más de noventa (90) días de anticipación, la prórroga legal correspondiente, que según el artículo 38 ordinal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde una prórroga legal máxima de tres (3) años; que en la cláusula segunda establece el canon de arrendamiento el cual se estableció la cantidad de ochocientos bolívares fuertes (Bs f. 800,00), pero que es el caso que en fecha 15 de junio de 2009, solicitó en nombre y representación de su poderdante, por la Oficina Reguladora de Alquiler, Consultaría Jurídica (Departamento de Inquilinato) de la Alcaldía del Municipio Barinas, estado Barinas, la regulación del local arrendado al ciudadano G.B.; ubicado en la Avenida M.J. distinguido con la nomenclatura municipal N° 10-20 frente a la Plaza Roosevelt o Plaza del Estudiante, donde se encuentra ubicada la empresa mercantil denominada “Comercial Guiberri C.A., Barinas Estado Barinas.

Alegó la parte actora que iniciado el procedimiento administrativo que se cumplieron con todos los requisitos y que según la Resolución N° 816/2009, de fecha 11 de agosto de 2009, emitida por la Oficina Reguladora de Alquiler, Consultoría Jurídica (Departamento de Inquilinato) de la Alcaldía de Municipio Barinas estado Barinas, fijó como canon de arrendamiento mensual la cantidad de: ocho mil doscientos diez bolívares fuerte (8.210,oo), expresando que al emitirse la precitada Resolución N° 816/2009, se agotó la vía administrativa tal como se desprende del artículo 75 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que establece: “Las decisiones dictadas por el organismo regulador agotan la vía administrativa”

Que según la ya mencionada Resolución N° 816/2009, a partir de la fecha 11 de agosto de 2009, el ciudadano G.B., debió de comenzar a pagar el nuevo aumento del canon de arrendamiento que se estipuló según la ya mencionada regulación, es decir, la cantidad de ocho mil doscientos diez bolívares (Bs. 8.210,oo), a la cual el arrendatario no se ha querido someter; que se evidencia que el ciudadano arrendatario no cumplió lo establecido con la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento en donde establece textualmente: “El incumplimiento de el arrendatario de algunas de las cláusulas contenidas en este documento, hará que el presente contrato quede rescindido y la arrendadora podrá demandar la resolución del mismo ante los tribunal competentes”. Que el ciudadano arrendatario está incumpliendo las obligaciones contractuales asumidas por él y contraviniendo la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento que establece: “la duración del presente contrato es de un (01) año contado a partir del 01 de enero de 2008, prorrogable automáticamente por períodos iguales siempre y cuando algunas de las partes comunique a la otra con noventa (90) días de antelación y por escrito, su voluntad de no prorrogarlo, en caso de prorroga automática el canon sufrirá un incremento calculado en base al índice inflacionario del momento”.

Señaló la parte actora que el arrendatario hasta la presente fecha no ha acatado la resolución emanada de la autoridad competente; por medio del cual se estableció un nuevo monto por concepto de canon de arrendamiento lo que significa que no ha cancelado los cánones de arrendamiento completos es decir la cantidad de ocho mil doscientos diez bolívares fuertes (8.210,00) que estipuló la regulación, limitándose a pagar la cantidad de ochocientos bolívares mensuales mediante depósitos de cánones de arrendamiento por el Juzgado Segundo de Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas a favor de su representada anteriormente identificada según se evidencia en el expediente de consignación N° 233. Igualmente aseguró que con la falta de pago del monto fijado por la Oficina Reguladora de Alquiler, Consultoría Jurídica (Departamento de Inquilinato) de la Alcaldía del Municipio Barinas estado Barinas, coloca al ciudadano G.B., anteriormente identificado como incumplidor de algunas de las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento anteriormente descrito.

Expresó la parte actora que su representada es una persona de la tercera edad que vive del pago del alquiler del local y ayuda a sus hijos; y el demandado de autos es un gran empresario de la Empresa mercantil denominada Comercial Guiberry.

Aseguró que en el presente caso ha quedado demostrada la falta de pago cabal de las pensiones, quedando de esta manera incumplida no sólo la obligación de pago asumida por el arrendatario en el contrato sino la principal obligación que al arrendatario impone el ordinal segundo del artículo 1592 del Código Civil.

Igualmente, fundamentó la pretensión en las disposiciones contenidas en los artículo 33, 40, la última aparte del artículo 38 y el artículo 41 parte infine de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.159. 1167 y 1592 del Código Civil Venezolano.

Asimismo, expresó que el artículo 1.167 del Código Civil regula la posibilidad de que en el contrato bilateral, como es el caso del contrato de Arrendamiento, pueda ser solicitada con éxito la resolución si alguna de las partes no ejecuta su obligación;

De la misma forma fundamentó su escrito en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su último aparte establece que en el lapso de la prórroga legal, en la relación arrendaticia deben permanecer las mismas condiciones del contrato original, respetando y cumpliendo el aumento del canon de arrendamiento como consecuencia de una regulación, que en este caso es la Resolución N° 816/2009.

Expresó que en virtud de las anteriores consideraciones es que demanda al ciudadano G.B., anteriormente descrito, por resolución de contrato de arrendamiento y subsidiariamente al pago de la diferencia de los cánones de arrendamiento que adeuda de conformidad con la Resolución Administrativa N° 816/2009 , o en su defecto para que convenga o sea condenado por el Tribunal: a) que resuelva el contrato de arrendamiento descrito anteriormente, en la parte primera de los hechos y haga entrega del inmueble inmediatamente; b) subsidiariamente al pago de la cantidad de cincuenta y nueve mil doscientos ochenta bolívares (Bs. 59.280,00), monto al que asciende la deuda que debe a su representada desde el 11 de septiembre 2009, hasta la fecha 17 de marzo de 2010, lapso de ocho (08) mensualidades que resulta de la siguiente operación: la cantidad de ocho mil doscientos diez bolívares (Bs. 8.210,00), monto fijado como canon de arrendamiento mensual, menos la cantidad de ochocientos bolívares (Bs. 800,00), que el arrendatario ciudadano G.B. ha venido consignando; c) al pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la fecha de la decisión por el Tribunal; d)los intereses moratorios, de la fecha en que se hizo exigible la obligación, el cual se hará mediante experticia complementaria del fallo; e) al pago de los honorarios profesionales.

Estimó la presente demanda en la cantidad de setenta y cuatro mil cien bolívares con 00/100 (Bs. 74.100,00).

Consignó con el libelo de la demanda los siguientes instrumentales:

 Marcado “A”, documento poder original otorgado por la ciudadana M.I.D.S., a la abogada en ejercicio J.D.S., autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Barinas, en fecha 19 de diciembre de 2008, anotado bajo el No 13, Tomo 186 del Libro de Autenticaciones llevado por esa Notaría. (Ver Folios 5-8).

 Marcado “B”, copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos M.I.D.S. y G.B., autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barinas, en fecha 01 de febrero de 2008, bajo el No 23, Tomo 22, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría. (Ver Folios 9-12 ).

 Marcado “C”, comunicación de fecha 26 de septiembre de 2009, dirigido al ciudadano G.B., mediante el cual la ciudadana M.I.D.S., le notifica su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, suscrita con su persona, debidamente recibido y firmado por el arrendatario. (Ver Folio 13).

 Marcado “D”, original de la Resolución N° 816/2009, emanada por la Oficina Reguladora de Alquileres (Inquilinato) de la Alcaldía del Municipio Barinas del estado Barinas, suscrita por el Alcalde del Municipio Barinas, Lcdo. A.S.. (Ver Folios 14-15).

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En fecha 07 de mayo de 2.010, la parte demandada debidamente asistida en este acto por la abogada en ejercicio ciudadana: A.G.G.M., de conformidad con el articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el articulo 346, numeral 6° del Código de Procedimiento Civil, opuso la cuestión previa de defecto de forma prevista en el ordinal 6° del artículo 346 ejusdem, es decir, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el articulo 340 ejusdem, en su numeral 4º, que establece: “el objeto de la pretensión, deberá determinarse con precisión, indicada su situación y linderos, si fuere inmueble”; que la parte actora en su libelo se limitó a mencionar que le dio en arrendamiento un inmueble ubicado en la Avenida M.J., distinguido con la nomenclatura Municipal N° 10-20, ubicado frente a la Plaza Roosevelt, o también llamada Plaza El Estudiante, lo cual no es suficiente para identificar dicho inmueble, es decir, que hay una indeterminación objetiva en cuanto al objeto de la pretensión.

Que de igual manera de conformidad con lo establecido el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone como defensa de fondo la falta de cualidad de la actora para intentar o sostener el presente juicio, alegando que es propietaria de un inmueble ubicado en la Avenida M.J. distinguido con la nomenclatura municipal N° 10-20 frente a la plaza Roosevelt o Plaza del Estudiante pero no indica el documento debidamente Protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas, estado Barinas, que le acredite la condición de propietaria, o documento alguno que la pueda acreditar como mandataria con poder de administración y disposición sobre el supuesto inmueble que argumenta que le dio en arrendamiento; que opone tal defensa de fondo para que sea resuelta como punto previo al fondo de la causa.

Señaló que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, todos y cada uno de los alegatos formulados por la demandante en el libelo;

Que de igual manera rechaza, niega y contradice que sea procedente la medida de desalojo del inmueble planteada por la parte actora ciudadana M.I.D.S..

Rechaza, niega y contradice el aumento del canon de arrendamiento que pretende la ciudadana M.I.D.S. y que se reserva el derecho de demandar la Resolución N° 816/2009, emanada por el Alcalde A.S. en fecha 11 de agosto de 2009.

Expresó que es falso e incierto y que por ello rechaza, niega y contradice que le adeude la suma de cincuenta y nueve mil doscientos ochenta bolívares (Bs. 59.280,00), correspondientes a ocho (08) mensualidades vencidas; de igual manera rechaza y contradice por ser falso que la ciudadana M.I.D.S., le hubiese notificado en fecha 26 de septiembre de 2008, sobre prórroga alguna de desocupación del inmueble.

DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS.

Se observa de las actas procesales que la cuestión previa opuesta por la parte demandada, fue subsanada, debiendo resaltar esta Alzada que a pesar de que por mandato expreso del artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, las cuestiones previas no serían objeto de revisión alguna en esta Superioridad debido a que correspondería hacer pronunciamiento sólo en lo que respecta al fondo de lo controvertido, en el caso sub iudice, tenemos que este Tribunal anuló previamente la sentencia recurrida por inmotivación absoluta, lo que obliga a esta Superioridad a pronunciarse también acerca de la cuestión previa opuesta en el presente procedimiento, lo que se hará más adelante en el presente fallo. Y ASI SE DECLARA.

Ambas partes promovieron medios probatorios en el presente procedimiento.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Y CARGA DE LA PRUEBA

En el caso bajo examen se observa que la existencia de la relación contractual ha sido aceptada por la parte demandada, por lo que este hecho no será objeto de prueba en el presente procedimiento.

La parte actora afirmó que dio aviso oportuno el arrendatario de la prórroga legal correspondiente; que en el contrato se había establecido que el canon de arrendamiento es por la cantidad de: ochocientos bolívares (Bs. 800,oo), pero que había solicitado ante la Oficina Reguladora de Alquiler, Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Barinas la regulación del inmueble arrendado al ciudadano: G.B., produciéndose una Resolución signada con el Nº 816/2009 de fecha 11 de agosto de 2009, emitida por la señalada oficina, en la que se evidencia que se fijó como canon de arrendamiento mensual la cantidad de: ocho mil doscientos diez bolívares fuertes (Bs. 8.210,oo). Que el arrendatario debía comenzar a pagar desde esa fecha (11/08/2009) el nuevo canon fijado, pero que a ello no se ha querido someter, que ha incumplido las clausulas decima segunda y tercera del contrato de arrendamiento, y que el arrendatario se ha limitado sólo a depositar la cantidad de Bs. 800,oo bolívares mensuales consignándolos ante el Juzgado Segundo de Municipio del estado Barinas, y que esa falta de pago coloca al arrendatario como incumplidor de sus obligaciones, que por todo lo expuesto demanda la resolución del contrato de arrendamiento y los cánones de arrendamiento que adeuda de conformidad con la resolución administrativa Nº 816/2009.

Por su parte el accionado, rechazó, negó y contradijo el aumento del canon de arrendamiento dispuesto en la resolución Nº 816/2009, negó que adeude los cánones de arrendamiento correspondiente a ocho (8) mensualidades, negó que adeude la cantidad de: cincuenta y nueve mil doscientos ochenta bolívares (Bs. 59.280, oo), negó que la ciudadana: M.I.D.S. le hubiera notificado el 26 de septiembre sobre la prórroga legal.

En relación a la actividad probatoria, a la luz de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho que ha producido la extinción de la obligación, en todo caso, las partes tiene la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

DE LOS MEDIOS PROBATORIOS

Establecidos los límites de la controversia, y la carga de la prueba, pasa esta Alzada a analizar y valorar el material probatorio que cursa en autos:

MEDIOS PROBATORIOS DE LA PARTE ACTORA

 Marcado “B”, copia fotostática certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana M.I.D.S., mediante el cual conviene arrendar al ciudadano G.B., según las clausulas allí estipuladas un inmueble constituido por un local comercial de su propiedad ubicado en la Avenida M.J. , distinguido con la nomenclatura municipal Nº 10-20 de la ciudad, Municipio y estado Barinas, el cual se encuentra autenticado ante la Notaria Pública Primera de Barinas, en fecha 01-02-2008, bajo el No 23, Tomo 22, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría. (Folios 09 al 12).

En cuanto a esta instrumental, se le otorga pleno valor probatorio para dar por demostrada la relación contractual existente entre las partes involucradas en el presente litigio, y también para dar por demostrado que el inmueble arrendado es un local comercial, ubicado en la avenida M.J., distinguido con la nomenclatura municipal Nº 10-20 de la ciudad Barinas, Municipio y estado Barinas, al igual que para dar por probadas las distintas cláusulas que el mismo contiene, como documento privado reconocido de fecha cierta. Y así se declara.

 Marcado “D”, original de la Resolución N° 816/2009, emanada por la Oficina Reguladora de Alquileres (Inquilinato) de la Alcaldía del Municipio Barinas, suscrita por el Alcalde del Municipio Barinas, Lcdo. A.S.. En el que resolvió lo siguiente: “Artículo 1: Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para uso: Comercio, al inmueble ubicado en la Avenida m.J. Nº 10-20 frente a la Plaza del estudiante, de la ciudad de Barinas, Municipio Barinas estado Barinas, cuya área de construcción es de 204,20 M 2, en la cantidad de ocho mil doscientos diez bolívares fuertes (Bs. F. 8.210,00) mensuales (Folios 14 al 15).

En relación a esta documental, se trata de un documento público administrativo que contiene una presunción de veracidad y en atención a que en modo alguno fue impugnado o tachado por la parte a quien se le opuso, en este caso a la parte demandada, en virtud de ello se le otorga valor probatorio para dar por demostrado que la Oficina Reguladora de Alquiler de la Alcaldía Bolivariana Socialista de Barinas, según Resolución Nº 816/2009, vista la solicitud presentada por la ciudadana: J.D.S., apoderada judicial de la ciudadana: M.I.d.S., titular de la cédula de identidad Nº E-216.997, quien es propietaria de un inmueble ubicado en la Av. M.J., distinguido con el Nº 10-20 frente a la Plaza El Estudiante, según consta de documento que ahí se señala, fijó el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de: ocho mil doscientos diez bolívares fuertes (Bs. 8.210,oo). Y así se declara.

 Marcado “A”, documento poder original otorgado por la ciudadana M.I.D.S., a la abogada en ejercicio J.D.S., autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Barinas, en fecha 19 de diciembre de 2008, anotado bajo el No 13, Tomo 186 del Libro de Autenticaciones llevado por esa Notaría. (Folios 05 al 08).

 Marcado “B”, copia fotostática certificada de ficha catastral de fecha 12-02-2003, marcada “B” emanada por la Alcaldía del Municipio Barinas, Dirección de Catastro. (Folios 35).

De la señalada ficha catastral, promovida en copia certificada, se observa que la misma versa sobre un inmueble ubicado en la Av. M.J., número cívico: 10-20, que en ella se refleja como propietaria a la ciudadana: Iacono de Sala María, titular de la cédula Nº 216.997, en la que también aparece reflejada el área de terreno del inmueble de 216,20 y como área de construcción 204,20, en atención a ello se le otorga valor probatorio para dar por demostrado que la ficha catastral se corresponde con el mismo inmueble descrito en el contrato de arrendamiento, que se encuentra agregado en los folios del 9 al 11 del presente expediente. Y así se declara.

 Promovió en copia certificada documento de Liquidación y Partición de Bienes amistosa realizada ante el extinto Tribunal de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas en fecha siete de Marzo del año Mil Novecientos Noventa y Cuatro (07-03-1994), dejados por el causante M.S.C., agregadas al cuaderno de comprobantes bajo el N° 318, Folios 780 al 783, la Planilla Sucesoral N° 202, de fecha 07-08-87, expedida por el Ministerio de Hacienda-Región Los Andes y el Certificado de Solvencia de Sucesión, y registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas del Estado Barinas bajo el N° 32, Folios 98 al 102 del Protocolo Primero, Tomo 13, Principal y Duplicado, Primer Trimestre del año 1994. (Folios 41 al 46).

En cuanto a este documento, se le otorga valor probatorio como documento privado reconocido con fecha cierta, en el que se observa en el folio 42 la descripción de un inmueble que perteneció al de cujus M.S.C., contenido en el numeral “2” descrito como: una parcela de terreno y el inmueble que sobre ella construido, ubicado en esta ciudad de Barinas, alinderada de la siguiente manera: Norte: Casa de J.C.; Suroeste: Solar y casa de J.R.S.; Noroeste que es su frente, Avda. M.J. frente a la Plaza Roosevelt y Suroeste: Casa que es ó fue de M.C., indicándose que el inmueble fue registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas el 12 de marzo de 1.964, bajo el Nº 114, folios 185 vto. Al 186 vto. Protocolo Primero, Principal y Duplicado, y en el mismo documento de partición se observa que el señalado inmueble fue adjudicado a la ciudadana: M.I.d.S., tal y como se evidencia en el capítulo IV denominado Adjudicaciones, final del folio 43 del presente expediente, en el que queda demostrado que la viuda antes referida como pago de sus gananciales se le adjudica en propiedad la parcela de terreno y el inmueble sobre ella construido, ubicado en esta ciudad de Barinas, en la Av. M.J., el cual se encuentra descrito en el numeral “2” del capítulo I del documento contentivo de la partición amistosa, por lo que con este documento que posteriormente fue registrado ante la Oficina de Registro Público que ya hemos señalado en fecha 28 de marzo de 1994, bajo el Nº 32, folios 98 al 102, Protocolo Primero, Tomo trece, Principal y Duplicado, ha quedado demostrada la titularidad y propiedad de la actora de autos sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución aquí se peticiona. Y así se declara.

 Marcado “C”, comunicación de fecha 26-09-2009, dirigida al ciudadano G.B., mediante la cual la ciudadana M.I.D.S., le notifica su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, suscrito con su persona. (Folio 13).

En cuanto a esta comunicación, debe resaltarse que la parte demandada no lo impugnó o tachó en modo alguno, dado que en la contestación de la demanda en cuanto a la señalada documental, sólo rechazó y contradijo por ser falso que la ciudadana: M.I.D.S. le hubiese notificado sobre prórroga alguna de desocupación de inmueble; en virtud de ello, al no haberse realizado impugnación de esta comunicación o desconocimiento expreso de la misma, ésta quedó reconocida judicialmente. Y así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

 Promovió el supuesto contrato de arrendamiento (Ver Folios 9 - 11).

En cuanto a este documento, el mismo ya fue a.y.v.e.e. capítulo de los medios probatorios promovidos por la parte actora, otorgándosele valor probatorio para dar por demostrada la relación contractual existente entre las partes involucradas en el presente litigio, y también para dar por probado que el inmueble arrendado es un local comercial, ubicado en la avenida M.J., distinguido con la nomenclatura municipal Nº 10-20 de la ciudad Barinas, Municipio y estado Barinas, al igual que para dar por probadas las distintas cláusulas que el mismo contiene, como documento privado reconocido. Y así se declara.

 Promovió Resolución N° 816, de fecha 11-08-2009, (Ver Folios 14 -15).

De igual modo en relación a la resolución promovida, la misma fue objeto de valoración en el capítulo de los medios probatorios de la parte actora, otorgándosele valor probatorio por tratarse de un documento público administrativo que contiene una presunción de veracidad y en atención a que en modo alguno fue impugnada o tachada por la parte a quien se le opuso, en este caso a la parte demandada, en virtud de ello se le otorga valor probatorio para dar por demostrado que la Oficina Reguladora de Alquiler de la Alcaldía Bolivariana Socialista de Barinas, según Resolución Nº 816/2009, vista la solicitud presentada por la ciudadana: J.D.S., apoderada judicial de la ciudadana: M.I.d.S., titular de la cédula de identidad Nº 216.997, quien es propietaria de un inmueble ubicado en la Av. M.J., distinguido con el Nº 10-20 frente a la Plaza El Estudiante, según consta de documento que ahí se señala, fijó el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de: ocho mil doscientos diez bolívares fuertes (Bs. 8.210,oo). Y así se declara.

DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA

El demandado de autos ciudadano: G.B., opuso la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, aseverando que el objeto de la pretensión debe indicarse y determinarse con toda precisión, señalando a tales efectos ubicación y linderos, invocando el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, afirmando que no se llenaron los requisitos en el artículo 340 eiusdem en su ordinal 4º, en virtud de que la parte actora en su libelo se limitó a mencionar que le dio en arrendamiento un inmueble ubicado en la Avenida M.J., distinguido con la nomenclatura municipal Nº 10-20, ubicado frente a la Plaza Roosevelt o también denominada Plaza El Estudiante, lo cual según afirmó no es suficiente para indicar dicho inmueble, y que por ello existe una indeterminación objetiva en cuanto al objeto de la pretensión.

Ahora bien, este Tribunal debe en primer lugar señalar que el objeto de la pretensión no es el inmueble arrendado, sino la resolución de una convención por incumplimiento de una de las partes en este caso un contrato de arrendamiento, sin embargo, hecha esta aclaratoria, vale decir, que se observa de las actas procesales que conforman el presente expediente, que la parte actora ciudadana: M.I.d.S., subsanó de manera voluntaria la cuestión previa opuesta, y en relación a la identificación del inmueble expuso y comprobó que dicho inmueble fue adquirido en comunidad conyugal, según se evidencia de documento debidamente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de Barinas estado Barinas en fecha 12/03/1964, bajo el Nº 114, folios 185 vto. Al 186, Protocolo Primero, Principal y Duplicado, posteriormente adquirido según liquidación y partición de bienes por vía amistosa, según documento registrado en la misma oficina de registro antes señalada bajo el Nº 32, folios 98 al 102 del protocolo Primero, Tomo 13, Principal y Duplicado, que fue analizado y valorado por este Tribunal otorgándosele probatorio como documento privado reconocido, en el que se observa que el inmueble es una parcela de terreno y el inmueble que sobre ella construido, ubicado en esta ciudad de Barinas, alinderada de la siguiente manera: Norte: Casa de J.C.; Suroeste: Solar y casa de J.R.S.; Noroeste que es su frente, Avda. M.J. frente a la Plaza Roosevelt y Suroeste: Casa que es ó fue de M.C.. En consecuencia este Tribunal declara debidamente subsanada la cuestión previa opuesta. Y ASI SE DECIDE.

PUNTO PREVIO:

DE LA FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR PARA INTENTAR EL JUICIO.

Preliminarmente debe esta Superioridad, pronunciarse acerca la defensa de fondo opuesta por el demandado de autos, que alegó la falta de cualidad e interés del actor para intentar el presente juicio, en los términos que a continuación se exponen:

De conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opongo como defensa de fondo la falta de cualidad del actor para intentar la presente demanda, ya que alega ser propietaria de un inmueble ubicado en la Avenida Median Jimenez distinguido con la nomenclatura Municipal Nº 10-20, ubicado frente a la plaza Roosbelt (sic) o plaza el Estudiante, sin indicar el documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas la cual (sic) le acredite la condición de propietaria…

Ahora bien, en relación a la defensa de fondo opuesta, podemos decir que la falta de cualidad para intentar o sostener el juicio se encuentra consagrada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, y en atención a esta norma esta defensa puede hacerla valer el demandado en la oportunidad de contestar al fondo de la demanda, tal y como ha sucedido en el presente caso.

El artículo 16 de la ley adjetiva indica:

“Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente. (Resaltado de este tribunal).

Diversas han sido las definiciones que se han dado en la doctrina de la falta de cualidad e interés, al respecto el maestro L.L., en su obra: Estudios de Derecho Procesal Civil, Universidad Central de Venezuela- Sección Publicaciones, Volumen XIII, en el capítulo IV “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, señala lo siguiente:

La doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa (legitimatio ad causam) para designar este sentido procesal de la noción de cualidad, y distinguirla bien de la llamada legitimación al proceso (legitimatio ad processum); y según que aquella se refiera al actor o al demandado, la llama legitimación a la causa activa o pasiva (legitimatio ad causam activa et pasiva). Siguiendo el lenguaje empleado por el Legislador patrio en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, podríamos muy bien distinguir ambas nociones de cualidad diciendo “cualidad para intentar o sostener el juicio”. Más brevemente todavía podrá decirse cualidad activa y cualidad pasiva.

Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción; denota la relación en que se encuentran uno o más sujetos con la acción intentada; indica el lado subjetivo de la acción. Se trata, como he dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más.

En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella. El interés es la medida de la acción, dice un viejo adagio jurídico.

Sobre este mismo tema, Bernardo Loreto Yánez, en una conferencia dictada en las Jornadas Dr. J.S.N.A. en Maturín estado Monagas, en el mes de abril de 1992, recogida en la Revista de Derecho Probatorio 2, Director: J.E.C.R., Editorial Jurídica A.S., bajo el título “Breves Consideraciones sobre la Defensa de Falta de Cualidad y la Carga de la Prueba” afirmó:

En relación con la formación del contradictorio, todo ordenamiento contiene esquemas subjetivos abstractos que deben ser observados, los cuales están conformados por lo que se conoce como situaciones legitimantes, es decir, por una categoría jurídica diferenciable por su naturaleza de la titularidad de un derecho subjetivo, la cual sólo sirve para determinar quiénes pueden ser partes legítimas y obtener sentencia de fondo, favorable o desfavorable, en los casos a que las situaciones legitimantes se refieren. Habida cuenta de ello, la legitimación en la causa no es otra cosa que la coincidencia entre la situación legitimante prevista en la ley, con la situación jurídica en que el actor afirma encontrarse, según la configura en la pretensión que hace valer en la demanda.

Debe entenderse entonces, que cualidad o legitimatio ad causam, no es otra cosa que la relación jurídica existente entre el demandante en concreto y aquel a quien la ley da la acción, es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de la pretensión, y la posibilidad de sostener el juicio como demandado.

En el caso sub iudice, tenemos que decir varias cosas, la primera es que en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes contratantes y ahora en litigio no se observa que en él se haya dejado establecido el origen de la propiedad del inmueble arrendado y ello en modo alguno fue objetado por el arrendatario ahora demandado; y por otro lado, y este hecho sí es contundente, la propiedad del inmueble arrendado y descrito en el señalado contrato de arrendamiento ha quedado demostrado por documento de partición y liquidación por vía amistosa de comunidad que se encuentra inserto en los folios 41 al 46 del presente expediente, en el que se observa que inmueble perteneció al de cujus M.S.C., contenido en el numeral “2” descrito como: una parcela de terreno y el inmueble que sobre ella construido, ubicado en esta ciudad de Barinas, alinderada de la siguiente manera: Norte: Casa de J.C.; Suroeste: Solar y casa de J.R.S.; Noroeste que es su frente, Avda. M.J. frente a la Plaza Roosevelt y Suroeste: Casa que es ó fue de M.C., indicándose que el inmueble fue registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas el 12 de marzo de 1.964, bajo el Nº 114, folios 185 vto. Al 186 vto. Protocolo Primero, Principal y Duplicado, y en el mismo documento de partición se observa que el señalado inmueble fue adjudicado a la ciudadana: M.I.d.S., tal y como se evidencia en el capítulo IV denominado Adjudicaciones, final del folio 43 del presente expediente, en el que queda demostrado que la viuda antes referida como pago de sus gananciales se le adjudica en propiedad la parcela de terreno y el inmueble sobre ella construido, ubicado en esta ciudad de Barinas, en la Av. M.J., el cual se encuentra descrito en el numeral “2” del capítulo I del documento contentivo de la partición amistosa, por lo que con este documento que posteriormente fue registrado ante la Oficina de Registro Público que ya hemos señalado en fecha 28 de marzo de 1994, bajo el Nº 32, folios 98 al 102, Protocolo Primero, Tomo trece, Principal y Duplicado, por lo que ha quedado demostrada la titularidad y propiedad de la actora de autos sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución aquí se peticiona.

En este caso, siendo que la propietaria y además arrendadora del inmueble es la ciudadana: M.I.d.S., la defensa de falta de cualidad alegada por la parte demandada debe ser declarada sin lugar. Y ASI SE DECIDE.

MOTIVACIÓN

El presente juicio versa sobre una pretensión de resolución de contrato de arrendamiento con fundamento en el incumplimiento del mismo por parte del arrendatario, incumplimiento que versa en la falta de pago del canon de arrendamiento fijado en la Resolución Nº 816/2009 de fecha 11 de agosto de 2009, expedida por la Oficina Reguladora de Alquiler de la Alcaldía del Municipio Barinas del estado Barinas, en la que se determinó y dejó establecido que el canon de arrendamiento mensual del inmueble ubicado en la Av. M.J. Nº 10-20, frente a la Plaza el Estudiante, propiedad de la ciudadana: M.I.d.S., es la cantidad de: ocho mil doscientos diez bolívares (Bs. 8.210,oo).

En cuanto a la identidad del inmueble arrendado que fue objetado por el accionado, debe resaltar este Tribunal que tal hecho quedó aclarado con la debida subsanación de la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya decidida en este fallo.

Para fines relevantes debe este Tribunal dejar establecido la naturaleza del contrato de arrendamiento suscrito por las partes ahora en litigio, y que se encuentra inserto en los folios 9 al 12 del presente expediente, en ese sentido, se observa en el aludido contrato que en la cláusula tercera del mismo se lee: “La duración del presente contrato es de un año contado a partir del 01 de enero de 2008, prorrogable automáticamente por periodos iguales siempre y cuando algunas de las partes no comunique a la otra con noventa (90) días de antelación y por escrito, su voluntad de no prorrogarlo…” ; de lo que se colige que el contrato de arrendamiento cuya resolución aquí se peticiona nació “determinado” y sigue siendo determinado porque su duración siempre es de un año prorrogable, es decir, es un contrato que de prorrogarse invariablemente será por un año. Distinto es el caso en el que se deja establecido que un contrato tiene como duración por ejemplo de un año, y se establece además que es fijo y sin prórroga, en ese caso, si el arrendatario continua usando el inmueble y el arrendador continua recibiendo el pago correspondiente al canon, el mismo se convierte en indeterminado porque no hay manera de saber cuándo terminará, porque el plazo o fijo establecido sin prorroga feneció

Ahora bien, en el capítulo de los límites de la controversia y la carga de la prueba del presente fallo, se dejó expresamente establecido cuales fueron los alegatos de la parte actora y las defensas y afirmaciones de la parte accionada, y dado que la parte demandada negó y rechazó de manera total las afirmaciones de la parte actora, sobre la parte demandada recayó fundamentalmente la carga de la prueba en el presente procedimiento.

En el caso de marras, se ha demandado la resolución de un contrato de arrendamiento cuyo objeto es un inmueble ubicado en la Av. M.J. con la nomenclatura municipal Nº 10-20, situado frente a la Plaza Roosevelt o también denominada Plaza el Estudiante de la ciudad de Barinas, convención que fue celebrada y firmada por los litigantes de autos en fecha 01 de febrero del año 2008 ante la Notaría Pública Primera de Barinas, inserto bajo el Nº 23, Tomo 22 de los Libros llevados por esa Oficina; documento al que se le otorgó pleno valor probatorio en el cuerpo del presente fallo.

En el indicado contrato de arrendamiento se dejaron establecidas entre otras, las clausulas segunda y décima segunda, que son del tenor siguiente:

…SEGUNDA: El canon de arrendamiento es por la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 800, oo) mensuales, que EL ARRENDATARIO cancelará por mensualidades y puntualmente a la fecha. La falta de pago de dos (2) mensualidades vencidas y continuas será causa suficiente para que LA ARRENDADORA pueda solicitar la inmediata desocupación del local…

…DECIMA SEGUNDA: La falta de pago de dos (2) mensualidades o incumplimiento de EL ARRENDATARIO de algunas de las cláusulas contenidas en este documento, hará que el presente contrato quede rescindido y LA ARRENDADORA podrá demandar la resolución del mismo ante los Tribunales competentes y/o solicitar judicialmente la desocupación del inmueble…

(Mayúsculas y negrillas del texto original)

En relación a los efectos de los contratos, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, establecen:

Art. 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”

Art. 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”

En relación a la ejecución o resolución de los contratos, el artículo 1.167 del Código Civil, dispone:

Art. 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Ahora bien, la parte actora en el libelo de demanda afirmó entre otras cosas que la Oficina Reguladora de Alquiler de la Alcaldía del Municipio Barinas, había dictado una Resolución signada con el Nº 816/2009 de fecha 11 de agosto de 2009, en la que fijó como canon de arrendamiento mensual del inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito por las partes contratantes y cuya resolución aquí se peticiona, en la cantidad de: ocho mil doscientos diez bolívares fuertes (Bs. 8.210,oo); mensuales y que a partir de la señalada fecha el arrendatario debía comenzar a cancelar el nuevo canon regulado pero que el arrendatario no se ha querido someter a dicha regulación, demandando por ello la resolución del contrato y los cánones dejados de pagar conforme a la resolución con sus intereses de mora, la entrega del inmueble y honorarios de abogados.

La resolución antes aludida, fue consignada por la parte actora junto con el libelo de la demanda, y se encuentra inserta en los folios 14 y 15 del presente expediente, documento al cual se le otorgó pleno valor probatorio como documento público administrativo por contener una presunción de veracidad y por no haber sido impugnado o tachado en forma alguna por la parte accionada, ya que con respecto a la resolución de la Alcaldía el demandado en la contestación señaló: “Rechazo, niego y contradigo el Aumento (sic) de canon de Arrendamiento (sic) que pretende la ciudadana M.I.D.S. y me reservo demandar la nulidad de la Resolución Nº 816/2009 emanada por el ciudadano Alcalde A.S. en fecha 11 de agosto del 2009.”

Como se puede observar, la parte demandada sólo se limitó a rechazar el aumento que se había fijado en la resolución, sin que invocara falta de procedimiento o la falta de notificación de la resolución que alegó ante esta Alzada, invocando además indefensión y violación al debido proceso de conformidad con el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

En relación a los alegatos de la parte demandada, efectuados en este procedimiento por primera vez ante esta Alzada y señalados en el párrafo anterior, debe resaltarse que el momento procesal o la oportunidad legal para el demandado traer a un juicio los alegatos, defensas y excepciones es en la contestación de la demanda, en virtud de que en ese momento se produce lo que se denomina la trabazón de la litis, que conduce a fijar los límites de la controversia y la carga de la prueba.

Sí el accionado trae a un juicio nuevos alegatos después de la contestación de la demanda, esto impide que la parte actora pueda producir medios probatorios tendentes a desvirtuar esos nuevos hechos alegados, y en el caso de marras mucho más debido que los nuevos alegatos referidos al procedimiento y la notificación del procedimiento administrativo de regulación de alquiler fueron invocados ante esta Superioridad con los informes.

En consecuencia, el hecho de que la parte demandada en modo alguno invocó en la contestación de la demanda ausencia del procedimiento administrativo que desembocó en la resolución Nº 816/2009 de fecha 11 de agosto de 2009, emanada por la Oficina Reguladora de Alquiler de la Alcaldía que fijó el nuevo canon de arrendamiento, y tampoco alegó falta de notificación de la indicada resolución administrativa en primera instancia, este Juzgado debe desechar los alegatos realizados por primera vez ante esta Superioridad relacionados con la falta de constancia auténtica en autos del citado procedimiento y de la notificación. Y ASI SE DECIDE.

Cabe además añadir, que este Tribunal comparte el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que ha dejado establecido que no existe lesión o vulneración al debido proceso y a la tutela judicial efectiva cuando la situación alegada es debida a la pasividad, desinterés, negligencia, error técnico o impericia de las partes o de los profesionales que las representan o defienden. (Sentencia Nº 403/05 caso: M.A.C.)

En este orden de ideas tenemos que, existiendo una resolución emanada del ente encargado de la regulación de alquileres que en modo alguno ha quedado invalidada en este procedimiento, y siendo que la parte actora ha invocado la falta de pago de cánones de arrendamiento con el nuevo valor establecido por la Oficina de Regulación de Alquiler, que en todo caso es el resultado de un procedimiento administrativo llevado a cabo ante esa oficina, y la parte accionada en modo alguno demostró en el presente procedimiento el haber cancelado los cánones de arrendamiento insolutos demandados, es por lo que resulta forzoso declarar parcialmente con lugar la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana: M.I.D.S.. Y ASI SE DECIDE.

En cuanto al procedimiento de regulación, debe acotarse que el artículo 38 establece que durante el lapso de prórroga legal permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.

En consecuencia, se condena a pagar a la parte accionada siete (07) mensualidades de arrendamiento por la cantidad de: ocho mil doscientos diez bolívares (Bs. 8.210, oo) cada una, correspondiente desde el 01 de septiembre de 2009 hasta el mes de marzo de de 2010, es decir, la cantidad de: cincuenta y siete mil cuatrocientos setenta bolívares (Bs. 57.470, oo), a cuya cantidad debe restársele la cantidad de: ochocientos bolívares (Bs. 800, oo) que la parte demandada haya depositado mensualmente como canon de arrendamiento en el Juzgado Segundo del Municipio Barinas del estado Barinas, en el expediente de consignación Nº 233, ordenándose el pago de la manera expresada, en virtud de que la resolución fue dictada en fecha 11/08/2009, y siendo que el contrato de arrendamiento tiene como fecha de inicio el primer (01) día del mes de enero de 2008, esto significa que el vencimiento de cada mes se produce el primer día de cada uno de ellos, lo que significa que estando transcurriendo el mes de agosto para el momento de la publicación de la resolución administrativa (11-08-2009), el nuevo canon debía ser computado a partir del mes siguiente de haberse proferido la tantas veces aludida resolución. Igualmente se condena a la parte demandada a cancelar los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme. Y ASI SE DECIDE.

Como consecuencia de la declaratoria anterior, se condena al demandado ciudadano: G.B., a cancelar los intereses moratorios que se hayan generado desde la fecha de la admisión de la demanda, hasta la fecha en que la presente demanda quede definitivamente firme, y de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena una experticia complementaria del fallo y los parámetros que deben seguir los expertos son los siguientes:

I) El monto sobre el cual debe realizarse la experticia es la cantidad que se obtenga de restarle a la cantidad de: cincuenta y siete mil cuatrocientos setenta bolívares (Bs. 57.470, oo), la cantidad de: ochocientos bolívares (Bs. 800,oo) de las consignaciones realizadas por el demandado ante el Juzgado Segundo de Municipio de la ciudad de Barinas del estado Barinas, a favor de la arrendadora y actora de autos.

II) El lapso que debe ser tomado en cuenta para la experticia complementaria del fallo, es el comprendido desde 07 de abril de 2010 (fecha de la admisión de la demanda), hasta la fecha que quede definitivamente firme la presente decisión.

III) La tasa de interés que debe aplicarse es el uno por ciento (1%) mensual.

En consideración a la motivación que antecede, para esta juzgadora es procedente la declaratoria parcialmente con lugar de la demanda. Y ASI SE DECIDE.

En relación a los alegatos aducidos ante esta instancia por el apoderado judicial de la parte demandada en cuanto a que la acción de resolución de contrato incoada por la parte actora es una acción infundada que carece de basamento legal porque según afirma no se puede peticionar la resolución de un contrato que estaba vencido y fenecido, debe resaltar esta Superioridad que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su último aparte, dispone que durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, por lo que el contrato de arrendamiento sí se encontraba con toda su fuerza legal, y sí es posible pedir su resolución.

Aunado a lo expuesto, cabe añadir que el artículo 41 de la misma Ley especial, establece que cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de ese Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán demandas interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales; por lo que es legalmente posible demandar la resolución de un contrato de arrendamiento en el que está en curso la prórroga legal. Y ASI SE DECLARA.

Del mismo modo, dado el incumplimiento del arrendatario del pago oportuno del canon regulado, se condena a la parte demandada a entregar a la arrendadora-propietaria el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió, el cual se encuentra ubicado en la Avenida M.J., distinguido con la nomenclatura municipal Nº 10-20, situado frente a la Plaza Roosevelt o también llamada Plaza del Estudiante, de la ciudad de Barinas del estado Barinas. Y ASI SE DECIDE.

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas, el recurso de apelación debe ser declarado sin lugar, y la recurrida debe ser anulada por la motivación expuesta. Y ASI SE DECIDE.

D I S P O S I T I V A

Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley; dicta sentencia en los términos siguientes: