Decisión nº 0381-TSCC de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Trabajo Segundo Circuito de Sucre, de 21 de Septiembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En Su Nombre:

JUZGADO SUPERIOR

EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

Carúpano, 21 de Septiembre de 2009.

Años: 199° y 150°.

EXPEDIENTE N° 5699

PARTES:

1. DEMANDANTE : MARTÍNEZ TINEO, M.M. C.I. :V-05.866.915.

   Domicilio Procesal: Calle Victoria, N° 15, Carúpano, Estado Sucre.

   Apoderados: Abog. Á.M.G. IPSA N° 95.231.

   Abog. Á.M.M. IPSA N° 09.768

2. DEMANDADA : EMPRESA TECNOLOGÍA Y CONTROL, C.A. (TECÓN).

   Registro Mercantil N° 15, Tomo 1, de fecha 07/07/2005.

   Domicilio Procesal: Calle Acosta, N° 93, Carúpano, Estado Sucre.

   Apoderado: Abog. D.M.. IPSA N° 59.042.

   ASUNTO ORIGINAL (A QUO): JUICIO DE DESALOJO.

   ASUNTO DERIVADO (AD-QUEM): APELACIÓN.

   SENTENCIA DEFINITIVA.

   Visto con Informes sólo de la Parte Demandante.

   Conoce de la presente Causa, en virtud de la Apelación interpuesta por el abogado Á.M.G., Matrícula IPSA N° 95.231, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana M.M.M.T. (Demandante), titular de la Cédula de Identidad N° V-05.866.915, contra la Sentencia Definitiva de fecha 22 de junio de 2009, proferida por el Juzgado de Municipio del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, con sede en Carúpano, que cursa a los folios 131 al 144, ambos inclusive, del Expediente Nº 4976 de ese Tribunal, mediante la cual declaró Sin Lugar la Demanda de Desalojo que incoara la Parte Recurrente contra la Empresa “TECNOLOGÍA Y CONTROL, C.A.” (TECÓN), y subsidiariamente contra su Representante Legal, ciudadano F.P., ambos representados judicialmente por el abogado en ejercicio D.M., Matrícula IPSA Nº 59.042.

   De la revisión de la presente Causa se desprende lo siguiente:

   CAPÍTULO I

   NARRATIVA

1. DE LA ACTUACIÓN DE LAS PARTES:

   En el caso de la Demandante, el Apoderado-Actor, expuso:

   Que su Mandante (Arrendadora) es propietaria de la casa N° 93, ubicada en la Calle Acosta de esta ciudad de Carúpano, como lo demuestra en documento marcado “B”, que corre inserto al folio 07 del Expediente.

   Que en fecha 07 de mayo de 2007, la Arrendadora y la Empresa “TECNOLOGÍA Y CONTROL, C.A.” (TECÓN, C.A.), ambas suficientemente identificadas ut supra, suscribieron un Contrato de Arrendamiento de Un (1) Año (del 30/03/2007 al 30/03/2008), por el Local Comercial señalado, propiedad de la Demandante.

   Que al momento de la firma de la convención, el Local presentaba mal estado del Techo Raso y la Pintura, comprometiéndose la Demandada-Arrendataria “TECÓN, C.A.” a realizar las reparaciones necesarias (Cláusula Quinta), pero que vencido el Contrato dichas reparaciones no se hicieron, por lo que su Mandante, de una manera pacífica y educada, le solicitó al Co-Demandado representante de la Empresa que desocupara el Local para poder la Arrendadora asumir ese trabajo, especialmente la refacción de la Placa o Platabanda, que presenta serios problemas de filtración que amenazan al inmueble arrendado con daños mayores, incluido al Inquilino en caso de desplome; a lo que el ciudadano F.P. habría manifestado que buscaría otro espacio para mudar su negocio.

   Que en atención a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), su Mandante le dio a la Arrendataria la Prórroga Legal de seis (6) meses, como lo establece el artículo 38, Literal “a”; no obstante que de acuerdo al artículo 40 de la misma Norma, tal beneficio no le correspondería por hallarse la Arrendataria en estado de Incumplimiento de Contrato.

   Que la Prórroga se venció el 30/09/08, y la Empresa, aún cuando habría incumplido con el Contrato, no aceptó el aumento de las mensualidades, ni canceló las vencidas, ni desalojó el Local; siendo infructuosas todas las diligencias que realizó su Poderdante para ello. Habrían transcurrido ocho (8) meses desde el supuesto Vencimiento de la Prórroga, y “TECÓN, C.A.” reincidió en su incumplimiento.

   Que fundamentaba su Acción en los artículos 38, Literal “a”, 33, 34 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI); en los idem 1.592 y 1.594 del Código Civil, y en los artículos 599, 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (CPC), demandando por Desalojo a la Compañía “TECÓN, C.A.”, y subsidiariamente a su Representante F.P., basado en el Literal “a” del artículo 34 de la LAI (falta de pago de, por lo menos, dos -2- mensualidades consecutivas).

   Pidió, en consecuencia, 1) El Secuestro del Local objeto de la Demanda, conforme al artículo 599, Ordinal 7, del Código de Procedimiento Civil, solicitando nombrar como Depositario Judicial a su Patrocinada, y 2) El Embargo de los bienes propiedad de la Demandada que se encuentran en el Local, como lo establece el artículo 534 ejusdem, y que se comisionara para ello al Tribunal Ejecutor de Medidas.

   Concluyó solicitando al A Quo que la Demandada conviniese, o en su defecto a ello fuese condenada, a lo siguiente: 1) Desalojar inmediatamente y sin Prórroga alguna el Local Comercial objeto de la Demanda. 2) Que la relación arrendaticia entre su Mandante y la Empresa Demandada está concluida. 3) Devolver el Local completamente desocupado de muebles, bienes y personas. 4) A cancelar Bs. F. 2.800,00 por Concepto de siete (7) mensualidades vencidas, más los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008; Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2009; así como el pago de los meses que permanezca ocupando el Local después de introducida la presente Demanda, a razón (todas estas mensualidades) de Bs. F. 400,00 mensuales. 5) A cancelar los servicios públicos y privados que hubiere contratado para su comodidad en el Local, haciendo formal entrega de las respectivas solvencias; y en caso de negativa, pagar los montos que correspondan con sus debidas reconexiones, si fuere el caso. 6) Al pago de las costas, costos y honorarios profesionales del proceso. 7) Que se aplique a la suma demandada la Indexación Monetaria, calculada hasta el día en que efectivamente se pague.

   Por último, estimó la Demanda, que introdujo el 06 de mayo de 2009, en Bs. F. 5.500,00, equivalente a cien (100) Unidades Tributarias, señalando la Dirección Procesal de la Demandada.

2. DE LA CITACIÓN DE LOS CO-DEMANDADOS.

   Admitida la Demanda en fecha 11 de mayo de 2009 (folio 11), se emplazó al ciudadano F.P. a dar Contestación a la Demanda.

   En fecha 14 de mayo de 2009 (folio 14), cursa declaración del Alguacil del Tribunal de Origen, donde deja constancia que no pudo Citar a los Co-Demandados (Empresa y Representante), por cuanto el ciudadano F.P. se negó a firmar, por lo que se recurrió a la Notificación del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, siéndole entregada el 20/05/2009 (folio 22).

3. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.

   En fecha 22 de mayo de 2009 (folios del 25 al 30), se dá Contestación a la Demanda, rechazándola y contradiciéndola el Apoderado de los Co-Demandados, en los siguientes términos:

   Que es falso que sus Representados hayan violado o incumplido el Contrato de Arrendamiento, y que no fue en fecha 07 de mayo de 2007 (aquí anota el suscrito, que hay un error de apreciación del Mandatario de la Parte Demandada, porque en ningún momento la Demandante dice que la Relación comenzó el 07/05/2007, sino el 30/03/2007, pero que se suscribió el Contrato el 07/05/2007 –folio 02), como alega la Demandante, cuando se inició la Relación Arrendaticia, porque para esa fecha había cumplido, más bien, su primer año. Dice que ya para el mes de junio de 2006 (11 meses antes, aproximadamente, de la fecha tomada erróneamente por él), sus poderdantes y la señora M.M. habían celebrado un Contrato Verbal de Arrendamiento de dicho Inmueble; lo que se demostraría con un Reporte de Inspección de Punto de Suministro de la Empresa CADAFE, que data del 30/08/2006, donde consta que ya para esa fecha estaba allí la Empresa “TECÓN, C.A.”, y con una serie de Facturas de Pago (de Materiales y Mano de Obra) de las reparaciones hechas, cuyas fechas oscilan entre los meses de julio 2006 y octubre de 2007. Anexa también Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento. (Ver folios del 41 al 53).

   Que al transcurrir ese lapso (el primer año de Relación Verbal), la Demandante M.M. habría exhortado al Demandado a que era mejor tener un Contrato redactado por un abogado; siendo de esa manera que acudieron al Bufete del profesional del Derecho Á.M.L., quien luego de oírlos a ambos les extendió el documento. Señala el Mandatario de los Co-Demandados que desde la primera línea del Escrito Libelal hay falsedad de los hechos.

   Que en ese segundo año de la Relación Arrendaticia, se acordaron una serie de reparaciones, que ellos cumplieron puntualmente, como lo exigía la Cláusula Quinta del Contrato (La Arrendadora –aunque se refieren és a la Arrendataria, porque en el Contrato se enuncia incorrectamente- acepta recibir el inmueble en mal estado de techo raso y pintura y se compromete en repararlo); es decir, que las Partes estaban contestes en que tanto el Techo Raso como la Pintura del inmueble arrendado, se hallaban deteriorados; al punto que, para poder pintarlo, debieron contratar un Albañil que reparara las paredes; y que la Arrendadora M.M. sabe que las condiciones en que se recibió el Local, era imposible usarlo como sede u oficina de “TECON C.A.”.

   Que tienen casi tres (3) años consecutivos manteniendo, cuidando y pintando, tanto el Techo Raso del Local, como las Paredes, y que cualquier desperfecto mínimo es por el desgaste natural que sufre una estructura por el uso. Dicen que su compromiso fue más allá de lo acordado en ese Contrato, al punto de efectuar recientemente (en fecha 15 de mayo de 2009) una reparación de las que en Derecho llaman “mayores”, por cuanto se restableció la estructura metálica que se encuentra en la Platabanda, debido a que la Demandante M.M., descuidadamente, no habría mantenido en buen estado de conservación y de uso su propio Inmueble, incumpliendo con lo estipulado en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Que tal “Reparación Mayor” debió haber sido acometida por la Arrendadora y no por la Arrendataria. Sin embargo, ellos refaccionaron e impermeabilizaron totalmente la Platabanda del Local, y también pintaron la Fachada Interior del Techo, el cual se encuentra tapado por el idem Raso, y que ello es demostrable con todas las Facturas ya consignadas, que suman un total de Bs. F. 12.800,00.

   Que la Demandante reconoce en el Libelo que pidió de una manera verbal a su Mandante que desocupara el Local para realizar ella (la Arrendadora) las mejoras que no habría efectuado la Empresa “TECÓN, C.A.”, específicamente reparar la Placa o Platabanda, por presentar serios problemas de filtración que podrían ocasionarle daños mayores tanto al Local como al Inquilino, en caso de desplome. Al respecto, el Apoderado de la Parte Demandada hizo las siguientes consideraciones: 1) El Actor no indica, con exactitud, la fecha, hora y lugar en que solicitó el Desalojo; 2) La Demandante sí es clara en alegar que ya se había cumplido el término del Contrato, por lo que se infiere que el mismo se extiende por igual tiempo y condiciones; lo que significaría que no estamos en presencia de un Contrato A Tiempo Indeterminado, sino “Reconducido” ; agregando que (sic) “es decir mismas condiciones, para que este pueda darse por rescindido, cumplido o terminado, debe acatarse lo acordado en cuanto al término y vigencia del mismo contrato”; 3) Reconoce la Demandante que la Placa estaba en mal estado de conservación y uso, al punto de haber filtraciones, razones por las cuales se ha pintado y texturizado el Techo Raso en innumerables oportunidades; 4) Que reconoce la Parte Actora, ahora, que efectivamente puede causar un daño, cuando debido a múltiples lluvias y filtraciones en la Platabanda se deterioraron dos -2- motores eléctricos de movilización de portones y rejas, en virtud que el agua cayó sobre ellos y los descompuso.

   Que la Demandante, de manera maliciosa, hace creer al Tribunal que la Empresa y su Representante están insolventes en cuanto a los pagos de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008, y enero, febrero, marzo y abril de 2009; cuando en realidad, si se aplica lo estipulado en la Cláusula Sexta del Contrato (“la Arrendadora acepta que los montos por reparación del inmueble sean imputados a las mensualidades”), no habría tal insolvencia. Que a pesar de ello, su Representada pagó los meses de noviembre y diciembre de 2008, como se evidencia de Depósito de Bs. F. 200,00 en la Entidad de Ahorro y Préstamo “Mi Casa” (Cuenta N° 0425 0059-31-0100009288, a nombre de la Accionante), de fecha 03/12/2008, y el otro Depósito del 01/12/2008. Luego, a finales de enero (se entiende que de 2009), cuando el Representante de la Demandada se dirigió a la entidad financiera a depositar el dinero, se le participó que la Cuenta había sido bloqueada.

   Que la Demandada consignó ante el Juzgado de la Causa Bs. F. 800,00 para el pago de las mensualidades de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2009, y que ello constaría en el Expediente 540 de ese Tribunal.

   Que debe igualmente Reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho.

4. DE LA RECONVENSIÓN.

   Por todos esos alegatos, la Parte Demandada RECONVINO en la Demanda, en los siguientes términos: A) Que la Demandante dé fiel cumplimiento al Contrato, haciendo valer la Cláusula Sexta que impone descontar de las mensualidades los pagos por reparaciones; B) Que sea condenada al Pago de Daños y Perjuicios por la misma suma que ella demandó (Bs. F. 5.500,00), más la Indexación; C) Que Reconviene por la suma de Bs. F. 48.300,00; D) Que se indemnice a su Representada por Daño Moral con Bs. F. 30.000,00, por el desprecio público al cual se le habría expuesto; E) Que no se acuerde el Secuestro del Inmueble por improcedente, ya que no se está debatiendo la Prórroga Legal, ni tampoco el Embargo de los Bienes de la Demandada que están en el Local; F) Que la Parte Reconvenida pague los Honorarios Profesionales.

   En fecha 22 de mayo de 2009 fue admitida la Reconvención propuesta, y fijada para la Contestación, declarándose suspendido el procedimiento con respecto a la Demanda Principal.

5. DE LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENSIÓN.

   El Apoderado-Actor contestó la Reconvención, rechazándola en todas y cada una de sus partes, aduciendo que es falso que el ciudadano F.P. haya cumplido con las reparaciones (ni mayores ni menores) que se acordaron en el Contrato; por lo que no es cierto lo de los Bs. F. 12.800,00 invertidos en ello.

   Que lesionó la reputación de la Demandante al imputarla como incumplidora del Contrato; por lo que pide se le indemnice con Bs. F. 555.000,00 por los Daños y Perjuicios, por los daños (sic) “ocasionados a la honorabilidad de la persona de mi mandante (…)”

6. DE LA FASE DE PRUEBAS.

   1. Las promovidas por la Parte Actora: El Contrato de Arrendamiento, específicamente en sus Cláusulas Segunda (oportunidad de pago de las mensualidades) y Quinta (obligación de reparar el Techo Raso y la Pintura); la Inspección Judicial de fecha 11/03/2009, realizada en el Local objeto de la Demanda y; las testimoniales de los ciudadanos: E.M., A.G., P.M. y D.R., titulares de las cédulas de Identidad Nos. V-14.717.361, V-05.883.857, V-01.914.135 y V-01.469.751, respectivamente. De ellos, sólo dos (2) comparecieron a declarar.

   2. Las promovidas por la Parte Demandada: El Mérito Favorable de Autos; las documentales de fechas 05/10/2006 y 18/06/2007, donde la Empresa “TECÓN, C.A.” informa de la culminación de los trabajos de reparación; los recibos emitidos por Hidrocaribe y Eleoriente; las testimoniales de los ciudadanos F.C., Yomebis Albornett, D.G., V.C. y C.R., titulares de las cédulas de Identidad Nos. V-05.880.307, V-18.916.197, V-13.729.511, V-18.415.318 y V-13.731.003, respectivamente; Inspección Judicial practicada en la Empresa “TECÓN C.A.”; y una serie de Fotografías.

   Admitidas las Pruebas, se fijó la Causa para la Evacuación de Testigos, y subsiguientemente para la práctica de la Inspección Judicial.

7. DE LA DECISIÓN DE PRIMERA INSTANCIA (JUZGADO DE MUNICIPIO):

   Para decidir, el Juzgado A Quo consideró:

   - En cuanto a la Apreciación de las Pruebas:

   1. Las que trajo la Parte Demandante: El Contrato de Arrendamiento, que no está en discusión para probar la Relación Arrendaticia; una Inspección Judicial para comprobar el estado de deterioro del Inmueble (folios 07 y 08), que fue apreciado en todo su valor por su naturaleza de “público” (artículo 429 CPC); las declaraciones de: E.M. (desestimada por Referencial, porque quien le dio insumos para su criterio fue la propia Demandante) y D.R. (desestimado por Contradictorio, porque sus dichos expresan que el Local está en mal estado y la Inspección Judicial dice lo contrario –se refiere el A Quo a la segunda Inspección –folios del 127 al 129- del 10/06/2009, practicada a solicitud de la Parte Demandada).

   2. Las que trajo la Parte Demandada: Documentales privados, que cursan a los folios 92, 93 y 94, que se desechan por su misma naturaleza; Recibo de Pago de Hidrocaribe, que cursa al folio 95, que se aprecia por tener relación con la controversia; testimoniales de F.C. (declarado inhábil por su dependencia laboral y amistad con los Co-Demandados), Yomerbis Albornet (declarada inhábil por las mismas razones que el anterior), D.G. (apreciada en todo su valor probatorio porque -como trabajador- hizo reparaciones al Local por orden del Demandado y reconoce las Facturas por esos conceptos que rielan a los folios del 47 al 53) y V.C. (inhabilitada por su relación laboral con la Parte Demandada); una Inspección Judicial que practicó el A Quo a petición suya, en fecha 10/06/2009 (folios 127, 128 y 129), que fue apreciada en todo su valor probatorio, conforme al artículo 429 del CPC; y una serie de Fotografías que recogen el estado del Inmueble, que también son valoradas por su pertinencia.

      - En cuanto al análisis de la Causa.

      Empezó el A Quo extrayendo la norma constitucional, cuyo artículo 26 dice:

      Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela judicial efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente

      .

      Dice que en el caso en estudio, el Accionante fundamenta su Demanda en los artículos 38, Literal “a”, 33, 34 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI); 1.592 y 1.594 del Código Civil; y 599 y 881 del Código de Procedimiento Civil (CPC). Prevé la LAI, en sus artículos: 33 (las demandas que deben ser introducidas); 34 (las causales procedimentales del Desalojo); 38, Literal “a”, (la Prórroga Legal) y 40 (las condiciones para que opere la Prórroga), el bagaje de tales fundamentaciones.

      Que el Apoderado-Actor fundamenta su Demanda en dos (2) procedimientos distintos (Desalojo por Falta de Pago y Cumplimiento de Prórroga Legal), lo que es irregular; pero que de acuerdo a lo alegado y probado en autos (artículo 12 del CPC), el caso que se ventila es el del Desalojo, y así lo asumió el Juez de la Causa.

      He allí entonces que el contradictorio versa en que la Demandante adujo que la Empresa “TECÓN, C.A.” le adeudaba 07 Mensualidades Vencidas (de octubre a diciembre 2008 y de enero a abril 2009), por lo que, de acuerdo al Literal “a” del artículo 34 de la LAI, debía ser desalojado judicialmente.

      Pero como quiera que en Autos consta que la Arrendataria (Demandada) gastó un total de Bs. F. 11.700,00 (sumatoria de todas las Facturas apreciadas en todo su valor por haber sido ratificadas por la Prueba de Testigos) en Reparaciones del Local, y el Apoderado-Actor no trajo a Juicio prueba alguna que lo desvirtuara, estableció el A Quo que tendría derecho la Arrendataria, por aplicación de la Cláusula Sexta del Contrato, a permanecer aproximadamente cinco (05) años en el Local sin cancelar Canon de Arrendamiento alguno, dado que la Mensualidad se pactó en Bs. F. 200,00 (cuenta ésta que se extrae de establecer la fecha de inicio del Contrato –mes de Septiembre de 2006, tomada deductivamente por el Juzgador de Origen por la fecha de la Planilla de CADAFE que cursa al folio 40, donde se demuestra que ya para el 30/08/2006 la Empresa “TECÓN, C.A.” estaba en posesión del Inmueble- y la cantidad de meses de pago que resulta de dividir Bs. F. 11.700,00 entre Bs. F. 200,00); ello, por aplicación de la Cláusula Sexta del Contrato que obliga a la compensación Gastos-Cánones entre la Arrendadora (M.M.) y la Arrendataria (“TECÓN, C.A.”). Veámosla:

      El arrendador acepta pagar a la arrendadora, los gastos ocasionados en la reparación del inmueble. La arrendadora acepta que el monto por concepto de reparación del inmueble sea deducido del pago de las mensualidades

      .

      Y ella viene en concordancia con la Cláusula Quinta que dice: “LA ARRENDADORA” (se refiere és a “LA ARRENDATARIA”. nota del suscrito), acepta recibir el inmueble el cual se encuentra en mal estado de techo raso, y pintura y se compromete a repararlos”.

      Hacemos notar que la data de la Relación Arrendaticia (desde septiembre de 2006) se toma por la Planilla de Reporte de Inspección de CADAFE, porque se trata de un Documento Público que no fue tachado por la otra Parte (Demandante-Arrendadora), de acuerdo al procedimiento que establece la Sección III del Capítulo V del Título II del Código de Procedimiento Civil.

      Por ello entonces decidió el Tribunal Recurrido lo siguiente: 1) Sin Lugar la Reconvensión propuesta por la Demandada; 2) Sin Lugar la Acción de Desalojo propuesta por la Demandante M.M.T. y; 3) Condenada en Costas la Parte Demandante.

      En fecha 29 de junio de 2009, el Apoderado-Actor apeló de la Decisión, y oída en ambos efectos, llegó a esta Alzada, fijándose para Sentencia en fecha 09 de julio de 2009.

      En fecha 20/07/2009, la Parte Recurrente, en Escrito constante de tres (03) folios útiles con sus vueltos, presentó la Fundamentación de la Apelación, que podemos resumir de la siguiente manera: Que la decisión del Juzgado de Municipio del Municipio Bermúdez adolece de vicios que la inficionan de nulidad, según a lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 244 ejusdem, por cuanto sería contradictoria y estaría infundada; que la misma no tiene por norte la verdad ni se atiene a lo alegado y probado por las partes. Además, se apartaría de las reglas de valorización de las pruebas y sería violatoria de dispositivos legales y de la sabia doctrina de nuestro Supremo Tribunal de Justicia.

      CAPÍTULO II

      MOTIVA

      Ciertamente, la controversia circunda alrededor de una presunta Causal de Desalojo en la que habría incurrido la Empresa Arrendataria “TECÓN, C.A.”, representada por el Demandado Subsidiario F.P., al incumplir el pago de dos (2) o más Cánones de Arrendamiento (en este caso 07 mensualidades -de octubre a diciembre 2008 y de enero a abril 2009), como lo dice el Literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI).

      Invoca también el Apoderado-Actor (y ello demuestra la contradicción elemental en que incurre), la supuesta improcedencia del beneficio inquilinario de la Prórroga Legal (aduciendo los artículos 38, Literal “a”, y 40, de la LAI), lo que excluiría el otro procedimiento de Desalojo; pero bien hizo el colega Sentenciador de Primera Instancia en determinar que lo alegado y probado en autos constriñe sólo uno de los dos (2), y es el de DESALOJO, y así se establece.

      Desenvuelta entonces la Causa en la plenitud de su contradictorio, tenemos que la Parte Demandada invoca como enervante de la alegación de la Demandante, que la Empresa “TECÓN, C.A.” habría ejecutado mejoras sustanciales al Local alquilado, y que por mandato de la Cláusula Sexta ya reseñada ut supra, le cabe Compensación de la manera siguiente (los meses se estipulan por aproximación):

      Inicio Relación Arrendaticia Gastos en Reparación (GR) Meses Transcurridos Hasta la Contestación Cánon Mensual (CM) Tiempo a Compensar (GR/CM)

      01/09/2006

      Bs. F. 11.700,00

      32 Meses

      (2 Años, 7 Meses) Bs. F. 200,00 58 Meses

      (4 Años, 9 Meses)

      Quiere decir que, tomando como cierta la deducción que hace el A Quo para fundamentar su Fallo, para el momento en que la Arrendataria “TECÓN, C.A.” contesta la Demanda (22/05/2009–Vuelto del folio 30), nada le adeudaba a la Arrendadora, y más bien, hasta la presente fecha (21/09/2009), le quedarían, aproximadamente, unos 23 Meses de Compensación, de acuerdo al Cuadro de arriba.

      Ello cobra valor jurídico en los sentidos siguientes:

   1. El Contrato tiene efecto de ley entre las Partes (artículo 1.159 del Código Civil), por lo que no es relajable al arbitrio de cada uno, y su incumplimiento contumaz implica persecución legal. Y si ellos pactaron en su Cláusula Sexta que (sic) “(…) La Arrendadora acepta que el monto por concepto de Reparación del Inmueble sea deducido del pago de las mensualidades”, tiene ello aplicación de pleno derecho. Lo que no se estableció fue la Metodología de Compensación, pero tal falla no puede imputársele a la Demandada-Arrendataria; y como ello no quedó claro, se debe entender que tal circunstancia favorece a la Parte Demandada, de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.

   2. No se desvirtuó el valor probatorio de la Facturas de los Gastos de la Reparación, y ellas fueron corroboradas mediante la Prueba de Testigos.

   3. De los testimoniales contradictorios (traídos por la Parte Demandante), la primera (E.M.) fue desestimada por “Referencial” (sus afirmaciones habían sido inducidas por la propia Demandante), y el segundo (D.R.) se descalificó porque contradijo la apreciación de la Inspección Judicial del 10/06/2009 (folios 127, 128, 129, realizada a instancias de la Demandada) de que el Local sí se hallaba en buen estado, y no “en mal estado”, como él lo afirmó.

   4. Que aún cuando en la primera Inspección Judicial del 11/03/2009, realizada a instancias de la Demandante (folios 76 y 77), se deja constancia de que el Inmueble (sic) “está en regular estado de conservación y mantenimiento”, no consta jamás que se encontrase en “mal estado” (lo que hubiera justificado la terminación de la relación arrendaticia por cualquier vía, si se daban las condiciones de los artículos 1.594 y 1.595 del Código Civil; lo que no es en este caso, de acuerdo al propio Contrato de Arrendamiento en sus cláusulas Quinta y Sexta); y además, la segunda Inspección Judicial, que por haberse efectuado a petición de la Demandada pudiera inferir cualquier añagaza por parte de su promovente para procurar su éxito, tampoco fue contradicha en Juicio (como pudiera hacerse por aplicación extensiva del artículo 474 del Código de Procedimiento Civil), y tal Inspección trajo consigo unas fotografías de fecha 01/01/2008 (más de un -1- año antes de las dos -2- inspecciones) que denotan un apreciable buen estado de algunas partes de las instalaciones.

      Esto último lo aprecia este Superior, a tenor de lo pautado en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, como un Indicio a favor de la Parte Demandada, por su relación con las pruebas de Autos de las Inspecciones Judiciales, las Testimoniales y los Documentales que contienen las Facturas de Reparación.

      Una controversia entonces donde la carga probatoria tiene una especial significación, porque se traba la litis entre “tú no pagaste” y “yo sí pagué pero por vía de Compensación, porque ello me estaba permitido en el Contrato”, nos lleva a concluir que tuvo más fuerza la de la Parte Demandada, y que fueron flojos y contradictorios los alegatos y los petitorios de la Parte Demandante; por lo que si aún hubiera dudas sobre la transparencia de la verdad que aquí se busca (artículo 12 del CPC), por mandato del artículo 254 ejusdem hay que proteger a la Parte Demandada, y así se establece.

      Dice el artículo 506 del CPC que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (…)”, por lo que era un imperativo de la Parte Demandante (Arrendadora) en este Juicio, dejar incólumes los siguientes hechos: 1. Que la Arrendataria incumplió con los pagos y; 2. Que el Inmueble se halla en mal estado de Uso y Conservación; ninguna de las cuales fue suficientemente probada, y más bien el propio Juzgador A Quo adjudicó su experiencia y su visión crítica (artículos 12 y 507 del Código de Procedimiento Civil) para conjurarlos; criterios que son asimilados por este Superior, y así se establece.

      Lo otro es que si el Apoderado-Actor pretendía acobijarse en el Procedimiento de Desalojo de Inmueble Arrendado que establece la N.R. (LAI) en su Título IV, debió invocar y probar la existencia de un Contrato A Tiempo Indeterminado (artículo 34 en su introducción), y ello no quedó dilucidado en el presente Juicio; por lo que tampoco le está dado a este Juzgador de Alzada resolverlo, a tenor de lo que dispone el Entreverado del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

      No se pronuncia esta Alzada sobre el Escrito de “Fundamentación de la Apelación” que riela a los folios del 153 al 155, y sus vueltos, presentado por la Demandante, porque el mismo no tiene pertinencia en el proceso, a tenor de lo que se pauta en el Procedimiento Breve del Código de Procedimiento Civil, en su Título XII.

      CAPÍTULO III

      DISPOSITIVA

      Por los razonamientos explanados, y en virtud de los argumentos de derecho que los sustentan, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, con sede en Carúpano, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, y estando dentro lapso procesal debido, pasa a decidir el presente asunto, en los siguientes términos: