Decisión de Primero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 17 de Marzo de 2008
| Fecha de Resolución | 17 de Marzo de 2008 |
| Emisor | Primero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry |
| Ponente | Nora Castillo |
| Procedimiento | Desalojo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y M.B.I. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
PARTE DEMANDANTE: A.M.M.D.H., identificada con la cédula de identidad número V-2.249.887.
APODERADO JUDICIAL: WILZMARK TENERIA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 61.786.
PARTE DEMANDADA: J.M.H.L., identificado con la cédula de identidad número V-3.662.928.
SIN APODERADO JUDICIAL ACREDITADO EN AUTOS.
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE: 11.659-07
SENTENCIA DEFINITIVA.
I
Dio inicio al presente proceso, demanda que por Desalojo incoara la ciudadana A.M.M.D.H., venezolana, mayor de edad, casada, identificada con la cédula de identidad Nº V-2.249.887, debidamente asistida por la Abogada WILZMARK TENERIA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 61.786, contra el ciudadano J.M.H.L., venezolano, mayor edad, identificado con la cédula de identidad No. V-3.662.928. Alega la actora que es propietaria de un inmueble constituido por una casa, con tres dormitorios, una sala de recibo comedor-cocina y baño, un local comercial con dos puertas s.m.; dicha casa cuenta con cuatro puertas de hierro, tres ventanas de hierro, piso de cemento, techo de zinc y paredes de bloque, ubicado en la calle Soublette, Nº 1, Barrio Los Olivos Viejos, Maracay, Estado Aragua, alinderado así: NORTE: Que es su fondo el canal; SUR: Que es su frente, calle Soublette; ESTE: Casa que es o fue de M.H.; y OESTE: Calle Bolívar; esto según se evidencia en documento evacuado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 13 de enero de 1983; que el supra señalado local comercial le fue arrendado al ciudadano J.M.H.L., a través de la Sociedad Mercantil “ADMINISTRACIONES SINAI, C.A.”, y que dicho contrato el arrendatario (sic) “nunca quiso firmar ante la notaria pública”. En el mencionado contrato de arrendamiento suscrito de forma privada, en su Cláusula Tercera, convinieron las partes que en fecha 28 de febrero de 1994, iniciarían las obligaciones arrendaticias, así como la conversión del mismo a tiempo indeterminado; y la Cláusula Segunda establece que el canon de arrendamiento sería aumentado en forma anual durante los primeros cuatro años del mismo. Aduce la actora en su escrito, que desde finales de año 2001, el arrendatario comenzó a pagar en forma irregular el canon de arrendamiento. Que para el año 2004 la arrendadora, le manifestó al arrendatario que desocupara el local comercial, debido a la necesidad que de ocupar el inmueble tiene la hija de la arrendataria, ciudadana R.C.D.P., identificada con la cédula de identidad número V-10.750.556, que por ser comerciante de una firma personal denominada “DERLY SPORT” que funciona en la ciudad de Valencia, y necesita abrir una sucursal en Maracay. Que en vista de la indiferencia del arrendatario, aunado a la negativa en la entrega del local comercial que le pertenece a la accionante, de forma amistosa y voluntaria, decidió ésta notificarle en forma escrita al arrendador, la finalización del contrato de arrendamiento a partir de la misma fecha de la notificación, que a su vez le concedía la prorroga legal por un período de tres años. Que en fecha 15 de febrero de 2007 se le recordó al accionado el telegrama enviado con anterioridad, y que la prorroga legal se vencía en día 28 de febrero de 2007, todo esto a través de una notificación por escrito, autenticada por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, inserta bajo el Nº 4, tomo 52, de fecha 16 de febrero de 2007, reenviada en fecha 22 de febrero de 2007 mediante la Empresa MRW. Han pasado tres años y tres meses y el arrendatario aún sigue sin querer desocupar y entregar el local comercial. En consecuencia demanda el Desalojo en vista del incumplimiento de no querer entregar el inmueble por parte del demandado en forma voluntaria, fundamentado en lo establecido por el artículo 34, literal b) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como las normas análogas contenidas en el Código Civil.
En fecha 06 de julio de 2007, el Tribunal admitió la demanda por desalojo, de conformidad con el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se procedió a realizar el emplazamiento de la parte accionada para el acto de contestación de la demanda, al segundo (2°) día de despacho siguiente al que constara en autos su citación.
En fecha 08 de octubre de 2007, el Alguacil de este Tribunal consignó el recibo de citación, el cual la parte accionada se negó a firmar; por lo que en fecha 31 de octubre de 2007 mediante auto, este Tribunal ordena la notificación del demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Que siendo la oportunidad legal para que el demandado diera contestación a la demanda, compareció ante este Tribunal, en fecha 23 de noviembre de 2007.
La parte demandada en su escrito de contestación, alega como Contestación al Fondo de la Demanda, la falta de cualidad del demandante, ya que el contrato de arrendamiento lo celebró con la empresa mercantil “ADMINISTRACIONES SINAI C.A.”, y que dicho contrato fue verbal, privado y a tiempo indeterminado.
En cuanto a los hechos, admite y reconoce en primer lugar que celebró contrato de arrendamiento privado, verbal y a tiempo indeterminado con la empresa “ADMINISTRACIONES SINAI C.A.”, sobre un local comercial ubicado en la calle Soublette Nº 01, del Barrio Los Olivos, Maracay, Estado Aragua, que comenzó el día 07 de enero de 1994. En segundo lugar reconoce, que el contrato de arrendamiento a que se refiere la demanda, es de carácter privado y a tiempo indeterminado (sic) “…PERO VERBAL, nunca jamás se celebró contrato de arrendamiento por escrito, ni a tiempo determinado…” Y en tercer lugar admite y reconoce, que recibió un telegrama de la Abogada D.O. el día 13 de abril de 2004.
Ahora bien, en cuanto a los hechos que niega, prosigue la parte accionada en su escrito, a saber (sic):
Niego y rechazo la demanda incoada en todas y cada una de sus partes, particularmente las siguientes:
PRIMERO: Niego rechazo y contradigo que tenga celebrado contrato de arrendamiento con la ciudadana A.M.M.D.H..
SEGUNDO: Niego rechazo y contradigo que haya celebrado contrato de arrendamiento y en forma privada con la empresa mercantil ADMINISTRACIONES SINAI C.A., sobre un local comercial ubicado en la calle Soublette, Barrio Los Olivos, Nro. 1. Que con motivo a ese contrato haya dejado de cumplir fielmente con el pago del canon de arrendamiento, y mucho menos que lo haya hecho en forma irregular desde finales del año 2.001, como se probará en su oportunidad legal.
TERCERO: Niego rechazo y contradigo que la arrendadora ADMISTRACIONES SINAI C.A. me notificara de la terminación de algún contrato a tiempo determinado.
CUARTO: Niego y rechazo que el contrato que dice la demandante tengo celebrado se haya convertido a tiempo indeterminado, ya que el mismo nació a tiempo indeterminado.
QUINTO: Niego y rechazo en todas y cada una de sus partes los recaudos acompañados con el libelo de la demanda marcados con las letras “B”; “C”; “D” y “E”.”
Continúa la parte accionada en su escrito de contestación, alegando que, que la Prorroga Legal no podía serle concedida por la Arrendataria, debido a que el contrato de arrendamiento que él celebro con la empresa ADMINISTRADORA SINAI C.A., fue (sic) “VERBAL, PRIVADO Y A TIEMPO DETERMINADO.” Al respecto continua que, recibió un telegrama de la ciudadana A.M.M.D.H. de fecha 13 de abril de 2004, en donde señala de manera inequívoca, según el accionado, que el día 28 de febrero de 2004, era la fecha en la cual se venció el contrato, y que desde esa fecha se le concedía una prorroga legal de 3 años. En consecuencia, prosigue la parte demandada, si el contrato de arrendamiento privado, verbal y a tiempo indeterminado entre él y la empresa administradora antes citada, se celebró el día 7 de enero de 1994, no puede entonces considerarse su vencimiento el día 28 de febrero de 2004, como lo participa mediante dicho telegrama la arrendadora. Y si el contrato hubiera sido suscrito a tiempo determinado, tampoco prosperaría la prorroga legal, ya que el mencionado telegrama le fue enviado el día 13 de abril de 2004, (sic) “dos meses después del supuesto fin del contrato de arrendamiento, si este hubiera sido, como no lo es, a tiempo determinado”.
Seguidamente, en fecha 30 de noviembre de 2007, la parte demandante, por intermedio de su representante legal, presenta escrito, en el cual se opone y desconoce la contestación de la demanda, calificando la misma como (sic) “…descabellada y sin justificación…”; lo cual hace en los términos siguientes, (sic):
PRIMERO: Me opongo a la CUESTIÓN DE FONDO, donde se alega la falta de cualidad del demandante y fundamento mi oposición por cuanto no solo el arrendador y el arrendatario pueden acudir ante los organismos sobre materia de inquilinato, sino también otras personas que pueden tener un interés muy atendible, personal y directo, y fundamento mi oposición en base al artículo 136 del código de procedimiento civil, además que basta que tenga el accionante un interés legítimo, directo y propio, legitimidad que se prueba con el documento público TITULO SUPLETORIO, signado con la letra A, como es el caso de mi representada A.M.M.H., que necesita el inmueble de su propiedad para que lo ocupe su hija R.C.D.P. (…) motivo por el cual se admitió en la presenta demanda de desalojo, fundamentada según artículo 34 literal b) que dice: SÓLO PODRÁ DEMANDARSE EL DESALOJO DE UN INMUEBLE ARRENDADO BAJO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL O POR ESCRITO A TIEMPO INDETERMINADO CUANDO LA ACCIÓN SE FUNDAMENTA EN CUALQUIERA DE LAS CAUSALES (…) Razón y derecho que por ley le da el mismo demandado a mi representada, particular que aceptó cuando reconoce y ADMITE en su Contestación el telegrama enviado (…) Pido observar a la ciudadana juez dicho telegrama el cual ratifico en documento público marcado con la letra en D. Me opongo al particular SEGUNDO de los hechos que admite el demandado y fundamento mi oposición por lo alegado y probado en el particular anterior. DE LOS HECHOS QUE NIEGA EL DEMANDADO. Por falsedad absoluta de sus declaraciones, ya que si observa ciudadana juez, en la Contestación el demandado se contradice cuando admite hechos y documentos de la demanda y luego los niega, y rechaza, en sus particulares PRIMERO, SEGUNDO, TERCERO, CUARTO Y QUINTO, y fundamento mi oposición por cuanto se evidencia en actas de expediente que el contrato de arrendamiento marcado con la letra B, que NUNCA quiso firmar el ARRENDATARIO demandado, suscribirlo ante una Notaria Pública, tal y como se alega y prueba en el libelo de demanda (…) Ahora bien ciudadana Juez en cuanto a la prorroga legal el demandado da la razón a mi representada ya que en ese particular de su contestación reconoce que los contratos indeterminados no gozan de la prorroga legal particular que acepto en nombre de mi representada por cuanto establece la ley de arrendamientos inmobiliarios, lo que hace dar la razón a la demandante con la acción de desalojo y más aún donde la propietaria le notificó en forma privada y pública al arrendatario “que a pesar de no ser un contrato de arrendamiento determinado, se le concedió dicha prorroga para darle tiempo de que se mudara y entregara el local en forma voluntaria, pero el arrendatario siempre hizo caso omiso…”
Siendo la oportunidad legal para la promoción pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho; concurriendo por ante este Tribunal en fecha 30 de noviembre de 2007 el representante judicial de la parte ACCIONANTE, consignando dicho escrito de pruebas, en el cual presentó los siguientes:
En el Capítulo I, reproduce el mérito favorable de los autos en cuanto favorezcan a su defendida.
De igual forma señala el hecho de la demanda y ratifica los documentos anexos, conjuntamente con el libelo de la demanda, marcados “A”, “B”, “C” y “D”.
En el Capítulo II, promueve y hace valer en su justo valor probatorio los documentos privados que se encuentran anexos a la demanda.
En el Capítulo IV, De conformidad con el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, promueve los siguientes testigos: 1) L.D., identificado con la cédula de identidad número V-323.905; 2) M.R., identificado con la cédula de identidad número V-7.197.541.
En cuanto a las declaraciones de los testigos, acudió a rendir declaración el ciudadano L.D., exponiendo en su declaración, al ser interrogado por la promovente, lo siguiente:
1) ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a los ciudadanos J.H. Y ANA DE HERRERA? “C”: “Si los conozco de vista trato y comunicación”.
2) ¿Diga el testigo si sabe y le consta que ambos ciudadanos tienen una relación arrendaticia por un local comercial? “C”: “Si y me consta porque yo he ido al local comercial a que el señor José me arregle el auto de mi nieto y he coincidido con la señora Ana cuando le cobra el alquiler al señor J.H., y esta siempre le ha insistido que cuando le va a entregar su local porque su hija Rosa lo necesita”.
3) ¿Diga el testigo se sabe donde está ubicado el local comercial objeto del contrato? “C”: “Calle Soublette, los Olivos Viejos”.
4) ¿Diga el testigo, por que vino a este Tribunal? “C”: Por que yo conozco los hechos y se que la señora Ana, necesita su local para su hija Rosa”.
5) ¿Diga el testigo si tiene algún interés en la presente causa? “C”: “Ningún tipo de interés”.
Por su parte EL ACCIONADO, acudió a este Tribunal en fecha 05 de diciembre de 2007, presentando su escrito de promoción de pruebas, en el cual se presentan los siguientes medios probatorios.
DOCUMENTALES:
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Consignó en un (01) folio documento de autorización de reparaciones e instalaciones, emitido por el ciudadano V.B. representante de la empresa arrendadora “ADMINISTRACIONES SINAI C.A.”, de fecha 26 de enero de 1994.
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Consignó dos (02) recibos de ingreso emitidos por la empresa arrendadora “ADMINISTRACIONES SINAI C.A.”, fechados de 25 de marzo y 22 de de diciembre de 1993 y 1994 respectivamente.
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Consignó en un (01) folio recibo de telegrama enviado por la ciudadana A.M.d.H., de fecha 13 de abril de 2004.
En fecha 10 de diciembre de 2007, presenta por ante este Tribunal, la parte accionante, escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada, con los siguientes particulares:
Impugnó y desconoció en su contenido y forma el documento marcado “A”.
Impugnó y desconoció en su contenido y forma los recibos marcados “B”.
Reconoció el telegrama marcado con la letra “C”.
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Con base a los hechos antes narrados, pasa esta Sentenciadora a establecer los límites de la controversia, en la manera siguiente.
Presenta en su escrito libelar la parte actora, pretensión consistente en el desalojo de un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial, el cual le arrendó a la parte accionada en fecha 28 de febrero de 1994, mediante contrato de arrendamiento escrito, para lo cual sustenta su acción, en la necesidad que tiene un familiar, concretamente su hija, en ocupar dicho inmueble, debido a su profesión de comerciante y expansión de su firma comercial en esta ciudad de Maracay. Que el contrato privado suscrito por las partes, se convirtió a tiempo indeterminado de acuerdo a su cláusula segunda. Que el arrendatario comenzó a pagar el canon de arrendamiento en forma irregular a finales de 2001, y que igualmente desde el año 2004 el arrendador le manifestó al arrendatario la necesidad antes mencionada, por lo cual le solicitó la desocupación del inmueble. Que debido a la indiferencia del arrendatario en la entrega voluntaria del local comercial, le notificó por escrito que la relación arrendaticia terminó, por lo cual, desde el mismo momento en que se diera por notificado, acto que ocurrió en fecha 12 de abril de 2004, comenzaría a correr el lapso previsto en la Ley de tres (3) años correspondientes a la prorroga legal, la cual culminaría en fecha 15 de febrero de 2007; argumentos que contradice la parte accionada en su contestación, alegando que no celebró el contrato de arrendamiento con la accionante, sino con la Administradora SINAI C.A. y que el mismo fue privado, verbal y a tiempo indeterminado; aduciendo posteriormente (Capítulo Segundo, De los Hechos que se Niegan) que no celebró un contrato de arrendamiento escrito y en forma privada con la Administradora SINAI C.A., quedando de esta manera la relación jurídico procesal circunscrita al hecho cierto de determinar sí efectivamente hubo celebración de un contrato de arrendamiento de carácter privado suscrito entre las partes por el local comercial objeto del presente juicio.
Establecida como ha quedado la controversia, la causa quedó abierta a pruebas. Así pues tenemos, que la PARTE ACTORA promovió los siguientes elementos probatorios; en el Capítulo I, promueve el mérito favorable de los autos los cuales desestima este Tribunal, puesto que el mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba. Y, ASÍ SE DECIDE.
En el Capítulo II, promueve los documentos acompañados al libelo de demanda, siendo estos, titulo supletorio, que este Tribunal desestima, por cuanto, que la valoración del título supletorio está circunscrita a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra-litem del justificativo de p.m., por lo que para que tenga valor probatorio, tendrá que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de aquellos testigos para que ratifiquen sus dichos, y de esta forma ejerza la parte contraria el control sobre dicha prueba. Ahora bien; en este caso sub-judice, los testigos del justificativo de p.m., no fueron promovidos para que ratificaran sus dichos y la contraparte ejerciera su respectivo control, por tales razones se desestima el referido título supletorio. Y, ASÍ SE DECIDE.
La constancia e inscripción de inscripción catastral revisada de dicha documental, este Tribunal la desestima, por tratarse de un medio de prueba impertinente, por cuanto que la misma no guarda relación alguna con los hechos controvertidos que se debatieron en este proceso. En consecuencia, se desestima dicha constancia. Y, ASÍ SE DECIDE.
En relación al contrato de arrendamiento una vez que fue examinado el mismo este Tribunal, se percata que dicho contrato fue otorgado de una manera privada, y sus otorgantes, son la sociedad de comercio denominada Administradora Sinai C.A., representado por su Presidente, ciudadano V.B.A., la cual actuaba como administradora del inmueble ubicado en la avenida principal de los Olivos, Nº1, Barrio Los Olivos, Municipio Girardot del Estado Aragua (Cláusula Primera). Y dicho inmueble según consta en el texto del contrato en mención es propiedad del ciudadano J.M.H., dicho inmueble fue dado en arrendamiento a la parte demandada y el mismo no fue cuestionado en su eficacia y validez jurídica quedando demostrado para este Tribunal, la existencia de la relación arrendaticia entre la prenombrada sociedad de comercio y la parte demandada. En tal virtud este Tribunal aprecia y valora dicho contrato de arrendamiento, como documento privado, teniendo la misma fuerza probatoria que el documento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones contenidas en el mismo, todo de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.
En relación; a la copia simple contentiva de una firma personal, este Tribunal la desecha por cuanto, que no fue promovida en cumplimento de las previsiones del artículo 431 del Código reprocedimiento Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.
En cuanto al documento privado emanado de la Dra. D.O., al igual que el anterior, el Tribunal lo desecha, por no ser promovida bajo las reglas del artículo 431 ejusdem. Y, ASÍ SE DECIDE.
Con respecto a la notificación que le hace la parte actora a la parte demandada enviada por correo privado, este Tribunal la desestima por cuanto del cuerpo de dicha notificación, no consta que la misma haya sido recibida por la parte demandada. Y, ASÍ SE DECIDE.
En cuanto al Cápitulo IV, de la declaración del testigo promovido por la parte actora, éste Tribunal, luego de haber analizado la deposición del mismo, desestima dicho elemento probatorio porque no aportó ningún elemento de convicción, que aclarara al Tribunal la verdad de los hechos. Por tales razones se desestima dicha probanza. Y, ASÍ SE DECIDE.
Igualmente, la PARTE DEMANDADA promueve pruebas, siendo las siguientes:
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- En relación al documento privado contentivo de autorización para la parte demandada, este Tribunal lo desestima por no haber sido promovido bajo las reglas del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.
En cuanto; a los recibos ingresos también los desestima este Tribunal por las razones expuestas anteriormente. Y, ASÍ SE DECIDE.
Con relación; al telegrama, este Tribunal lo desestima, por cuanto que no aparece en el cuerpo del mismo la firma del remitente, todo de conformidad con el artículo 1.375 del Código Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.
II
Estudiados y analizados en detalle todos y cada uno de los elementos probatorios promovidos, este Tribunal arriba a la conclusión de que tiene que declarar sin lugar la demanda, ya que si bien el propietario del inmueble siempre tiene cualidad e interés para el ejercicio de sus derechos respecto de sus bienes en los casos en que los propietarios confieren mandato de administración a un tercero para arrendar un bien inmueble, en principio, el titular de la acción para dar por terminado la relación arrendaticia es el administrador del inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 1.684 del Código Civil “El mandato es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente, o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra, que le ha encargado de ello”. Por tanto, para que el propietario pueda demandar se hace necesario que medie la revocatoria del mandato de administración. En el caso bajo análisis no consta esta circunstancia, a pesar de que la parte demandada alegó la falta de cualidad e interés, el demandante no produjo a los autos la prueba necesaria para establecer que le había revocado el mandato al administrador, y de este modo haber desvirtuado lo establecido en el artículo antes señalado, en consecuencia, se tiene que declarar con lugar la falta de cualidad alegada por el accionado. Y, ASÍ SE DECIDE.
III
Este Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley. DECLARA SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana A.M.M.D.H. identificada en autos, contra el ciudadano J.M.H.L. identificado en autos, por Desalojo.
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena la notificación de las partes.-
Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia en el archivo del Tribunal
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay a los diecisiete (17) días del mes de Marzo de 2008. Años 197° de la Independencia y 149º de la Federación.-
LA JUEZ TEMPORAL,
ABG. N.C.C.
LA SECRETARIA SUPLENTE,
C.M.B.,
En la misma fecha, siendo 2:30 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.-
LA SECRETARIA SUPLENTE,
C.M.B..
Exp.11.659-07
