Decisión nº 112-J-02-07-04 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 2 de Julio de 2004

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, DEL TRABAJO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON

Expediente Nº 3566

Demandante: M.I.L.A.

Apoderados: F.I.S.P., Albranyer Zambrano, A.Z.A. y N.C.A..

Demandado: C.B.I. VENEZOLANA, S.A.

Apoderado: J.A.G.

I

Vista las apelaciones formuladas por los abogados F.I.S.P. y J.A.G., obrando en sus condiciones de apoderados de M.I.L.A. y C.B.I. VENEZOLANA, S.A., respectivamente, contra la decisión dictada el 18 de marzo de 2004, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Trabajo de esta Circunscripción Judicial, y mediante la cual declaró parcialmente la demanda que por entrega de inmueble arrendado, pago de servicios públicos insolutos, mejoras no ejecutadas, pago de cláusula penal , daños y perjuicios, lucro cesante intentara cumplimiento de contrato, intentara la mencionada ciudadana contra la denominada sociedad mercantil, este Tribunal para decidir, observa:

II

La controversia se limita a las pretensiones de la ciudadana M.I.L.A.d. que la sociedad C.B.I. VENEZOLANA, S.A., en su condición de arrendataria del inmueble situado en la urbanización Judibana, calle J.G., quinta La Arochera, Municipio Los Taques del Estado Falcón y cuyos linderos son: NORESTE: con la Avenida J.G., que es su frente; SURESTE: con la parcela Nº 3; NOROESTE: con la parcela Nº 5; SUROESTE: con terrenos propiedad de Lagoven; con un área aproximada de trescientos noventa y tres con setenta y cinco metros cuadrados ( 393,75 M2), que pertenece a la actora, según documento inscrito ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio F.d.E.F., el 30 de agosto de 1977, bajo el Nº 28, Protocolo Primero, Tomo 2º, tercer trimestre del año respectivo; para que le pague: a) dieciocho mil doscientos ochenta y cinco bolívares con diez céntimos (Bs. 18.825,10), por concepto de servicio teléfono recibido, más lo que se sigan venciendo hasta que se dicte la sentencia definitiva; b) un millón cuatrocientos sesenta y dos mil trescientos treinta bolívares con cuarenta y nueve céntimos (Bs. 1.462.330,49), por concepto de agua y servicio eléctrico, prestado por PDVSA, hasta que se dicte su sentencia definitiva; c) once mil setecientos bolívares (Bs. 11.700,oo), por concepto de servicio de aseo urbano, prestado por COSELCA, más lo que se acumule hasta el pago definitivo; d) seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,oo), por concepto de pintura de las paredes del inmueble arrendado (incluida mano de obra y materiales); e) un millón ciento treinta y ocho mil novecientos bolívares (Bs. 1.138.900,oo), por concepto de reestablecimiento de la cocina eléctrica, lámpara de mesa con base de cerámica, mesa redonda china, cortinas, cojines y demás enseres de lencería, según inventario anexo al contrato de arrendamiento; f) seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000,oo), por concepto de pintura anticorrosiva de ventanas, puertas, rejas de éstas y protector del aire acondicionado; g) trescientos cincuenta y tres mil seiscientos cuarenta y tres bolívares (Bs. 353.643,oo), por concepto de reparación del juego de comedor, recibo de sala, restauración de cojines y cubrecamas; h) quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), por gastos extrajudiciales, correspondientes a pago de abogados, traslado del Tribunal y fotos, causados por la inspección ocular practicada en la cosa arrendada; i) para que le entregue el inmueble arrendado en el mismo estado en que lo recibió; j) ocho millones quinientos noventa y cinco mil bolívares (Bs. 8.595.000,oo), a título de cláusula penal, estimada en un 10% del valor de un alquiler mensual por cada día de retraso en la entrega del bien inmueble arrendado, desde el 16 de julio de 1999, hasta que se produzca la entrega respectiva; k) los daños y perjuicios por el deterioro causado al inmueble, más el lucro cesante por no poderlo arrendar; y l) el pago de las costas procesales, fundada en que la sociedad demandada como inquilina en el mes de junio de 1999, desocupó la cosa arrendada, dejándola en mal estado, al no realizar las mejoras a las cuales estaba obligada y al no pagar los servicios públicos, razón por la cual la demanda, en atención a lo previsto en los artículos 1159, 1160, 1167, 1271, 1592, 1594, 1595 y 1597 del Código Civil, en concordancia con las cláusulas primera, segunda, tercera, cuarta, quinta octava, novena, décima primera, décima segunda y décima tercera del contrato de arrendamiento.

En la oportunidad de la contestación de la demanda, la demandada, a través de su apoderado, abogado J.A.G.J., negó los hechos invocados en la demanda, así como cada una de las pretensiones de condena, señalando que ésta había confesado en el escrito de demandada que su representada había abandonado el inmueble arrendado aproximadamente en el mes de junio de 1999, lo cual era revelativo de que conocía este hecho que se produjo antes de la expiración del contrato, el 15 de junio de ese año, lo cual, a su vez, entrañaba que ella había cumplido con el mandato del artículo 1594 del Código Civil, que no exige ningún acto solemne o protocolar para la devolución de la cosa arrendada, ya que bastaba la desocupación de personas; y que, como quiera desde entonces, dejó de gozar del inmueble, por lo que la demandante tuvo acceso a él y prueba de ello, lo constituía la inspección ocular y el secuestro del mismo (donde no hubo desapoderamiento), lo cual revela que se encontraba vacío y podía disponer de él, por lo que mal haber mora en su entrega; y que por otra parte, la cláusula contractual Nº 9, implicaba el pago de cualquier servicio insolvente o de gasto de reparación necesarias, relativo a los gastos menores. Asimismo, negó el pago de la cláusula penal y señaló que la pretensión de pagos de daños y perjuicios y lucro cesante era contradictoria con aquella, que se fundaba en la mora en la entrega , lo cual no existía, pues, ella había entregado la cosa arrendada; y finalmente, rechazó la estimación de la demanda por ser desproporcionada y basada en hechos falsos y porque contiene una demanda en costas, que sólo puede estimarse al final del juicio, no pudiendo sobrepasar los honorarios el límite impuesto por el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.

Como prueba a su favor, la demandante promovió junto con el escrito de la demanda: a) el documento contentivo del contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública de Punto Fijo, el 22 de julio de 1998, bajo el Nº 26, Tomo 110, que no fue desconocido por la parte demandada de falsedad y que por ende, prueba la existencia del contrato, con arreglo a los artículos 1159, 1160, 1359, 1360 y 1380 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1579 eiusdem; b) la inspección ocular evacuada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Trabajo de esta Circunscripción Judicial, el día 17 de diciembre de 1999, en el inmueble objeto del contrato, para dejar constancia que el mismo se encontraba desocupado y deteriorado, prueba que tampoco fue impugnada por la contraparte, quien por el contrario, la hizo valer a su favor, conforme al principio de la comunidad de la prueba (Art. 509 c.p.c.), para alegar que ella había cumplido con la obligación de entregar la cosa arrendada según el artículo 1594 del citado Código Civil y que la actora tuvo acceso al mismo, por lo que ella no había incumplido y tampoco se encontraba en mora; prueba que en todo caso, acredita lo contrario, esto es, que la arrendadora con arreglo a las cláusulas primera y novena del contrato de alquiler, en concordancia con el artículo 1595 eiusdem, no cumplió con su obligación de devolver el inmueble arrendado en el mismo buen estado de funcionamiento en que lo recibió, es decir, hechas las mejoras a las cuales estaba obligada y totalmente solvente respecto al pago de los servicios públicos; c) inventario de los accesorios y bienes muebles de la cosa arrendada; d) seis recibos por de teléfono, correspondientes al Nº 069-460734; y facturas emitidas por PDVSA, por concepto de los servicios de luz, agua y mantenimiento de comunidad, así como factura por concepto de aseo urbano, emitido por Construcciones y Servicios Lacustres, C.A.; e) copia simple de presupuesto emitido por el Ing. F.T.; f) y copia simple de facturas emitidas por La Confianza, C.A., Decoraciones El Costurero, S.R.L., Comercial Mi Hogar, C.A., Industrias 1º de Mayo, C.A., y Regalos Iberia; g) en tanto que, en el lapso probatorio, reprodujo el mérito favorable de los autos en especial, el principio de la comunidad de la prueba, las presunciones hominis, el contrato de arrendamiento, la inspección judicial no impugnada y el reconocimiento de la demandada sobre los daños causados a la cosa arrendada, al señalar como quedó planteada la litis; informe a PDVSA, Petróleo y gas, S.A., sobre los saldos deudores por concepto de los servicios de agua, luz y mantenimiento de comunidad, del inmueble objeto del litigio; testimonial del ciudadano A.D., para que responda al interrogatorio que se le formulará.

Por su parte, la sociedad demandada sólo reprodujo el mérito favorable de las actas procesales, es especial, el artículo 1167 del Código Civil, para alegar que no siempre al demandarse la resolución o la ejecución de un contrato, no se deben daños y perjuicios, el contrato de arrendamiento, particularmente, la cláusula 9, para demostrar que la actora no actuó con la diligencia de un buen padre de familia, al no utilizar el depósito para realizar las mejoras que sufrió el inmueble.

El 18 de marzo de 2004, el Tribunal de la causa, con vista a los informes y observaciones de las partes, dicta sentencia definitiva, declarando parcialmente con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato intentara M.I.L.A., contra C.B.I. VENEZOLANA, S.A., declarando sin lugar la pretensión de entrega de inmueble, conforme a lo previsto en el contrato de arrendamiento, así como la indemnización de daños y perjuicios y con lugar el pago de la cláusula penal y del lucro cesante; decisión que fue apelada por ambas partes y en razón del cual, sube el expediente a conocimiento de este Tribunal Superior.

III

En líneas generales se puede indicar que la presente litis se limita a las pretensiones de M.I.L.A., a que la sociedad le haga entrega formal de la cosa arrendada, en las mismas condiciones de buen funcionamiento en que las recibió, hechas todas las mejoras a que estaba obligada y totalmente solvente en el pago de los servicios públicos; y adicionalmente, el pago de los daños y perjuicios anteriormente señalados; y el rechazo de la demandada a estas pretensiones, al indicar que tal como lo afirmó la actora y quedó evidenciado en la inspección judicial ocular, ella había cumplido con su obligación de entregar la cosa arrendada y que al tener la actora acceso a la misma, no se le produjo ningún desapoderamiento por el hecho del secuestro, por lo que no estaba en mora y al no estarlo, no debía pagar daños, sobretodo porque conforme a la cláusula Nº 9, la demandante no debió retener el depósito, sino utilizarlo para reparar los daños; y finalmente, porque no se podía acumular dos pretensiones contradictorias, como era, la de resolución y la de cumplimiento.

Así las cosas, quien suscribe para decidir, observa:

Ante todo, se debe señalar que por la forma como se dio contestación a la demanda, la sociedad C.B.I. VENEZOLANA, C.A., y por el hecho de haber invocado como prueba el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de las acciones deducidas, quedó reconocido en su totalidad, la existencia de la relación arrendaticia y todo su contenido, así como el anexo de bienes muebles y accesorios a la misma.

Ahora bien, este Juzgado observa que, tanto las partes como el Tribunal de la causa, tienen cierta confusión, en cuanto a la acción resolutoria de un contrato y la acción de cumplimiento del mismo, ambas basadas en el incumplimiento del deudor y la posibilidad de pedir el pago de daños y perjuicios, así como las diversas formas que éstos últimos pueden adoptar, según se produzca una daño o la pérdida de una utilidad.

Así cabe señalar, que conforme al artículo 1167 del Código Civil, todo contrato de arrendamiento, como contrato bilateral (vid Art. 1134 c.c.), si una de las parte no ejecuta su obligación, la otra puede demandar, a su elección, la resolución del contrato o la ejecución o cumplimiento de éste, con el pago de los daños y perjuicios, siempre y cuando éstos se hubieren causado.

La anterior norma general, está reproducida en los artículo 1585, del Código Civil, relativa a la obligación que tiene el arrendador de entregar la cosa arrendada en buen estado y hechas las reparaciones necesarias, concordando con el artículo 1595 eiusdem, que establece una presunción a favor de aquel, en el sentido, que será el arrendatario, quien tiene la obligación de devolver la cosa arrendada en el mismo buen estado en que la recibió y hechas las mejoras que estaba obligado, según lo previsto en los artículos 1586, 1594 y 1595 eiusdem; esto es, que al celebrarse el contrato, el arrendatario debió dejar constancia de los defectos de la cosa arrendada, pues, de lo contrario deberá devolverla tal como se previó en el contrato. Aquí entran en juego las cláusulas Nº 1º y 9º del contrato de arrendamiento suscrito por M.I.L.A. y C.B.I. VENEZOLANA, S.A.

Por otro lado, la acción resolutoria, arrendaticia está prevista en el artículo 1616 eiusdem, pero, debe señalarse que según el escrito de la demanda, la actora, pide la entrega de la cosa arrendada con todas las mejoras a que estaba obligada la sociedad demandada y el pago de los servicios públicos insolutos y los daños y perjuicios causados, de modo que lo que se pide es un cumplimiento y pago de daños y perjuicios y no la resolución del contrato de arrendamiento, y desde esta visión, en principio, no existe acumulación indebida de pretensiones o contradicción entre las mismas; y así se decide.

Con relación a los daños y perjuicios, estos están incluidos en los artículos 1167, 1594 y 1616 del Código Civil, en lo que respecta al contrato de arrendamiento y su reconocimiento general en los artículos 1271, 1272, 1273, 1274, 1275, 1276 y 1277 eiusdem y en lo que respecta a la cláusula penal, en el artículo 1258 eiusdem, en lo que concierne a los efectos de las obligaciones.

La anterior normativa citada, señala que el demandado como deudor será condenado, tanto por el incumplimiento de determinado contrato o por el retardo en su cumplimiento, a menos, que pruebe que la inejecución o el retardo se deben a una causa extraña no imputable a él (verbo y gracia, caso fortuito o la fuerza mayor), aunque de su parte no haya habido mala fe; así se señala también, que los daños y perjuicios se deben por la pérdida que haya sufrido el acreedor (daños emergentes) o por la utilidad que se le haya privado (lucro cesante), pero, estos daños deben haberse previstos o podido preverse al momento de la celebración del contrato, cuando la inejecución no proviene del dolo y si, ésta es resultado del dolo, el pago de los daños se extenderá a los que sean consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación; y finalmente, en lo que respecta al presente caso, cuando se ha estipulado el pago de daños y perjuicios, el acreedor no puede pedir una indemnización mayor, ni el deudor pretender pagar una menor, regla aplicable cuando se ha estipulado una cláusula penal, que es la compensación por el no cumplimiento de la obligación principal, y el acreedor sólo podrá pedir el cumplimiento de la obligación principal, acumulado al pago de la cláusula penal, siempre y cuando hubiese estipulado el pago de esta última por el simple retardo, como se previó en este caso, por la mora en la entrega del bien arrendado, que es una obligación principal; y así se establece.

Así las cosas, cabe señalar, que la demandante, exige el pago de la cláusula penal por el retardo en la entrega de la cosa arrendada, el pago de daños y perjuicios, así como del lucro cesante (sic)- aquí confunde el género con la especie- por los deterioros del inmueble arrendado y la pérdida sufrida al no poderlo arrendar; y finalmente, pretende el pago de las mejoras efectuadas al inmueble, tales como pintura de paredes, puertas, ventanas y rejas, la restitución de muebles, cojines, cortinas y cubrecama, entre otros.

Ahora bien, se ha dicho que ambas partes reconocen la existencia de la relación arrendaticia a plazo fijo, al invocar ambas a su favor el contrato de arrendamiento, y que la sociedad demandada señala que cumplió con la obligación señalada en el artículo 1594 del Código Civil, en concordancia con la cláusula 9 del contrato, porque si bien ella desocupó el inmueble antes del vencimiento del contrato, la arrendadora estaba en conocimiento de ello, por la inspección ocular que practicó, lo cual le permitió el acceso al mismo, pudiendo disponer de él; y que como buen padre de familia debió utilizar el depósito para cubrir las mejoras del inmueble y no retenerlo, por lo que por lo que ella no estaba ni en mora en la entrega ni debía la deuda reclamada, con tal confesión (Art. 1400, 1401 y 1404 c.c.), la demandada reconoce que no ejecutó el contrato de arrendamiento conforme lo disponen las cláusulas 1º, 3º, 4º, 9º y12º del contrato de arrendamiento, pues, ella tenía la carga de la prueba, es decir, de demostrar, bien que no había recibido el inmueble en buen estado o que recibiéndolo en buen estado, hizo las mejoras a que estaba obligada; que estaba solvente en el pago de los servicios públicos; o que bien, había entregado el inmueble al término del contrato, obligaciones que no demostró, ya que simplemente se limitó a promover el mérito favorable de los autos; y así se decide.

Como quiera que ambas partes promovieron el mérito de la prueba a su favor, los principios de la comunidad y adquisición de la prueba, las presunciones hominis, las confesiones hechas en los escritos de contestación y demanda, quien suscribe, una vez más, debe reiterar que el principio de la comunidad de la prueba, conocido también como principio de la adquisición procesal, es uno solo, esto es, que ambas expresiones son sinónimas, pero, lo más importante, es que no constituyen un medio probatorio que pueda ser producido por las partes en el lapso correspondiente, sino que significa que la prueba, luego de producida en el expediente no le pertenece a ninguna de las partes, sino al proceso y que el Juez debe valorar todas las pruebas legales y pertinentes, evacuadas, para resolver la controversia. Este principio está contenido en el artículo 509 eiusdem, y sirve para que las partes, en sus informes ilustren específicamente al Juez, señalándole qué prueba de las promovidas por la parte contraria y con qué alcance le beneficia, sin que sea suficiente, señalar esa practica arraigada en los abogados por el formularismo, de señalar simplemente “reproduzco, invoco o hago valer el mérito favorable de las actas procesales a favor de mi representada”, qué es la frase, que por regla general se utiliza y que, inclusive, quien suscribe en sus primeros años de ejercicio profesional también utilizó; de modo, que cuando en los escritos de prueba se señala que se reproduce “el merito favorable de los autos”, “el principio de la comunidad de la prueba” o “las presunciones hominis”, que son las conclusiones que saca el Juez, de los indicios que arroja el expediente o simplemente se reproducen pruebas, por ejemplo, acompañadas con el escrito de la demanda o con el escrito de contestación de ésta, no se está ante una verdadera promoción de pruebas que el Juez esté obligado a valorar, sino que éste, por ministerio de la Ley está obligado a valorar todas las pruebas concretas producidas por las partes, sin necesidad de que éstos recurran a tal mecanismo, que tiene su origen en los epítomes o formularios jurídicos.

Por otro lado, cabe advertir que no hay necesidad de reproducir las pruebas acompañadas con el escrito de la demanda, si se trata de instrumentos fundamentales, pues, la oportunidad para promoverlas es en ese acto inicial del procedimiento, salvo la excepción establecida en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil; y si no se trata de pruebas fundamentales, su promoción en ese acto es extemporánea, al igual que si se acompañan junto con el escrito de la demanda o de la reconvención; lo que sucede, es que a veces, olvidamos que no solo se promueven pruebas en el lapso probatorio y ejemplo de ello son los artículos 340, ordinal 6; 334, 335, 415 y 520 eiusdem; inclusive, algunos más osados, promueven como pruebas los escritos de demanda y de su contestación, para hacer énfasis en ciertos y determinados hechos reconocidos por ambas partes, olvidando que sólo los hechos controvertidos serán objeto de prueba y por ello el artículo 397 eiusdem exige que cada parte exprese si conviene en determinados hechos, a fin de que el Juez precise aquellos que serán objeto de la prueba.

En tal sentido, este Tribunal no tiene porque valorar las expresiones así utilizadas por las partes en el presente juicio, pues, tal valoración debe hacerse respecto a las pruebas concretas producidas por ellas y en el justo sentido establecido en el mencionado artículo 509 del Código de Procedimiento Civil; y así se establece.

Así las cosas, cabe señalar que según el contrato de arrendamiento, la sociedad recibió en calidad de alquiler el inmueble situado en la Urbanización Judibana, calle J.G., quinta La Arochera, Municipio Los Taques del Estado Falcón y cuyos linderos son: NORESTE: con la Avenida J.G., que es su frente; SURESTE: con la parcela Nº 3; NOROESTE: con la parcela Nº 5; SUROESTE: con terrenos propiedad de Lagoven; con un área aproximada de trescientos noventa y tres con setenta y cinco metros cuadrados ( 393,75 M2), asimismo los bienes descritos en el inventario acompañado al proceso, y ahí se obligó a devolverlo hechas las mejoras, pagar a título de daño material o en su defecto, el equivalente al costo de cada reparación que hubiese hecho la arrendadora, que no puede exceder del 33% del monto del alquiler, o sea, ciento cuarenta y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 148.500,oo), en su límite mínimo y que no podrá exceder de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo), que fue el valor del alquiler mensual fijado por las partes, por concepto de la pintura de paredes, tanto internas como externas, puertas y ventanas, así como sus respectivas estructuras metálicas; restitución de la cocina eléctrica, lámpara de mesa con base de cerámica, juego de comedor y de sala, así como cojines, cubrecamas, cortinas y mesa redonda china, según el inventario anexo al contrato de arrendamiento, para lo cual se practicará una experticia complementaria del fallo, la cual deberá deducir del monto otorgado en calidad de depósito arrendaticio y tener en cuenta lo previsto en la cláusula tercera de dicho contrato en concordancia con la cláusula quinta y novena; lo que quiere decir, que lo que exceda en su costo por cada reparación, corre por cuenta de la demandante, sobre todo porque la Demandada impugnó por exagerada el valor estimado como aquella no demostró el valor estimado de cada reparación, este pago debe ajustarse a los límites impuestos por el contrato; así a la demandante le corresponde por la pintura de puertas y ventanas y de la rejas de ésta y de protector del equipo del aire acondicionado, la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo); por la pintura de paredes externas e internas, la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo); y por la restauración de la cocida eléctrica lámpara de mesa, mesa redonda china y reposición de cortinas y cojines, la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo) y por concepto de reparación de sellas de comedor, recibo de sala y restauración del cubrecama, igual cantidad, para un total de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000,oo); y así se concluye.

Adicionalmente, por la mora en la entrega del inmueble, pagar a título de cláusula penal, el 10% del valor de un alquiler mensual, por cada día de retraso; y estas son las obligaciones incumplidas y que debe pagar la demandada, a título de daños y perjuicios, por la pérdida sufrida, o sea, las reparaciones no ejecutadas; y por la utilidad de no poder arrendar la cosa, por la mora en su entrega; en otras palabras, que la demandante como acreedora no puede pedir un monto superior a los daños y perjuicios previstos en el contrato y así pretender que adicionalmente se le paguen daños y perjuicios, lucro cesante que califica como una especie separada, el monto de las reparaciones efectuadas al inmueble y la restitución de los bienes que debían mejorarse, porque ello, es contrario a lo previsto en el contrato de arrendamiento, a parte de entrañar un eventual enriquecimiento de la causa: y así se declara.

Por ello, es que no se entiende cómo es que el Tribunal de la causa declara sin lugar la pretensión de entrega de la cosa arrendada, de cuya procedencia principal depende el pago de los daños y perjuicios, esto es, el pago del equivalente a las mejoras que debían realizarse y el pago de la indemnización por cláusula penal, dictando una sentencia contradictoria tanto en sus fundamentos como en la parte dispositiva, ya que si la entrega del inmueble en la forma solicitada no procedía, tampoco lo serían los daños reclamados, en principio.

De manera, que no tenía la actora, por qué producir, los recibos de agua, de servicio de comunidad, de luz eléctrica y de aseo urbano, emitidos por PDVSA Petróleo y Gas, S.A. y CODELCA, para acreditar la insolvencia en estos pagos, porque ello era carga probatoria de la sociedad demandada, con arreglo a lo previsto en el contrato de arrendamiento y toda vez que ésta negó adeudar el pago de estos servicios, lo cual le obligaba a probar su solvencia, carga que no cumplió. En todo caso, estos recibos debieron ser ratificados por la persona autorizada para emitirlos, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, o pedir un informes de la deuda, que no se rindieron como fue el solicitado a la empresa petrolera, a la par que conforme al artículo 429 eiusdem, los recibos y las facturas de las casas comerciales La Confianza, C.A., Decoraciones El Costurero, S.R.L., Comercial Mi Hogar, C.A., Industrias 1º de Mayo, C.A., y Regalos Iberia y el presupuesto y factura emitido por el ingeniero F.T., debieron acompañarse en original, al ser desconocidos por la demandada, debieron ser ratificados en juicio mediante la prueba testimonial, que debió promover la parte actora, quien solo ofreció el testimonio de A.D., no se evacuó, ni tampoco se señaló qué hechos se iban a demostrar con su declaración, por lo que tales pruebas deben ser desechadas, sin perjuicio de la primera conclusión, esto es, que la sociedad demandada no demostró estar solvente en el pago de los servicios públicos y por tanto debe ser condenada a su pago; y así se declara.

Sin embargo, se reitera que reconocido el contrato de arrendamiento y su contenido por la demanda y el hecho que lo había desocupado antes del término, ésta tenía la carga de la prueba (Art. 1354 c.c. y 506 c.p.c), de haber cumplido con la obligación que le imponían los artículos 1586, 1587, 1592, ordinal 1°, 1594 y 1595 del Código Civil, en concordancia con las cláusulas contractuales 1º y 9º de dicho contrato y el inventario de bienes anexo al mismo; y así se decide.

Por iguales razones, estaría obligada la demandada a pagar los gastos extrajudiciales ocasionados para lograr la desocupación del inmueble, como los causados por la práctica de la inspección judicial acompañada junto con el escrito de la demanda y cuyo costo estimó en quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), por los honorarios pagados a abogados, con arreglo a lo establecido en la cláusula contractual N° 10, solo que este caso, la demandante debió indicar a qué abogado le pagó y acompañar los recibos de este pago y promover al respectivo abogado como testigo, para que ratificara la acreencia en juicio, tal como lo exige el artículo 431 del citado Código adjetivo civil, obligación que no cumplió y que por tanto debe ser declarada sin lugar esta pretensión de condena; y así se declara.

IV

En consecuencia, este Tribunal impartiendo justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

Parcialmente con lugar las apelaciones formuladas por los abogados F.I.S.P. y J.A.G., obrando en sus condiciones de apoderados de M.I.L.A. y C.B.I. VENEZOLANA, S.A., respectivamente, contra la decisión dictada el 18 de marzo de 2004, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Trabajo de esta Circunscripción Judicial, y mediante la cual declaró parcialmente la demanda que por entrega de inmueble arrendado, pago de servicios públicos insolutos, mejoras no ejecutadas, pago de declaratoria penal, daños y perjuicios, lucro cesante intentara cumplimiento de contrato, intentara la ciudadana M.I.L.A. contra la mencionada sociedad, sentencia que se modifica según los fundamentos de esta decisión.

SEGUNDO

En consecuencia, se declara parcialmente con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento y pago de daños y perjuicios, intentara M.I.L.A. contra C.B.I. VENEZOLANA, S.A.; y en tal sentido se condena a la mencionada sociedad a: 2.1) devolver la cosa arrendada, suficientemente identificada en este fallo y poner en posesión de la misma de manera voluntaria a su arrendadora; 2.2) pagar a título de daño material, a la demandante, la cantidad de: por la pintura de puertas y ventanas y de la rejas de ésta y de protector del equipo del aire acondicionado, cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo); por la pintura de paredes externas e internas, cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo); y por la restauración de la cocida eléctrica lámpara de mesa, mesa redonda china y reposición de cortinas y cojines, cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo) y por concepto de reparación de sellas de comedor, recibo de sala y restauración del cubrecama, igual cantidad, para un total de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000,oo); equivalente al costo de cada reparación que hubiese hecho la arrendadora, que no puede exceder del 33% del monto del alquiler, o sea, ciento cuarenta y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 148.500,oo), en su límite mínimo y que no podrá exceder de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo), deducido el monto otorgado en calidad de depósito arrendaticio, o sea, un millón trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.350.000,oo), según la cláusula décima primera del contrato; 2.3) la indemnización equivalente al 10% del valor de un alquiler mensual, por cada día en la demora en la entrega del bien arrendado, desde el 16 de julio de 1999, hasta la entrega definitiva, monto que para la fecha de la presente decisión, alcanza la cantidad de ochenta y un millones doscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 81.225.000,oo), a razón de 1805 días transcurridos desde el 16 de julio de 1999 al día de hoy, inclusive, por cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,oo), que es el equivalente al 10% del alquiler mensual convenido en cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo), según la cláusula contractual N° 7; más los días que se sigan causando hasta la entrega definitiva; 2.4) se condena igualmente, al pago de los servicios públicos de agua, luz, teléfono, cuota de mantenimiento de la comunidad y aseo urbano, estimados, para el momento de la presentación de la demanda en la cantidad total de un millón cuatrocientos noventa y dos mil trescientos quince bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs. 1.492.315,99), para lo cual el Juez de la causa, al momento de ejecutar la sentencia, oficiará a CANTV, PDVSA Petróleo y Gas, S.A. y a CODELCA, para actualizar la deuda hasta el momento del cumplimiento definitivo de este fallo; .

TERCERO

Asimismo, se declara sin lugar, el pago de las siguientes cantidades: 3.1) quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo) por concepto de honorarios profesionales, gastos de traslados del Tribunal y de fotografía; y 3.2) la estimación de gastos efectuados por la Demandante a titulo de reparación o restitución de la cocina eléctrica, lámpara de mesa con base de cerámica, mesa redonda china, cortinas, cojines y demás enseres de lencería, según inventario anexo al contrato de arrendamiento; de pintura anticorrosiva de ventanas, puertas y estructuras metálicas; de reparación del juego de comedor, recibo de sala, restauración de cojines y cubrecamas; por ser incompatibles con la condena establecida en el ordinal 2.2) del particular Segundo de esta Dispositiva, pues, con arreglo a la cláusula N° 9 del contrato de arrendamiento en concordancia con la cláusula N° 5, pues, este pago, como se ha indicado, debe hacerse por el monto equivalente al costo de cada reparación que hubiese hecho la arrendadora, que no puede exceder del 33% del monto del alquiler, o sea ciento cuarenta y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 148.500,oo), en su límite mínimo y que no podrá exceder de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo) en esta sentencia, según su motivación.

CUARTO

No hay especial condenatoria en costas.

Déjese transcurrir el lapso para el anuncio de casación.

Publíquese, regístrese y agréguese.

Dada sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil del T.d.T. y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en S.A.d.C., a los dos días del mes de julio de dos mil cuatro (2004). Años 193 de la Independencia y 145 de la Federación.

EL JUEZ TITULAR

Abg. M.R. ROJAS G.

LA SECRETARIA,

Abg. NEYDU MUJICA GONZÁLEZ.

Nota: la anterior decisión se dictó y publicó en su fecha, a la hora de ________________________________________________( ). Se dejó copia certificada en el libro copiador de sentencias. Conste Coro. Fecha Ut- Supra.

LA SECRETARIA,

Abg. NEYDU MUJICA GONZÁLEZ

Sentencia N° 112- J-02-07-04.-

MRG/NM/verónica

Exp. Nº 3566.-