Decisión nº PJ0192009000458 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 12 de Agosto de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR.- JURISDICCION CIVIL.-

ASUNTO: FP02-R-2009-000140

Llegan estas actuaciones a este Tribunal en fecha 28 de julio de 2009, provenientes del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar por inhibición y emanado del Juzgado Tercero del Municipio Heres de este Circuito y Circunscripción Judicial, continente de dos piezas, la primera pieza constante de trescientos treinta (330) folios útiles y la segunda pieza constante de ciento catorce (114) folios útiles por apelación interpuesta por la parte demandada de la sentencia dictada por el mencionado Tribunal de Municipio en fecha 04 de mayo de 2009, en el juicio de Desalojo interpuesto por A.M.M.W.d.D., representada por los abogados L.J.C. y L.J.J.I. contra I.J.R., representado por el abogado S.A.A.M.

Alega el apoderado actor en su escrito de demanda lo siguiente:

Que es legítima propietaria del local para comercio número dos (02), identificado como local N° 3 en la planta baja del Edificio Johanna, uicado en el Paseo Meneses de Ciudad Bolívar, con un área de construción aproximada de ciento catorce metros cuadrados con sesenta y dos centímetros (114,62 m2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: cuarto de medidores eléctricos, circulaciones, ascensor y local para comercio número uno; Sur: fachada sur del edificio; Este: local para comercio número uno; y Oeste: fachada oeste del edificio, cuarto de medidores eléctricos, circulaciones y ascensor.

Afirma que el día 31 de diciembre de 2001, la Administradora de Inmuebles Orinoco, autorizada al efecto por la anterior propietaria del referido local, la Inmobiliaria San José, C.A., se lo arrendó al ciudadano I.J.R., conjuntamente con los bienes muebles identificados en dicho convenio.

Dice que mediante comunicación de fecha 19 de agosto de 2004, recibida por la C.A. Administradora de Inmuebles Orinoco, asumió personalmente en su condición de legítima propietaria de los mencionados bienes arrendados, la administración, representación y control del referido contrato arrendaticio suscrito con el ciudadano I.J.R., subrogándose en consecuencia en todos los derechos y obligaciones asumidos por la anterior arrendadora.

Señala que a principios del mes de marzo de 2008, las partes de común, verbal y voluntario acuerdo, dada la ubicación y características del inmueble y los muebles arrendados, así como el notorio y público aumento del costo de la vida, acordaron un canon mensual de cuatrocientos bolívares fuertes (Bs.F. 400,00).

Según lo expresamente convenido por las partes en la cláusula octava del mencionado contrato, el lapso de duración del arrendamiento fue acordado en un (1) año que comenzó el primero de octubre de 2001, prorrogándose automáticamente por periodos consecutivos de un (01) año, estando vigente actualmente dicho contrato arrendaticio a tiempo determinado, siendo aplicables todas y cada una de las cláusulas convenidas, las cuales se ajustan a la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios.

Expone que el arrendatario reiteradamente ha venido incumpliendo sus obligaciones contractuales, especialmente, la de no cancelar oportunamente el canon de arrendamiento, utilizar los bienes arrendados para un fin distinto al convenido y sub-arrendarlos unilateralmente. Que el mencionado ciudadano I.J.R. ha pagado extemporáneamente algunas mensualidades, pero ha seguido incumpliendo su obligación fundamental de pagar por adelantado los cánones arrendaticios de los meses de abril y mayo de 2008, los que hasta el 22 de mayo de 2008 aún no ha pagado, adeudándole dos (02) meses a razón del monto convenido de cuatrocientos bolívares fuertes (Bs.F. 400,00) cada uno, incurriendo en el incumplimiento de pago de dos (02) meses y más de quince (15) días expresamente determinado en la cláusula tercera del referido contrato.

Apunta que el arrendatario incurrió en la causal de desalojo prevista en la letra “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de la misma manera el arrendatario, sin autorización previa y escrita de la arrendadora o de la propietaria, ilegalemente procedió a subarrendar indebida, unilateralmente y parcialmente los bienes arrendados a las ciudadanas A.T.d.V. y M.C..

Expone que por cuanto el arrendatario se niega a terminar el referido contrato arrendaticio, desalojar y entregar los bienes arrendados en buen estado, pagar los cánones arrendaticios adeudados y la entrega de los recibos demostrativos del pago total de los servicios utilizados por él en dicho inmueble, por cuya razón demanda por desalojo al ciudadano I.J.R., para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: Primero: desalojar el mencionado inmueble, entregando los bienes arrendados en el mismo buen estado de limpieza y conservación que los recibió, libre de bienes y personas. Segundo: en pagarle los cánones arrendaticios adeudados correspondientes, hasta ahora, que son los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, a razón de cuatrocientos bolívares fuertes (Bs.F. 400,00), que está obligado a pagarlos contractualmente por adelantados, ascenciendo a la suma total de dos mil cuatrocientos bolívares (Bs. 2.400,00), así como las mensualidades que sigan causándose hasta la desocupación del inmueble y entrega del mobiliario arrendados, así como el pago efectivo accionado, incluyéndose también el pago de los intereses legales convenidos en la cláusula cuarta del respectivo contrato. Tercero: entregar los recibos demostrativos de los pagos de los servicios de agua, luz eléctrica, aseo urbano consumidos por el demandado en el referido inmueble arrendado y en caso de adeudarse alguna suma de dinero por dichos servicios, que sea condenado a su pago. Cuarto: pagar las costas y costos judiciales, incluyendo honorarios de abogados.

El día 31 de octubre de 2008 el Tribunal de la causa admitió la reforma de la demanda y emplazó a la parte demandada ciudadano I.J.R., para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente, a fin de que contestara la demanda.

El día 04 de noviembre de 2.008 el ciudadano I.J.R., en su carácter de parte demandada, asistido por el abogado S.A.A.M., presentó escrito dando contestación a la demanda de la siguiente manera:

Rechaza, niega y contradice que la demandante sea propietaria del inmueble arrendado desde el 14 de enero de 2001.

Que lo cierto es que se desprende de la copia fotostática del documento de compra venta del inmueble, que el mismo quedó registrado por ante la Oficina Subalterna de registro Público del Distrito Heres del Estado Bolívar en fecha 14 de enero de 2003, bajo el N° 48, folio 402 al folio 417, protocolo primero, tomo primero, primer trimestre del año 2003.

Rechaza, niega y contradice que a partir de la fecha 19 de agosto de 2004 la demandante A.M.M.d.D., haya asumido personalmente en su condición de legítima propietaria de bienes arrendados, la administración , representación y control de contrato arrendaticio alguno suscrito entre su persona y la C.A., Administradora de Inmuebles Orinoco.

Que lo verdaderamente cierto es que existió entre la C.A., Administradora de Inmuebles Orinoco y su persona, un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, por no haber jamás la arrendadora suscrito conjuntamente con su persona, ningún documento ni privado, ni público.

Rechaza, niega y contradice que el inmueble arrendado como lo señala la parte actora en su escrito libelar, estuviere equipado con el siguiente mobiliario y equipo, el cual es parte integrante del contrato: un (1) archivo (4 gavetas), escritorio, dos (2) sillas, teléfono, dos (2) escritorios, cuatro (4) sillas, un (1) estante, dos (2) estractores, toda la tabiquería (madera y vidrio), protectores o rejas (aluminio) dos (2) cortinas.

Niega, rechaza y contradice, lo señalado por la parte actora en su escrito libelar, en cuanto a que mediante comunicación de fecha 19 de agosto de 2004, recibida por la C.A., Administradora de Inmuebles Orinoco, asumió personalmente en su condición de legítima propietaria de los mencionados bienes arrendados, la administración, representación y control del contrato arrendaticio suscrito entre la C.A., Administradora de Inmuebles Orinoco y su persona, subrogándose en consecuencia en todos los derechos y obligaciones asumidos por la Administradora.

Niega, rechaza y contradice lo señalado por la parte actora en su escrito libelar, en cuanto a que a principios del mes de marzo de 2008, las partes de común, verbal y voluntario acuerdo, dada la ubicación y características del inmueble y los muebles arrendados, así como el notorio y público aumento del costo de la vida, acordaron un canon mensual de cuatrocientos bolívares fuertes (Bs.F. 400,00).

Niega, rechaza y contradice que le sea aplicable todas y cada una de las cláusulas supuestamente convenidas.

Niega, rechaza y contradice lo señalado por la parte actora en su escrito libelar, en cuanto a que reiteradamente ha venido incumpliendo sus obligaciones contractuales, especialmente la de no cancelar oportunamente el canon de arrendamiento, utilizar los bienes arrendados para un fin distinto al convenido y subarrendados inconsulta y unilateralmente y que ha pagado extemporáneamente algunas mensualidades, pero que ha seguido incumpliendo su obligación fundamental de pagar los cánones arrendaticios de los meses de abril y mayo de 2008.

Que no es cierto lo señalado por la parte actora que según lo expresamente convenido por las partes en la cláusula octava del mencionado contrato, el lapso de duración del arrendamiento fue acordado en un (1) año que comenzó el primero de octubre de 2001, prorrogándole indefinida y automáticamente por períodos consecutivos de un año, siendo aplicable las cláusulas convencionales y en lo que respecta al desalojo rigen las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que no es cierto lo señalado por la parte actora, en cuanto a que, reiteradamente ha venido incumpliendo sus obligaciones contractuales, especialmente, la de no cancelar oportunamente el canon de arrendamiento, que ha pagado extemporáneamente algunas mensualidades, pero que ha seguido incumpliendo su obligación fundamental de pagar por adelantado los cánones arrendaticios de los meses de abril y mayo de 2008.

Que no es cierto lo señalado por la parte actora, en cuanto a que utilizara los bienes arrendados para un fin distinto al convenido y los subarrendara unilateralmente, sin autorización previa y escrita de la arrendadora y/o de la propietaria que ilegalmente, procediera a subarrendar unilateralmente y parcialmente los bienes arrendados a las abogadas A.T.d.V. y M.C..

Que no es cierto lo señalado por la parte actora, en cuanto a que, este obligado a devolverle, en buen estado, los bienes arrendados a la terminación del contrato, conforme a lo determinado en los artículos 1594 y 1160 del Código Civil.

Que no es cierto lo señalado por la parte actora, en cuanto a que, haya incumplido reiteradamente la obligación consagrada en la cláusula segunda del referido convenio relativa al uso específico de los bienes que fueron arrendados solamente para consultorio médico, exhibición y venta de utensilios y equipos médicos, destinándolo también con las subarrendatarias para un bufete de abogados de otras personas.

Que no es cierto lo señalado por la parte actora, en cuanto a que, deba pagarle los cánones arrendaticios adeudados correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, a razón de cuatrocientos bolívares fuertes (Bs.F. 400,00) que este obligado a pagarlos contractualmente por adelantados, ascendiendo a la suma de dos mil cuatrocientos bolívares fuertes (Bs.F. 2.400,00) así como las mensualidades que sigan causando hasta la desocupación del inmueble.

Que no es cierto que deba entregar los recibos demostrativos de los pagos de servicios de agua, luz, aseo urbano consumidos en el referido inmueble y en que en caso de adeudarse alguna suma de dinero por dichos servicios, deba ser condenado a su pago.

Que no es cierto que deba pagar costas y costos judiciales, incluyendo honorarios de abogados.

El día cuatro (04) de mayo de 2009, el Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, dictó sentencia, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda intentada por A.M.M.d.D., contra el ciudadano I.J.R. .

El día 21 de mayo de 2009, mediante diligencia, el ciudadano I.J.R., en su carácter de parte demandada, asistido por el abogado S.A.A.M., apeló de la decisión dictada en fecha 04 de mayo de 2009. Y en fecha primero (01) de junio de 2009 el tribunal de origen mediante auto que corre inserto al folio 326 oyó la apelación en Ambos efectos y ordenó la remisión de dicho expediente a un Juzgado de Primera Instancia de este mismo Circuito Judicial, para su distribución.-

El día 28 de julio de 2009, mediante auto, este Tribunal fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.-

ARGUMENTOS DE LA DECISION

Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el presente expediente identificado con el código FP02-R-2009-000140 (nomenclatura de este Tribunal) pasa el juzgador a dictar sentencia con fundamento en las siguientes consideraciones previas:

La pretensión del demandante es que se declare la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que tiene pactado con el accionado I.J.R. aduciendo la falta de pago de dos mensualidades (abril y mayo de 2008), por haber subarrendado sin su consentimiento previo y expreso el local a unas abogadas y, finalmente, por haber destinado los bienes arrendados a un uso distinto al pactado en el contrato. El demandante reclama la resolución y la devolución tanto del local como de los bienes muebles arrendados, el pago de las pensiones insolutas y la entrega de los recibos que demuestren la solvencia en el pago de los servicios públicos.

La parte demandada negó que la relación arrendaticia que le vincula con el accionante sea a tiempo determinado alegando que la copia fotostática simple producida junto al libelo no se encuentra suscrita por el representante la Compañía Anónima Administradora de Inmuebles Orinoco, mandataria de la propietaria del inmueble, y que dicha omisión acarrea la nulidad del pretendido contrato en virtud de lo cual lo que existe es un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado.

Señala que la falta de firma del representante del arrendador es un hecho del cual dejó constancia el Notario ante el cual se presentó el documento para su autenticación.

Alegó que su contraparte es propietario del inmueble desde el año 2003 y no desde el 2001 como lo alega en el libelo.

Adujo que no es cierto que la propietaria del inmueble haya asumido la administración personal del inmueble; que lo verdaderamente cierto es que en el mes de noviembre de 2004 fue notificado de que la administración del inmueble estaría a cargo de Consultores R.M. y Asociados y, por consiguiente, a partir de diciembre de 2004 comenzó a cancelar ante la nueva administradora.

Afirma que celebró un arrendamiento verbal conjuntamente con los profesionales del derecho J.M.M.B., M.C.R. y A.T.d.V. conforme se evidencia de una comunicación que enviara la nueva administradora el 25/2/2005.

Dice que es a partir de junio de 2005 cuando recibió una comunicación de la dueña del local, hoy demandante, participando que a partir de esa fecha ella se encargaría directamente del cobro de las pensiones del arrendamiento.

Rechazó que haya arrendado bienes muebles en conjunto con el inmueble aduciendo que la verdad es que los muebles fueron retirados a los pocos días de que él ocupara el local.

Señala que convino en pagar cuatrocientos Bolívares mensuales a principios de marzo de 2008.

Dice que consignó ante un Tribunal de Municipio los cánones de abril y mayo de 2008 debido a que la demandante incumplió su obligación de pasar a cobrar las mensualidades en cuestión excusándose en una supuesta enfermedad y luego que estaba en el campo, incurriendo en mora como arrendadora propietaria.

Afirma que fue autorizada por la C.A Administradora de Inmuebles Orinoco para cambiar el objeto del contrato.

Finalmente, pidió la intervención de los otros arrendatarios M.C.R., A.T.d.V., J.M.M.B. y T.R.N..

Delimitado el tema litigioso este Tribunal pasa a decidir conforme a las siguientes consideraciones:

DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO

La demandante alega que suscribió, por medio de una mandataria (CA, Administradora de Inmuebles Orinoco), un contrato de arrendamiento autenticado en una Notaría Pública, con el demandante I.J.R., a tiempo determinado. Éste alega que dicho documento no vale como contrato puesto que es nulo ya que nunca fue suscrito por el representante legal de la empresa administradora del inmueble, de lo cual dejó constancia el Notario Público.

El Tribunal comparte plenamente la conclusión a la que arribó el Juez de Municipio. La nota del Notario Público Segundo de Ciudad Bolívar reza: “E igualmente la Notario hace constar que este documento quedó otorgado sólo por lo que respecta a la firma de I.J.R.”. Esta mención lo que expresa es que sólo se autenticó la firma del arrendatario. En el contrato se observa claramente una firma ilegible en el espacio destinado a la arrendadora lo que hace suponer que el documento se otorgó en forma privada y posteriormente se presentó en una Notaría Pública para reconocer la firma del arrendatario.

Ahora bien, este Tribunal considera que el arrendamiento no puede ser considerado a tiempo determinado.

Lo que distingue un arrendamiento a plazo fijo de un arrendamiento a tiempo indeterminado es que en el primero se conoce ab initio el comienzo y la terminación de la relación en tanto que en el segundo se conoce cuando principia la relación, pero no puede determinarse a priori la fecha en que finaliza.

En el contrato consignado por la demandante junto al libelo se pactó una especie de prorroga automática del contrato en la cláusula 8ª por virtud de la cual el arrendamiento se ha mantenido vigente ininterrumpidamente desde el año 2001. Para este Juzgador este tipo de estipulaciones impiden que se conozca con precisión la fecha de probable terminación de la relación arrendaticia lo que hace al contrato un arrendamiento a tiempo indeterminado. En efecto, pactar prorrogas automáticas sin precisar siquiera el número de ellas, es igual a decir que la relación se va a prolongar indefinidamente.

Si al vencimiento del contrato las partes acuerdan expresamente prorrogar el arrendamiento por un tiempo perfectamente definido el contrato no varía su naturaleza de contrato a plazo fijo y así seguirá cada vez que las partes expresamente pacten prórrogas por lapsos determinados.

Pero si al vencimiento del contrato las partes no lo renuevan expresamente y el inquilino queda en posesión del inmueble sin oposición del propietario arrendador se produce la llamada tácita reconducción del contrato por virtud de la cual el contrato continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, como lo establece el artículo 1614 del Código Civil, se procederá como en los contratos que se hacen a tiempo indeterminado, esto es, el incumplimiento del inquilino a cualesquiera de sus obligaciones legales o convencionales da lugar a la acción de resolución o desalojo según corresponda.

Así pues, en el presente caso considera este Juzgador que el Tribunal de Municipio le dio una calificación errónea al contrato cuya resolución se demanda y, por tanto, dejó de aplicar el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conforme a la cual cuando se denuncia la falta de pago de al menos dos mensualidades o que el inquilino haya cambiado el uso o destino del inmueble según lo pactado o que haya subarrendado el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador (causales invocadas en la demanda) lo procedente es pedir el desalojo y no la resolución, la cual procede por otras causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como lo preceptúa el parágrafo segundo de este dispositivo legal. En otras palabras, sí se puede pedir la resolución de un arrendamiento sin determinación de tiempo, pero por causales diferentes a las siete (7) mencionadas en los literales del artículo 34.

DE LA CUESTIÓN PREVIA

El demandado promovió la ilegitimidad del apoderado actor por no tener la representación que se atribuye el profesional abogado L.E.J.C. alegando que el poder apud acta que se le otorgó no lo faculta para reformar la demanda. El Juzgado a quo desestimó la cuestión previa.

Este sentenciador comparte la decisión del Juez de Municipio. Para reformar la demanda no se requiere de facultad expresa como si se requiere para efectuar alguno de los actos a que se refiere el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, los alegatos del demandado rayan en la temeridad.

En consecuencia, se desestima la pretendida falta de capacidad necesaria por no tener la representación que se atribuye el apoderado actor. Así se decide.

ANALISIS DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA

Dejando de lado si procede pedir el desalojo o la resolución, se advierte que ambos contendientes están de acuerdo en que el local arrendado está siendo ocupado por unos terceros en virtud de un título jurídico. La demandante afirma que son unos subarrendatarios y el accionado que son arrendatarios. En uno y otro caso los terceros tienen derecho a intervenir en el proceso.

En efecto, si los terceros son coarrendatarios como lo pretende el accionado entonces ellos deben ser llamados en calidad de demandados porque el desalojo (o la resolución) no se puede pedir sin que todos los participes de la relación sustancial sean llamados al juicio para que ejerzan su derecho a la defensa ya que la sentencia debe ser uniforme poniendo fin o permitiendo la continuación del arrendamiento para todos. Visto de esta manera puede decirse que el llamado de los terceros por comunidad en la causa no es una simple incidencia que encuadre en la prohibición del artículo 894 del Código de Procedimiento Civil.

Al haber varios arrendatarios todos ellos deben reputarse litisconsortes necesarios por cuya razón la demanda propuesta contra uno de los litisconsortes autoriza a éste a llamar a los otros cuya intervención es forzosa, para que se forme adecuadamente el proceso con todos los integrantes de la relación material; sin este llamado faltaría un presupuesto de validez del proceso y no podría dictarse sentencia de fondo por carecer de cualidad pasiva el demandado. El llamado del tercero por comunidad en la causa no es, pues, una incidencia, sino un mecanismo necesario para que se integre adecuadamente el sujeto pasivo de la relación procesal y se pueda dictar sentencia de fondo; en palabras llanas, es un presupuesto material de la sentencia (ver Devis Echandía, Teoría General del Proceso, editorial Universidad)

Y en lo que concierne al pretendido subarrendamiento se advierte que en tal caso la intervención de los terceros es igualmente condición esencial de validez del proceso ya que si el Juez dictamina que no hubo el consentimiento previo y por escrito del arrendador el efecto que tal determinación produce es la nulidad de pleno derecho del subarrendamiento sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar el desalojo o la resolución conforme al artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se comprende que tal nulidad no puede ser pronunciada sin la intervención de los terceros.

Este ha sido el criterio sostenido por este Tribunal en un caso similar contenido en el expediente FP02-V-2008-1579 cuya sentencia definitiva fue confirmada por el Juzgado Superior en una sentencia reciente, publicada el 6/8/2009, en el expediente FP02-R-2009-000121 (7606).

El subarrendamiento es un nuevo contrato, celebrado por el inquilino (que no pierde tal condición) con un tercero, con autorización expresa previa y por escrito del propietario, manteniendo su vigencia el arrendamiento. En el subarrendamiento, las estipulaciones pueden variar: su objeto puede ser el inmueble o parte de él; el canon y el plazo pueden ser iguales, inferiores o superiores al pactado en el arrendamiento.

El artículo 34-G de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé que pueda demandarse el desalojo de un inmueble arrendado verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Desalojo es la acción y efecto de desalojar, verbo que según la definición del Diccionario de la Real Academia Española (22ª edición) significa sacar o hacer salir de un lugar a alguien o algo.

El desalojo –pretensión que en estricto derecho debió plantear la demandante- implica la extinción del contrato con la consiguiente entrega del inmueble que deberá ser desocupado por el inquilino y, en el caso de la causal prevista en el literal “g” por el subarrendatario. Para que se produzca este efecto es menester, a juicio del sentenciador, que la demanda de desalojo se proponga contra el inquilino y el subarrendatario.

Ello así, porque el subarrendamiento produce un estado de comunidad jurídica que implica que el juez no puede ordenar el desalojo por la causal prevista en el artículo 34, letra g, o la entrega del inmueble en el caso de la resolución, si se quiere, sin antes emitir un pronunciamiento sobre la invalidez del subarrendamiento. Y este pronunciamiento no puede emitirse sin respetar el derecho a la defensa del subarrendatario.

Para que la sentencia que ordena el desalojo pueda ejecutarse ella debe ser el resultado de un proceso en el cual hayan intervenido todas las personas que por encontrarse en un estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa puedan resultar afectadas en su situación jurídica subjetiva por la dispositiva del fallo. El subarrendamiento no autorizado por el propietario del inmueble produce ese estado de comunidad jurídica porque al arrendatario debe considerarse titular del derecho a usar y gozar el inmueble, pero el subarrendatario es de facto quien ejerce la detentación del bien y, por tanto, es la persona que directamente va a soportar los efectos de la decisión que ordena el desalojo.

El subarrendatario tiene un legítimo interés en contradecir la pretensión de desalojo aduciendo que el arrendador sí autorizó expresamente, por escrito y de manera previa el subarrendamiento, o que lo convalidó mediante actos de confirmación ulteriores, o bien que no se trata de un subarrendamiento sino de una cesión del goce y uso del inmueble o cualquier otro motivo legal.

Conforme al artículo 49 de nuestra Carta Magna la defensa es un derecho inviolable en todo estado y grado del proceso en virtud del cual se le reconoce a toda persona el derecho a disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa (ordinal 1º), a ser oída en cualquier clase de proceso con las debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente (ordinal 3º).

El respeto al debido proceso, una de cuyas manifestaciones es el derecho a la defensa, exige que se emplace al subarrendatario a fin de que exponga los alegatos que considere convenientes en contra de la pretensión de desalojo, pues de otro modo no ve este jurisdicente cómo puede ejecutarse una eventual fallo condenatorio si él o ellos no ha(n) sido parte(s) en el proceso y en la fase de ejecución podrá(n) oponerse alegando que la cosa juzgada no puede alcanzar a quien no fue parte en el proceso con lo que la sentencia devendría ineficaz y contraria a las previsiones del artículo 26 constitucional.

Para que proceda el desalojo por la causal establecida en la letra G del artículo 34, o por violación de la específica cláusula del contrato que estipulaba la previa autorización del arrendador, el Juez tiene que determinar con carácter previo que el subarrendamiento es inválido porque no se probó que el arrendador prestó su consentimiento expreso, previo y por escrito. La sentencia condenatoria va a extinguir tanto el arrendamiento como el subarrendamiento y esto último no puede hacerse sin la participación del subarrendatario so pena de incurrir en una violación del debido proceso.

Pudiera pensarse que el subarrendatario puede ejercer su defensa por la vía de la oposición a la ejecución (artículo 546 del CPC), pero esta no es sino una solución ilusoria. Huelga decir que la oposición estaría irremisiblemente condenada al fracaso, pues siempre chocará con la valla de la declaratoria de invalidez declarada en forma previa al desalojo, declaración que en la incidencia de oposición no podría desconocer el juez de la ejecución sin grave menoscabo de la prohibición impuesta por el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil.

Los considerandos precedentes los hace el Juzgador porque en el caso sublitis, la demandante ha propuesto su demanda únicamente contra su arrendatario I.J.R. obviando por completo el llamado de los supuestos subarrendatarios J.M.M., M.C.R., A.T.d.V. y T.N.C.. Esta omisión trae como consecuencia que exista un defecto de legitimación pasiva que obsta un pronunciamiento sobre el fondo en virtud de que del lado pasivo de la relación procesal no se encuentran todos los sujetos a los cuales la Ley, en nuestro caso el Texto Constitucional, inviste de interés para contradecir la pretensión.

Esa falta de legitimación pasiva se extiende a todas las demás causales invocadas en la demanda de desalojo habida cuenta que el subarrendamiento transforma la relación arrendaticia en una situación jurídica compleja ya que los subarrendatarios o coarrendatarios, según sea cierta lo afirmado en la demanda o en la contestación, no son simples terceros, sino verdaderos demandados con interés en hacer valer todas las defensas y excepciones que desvirtúen los alegatos de la demandante y que propendan a la continuación del arrendamiento.

A los subarrendatarios no sólo interesa desvirtuar la falta de autorización previa y expresa del propietario; también está legitimado, para evitar un desalojo fraudulento, si es que existe colusión entre propietario y arrendatario, a contradecir cada una de las demás causales invocadas por el actor. No se puede tener legitimación en la causa para un sector del proceso y ser un extraño para los demás sectores del mismo.

La Sala Constitucional en una sentencia del 27/3/2001, Nº 369, al referirse a los procesos litisconsorciales o con pluralidad de partes y sus efectos estableció:

Partes son aquellas personas que sujetas al cumplimiento de exigencias legales actúan en el proceso, solicitando se declaren derechos a su favor, o que quedan sujetos a que se declaren derechos en su contra, así como aquellos que persiguen una declaratoria judicial de fondo, la cual puede ser a favor de otro (tercero coadyuvante, por ejemplo).

Se trata de una condición formal que se obtiene por el cumplimiento de exigencias de formas y por su presencia en un proceso.

Es posible que varias personas, al cumplir con los requisitos formales, coinciden en una misma posición procesal: se trata de litis consortes, que se diferencian de las multipartes que surgen en los procesos, cuando hay colocados varios litigantes en diferentes posiciones procesales (actores, demandados, terceristas, por ejemplo).

Para que los litis consorcios existan, y surjan varios sujetos (plurales) que litigan en la misma posición de una de las partes, es necesario:

1) Que la ley los contemple y ordene la actuación conjunta de las personas como legitimados activos o pasivos (litis consorcio necesario); o cuando por existir una relación sustancial única que interesa a varios sujetos, es indispensable que sea resuelta de modo uniforme para todos.

2) Que varias personas puedan asumir la misma posición procesal, porque el título de pedir, o el que autoriza que contra ellos se pida, es común a todos. Esto es producto:

1. De que se trata de un mismo hecho, productor de efectos jurídicos (civiles, penales, etc) atribuible a todos. Un mismo hecho sirve de base a la pretensión.

2. Que se trata de un derecho o una obligación o prestación compartida entre varios que deriva de un mismo título (negocio jurídico del cual deriva el derecho).

3. Que se trate de personas que se encuentran en idéntica situación jurídica con relación al objeto de la causa, por lo que cualquier acción sobre él afecta a todos.

Para que puedan existir litis consorcios, es un requisito sine qua non, que exista un nexo común entre quienes conforman una misma posición procesal, dicho nexo surge de los supuestos 1 y 2 reseñados.

Estos supuestos permiten la existencia de los litis consorcios y las tercerías litis consorciales y de dominio (contra actor y demandado), e incluso se proyectan hacia personas que pueden no ser formalmente partes, ya que no acceden a un juicio en particular. Esta proyección es la que legitima a estas personas a comparecer en juicio y a hacerse parte sin ser los litigantes originales. El nexo puede ser tal, que los efectos directos de las sentencias pueden abarcar a quienes no concurrieron al juicio, pero que debido a los supuestos que permiten la existencia de los litis consorcios y que les son aplicables, a pesar de no ser partes, pueden verse atrapados directamente por los efectos de los fallos, en forma positiva o negativa.

Conforme a la naturaleza de la conexidad, a veces las diversas partes no pueden escindirse, y judicialmente tienen que obrar en conjunto, agrupándose en una única posición procesal. No puede en estos casos existir una relación jurídica procesal válida si no concurren todos los que se encuentran en la situación de conexidad, y el fallo que dicte será ineficaz si no se llamó a todos a juicio, ya que el mismo debe contener un único pronunciamiento. Una de estas especies es el llamado litis consorcio necesario.

Otras veces la obligatoriedad de comparecencia surge de la necesidad de que el fallo abarque a todos los que se encuentran en una misma situación jurídica, como ocurre con los miembros de las comunidades, ya que la declaratoria de un derecho a favor o en contra de la comunidad, necesariamente debe resultar de que todos los miembros hayan sido llamados a juicio, por ser los derechos y obligaciones de la comunidad inherentes a toda ella.

Pero, en otras oportunidades, a pesar de la coyuntura entre las personas, que las une, los fallos a dictarse pueden ser de diverso contenido con relación a las partes conexas, ya que en un proceso único se ventilan diversas pretensiones y objetos y la sentencia que se dicte produce diversos efectos para los agrupados en una de las posiciones procesales, pudiendo algunos quedar absueltos y otros condenados, ya que se trata de una conexión relativa la que une a las personas. En estos casos, no es necesario que todos los conexos formen parte del proceso, aunque pueden integrase a él por razones de economía, celeridad procesal, y de evitar sentencias contradictorias en cuanto al eslabón que los une.

Por ello, cuando hay varias personas que se les atribuye su participación en un hecho, a pesar del nexo que los une (el hecho), como la responsabilidad respecto a ellas puede ser diferente de acuerdo a sus participaciones, a ellos no es necesario juzgarlos en común, aunque ello sea lo recomendable, debido a que se trata de un solo hecho el que genera la causa, y de allí surgen los litis consorcios facultativos y los uniformes, así como las normas sobre las acumulaciones de autos. Tratándose de evitar fallos contradictorios, en el sentido que el hecho exista para unos y no para otros, a pesar que se imputa y afirma la participación en él de varios, el legislador previno causas con “pluripartes”, pero es claro que estas, podían actuar separadamente, porque, salvo en el hecho conexo, las consecuencias de su actividad genera efectos distintos.

(…)

Pero lo que si es cierto es que si el nexo que une a los litigantes provenientes del hecho, titulo u objeto, no existe, tal inexistencia aprovecha a todos los que están en la misma situación procesal proveniente del nexo, hasta el punto que ello aprovecha, en los casos donde el litis consorcio no es obligatorio, a quienes formalmente no han sido parte en el juicio donde se dictó la decisión sobre la inexistencia del mismo, tal como se desprende de los artículos 1236 y 1242 del Código Civil en materia de solidaridad. Cuando facultativamente se conforman los consorcios, cada miembro del mismo, con relación a su contraparte es un litigante distinto (artículo 146 del Código de Procedimiento Civil) y los fallos que se obtengan a favor o en contra de uno, que no dependen de la existencia o inexistencia del nexo, al no apelarse se mantienen incólumes con relación a la parte que favorece o perjudica, por lo que las apelaciones de los perdidosos (en lo ajeno al nexo declarado con lugar) no afecta a los gananciosos, a menos que se anule todo el fallo por tener vicios de inexistencia o nulidad absoluta, o la alzada resuelva sobre la conexidad...

(…)

Establecido lo anterior, debe la Sala examinar la relación que surge entre las sentencias y la pluralidad de partes que obran como partes efectivas de un proceso, e incluso con relación a los que no obran como partes efectivas, porque se han dividido –por cualquier razón- causas que deberían obrar acumuladas.

La problemática a a.n.s.r.a. los litis consortes necesarios, ya que en ellos la pluralidad tiene que constituirse inescindiblemente en el juicio, donde se dicta una sola sentencia que necesariamente los abarca a todos. La legitimación es conjunta y la decisión se pronuncia frente a varias personas que tienen que obrar en un solo bloque en una posición procesal. Existe una sola causa o relación sustancial con varias personas, que deben todas ser llamadas a juicio, ya que la cualidad reside en todos conjuntamente, por lo que siempre obrarán integrados.

En el asunto sometido a la consideración de este sentenciador el subarrendamiento hace nacer una relación sustancial única común que debe ser resuelta de modo uniforme frente a todos los integrantes de esa relación. El subarrendatario no está desconectado del arrendamiento y prueba de esto es que el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios concede acción al arrendador para demandar la nulidad del subarrendamiento realizado sin su autorización lo que implica que la ley reconoce al propietario arrendador un interés particular propio en esa relación formada sin su consentimiento.

También se deduce ese estado de comunidad jurídica del artículo 1584 CC según el cual: “el subarrendatario no queda obligado para con el arrendador, sino hasta el monto del precio convenido en el subarrendamiento de que sea deudor al tiempo de la introducción de la demanda, y no puede oponer pagos hechos con anticipación”. Aquí también el legislador reconoce al arrendador un interés propio en el subarrendamiento autorizándolo no a pedir la nulidad sino a reclamar el pago a los subarrendatarios dentro de un preciso límite.

Lo que se quiere destacar es que así como la nulidad del subarrendamiento va a surtir efectos contra todos los litisconsortes, activos y pasivos, porque es impensable que el contrato sea válido para unos e inválido para otros y así como la acción de cobro ex art. 1584 surte iguales efectos, el desalojo de un inmueble no puede operar si la pretensión no ha sido incoada contra el arrendatario y el subarrendatario ya que la infracción mencionada en el artículo 34, letra G, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarias la cometen ambos, puesto que se origina en una convención que debe ser invalidada en capítulo previo de la sentencia que ordena el desalojo.

Los considerandos precedentes llevan a este Jurisdicente a establecer que no puede haber pronunciamiento de fondo respecto de las causales invocadas en el libelo al no haber sido llamados en calidad de litisconsortes los terceros arriba mencionados.

Por esta razón, el Juez de Municipio no debió considerar el arrendamiento como una convención a tiempo determinado y, lo que es más grave, no podía declarar como lo hizo la nulidad del subarrendamiento a espaldas de los terceros, pues con tal pronunciamiento incurrió en flagrante violación de la garantía del debido proceso y del derecho a la defensa de esos terceros. Así se decide.

DECISION

En fuerza de los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara Con Lugar el recurso de apelación intentado por el ciudadano I.J.R. contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en fecha 04 de mayo de 2009. En consecuencia, se Revoca la sentencia recurrida y se declara Sin Lugar la demanda interpuesta por A.M.M.W.d.D. contra I.J.R. por no tener el demandado cualidad pasiva para sostener por si sólo la demanda.

Se declara Sin Lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante.

Se condena en costas a la parte actora.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y oportunamente devuélvase el expediente a su Tribunal de origen.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los doce (12) días del mes de agosto del año Dos Mil Nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-

El Juez,

Abg. M.A.C.

La Secretaria,

Abg. S.C.

En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres y quince de la tarde (03:15 p.m.).-

La Secretaria,

Abg. S.C.

MAC/editsira.-

Resolución N° PJ0192009000458.-