Decisión nº 11 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Julio de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE Nº AC71-R-2010-000191/6.454.

PARTE ACTORA:

C.E.C.S., B.M.A. de COLMENARES, J.P.R.L. y F.A.C.d.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números 3.256.070, 3.892.249, 1.811.651 y 3.017.012 respectivamente, representados judicialmente por R.V.P., A.V.R.V. y M.G.T., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 10.460, 51.347 y 117.001 respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

Z.M.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 9.064.585, representada judicialmente por O.A.L.G. y O.J.C.D.G., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 69.569 y 20.424 respectivamente

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

Se recibió el presente expediente a los fines de dictar nueva sentencia, en virtud de lo resuelto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su decisión de fecha 08 de noviembre del 2011, que casó de oficio la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 26 de mayo del 2012, decretando la nulidad del fallo recurrido en casación y ordenó al juez superior que correspondiera, dictar nueva sentencia sin incurrir en el vicio declarado de oficio por dicha Sala.

La causa se encontraba en sede de segunda instancia en virtud del recurso de apelación interpuesto el 28 de septiembre del 2009, por la abogada M.G.T., en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada el 10 de agosto del mismo año por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró inadmisible la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos C.C.S., B.M.A. de COLMENARES, J.P.R.L. y F.A.C.d.R. contra la ciudadana Z.M.L.R., por la imposibilidad jurídica de la pretensión de la parte actora.

Oída en ambos efectos la apelación mediante auto del 1º de junio del 2010, se dispuso la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tocando el conocimiento del asunto al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su trámite y resolución, y mediante auto de fecha 18 de junio del 2010, le dio entrada y fijó el Vigésimo (20) día de despacho para que las partes presentaran los informes, los cuales no fueron consignados por ninguna de las partes, y siendo el día 12 de noviembre del 2010, el último día para dictar sentencia lo difirió por treinta días consecutivos siguientes a dicha data para decidir.

En fecha 12 de agosto del 2011, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia, de esta manera: PRIMERO: Sin lugar el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 28 de septiembre de 2009, por la abogada M.G.T. en su condición de apoderada judicial de los demandantes ciudadanos C.C.S., B.M.A. de COLMENARES, J.P.R.L. y F.A.C.d.R., contra la decisión proferida en fecha 10 de agosto de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual quedó confirmada con la motivación allí expuesta. SEGUNDO: Inadmisible la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta impetrada por los ciudadanos C.C.S., B.M.A. de COLMENARES, J.P.R.L. y F.A.C.d.R., contra la ciudadana Z.M.L.R., por la imposibilidad jurídica del petitum. TERCERO: Se condena el pago de las costas procesales a la parte actora, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Contra dicho fallo anunciaron recurso de casación en fecha 22 de julio del 2012 los abogados R.V.P. y CARMINE A.D.T.S., en su carácter de co-apoderados judiciales de la parte actora, siendo admitido el 30 de marzo del mismo año, el cual resultó casado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia proferida en fecha 08 de noviembre del 2012; motivo por el cual esa M.J. declaró la nulidad de la recurrida y ordenó al Juez Superior que resultara competente dictar nueva decisión, corrigiendo el vicio referido.

Por inhibición del Juez Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el expediente pasó a manos de este Tribunal, en donde se dejó constancia el día 23 de enero del 2012 que la presente causa se recibió en fecha 22 del mismo mes y año. Por auto del 30 de enero del año en curso la jueza que suscribe se avocó al conocimiento de la causa y de conformidad con los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, ordenó la notificación de ambas partes para la reanudación del mismo, la cual se verificaría vencido que fuera el lapso de diez (10) días de despacho siguientes a la última de las notificaciones ordenadas, sucedido de los tres (03) días de despacho a que se refiere el articulo 90 eiusdem, vencido ese ultimo lapso, comenzarían a correr los cuarenta (40) días consecutivos para dictar el fallo respectivo. La notificación de las partes se verificó de manera satisfactoria.

Por auto de fecha 17 de abril del 2013, se fijó el lapso de los cuarenta (40) días continuos, contados a partir de esa data, para sentenciar.

En fecha 27 de mayo del 2013, se difirió el pronunciamiento del fallo por un lapso de 30 días.

Así las cosas, estando en la oportunidad para sentenciar, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expuestos a continuación:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició este proceso en virtud de la demanda presentada en fecha 07 de diciembre del 2007, ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución, por los abogados en ejercicio R.V.P., A.V.R.V. y M.G.T., actuando en representación de los ciudadanos C.E.C.S., B.M.A. de COLMENARES, J.P.R.L. y F.A.C.d.R., contra la ciudadana Z.M.L.R., tocándole conocer del presente juicio al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Los hechos relevantes esgrimidos por dichos profesionales jurídicos como fundamento de la pretensión deducida son los siguientes:

Que el 29 de marzo del 2007, sus representados celebraron una promesa bilateral de compra-venta con la ciudadana Z.M.L.R., quien es propietaria de un inmueble, distinguido con el Nº 33-B, ubicado en el piso 9, del edificio Buenos Aires, situado en la primera etapa de la Urbanización Palo Verde, manzana 541-07, hacia el lugar denominado Filas de Mariches, en la carretera Petare S.L., Avenida R.R., Distrito Sucre del estado Miranda, tal y como consta del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el día 15 de octubre de 2.001, bajo el Nº 32, Tomo 4, Protocolo Primero.

Que sus representados en la suscripción de la promesa de compra- venta, le cancelaron a la ciudadana Z.M.L.R. por el apartamento de autos, la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00), correspondiente al cincuenta por ciento (50%) del precio total del inmueble, el cual fue pactado en la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 180.000.000,00).

Que sus representados accedieron de buena fe a la petición de la vendedora Z.M.L.R., de realizarle un abono imputable al precio de la venta, por cuanto ella les alegó que necesitaba el dinero adicional para liberar una hipoteca que tenía el inmueble; es así cuando sus representados accedieron a adelantarle la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000,000,00), como parte de la inicial cifrada en los referidos NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (90.000,000,00) ya cancelados.

Que sus demandantes le concedieron a la demandada, dos prórrogas adicionales en beneficio de la promitente vendedora, la primera fue autenticada el 21 de agosto de 2007, por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, la cual se convino por sesenta (60) días continuos contados a partir de la fecha de vencimiento de la promesa de venta celebrada entre las partes. La segunda fue otorgada mediante un documento privado de fecha 26 de septiembre de 2007 a petición de la promitente vendedora, la cual sus representados les concedieron un plazo de cuarenta y cinco (45) días continuos, a partir del día 25 de septiembre del 2007, para que se protocolizara la venta definitiva del inmueble.

Que sus demandantes a pesar de todas las consideraciones que han tenido con la demandada están dispuestos a adquirir irrevocablemente en propiedad el inmueble objeto de la contratación, y que hasta la presente fecha la misma no ha cumplido con la obligación de otorgarles dicha propiedad mediante un documento de compra venta ante la oficina registral competente, y prueba de todo esto es que no ha obtenido la liberación de todas las garantías que lo gravan a favor de terceros sobre el inmueble enajenado. Toda esta situación le ha creado a sus mandantes daños económicos y materiales, pues se trata de un apartamento que compraron sus representados para que le sirviera de residencia matrimonial, quienes tenían previsto contraer matrimonio en el mes de agosto de 2007 y ocupar el inmueble a partir de esa fecha, siendo imposible casarse por carecer de dicho inmueble, debido a la actitud de la ciudadana Z.M.L.R..

Que luego de la suscripción de la promesa de compra venta y de las prórrogas antes señaladas, sus mandantes tuvieron conocimiento de la existencia de un juicio por cobro de bolívares que sigue el ciudadano N.A.M.C. contra la demandada Z.M.L.R., por ante el Jugado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual se encuentra en su fase ejecutiva, pesando sobre el mismo inmueble ofrecido aquí en venta, una medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 14 de diciembre de 2005, lo que impide protocolizar la venta pactada por sus representantes.

Que la demandada no cumplió con la última de las prórrogas suscrita entre ella y sus representados, donde se estableció un lapso no mayor de cuarenta y cinco (45) días continuos, plazo que finalizó el 09 de noviembre del 2007, para protocolizar el documento definitivo de venta, con la provisión contenida en la cláusula sexta (6ta) del contrato de opción de compra venta, de liberar en un lapso no mayor de diez (10) días anteriores al vencimiento de la prórroga, y que hasta la fecha no ha liberado el gravamen que pesa sobre el inmueble oferido, y mucho menos le ha manifestado a los demandantes la voluntad de cumplir con el contrato de opción de compra venta.

Que la presente demanda se fundamenta en las previsiones contenidas en los artículos 1.137, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, cuyos textos transcribe, requiriendo que se decrete la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de marras, de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, y estimaron la demanda en la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 180.000.000,00).

El 14 de diciembre del 2007, la abogada M.G.T., actuando en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora consignó los siguientes recaudos: i) marcada “A”, original del poder otorgado por los ciudadanos C.E.C.A., B.M.A. de COLMENARES, J.P.R.L. y F.A.C.d.R., a la prenombrada abogada y los abogados R.V.P. y A.V.R.; ii) marcada “B”, original del contrato de opción de compra-venta del inmueble autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda; iii) marcado “C”, original del recibo de pago donde sus representados adelantaron la cantidad de Ocho Millones de Bolívares (8.000.000,00),como parte de pago por el apartamento; iv) marcada “D”, original de prorroga adicional de promesa de venta del apartamento `por ante la Notaria Pública Primero del Municipio Sucre del estado Miranda, de fecha 21 de agosto del 2007; v) marcada “E”, original de documento manuscrito de fecha 29 de septiembre de 2007; vi) marcada “F”, copias simples del juicio signado con el Nº 99-4704, seguido por el ciudadano N.A.M.C. contra la ciudadana Z.M.L.R., por ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

El 10 de enero del 2008, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, ordenando el emplazamiento de la ciudadana Z.M.L.R., a los fines de que compareciera por ante ese juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación. En esta misma fecha, el a quo ofició al Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, a los fines de hacerle saber que de conformidad con lo previsto en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, decretó medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre los derechos de propiedad, sobre el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 33-B, ubicado en la novena planta del Edificio “Buenos Aires”, el cual forma parte del conjunto residencial formado por tres edificios denominados “Roma”, “Caracas”, y “Buenos Aires”.

El 25 de febrero del 2008, el ciudadano alguacil del juzgado a quo dejó constancia de que se trasladó a la avenida Central, Edificio Buenos Aires, piso 9, apartamento 33-B, Urbanización Palo Verde, a los fines de notificar a la ciudadana Z.M.L.R., siendo atendido por la prenombrada ciudadana, quien recibió la compulsa y firmó el respectivo recibo de comparecencia.

El 21 de abril del 2008, los abogados O.A.L.G. y O.J.C.D.G., actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada ciudadana Z.M.L.R., consignaron escrito constante de dos (2) folios útiles contestando la demanda, de esta manera: “negaron rechazaron y contradijeron la presente demanda, en toda y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado, ya que de la propia lectura del libelo de la demanda y de la copia el expediente de la otra demanda, se desprende que su representada no se ha negado a suscribir el documento definitivo de compra venta, ya que procedió en forma diligente en fecha 7 de agosto de 2007, a pagar el monto al cual estaba obligada según auto del tribunal Quinto de fecha 22 de marzo del año 2000, a fin de que se suspendiera la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar que aún pesa sobre el inmueble. En dicho auto se dispuso, que si la medida ejecutiva de embargo recayera sobre cantidades liquidas de dinero el monto a embargarse seria la suma de 6,223,898,95 la cual incluía la suma liquida ordenada a pagar en el decreto de intimación y las costas de ejecución, que dicha suma concuerda exactamente con la cantidad consignada por su representada en dicho juicio. Que su demandada advirtió a los demandantes de la existencia de la medida, aunque en el libelo la parte actora señaló que la suma de Bs. 8.000.000,00 pedida por su poderdante era para liberar una hipoteca, hecho este muy difícil creer, por cuanto se hace cuesta arriba pensar que nunca acudieron al Registro Subalterno correspondiente a revisar si sobre el inmueble pesaba algún gravamen o prohibición. Que su mandante no se ha negado a suscribir el documento definitivo de compra-venta solo que escapa de su voluntad, a pesar de haber pagado lo que debía, que el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial no ha emitido pronunciamiento alguno sobre el pago ordenado por el mismo Tribunal, y cuyo monto está en la cuenta de ese Juzgado desde el día 7 de agosto de 1997, siendo ese el motivo por el cual ha sido imposible suscribir el documento definitivo”

En fecha 19 de mayo del 2008, la representación judicial de la parte actora ciudadanos C.E.C.S., B.M.A. de COLMENARES, J.P.R.L. y F.A.C.d.R., consignaron escrito de promoción de pruebas, en los términos siguientes: “ I) Promovió la confesión espontánea de la parte demandada, de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil, tal como se desprende de la contestación de la demanda de fecha 21 de abril del 2008; II) Promovió contrato de promesa de venta suscrito por los demandantes C.E.C.S., B.M.A. de COLMENARES, J.P.R.L. y F.A.C.d.R. con la ciudadana Z.M.L.R., AUTENTICADO La validez y existencia del contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 29 de marzo del 2007, por ante la Notaria Pública Primero del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 29 de marzo del 2007, bajo el Nº 45, Tomo 43. III) Promovió el documento autenticado por ante la Notaría Pública Primero del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 21 de agosto del 2007, bajo el Nº 23, Tomo 116, en el cual consta la prórroga del contrato de promesa de venta que cursa a los autos, suscrito entre los ciudadanos C.E.C.S., B.M.A. de COLMENARES, J.P.R.L. y F.A.C.d.R. y la ciudadana Z.M.L.R.. IV) Promovió copias simples de la totalidad de las actuaciones que cursan en el expediente Nº 99-4704, por ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde se evidencia fehacientemente, la vigencia de una prohibición de enajenar y de gravar decretada por el mencionado juzgado en fecha 14 de diciembre del 2005, es decir años antes de la firma del documento de opción de compra venta suscrita por sus representados. V) Promovió documento de fecha 26 de septiembre de 2007, contentivo de la prórroga del contrato de promesa de venta suscrito por la ciudadana Z.M.L.R., en el cual se comprometió en protocolizar la venta definitiva del inmueble, en un lapso no mayor de cuarenta y cinco (45) días contados a partir del veinticinco (25) de septiembre del año 2008, lapso en que finalizó el día nueve (9) de noviembre del 2008.”.

En fecha 11 de junio del 2008, el a quo dejó constancia del escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 19 de mayo del 2008, por la representación judicial de la parte actora, a objeto que surtan efectos y proceder conforme a lo establecido en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 25 de junio del 2008, el juzgado a quo admitió las pruebas promovidas por la parte actora, pues, consideró que no eran manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva, de conformidad con lo establecido en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 24 de noviembre del 2008, los abogados R.V.P., A.V.R.V. y M.G.T., consignaron escrito de informes constante de once (11) folios útiles.

Por diligencias de fechas 08 de diciembre del 2008, 11, 18 de mayo del 2009 y 16 de junio y 07 de julio del 2009, la representación judicial de la parte actora solicitó al tribunal se sirva dictar sentencia.

En fecha 10 de agosto del 2009, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia, en la cual declaró inadmisible la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos C.E.C.S., B.M.A. de COLMENARES, J.P.R.L. y F.A.C.d.R. contra la ciudadana Z.M.L.R., por la imposibilidad jurídica de la pretensión de la parte actora. Condenando en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.

En fecha 28 de septiembre del 2009, la abogada M.G. actuando en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, se dio por notificada de la sentencia dictada en fecha 10 de agosto del 2009 y apeló de la misma. En fecha 30 de septiembre del 2009, el a quo se abstuvo de proveer respecto al recurso ejercido por la parte actora, en virtud de evidenciarse de autos que la parte demandada no se había dado por notificada de dicha decisión.

En fecha 24 de mayo del 2010, la representación de la parte demandada se dio por notificada de dicha sentencia. En fecha 01 de junio del 2010 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario oyó en ambos efectos la apelación ejercida en fecha 28 de septiembre del 2009, por la representación judicial de la parte actora.

Lo anterior constituye, en el sentir de quien juzga, un resumen claro, preciso y lacónico de los términos en que quedó planteada la controversia objeto de decisión en esta oportunidad.

MOTIVOS PARA DECIDIR

De la competencia.

EL articulo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su articulo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las C.d.A., por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”

De conformidad con lo anterior, observa esta Alzada, que la decisión contra la cual se ejercieron los recursos de apelación que nos ocupa, fue dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta Superioridad, competente para conocer y decidir el presente recurso. Y ASI SE ESTABLECE.

Punto Previo.

En el caso sub examine, tal y como fue descrito en la sección expositiva del presente fallo, la demandante pretende el cumplimiento del contrato de opción compra-venta suscrito respecto a un bien inmueble constituido por el apartamento anteriormente identificado, luego de que la misma cancelara al momento de la firma del documento la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 90.000.000,00), actualmente NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00) correspondientes al 50% del precio total del inmueble, el cual fue pactado en la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.180.000.000,00); actualmente CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.180.000,00); y posteriormente cancelara la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 8.000.000,00), hoy en día OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00) como suma imputable al precio pactado, resultando pues, que hasta la fecha la parte demandada no ha dado cumplimiento a su obligación de otorgar la propiedad mediante la suscripción del documento definitivo ante la oficina registral correspondiente.

Tales hechos fueron rechazados, negados y contradichos por la representación judicial de la parte demandada, fundamentándose en que no se ha negado a suscribir el documento definitivo de compraventa, puesto que, a su decir, procedió en forma diligente a cancelar en fecha 7 de agosto del 2007 el monto al que se encontraba obligada para que se suspendiera la medida de prohibición de enajenar y grabar que pesa sobre el referido inmueble, pero que desde esa fecha el Juzgado Quinto de Primera Instancia no ha emitido pronunciamiento alguno sobre el pago ordenado.

Posteriormente el Juzgado a quo dictó sentencia declarando inadmisible la pretensión contenida en la demanda, concerniente, como ya se mencionó, a que la accionada cumpla con la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble up supra identificado, fundamentándose en que sobre dicho inmueble pesaba una medida de prohibición de enajenar y grabar decretada en un juicio de cobro de bolívares, considerando de imposible cumplimiento la pretensión procesal.

Ahora bien, señala el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda se oirá apelación inmediatamente en ambos efectos…

Luego de analizar el precepto anteriormente trascrito, se puede colegir que como regla general, al seguir un juicio por el procedimiento ordinario, los tribunales competentes deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley; es decir fuera de estos supuestos, la legislación no le otorga al juez una causal o una motivación distinta para negar dicha admisión, por ende, no contemplados tales supuestos el juez no debería negarse a admitir la demanda.

Así las cosas, dado que en el supuesto de autos, como ha quedado evidenciado se pretende la protocolización del documento definitivo de compraventa, el hecho circunstancial que se haya decretado una medida cautelar generada en otro proceso, tal y como consta en las actuaciones que rielan a los folios 26 al 161 del presente expediente, no debió ser obstáculo par el ejercicio legítimo del derecho a la acción de quien ahora demanda, de modo que, no debió declararse la inadmisibilidad de la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compraventa, fundamentándose en causales diferentes a las establecidas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, pues ello conlleva al quebrantamiento y al menoscabo del derecho a la defensa del accionante, además tomando en consideración que en el supuesto de autos se cumplieron con cada una de las fases del proceso, lo idóneo en estos casos, y más aun cuando se llega a estado de sentencia, es proferir el respectivo fallo, en aras de garantizar la materialización de una justicia real y expedita propias del Estado Social de Derecho y de Justicia, propugnado en nuestra Constitución, en consecuencia esta alzada tiene como admitida la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compraventa que incoaran los ciudadanos C.E.C.S., B.M.A. de COLMENARES, J.P.R.L. y F.A.C.d.R. contra la ciudadana Z.L.R.. Y así se establece.

Aclarado lo anterior, pasa esta alzada a pronunciarse sobre el fondo de la controversia en los siguientes términos:

De acuerdo con el planteamiento libelar, y como ya se hizo mención, la razón de pedir estriba en que los demandantes celebraron una promesa bilateral de compraventa con la demandada propietaria del inmueble anteriormente identificado, documento que riela a los folios 18, 19 y 20 del presente expediente, y al cual le otorga esta alzada pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil por tratarse de un instrumento debidamente autenticado con las solemnidades legales pertinentes; resultado pues, que hasta la fecha, aún y cuando se han concedido prorrogas adicionales tal y como consta en primer lugar en documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 21 de agosto de 2007, bajo el Nº 2, Tomo 116, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, relativo a la primera prórroga del contrato y en segundo lugar al documento privado de fecha 26 de septiembre de 2007 contentivo de la segunda prórroga ambos documentos valorados por ésta alzada de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, la demandada no ha dado cumplimiento a la obligación de otorgar la propiedad de dicho inmueble mediante la suscripción del documento definitivo ante la oficina registral correspondiente.

En tal sentido, la parte actora promueve en escrito de oferta probatoria de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil, la confesión judicial espontánea que se desprende del escrito de contestación, pues ciertamente la demandada reconoció en dicho escrito, la validez y existencia del contrato de promesa de compra venta autenticado en fecha 21 de abril del 2008, los pagos realizados por la actora correspondientes a las cantidades anteriormente citadas y las prorrogas otorgadas.

De igual forma, observa ésta alzada que del análisis de las cláusulas 1º, 3º, 5º y 6º del mencionado contrato de promesa de venta se evidencia claramente que el mismo fue pactado como ya se dijo por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.180.000, 00); de igual forma, se evidencia que el tiempo estipulado para el otorgamiento de la venta era de noventa días continuos más treinta días de prorroga contados a partir de la autenticación del contrato de opción de compra venta, es decir en fecha 29 de marzo del 2007. Por lo tanto, según este documento la protocolización de la venta debió realizarse en un tiempo máximo de ciento veinte (120) días, es decir, en el mes de julio del mismo año. Igualmente según lo establecido en la cláusula 6º, la ciudadana Z.L., como vendedora se comprometió a entregar el inmueble libre de gravamen, por tal motivo, mal podría la referida ciudadana alegar que los compradores tenían la obligación de verificar la existencia de algún tipo de gravamen, en la oficina de registro correspondiente.

Ahora bien, por definición legal (artículo 1.474 del Código Civil), la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

Por su lado, los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167 y 1.496, encabezamiento, del Código Civil, rezan lo siguiente:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden Revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Articulo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, si no a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado

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“Articulo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1.496.- El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato…

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Las normas antes transcritas expresan en síntesis que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y que los mismos deben ser cumplidos de buena fe obligando a las partes a efectuar lo expresado en ellos, pudiendo en caso de alguna de las partes no cumpla con su obligación, reclamar judicialmente la ejecución del mismo.

En este orden de ideas, cree pertinente esta alzada hacer mención al criterio jurisprudencial expresado recientemente por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de marzo del 2013, Nº de Exp. AA20-C-2009-000051, con ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara; a saber:

…Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…

(Subrayado propio)

En el caso de autos estamos frente a un contrato de promesa bilateral de compraventa, donde se evidencia, como ya se hizo mención, en las cláusulas que lo conforman, en primer lugar que la vendedora se obligó a vender a los compradores el inmueble objeto del litigio, por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00) en segundo lugar que los compradores a fin de garantizar el fiel cumplimiento del contrato entregaron en dicho acto la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00), y posteriormente accedieron al pago de la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00) también como suma imputable al precio pactado, para una suma total de NOVENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 98.000,00), quedando como saldo restante para cancelar la totalidad del precio pactado la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 82.000,00); y en tercer lugar que la vendedora se comprometió a entregar a los prominentes compradores el inmueble libre de todo gravamen en un plazo no mayor a diez días antes del vencimiento de dicho contrato para de esa manera, presentar el documento definitivo de venta ante el Registro Público Subalterno correspondiente; así pues tomando en consideración que a lo largo del proceso, la demandada no probó nada que le favoreciera, mientras que la pretensión deducida de que se efectúe el cumplimiento del contrato de opción de compraventa no resulta contraria a derecho, pues, tratándose en efecto de un contrato de éste tipo, tal y como fue alegado y demostrado por la actora, bien podía ésta solicitar judicialmente el cumplimiento de la obligación, como en efecto lo solicitó; aunado a ésta circunstancia se encuentran presentes los tres elementos necesarios para que se configure la venta, que según la jurisprudencia citada supra se refiere al consentimiento, objeto y precio, razón por la cual, se valora dicho contrato como una verdadera venta, así las cosas, de conformidad a las normas anteriormente citadas, las cláusulas contractuales que conforman el referido contrato, y al criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, considera ésta alzada que la demandada debe cumplir con el negocio jurídico autenticado como ya se expresó en fecha 29 de marzo del 2007 y en consecuencia se ordena la protocolización del documento definitivo de venta del referido bien inmueble siempre y cuando se cancele en dicho acto tal y como se estableció en el contrato de opción de compraventa la totalidad del precio pactado por los contratantes, léase la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 82.000,00); Y así se resolverá en el dispositivo del presente fallo.

Ahora bien, con relación a esta última de las reclamaciones, hecha por la actora en el escrito libelar, referente a los por de honorarios profesionales de los abogados intervinientes, considera esta alzada que el análisis de la misma correspondería al de un procedimiento distinto al procedimiento ordinario que dio curso al presente juicio, por lo que de acuerdo al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual prohíbe la inepta acumulación de pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí, se desestima dicho pedimento. Así se decide.

DECISIÓN

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compraventa incoada por los ciudadanos C.E.C.S., B.M.A. de COLMENARES, J.P.R.L. y F.A.C.d.R. venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números 3.256.070, 3.892.249, 1.811.651 y 3.017.012 respectivamente contra la ciudadana Z.M.L.R. venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 9.064.585, en consecuencia: 1) Se ordena cumplir el contrato de promesa de venta y 2) Se protocolice el documento definitivo de venta del inmueble distinguido con el Nº 33-B, ubicado en el piso 9, del edificio Buenos Aires, situado en la primera etapa de la Urbanización Palo Verde, manzana 541-07, hacia el lugar denominado Filas de Mariches, en la carretera Petare S.L., Avenida R.R., Distrito Sucre, hoy en día Municipio Sucre del estado Miranda, hoy en día estado Bolivariano de Miranda, previo cumplimiento de todos los requisitos exigidos por la oficina del Registro respectivo; siempre y cuando se cancele en el acto de protocolización del documento la cantidad restante, léase OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 82.000,00) tal y como se estipuló en el aludido contrato de opción de compraventa de fecha 29 de marzo del 2007; y de no otorgar la demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.

Queda REVOCADA la apelada.

No hay condenatoria en costas contra los demandados, ya que no hubo vencimiento total, tal como quedó sentado en el presente fallo.

Se ordena la notificación de la presente decisión a las partes, por cuanto la sentencia se pronunció fuera del lapso legal.

Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente sentencia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los diecisiete días del mes de julio del dos mil trece (2013).- Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.-

LA JUEZA,

DRA. M.F. TORRES TORRES LA SECRETARIA,

Abg. E.L.R.

En esta misma fecha 17/07/2013, siendo las 2:13 p.m., se publicó y registró la anterior decisión constante de 17 paginas.

LA SECRETARIA,

Abg. E.L.R.

EXP. Nº AC71-R-2010-000191/6.454.

MFTT/ELR/mgrl -.Sentencia Definitiva.-